未來十年我的一生三宅計劃 #2114

諗SIR, 

 

本人是你的忠實讀者,經常追看你的video及專欄,希望得到諗sir賜教。 

 

本人於 2017年10月以 $460 萬購入元朗一物業 (現21年樓齡,尚欠 $350萬按揭),以$11000/月 出租,物業現時估值 $610萬。 

 

本人現時30歲,月入 $68000,月儲$25000,希望於今年下半年換樓,請問諗SIR有何建議? 啟德或將軍澳的新盤會是換樓的好選擇嗎? 還是應該留意其他區分? 

望諗SIR賜教,謝謝。

 

answer:

是的,可能諗sir出專欄唔夠密,讀者提出的三個區域都唔係考慮。根據政府數字

 

西貢區空置率9.3%(2018)/7.4%(2019)

九龍城區7.5%(2018)/3.4%(2019)

元朗區4.3%(2018)/3.8%(2019)

全港平均3.7%

 

未來2年供應預期:

西貢區 7018

九龍城區 3832

元朗區 4464

其實全香港新供應都每年唔夠20000個單位一年,而將上述3區數字加埋已佔全港18區供應近40%

 

所以我上美聯,只談按揭,唔會評區份。其實在此免費文章談及的,都已避重就輕,盡量唔得罪某區經紀,無奈真相只在私人場合見面時分享。

點都好,有樓好過無樓。68k月入亦都唔錯,三十歲要諗既應不是換樓,而係睇遠些部署5-10年點打靚自己幅牌。工作計劃一年都好夠,但買樓動用之財力及要見效果都需三五七年,所以買樓大計確實需計劃未來十年。

 

讀者如想30歲再用自己財力換大屋,及將辛苦累積資金消散在新樓高溢價賣出之中,那不妨sea to sky。然而保持原居不賣住細些,盡快40歲儲夠三間樓幫自己提早唔做,換加快財務自由進度,諗sir認為更值去做。至少對甘於打工既人而言,今時住細些盡快儲樓幫自己同老闆贖身,好過後生住大左中年返唔到轉頭。

 

三宅第一件事,如已有對象就結婚,就計埋佢收入去睇自己未來十年借貸力去到邊先! 例如讀者68k,估佢未來妻子都應有34k月入左右,就當人工唔加,借貸力max為(68k+34k)/10000*50%*2.59 ~ 1320萬。如人工真在30-40歲無大進,讀者目標入3間700萬既樓去湊夠三間。

 

一間700萬既樓首期為140萬,讀者仲有兩要間去齊一生三宅,當安全此比20%首期上會,首期要280萬。對於讀者月借25k,10年有120個月就當只儲不投資都會上到120*25000 =300萬。故買700萬樓的首期能儲到之機會很大,至於700萬借80%即560萬,借兩間需1120的借貸力,計埋佢原本個間去到38-40歲仲供淨200萬,咁去諗hold三間樓所需借貸力為(1120+200)=1320萬,都仲可係讀者負擔之內。如10年內能加人工,加以著量再買大些。

 

當然你會諗猛咁八成上會買樓,該單位能出租嗎? 諗sir的買樓001課程有師兄分享佢為何將間樓偷偷八成租出,當日之風險及考量由佢說出。

 

至於最尾無結婚? 先講政府的買樓政策係不傾向單身的人,而陣香港同內地政府都好鼓勵你結婚生仔,你就做一做佢啦。否則就要有底氣一抽二,人工一頂二。

 

四十歲有三間樓在手,你可以同經紀講:「基本上我自給自足唔使再買野啦。」三十歲就再洗舊錢換樓入將軍澳,四十歲只係又聽經紀講:「花唔花錢去搬出九龍換間大屋?」

 

人地要做生意咁講好正常,怪只係怪你自己點去諗。








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室