[汪敦敬]从实际数字 探讨楼市真面目

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08年金融海啸后,最能准备预测及反映到楼市实况的数据不是指数,因为大多数的指数只能反映成交银码,未能够准确反映消费者的流动,例如09年之后300万以下的私楼在各区逐渐走向绝迹,一些本来百多万的单位升值以倍数计,这些趋势是指数看不到的,我认为评估楼市必须参考二手楼放盘量,因为二手楼放盘量除了可以反映比一手楼花更影响大的供应之外,更加变相是业主卖楼的情绪商数,业主若普遍不想卖楼,在指数上看不到,在放盘量上就可以反映到出来了! 我们就来分享一下放盘量最近的戏剧性变化! 9月份甚至屯门区400万或以下的二手放盘量大增,单单一个月大增了12%!最令人关注的就是租盘量的上升!租一向都是楼价的有力支持!租价在9月份共下跌了9.2%!但是这个情况是否长远呢?我们看看10月!10月头7天所见二手放盘量相对上月呈现了打横的趋势!当中也包括了租盘更停止了增加!这显示到楼价趋势尚未确定!       我们再从统计学去探讨,我找了我们数据统计部在学术上去探讨!如果我们假设放盘量增加楼价就增加了下跌压力,而放盘量减少楼价就增加上升压力的话,我们看见屯门区低于400 万的二手放盘量(843个)是未超越12个月的移动平均线(907个)!就算超越了,楼价在一段时间内都只是打横,就再超越有关平均线的上轨“压力线”(1149个),400万以下楼价才算是调头向下,那即是说放盘量仍未脱离下跌轨迹!那即是说现在评估楼价大跌言之过早!消费者要留心数据然后自己去判断,不要看一两个数据或者新闻消息便妄下判断,这样其实是很大的风险的! 的确,市场有不少破顶价出现,但当中亦有新高价及次高价成交,楼市结构性并没有大改变! 楼价调节和“爆煲”是两回事,也和拾级而下不同。 楼价升跌决定于买家及业主的实力博奕。  

