懒人投资法(上) #837

你好!本人38岁,单身女姓,月入$15000,无其他收入,人工唔会有太大上涨。与父母同住,无按揭,不可以做二按,父母已退休,用积蓄同一间铺收租生活,所以不用我供养。而现自住的屋将来应该会留给我自住。本人没有太多积蓄,HK现金$100K,Rmb现金$100k,手上突然多了现金HK$4m,是父母给我的。想买楼投资收租,以便将来退休用。我有现金但借贷能力有限,自知不能行错第一步,在现今的市况,我应该怎做? 1) 第一次买楼投资,应买边区?楼价大约多少? 2) 我既收入情况,买第一层楼应该做不到9成按揭,变相要比多d首期。如:楼价$4m,我是否要比$2.5 to $3m? 3) 本人目标是买完第一间,再买第二间,我的状况是否很难做到? 4) 有朋友介绍私买外地楼花、投资外地楼好吗? 我自问不是一个叻人,手上有cash也不懂连用才可以令自己退休路好走一点,希望谂sir比d指引,万分感谢! 张小姐 ANSWER:   笔者对非上堂同学好少会系三个星期内作回答,不过张小姐系例外。因一个能力不高既人无啦啦有旧大钱系身,往往都会因福而祸至。古人云“祸兮福所倚,福兮祸所伏”实有其道理。读者未在早年生活习得理财知识,现时情况有如三岁小孩手揸金条系街行,要知君子无罪而怀壁有罪,再不深入计划只会让钱被有心人全取。   讲返读者自己,其实佢应坦诚面对自己一次,在此年仍要父母操心实在是说不过去。不论佢几有理想、又或自身职业有几祟高、受父母之恩而到近不惑之年仍唔揾多个钱比父母享下福、真系点都过唔去,而家更要家人为其退休而劳心。当然无人可以代表读者父母发言、不过在仔女角度去看纵使父母家财千万、自己努力去赚多些钱去让父母安心及开心下是孝顺表现,莫等父母不在时才察看、到时后悔莫及。   关于第一次买楼、其实首先唔系考虑去买边区、而系考虑自己能力可以买边度。读者自己借贷力尽计都系15000/10000*50%*2.59 = 1.94MIL,计埋4.0MIL屋企资金买尽(1.94=4.0)=5.94MIL。若用埋屋企人钱去买楼,万一投资错误,那是否再要麻烦屋企人去救? 用自己能力买楼即1.94MIL借尽,咁系香港都买唔到咩楼。当然如果点都要买一间、那读者可选择大屋苑而流转量高的、河畔、翠屏、翠怡花园都系选择。若买3.0MIL楼读者实在唔能够只比一成首期,这点读者是对的! 借尽都系1.94MIL,所以首期为3.0-1.94 = 106万   笔者提出,将10万投资去债基收息、10万去投资买股票赚价。笔者在<<收息论>>一书提出将投资行为划分为收息及赚价两种。两种行为需配合各自两类的投资物,系收息课会谈点去收10-15%息用债基而没有锁定年期,其实读者有此金额而若学习得宜、将400万放哂落去收15%年息而保本都仲得! 不过楼要从地面起、所以应由最简单又冇年期的债基方案开始。另外收息是合懒人的、因为收息策略一做好、钱就会每月派到。不过在开首时点都要比心机去理解学习、SETUP好一套同自己财务情况符合的被动收入机制。   至于赚价,利用股票去做系港人首选,而读者要修习一套得胜率高的买股方法。总括而言、投资应要有章法。乱咁黎等于将自己辛苦揾黎既钱倒出街。当然读者情况同不少人有所不同,应将父母予的90%资金做定期锁死、等自己学好投资才运用未迟。投资同打工一样、都要劳心先有钱赚既,懒人就算只收息都要系开首时努力。至于关于外地投资楼花之建议、下篇再谈。    

