[梁隼]安倍晋三叫你地唔好买日本楼

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近日好多报导和财演都不停地推介海外物业,以回报高,楼价平为卖点,令到不少想买楼投资的人心动,认为外地物业价廉物美,又可避免交香港物业涉及的辣招税如SSD,BSD,DSD等。投资价值远比香港物业好。   以日本楼为例,不少物业都位处旺区,有铁路覆蓋,但售价只系折合几十万港币左右,系香港随时首期都唔够俾,不过日本楼所涉及的税项都不少,首先买入物业要缴交销售税及不动产所得税,而持有物业以后每年都要缴交物业税及都市计划税,卖出物业又要俾所得税及住民税,相比起香港只需要俾印花税,物业税,差饷及地租,以及额外印花税就复杂得多。   以税率而言,香港的税评比日本低很多,以DSD为例,好多人为了避DSD而买海外物业,但系忘记了DSD最多也不过是4.25%,而一般打工仔最常买的300-400万就只不过系2.25%,可是日本的销售税和不动产所得税总和5-8%仍有一段距离,另外要留意日本将会加销售税来配合首相安倍晋三的三枝箭,预料销售税还有上升空间,到时日本楼和香港楼的税率差距只会更大。 另外卖出日本楼要俾所得税及住民税,5年内卖出的话约占楼价30%,5年后卖出也要俾15%,和香港的3年内10-20%,3年后无需交SSD又差了很远。   另一个要注意的风险是汇率风险,日本首相安倍晋三另一招刺激经济的箭就是压低汇价刺激通脤,自2012年尾开始日圆已下跌了约三成,但系通脤没有如预期般上升,可预见汇率再进一步下跌才有望令通脤达标,现时讨论日圆汇价会跌几多言之尚早,但下跌预期必定比上升高,赚了回报,却蚀了汇价,随时得不偿失。   香港少天灾,地震,就算层楼被变成凶宅,大不了可自住或租俾外藉人士,但系日本楼一遇上地震,就有可能成层倒塌,令到整个投资化为乌有。不要以为买了保险就有得赔,保险条款对于此等不可抗力的事件是不会赔偿的。 香港楼虽然贵,但系讲投资价值和资金流动程度是世界上数一数二好的,起码同租务相关的法例没有向租客倾斜,另外物业又可以加按套现,已经不是个个地方都做到,至少,近年热门的投资地区如日本的租务法例就偏向优待租客,而日本和国内是没有银行愿意承造加按按揭的。 加上语言,文化,政策等差异,买外地物业实在不宜只以回报率一项来判断是否适合投资。     

