老豆淨半億身家比我,23歲如何理財? #2112


你好諗sir ,本人未係你學生

因尚在考慮應該報咩班,暫時睇左三四個月你既文章

都比較少我呢類型既個案,比較迷茫我的處境應該用甚麼策略

但有感你日前關於第一千五百份個案,提到每日一小步既道理

知道未必會在短期内( 半年) 會得到答覆,但相信投資道路長遠漫長。金言良語不怕聽亦不怕等



廢話太多,抱歉以下非常複雜既財政狀況:

因家人希望未來5-10年小弟接管家庭既資產,盡量講詳細小小

自身23歲,單身,個人追求下尚在學中,27歲畢業,畢業都未必搵得多,以中位數17k 參考好了,十年八載升職加薪又係後話,單名持有粉嶺村屋單層
一位家姐34歲,單身,係free lancer,月入2-4萬不等,有用公司名出糧,現金100萬左右,希望自己開公司打世界,單名持有粉嶺村屋單層
另一位家姐32歲,打普通工,單身,月入約二萬,抱歉兩位家姐都比較少分享自己資產,流動資產不詳,無升職機會,單名持有粉嶺村屋單層


家父62歲,名下物業如下
一個元朗唔近鐵路1300呎五房私樓連天台(父母同我自住) ,銀行估價1500萬,08年買加裝修費620萬,已供完
一個元朗鐵路上蓋800呎,銀行估價1200萬,爭四百萬供完,家姐自住
一個大角咀地鐵附近物業800呎,銀行估價1000萬,爭二百萬供,23k租
粉嶺村屋一棟(因係家父擔保),standard 2100呎,估價一千四百萬,爭六百萬供,20k租
大陸有棟樓,偏遠地方,一百萬,一筆過買,收3k 租
家父人工48k,股票2000萬以上,每年收息200萬左右,現金200萬,垃垃雜雜基金乜乜400萬



家母63歲,無業,流動資產三百萬
單名持有元朗唔近地鐵私樓八百呎,供完,銀行估價860萬收14k
另有一工廠單位 400萬估價已供完,攞左黎做生意,生意可惜無乜現金流,打個和


有一點很重要,兩位家姐既人工基本上唔會攞黎供樓,兩位都唔想供樓,所以只可以拎黎攞借貸額同攞名
另一點係啲樓基本上過哂辣招,因樓都係大慨08到13年買


做個小總結,希望會睇得舒服少少:

兩老有六層樓,一個工廠。總共爭銀行1200萬

人工 產出既現金流 48k。樓 產出既現金流 60k。股票 產出現金流160k(2m/12)

供樓 ( 冧深).      -50k,使費(唔計供樓) -40k

 


近年小弟開始接觸投資市場,會發現家父既投資有以下數個問題:


其中粉嶺拆左三個名( 原因你明的) ,其實哂曬啲名。槓桿太少,好多樓供滿左又冇按出黎,不過又因家父就65歲,都唔想揹咁多上身
地區揀得麻麻地,元朗始終地方多,樓有排起,有能力有選擇應該揀其他地區。
兩老太多垃垃雜雜野,比銀行啲人sell 得有多啲貴夾唔扺既野,到買左十年八年後反而問番我呢啲投資初哥嗰啲係咩黎。實際上大部分一拆出黎計下數小弟都發現根本係世紀大騙案,可憐好多人中左招都唔知。
對於我而言,該股票公司絕對不值得長線持有,一來價六,七年無郁過,二來賺錢唔穩定無增長,但因家父在公司工作數十載太有感情。將感情與財富掛勾,一大敗北,如細佬仔玩泥沙。慶幸有將現金流買樓,尚未被印走大部分錢。


到小弟想問既問題:

最大既問題係如何更進一步,咁樣搞足十年,係有啲供完既樓,但搞到最終最大現金流既都仲係十年前因工作機會得到既財富,有感迷惘到底樓是否適合投資物。
第二就係借貸力唔太識計,人工有公式,租金七折再代公式,股票收息又點計?
第三係其實現金流過份依賴收息,被一間上市公司控制收入,有咩方法分散多少少?
第四問自身,抱歉好似問八字。由學投資開始,家母就透露想我接手家庭資產,但愈認識得多,愈發現投資世界的深度廣度以及陰險度。感覺到自己既能耐不足,不知道到底如何增值自己,能夠好好使用財富
第五,對於自己而言,樓係穩妥,但不估頂不估底,樓價升對自己都無用,曾經以為頂底可預料,學到不少知識後,用於股市後發現在投資市場自己都只是小沙塵。加息周期,孳息率等都可預測未來會有大跌既機。當然仲有即時既參數到時先會反映。喺我既情況應唔應該去估大勢升跌黎減持少少樓?否則就要硬食大跌既二至五年,到時就只能望住佢跌。
聽唔少話錢多投資既選擇就更多更安全,喺我呢個額數應該要用私人銀行直債槓桿一招?因為對我而言雖然咁樣收十幾厘好爽但不能更進一步增值財富
喺廿幾歲呢個年紀本來就應錯得就錯,買八成股票兩成bond。依家反而將會比筆我呢世仔都未必搵得番既錢我管理,實在不懂得應該如何分配


非常複雜既一個例子,咁長既篇幅亦未必適合在網上解答,但相信當中有不少位置道出不少人既迷惑,煩請諗sir 多多包涵,指點迷津


教安
一位不知如何自處既年輕人

 

ANSWER:

