諗sir 你好
本人一家三口(想再生一個小朋友）加一個工人姐姐同住 財務狀況如下：
月入：本人 43000 + 老公 52000 = 95000
儲蓄：現金350萬（放mortgage link 或定期）
股票：90萬 （主要收息股 股息平均每月三千）
無其他投資/欠債/保險 老公借貸力未用
開支：
$19,000 月供 自住本人單名持有及借貸 大圍名城三房單位 現估值1137萬 未還按揭320萬
$13,000 月供 用老爺名持有及借貸 出資及代供新居屋欠款 290萬 （不影響借貸力 mortgage link 額度歸老公）百年歸老後由老公繼承
$30,000 生活開支-工人+飲食+交通+bb playgroup
剩下$33,000儲蓄
一直有睇你專欄 原本想用350萬做首期投資一個兩房單位收租 但先生想小朋友更大空間
正考慮換同屋苑 1600-1800萬 四房單位(應該不會換區 方便返工返學）
請問應先買後賣 還是先賣後買
現在資金分配可以嗎 有無更好投資方法？
多謝
answer:
讀者儲蓄能力唔錯，加上積蓄亦有一定金額，諗sir認為此事讀者在波動市細換大，加碼樓市，都叫有條件。不過讀者先預間四房個價多數跑輸大市，現時自住1500萬以上市值樓者都要預左，當係住大屋的另類「支出」吧! 按揭政策唔支持1500萬市值之上既樓快升，相反600-700萬樓易升到頂見800萬，800-900萬樓易升至1000萬。就如當年300-400萬既樓升到「九成按揭頂」近600萬。
至於無欠貸唔等於借貸力未用，就當你一些閒置的借貸事項或消費都會減低個人借貸力，先講明免費文章提及之2.59方程式，即有能力每供10000蚊樓的人可借2.59百萬之常數，可助計到理論借貸力，通常都是最大額，但落到銀行做按揭先預要少少七除八扣。
由於1700萬四房需850萬首期，讀者要賣走三房才可夠首期換四房。當然按三房出280萬加手上現金350萬然後再家人借少少，要籌850萬買四房絕有可能。不過同時揸哂三房同四房係手成3000萬市值樓，未免令讀者太重負擔。
方法一(easy mode合手殘機手 – 細換大):
賣三房返1137-290 ~ 800萬，加埋手上350萬現金成1150萬，拎850萬買四房，買後淨300萬在手而按揭供750/259*10000~ 29k。300萬當中可拎100萬出黎投入債基E餐收息，月收息8000幾，尋日教收息101課用100萬槓出130萬條數再假設借貸息口為2.5%p.a，得出100萬投入可收息每月約8800蚊。呢個數夠補貼讀者供4房支出。然而4房買入後如跌20%，樓價消散1700萬*20%=340萬，此數目等於讀者打工100個月儲返黎既數(佢月儲33k)。
方法二(normal mode合爆機就停者 – 行雙租):
名城報自住可加按至五成，或者而家估價低少少，估返只值1000萬仲有著數，999萬樓可按六成如自住，即讀者可按名城樓獲999*60%-320 = 280萬。加按名城三房得280萬，至五成可合規出租。租出租金收入約26k，租金之70%可作新增收入加大佢按揭借貸銀碼。手上新套現金280萬，自己有350萬，共630萬可拎其中40萬美金出黎，買入新鴻基直債收息，5.7%到期保本2024到期。識人仲可以槓桿，50%槓桿比率。無準備就咁入金額機構買直債，保證你比人額外賺既錢，比你面數既佣金仲多幾倍。
槓桿直債回報為(200000*5.7%-2000)/100000 = 9.4%年息。那買入40萬美金即320萬hkd左右，一年收息30萬，即係直債每月產出被動收入25k，三房租出收26k，而租四房當佢要32k，拉埋仲有賺25+26-32 = 19k。仲要慳返唔使比買四房既印花稅，個度接近70萬!
方法三(hard mode合打算挑戰二周目者 – 拆到重來)
將三房改做學生宿舍，三房名城差都改五房，叻既去到六房。有樣野要留意，有些人自行裝修間屋然後搵我地買樓易幫手放租，抱歉做唔到。唔係唔想幫，但內地學生或者香港出黎租開單房既人，一睇單位堆野如某些情況存在，佢地會即走唔睇。所以我地同事收到新放租單位上去望望，只能說有些情況幫不上忙。
而家租金平左都有6.5k一間，六間即約39k/月。那讀者照加按三房得280萬，令現金有660萬。之後三房改宿舍收39k/月，660萬取其中320萬產出25k/月，正現金流達39+25 = 64k/月，呢個數租銀海四房或者海名軒都夠啦!
再CRAZY，賣走名城三房變兩間700萬樓做宿舍都仲可以，不過今日先料料暫停下。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
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策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
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