汪敦敬 – 我對今年樓市的10個忠告

每年我也會對未來樓市撰寫十個忠告給讀者參考,一向絕大部份也與之後的市場變化吻合,今年繼續: (1) 環球經濟大局改朝換代 美國衰弱,中國興起本是大勢所趨,今天美國已不能再以印鈔去無限期解困,環球對美元的需求本來日低,但美國卻千方百計去「參與」各國的亂局令美元受避險的資金追捧,而另一方面人民幣卻需求愈來愈大,中國已可憑發行量去增加國力,長期的人民幣「單邊升勢」時代已結束,「美元長跌、人幣長升」的階段也轉變,匯率市場已「水無常形」,投資地產要再次改變過去的觀念。 (2) 提防通縮 我08年已提出「貶值風險仍是最大」,在2010年我已發出忠告認為樓市會因為長期的量化貨幣引致價升量跌後,再正式進入的長期滯脹(stagflation)局面,2013年我認為滯脹最後階段是經濟大衰退,事實上,在滯脹大局下最近出現了局部通縮(如商品市場),「世上沒有免費午餐」,量化貨幣總要有還債的時候,終極亂局最後也會出現。 (3) 樓價先升後跌 去年初在社會一片認為樓市會跌三至五成下,我大膽評價當時是「假跌市」!並認為樓價將「先跌後升」,最後不出所料。 今年我卻認為「先升後跌」,滯脹的後期是「極滯極脹」,之後就是調整。但我必須提醒各位,中國的宏觀調控(包括香港的樓市辣招)已化解不少量化的副作用,未來的調整期來臨,樓價不會大跌,甚至結可以是「升得比較少」! 個人認為樓價調整會在下半年出現,但跌完仍高於執筆的今天。 (4) 進入風險策略年代 筆者一直強調「買不買樓也充滿風險」,未來匯率大趨勢既已改變,買不買有沒有風險已不在乎有否落注,而是在乎風險管理策略是否完善。而每個人的本錢、虛實和前因也有異,所以千萬別人云亦云!不應睇位!置業應量力而為!也應懂得妥協市場必要時退而求其次穩健為上。

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汪敦敬- 從白居二談房屋政策(一)

房委會通過明年3月將再推出新一期的白居二計劃!筆者對這個決定是絕對歡迎的!因為在供應不足下,理應增多一個上車渠道,何況二手市場的價格的確比政府新起居屋平得多!年尾推出新一期的居屋,呎價大概在6000元左右!但是在居二市場,以屯門及天水圍為例,11月的平均成交呎價分別是4238元及4145元!但是我對房委會當局有關計劃的概念未必認同!我不認同房委會資助房屋小組主席黃遠輝說,白居二計劃引致市場價格波動,據報章報導他提出在前年8月至今年6月的物業成交中,中小型的私人住宅價格上升了22%,而居屋第二市場樓價則上升了35%,居屋價格升得比私人樓多! – 筆者不敢苟同,我同意白居二政策初期的確令有關價格熾熱的,但這只是兩個星期左右的短時間,可能出現傳媒的過度報導,政府制定政策前必須看多時段多角度詳細的數據去比較分析,或者我也列一些數據來與各位分享,我們看看香港物業報告全港私人住宅售價指數2013年6月至到2014年9月(最新一期),指數由243.3升至265.8上升9%,如果用全港居二市場的平均呎價,由2013年6月的$5199至2014年10月的$5499,上升了6%,如果看祥益指數私人樓的平均呎價,是2013年6月的$7018上升到2014年10月的$7880,上升了12%,起碼在推出白居二(由2013年6月開始有成交登記)的這段時間,雖然樓價上升,但免補地價的居屋市場的價格是沒有比私人樓的增長大! – 我非常擔心政府評估白居二政策的數據未必是事實的全部,當然筆者也不會看到全部,也因此,理據更必須審慎!概念是否正確是很重要的!因為如果白居二的樓價升幅如沒有大過私樓的話,白居二對市場是基本良性的!正因為二手市場的供應才是解決現今房屋問題的主打真命天子!如果我們理據不夠準繩而放棄這個方向,這個將是很大的錯誤啊! 汪敦敬 

