30萬做債基槓桿收高息為何不建議? #2111

Hello 諗Sir,

 

本人為ETF, 收息101, 收息103 (已報103 8月重讀)學生及漁夫系統年繳用戶.

 

本人32歲, 已婚, 家庭月收入約6萬2 / 年收入75萬左右 (已扣除MPF), 現居於青衣區一自置物業, 14年3.5M 買入, 現在銀行估價5.6M.

另外持有約60萬港幣現金, 30餘萬香港股票, 200萬債基 (1槓1, 年回報約8-9%)

 

疑問:

由於小朋友將於年尾出世, 所以現在有換樓打算, 但以後需委託家人照顧小朋友, 所以短時間內並沒有打算搬離青衣區

本人自知以現時財務狀況於區內買入更大單位會比較困難, 所以現正考慮於同區內尋找約16-18K 的單位租住,  及於其他有區份買入單位收取租金以補貼租樓開支

 

希望請教諗sir以上方案的可行性

謝謝!

 

ANSWER:

係,用真金支持我地既讀者會先答,先恭喜讀者年尾小朋友出世,唔少學生都跟住我地個blog成家立室,故諗sir個blog叫成家博客!

 

諗sir於文章及影片會恆常為大家詳細交待公司債、新興債、美國國債、高評級公司債、垃圾債分類走勢,包講及教埋有咩好買點買先抵! 

 

讀者2014年應買了兩房,而家住左6年先搬,都叫合理。有些朋友上車買studio/一房,一旦有小朋友又要換樓,當中浪費佣金雜費時間裝修都構成較重損失。後生仔如能力一般,寧願買舊些都最好兩房同埋有少少裝修的,慳支出再儲下錢,慢慢換大。同埋第一間樓絕不要浪費大量金錢裝修dream house,婚姻生活起初要磨合,就當你之前同居開…結左婚都有野唔一樣。

講下債,讀者係一年讀過收息103可去會員區睇哂全片段,上圖將債基E餐即公司債近一年之走勢加自用分析方程利用EXCEL畫出,E餐進入上落市偏弱,比中軸線更低,我們數據化分析,更明走勢。若閣下買些評級中等的債券,例如係內房而沒煤氣咁靚個種,要準備未來一個月債基唔會點升。

 

讀者如果覺得買三房支出大,唔好夾硬黎先租合理。投資首戒條,絕不要盡借盡買令自己跌市無路可退無注可加,無現金等於悲修同破產。重負債只要還到息都可以捱一排,其實唔少香港業主都係債務多於現金。你唔買樓槓大資產變相沽空港元,就咁打工儲份糧想發達都幾難。當然你係打工仔如霍建寧,係得既。

 

租青衣樓可以,因為買青衣樓不建議,如果家人在青衣要住近就租吧。青衣屬葵青區,沒換樓階梯,小學校網都無亮點,即聚唔到貴客,換樓換到盈翠已叫近頂,再換就搬走變相留唔到客。當然我地都要補返句盈翠同葵芳樓唔錯,係建議讀者唔應該,大家可以照買。

 

其實讀者都試左債基,100萬1槓1,收8-9%息,應該係槓B餐或老豆之選才會收得咁低。點都好,100萬投入都收緊9%息,成9000一個月,唔錯吧。可以再收多點息支持佢租三房,同埋原本2014年間樓買落反租出去,至少都有10K-12K/月收番(除非佢係長亨山頂…)

 

想再收多點,方法一就加本金。將原本間青衣樓按爆八成就可,如果係聯名順便做埋一拆二為他日低稅買第二間樓準備。560萬*80%-290萬結欠可能按出~150萬。將呢150萬投入收9%息,共250萬可收20K一個月。之前讀者都用債基收開9%息,過埋2020年3月大跌市都照行,即係已知債基收息夠穩定啦

 

方法二加槓桿,留意加槓桿前自己要夠現金係手。現時我地收息103舊生,就當80萬本金又或更少都可槓至200萬不經銀行,即80萬抵押借多120萬,面數200萬收息,而選用新D餐派約8%息。200萬投入收8%即16萬一年,借了120萬要付2.5%息,即3萬利息支出。扣除後收息(16-3)/80 = 16萬一年。

然而早前有舊生問30萬可唔可以開始槓桿,助教拒絕了,因為佢無其餘資金係手,唔似讀者仲有cash同股票。就咁乜都無拎30萬黎槓桿,槓到70-80萬面數收息,不建議,亦因為資金少者投資及各方經驗一般少,宜由更初心方法開始。希望大家明白,同埋助教其實晚上要訓覺的,有事可以開市時段查詢。








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