老豆淨半億身家比我,23歲如何理財? #2112


你好諗sir ,本人未係你學生

因尚在考慮應該報咩班,暫時睇左三四個月你既文章

都比較少我呢類型既個案,比較迷茫我的處境應該用甚麼策略

但有感你日前關於第一千五百份個案,提到每日一小步既道理

知道未必會在短期内( 半年) 會得到答覆,但相信投資道路長遠漫長。金言良語不怕聽亦不怕等



廢話太多,抱歉以下非常複雜既財政狀況:

因家人希望未來5-10年小弟接管家庭既資產,盡量講詳細小小

自身23歲,單身,個人追求下尚在學中,27歲畢業,畢業都未必搵得多,以中位數17k 參考好了,十年八載升職加薪又係後話,單名持有粉嶺村屋單層
一位家姐34歲,單身,係free lancer,月入2-4萬不等,有用公司名出糧,現金100萬左右,希望自己開公司打世界,單名持有粉嶺村屋單層
另一位家姐32歲,打普通工,單身,月入約二萬,抱歉兩位家姐都比較少分享自己資產,流動資產不詳,無升職機會,單名持有粉嶺村屋單層


家父62歲,名下物業如下
一個元朗唔近鐵路1300呎五房私樓連天台(父母同我自住) ,銀行估價1500萬,08年買加裝修費620萬,已供完
一個元朗鐵路上蓋800呎,銀行估價1200萬,爭四百萬供完,家姐自住
一個大角咀地鐵附近物業800呎,銀行估價1000萬,爭二百萬供,23k租
粉嶺村屋一棟(因係家父擔保),standard 2100呎,估價一千四百萬,爭六百萬供,20k租
大陸有棟樓,偏遠地方,一百萬,一筆過買,收3k 租
家父人工48k,股票2000萬以上,每年收息200萬左右,現金200萬,垃垃雜雜基金乜乜400萬



家母63歲,無業,流動資產三百萬
單名持有元朗唔近地鐵私樓八百呎,供完,銀行估價860萬收14k
另有一工廠單位 400萬估價已供完,攞左黎做生意,生意可惜無乜現金流,打個和


有一點很重要,兩位家姐既人工基本上唔會攞黎供樓,兩位都唔想供樓,所以只可以拎黎攞借貸額同攞名
另一點係啲樓基本上過哂辣招,因樓都係大慨08到13年買


做個小總結,希望會睇得舒服少少:

兩老有六層樓,一個工廠。總共爭銀行1200萬

人工 產出既現金流 48k。樓 產出既現金流 60k。股票 產出現金流160k(2m/12)

供樓 ( 冧深).      -50k,使費(唔計供樓) -40k

 


近年小弟開始接觸投資市場,會發現家父既投資有以下數個問題:


其中粉嶺拆左三個名( 原因你明的) ,其實哂曬啲名。槓桿太少,好多樓供滿左又冇按出黎,不過又因家父就65歲,都唔想揹咁多上身
地區揀得麻麻地,元朗始終地方多,樓有排起,有能力有選擇應該揀其他地區。
兩老太多垃垃雜雜野,比銀行啲人sell 得有多啲貴夾唔扺既野,到買左十年八年後反而問番我呢啲投資初哥嗰啲係咩黎。實際上大部分一拆出黎計下數小弟都發現根本係世紀大騙案,可憐好多人中左招都唔知。
對於我而言,該股票公司絕對不值得長線持有,一來價六,七年無郁過,二來賺錢唔穩定無增長,但因家父在公司工作數十載太有感情。將感情與財富掛勾,一大敗北,如細佬仔玩泥沙。慶幸有將現金流買樓,尚未被印走大部分錢。


到小弟想問既問題:

最大既問題係如何更進一步,咁樣搞足十年,係有啲供完既樓,但搞到最終最大現金流既都仲係十年前因工作機會得到既財富,有感迷惘到底樓是否適合投資物。
第二就係借貸力唔太識計,人工有公式,租金七折再代公式,股票收息又點計?
第三係其實現金流過份依賴收息,被一間上市公司控制收入,有咩方法分散多少少?
第四問自身,抱歉好似問八字。由學投資開始,家母就透露想我接手家庭資產,但愈認識得多,愈發現投資世界的深度廣度以及陰險度。感覺到自己既能耐不足,不知道到底如何增值自己,能夠好好使用財富
第五,對於自己而言,樓係穩妥,但不估頂不估底,樓價升對自己都無用,曾經以為頂底可預料,學到不少知識後,用於股市後發現在投資市場自己都只是小沙塵。加息周期,孳息率等都可預測未來會有大跌既機。當然仲有即時既參數到時先會反映。喺我既情況應唔應該去估大勢升跌黎減持少少樓?否則就要硬食大跌既二至五年,到時就只能望住佢跌。
聽唔少話錢多投資既選擇就更多更安全,喺我呢個額數應該要用私人銀行直債槓桿一招?因為對我而言雖然咁樣收十幾厘好爽但不能更進一步增值財富
喺廿幾歲呢個年紀本來就應錯得就錯,買八成股票兩成bond。依家反而將會比筆我呢世仔都未必搵得番既錢我管理,實在不懂得應該如何分配


