結婚買英國樓教育基金一招攪掂! #2103

諗sir，您好！

 

本人30歲，未婚，月入6.8萬，收入穩定。

現有資金如下：

現金約400萬。

每月可儲蓄約5.5萬。

 

本人未買過樓，現計劃首次置業，以個人名義購入兩房單位自住，預算約800餘萬，準備將來結婚之用。現想請教諗sir：

 

1) 我應該如何分配手上現金( 400萬 )作首期?

2) 按揭方面，宜用多少借貸力買樓?

3) 區份方面，現考慮荃灣 ( 如海濱花園，愉景新城，荃景花園 ) 或美孚 ( 美孚新邨 ) 大型屋苑的兩房單位。 請問諗sir 認為哪些屋苑值得選擇？

 

我多年來只懂純粹儲蓄，結果存款不斷受通脹蠶食，現醒覺應及早置業和適當投資，正積極學習。請問諗sir對此有什麼建議或有什麼需要注意呢？謝謝諗Sir指教！

成家博客讀者敬上  

 

ANSWER:

荃灣區對新手而言，比較易上手。重申新手區需有:

1.較完整的置業階梯，例如400-600萬荃灣中心、600-850萬有愉景新城。就當你係愉景同荃灣中心之間，仲有海濱花園同麗城。再向上行，海之L及一大堆荃灣西新盤等緊你。再富貴既去青山公路住別墅。

 

當然，沙田區、中西區、油尖都有。但新界西北、大埔，not the same case。

 

2.要有較廣泛客路

例如分支家庭、及近民居的2個鐘錶位/平泊車場(吸引的士司機同裝修工人)、(留)學生、孟母(要校網)，當然唔會一個區中到哂全部野，不過客路廣，業主就在強勢收租易

*裝修工人既工作時間很類似夜更的士司機

 

3.要比較集中

深入唔講，最起碼，你睇樓唔會辛苦到去大圍或者粉巔咁，睇3-4個盤要車出車入，對初學者十分無癮。

 

諗sir認為荃灣可以睇，至於最尾買邊個就要睇當時釣到邊個筍。同埋你自住既，有時個人因素都要考慮。

 

 

荃灣於四大海邊迎盤入伙之後，仍然強勢，此為諗sir所料不及(因為我係低手，高手要搵施生)。原本認為荃灣成4000-5000個供應，賣哂應該會壓低當區樓市，誰知人流多鋪開多左地價跟升，同2008年一樣，荃灣大埔觀塘有民生效應，放棄核心區如尖咀/中環後想做本地客生意，呢幾處係首選。上圖由施生公司提供，愉景新城於2018年見高位15590後，現時追至15027距高位3.5%(上圖)，很有反彃力。相反太古城2018年高位21113，現時只19600離高位8%。當然區份只係其中一個影響。一區份內有強勢同弱勢屋苑，愉景只係中間偏好，因佢有兩個因素offset

了:

 

好: 底座商場新世界成功改造為D.PARK，成功升格吸引到跨區客

壞: 價位同迎開大盤海之戀荃城匯近似，被換樓客釋出大量沽盤

 

點都好，讀者人工唔差又未有樓，儲錢比率又高，咁情況由30歲開始儲第一間，40歲有三間在手一點不難。方法如下:

 

而家400萬，拎20%出黎做首期上700萬荃灣樓，應夠買兩房架啦，比愉景仲好同區仲有選擇。買樓後連雜費預支出共180萬，淨220萬。

 

 

220萬抽60萬出黎，去收息101學好咩係債基。有人問債基是什麼? 

解說1: 債基集中買了過百或近千隻直債，因此債基走勢及風險與債券近同

解說2: 債券本身保本，除非公司倒閉。例如迎鴻基的債券派5%年息，如果新鴻基執左你就冇。當然新鴻基執笠佢發行埋股票應會先變廢紙

解說3: 由於債基買了成千條直債，那即是可買入成千間不同公司，降低單一公司倒閉而影響你投資的風險

解說4: 我們已將債基的每日價為記低，全香港應該冇咩人會好似我地咁每日記低債基個價再用EXCEL把獨有方程分析債基走勢。如下圖債基向上突破，買入市場還可以雖未係最好

解說5: 同樣由於EXCEL可出價格波幅，所以只係將盈富基金個價一同債基拍埋，你知盈富風險用標準差表示，近一年為41%，而債基是11%左右(隻隻唔同)，所以風險只是約盈富1/4。

 

讀者60萬買入債基，經諗sir可以再予借出金額85萬，當然借錢要留意風險，而借錢的息只係2.4%附近，咁即係60萬首期可揸足145萬貨，派息7.2%，即一年收$104400，利息年支出為20400，即一年收息84000，息率14%。此方法唔使用成100-150萬開戶，唔經銀行做。

 

 

那讀者將220萬set aside 60萬每年14%，3年後60萬成為60萬*(1.14)^3 = 90萬。夠首期錢買第二間樓。如果唔夠擺夠5年，60萬成為(1.14)^5 = 115萬，上升92%。

 

英國公佈50萬鎊之下樓房減印花稅，其實200-300萬港紙既樓係英國唔少。父母只要留70萬用上述方法滾存，既避免買中現時保證回報只2-3%一年的保險，又可5-7年後拎返200萬當地買樓投資，都唔錯。留意如要再降低風險，買入保本直債更好，但入場門檻唔可以好似債基咁低幾十萬。

 

當然你買股票一個月都可以賺92%，然而諗sir所見，穩步累積的踏實方法才是改善生活之匙。買股票想開始10萬就夠，你個方法行得通，10萬都可炒到100萬。行唔通既，擺1000萬買股都無用。買股要學，不如債券般有保證回報。買股收息? 看看匯豐。

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