細屋換大樓三個方法 #2113

諗sir 你好

本人一家三口(想再生一個小朋友)加一個工人姐姐同住 財務狀況如下:

 

月入:本人 43000 + 老公 52000 = 95000

儲蓄:現金350萬(放mortgage link 或定期)

股票:90萬 (主要收息股 股息平均每月三千)

無其他投資/欠債/保險 老公借貸力未用

 

開支:

$19,000 月供 自住本人單名持有及借貸 大圍名城三房單位 現估值1137萬 未還按揭320萬

$13,000 月供 用老爺名持有及借貸 出資及代供新居屋欠款 290萬 (不影響借貸力 mortgage link 額度歸老公)百年歸老後由老公繼承

$30,000 生活開支-工人+飲食+交通+bb playgroup

剩下$33,000儲蓄

 

一直有睇你專欄 原本想用350萬做首期投資一個兩房單位收租 但先生想小朋友更大空間

正考慮換同屋苑 1600-1800萬 四房單位(應該不會換區 方便返工返學)

 

請問應先買後賣 還是先賣後買

現在資金分配可以嗎 有無更好投資方法?

多謝

 

answer:

讀者儲蓄能力唔錯,加上積蓄亦有一定金額,諗sir認為此事讀者在波動市細換大,加碼樓市,都叫有條件。不過讀者先預間四房個價多數跑輸大市,現時自住1500萬以上市值樓者都要預左,當係住大屋的另類「支出」吧! 按揭政策唔支持1500萬市值之上既樓快升,相反600-700萬樓易升到頂見800萬,800-900萬樓易升至1000萬。就如當年300-400萬既樓升到「九成按揭頂」近600萬。

 

至於無欠貸唔等於借貸力未用,就當你一些閒置的借貸事項或消費都會減低個人借貸力,先講明免費文章提及之2.59方程式,即有能力每供10000蚊樓的人可借2.59百萬之常數,可助計到理論借貸力,通常都是最大額,但落到銀行做按揭先預要少少七除八扣。

 

由於1700萬四房需850萬首期,讀者要賣走三房才可夠首期換四房。當然按三房出280萬加手上現金350萬然後再家人借少少,要籌850萬買四房絕有可能。不過同時揸哂三房同四房係手成3000萬市值樓,未免令讀者太重負擔。

 

方法一(easy mode合手殘機手 – 細換大):

賣三房返1137-290 ~ 800萬,加埋手上350萬現金成1150萬,拎850萬買四房,買後淨300萬在手而按揭供750/259*10000~ 29k。300萬當中可拎100萬出黎投入債基E餐收息,月收息8000幾,尋日教收息101課用100萬槓出130萬條數再假設借貸息口為2.5%p.a,得出100萬投入可收息每月約8800蚊。呢個數夠補貼讀者供4房支出。然而4房買入後如跌20%,樓價消散1700萬*20%=340萬,此數目等於讀者打工100個月儲返黎既數(佢月儲33k)。

 

方法二(normal mode合爆機就停者 –  行雙租): 

名城報自住可加按至五成,或者而家估價低少少,估返只值1000萬仲有著數,999萬樓可按六成如自住,即讀者可按名城樓獲999*60%-320 = 280萬。加按名城三房得280萬,至五成可合規出租。租出租金收入約26k,租金之70%可作新增收入加大佢按揭借貸銀碼。手上新套現金280萬,自己有350萬,共630萬可拎其中40萬美金出黎,買入新鴻基直債收息,5.7%到期保本2024到期。識人仲可以槓桿,50%槓桿比率。無準備就咁入金額機構買直債,保證你比人額外賺既錢,比你面數既佣金仲多幾倍。

 

槓桿直債回報為(200000*5.7%-2000)/100000 = 9.4%年息。那買入40萬美金即320萬hkd左右,一年收息30萬,即係直債每月產出被動收入25k,三房租出收26k,而租四房當佢要32k,拉埋仲有賺25+26-32 = 19k。仲要慳返唔使比買四房既印花稅,個度接近70萬!

 

方法三(hard mode合打算挑戰二周目者 – 拆到重來)

將三房改做學生宿舍,三房名城差都改五房,叻既去到六房。有樣野要留意,有些人自行裝修間屋然後搵我地買樓易幫手放租,抱歉做唔到。唔係唔想幫,但內地學生或者香港出黎租開單房既人,一睇單位堆野如某些情況存在,佢地會即走唔睇。所以我地同事收到新放租單位上去望望,只能說有些情況幫不上忙。

 

而家租金平左都有6.5k一間,六間即約39k/月。那讀者照加按三房得280萬,令現金有660萬。之後三房改宿舍收39k/月,660萬取其中320萬產出25k/月,正現金流達39+25 = 64k/月,呢個數租銀海四房或者海名軒都夠啦!

 

再CRAZY,賣走名城三房變兩間700萬樓做宿舍都仲可以,不過今日先料料暫停下。








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