非常複雜既一個例子,咁長既篇幅亦未必適合在網上解答,但相信當中有不少位置道出不少人既迷惑,煩請諗sir 多多包涵,指點迷津


教安
一位不知如何自處既年輕人

 

ANSWER:

老父唔將樓加按出黎,因為62歲人去做按揭,因只可攤8-15年還(45歲後銀行會縮批出按揭年期)。假設按100萬出黎,月供成1萬銀,真係唔按好過按。明白讀者係學校讀書讀左好耐,但呢個blog教既野學生唔會教,政府亦唔鼓勵多人知。另外如父親60歲一般做唔到阿仔擔保,當然有租約執靚佢就可以!  即係有厘印有入數有轉正用途。

 

想再進一步,就要知自己想去下一個checkpoint係咩,讀者都叫「有錢仔」,老豆應會將淨返既野比佢。不過老豆先63,先唔好諗佢份家產。同埋男人出黎行話自己發達靠老豆,你想咩? 你想你成世人係咁咩? 當然有些人真係想閒一世,做標準二世袓無所謂。不過諗sir呢個blog係專講債基收息同叫人奮發向上既blog,諗sir出黎打第一份工最初月薪$7500,雖然我無車生咁叻一個月可以搵900萬(我都成日睇佢廣告學下野…),不過盤生意都長時間保持到比自己最初月薪高100倍之水平,我肯定自己唔係絕頂聰明,IQ亦應唔過140,所以我得,你都得。人生,可以唔只係溝女打機。

 

先搞明自己弱點係邊,最大問題係你老豆份家產揚左,牛鬼蛇神就黎SELL你。所以有錢確實咪好似車生咁揚,同埋要學好理財,因為將來大把人會黎合法呃走你既錢。阿媽對仔當然好,不過阿媽都驚老豆臨老會去識個二奶,所以搵阿仔拎左一部份家產先。雖然這只屬虛構,不過有錢就多左野煩,你唔去煩(準備)自有人拎走你身上既錢,此為定律。

 

買樓賺錢唔主為現金流,主為沽空美金而致富。股神巴菲特講過:「美國30年按揭是最好投資工具。」(2019,CNBC interview),因為你當1000萬買間樓銀行借800萬比你,銀行係大致要你定額30k/月咁還,然而銀紙大印下必貶值(而家仲有數字貨幣),他日30k都唔知夠唔夠買張機票去台灣。你問下前輩,好似諗sir讀中學,都係12蚊一餐大快活有汽水送,飲完打波。因此趁生買樓,只要未來有通賬,拉長時間必賺。

 

如你想強現金流,當然係買債基啦,但債基就無樓咁勁有沽空美金之原理。債基買100萬,少槓1x都收9%息,再槓1.5x可收15%息(要換另一隻債基),當然有些人錯誤槓盡3x-4x係2020年3月炒左,但點都好100萬投入令你每月收12k-15k咁強勁既現金流,樓做唔到。

 

至於股票收息銀行係唔當佢做月入的,用唔到黎證明借按揭(其實銀行都好醒! 佢賣垃圾比你個陣就扮蠢,到你比野佢抵押想借錢就極精明)。至於租金可以作借貸證明,齊三樣文件就可,租金之七折。另外一個人如搵40k/月,最多可供收入50%即20k作供樓,借貸力就是20k/10000*2.59% = 520萬。2.59是常數,指每有能力供到10k樓既人,都可借到259萬。當然間樓要有life同新淨。

 

至於讀者認為「現金流過份依賴收息,被一間上市公司控制收入」,其實2020年3月大跌市後股份房託紛紛唔派息,已證買股收息不可行。但留意買股票係用黎博賺價!  股票有其用途,然而不是長放。

 

 

讀者由於計埋老豆資產已唔少,股票一定要學。你自己出去學或者比幾百蚊買我地網上課程無所謂。最緊要佢明有錢人,主用債券,直債保本,債基月派息但不保本,過10%難。本身無錢而又想發圍的,趁後生用股票可以。但老黎仲用股票博大是不智。讀者現時可用自己錢幾十萬咁買股票,贏輸無妨,旨在學習。投資同游水一樣,唔落場係學唔識。至於30左右要買樓,30之前豐富自己建立事業。買完樓或者到時老豆筆錢入左手,買債令佢生活點都有個保障。好似我係youtube講過5%息既新鴻基債(下面),你聽完自己落銀行買,你預左比人狂食你價,因為你從來未買過根本唔知咩事。銀行係唔會主動教你買債,因為食水唔夠深。諗sir為大眾提供買債收息方法,應該淨係得我一個會每星期持續更新大家各類債券的走勢。

 


讀者可在收息101學到買債的方法如何及點買先抵,銀私銀直債或債基槓桿收10至15%年息都有授。至於計算買樓借貸力及借貸限制,唔加按拆名先抵及慳稅,或有些人點將報自住的樓出租,盡在買樓001課程。

 

留意私人銀行全是資深的老sales,他們比賣樓街霸老練很多,拎左你大著數你都全然未知,讀者此時不要應付。明白有時有錢老豆都難做, 自己曾經歷將鐵煉成鋼的猛火而成功, 但不忍心將仔送入溶爐,最尾仔女的成就都不如自己。當然筆者認為讀者已踏出成功第一步,佢清楚咁將自己情況寫出黎,既對理財認真又自我理順了情況一次,就當筆者唔覆佢已有得著!








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