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零投入本金而每月出粮三万三#826

谂SIR: 您好, 早前上过收息班, 获益良多, 已逐步实行收息计划。今次来信希望谂SIR 为我父母指点迷津。 两老年过60, 已退休, 有一自住楼 (市值500万), 早年做按揭套现作装修及其他用途, 现欠款约220万, 由于当时持有已供满之商舖收租, 故无工作亦毋须担保。 近月两老沽出商舖, 取得900万 (多年前购入仅数十万, 沽出前月收2.7万租), 偿还自住楼按揭后约余下680万, 想向谂SIR 请教如何运用生息作生活费。   1. 两老想法极为保守, 卖铺部份原因是不想欠债, 所以借贷作杠杆之法并不合适。 2. 两老认为保本最为重要, 收息够生活费就可以。银行见两老有大笔存款, 即时游说买20年期年金, 两老问本人意见, 但计过数发现回报极低, 若每月取款回报仅得1.6%, 即使20年后才取款亦得4.2%。本人认为直债较适合两老, 在保本为大前提下, 我找到几款永续债, 息率有5至6厘, 你认为是否好选择? 有否其他提议? 3. 除直债外, 有否其他低风险之生息方法? 感激不尽! 祝一切安好. 敬候回复 阿女  ANSWER: 即是读者要一个低风险而唔靠杠杆又想高收息的方法,那其实是很难找到的,因收息的原意是到期可收回原本本金,既有此前设所得回报很是有限。相比赚价既股票,上市公司是没义务要将大家既钱归还,掉转头大家仲要供股,即再夹钱比大股票去做生意,所以买得股票,一定要大赚,否则不如唔好买。至于买股收息的种种优化方法,读者已从收息课程习得。   父母打并的年代,是“金”还是银币本位的年代,当时未有超级通账,政府亦无意行量化宽松去振兴经济,所以当时借钱动不动息口要10%(即一分息),入银行都要穿着光鲜才可露面,故父母想避免欠债,亦属正常。可是我们30-40几岁人一辈处于“后货币时代”,纸币的内含值已同金或银脱勾,故一张银纸的价值可由政府之发行量改变,成为另一种赋税。其实此事屡见不鲜,1945年后的国民党由倍于解放军一倍既兵力,在两年间被削至少于解放军一半,当中其一原因是区内发行之金圆券内含值极速被贬,前线将士在漫长的八年抗战加上金融体制不稳令个人财政有失预算,不少城镇有解放军一到,守将都是不战而降。所以国共二战后之争,只打了两年。   国民政府、宋朝帝国、又或古罗马帝国在下台前都经历币值波动一事,此为大国衰落的循环。不过亚洲人偏各行银本位而欧洲人偏各行金本位,原由因为欧洲多以航海交易模式,不在此文探讨。明白此理,即知现在先借钱去买入实物,他日再归还货币是行“沽空货币”去获利之原理,此是千年前已有人做既方法,所以不存在老人对新鲜事唔知晓既道理、而是大家有没有借古鉴今去为自己前况作安排。     那在心理上安抚父母,不过利用一银行现提供的新服务: 例如放400万系银行,即可用4%年息借出3成即120万比大家作投资、而原本400万可随时拎走。那不妨将400万买入直债,中信、和黄是一些选择,由于风险不高,只收6%左右,可是400万6.6%即一年26.4万,减去借出120万付利息4.8万,已经每月264000-48000 = 216000净落袋。此方法好处是: 1: 400万仍然是自己所有,随时拎走。 2. 120万多出了作其他投资,冇call loan风险(因为是无抵押贷款),而该付利息已在上方程兑清。   效果是父母见到400万仍然系自己持有,可随时取回,等于零投入本金。而做女既有120万帮佢想办法。可以既投入收息债基方案,收息15%,即一年180000。那一年其收息216000+180000 = 396,000,每月取回$33000。仲多过父母原本收开$27000/月铺租!    当然另一个好方法系五年double既保险方案,有同学年尾去搞做唔到,因为每年quota有限。一般三月会重新计过可以尽做。唔好处系要放5年先有15%或以上之年回报,而break even期系两年。同样可以买保险而套回所投入之金额,去私人银行安排此事更佳,读者的资金亦足够800万,可利用私人银行1.2-1.6%p.a的融资优势。当然有人选择唔开私银户口,这亦是同笔者了解后作的决定,各人不一。  

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天水围区份好吗? 元朗相比又如何?

  谂SIR今次邀请合作作家脱苦海及梁隼就此问题作答,希望可以集思广益,多角度研究问题。 谂 Sir , 您好,本人刚拜读你的著作”楼换楼”后,即茅塞顿开,本人亦希望有生之年能拥有三宅。现有一事十分困惑,希望谂 Sir 能指点迷津。   由于之前还未拜读谂 Sir 佳作,一直还以为我们一生两物业已是极限。其后看了书中一些例子,发现获得两所物业后,把其中一所物业供至五成后,租金可当作收入一部分,以作日后购置第三物业之用。   本人年龄36,与妻子各人月薪为 $20K 。两人工作稳定。有现金储备约 $600K. 2012年以七成按揭买入天水围嘉湖(P Plan 2.2厘, 贷款$166万, 原价$238万), 现估值$350万! 问题1. 天水围区份好吗? 我应否保留嘉湖住宅? 问题2. 天水围比屯门,是否屯门更好? 我应卖走嘉湖去买入两个近屯门码头的单位? 该处好像未来有桥到东涌加上屯门南站,我夫妇一人一间九成上会,此选择是否明智? 问题3. 元朗楼我觉的升得好快,买元朗一些旧楼我们还可应付的。元朗同天水围比又如何? 问题4. 夫妇一人一间买入300万楼,我可以应付吗? 唔该哂!! ANSWER: 数年前笔者朋友曾讲过一句说话:无钱的人必须投机,意思系如果财政唔够充裕,就只有进行高风险投资去搏一铺!不过睇番读者个case,本身有层九成按自住楼,如果现价吐现可以套到二百多万,呢个数比上不足比下有余,又无需要走去加大自己风险,例如走去两公婆各自买一层九成按楼,一来个借贷比率大幅上升,只要楼价跌少少就变成负资产。二来九成按自住楼系唔可以放租的,坊间会有好多人同你讲,银行唔会check的,咁只系代表对方执唔执行,而唔系代表你咁做无问题,总结一句,现时市场环境底下,唔值得咁做。 回答番读者4个问题: 1. 天水围是纯住宅区,商业活动有限,如果计升值潜力梗系比隔离既屯门元朗差,不过天水围就系胜在无乜商业价值,所以屯门元朗都好比自由行攻陷,但天水围就鲜有听闻,即系,如果系自住,都系一个好区份。 – 2. 如上所述,屯门是一个理想的投资区域,除了升值潜力外,租金回报以及升幅也比天水围理想,所以不妨作为未来收租物业的选择。但读者想卖掉现址一拆二可以话系极高风险行为:其一是贵买贵卖,一来一回蚀驶费,依家仲打算一拆二,蚀多一重驶费;其二,夫妇二人各自买间九成上会,两间都唔可以出租(实际操作上可能容许咁做,但所有风险及法律责任自负),屯门南站仍未落实,东涌接驳桥则暂时未动工,真系想食呢水升幅,都起码单工程开始先谂啦! – 3. 元朗是未来巨量供应地区,将军澳起完那几千个单位后已无地,但元朗现时已经有极多供应。现时元朗入市要睇位置:市中心好炒唔好住,其余地区就买野唔方便同埋周边大把地起新楼,天水围起完新地三个地盘之后就无新供应了,系唔系稳阵一点呢? – 4. 以现时息口,借400万,月供15,000元,加一厘息,月供就多2,000元。财务上或者可行,不过300万只能买到咩野质素单位,心里有数:300万,连兆禧苑都买唔到;退而求其次,屯门还有一些如青海围的丽宝、利宝、万宝,银码很细,但投资价值有几多?最好读者亲身去了解一下!