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佔中後樓價仍看漲

每次我演講評論樓市的時候,我都會強調,影響樓價起跌的最主要因素是貨幣!當量化貨幣引起幣值下跌的時候,樓價就不能不升了!所以最近美元上升,我態度是如履薄冰,因為根據我之前給聽眾及讀者的邏輯,美元升應該帶來樓價下跌才對!但是我又覺得美國的表現詭異,所以我做了不少研究和分析,在此向各位報告和分享! 首先,我們要明白量化貨幣雖然會令到價格下跌,但是這個不是絕對性的!一個國家的貨幣就有如一間上市公司的股票一樣,基本上發行愈多,就會令價格下跌才對,但是如果發行者令需求增加大於供應量的話,價格一樣可以上升! – 美國用印銀紙去搶掠別個國家的財富,這個道理大家已明白了,但是更邪惡的是97後的金融海嘯,金融風暴的爆破,卻令美國大大得益!美元可以在印多了的情形之下,因為金融災難,反而美元成為資金避難所,價格上升,美元進入上升潮,令到港元也進入了多年的上升周期,於是樓價連跌6年,直至美元止升回跌,香港樓價才回升! 97金融海嘯後,美國再用量化去搶掠,但是各國已經不願意再任人魚肉了,於是環球的量化貨幣潮出現!而且各國亦開始用C to C(國家對國家)的直接兌換方式去架空美元,美元在需求更少的情況之下,面對各國的資金量化!結果就是美國的強勢走向完蛋! – 美元現在的強勢是假強勢,是借助9月歐元的弱勢「扮勁」!本來各國也想溫水煮蛙,樂見大而弱的美國逐步衰退!不過香港佔中事件後,中國顯然加快了前進!10月10日,中國機構分別宣佈GDP在未來兩年為7.5%及7%的時候,等於送美國一程,美元由「扮升」變為「真正貴」!而等候多時的日本,亦趁這良機亦宣佈量化貨幣,美國如果繼續扮勁,出口將受重創!用邏輯想一想,出口弱,貨幣被淡化的美國前路如何? 美元不能真正上升,香港樓價不會正式下落!  汪敦敬 

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汪敦敬 – 碼頭區明日之「升」

屯門碼頭區生活環境良好,受惠交通基建發展,業界看好住宅升值空間。新界西北樓價過往由於交通不便而維持「低水」,故一向有「上車盤勝地」之譽,然而自西鐵線伸延至屯門,區內多個老牌大型屋苑均創新高,呎價更突破5位數。於《策略》中,西鐵計劃由屯門站南下伸延增建屯門南站,涉足碼頭區。區內代理認為,鐵路概念有望為碼頭區的樓價帶來至少兩、三成升幅。   名牌屋苑呎價破萬市區樓盤交通便捷,同時一二手盤源匱乏,過往預算有限的置業者,新界西北樓盤往往是上車佳選,區內呎價往往僅及市區的一半,屯門及天水圍等地被視為上車天堂。不過近年「天堂」美譽不再,天水圍藍籌屋苑嘉湖山莊低於300萬元的放盤幾近絕蹟,而屯門區部分屋苑的二手呎價更突破萬元關口。   –其中,屯門市廣場2座低層G室,實用面積327方呎,買賣雙方爭持多時後,業主近日最終只象徵式減價1.2萬元,以338.8萬元成交,樓價為兩房戶新高,至於折合呎價則衝至5位數至10,361元,創下屋苑新高。另一老牌屋苑大興花園的實用呎價,於上月首度衝破8000元,2期1座高層G室,實用面積約446方呎,在上月以365萬元成交,折合呎價達8,184元,進一步打破8月時創下的7,942元紀錄。   –而同區規模較小的冠峰園一個兩房戶,日前亦以390萬元易手,造價創屋苑兩房戶新高,涉及單位為3座高層A室,實用面積580方呎,折合呎價6,724元。   而近年屯門區市中心鮮有大型新盤供應,最新一項新盤為新地與港鐵合作的鐵路上蓋物業瓏門I及II,其中二期項目自去年底開價,定價平均呎價由萬元起跳。而該盤的第一期瓏門於9月將餘貨推出,主要為天台特色戶,呎價更高達2萬餘元。無獨有偶,瓏門一個低層戶於今年中以1,500萬元易手,成為屋苑入伙以來最大宗的二手成交金額,涉及辣稅或逾400萬元。單位位於1座底層G室,實用面積886方呎,折合呎價16,930元。