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[Peter Paker]为何楼市今天仍未爆煲

从按揭拖欠看按揭爆煲 大家可能睇到今篇文章的题目,可能会问,又讲爆煲,上次未玩完咩,又讲?其实上次篇文只是将一些明显的爆煲因素来过 quick snapshot,但本文今次想更深入讨论一些与爆煲直接有关的负面因素,例如:住宅按揭拖欠比率、失业率、负资产宗数等。同时,本文尝试以过去已发生的事情与数据,去解释及推测未来爆煲的可能性。 按揭拖欠比率与楼价的关系 住宅按揭拖欠比率于1998年6月起首次公布。从图1看,住宅按揭拖欠比率与楼价(CCL)有着明显且密切的关系。由1998年中至2003年中,CCL由54跌至32,期间住宅按揭拖欠比率由1998年6月的0.29%(拖欠> 3个月)及0.08%(拖欠> 6个月),大幅升至2001年高位的1.42%(拖欠> 3个月)及0.92%(拖欠> 6个月)。2001 – 2003年沙士时,当时楼价尽管再跌,但按揭拖欠比率由2001年高位轻微回落。2003年沙士后,香港楼市、经济及市民收入水平持续改善,按揭拖欠比率持续下跌,近期更只有0.01% – 0.03%近乎零的水平。 图1 从过去17年的走势看,楼价与按揭拖欠比率有着非常密切、明显的关系,拖欠比率愈升,楼价则愈跌。到底为何会出现这种情况?1997年楼市爆煲基本上同“借大左”有关。由于当时普遍业主的借贷水平远超其还款能力,以致当时按揭供款拖欠及断供的个案大幅上升。然后银行便会向断供的业主收楼,并以银主盘出售,银行为求尽快收回欠款,很多时候银行不惜劈价放售,由于银主盘供应多,楼价当年便会愈卖愈跌、愈跌愈卖的情况。 因此,要预测楼市会否爆煲,按揭拖欠比率是一个十分重要的考虑因素,而本文后半部份加入失业率,尝试用多另一角度去分析及比较按揭拖欠比率,从而希望揾出更多与未来楼市爆煲有关的线索。 按揭拖欠比率与失业率的历史趋势 很多人认为整体经济表现(例如,收入情况、失业率等)才是影响按揭拖欠比率的重要因素,例如失业率升、收入下跌、按揭拖欠随之而上升。但是,较少人会从已累积的财富角度去看按揭拖欠比率,如业主有充足储备,即使面对突如其来的失业,也有能力应付供款,这样不致重演1997年般断供被银行收楼的一幕。 图2 图2a(清晰版) 开始预测前,想讲下按揭拖欠比率、失业的历史及趋势。根据图2: – 1998年6月 – 1999年12月(图2内A–B的时段) 1998年6月失业率由4.3%升至1999年12月的6.3%,超过3个月及超过6个月的按揭拖欠比率分别由期初的0.29%及0.08%,大幅升至期末的1.13%及0.79%。 由于香港当时股、楼、经济因“借大左”爆煲,再上98年官鳄大战洗礼,个人及公司须减消费及减投资去减债,再加上刚爆煲及弱 balance sheets,以致当时失业率急升同时扯高按揭拖欠比率。 – 1999年12月 – 2001年6月(图2内B–C的时段) 1999年12月失业率由6.3%跌至2001年6月的4.5%,这应与科网股热潮有关,但超过3个月及超过6个月的按揭拖欠比率分别由期初的1.13%及0.79%,再轻微升至期末的1.35%及0.90%,出现失业跌但拖欠比率上升的倒挂现象。 个人估计,由于该段期间仍是1997年爆煲后的初期阶段,尽管失业率因短暂的科网热潮而下跌,但业主当时“借大左”的情况并未改善,以及“减债”仍未处理好。正如文章开始所述,1997年爆煲与“借大左”有关,当时业主借贷水平远超其还款能力。在爆煲后的初期,业主须减投资、减消费、甚至处理资产去减债,但总有一大批人无力还债而被迫拖延还款,按揭拖欠比率自然就上升,否则就唔叫“借大左”。 – 2001年6月 – 2003年7月(图2内C–D的时段) 在这2年期间,香港受科网泡沫、911、沙士影响,失业率由4.5%大升至8.7%,但超过3个月及超过6个月的按揭拖欠比率分别由期初的1.35%及0.79%,却轻微下跌至期末的1.10%及0.66%。 失业率大升,家庭收入应该大跌,理论上,按揭拖欠情况应变差才对,但2001年中至2003年中的按揭拖欠比率反而却微微改善,唯一解释系业主资产负债情况已由谷底慢慢改善,尽管失业率上升。 – 2003年7月 – 2008年8月(图2内D–E的时段) 2003年7月失业率由8.7%跌至2008年8月的3.2%。但超过3个月及超过6个月的按揭拖欠比率分别由期初的1.10%及0.66%,明显大幅下跌至期末的0.05%及0.02%。 从上述看,在1998年6月至2008年8月按揭拖欠比率与失业率的长远走势大致上是同步,即失业率升(跌),按揭拖欠比率升(跌)。短期而言,亦可以出现如1999年末至2001年中及2001年中至2003年中的按揭拖欠比率与失业率的倒挂现象。个人认为,这两个倒挂现象的成因可能与“借大左”须减债的初期、刚完成减债有关。因此,按揭拖欠比率的变化因素除了要留意失业及家庭收入情况外,还要留意业主个人的资产负债状况。 按揭拖欠比率的预测 既然楼市爆煲与按揭拖欠比率有着密不可分的关系,若能预测按揭拖欠比率的走势,就能预测爆煲的可能性,而这部份会详细分析2008年金融海啸后的按揭拖欠比率的变化。 根据图2(E–F位置),2008年8月失业率为3.2%,期后美国金融海啸爆发,失业率急升至2009年8月的5.4%,期间按揭拖欠比率不但并无跟随上升,更稳定地维持在0.05% – 0.06%(>3个月)及0.02%(>6个月)的极低水平。个人认为,这个现象除了与失业率急升只维持了1年的短暂时间外,更与业主拥有强劲的财力去抵抗逆境有关。 – 截至2008年12月,香港认可机构之存款与贷款分别有HK$60,600亿及HK$32,840亿,净存款约当年GDP的1.6倍,与1997年净贷款约GDP的1.1倍相比,今天香港资产负债水平比1997年时有着差天共地的分别,而这个GDP1.6倍净存款的健康资产负债状况足以使到香港可以安然渡过由海外引发的金融危机。 […]

