收租好過打劫?#417

我個case咁既,兩年半前我股票賺左幾廿萬,就買左層250萬的樓收租,而家賣360-370應該冇問題的

換樓係想遲d自住的時候,改善居住環境

買多間就冇能力了,Income 約30000,除一間樓外無重大負債。

 

其實最驚賣左買唔返,或唔敢買返

又損失h+0.7 plan,月供$5700,樓齡21

本身收8200蚊租,最近加租到11000。

由於同個租客都兩年感情,11000租到11月放佢走啦,因佢買樓了。

就係咁所以起左放埋佢既念頭。另一原因,是搵新租客又要簽兩年!如何是好?

  

讀者是股票炒手,兩年前賺左幾十萬買入一間樓。現時如何是好?

 

答案

買多間就冇能力?

讀者家庭收入是$30000,借貸力為$30000/10000*50%*2.59=3.88mil。所借金額不詳,應該當年是九成上會,因為佢提及只用廿幾萬就買左層2.5mil的樓,所以已用借貸力為2.25/3.88=58%。持貨不是太重,如再有現金在手,等跌市買間細細地再收租都可行。如果用太太名九成上會,樓價又跌回2011年水平,是可以買多一間的,所以唔係冇可能。仲有,如果樓房用途本身申明是投資物業(或日後同銀行申請後批准),可將租金收入納入家庭收入之內,借貸力又增加了。筆者之建議是不用沽出現樓。

 

收租好過打劫

另一原因是現樓由於用低息按揭計劃,提供莫大現金流。所以有人話收租好過打劫! 即月供$5700,收租成$11000, 無啦啦多出$5300每月洗。當初投入首期加雜費約三十萬支出,回報為$5300*12/300,000=21.2%,試問有咩投資可有此穩定回報?

 

況且讀者收入不知是否穩陣,一下子全職做了股票炒手,未必再能維持原有借貸力,在跌市下更見艱難。至於換樓佢要自己衡量,因為借貸力不足,如只靠自力去換樓那要放出現樓,再買入時用盡借貸力,萬一樓市下跌買入新樓就如加倉,遇上跌市令早前所賺盡失。所以換大樓在旺市不宜,計及讀者的借貸力不高,更是不宜,請耐心等候。

 

其實在問題中他已有所感覺了,所以話:「最驚賣左買唔返,或唔敢買返」。筆者只是用數字解出他心中感覺到的風險,其實在數字上說,他亦承受不起賣樓後樓價再升之風險。所以呢百幾萬對此讀者來說,賺不得。










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