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[你中左几个?]10个令人坠入财务漩涡的行为#964

未命名

你好,本人因种种原因,弄致周身咭数,希望你能指点迷津! – 背景: -与家人同住屯门码头700呎居二,我名,已供完,未补地价 -当时07年买入约7x万(居二价),现自由价约400万 -单身,月入15000,咭数约27万,扣除家用咭数,剩”0″ -已查信贷评级……花哂,超低,尾三,根本不能再借钱 – 急问: 1)怎样可以好好利用这居二来帮我清清咭数,做到你们所说的有楼有救?因我已问过财务公司,以我信贷评级,息口超高! 2)因家人都很喜欢这居屋,也不想老人家重新适应新环境,所以不想卖掉!突然忽想,如果我假设卖给我哥,要呀嫂做担保人,通过压力测试,最多可借6乘=240万,供30年,2.15喱,月供约8800,但一半约120万要偿还补地价,再扣除1万经相熟律师楼包办买卖,买家印花税9万等等,约剩240-120-10=110万,有了这毕钱虽然可让我立刻还清咭数,但实则是用哥嫂名去代我借钱,其实真的不到最后也不想行这步! 3)信贷评级怎样可以快速改善? 请问你认为这样行对吗?有否更好做法?如果真的行了这步,还咭数后剩下的钱可怎样好好加以利用?想买楼收租又唔够钱比一半首期! 冇路可走,谢谢!   ANSWER: 笔者有朋友要帮阿哥还债、家人患病、都无好似本案读者咁“因种种原因,弄致周身咭数”。读者而家仲可谂下既出路系未爆既信用卡可否整些“易得钱”去拖一拖。由于本身每月无银净、欠下卡数既利息又贵,再min pay 咁还落去都冇乜意思。信贷评级系无得改善、而所作所为更留底7年,同你系差馆个file一样、大家宜小心学习处理。   如同家人商讨后发觉“亲人融资”不行、见读者份粮都仲佢唔系咩专业人仕,咁不如申请破案重新黎过。其实只要你唔系公务员唔系财金界、破产之后5年又系一条好汉。破左产,唔系成世人都无信用卡同买楼,不过5年内确实系要醒定做人。医生律师呢d辛苦工亦可免除。何况自己闯出既祸应自己承受、唔好累街坊,读者到呢刻仲有少许良知(或因害怕而有所感)唔想卖走家人居屋、值得称许。   留意唔好揾咩财务中介同自己想办法,一般都系吸血鬼。蠢人同懒人做出黎既只有人蠢做法。你可能认为笔者文章是极度歧视加上重阶级观念,但无奈香港就是这样一个地方。笔者唔系耶稣,唔系人人都救到。亦无能力将月入一万既人搬上半山住大屋。在首本书<楼换楼>已提出大家先要认识自己是庸才再努力,本blog只授效率高的方法作辅助、更会收费、不欢迎free lunch guy。点解介绍左比人既方法要免费比你入黎买贵哂个价呢?   信贷评级反映一人之借贷力,笔者在其他网文已指出一人可做按揭借到几钱系可计出的! 例如计出你同未婚妻共可借5百万后、那就不用浪费时间同经纪睇九龙三房。又或经纪说新盘发展商可做二按、但你的文件及借贷质素是否合符借出标准呢? 若不符息口由2%之下会调升至5%以上的,笔者在“应否买新楼收租#799”http://homebloggerhk.com/28835/  指出standby second mortgage loan要比手续费加贵息。   年青人除了要努力工作增大自己月入外、其实要避免一些会减低自己借贷力的行为。你见blog有一半人仕都系因为买楼已改变了人生。净系靠自己每月三万“老底”,揾30年过洗先储到过一千万,计出份粮帮到你改善今日伙食、但不能改变你几年后的格局。鉴于提振借贷力有一套方法,及最好预6个月时间准备、建议要避免以下令人坠入财务漩涡的行为:   1. 听人讲储钱好、而安排一份超过20年的储蓄保险 2. 不问原由做左人地担保人 3. 参加集资项目投资工商厦 4. 无端白事申请信用卡,唔用都会有影响既 5. 一储到钱就攞哂去买野、例如车。令自己变成有储蓄习惯但无资产在手既人 6. 一年超两次的迟还卡数 7. 用私人贷款去买海外物业(因: 反向运用了房地产优势) 8. 公司名义与陌生人一齐买楼,贪可以少本金买物业、最后发现系天仙局 9. 经常出入买卖基金 10. 沉迷窝轮牛熊证 相信1-2个在香港人而言少不免,有冇人“得分”5个或以上仍未心感后悔的!?    

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55岁。一千万现金。三间物业收租#873

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  本人早年喜欢旅游及到不同地方工作见识,没有长远理财及投资计划,2008年曽拥有物业但2010年卖后楼价一直升,找不到心仪而又可负担的物业;人到40开始担心往后日子。近半年,看多了Lum Sir 的个案分析及看完收息论一书后,多了很多理财及投资想法,但本人数字不敏感,不太精明,尝试列出以下资料及投资想法。希望Lum Sir 能帮忙给些意见及修正,好让我能早日追回失去的时间及机会实现梦想。我已报了6月初的收息班, 若可以的话,也希望能与Lum Sir见面请教。   年龄:39 月薪:45000*13   本人没有借贷,没有物业,现与家人同住约40年的九龙东洋楼,不近地铁,两房单位连车位,价值4.8m, 无按揭,家人名下,家人巳退休,实用590,管理费HKD700, 车位单独出租值HKD1,500   目标:50-55岁退休,希望拥有三间物业收租,另现金1000万;是否天方夜潭?   资产状况 种类 内容 总数 一项物业投资 以公司买入,预计2016年尾可取回 HKD1,000,000 现金(人民币) 国内定期低息,打算转回香港作其他投资,如债基,5年DOUBLE保险等,未知道当中的利弊 RMB350,000 (HKD437,500) 现金(港币) – HKD40,000 股票 刚起步建portfolio, 50%长线50%短炒, 还未达到可观的收息回报 HKD270,000 强积金 早年常转工及不常在港,因此强积金很少,但选用进取基金组合,表现已有3倍成绩 HKD300,000 总数 HKD2,047,500 保险 保单1:人寿 HKD280,000及危疾医疗保,超少储蓄成份(2010年买)保单2: 人寿HKD1m及超少储蓄成份 (2000年买, 想取消很久,但觉得弃之可惜) 保单1:HKD9500年供,按年保费增长保单2: HKD3200年供,按年保费增长   收入-支出 = $30290   […]

