三十歲開展一生三宅 #2094

諗sir你好, 

小弟係你既忠實讀者, 想請教一下買樓事宜。

 

小弟和太太同齡, 今年30歲, 分別為公務員和會計師, 小弟月入5萬4, 太太5萬5, 月儲6成收入, 育有一名1歲女兒, 現與家人同住。

 

太太有一層元朗物業, 銀行估值605至624萬, 尚欠貸款479萬, 剛完成轉按, 亦過了SSD 3年期限，萬一失業，可隨時免重稅賣樓。

另外，我們有現金250萬, 坐艇股票市值43萬, 小弟冇債冇樓冇車。至於太太有多少私己錢，則不得而知。

 

小弟目標一生三宅，亦很認同諗sir的分柝: (有錯請指正)

(1) 如buget有限，寧可渣兩層500萬樓，不持一間千萬宅。

(2) 美國無限QE及低息環境下，樓宇價值必然上升。

(3) 政府陸續供應中轉房屋，成為了一房或開放式單位的替代品，所以買兩房或以上單位，升值潛力較大。

 

汪總在諗sir節目中表示，看好奧運站物業前景，但小弟自知財力有限，請問諗sir, 小弟應否親樓市微調，於今年內買樓? 如是，應該買什麼價位的兩房單位?南昌/九龍灣/大圍是否理想選擇?

 

多謝賜教，萬分感激。

晚輩林同學敬上

 

answer:

以下是收息103助教GARY同諗sir講的經驗:

「記得有次和朋友在聚餐時談及移民話題，朋友們提及現時約移民顧問諮詢，需要一星期後才能安排會面，會面時間跟你花在中旅社報大陸團差不多，分別在於，不能說對目的地沒有想法，也不能白紙一張要求顧問將整個移民程序由頭開始說起，自己先要做預習然後再去發問，因為最近申請人數多不勝數，情形就像鬥快遞交申請，其後批出居留證後擇個吉日就可以出發，從頭到尾就好像報了一個三年期的旅行團。」

 

朋友最後決定一年後移民，他跟親朋戚友已經交代，似乎他已有心裡準備過新的生活，後來我多口問多句:「你會賣咗層樓？」

 

朋友話:「唔會喇，層樓會放租揾人幫手供下，話唔定幾年後又會番香港。」

 

聽罷感覺是，朋友最不能放下似乎是層樓。這確實是香港人的實況: 看似很瀟灑，一方面想移民，但其實還在留戀香港做業主身份，給自己留一條後路，移民只是想獲取居留權作為日後逃生門，但一旦回流又再重複煩惱住屋的問題。

 

香港人似乎真的要把特區護照燒掉，將身份證剪碎才能完完全全跟層樓脫鈎。

 

套用以上情況，讀者提到持有兩層物業，對一些決定離鄉別井的人至少有機會可以沽一層hold 一層，務求在生活上取得平衡。但他提出的三點，可能因為諗sir文章寫得唔夠好，讀者都未完全理解諗sir意思:

 

1.對於一千萬之上的住宅不是不看好，500-1500萬市值內的樓不俗，尤其600-1000萬之間更有潛力。至於揸兩間樓可以揸一賣一，例如兩間1000萬樓真係比一間2000萬樓好。但相同情況不適用在1000萬樓變揸兩間500萬。

 

早年200-300萬樓升至500-600萬「按揭Ceiling」。現時600-700萬樓確實向800萬九成按揭之頂批額進發。而800-900萬樓就向1000萬八成頂批額進發中。至於500-1500萬樓為一般市民所需，呢批人往後生洞模式變化不大。

 

2.讀者提及「美國無限Q E」有利樓市，諗sir對此有所保留，因考慮到現時在印錢的是美國而不是香港，QE流出市場的資金主撐起美國股票市場。現時影響香港樓市之主旋律，為供應短缺，未來兩年每年供應單位都少於20000個，加上SSD措施令業主唔肯輕易賣樓，在缺盤之下，一年有9個月業主都係處於優勢，買家經常劣勢，咁既市點會令樓價跌呢? 大家可以去地產行留意下，經紀無左個客唔在乎，無左個賣得下既盤*就超肉痛。

 

*你知有些業主想法勁fancy，市價900萬佢掛1200萬，這類「盤」一般不歸類為「賣得」。

3.讀者只觀察諗sir免費個案去投資，先謝俾面但可惜市場由群體博奕而成，你知買一房收租會同酒店撞客，酒店點玩? 而家酒店開始出兩房啦，月租兩房皮幾野，有野食有room service，問你死未?

 

你諗下，100萬投入當收15%息，用債基B餐槓些少吧，一個月靠100萬就有月12.5K收入，再補些少夠去酒店租兩房套，或者舊樓兩房了。所以買樓投資兩房是基本，三房最好，四房太大。而家擺係度哂月光既盤都係月租35K+

 

當然，你將三房花些少本去買樓003學點轉做學生宿舍，三房玩超頻，18k月租升至33k，是除了努力加人工外，另一殺著又可跑返贏市場。

 

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A. 進階按揭及借貸運用

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-零收入都可產出借貸力法門

– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

買樓003第二堂:

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

買樓003第三堂(個性化咨詢):

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A

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資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

 

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