諗sir你好,
小弟係你既忠實讀者, 想請教一下買樓事宜。
小弟和太太同齡, 今年30歲, 分別為公務員和會計師, 小弟月入5萬4, 太太5萬5, 月儲6成收入, 育有一名1歲女兒, 現與家人同住。
太太有一層元朗物業, 銀行估值605至624萬, 尚欠貸款479萬, 剛完成轉按, 亦過了SSD 3年期限，萬一失業，可隨時免重稅賣樓。
另外，我們有現金250萬, 坐艇股票市值43萬, 小弟冇債冇樓冇車。至於太太有多少私己錢，則不得而知。
小弟目標一生三宅，亦很認同諗sir的分柝: (有錯請指正)
(1) 如buget有限，寧可渣兩層500萬樓，不持一間千萬宅。
(2) 美國無限QE及低息環境下，樓宇價值必然上升。
(3) 政府陸續供應中轉房屋，成為了一房或開放式單位的替代品，所以買兩房或以上單位，升值潛力較大。
汪總在諗sir節目中表示，看好奧運站物業前景，但小弟自知財力有限，請問諗sir, 小弟應否親樓市微調，於今年內買樓? 如是，應該買什麼價位的兩房單位?南昌/九龍灣/大圍是否理想選擇?
多謝賜教，萬分感激。
晚輩林同學敬上
answer:
以下是收息103助教GARY同諗sir講的經驗:
「記得有次和朋友在聚餐時談及移民話題，朋友們提及現時約移民顧問諮詢，需要一星期後才能安排會面，會面時間跟你花在中旅社報大陸團差不多，分別在於，不能說對目的地沒有想法，也不能白紙一張要求顧問將整個移民程序由頭開始說起，自己先要做預習然後再去發問，因為最近申請人數多不勝數，情形就像鬥快遞交申請，其後批出居留證後擇個吉日就可以出發，從頭到尾就好像報了一個三年期的旅行團。」
朋友最後決定一年後移民，他跟親朋戚友已經交代，似乎他已有心裡準備過新的生活，後來我多口問多句:「你會賣咗層樓？」
朋友話:「唔會喇，層樓會放租揾人幫手供下，話唔定幾年後又會番香港。」
聽罷感覺是，朋友最不能放下似乎是層樓。這確實是香港人的實況: 看似很瀟灑，一方面想移民，但其實還在留戀香港做業主身份，給自己留一條後路，移民只是想獲取居留權作為日後逃生門，但一旦回流又再重複煩惱住屋的問題。
香港人似乎真的要把特區護照燒掉，將身份證剪碎才能完完全全跟層樓脫鈎。
套用以上情況，讀者提到持有兩層物業，對一些決定離鄉別井的人至少有機會可以沽一層hold 一層，務求在生活上取得平衡。但他提出的三點，可能因為諗sir文章寫得唔夠好，讀者都未完全理解諗sir意思:
1.對於一千萬之上的住宅不是不看好，500-1500萬市值內的樓不俗，尤其600-1000萬之間更有潛力。至於揸兩間樓可以揸一賣一，例如兩間1000萬樓真係比一間2000萬樓好。但相同情況不適用在1000萬樓變揸兩間500萬。
早年200-300萬樓升至500-600萬「按揭Ceiling」。現時600-700萬樓確實向800萬九成按揭之頂批額進發。而800-900萬樓就向1000萬八成頂批額進發中。至於500-1500萬樓為一般市民所需，呢批人往後生洞模式變化不大。
2.讀者提及「美國無限Q E」有利樓市，諗sir對此有所保留，因考慮到現時在印錢的是美國而不是香港，QE流出市場的資金主撐起美國股票市場。現時影響香港樓市之主旋律，為供應短缺，未來兩年每年供應單位都少於20000個，加上SSD措施令業主唔肯輕易賣樓，在缺盤之下，一年有9個月業主都係處於優勢，買家經常劣勢，咁既市點會令樓價跌呢? 大家可以去地產行留意下，經紀無左個客唔在乎，無左個賣得下既盤*就超肉痛。
*你知有些業主想法勁fancy，市價900萬佢掛1200萬，這類「盤」一般不歸類為「賣得」。
3.讀者只觀察諗sir免費個案去投資，先謝俾面但可惜市場由群體博奕而成，你知買一房收租會同酒店撞客，酒店點玩? 而家酒店開始出兩房啦，月租兩房皮幾野，有野食有room service，問你死未?