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佔中下入市 要有跌兩成預算

佔中重創香港!樓市何去何從?很多人都問我樓市最新的看法,我樂意分享,很多人都想看清形勢再評論,我不同意,作為專業的地產代理,不單止要如實反映,而且是要事前或者事發去報導市場實況,馬後炮有甚麼價值? – 最影響香港樓市的不是香港本地因素,是美國因素,所以在重新評估香港樓市前,必須要先評估美元和息口的趨勢,美國加不加息影響大局,如果美元繼續量化,就算香港經濟跌入谷底樓價一樣升,相反亦然,樓市走勢原理本來很簡單,只是人性複雜,令氣氛複雜而已,更加正確地說,可能是應該評估中國與美國的貨幣戰結果,事實上,中國的發展已令美元去到了臨界點,當人民幣成為主流貨幣的時候,被美國剝削多年的所謂一眾盟友會倒戈相向,紛紛重用人民幣,其實這個時候已經來臨了!試問靠印鈔去剝削全世界來支撐自己負債的美國,沒有了貨幣霸權之後會如何? – 縱使很多人都仍然迷信美國經濟,筆者反而大膽認為美國經濟會在數年內江河日下,聯系匯率會在美元最虛弱的時候脫鈎,香港樓價會在這背景下,在未來數年內大升然後再面對調整。 當然,短期的一年內,香港的樓價是面對考驗的,香港失去了法治!也失去了中央的信賴!由「自由經濟的示範單位」淪落為「追求民主自殘的示範單位」了!經濟和樓價不可能不受重創,如果用屯門的放盤量來說,樓盤急減的情況終止了,但是仍然在窄幅上落,我正等待數據的更清晰去報告短期的價格走勢。 – 既然我認為三年後總會因為美元虛弱而樓價上升,因此未來的一年動盪期正好是入市的時機,不過市場既然已風高浪急,大家入市應該要有樓價跌兩成的心理準備,雖然我認為這個情況不會出現,但是「買之後跌兩成」是我自己多年來買樓的防衛心態,我是十分推薦各位在這時勢下去如此預算的!

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現在是換樓好時機

9月28日晚的金鐘,在催淚彈的爆破聲下,香港人被驚醒了,原來我們安居樂業的社會突然之間失去了法治! 失去了法治的香港,還可憑甚麼屹立在國際成為金融大都會? 霸佔路面,癱瘓交通,削弱了很多人的自由和權利。 失去了秩序,其實也失去了安全及公平? – 香港步向死亡?不!為了香港不亂下去,中央會給飽飯我們吃,我們失去的,只是香港的驕傲而已!因此香港樓市不會大跌!甚至長遠來說仍然是會大升的。 樓市辣招已經將買家幾乎全部格式化為最少投資三年才賣出,如果要用三年去計算,我們仍然要面對環球各國失控的量化貨幣。 未來半年,我們是會面對佔中所引起的副作用、壞消息!既然前景已不能如之前般樂觀的話,二手放盤量就有機會較大幅增加,如果增加的數目多過成交量的時候,樓盤就會聚積,聚積到足夠數量就會成為樓價下跌的壓力,如此,樓市困局可以因為今次佔中事件而有望解決。 樓市辣招已經凍結了香港三分二的購買力,要放盤量多過剩下的三分一購買力,其實完全是不出奇,不過我提醒各位,要樓市大跌並不容易,因為香港房地產供滿樓的人已經有7成以上,香港雖然出現貧富懸殊,其實整體香港是日益富有的,香港人對銀紙貶值的擔心仍然大於佔中的衝擊。 – 所以現在買家的最佳策略不是「等」,而是積極還價,因為樓市仍有一個利好因素就是股票的滬港通政策,如果中央或者政府能夠順利擺平佔中甚至化險為夷的話,滬港通就產生了沖喜的效用,到時樓市亦可能會反彈,這個亦是「等」的風險! 另外,現在亦是換樓的好時機,因為以呎價來說普遍三房單位比兩房單位平,無論樓價起跌,作為一個細單位的業主,現在就算微調減價,樓價亦比早三年升了五成甚至一倍,現在「見頂」才賣出單位去換樓亦是一個精明的決定呢。   汪敦敬