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30岁3万无壳蜗牛怎脱宅买宅?

未命名

某天无意中发现谂sir 的Blog, 细阅之下非常有见地, 之后买左书同再上埋买楼收息COURSE, 真是获益良多。客套说话唔讲太多  概况: 30yr, 30Kper mth, 月储14K, 现单身(会努力找个伴)  庸才出路 Orz SAVING 400K,STOCK 70K 月供基金 230K 每月2K 如需要有80K可套现  现很后悔那个月供基金,占总财富比重偏高(约32%), 但都太迟了 T_T, 唯一安慰系月供占月入不太高(6%)同暂时仲未蚀,唯有当远期储蓄…. 现我下一步策略应该是那个方案比较好?  方案 1 本人借贷力=30000/10000*2.59*50%=388万 你说过旺市用一半借贷力,但190万依家个市根本买唔到楼(190万就算买到都应该好差, 自住不想太差)。所以用75% – 80%借贷力, 先买一层约330万楼九成上会不靠父母, 连埋杂费,INSUR约45万, 套现晒D股票 + SAVING 刚刚好,余下20%借贷力, 约50万银行借埋返来 (唔知可唔可以咁做?)放债基收 10% 息,减少供楼负担之后人工多了,不再单身时, 再部署下一间?   方案 2 看完<收息论>, 发现自己GE投资全都是前轮, 非常危险随时炒车, 必要加大力度于后轮, 希望架车稳定返D吾好炒车 唔买楼住, 先套现晒D股票 约40万债基收2-3年10%息先(但好似唔够$$开户口 @[email protected]), 等楼价跌 20% 时再做方案 1 是否应该套现回基金的80K,来INVESTMENT 其他好D?  宅(窄)男上   Answer: 读者是个三十岁揾三万的年轻人、储到几十万系身,正烦恼买唔买楼,在本网800个案当中算十分典型。系而立之年储有几十万,买股又未得法门,当佢系咁死储多两年计由而家40余万到60余万又如何? 假设两年后真系比佢等到楼市大跌,那读者可九成上会买到间两房四小龙,不过由于个人进度需和同侪相应,系其他人在跌市变得比读者更有实力之际,恐怕读者到时又未见得会心足。   相反读者在现时成为主业更努力储钱保有一些弹药,在跌市时有机成为“二楼楼主”、或会成为领先同侪的一位。笔者不以买楼为目的、而是以比较及令自己“跑赢大市”为目的,知道此陈述令本网走的路线变低俗了。可是连生存层面既未搅好、每日返工都要用“顶硬上”心态既人、真系可以远离群众亦不相比较、走一条清幽而又通住仙境的小路吗?    买一层300万市值以下既楼是有可能的,更是读者应作的。读者已是学生、应知道买楼自住是消费需求、可以变身成双租族将买楼的投资需要分割开。即买间细价楼、残一点而位置偏旺的令流转量合符水平,起码同大市同升同跌。他日有需要自己搬出黎、那将该房租金用作补贴自己租楼支出就成了。   当然读者买楼只可九成上会,理论上楼房只可自住不可出租。在现今香港,变成收租佬的代价越来越大,政府有一系列政策阻止人买楼收租,可是当货币内含值再走下坡,未有资产系手既人只会输得更惨。不少人靠投资股票为自己寻出路,但股市易出易入、不少专业人仕利用资讯不平衡去合法地欺压唔识野既人,平民如乜都唔准备就走去买股票,赢到一次系幸运但要成世人连赢必要花时间钻研心法。所以呢,打工同投资一样,未有不劳而获的道理。学懂如何叫钱为你工作、先可以赚取工资以外的一份粮。   细价楼仍然价硬,虽笔者有感2015年C类单位才是王者。在上星期日买楼003已找出2014年11-12月数据揭示未来一季楼市走势,在2010年至今有幸未出差错。翠屏花园、荃湾中心、大兴花园都有240-320万的楼盘选择,就如入手260万用用26万首期、借230万等于读者330万总借贷力之60%,万一跌市都有能力可守或再买楼沟淡。对于人工只是3-4万人仕、独力买楼只能入手偏远地段是正常结果,最怕系唔系DREAM HOUSE都唔肯比钱买既人、怕楼市再升令自己置业梦想更难实现。   那唔买楼又如何? 笔者看法是未有楼在手者宜先平平都买一间、对冲万一楼市再升风险。在早年文章“租楼定买楼”已说明,细价旧楼租值一般会比较高。假设自己先肯屈就自住在较细楼房如两房大兴花园、300万入手而月供$10000,同时为自己省下九龙区16000/月的租金支出,两年过来即省400,000租金,连同自己供大兴花园每月还本金都有$5000/月,即两年$5000*24 = 120,000。将两年悭到加省回的400K+120K = 520K的支出,已抵受到大兴万一入市后跌16%之幅度。最可幸是楼市如再下跌、原本在九龙$16K月租而家减为$10K供楼,一年再多储72K那两年点开始够比首期等跌市执平货。   搞好间楼读者仲有廿来万净、如愿意承受风险、可以借PLOAN(私贷)摊长5年还而用于投于收息班的债基方案。计借30万分60个月还、月供$5500。连同自己的20万系手、不妨投入无年期的债基。至于股市不妨用ETF去捕捉市场升幅、不用担心个别公司风险,更可无论市场升跌都同时获利。20万加借回答的30万,用50万投放债基每月收息5500-6000,即可用作每月还PLOAN的供款。几年过后还完即成旧放系债基既钱都系自己。若果日日在23-25岁行此事,30岁基本唔靠屋企都有首期。当然借贷及债基都有风险、每人作的分量要先明白再添加或减,但在此长时期的低息环境,再用旧方法去储蓄理财只会比政府吸干你既血。    