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[钟维杰] 三百万供11%胜六百万供2.25%

近日在网站接受访问,当中有环节谈到为何低息不是入市诱因,过往曾撰写类似文章,然而觉得有需要再次细论。顺道一提,利率跌楼价升或升就楼价降不是定律,齐升和齐跌也有可能,参考美国住宅及利率走势便知 (见附图)。   先举例计数,这里采用中原地产之网上按揭计算机:   A) $3,000,000 买入价、七成借贷、11% 利率、二十年还款期 = 要月供 $21676,首十二期利息占了 $19000。 B) $6,000,000 买入价、七成借贷、2.25% 利率、同样二十年还款期 = 要月供 $21746,基本与A甚相近,而利息只占 $7800左右。   两方案皆在240月后连本带利总共付了约五百二十万,相差只是万多元,分别是A之利息占总还款约60%,而B的利息只占20%。纯以少还利息角度看,B方案可令人心理平衡些。   不过,若从风险角度出发,则A通常会较低,一来11% 利息再升之机会及幅度皆可少一点,二来就算是同样之价格跌幅,A的跌量会是B的一半。   或许亦可以这样再理解: 假设置业者有150万的储蓄可用来作买楼首期,于A方案他只需货款楼价之五成,即另借150万,11% 利率加二十年还款期等于每月要付 $15483。若是 B方案,他便要借450万,2.25% 利率和二十年期表示每月需付 $23301,较A每月多给 $7818。二十年后,A方案共用了370万,B则要560 万。   此外,万一价格下降,A方案跌一半仍未变负资产,B只要下调超过四分之一已资不抵债。   综合上述,在入市一刻,尤其对初置业的而言,宁愿是利率高但价格较低,也好过面对利率低而价格高之情况,因低息之好处被高价抵消时,根本无“着数”,低息不是入市诱因。     Source: http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej795.htm

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Peter Paker-细价楼买家的财力

近几个星期,网站就未来楼价趋势有很多正、反两面的讨论,尤其近期上车盘、细价楼主导升市。其中一个争论点,就是关于这批上车盘买家的实力。若然他们财力、实力脆弱的话,急速上升的上车盘楼价可能会过度透支买家的财力,从而使到这批买家无法应付突如其来的逆境,例如加息、增加供应、失业等。到底这批买家的实力又如何呢?而这篇文章将会从不同角度去分析上车客的财力。     细价楼买家的财力分析   其实有几个方法去窥探上车客、细价楼的财力情况,如下:   <1> 当月新提取按保贷款的比例与楼价指数的趋势   图1 按保比例在历史低位徘徊,即使近2年,细价楼主导大市成交及整体楼价升势,按保贷款提取宗数及比例对比几年前仍大幅下跌,且在历史新低水平徘徊。从图1去看,楼价由2014年4 – 5月起开始上升,且由细价楼主导成交宗数及升势,但按保比例却没有大幅上升,証明细价楼的买家似乎没有过度依赖起高比率的借贷。   不要忘记,由于按保申请人借款比率高,同样地面对贷款年份不得超过30年,在买同一价值的物业时,9成按揭保险申请人的供款金额会较高,按保申请人需要有更高的收入去应付加3厘后的压测(即加息3厘后,按揭供款不得超过月入6成)。   图2   <2>当月新批按揭的 loan-to-value ratio与楼价的趋势   图3   近几个月CCL升,但LTV %却持续在低位。其中有一点,我必须另行阐述图3及有关LTV ratio 数字以外是反映不到的含义。由于在2008年金融海啸爆发后,香港楼价持续上升,政府实施一系列: 按揭成数措施(600万或以上的物业); 加3厘压力测试; 收紧不经压测的 asset-based mortgage 的借款成数; 正面按揭信贷数据库; 而这些措施在金融海啸前是没有的。在这些措施下,以至今天的LTV ratio 与海啸前的 LTV ratio的数字相比,今日买家的财力一定远比海啸前强大好多。     <3> 如推算不同楼价水平下的 LTV %   从图3去看,这只是看到整体楼价及整体 LTV % 的趋势。但是,读者看到后可能会话,金管局收紧$600万以上住宅的按揭成数(如图4),这样就会拉低整体 LTV %,你又点知上车客的 LTV % 系高定系低呢?   图4 楼价 最高按揭成数(不包括按揭保险) $600万或以下 70% $600.1万 – $699.9万 70%,但贷款金额不多于$420万(LTV% 60% […]