老父唔將樓加按出黎,因為62歲人去做按揭,因只可攤8-15年還(45歲後銀行會縮批出按揭年期)。假設按100萬出黎,月供成1萬銀,真係唔按好過按。明白讀者係學校讀書讀左好耐,但呢個blog教既野學生唔會教,政府亦唔鼓勵多人知。另外如父親60歲一般做唔到阿仔擔保,當然有租約執靚佢就可以!  即係有厘印有入數有轉正用途。

 

想再進一步,就要知自己想去下一個checkpoint係咩,讀者都叫「有錢仔」,老豆應會將淨返既野比佢。不過老豆先63,先唔好諗佢份家產。同埋男人出黎行話自己發達靠老豆,你想咩? 你想你成世人係咁咩? 當然有些人真係想閒一世,做標準二世袓無所謂。不過諗sir呢個blog係專講債基收息同叫人奮發向上既blog,諗sir出黎打第一份工最初月薪$7500,雖然我無車生咁叻一個月可以搵900萬(我都成日睇佢廣告學下野…),不過盤生意都長時間保持到比自己最初月薪高100倍之水平,我肯定自己唔係絕頂聰明,IQ亦應唔過140,所以我得,你都得。人生,可以唔只係溝女打機。

 

先搞明自己弱點係邊,最大問題係你老豆份家產揚左,牛鬼蛇神就黎SELL你。所以有錢確實咪好似車生咁揚,同埋要學好理財,因為將來大把人會黎合法呃走你既錢。阿媽對仔當然好,不過阿媽都驚老豆臨老會去識個二奶,所以搵阿仔拎左一部份家產先。雖然這只屬虛構,不過有錢就多左野煩,你唔去煩(準備)自有人拎走你身上既錢,此為定律。

 

買樓賺錢唔主為現金流,主為沽空美金而致富。股神巴菲特講過:「美國30年按揭是最好投資工具。」(2019,CNBC interview),因為你當1000萬買間樓銀行借800萬比你,銀行係大致要你定額30k/月咁還,然而銀紙大印下必貶值(而家仲有數字貨幣),他日30k都唔知夠唔夠買張機票去台灣。你問下前輩,好似諗sir讀中學,都係12蚊一餐大快活有汽水送,飲完打波。因此趁生買樓,只要未來有通賬,拉長時間必賺。

 

如你想強現金流,當然係買債基啦,但債基就無樓咁勁有沽空美金之原理。債基買100萬,少槓1x都收9%息,再槓1.5x可收15%息(要換另一隻債基),當然有些人錯誤槓盡3x-4x係2020年3月炒左,但點都好100萬投入令你每月收12k-15k咁強勁既現金流,樓做唔到。

 

至於股票收息銀行係唔當佢做月入的,用唔到黎證明借按揭(其實銀行都好醒! 佢賣垃圾比你個陣就扮蠢,到你比野佢抵押想借錢就極精明)。至於租金可以作借貸證明,齊三樣文件就可,租金之七折。另外一個人如搵40k/月,最多可供收入50%即20k作供樓,借貸力就是20k/10000*2.59% = 520萬。2.59是常數,指每有能力供到10k樓既人,都可借到259萬。當然間樓要有life同新淨。

 

至於讀者認為「現金流過份依賴收息,被一間上市公司控制收入」,其實2020年3月大跌市後股份房託紛紛唔派息,已證買股收息不可行。但留意買股票係用黎博賺價!  股票有其用途,然而不是長放。

 

 

讀者由於計埋老豆資產已唔少,股票一定要學。你自己出去學或者比幾百蚊買我地網上課程無所謂。最緊要佢明有錢人,主用債券,直債保本,債基月派息但不保本,過10%難。本身無錢而又想發圍的,趁後生用股票可以。但老黎仲用股票博大是不智。讀者現時可用自己錢幾十萬咁買股票,贏輸無妨,旨在學習。投資同游水一樣,唔落場係學唔識。至於30左右要買樓,30之前豐富自己建立事業。買完樓或者到時老豆筆錢入左手,買債令佢生活點都有個保障。好似我係youtube講過5%息既新鴻基債(下面),你聽完自己落銀行買,你預左比人狂食你價,因為你從來未買過根本唔知咩事。銀行係唔會主動教你買債,因為食水唔夠深。諗sir為大眾提供買債收息方法,應該淨係得我一個會每星期持續更新大家各類債券的走勢。

 


讀者可在收息101學到買債的方法如何及點買先抵,銀私銀直債或債基槓桿收10至15%年息都有授。至於計算買樓借貸力及借貸限制,唔加按拆名先抵及慳稅,或有些人點將報自住的樓出租,盡在買樓001課程。

 

留意私人銀行全是資深的老sales,他們比賣樓街霸老練很多,拎左你大著數你都全然未知,讀者此時不要應付。明白有時有錢老豆都難做, 自己曾經歷將鐵煉成鋼的猛火而成功, 但不忍心將仔送入溶爐,最尾仔女的成就都不如自己。當然筆者認為讀者已踏出成功第一步,佢清楚咁將自己情況寫出黎,既對理財認真又自我理順了情況一次,就當筆者唔覆佢已有得著!

諗SIR收息投資課程

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✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-08-07(六)14:00-17:30
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-08-14(六)14:00-17:30

*如8月7,8月14不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

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如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

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*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP65 第一課:2021-07-06(二)19:15-21:15
TEDP65 第二課:2021-07-13(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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諗 Sir 買樓教學課程


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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 上完堂仲陪埋你去買】

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第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (POWERTEAM出場同你手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
資深助教於2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
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第二堂 (可網上修讀)

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買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
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第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年6月26日(六)14:00-16:00(TELY76)真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如6月26不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
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第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年6月26日(六)14:00-16:00(TELY76)真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如6月26不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

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