32歲買第二層樓做學生宿舍倍增租金#2099

你好諗SIR, 我想請教一下, 希望你會解答., 我地32歲, 想盡快買第2層樓. 現金有80萬

現自住將軍澳南, 6M購入, 估值9M, 尚欠貸款5M, 靠現有現金未能買到樓, 也計劃生育, 所以都想留點錢傍身

所以想到出售自住樓, 吐現4M, 拆2間作自住及投資, 這個計劃好嗎?

現正為投資那間作選址, 有考慮粉嶺, 因價錢相對較低, 黎緊北區沒有新樓供應,

以及空置率低 . 你認同粉嶺嗎? 定你會唔會有其他區既建議?

你會點選擇:

1) 牽晴間/碧湖 新D但遠D?

2) 荃景圍, 2房定3房?

3)上環舊樓- 間哂做房做學生宿舍(但現時情況好似難租左?) ,

      定靈活D唔間,家庭客又得, 學生自己約好朋友租又得?

謝謝你既 解答.

 

ANSWER:

如果我係經紀想大賺同埋害你,一定隊你去選擇3。

 

先明白經紀要賺得多,一定想由大地產鋪拎客去細A(細agency)成交。經紀於大地產鋪做到生意計佣如打稅,斬件累進制,1000萬樓收20萬佣,絕對唔係經紀20萬落袋,當然萬零銀一定有。但搬去細A,20萬就當同細A對分,都和味。不過咁做唔岩規矩,絕不要以身試法。

 

但,眾所週知大地產鋪主力做大屋苑,舊樓留返比細A。咁經紀如果係大地逕鋪識個客再令佢「偶遇」到專係細A做地產個friend,咁就好順啦。同埋舊樓成交粗,值500萬既舊樓開高你10%即50萬,買家難察覺,不過做得成業主將「多收」既50萬拆返些少比細A同大行既朋友都唔奇。所以諗sir成日勸人買第一間樓,多由大屋苑出發,得罪了唔少行家。

 

另外劏左既樓好難做按揭,有些得有些唔得,主軸在客觀條件會否令估價行認為該房不能估價,大失價值。至於究竟有咩條件會令間屋估唔成價上唔到會,讀者在買樓001課應學了。但香港地產經紀係唔會計較間樓上唔上到會,唔要臨約簽左,唔成交都照收到大部份佣,當初講野小心d就得。你見好多位可以賺到客錢,未計佢衰左要借財仔上會頂,我仲可以賺筆豐厚既referral fee*。所以我係熟行又想開大餐,一定拎個客去睇舊樓。

 

Refer去按揭銀行只賺好薄,但refer去財仔回佣倍倍計。所以網上有moneyhero,一定係你最需要錢又冇人肯借個陣打救你。

 

學生宿舍或劏房都好做,學生宿舍用木間每間5-6k月租出去,一間三房一開5,已收30k租,比原本3房16k租值升double,大家都識計。劏房用磚間,540呎樓如個則合可一開5,每間收6-7k,540呎舊樓只10000蚊實呎,所以劏房比貴少少裝修錢但客路更廣可33k。這些價碼唔係諗sir亂up,你自己落街睇街招或上網search,都知疫情後有些套房好好租。

 

想間屋好租location只佔很少部份,我地學生不少套房都可短時間內成功租出,原因

  1. 我地已有接近100個套房/宿舍客,佢地自己都會介紹人或換房,自給自足
  2. 唔係買個最新最靚既屋苑就會大把人租,你試下買個匯璽會否順利出租? 諗sir已在成家博客理財頻道youtube channel講過唔同時間落成既屋企有唔同特色

 

大部份者宿舍都唔係北區或大西北,唔係近大陸就有著數,選擇1有保留。當然有時有學生根本係大埔或屯門有間樓,唔想換。例如係屯門插間宿舍,打一半香港人租客、一半內地雜溝,唔係唔得,不過入住前要幾方溝通好。這些辛苦project我地為舊生都會做,跟都跟左我地幾年,而家有些舊生已搞緊第二間啦。

 

至於按揭上會都要留意,同意用600-1000萬既樓做宿舍,可高成數上會。不過今年堅係難借錢,你係好靚料公務員又無咩數係身,那當然pass。不過今年銀行連按揭回贈金額都要係借出筆數中扣返,借九成只係扮樣基本上只想批八成,海外收入全唔計,仲有大把例子…所以借之前你搵個相熟又識按揭既經紀度一度,真係有幫助。

 

如果冇經紀friend,whatsapp 96991141搵買樓易按揭轉介陳生啦(佢真係姓陳),有樓放賣既業主優先回應,問野時請註明。買樓易就是利用諗sir識落舊同事,一野將係份按揭form直入按揭部打大佬。




 






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