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双租族与伤租族的分别#801

谂SIR 你好, 我系你FANS 同刚读完你本新书收息论. 有D楼宇方面既问题想请教一下你. 我屋企系基层, 想向上流. 同CASE SHARING. 我本身27岁, 大学读金融, 本身会睇好多关于金融经济,地产, 股票等等既书, 杂志等. 上网睇既都系呢方面既野多.  但系睇到谂SIR既书之后, 觉得自己好渺少, 想学多D野, 同今次请教一下谂SIR您.   言归正转,教问题如下: 本人27岁, 银行工作收入22K左右, 月用5K, 其余全储. 家姐28岁, 银行工作,25K左右.  妈子54岁, 自己公司做,30-40K左右. 仲可以做多一年多, 完左要再谂做唔做. 另外她本身系大陆稳定有收租8000RMB(10000HKD左右)系有晒契的.      我地三个都系住系公屋4百几呎, 已经买左, 唔使俾租. 我同妈联名系2012年9月30日买左屯门一手珑门2房, 买入价450万左右, 俾3成,借7成, 现在欠310万, 每月供12000, 30年期. 上年11月开始左右租左$12,000(好平,但租客一次俾12个月), 管理费$1400. 2014年9月30日就过SSD, 现在有客想570万买. 另外, 我全出钱用家姐单名在2013年9月在沙田买左个细单位,唔使俾DSD同用佢既借贷能力, 不过30年楼龄, 可能黎紧要夹钱维修. 买入价227万, 借9成 ,30年期, 用(H+1.7,CAPP-3.15). 月供$7665, 管理费$520, 现欠207万. 现在都出租左 $8,000一个月.    ***问题来了,  如果有现金100万可以再用来投资, 想再买一层楼, 有多个方案, 想谂SIR俾D建议. 1. 如果有人用570万买珑门, 那我就套现260万左右, 加100万, 有360万, 再用我同妈名借9成买300万楼, 用40万左右. 再买入多间300万楼FULLPAY. 两间都出租. 唔好处系我想自住有D QUALITY既楼, 想留珑门自住, 同埋卖左就唔会买得唔番市值5百几万市值既楼.   2. 如果到左两年, 仲有两三个月后加按至8成, 570万左右,  吐现456万-310万=146万左右. 再加100万FULL PAY 200-250万既楼收租. 唔好处系唔知按唔按到146万出来, 要加MC, 不知可唔可以.   3. 570万卖珑门, 再用我同妈名借9成买300万楼, 用40万左右.  仲有220万左右就实行你收息班中所讲的收高息方案, 或做其他高息产物, 亦有想用50万炒下期指. 唔好处都系买唔番500万以上楼自用, 同感觉唔够踏实,同炒野都系高风险D.   4. 乜都唔做… 请教谂SIR有何建议 系最明智同会系最岩财务自由既做法.  谢谢. BEST,想学野既小明上   answer: 几个方面,读者要提升自己: A. 理财概念 知道读者好比心机储钱,惟此法的储蓄水平受每月工资所限。真正要改善生活,要先改善自己再去揾多D钱。 买楼投资的回报其实都比买股及炒期指慢,惟不少人见到身边朋友靠楼发达,系因为买楼多会做足杠杆。河畔花园在2008年初至2014年4月升幅为约176%,银河娱乐在2008年10月24日收报$0.94,今日由高位跌到而家都系$43蚊,咁你话一间楼FULL PAY黎买,系咪浪费左楼一些好吸引人的特质呢? 此为回应读者在上方2、3点关于FULL PAY之看法。   既然小明咁比心机问,那笔者分享自己觉得最好的理财方法,就系每月为自己产出正现金流,正所谓每月出粮不求人、洗钱唔需要再谂。请读者在订立自己的理财行动时、每每为自己产出正现金流为目标。好似珑门单位而家月供$12000、管理费$1200,而月收租为$12000,虽一次过可收取一年租金,惟成旧钱压死哂系呢间楼连一蚊正现金流都呕唔到出黎。   读者喜爱住较新楼珑门、其实大家都钟意既。这是大家共同的消费需求。可是该楼房由于新净及独特而享有较高溢价,在现时水平未能满足各位的投资需求。同学此时都应该知道,应租楼去满足自己消费而入手投资价值高去单位去补贴租金,即“以租养租”、或成为所叫“双租族”。   只租楼而唔买楼的“伤租族”、除非有保证每月强大工资收入、而在20-50岁所储的更够支付80岁死前应有洗费,否则在此钱币被遗弃的时代背景下、手上未执资产很难适应变幻的货币系统。   B. 楼房买卖法规 要知个游戏规则先可以玩得投入。最讨厌就系规则会随便改、或一言堂。其实只要有规则定必可找到方法“玩得羸”,所以大家勿轻易对社会感心灰意冷。读者不可以将珑门加按至8成,运用香港按证服务多只接受新买楼房加按至九成、而不是将原有物业重按(回应点2)。   回应点3,读者认为借钱作炒卖是高风险,咁买楼要借钱,系咪叫高风险? 今日买一个月之后放走汇丰股票,系叫买定系叫投资? 当清楚明白多种投资物的特性之后,才可分辨高低。至于“炒卖”一词实无定义、惟一般人将炒卖视作投机行为而非投资行为。那读者可在看一下有关书籍,现在速食文化、最紧要number、睇几多本财经杂志在投资学问上牌少见进步。   当你明白自己做的投资本质如何、会影响风险的因素如何、自会踏实。有些人揸沽期指令佢更踏实、因为佢用黎对冲自己实货睇升个仓。   C. 投资品特性 笔者在<<收息论>>已将投资品勉强分为赚价及收息类。天下投资品繁多、最好当然是将每物视为一类、不作划分。不过由初学者出发,将物品划分再去学习是有好处的。留意收息的物品不频作买卖、一收高息就系几年。所以亦因此在市场上少人类及,市场需要的,系大家每日睇下有咩好买再比佣金。   年青人学懂赚价反比收息更重要。如你好似读者咁28岁都未够,好应赶快明白赚价品所予之回报及当中风险。至于读者4个方案,笔者会选2+4之后再3,即系先加按套现、再咩都唔做好好学习,咪乱咁黎一输就系50万,自己储3年都唔掂。最尾有资本再出发收息未迟。另外买楼之区份、选盘之旨要还未习得。好要比些耐性学习。    

