月入大減一半至25000，仍要苦供元朗三層樓? 收息及拆名轉逆轉勝? #2088

希望諗sir能解答問題，謝謝！ 諗sir： 小弟睇左你嘅文章已久，亦有朋友係你嘅學生，想問有關現金流同債券基金投資問題。 

 

小弟38歲任職航空公司，疫症前連OT約有35-38k，現在只得大約25k，預計要年尾到出年先會返到正常水平。 

 

太太40歲任職印度成衣公司，原本US$5500一個月，但受疫情影響，4-6月只得US$1000，未知幾時會回復正常。 

 

屋企由月入大約80k到現在只得大約33k。 開支方面，正常連供樓大約50k一個月，再加保險同旅行各100k一年。

 

由於有兩位小朋友分別4同6歲，呢方面開支基本上無得減少。現已申請自住樓還息不還本一年，減省每月約9k開支。暫時無得去旅行，可又慳到呢方面嘅開支。 

 

資產方面，小弟可叫做一生三宅進行中，只係仲有排供。小弟啲樓都係諗sir不太建議既元朗區，但買左多年同埋係自己第一桶金嘅地方，有啲情意結，宜家換貨亦有困難。 

 

單位A，天水圍未補地價居屋，父母細佬自住中，同爸爸長命契聯名持有，年少無知要用單名持貨。錢係我同細佬一人一半，已供滿，估價約4.2M。要到父母百年歸老先會處理。 

 

單位B，元朗市中心25年樓細屋苑3房自住樓連一個車位，太太單名，單位估價約7.2M，車位約1.4M，一齊上會欠3.8M，供15.5k，車位收租2.5k。會自住到搬到4房之後再出租。已做還息不還本一年，現供7k。 

 

單位C，元朗大馬路30年單支樓，細佬單名，實際權益全數屬於我，估價約4.5M，欠2M，供8.2k，管理費1k，因為十分殘舊，只收租8k。市價租金約11k。現有租客唔搬會繼續出租，租客搬走會考慮大翻新再出租，之前預計25萬。有機會留返同太太退休時住。已做還息不還本一年，現供4k。 

 

單位D，元朗市行10分鐘11年樓屋苑4房連車位，媽媽單名，實際權益我同媽媽一人一半，我係聯名借貸人，單位估價約9M，車位約1.2M，一齊上會欠4.6M，媽媽半職收入8k，供18.3k，管理費3.3k，單位收租17.8k，車位收租2.7k。單位會係大仔升中，約6年後收回自住。已做還息不還本半年，現供8.5k。 

 

單位E，日本難波樓，900萬日圓買入，現約1000萬日圓，無按揭，淨租金收入3.5萬日圓。因買之前無做足功課，未知轉換租客同當中嘅室內維修費用高昂，蠶食租金幅度太大，有意輸少當贏，如賣出約收回港幣60萬。 兩個收租物業都因加按導至有少量負現金流，小弟心態係當賺左本金同銀紙貶值，物業長遠比較保值。還息不還本暫可帶來正現金流以幫補減少嘅收入。 

 

小弟慶幸10多年前大學畢業就開始買樓，免強都叫做有3個單位。但因之前非常進取，加按夠錢就買，樓市升值loop loop loop大法。可惜入錯行令人工升幅不太理想，所以現在現金流非常不足，流動現金只得20萬，可賣股票30萬（股票輪多贏少）。 眼見本人同太太可以加人工嘅機會不大，現希望改善現金儲備到0.8-1M放係deposit link收息。其餘就買債基或直債收息，希望可以有8-10k利息收入。 

 

原有打算將自住樓同車位拆開再賣掉車位，可惜太太近期收入大減，要等到正常後有齊入息証明才可行動。之後亦計劃將媽媽的單位同車位作相同做法。同樣因本人收入大減變得行不通。 現在可以做嘅就係試放日本樓吐現60萬，再等太太收入正常化，賣車位吐現140萬。預計收回200百萬現金，再作新的資產配置。 希望諗sir指教一下，我個計劃可行嗎？有無更加可行嘅方案？ 長文同比較複雜，希望諗sir可以解答一下！成功吐現後一定報讀諗sir收息班！ P.S. 全部收租物業都有用租約加大借貸額。 

 

answer:

此個案反映平民如一畢業就行儲樓呢條樓，最博咁槓，level升盡可以係咩樣? 即係打機咁係起始選魔法師，呢篇文就好似攻略咁話定你知，點齊所有技能後你主角輸出可以有幾大?

 

現時單位面值: 約2800萬hkd，按揭結欠: 1000萬，現金50萬左右。咁以一個月入3-4萬既人而言，佢同事可能都估唔到佢已「羸」了個細六合彩係手: 1800萬淨值

 

點都好「阿主角」都算叻仔，如果佢貪過龍諗住成世炒股票唔努力返工，個種角色九死一生。佢股票方面蟹緊貨，樓賺左千八萬，咁大家話見到讀者呢類case多? 定係10萬炒到1800個既case多呢?

 

當然而家面對困局，人要長期掂要識「轉賭」，或你可先認為是不斷調整手上策略。現時工資大跌，不少人似讀者咁唔可隨便轉按「甩名」或重整物業組合，按現金出黎更加難諗。按唔到手上現金又無，可以點做呢?

 

首先要讓自己面對市跌，都唔可以輸超過500萬。有錢既人，正手出牌是向下諗，即係先諗防止咪輸咁多。窮人簡單。向上諗，除了坐監或失去家人或破產是更壞要避免之外，大把方法可以試。

 

讀者太太會唔會去做下兼職? 當大市一旦跌而樓價挫，手上冇咩現金睇住手上2800萬組合變返2000萬而欠債仍1000萬，咁既打擊佢可接受? 諗sir相信係唔可以的，因讀者自己都講入錯行往後人工難加。因此利用買樓003借貸力由無變有之法，為太太拓展第二收入，或者係細佬都可以，咁去將車位甩出黎賣套現可取。

 

另外元朗大馬路30年單支樓同屋苑4房連車位，由於結欠只係市值50%左右，何不由自住轉出租用途，再補齊「三寶」比銀行將其租金收入當作入息證明，令阿媽都可有更強大的借貸力? 何況阿媽應超65歲，更多收入不會引致供MPF，亦唔使交咁多稅，佢而家係無左錢，但仲有人。同埋「人頭」唔只係用黎單名買樓省印花稅咁簡單，可以配合埋開公司、拓展工資收入及租約收入，係買樓003一次過教被跌市縛死既你點再轉按到重整手上物業。

 

甩車位同日本樓係明顯，有淨錢同意用債基收下息先。我地成日講債基，因為佢在2020年3月大跌市只向下調整10%-28%不等，視乎你買公債類的債基、還是國債類的，跌幅不大。現時已升回跌前價位，留意買入要分注，派息年10%-15%，詳見更新了的收息101課程，DV74班開始內容大部份更新了，舊生重讀半價，新人原價暫不加價。可補貼讀者失去薪金。至於幫太太同媽重構工資收入同租約後，應有新的局面。

 

對於未實行買樓的各位，先諗好才做，加上有好的方法，才能事半功倍。讀者起始錯選元朗，而家基本上冇得「拆盤再黎過」。但識用租約及第二收入加強借貸力，加上用公司合法避走租金收入稅或將日常支出打入阿媽間公司做expense，省到的稅及可槓黎買樓個數必然倍升，今日就可企在山的更高點去避開猛水。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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