5年double 保险比直债更好吗?#965

[美股队长] 不容小觑的跌浪

你好,谂sir, 本人已看毕你的著作,昨天并上完收息堂,本想课堂后留下请教意见,但人太多,我又心急回家凑两个bb, 所以希望谂sir 能电邮解答!万分感激!   资产: cash $210万 基金$12万 内地定期CNY34万(mid-2016到期) 2房自住联名楼市值550万(mortgage欠 $300万, 丈夫单名)   收入: 本人$53.7k x 13M 丈夫$38k x 13M 每月可储$28k 借贷力: 12mil, 已用23%借贷力   计划: Step1: 加按现居至80% (=$440万), 多套$140万, 手上现金增至$350万. 已用借贷力35%, 每月供款上升$5.5k Step2: 本人用公司staff loan 买楼,target 楼价<$700万,最多可借$630,自付$120万首期杂费,每月供款$27k, 已用借贷力83.3% Step3: $150万直债,期望15%回报,每月利息$18.7k Step4: $80万”5年double 保险”,作为小朋友教育基金,15年后变$640万 Step5: 出租现居搬入新居,收租每月$13k   问题: Q1: 是否应现在高价买楼?怕如不现在买,日后加息令每月供款上升,可借金额将少于$630k;但现在买会在旺市用尽借贷力。 Q2: 想买港岛楼,那区较好?北角,测鱼涌,天后,海怡? Q3: 我的投资分布如何?好像5年double […]

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从现在再次计划以后的人生#937

谂SIR您好! 自知理财能力奇差, 在机缘下看到你的网志, 其后还购买你的楼换楼及收息论, 看毕后更如被当头棒般, 当初只知要尽快还清按贷, 不知还可再作投资, 实在笨拙, 发觉实在浪费了大多时间, 希望从现在再次计画好以后的人生. 请作指点.   本人入息: 28080, 39YRS 丈夫入息: 28140, 39YRS 有一女儿4YRS   两房单位2007年尾以225万买入, 现欠110万按贷, 楼价现估值610万, 自己名下, 丈夫作担保 想换大单位, 但手头现金只得10万, 我该如何是好?   1)      是把现有单位转按, 用自己名义借尽按贷套现, 约可套65万, 留作给丈夫购买第二细单位之用, 而现有单位出租以增加收入.   2)      是把现有单位转按, 用自己名义借贷套现, 约可套65万, 把资金作5年DOUBLE投资, 先储资金.   3)      是把现有单位转按, 用自己加丈夫名义借贷套现, 约可套260万, 把部分资金作5年DOUBLE投资, 其余作值债投资, 先储资金后再购入另一单位, 但就用尽两人的借贷力.   谢谢指点.庸人上 ANSWER: 相信读者沿用典型教科书授予的理财方法,即“唔好争人钱、楼按尽快还”既法门。就算高阶管理层,楼按都要5-7年先可供完。银行用“息除本减”既方法同大家计息、头几年供楼已从债仔的借贷中获利、就算5年供完楼,其实已被银行大赚一笔,早还唔会悭到好多息。另外政府控有发钞权可开印钞机去榨取员工劳力,人打工有钱系手但手上既钱能买既野每日变少。若人终此一生都不明此两道理,只能每天过著营役生活,走不出资本家及官员为你早设下的牢笼。现时大学提早开学为求早完成学期、令学生提早揾工,专上学府沦为职场培训所,人靠读书去上流机会越见渺茫。 […]