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三大置業錯誤決定

近期細樓價格上升,有不少人批評政府辣招失敗,我不同意這個看法,當然在公眾的利益來說,樓價上升未必是一件理想的事情,但是近期的市道成交較多,價格較高,背後仍然有一些好的現象,就是市場的成交仍然是以用家做主導的!買樓的人幾乎完全是剛性購買力,在政府來說,其最主要責任就是分配社會財富及資源,辣招將市場的機會主要留給了用家,而且過去有三年時間都能在物價上漲的情形下,保持到樓價的相對低增長,我們不可以說樓市辣招失敗,另一方面,因為樓價上升,市場上亦因此多了業主放盤換樓,二手市場供求是有機會在稍後得到平衡。 – 很多人請教我買樓的秘訣,其實買樓必勝只有一招,就是量力而為!量力而為招式簡單,但其實要做到是要有個人的EQ,我以下想分享幾個用家經常犯的錯誤,希望讀者們在有心理準備情況之下,可提高自己的入市EQ。 – (1) 樓市谷底不敢買:03年沙士時期是最適宜入市的時候,但是成交卻是最少的,如果用量力而為的心態去買樓,那段時間是最理想的,但在羊群心態下,偏偏不理會自己的能力,其實是可以承擔的。 (2) 買了受不起考驗:如果你在02年買樓入市,算是一個好合適的時間,不過就算你有本事在當時買入,有些人到了03年沙士一樣也有人在害怕後賣出,很可惜你發覺以上兩種人都不是以自己能力多少來做決定的,都是看看周圍人怎樣想而決定的。 (3) 樓價上升浪剛開始的時候賣出:這類人最多,往往當樓市回復到「返家鄉」的時候,就如脫苦海趕快賣出,其實返家鄉時往往是新一個浪的起步,尤其是樓宇是兌鈔遊戲,貨幣在發行愈來愈多的情形之下,較容易浪比浪高!近期出現的謬誤就是返回97價就是一個下跌的趨勢。 – 以上觀點希望給用家旁身之用,希望助看官趨吉避凶,或者堅定自己的信念。 汪敦敬 /祥益地產總裁

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佔中風暴 樓市何去何從?

「佔領中環」釋放了年輕新一代的能量,佔據點甚至「遍地開花」,令很多人也感到迷惑,究竟楼市何去何從? 每當市場遇上時局大事所衝擊時,便會即時出現「價格動盪期」!業主因短期感到不安所以價格便出現微調,然後再回到應有趨勢上,許多時候,時局大事也不會影響樓市結構的,所以這些「價格動盪期」往往也是入市的時機,如六四事件、沙士事期,也是不影響樓市結構的衝擊,入市的結果是收穫豐厚的。 – 事實上,若業主將佔中引起的短期不安轉讓比只追求長遠回報的買家!是共贏的交易!尤其在樓市辣招之下,現在的買家根本已被格式化為長遠投資者,根本不必考慮短期的動盪。 另外,現在仍然是樓換樓的合適時光,現在許多三房單位實用呎價也比兩房平,兩房業主換樓三房單位是近年最吸引的,這幾年細單位樓價已升了不少,現在先微調價格賣出原有單位,令財務上有了保障及主動性,然後再買入三房,在短期有困擾的市道中,樓價既然短期微調的機會大過上升時,換樓策略自然應偏向先賣後買了。 – 不過,買樓是有風險的事情,佔中風暴下入市,要知道其風險,雖然在環球量化貨幣仍盛的今天「不買樓的風險」仍在上升,但佔中的確令「買的風險」也急升。 雖然佔中衝突中是反映出香港人(包括香港警察)的高質素,如此大的衝突,所有的受傷示威者都不必留院,比較西方國家,足以說明警民兩方其實也非常克制,令人驕傲,但經此一役,香港盡失在國際上的领導地位,在外國人來說,已提高了香港的風險評級,在中央來說,香港人這孩子實在令人失望,內地人來香港旅遊也日益「不爽」,未來香港旅遊及飲食業將受重創,商舖價格面臨考驗。 – 買樓中期風險提高,但長遠我仍看大升,因為各國量化貨幣其實是日益嚴重的,量力而為入市仍是上算。 汪敦敬 /祥益地產總裁