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Peter Paker – 租,系冇得炒。租客比例上升的启示

坊间评论员在分析楼市时,普遍会较少提及租赁市场的情况。但是,租金及租赁市场的变化其实可以提供很多市场对物业供应、需求的资讯。在开始详细讨论租金及租赁市场的变化前,我想讲讲一个关于租赁的原则:“租,系冇得炒”。这五个字当中包含了很多重要的含义。譬如: 由于租系冇得炒,是租户用家与放租业主相议好的结果,一个系有真实需求的用家,一个是租盘的供应者,因此租金走向反映真正的供求情况。 点解租系冇得炒,因为你唔可以今日用$10 / 呎入个租盘翻来,2个月后 $12再分租出去,赚中间 $2差价,现实中这是完全无可能的。 楼价可以单凭一个虚无飘渺的概念而炒到上天(e.g. 赌场、2020奥运),但屋起出来嘅目的就系用来俾人住,当市场存在大量空置单位,租客有大量租盘选择,且收租业主面对剧烈的租客竞争时,租金只会下跌,即使概念如何动听,因为租…….系冇得炒。 反之,好似今日的香港,A – C类住宅空置率极低,上车屋苑锁匙租盘极缺,且有庞大租客需求,租金自自然然会升,因为租…….系冇得炒。 因此,若能明白“租,系冇得炒”背后的含义,然后把租金、甚至空置的趋势一拼分析,就能预测未来供求及租金情况。不过,可惜的是各大屋苑的租金数据亦不是太齐全,以致做不了大范围的分析,但我会尝试利用有限的的数据去分析,其中主要用的是中原十大屋苑的呎租趋势及变化。     居于私人房屋的自置物业家庭之比例   在开始讲租金及空置前,我想先讨论在私人房屋内,居于其自置物业的家庭之比例。根据政府统计署的统计数字,在2014年8 – 10月期间,约66.3%的私楼住户家庭是住在其自置物业内。即是说,约2/3 的私楼家庭是买楼自住的;而另外1/3的私楼家庭则是租住私楼的住户,以及当中有好少部份由他人提供住宿(例如:雇主等)。   另外,我将1998年1月至2014年10月,关于居于自置物业内的私楼住户家庭之比例画出来,并与期间的CCL 比较,如图1,当中发现一些很有趣的现象,如下:   图1 统计署家庭住户统计数字 http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp150_tc.jsp?tableID=005&ID=0&productType=8   1998年初至2004年初 CCL由98年初的70点,下跌2004年初的40点,最低曾跌至2003年7月末的32.14,跌幅自己计吧。期间,居于自置私楼单位的家庭之比例,由1998年6月的64.7% 升至2004年2月的74%。反映楼价下跌,居于自置私楼单位的家庭之比例则上升,但有一点必须留意,1998年至2003年这6年合共有170,084伙新落成单位,这6年平均每年有28,347伙新落成单位 (我想这是 CY梦寐以求的数字,哈哈哈…..)。   在这6年,合共有17万伙新落成,这个居于自置私楼单位的家庭之比例由1998年6月的64.7% 升至2004年2月的74%,反映当时买楼自住的需求是十分庞大,即使楼价仍处于大幅下跌中。   2004年初至2011年末 CCL由2004年初的40点升至2011年末的97点,2004年至2011年这8年合共有109,194伙落成(平均每年13,650伙),期间,居于自置私楼单位的家庭之比例由2004年初的72%,下跌至2007年中的约69% 附近,然后在69% – 70% 的范围内徘徊多年至2011年末。   2012年初至2014年10月 CCL由2011年末的97点升至2014年10月末的130点,但居于自置私楼单位的家庭之比例由2012年初的70%,下跌至2014年10月的约66%。楼价由2011年末至今持续上升,居于自置私楼单位的家庭之比例由2012年初的70%下跌至2014年10月的约66%,但2012年1月至2014年10月期间约有30,000伙新落成单位,这70%跌至66%的趋势反映有为数不少的自用业主将其自住单位出售,并然后在外租住单位,估计他们应是想“先食糊”或“向下炒”。而他们卖出自住楼后,大多应获利甚丰且手持巨额现金,他们应是一批优质租客,唔怕佢地冇钱交租。或者,他们有朝一日发现楼市供不应求的事实,说不定之后会入市,变成未来的购买力。   这班卖出自住楼的人过去几年,由于租盘盘源枯竭,他们不但要涯贵租、甚至经常被迫迁,更损失期间楼价的升幅,除非他们出租原本自住的细单位,并另外租入大单位自住。由于大单位租金升幅过去远远跑输细单位,上述双租安排可使到他们只贴多少少钱,便能租住更大的单位。   为何过去2-3年,居于自置私楼单位的家庭之比例会出现大跌?   政府于2011年6月末大幅收紧$600万以上楼价的按揭成数(由过往最高可借7成减至5 – 6成,如图2)及实施压力测试,以及在2012年9月及2013年2月收紧压力测试并推出 DSD,这些措施使到持有自住细单位的业主换上大单位的难度大大增加,即使自住细单位升幅较大。这些对大单位有需求的人士最后唯有出租其原来自住细单位,并租入租金升幅较慢的大单位,上述双租安排一来一回就使到由原来的1个自住私楼家庭及1个私楼租住家庭,变成2个私楼租住家庭,因而拖低自住比率。   除“先食糊”或“向下炒”卖自住楼的人外,我认为“双租”安排亦是导致过去2 – 3年,居于自置私楼单位家庭之比例出现明显跌幅的其中一个主因。   笔者亦是受收紧按揭影响而换唔到约900万的优质心仪大单位,因为首期$400万、印花税加佣金约$44万(当时未有DSD)、以及预留$50 – 60万装修及电器,作为一个打工仔,话咁易拎到$520 […]