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谂SIR-年轻人如何部署达成五年计划? 二楼楼主、万五蚊正现金流 #792

Lum Sir 你好! 无意中幸运地发现你的BLOG,十分喜欢,并报读十月的收息课程。希望请教Lum sir,给小女子一些意见。谢谢。 本人背景:  – 小女子27岁,会计,与父母同住。虽然已经供满,但不想动用父母资产。 – 每月人工: HKD 40K – 每月支出: 约 HKD 13K 资产:  – 现时估值HKD 3M 的屯门两房B类单位, 已租出,租金扣除支出,每月打平 – 股票,基金及债劵投资约HKD 300K – 现金约HKD 500K (包括TAX LOAN HKD 300K) 负债: – 按揭欠款HKD 1.86M –>该单位现时估值HKD 3M –>于2013年尾以HKD 2.7M购入 –>按揭7成, 利率P – 2.85% –>供款年期30年 – TAX LOAN HKD 300K –>2014年年头借入 –>利率3.2% –>还款年期4年 –>之前用作买股票收息用途 五年内计划 – 2014年年尾与朋友买入日本楼,本人占50%,预算投资HKD 10-20万 – HKD 300K TAX LOAN 作收息方案,预期回报10% – 五年内于九龙(油塘/调景岭)或港岛(太古/杏花村)购入单位租出/自住 问题 1. 屯门单位若加按可取得HKD 300K作收息方案。本人应否加按? 2. 再购入的单位可能会自住,想住近父母及方便上班,所以撰择油塘/调景岭或太古/杏花村, 将来考虑用作一拆二。哪一个地方增值潜力较好呢? 3. 如何部署达成五年计划?    ANSWER:     从读者的来文格式看得出她是从事会计。另段落构成工整,因而理财方法亦工整。是的! 笔者相信“行文如见人”、如果你未能理顺自己想法用文字写出、又或者你根本未系理财方面有个想法,麻烦你先写一写出黎,觉得纸上面既计划“过得到自己”,先再用此作篮本计划往后生活。   “五年计划”!? 通常见工时常被人问及。世事多变,做好两年计划已是万幸,笔者愚见是五年为计划之上限。至于经纪常叫人作20-30年计划,只好说此对卖方一面较有利而经常买家都在落堂后再笔者作解。可惜合约已成、在香港以理为论的地方、实不能将订下合同全面推翻,只能予补救建议、令“病情”减轻一点。   读者再加按不宜,只套30万而因此聘请律师再做契约,花费数千。你问笔者认为此事不值得。何况读者摆位应是想财政自主独立,那我们不考虑读者婚后有否夫君助力。若用读者人工四万黎计,个人借贷力为40000/10000*50%*2.59 = 5.2MIL。已买一楼用掉1.9MIL借贷力,现居宜向降低此楼欠债水平作努力、一旦市值再升而结欠只为当时市值50%,可将其转作出租用途而租约可作下次买楼的借贷证明。假设租金为$11000,读者一到时的总借贷力增至(40000+11000*80%)/10000*50%*2.59 = 6.31MIL。到时第一间楼的结欠应在1.5MIL左右,即读者有近6.31-1.5 = 4.5MIL的借贷阵药再买楼,要完成一生三宅变为乐观。   下年如把握机会,上段将其转用途之目标要达到不难。下个CHECKPOINT,请不要放在海外物业,时侯未到。而读者在股票及债券的认知未足,宜了解此两市场。一主赚价一主收息,做好基本上要小康生活冇问题。海外物业用作锦上添花为好事、可是对廿来岁的年轻人而言还稳好自己基本盘要紧。即: 成为二楼楼主及为自己争取15000的月正现金流。   点解要用两间楼作目标? 首先自己住一间系紧,另一间将其放租,自己体验收租的好坏处。那才有能在35岁将理财经验“升华”、到时或成为物买卖活跃者、又或坐定定做个收租佬,一切都系由你有第一间收租楼的经验开始。至于$15000足够令自己日常衣食,一旦有好的营商机遇,都不会因要“养家”而放弃各外闯之机会。大部份人唔敢搞自己生意、明白是关爱家中老少。若趁32岁之前搞好万余元正现金流方案,那到三十出头人脉丰厚即可把握渐多的机会。   