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食猪柳变食猪仔包的羊小姐#931

kumamon4

谂Sir,   你好!看你的<收息论><楼换楼>,又惊又喜,喜是收益良多,惊是自己一事无成,无楼无依靠(单身中年女人)无父荫(父母与兄弟同住公屋),一分一毫靠自己一双手,有时只吃猪柳蛋一餐为悭钱,可惜活到现在离三宅太远,恳请指点指点。 背景资料: 今年45岁,月入$28000,手头现金50万, 人民币30万,支出每月租金$9800,家用$3000,每月剩$9000。 快要做单身老女人了,因怕老来孤苦无依无人养,无钱看医生,所以听朋友介绍2012年及2014年用积蓄买了二份保险(附1,2图)求安心,看了你的分析,担心被保险骗,到老一场空,而且供的很辛苦很辛劳,日日用钱计过算计,买面包也买大包可分两次吃和够饱肚,请你帮助回复以下问题:   1.两份保险每年回报多少?我真的吾识睇,保险sales 讲每年5%以上。如不好,怎算?何时cut抑或赎回? 2.想买第一层楼收租,可行吗?最多能做按揭多少?能买多大的银码? 心急人,请赐教,多谢。 杨小姐   answer: 若果一份保险系唔识睇,何苦要买呢? 听人讲? 系听咩人讲? 佢又有咩动机的。虽每日食猪柳蛋系有感困苦,但经济社会仍会对知识不足及不认真去理财的人作出惩罚。每天努力返工,亦好要花些时间去打理财产,至少了解几项投资物的特性。 保险公司收取保费,扣除享有保额所需支付保险成本后,净低一般会投入债券。债券市场的深度比股票还高,可惜不合香港人爱快上快落的性格,本地几本主流财经杂志都以讲股票为主。大家投入保险后收取的红利,就是保险公司操盘后获得之利润。由于操盘者都系人,所以回报一般同外间买债息口相近,不同处是保险公司比机会大家用几万蚊就可间接进入债市。当然获利后会分几多成利润比客人,全由公司决定。   坊间有些保险之费用是透明性高的,亦因透明性所以利润会多分,造成较好回报。惟此类XX保险因年期短及经纪不太想讲收费所以经纪少提。而读者买入的是“无收费”人寿保险(因保监不需人寿保交待费用,所以经纪话无收费亦可过关,当然将原本赚到10蚊比2蚊你,只要你肯签名接受佢就是赚了)。   先睇第一份保障,回报简单计计,不搞什么IRR。以15年为例,头5年供了573,000,在起保后15年保证有690,000。计埋不保证的红利回报为1,056,832。假设红利“全成真”! 简单计回报为(1056832 – 573000) / 573000 再除以15年,即简单年回报为5.6%。留意已用红格圈起,所派红利是不保证的及会随时调整。另外,呢个数系假设你每年派红利后都唔攞走,一直滚存15年后至有呢个数 = $1,056,832 其实要5.6%回报有何难? 诚哥帮到你,昨天已提及佢公司有直债年回6%。当然收息同学追求的,不是5-6%的回报、而是10-15%的,原因如下:   图表展示了香港由1999-2013年年通账数字。由2009年有QE之后通账率为2.4%, 5.3%, 4.1%及 4.3%。笔者再查埋2014数据,为4.4%,即过往5年共通账为22.22%。换言之银纸内含值5年少了1/5有多。若果读者挨猪柳蛋只为一年5.5%不保证之回报,到老黎预示只可食冇肉在内既“猪仔包”,连块“柳”都比西装友拎走埋。仲有若大家只保持回报在5%水平,如何对衡通账呢?   留意,政府有印钞权,行QE将银纸多发可解决出粮问题,银行炒㶶输钱问题,而埋单既就系小市民。较细既个体,就希望虾你唔识野做错投资,说服你要求一个低得可怜既回报仲要十几年之后先有、而自己就即时攞走你既钱去享受叹世界。 当然,见图亦示1999-2003年有通缩,这世代亦是近年初投股市的年轻人未经历的、而14年夹埋通账只升了10%,不太严重。可是笔者看法是2008年后始有QE,往后通缩的时期会比之前短。另外读者提及佢仲做左另一份年金plan,而家约45岁月供$3600打算20年后月收$2750为期20年。这不其言令笔者想廿年后$2750可以仲买到d咩呢? 而家50蚊想食lunch都难,20年后300蚊一餐饭是起码的了。 “日日开心MORE”推广优惠 20/8: $10汉堡饱2个 24/8: $12板烧鸡腿饱 25/8: 6件麦乐鸡买一送一 26/8: 猪柳汉堡买一送一 – 当然保险要取消等于全份没收,尤其此两份保单只供5年,所以建议是死挨供埋落去,当买个教训。由于要再食2-3年,所以要求寻猪柳之外的菜式,否则食老麦太多有健康问题。今日睇头条得知猪柳包买一送一,或能悭返些少。至于读者可以买市价多少的楼,不在此谈这技术性的。只想说知识不足导致投资失误,所错失的时机及费用高昂得令人后悔不堪。   […]

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5年115%回报方案

Hi Lum Sir, Premium Financing  A bank staff today sells me a product of Premium Financing from FWD.  The details are below: Insurance amount      $2.5M First Deposit :           $330,000 (I pay) Loan :                       $2.17M    ( from […]

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