月入大減一半至25000,仍要苦供元朗三層樓? 收息及拆名轉逆轉勝? #2088

希望諗sir能解答問題,謝謝! 諗sir: 小弟睇左你嘅文章已久,亦有朋友係你嘅學生,想問有關現金流同債券基金投資問題。 

 

小弟38歲任職航空公司,疫症前連OT約有35-38k,現在只得大約25k,預計要年尾到出年先會返到正常水平。 

 

太太40歲任職印度成衣公司,原本US$5500一個月,但受疫情影響,4-6月只得US$1000,未知幾時會回復正常。 

 

屋企由月入大約80k到現在只得大約33k。 開支方面,正常連供樓大約50k一個月,再加保險同旅行各100k一年。

 

由於有兩位小朋友分別4同6歲,呢方面開支基本上無得減少。現已申請自住樓還息不還本一年,減省每月約9k開支。暫時無得去旅行,可又慳到呢方面嘅開支。 

 

資產方面,小弟可叫做一生三宅進行中,只係仲有排供。小弟啲樓都係諗sir不太建議既元朗區,但買左多年同埋係自己第一桶金嘅地方,有啲情意結,宜家換貨亦有困難。 

 

單位A,天水圍未補地價居屋,父母細佬自住中,同爸爸長命契聯名持有,年少無知要用單名持貨。錢係我同細佬一人一半,已供滿,估價約4.2M。要到父母百年歸老先會處理。 

 

單位B,元朗市中心25年樓細屋苑3房自住樓連一個車位,太太單名,單位估價約7.2M,車位約1.4M,一齊上會欠3.8M,供15.5k,車位收租2.5k。會自住到搬到4房之後再出租。已做還息不還本一年,現供7k。 

 

單位C,元朗大馬路30年單支樓,細佬單名,實際權益全數屬於我,估價約4.5M,欠2M,供8.2k,管理費1k,因為十分殘舊,只收租8k。市價租金約11k。現有租客唔搬會繼續出租,租客搬走會考慮大翻新再出租,之前預計25萬。有機會留返同太太退休時住。已做還息不還本一年,現供4k。 

 

單位D,元朗市行10分鐘11年樓屋苑4房連車位,媽媽單名,實際權益我同媽媽一人一半,我係聯名借貸人,單位估價約9M,車位約1.2M,一齊上會欠4.6M,媽媽半職收入8k,供18.3k,管理費3.3k,單位收租17.8k,車位收租2.7k。單位會係大仔升中,約6年後收回自住。已做還息不還本半年,現供8.5k。 

 

單位E,日本難波樓,900萬日圓買入,現約1000萬日圓,無按揭,淨租金收入3.5萬日圓。因買之前無做足功課,未知轉換租客同當中嘅室內維修費用高昂,蠶食租金幅度太大,有意輸少當贏,如賣出約收回港幣60萬。 兩個收租物業都因加按導至有少量負現金流,小弟心態係當賺左本金同銀紙貶值,物業長遠比較保值。還息不還本暫可帶來正現金流以幫補減少嘅收入。 

 

小弟慶幸10多年前大學畢業就開始買樓,免強都叫做有3個單位。但因之前非常進取,加按夠錢就買,樓市升值loop loop loop大法。可惜入錯行令人工升幅不太理想,所以現在現金流非常不足,流動現金只得20萬,可賣股票30萬(股票輪多贏少)。 眼見本人同太太可以加人工嘅機會不大,現希望改善現金儲備到0.8-1M放係deposit link收息。其餘就買債基或直債收息,希望可以有8-10k利息收入。 

 

原有打算將自住樓同車位拆開再賣掉車位,可惜太太近期收入大減,要等到正常後有齊入息証明才可行動。之後亦計劃將媽媽的單位同車位作相同做法。同樣因本人收入大減變得行不通。 現在可以做嘅就係試放日本樓吐現60萬,再等太太收入正常化,賣車位吐現140萬。預計收回200百萬現金,再作新的資產配置。 希望諗sir指教一下,我個計劃可行嗎?有無更加可行嘅方案? 長文同比較複雜,希望諗sir可以解答一下!成功吐現後一定報讀諗sir收息班! P.S. 全部收租物業都有用租約加大借貸額。 

 

answer:

此個案反映平民如一畢業就行儲樓呢條樓,最博咁槓,level升盡可以係咩樣? 即係打機咁係起始選魔法師,呢篇文就好似攻略咁話定你知,點齊所有技能後你主角輸出可以有幾大?

 

現時單位面值: 約2800萬hkd,按揭結欠: 1000萬,現金50萬左右。咁以一個月入3-4萬既人而言,佢同事可能都估唔到佢已「羸」了個細六合彩係手: 1800萬淨值

 

點都好「阿主角」都算叻仔,如果佢貪過龍諗住成世炒股票唔努力返工,個種角色九死一生。佢股票方面蟹緊貨,樓賺左千八萬,咁大家話見到讀者呢類case多? 定係10萬炒到1800個既case多呢?

 

當然而家面對困局,人要長期掂要識「轉賭」,或你可先認為是不斷調整手上策略。現時工資大跌,不少人似讀者咁唔可隨便轉按「甩名」或重整物業組合,按現金出黎更加難諗。按唔到手上現金又無,可以點做呢?

 

首先要讓自己面對市跌,都唔可以輸超過500萬。有錢既人,正手出牌是向下諗,即係先諗防止咪輸咁多。窮人簡單。向上諗,除了坐監或失去家人或破產是更壞要避免之外,大把方法可以試。

 

讀者太太會唔會去做下兼職? 當大市一旦跌而樓價挫,手上冇咩現金睇住手上2800萬組合變返2000萬而欠債仍1000萬,咁既打擊佢可接受? 諗sir相信係唔可以的,因讀者自己都講入錯行往後人工難加。因此利用買樓003借貸力由無變有之法,為太太拓展第二收入,或者係細佬都可以,咁去將車位甩出黎賣套現可取。

 

另外元朗大馬路30年單支樓同屋苑4房連車位,由於結欠只係市值50%左右,何不由自住轉出租用途,再補齊「三寶」比銀行將其租金收入當作入息證明,令阿媽都可有更強大的借貸力? 何況阿媽應超65歲,更多收入不會引致供MPF,亦唔使交咁多稅,佢而家係無左錢,但仲有人。同埋「人頭」唔只係用黎單名買樓省印花稅咁簡單,可以配合埋開公司、拓展工資收入及租約收入,係買樓003一次過教被跌市縛死既你點再轉按到重整手上物業。

 

甩車位同日本樓係明顯,有淨錢同意用債基收下息先。我地成日講債基,因為佢在2020年3月大跌市只向下調整10%-28%不等,視乎你買公債類的債基、還是國債類的,跌幅不大。現時已升回跌前價位,留意買入要分注,派息年10%-15%,詳見更新了的收息101課程,DV74班開始內容大部份更新了,舊生重讀半價,新人原價暫不加價。可補貼讀者失去薪金。至於幫太太同媽重構工資收入同租約後,應有新的局面。

 

對於未實行買樓的各位,先諗好才做,加上有好的方法,才能事半功倍。讀者起始錯選元朗,而家基本上冇得「拆盤再黎過」。但識用租約及第二收入加強借貸力,加上用公司合法避走租金收入稅或將日常支出打入阿媽間公司做expense,省到的稅及可槓黎買樓個數必然倍升,今日就可企在山的更高點去避開猛水。








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室