那读者要有15000月正现金流系唔系好难? 其实佢将现楼结欠减至50%,按揭供款自然减、而租金不变下要有4000蚊月正现金流不难。五年内再买一间楼、因只持有出租单位而到时已距上次买楼时间渐远,要批出九成借贷再买自住楼不难,此事用掉读者手上30万资金。净低的50万,连同自己月储$27000,3年后储有81万而手上拥130万是肯定的事。不要储哂钱先将其投放债基,可边储边买,平均买入成本,此为一般销售人员不欲而投资人应作之事。到总数130万投入,月收息1300000*13%/12 = $14083,连同之前间楼的$4000月正现金流,合共已超出$15000月正现金流之目标。

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买楼上车需注意的事项#784

谂sir: 你好! 初出茅庐,刚踏进社会,对于现在市埸的结构和投资一窍不通。不过每天亦会阅览有关资讯(Homeblogger),和笔者一次机会能阅贵书(楼换楼),觉得获益良多,而且十分实用。你们专业的观点及角度令笔者获益良多。盼谂sir能为我作出一些评估及提供一些意见! 个人背景 年龄: 将近24岁 职员: 公务员现居住于父母名下已供完的居屋(估值350万) 收入及支出 暂时月入二万元。支出给予父母家用三千元,每月自己开支不多于二千元 资产 有四十万储蓄。惜没有持有任有投资产品(股票、基金、保险等) 目标 考虑假若十年一个经验周期,盼在五年内,能够置业作为投资收租,没有自住需要。   问题 首先,请问我的方向/目标正确吗? 作投资用途的楼宇,应购买什么类型的楼宇? (私/居/公/村/唐,一手或二手,市价……等) 在这五年内,应从什么途径或产品增大这笔首期资金? 我可以承担较大的风险,请问我应该从那个投资方向发展呢? 在短期内我有置业的目标,我还应购买一些基金和保险? (担心刹时减少首期的资金导致错失良机) 笔者定必虚心学习,亦能透过自己例子勉励其他读者,望早日回复! 祝身心康泰 ANSWER: 读者年纪轻,胜在有危机感及早去计划。从行文得知投资经验尚少,不妨由本案讲解年轻人起步买楼投资需注意的事项。   首先要谈是,为什么要买楼投资? 笔者解答有财务技术上及投资心态上的原因。在财务技术上,楼是少数在港能提供投资人高杠杆至9成(半)、低借贷息率至约2%p.a.、又可长年期摊还(30年)之投资物。你将其比与股票、的士、单购车位都未有类近融资条件。将楼的几个条件混合、配上现今货币内含值不断下降的现象,买楼即可令自己早借美金,再让时间将债务贬值。最后得出供楼越黎越轻松既现象。楼作投资可以稳胜、但缺点是要赢面高必须长时间。   在投资心态上,人需要为自己退休前购入资产、为自己一日无工作能力既时候打算。由于资讯发达,你在大学学到的很多东西,很多五年后已不能为用。更何况现时社会大学生充斥人力市场、笔者相信做“补鞋佬”收入更胜BBA大学生。除非你一生人都具有高学习能力、否则让楼房为你工作是个不错的选择! 要股票为你工作? 只好说笔者在金融界别打混过、长远能在股票市场获利既人找不到很多。 读者年纪轻可更有时间去部署买楼、有五年时间不妨考虑用5年DOUBLE保险回报方案,假设投入37万,5年后即产出约30万即将回报double,计算方法如下: 保险面值250万 每年派息4.5%(假设5年内不加息) 5年后有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil 5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000 净利润约为3.1 – 2.5 – 0.217 = 38万   5年回报为38/37万即102%。那此时间后读者可用38万作首期九成上会。自己人工两万余,计若有$25000/月,借贷力为25000/10000*2.59*50% = 3.23mil,读者自己一个可购入最大市值(0.38+3.23) = […]

