諗SIR,
本人是你的忠實讀者，經常追看你的video及專欄，希望得到諗sir賜教。
本人於 2017年10月以 $460 萬購入元朗一物業 (現21年樓齡，尚欠 $350萬按揭)，以$11000/月 出租，物業現時估值 $610萬。
本人現時30歲，月入 $68000，月儲$25000，希望於今年下半年換樓，請問諗SIR有何建議? 啟德或將軍澳的新盤會是換樓的好選擇嗎? 還是應該留意其他區分?
望諗SIR賜教，謝謝。
answer:
是的，可能諗sir出專欄唔夠密，讀者提出的三個區域都唔係考慮。根據政府數字
西貢區空置率9.3%(2018)/7.4%(2019)
九龍城區7.5%(2018)/3.4%(2019)
元朗區4.3%(2018)/3.8%(2019)
全港平均3.7%
未來2年供應預期:
西貢區 7018
九龍城區 3832
元朗區 4464
其實全香港新供應都每年唔夠20000個單位一年，而將上述3區數字加埋已佔全港18區供應近40%
所以我上美聯，只談按揭，唔會評區份。其實在此免費文章談及的，都已避重就輕，盡量唔得罪某區經紀，無奈真相只在私人場合見面時分享。
點都好，有樓好過無樓。68k月入亦都唔錯，三十歲要諗既應不是換樓，而係睇遠些部署5-10年點打靚自己幅牌。工作計劃一年都好夠，但買樓動用之財力及要見效果都需三五七年，所以買樓大計確實需計劃未來十年。
讀者如想30歲再用自己財力換大屋，及將辛苦累積資金消散在新樓高溢價賣出之中，那不妨sea to sky。然而保持原居不賣住細些，盡快40歲儲夠三間樓幫自己提早唔做，換加快財務自由進度，諗sir認為更值去做。至少對甘於打工既人而言，今時住細些盡快儲樓幫自己同老闆贖身，好過後生住大左中年返唔到轉頭。
三宅第一件事，如已有對象就結婚，就計埋佢收入去睇自己未來十年借貸力去到邊先! 例如讀者68k，估佢未來妻子都應有34k月入左右，就當人工唔加，借貸力max為(68k+34k)/10000*50%*2.59 ~ 1320萬。如人工真在30-40歲無大進，讀者目標入3間700萬既樓去湊夠三間。
一間700萬既樓首期為140萬，讀者仲有兩要間去齊一生三宅，當安全此比20%首期上會，首期要280萬。對於讀者月借25k，10年有120個月就當只儲不投資都會上到120*25000 =300萬。故買700萬樓的首期能儲到之機會很大，至於700萬借80%即560萬，借兩間需1120的借貸力，計埋佢原本個間去到38-40歲仲供淨200萬，咁去諗hold三間樓所需借貸力為(1120+200)=1320萬，都仲可係讀者負擔之內。如10年內能加人工，加以著量再買大些。
當然你會諗猛咁八成上會買樓，該單位能出租嗎? 諗sir的買樓001課程有師兄分享佢為何將間樓偷偷八成租出，當日之風險及考量由佢說出。
至於最尾無結婚? 先講政府的買樓政策係不傾向單身的人，而陣香港同內地政府都好鼓勵你結婚生仔，你就做一做佢啦。否則就要有底氣一抽二，人工一頂二。
四十歲有三間樓在手，你可以同經紀講:「基本上我自給自足唔使再買野啦。」三十歲就再洗舊錢換樓入將軍澳，四十歲只係又聽經紀講:「花唔花錢去搬出九龍換間大屋?」
人地要做生意咁講好正常，怪只係怪你自己點去諗。
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