財務自由難道好似天上既月亮咁,得個睇字?#418

你好諗sir:

 

我已結婚,和太太都是三十出頭,三女剛剛出世。

 

我在一個今年不知明年事的中學教育行業,過去五年由 13K 至 25K 都試過,現月入18K,不過八月約滿拜拜已成定局。由於十年內行業前景實在麻麻,我已報讀part time碩士課程,打算另謀一條出路,講句唔好聽,係置諸死地而後生。太太收入比較穩定,最近加人工至 18K,將來有穩步上升空間。

 

早前因為三女快將出世,父母本來已退休,又出番黎做保安,幫不到手湊仔,不得不請工人照顧三個化骨龍,所以將不夠住兼已升值150%的兩房自住樓賣出,以月租 13K 租下同屋苑三房。賣樓簽約前未曾接觸到 homeblogger,思路受限,不知道當時的決定是不是最佳決定。

 

賣樓將套現2.5M。如不計套現所得,我和太太合共只有30K 存款,還要預留 20K 交下半年的碩士學費,還有7K 請工人之洗費。

 

現時計入供樓,比錢父母,養兩個小孩,保險,最慘就係當年收入高時受氹,月供4K 基金(A字頭公司既 101)無得走,幾乎已經月月清。現在就算太太加人工後,都只能抵新請工人開支,而三女之洗費和供樓變租樓之額外開支(以前供 4K,而家租 13K,扣埋地租管理費都要額外比多 8K),再加上學費,都不得不係賣樓所得度扣。

 

現在我的短期問題就係,賣樓筆錢點投資?這兩年每個月要抽番 12-14K 出黎,當然我不期望 12-14K 都係回報所得,只希望本金盡量少縮水。長遠黎講,如果讀完碩士轉型成功,收入三級跳當然好好,但失敗的話,有好大機會係最少十年內,都會受困於月入 15K-30K 之困局,財務自由難道真係好似天上既月亮咁,得個睇字?

 

再補充一點,我仍打算最少要買自住樓,長租始終唔係辦法,兩年後二仔升小學,應該會搬到其他地方,打算那時再作決定。

 

答案

為人師表搞到每年都擔心續約、人工高低起伏、由上文已見為何高官們紛將仔女送往海外受教。而上述「錯配」事件之引起不能全數抵賴予教師校長們,而是一個好的人,入到一個差的制度,要麼就同流合污、一係抽身脫離行業。近年政府不斷撥錢去教育、醫療機構,唯制度不公,上樑不正,錢始終去不到有需要的人手上。

 

賣樓套現2.5M,自己同太太的存款少量,支出減去人工仲要每月抽番12-14k出黎,即你賣樓筆錢可以頂(2.5mil/14000)=178個月,即十幾年。如果樓價同物價跌就冇計錯數,不過如樓價不跌,再加上生活指數在十年升一半(其實每年通脹只要有4%,十年買到既野已少一半),好可能五件過後你筆錢已花掉一半,到時冇樓在手份工又危,肯定遇上男人最大危機。

 

筆者建議你係2.5mil抽10%出黎,買入間2.5-3.0的舊樓,再搵朋友住入去,得閒叫佢幫手同你仔女交學費。其實只要你將視線轉到荃灣、元朗、土爪灣30-40年樓齡的舊樓,是有可以買到有lift及可按揭攤長至20-25年樓的住宅。買樓的目的一來是當買注保險、第時有咩事仲可以有間屋收番黎住。萬一他日收入有波動,到時你想買都未必有銀行借錢予你。第二是舊樓其實收租回報頗高的,幾年後如真的轉型成功可轉打「進攻足球」,不妨將屋一拆三,計及現在荃元一帶大兩房舊樓價錢都係三百萬左近,窗位合的大兩房是可間出三間套,共收租$15000為現時市價。那些可將屋的正現金流幫補你家庭支出。

 

用了10%買賣,剩餘二百萬港幣,如果你肯比時間不斷係唔同銀行搬黎搬去做一個月定期,人仔定存平均息口收4%之上,收息月均港幣七千或以上,但有人幣兌換風險。有朋友問及點解仲有銀行報人仔定期3%咁低,那你要看年期。其實銀行給予一年期3%年利率,計及是比一個月6%年利率更高成本! 如果你唔想一屋都係銀行信,都係每三/六個月續下定期好一點,當然有時間亦好想去銀行涼冷氣,每月搬一次銀去享受新資金定存優惠亦冇問題。

 

由於讀者家庭月入暫不過40k,仲有三個小朋友,縱在三十歲出頭抱著二百五十萬,始終離財務自由還遠。在此起首有三個步驟:

一.    買間房子細細間。租比人讓時間為你工作。樓市跌亦蝕有限錢

二.    除去定期所收息的金額,務必令自己產生正現金流,此為理財第一步

三.    你自己人工加又好、搵到個擔保人又好、同兄弟夾份買樓都好,盡加自己借貸力再在跌市買樓。由於能力暫大不、只好等時機了。不具備逆水而行條件

 

 

每日一小步、成就一大步。月球上的腳印都不是一天而成的、共勉之!

 










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