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谂sir – 24岁储够钱买楼 #778

谂sir你好,小弟现年24岁,两年前毕业。一直都系做sales,每月月入计埋份佣平均有35000,现有积蓄250k现金。无股票系手,亦都唔谂住买(特别系睇完你既文章,知道同觉得自己会输多过赚) 受到父母同啲长辈影响,一直都觉得今时今日,要保障将来既生活,买楼永远系皇道。最近有幸拜读你既文章,亦都啱啱睇完你本楼换楼,加深左我要上车既决心。但始终可以参考既例子唔太多,所以决定请教请教 问题如下, 我每个月最少可以储到15000,假设人工无加,我到2015年尾就最少有现金500k系手。依个数到时会够我比一层400万楼既9成首期,但如果将啲律师费印花税其它杂项计埋(around 100k or up),到时基本会令到我手头既资金变为零。 之前睇过你讲,银行最多可借比我既钱系3.5×2.5×0.5=4.3m(有错请跟正),咁系未代表多出黎个100k杂费都可以问银行借左先然后慢慢每月供还? 如果我条数计错,又或者我系唔可以问银行借黎比堆杂费,咁我系未会好危险?万一楼价跌,我会无备用资金应急? 如果我条数计啱,而银行又会借到钱比我应付埋个堆杂费。除左首期外,我应该够储几多为备用资金?定系一于少理,一储够个手期就即刻上车?(eg我睇中一层350万既,我只有35万够唔够做呢?) 本人现正住喺港岛区,但系睇黎睇去港岛都只得一啲单幢唐楼,或者一啲比较二线既单位。反而新界区比如嘉湖山庄既楼价一黎较易负担,同时之前你有提及过香港未来发展会向西部移,个人对该区将来既前景都有信心。但如果要入到咁远,一黎因为9成无得租比人,二黎我系港岛翻工唔打算搬去新界,好似好唔划算。究竟应该主攻港岛,即使二线三线都上?定系主攻新界? 其实问题仲有好多,但我知无免费午餐。希望谂sir赐教之余,自己都会再做下功课,报读你啲course了解多啲=]   Answer:   呢位读者24岁,懂得将收入储起,亦有用自己能力去置业既打算,态度确实不错了。要买楼难度就系: keep住储$15000一个月,为期两年。就当你收入未有呢位读者咁可到三万六,系将一半即$7500月储起,两年都有180,000,加多些少够九成上会买翠屏或荃德花园了。与其埋怨,不如坚持向目标迈进。   关于买(二手)楼既杂费,有经纪佣金,一般为楼价之1%。从价印花税,如果三百万楼预7-8万吧。再贵既楼印花税再会高些少。至于此等价码既楼房,现律师费要约$5000。同旧业主的管理费差饷对数就唔计啦,另而家问银行借钱有1%贷款额之现金回赠,那330万既楼,杂费约为33000+80000+5000-33000*90% = 约$85000。不过银行回赠要正式成交个日先会攞到。所以买家一般要先预备13万杂费,银行不会加借此等使费比你。九成上会,除上述几项外再要额外多比按揭保险保费,由于此保费一笔过付清都要十万八万(详见HKMC的保费表),银行可加借此保费予客户。   读者计借贷力之算乘应2.59得出4.53mil。2.59是指一个有能力月供$10000按揭贷款既人可借$2.59百万。有此币数,可很快粗略算出自己最多买到几大银码既楼,而旺市更应只用一半借贷力入市,好等跌市有银弹入场低价买货。留意正常港人之真正借贷力会比2.59算乘计出的少了,原因很多,不在网上文章讲述。至于读者,入手四百万楼令其银借力用掉超过七成,故不会建议2015年尾买400万楼。原降低目标至2.5百万。   当然,不少同学都知笔者有计“借东风”,首期都可借而不影响借贷力。惟一般后生仔买第一间楼,实不宜用“借”去开展买楼理财之路。对于有资金而想保留实力等跌市者,“借”来的首期或是好方法。至于初心读者不宜起手买入单幢唐楼,一黎唐楼借钱难而在拉长还款年期有限制,二来唐楼定价不似大屋苑,未花时间在该区打趸实在难掌握业主开价是否偏低抵买。就当两间在同街同龄的唐楼,都可因建筑质素不同而令价钱变异。点去查察一幢楼是否用料上乘,不是初始买楼人仕探讨的范畴。   初心者宜在大屋苑出发。见屋苑中座各及高低不同而变异之开价,买家可快习得最基本影响一个单位价值之因素。另大屋苑单位出货较快,实力不足者宜投资流通性较高之标的物,唐楼做按揭难做去接货者都比较少。   买楼可满足一个人的投资需求及消费需求(自住)。读者可买潜力高而新西地区收租,再租住港岛楼去令自己有地利之便,即以租养租。当然港岛楼租金应贵于新西,要有方便当然要补贴些少。  