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海外物业投资客观剖析

谂SIR今次邀请合作作家脱苦海及梁隼就此问题作答,希望可以集思广益,多角度研究问题。     Hi 谂 Sir! 你好! 本人有些关于买楼的问题想向你请教。 本人夫妻2人月入合共$50000,储蓄现金约50万,现租将军澳两房单位月租$15000,持有深圳南山一个两房单位约值港币240万(10年楼龄,未来深铁站旁),现有几个计划,请问那个方案较为可取。    方案1 卖出深圳单位240万,买入一个约500万将军澳两房单位(按揭75%,首期总额约150万,月供$17000),余下90万投资日本楼市,每月回报约$3500,回报率约6厘。    方案2 卖出深圳单位240万,买入两个约370万(楼龄较旧)两房单位,一个自住(按揭70%,首期总额约123万,月供$12000),另一个单位出租,约可租出$9000,每月补上$3000以作供款,但不知以本人夫妻2人入息可否做到银行按揭。    方案3 保留深圳单位升值潜力,将单位租出,月租约港币$5000,继续租住将军澳两房单位,等候香港楼市下跌机会,卖出深圳单位,再选择方案1或方案2。    方案4 睇好日本楼市升值机会,卖出深圳单位240万,买入2个日本单位,每月回报约$9000,继续租住将军澳两房单位,等候香港楼市下跌机会,卖出2个日本单位,再选择方案1或方案2。 会否还有更好的方案建议?日本、内地、香港楼房比较如何? 希望得到你宝贵的意见,谢谢! AMSWER: 传说中有一种病称为“选择困难症”,不过在维基百科并没有相关的词汇,而从百度百科和互动百科的条文,一看就知是某种抽水式的写法。与其说那是一种病,不如说是缺乏分析问题的有效方法吧! 在为读者分析不同方案的利弊之前,或者将问题来一个疏理,其实只有以下三个问题: A. 是否卖出深圳单位? B. 是否买香港楼自住? C. 是否买入日本楼? 再将四个方案拆开,得出下表:   A. 是否卖出深圳单位? B. 是否买香港楼自住? C. 是否买入日本楼? 方案 1 是 是 是 方案 2 是 是 否 方案 3 否 否 / […]

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黎国佳 – 日本投资或自用单位之大不同

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TXT: 黎国佳  JP HOUSING 日本不动产有限公司高级顾问www.jp-housing.com 日本投资或自用单位之大不同   如果要买房子,一般人会考虑的因素,包括1.价格、2.地区都形像、3.建筑年份、4.大厦外观、5.房间/楼层、6.总户数、7.内部装修、8.附近生活(购物、消闲等)、9. 与车站距离等。 日本人像德国人喜欢分析,解构和标准化,他们的楼盘分成投资和自用两类,投资用的房子的内部格局都大同小异,洗手间/浴室加小露台都是长方或正方形,鲜有钻石形,因为这样会影响房子价值的都是外在的,客观的元素。购买投资房,原则上连租约单位,不让买家入屋参观。 日本人聪明之处是把房子商品化,因为投资都是讲效率,交易成本低,市场的运作畅顺,价格便充分反映这一刻的市价。所以买投资房,不用讲价了。你看跌,便迟一点买。像买股票,买金币,你见过买家讲价吗?日本的投资者也不会开天价跟你玩杀价游戏,因为在网站登广告也要成本的。 购买自住的便大不同了,登入日本选自住楼的网站, 你可以看到一些比较特别的选项,贴心的程度也是另人惊讶。譬如选项有:浴室TV 、浴室1.6×2.0m以上、角部屋(单边位)、乐器可/不可、浴室干燥机、自行车场等。

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