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我的入市心得

近期我再買入了凱旋門高層向海單位作收租之用,很多人都很有興趣想知道我為何在豪宅成交較淡靜的時候入市,究竟對有關市場的前景有如何看法?其實在我來說,置業只是一個長遠穩定的投資,我的買樓風格是主要買入、很少賣出的,我較少做按揭,但就算做都是以借得少及借得短為主的,我既然長期寫文章都強調「不買的風險高過買的風險」,身體力行持續入貨,當然是我應該有的態度了,我評論樓市是一定與我的投資行為一致的,我不會理想我的樓市評論對我的地產代理生意是否有利,我認為作一個地產代理來說,評論得到尊重是比生意更加重要的。 – 當然,在豪宅市道來說,我認為兩三年後的內地購買力將會更加健康強勁,而且不少內地購買力是會以香港人的身份去置業的,內地現在是宏觀調控,我知道宏調是會產生更健康強勁的新一波購買力的。 – 一些朋友會稱讚筆者多年來持續買西九物業好眼光,但其實這個只是錯覺,近來升值率最高的是筆者長期叫人買樓的天水圍,我在09年4月大力叫人入市的嘉湖山莊,當時能夠買入的價格是2000元一呎左右,現在平均實用呎價最起碼在6600元以上一呎,大家可以看到當時買樓的收益,是遠高於可能承受的風險的,這段時間我有無入市新界西或者嘉湖山莊?當然有!但不能多,我每年只接受自己買一至兩個單位,而且要在客人看淡的時候才入市,因為以我的購買力,是很容易影響規模不大的市場,我是不喜歡和客人爭盤的,所以我很多時買樓都會主動向公眾披露的,而主要投資的區域,反而是我無代理業務的西九龍,我認為君子愛財應取之有道,我有責任給公眾和客戶知道我的投資動向,而事實上,我們亦因此更加得到街坊和客戶的信任,我相信有價值的態度最終都會令利益賺回來。 以上就是我這中小型投資者的入市心得。 汪敦敬/祥益地產總裁

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樓價的套戥作用

差餉物業估價處公佈了樓價上升的消息,細單位升幅跑贏大市,這公佈無疑為想等樓價大跌三至五成的上車人士,在期望上敲起了喪鐘。 樓價升多少才合理,在乎社會要承受多少量化貨幣,如果貨幣量化了一倍,樓價就算升五成,香港人也其實損失得太多! 但是,香港愈來愈富有,但貧富懸殊卻日益嚴重,所謂深層次矛盾,其實也是社會利益分配不公引起的「內憂」。 除了「內憂」外,更有 「外患」!香港人長期被西方國家洗腦和剝削而不自知,洗腦是無形的主觀,我們暫不談,被剝削卻是鐵證如山。 1971年開始美國在一統國際金融天下之後取消了金本位,從此印鈔無極限,市場有人要就可以肆意去印,所謂量化貨幣時代其實從那時起已經開始了。由1971年去到2010年,香港樓價呎價升了57倍(由150元去到8697元),九龍樓價升了44倍(由152元去到6859元),這雖然不可以絕對百分百歸咎於量化貨幣,但是已足以印證到銀紙在這段時間印多數十倍,表面的事實似乎是樓價升了很多,但有沒有人面對是銀紙多了很多? 別人印銀紙去用,我們的便貶值,我們被剝削數十年,為美國佬奉獻的,一定多過納稅比自己的政府。 – 而樓價相反是產生了一個套戥作用,保護了有資產者的財富,是面對美國金融霸權的防空洞。造防空洞要合理建設,否則被人佔據一樣成為霸權(地產霸權),但是,如果香港沒有樓市這防空洞,我們大部分辛勞的成果已經被美國人吞噬了。但香港人最近將投資妖魔化,非常類似文革時期的打地主了。 美國長期的量化貨幣,不單剝削了我們大部分的財富,更加撕裂了社會,有資產者所得進入極度懸殊階段,在政治上是需要重新分配的,當梁政府的政策大幅削減財閥的特權,近期再放寬了換樓自住部份的樓市辣招,表面令市場近期暢旺了,但買樓的既然差不多全是用家,這略旺的市場其實令更多人上車及財富上游!政府夠勇氣值得一讚。 – 但是,近年政治上出現嚴重離軌的就是忽略了中產的權益,和在營商空間上更甚,事實上,中產才是社會的生命,也是香港在97前成為經濟神話的重要原因。 近年提倡的最低工資及福利主義不是解決社會問題之道,只是緩兵之術,不能增加到經濟活力,就算加了最低工資和福利,最後也會被高速上漲的物價抵消甚至吞食,更差的事情是單純的福利主義許多時是會傷害到經濟動力的,例如香港近年行的最低工資是正確的對事情,但是因為執行得差所以反而傷害了中小企及中產的利益,這反令到市場進一步令到有價格發言權的大財團所壟斷。 – 只有增加到經濟動力的財富分配才會令社會走得更好,那麼,保護中產就是最重要一環,保護了中產亦等於保護了草根人士的上游階梯,中產能再上一層樓,才能代表任何人也能持續有更好的日子過。 汪敦敬/祥益地產總裁

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