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无晋升单身女子买楼需知#758

  本人36单身,有稳定收入每月30k,未来只有靠每年增薪约3%,无进升机会,流动资金只有约30万(因供咗保险基金每月5k愈10年失利,每月的供款居然在帐面上完全因手续费高昂而只有负增长,最近才忍痛罚款全取)希望可从股市中有斩获,但因羊群心理作祟,股市中损手居多,现在只敢放人民币定期。此外,每月洗费用去20k,储蓄就一方面月供5k由financing planner帮我投资,另外年供30k则放保险机构储蓄10年期(因保险经纪sell供2年后可每年取15k)。 – 最近首次见到呢个blog内很多投资个案均得到笔者专业的见解及回复,顿时觉得自己再唔为将来打算真系临老要攞综缓,因mpf嘅钱本人放高风险(买中国,香港),都比其他人低回报,我完全对投资是零知识且撞板多,希望借着买砖头可以帮到自己。 – 依家唯一想询问系: 1)因屋企人有一层30几年楼龄嘅居屋约300万,应否按咗,再尽借买一层沙田最细单位放租出去?或者唔按,我全借? 2)我有一位家庭成员,人工相约可与我夹份买,系咪都要按楼?(当然我都知出租楼需付一半,暂且唔计此规范,因可能家人结婚并付租金黎住)。 3)依家买低息高价,但等下年买,唔知跌几多但息口贵咗,其实边样抵? 请Lum sir赐教。 ANSWER: – 读者在文章的首半部份道出自己早年投资经历,供保险最后“忍痛罚款全取”,可幸有人帮其维持储蓄习惯,现时月储蓄七千储元。收入三万用净$10000,即再供保险后自己每月有二千几蚊净。股票投资损手、在看毕homeblogger文章后觉得买楼有可能帮佢求条出路,那先决的是,读者自己应否买楼投资? – 希望大家再投资前要了解自己投资心理,不少人认为投资心理太虚无,唔及收一个number赚钱实际。笔者看法是买股而不知为何而买,之后会因毫无初衷而随便放弃入手投资物、或可能结果系太早沽走,影响大赚机会都唔定。读者宜在再出发前理解自己投资经历,得出自己投资失败之原因。可能系知识不够,又可能系眼高手低、或个人过份贪婪而不肯止蚀、赢钱又想赢到最尽等等。如不理顺前因、再开始另一次投资都是枉然。 – 买楼一事对打工仔多合适,原因是大家身处于美元贬值而资产大膨胀之环境。买楼是应该尽借的,惟大前题是不要过份运用借贷力,起码要抵受到楼市30%跌幅、合适为楼市跌50%自己都可承受得到。亦留意不少人在97年投资楼房损手离场,当年97年供楼负担数字曾高达103%,而目前(2014 oct)则约49% ,原因一当然是人们买楼时考虑多了,比起97年转售摸货现冷静不少。另外是息口低很多,不构成负担比率太重。如楼价在现水平维持的话,假设息率上升3厘,供楼负担比率会上升。 以上述同一准则计算之供楼负担,便会由49%升至64% 。当然仍比97年有一大距离,惟实力不足者需自行留意。 – 读者自己借贷力为30000/10000*50%*2.59 = 3.88mil,假设要买间500万楼房九成上会借450万,需找个借贷力至少有(450-388) = 62万的人。另外留意一个月入30000的人,其实佢借贷力有3.88mil是假设性的、因其他借贷、信用卡、之前作下的财务安排都会影响其借贷力。笔者早年在银行工作,肯定每隔几星期有人系自信人工够说服银行批出借贷、可是最终发现自己有卡数有其他消费、令自己搞到要临急揾担保。 – 所以读者想买间楼、笔者自己看法是自己单名买再揾屋企人担保然后比家人住,咁会令成件事理顺很多,免除他日可能发生之烦恼。居屋系唔可以乱按、至于将楼“加按”或“新作按揭”都是读者要明白后再为自己情况描绘所需之形容词。关于读者最后问题,理解系想知道如果息口每升1%,对楼价影响多少。当然呢个答案要准确计出很难,但作一个预计是可以的! 希望大家行事前要免去不求甚解之特性,狠下苦工去自己理解学习,钱银从不能假手于人。

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没女唔知点算好 #754

谂SIR你好!本人已年届40,未结婚,亦唔觉得会结到,现与父母两人同住新界居屋,由父母拥有,本人月入4万,每月储11,000,PLoan outstanding15万,出年年尾将还清,现有投资相连保单大约有27万,股票7万,无楼。父母暂时唔系好需要太花钱去照顾。问题系,我唔知应唔应该一铺清袋买楼,另外咁少钱就算做9成好似无地方可以买?同埋点样可以令财富增值,有点担心年老都唔知点算?年少时理财不善,而家先知搅唔点,望谂SIR指点!谢谢。 VIDEO_ANSWER

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