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中原指数 129.4点下买楼的新业主,他们供楼吃力吗?

简介   过去3 – 4年,香港楼市一直被很多著名末日博士唱淡,他们力吹楼价与收入水平脱节,普遍市民现在要用大半收入去供楼,他们更认为只要一个浪涌过来(例如:加息、占中等),业主随时翻艇、供唔起楼,马上要劈价沽货,楼价闲闲地最少要跌3 – 5成,听到心都寒。但结果,2014年11月7日公布的中原指数收报129.4,较今年3月末低位117.22上升了10.4%。究竟点解楼市系脆弱的基本因素下仍能上升10%?或者,楼市、业主本身的基本因素是否真的如众末日博士所说般的弱不禁风呢?   为了解今日楼市及业主实况,我会利用2014年11月7日公布的中原城市领先指数(即CCL:129.4点,2014年10月27日 – 11月2日中原的成交个案),去计算各大私人屋苑的供楼负担比率。当中还须要作出一些假设,例如按揭利率、还款年期、按揭成数等,但我会将这些假设与现实情况比对,确保这些假设是与现实情况是一致的。 -homeblogger.com.hk省略了千字比对内容。直接到结论。如要看比对方法请按此处: http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER&type&com&id=34442 综合上述推算方法及假设,91个大型屋苑在CCL129.4点、2.15%按息、25年还款期下的供楼负担比率之平均数及中位数,分别为30.7%及30.8%,而分布如图2:   图2 供楼负担比率 屋苑数目 20.1% – 25% 14 25.1% – 30% 29 30.1% – 32.5% 14 32.6% – 35% 17 35.1% – 37.5% 9 37.6% – 40% 5 > 40% 3 合计 91     91屋苑供楼负担比率之平均数 30.7% 91屋苑供楼负担比率之中位数 30.8%   从上述图2数据去看,在CCL129.4点、2.15厘、25年还款期下,平均只用约31%家庭收入去供楼,普遍大型私人屋苑的供楼负担情况其实并不严重,可以说是十分健康的水平。   […]

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