你諗下，100萬投入當收15%息，用債基B餐槓些少吧，一個月靠100萬就有月12.5K收入，再補些少夠去酒店租兩房套，或者舊樓兩房了。所以買樓投資兩房是基本，三房最好，四房太大。而家擺係度哂月光既盤都係月租35K+
當然，你將三房花些少本去買樓003學點轉做學生宿舍，三房玩超頻，18k月租升至33k，是除了努力加人工外，另一殺著又可跑返贏市場。
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【收息投資課程】Batch 74 (收息101在74班大量新內容加入! 現時報名有優先A位，可早入場自選位置)
*[疲情過後] 諗sir收息班於2020年六月上課情況。先報名者可早獲優先A位，早10分鐘入場可自選位置，一般同學會選近及正向位。
諗sir接受J2兄弟幫節目訪問
*諗sir於免費電視99台 viuTV星期五下午15:15之節目「投資諗法」
(中)周嘉儀為你介紹本網站做d乜? 同埋報名方法
*(下)諗sir於NOW TV的訪問
- 諗sir為理財策劃師(CFPCM)，暢銷書作者，ViuTV 、NOW TV、TVB嘉賓，<經濟一週>專欄作者
諗SIR（收息101）【收息投資課程】DV74班
第一堂:網上修讀2小時，即予收息關鍵及10%收息方案
第二堂真人教授: 2020年7月25日(六) 16:15-19:00(現時報名有優先A位，最早15:55可入場選位)
第三堂真人教授: 2020年8月1日(六) 16:15-19:00 (現時報名有優先A位，最早15:55可入場選位)
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900
講者諗sir: 2012年後開始教授課程，累積學生達9000人。經歷2003、2008、2020年3月三次大跌市，過濾出投資要旨及精華想面對面教識你
*絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課
#上唔到真人堂可在隨後班次補課
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息101 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145(接受網上信用卡、匯豐轉數或轉數快付款)
3.確認後會予login及password比你登入本網站睇第一堂片段、之後上返黎到真人堂
或用電郵：[email protected]
或利用下方PAYNOW BUTTON即時付款先開始網上課
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DV系列【收息投資課程】詳盡內容：
*課程內所授方案就當只用幾十萬資金都可係香港實行、應用時不需開立私人銀行戶口。課程內會講解如何在金融機構安排投資方案
< 首部份課程 >
債券投資了解、全更新用上2020年3月後作例子
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去收取利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法
槓桿水平的適當安排及買入機制
點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
< 次部份課程 >
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?
比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?
經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?
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< 後部份課程 >
有咩保險可以CUT?
保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?
細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃
28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停，免浪費金錢
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諗SIR（收息103）【收息實習班】/TEDP57班
※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！此班只有真人授課，不設網上睇片
DP57第一課: 2020年8月18日(二) 19:15-21:15
DP57第一課: 2020年8月25日(二) 19:15-21:15
DP56第一課: 2020-06-27(六) 14:00-16:00(FULL)
DP56第二課: 2020-07-04(六) 14:00-16:00(FULL)
費 用：$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
地 點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
報名:
- 收息103舊生短訊報名：WhatsApp 63832145
- 收息103舊生記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDP57」
- 收息103舊生網上填表報名
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內容:
債基出入市應看之訊號教育
市況更新。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
債基年收息15、20、25%! 每次不同介紹
有銀行朋友幫你順利報行方案及到場介紹 – 即你減省買入費用及其他支出
幾時買及用咩方法分段入市之考慮
高階保險收息方案
令執行債基方案更順暢的留神小處
往後重讀收息103只需$1500
成為103舊生之後重讀只需半價, 課程隨後一年可加入諗SIR討論群
*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機
*討論群有會員特設活動如私銀介紹聚會(7月30 – 滿)/英國樓免費講座(非會員收費$500)
*討論群有諗sir特派收息學長接見103學生、面談對策及重溫課程
第二課：2020年8月15日(六)14:00-16:45 (隔日就可網上睇到片，不用依1及8號時限)
費 用：$2000元
地 點(網上看後仲可上返一次真人買樓001，地點為->)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓 1303室
報名安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓001 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
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買樓001 內容：
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諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班 】course code: TELY68
(為配合新政策、買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
（*買樓003可單上。不用先修買樓001）
第一課：2020年8月22日(六) 14:00-16:45(利用下方paynow button付款後)
第二課：2020年8月29日(六) 14:00-16:45 (隔日就可網上睇到片，不用依22及29號時限)
地 點: (網上看後仲可上返一次真人買樓001，地點為->)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓003 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢，上夠兩次!
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買樓003課程重點：
A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?
B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法
C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
TEDX10: 2020-06-06(六)14:00-16:45(利用下方paynow button付款後)
TEDX10: 2020-06-13(六)14:00-16:45(現在可選擇網上睇片)
地點(如需上真人)：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*課程內所授方案大多8萬港幣都可實行、日日買賣、亦不用開立私人銀行戶口、教埋係邊度買、展示買賣系統版面及點用滑鼠right click落盤都教埋!
亦會教授如何用免費軟件因應市況找出嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs。亦有買賣操作示範
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< 課程部份A – 嬰債收20%息 >
什麼是嬰債? 那裡可以用萬餘元港幣就入手買到? 隨時出入?
那些免費網站可更新對嬰債的資訊?
由派4%息的短公司債，至超20%年息的嬰債方法介紹，更講解將其槓桿機制、風險、及保本性
利用嬰債去賺價的方法及如何觀察市況
短嬰債如何與債基及直債分散配置及適時運用?
策略2 小本對沖澳幣買債基所引申出的風險
策略3 對沖買債基引申出的風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
< 課程部份C – 優先股及海外房託(REITs)收10-20%息 >
介紹穩當性高的優先股買法，
如何自己找到及選取優先股收息
介紹不同房託版塊及類型，與利用那些網站去持續觀察其表現
展示「無人機組合」，較進取獲17%的收息組合
