谂sir – 两万月入追击一生三宅#769

谂Sir你好! 本人会员编号:1385 看阁下的Blog己两年多, 获益良多。已上完收息班及收息103,希望阁下再为小弟指点迷津。 本人及太太33岁, 有1个2岁小朋友。本人为庸才一名,月入20K, 太太月入13K。 扣除供楼及支出, 每月只可储6K。有1层位于青衣(十几年楼龄)自住私楼,现估价约450万。太太单名持有,欠约145万, 年期尚有29年。每月供款5.7K。手头现金:港币100万,人民币定期30万。为方便家人照顾小朋友,所以不打算放售或放租现自住居所。本人长远目标都是希望购入收租楼,最终能达成一生三宅。 – 请问现在应否将手上现金用债基作收息,待楼市回调再入手收租楼? 还是有其他更好的配置? 希望听取谂Sir宝贵意见. 先行谢谢 ! 烦恼人上 ANSWER: 读者储蓄水平实不错,家庭收入三万而在三十出头储到一百万,更有一楼在手,已教不少同龄而人工更高人仕觉惭愧。要在读者人工较低情况下完成一生三宅,要点是原有物业要作出租产生租金收入,计青衣楼租到$15000/月,读者借贷力可由原本(20000+13000)/10000*50%*2.59 = 4.27mil提升至(20000+13000+15000*80%)/10000*50%*2.59 = 5.82mil,有此借贷力对完成一生二宅才有点眉目。当第二间楼有租金产出而读者现金水平够的话,要完成第三宅都唔系难事。条数是咁计的: – 现在持有青衣楼供款5700/月,读者家庭借贷力剩余额为(20000+13000-5700)/10000*50%*2.59 = 3.53mil。读者早年用太太单名买楼在今天看是做得很对! 忍手等等楼价稍回,希望可以用三百万执到间沙田河畔或第一城,读者自己九成上会只消用几十万首期。如要留系青衣,三百余万都有不少选择,楼市调整后用三百几万买既单位可能仲大过现值450万之现居。之后读者将原居租出、然后买第二宅用约3.0mil借贷力,剩余了(20000+13000-5700+15000*80%)/10000*50%*2.59 – 3.0mil = 2.08mil留作第三宅。到时加埋自己百几万cash,再买第三间楼都有头绪。仲唔够可以等第二宅升后再转作出租用途,总借贷力又可再上升。 – 至于不打算放弃现居又要完成一生三宅之想法,要个人收入再提高才有此选择。这亦解释了钱为何用。 – 现时之方略建议是再买一楼,虽楼市升势已维持多年,可是在资产不停因货币贬值后而价膨,读者唔趁而家有能力买去入市,往后能否再完成二宅实有疑问。当然看倌如是借贷力充足,那不妨可以再等一等。在此分出资金少、或借贷力低既人是等不得、或更需要博。读者九成上会去入市动用资金不算多,快趁2015入市。就算之后楼市跌20%,在细价楼而言金额不大,加上几可肯定香港300万以下楼盘快将绝迹,此举笔者看法是可以博。香港人在最低工资实施后大多接受置业之成本最少都要二百几万,而读者target近同级数单位风险有限。 – 那现存之资金有何用? 读者看法是利用收息堂提及之债基方案去产出12-15%年息,留意人仔都有独有之债基买入,息口为9-10%。即一百万港币可收息$10000-$12500,而30万人仔月息为RMB 2500。每个月都“执返”成近$15000落袋。其实佢用呢旧钱出去租间三房改善居住环境,再将现居租出去提振个人借贷力去完成二宅都是好方法。另外不少人怕加息会影响债基回报,其实我地可透过ETF去对冲加息风险,见上顶图之ETF在2013年5月伯南克初提“收水”时,人们对加息预计提高而此ETF价格拾级而上。到今年大家已PRICE-IN加息,故此ETF价格走低。其他懂得,加减息都有得买,问题是大家会否花时间去寻找合用的资讯。    

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三万家庭月入照样一生三宅! #747

  Hi Mr.谂Sir,小弟与太太月入共$35000(计埋正现金流),有2间收组细单位共收$17000,每月可储$10000,现金$40万及加按一收组物业出来的现金$60万(试玩性质).自住九龙600呎三房私楼估$5.5M,欠按揭$2M及2间九龙私楼各分别估价$3M左右,欠按揭$1.2M及$0.9M.全部供30年H+1 Plan及无SSD.两人均无额外负债. _________________________________________________________________________________ 九龙600呎三房 市值$5.5M 按揭$2.0M 月供$7K 自住 (市租可至$16K) 九龙细单位A 市值$3M 按揭$1.2M 月供$5K 收租 $8.5K 九龙细单位B 市值$3M 按揭$0.9M 月供$3K 收租 $8.5K 现金 $1M 家庭薪金月入 $30.5K 支出$20.5K 储蓄 $10K _________________________________________________________________________________ 问:谂Sir财技强如你此等高人如果你系我会点做呢? 后话:小弟2010年偶然发现此blog至此刻巳转眼4年,当时中原CCL未过100而今曰去到126,我父母17年前经历过97金融风暴见过自住物业$5M(10厘息)去到2003年$2M再反弹至今曰2014年(2.15厘息)既$9M,我就知物业楼市系同经济周期乃息息相关.今日供应短缺同SSD锁盘加低息做就今日的市况我就估好多人都唔知个顶会去到边度.作为一名勤力既打工仔加按买楼收租对冲通涨都系当时为世所迫.我身边有朋友两口子无壳蜗牛被业主年年加租又有,2年前见升得多放左今日未上番车又有,更多系2人夹份买楼自住既也不少,但我想话今时今曰入去买物业几年后升跌家下真系无人知..而我地此等收入的普通人唔靠楼市升跌浪我谂我60岁都仲要做看更帮补家计,享惨淡晚年同求个天千奇唔好比自己病!总觉得全世界狂印钞票既情况空前罕见而人工不会大变下在下就只能管好眼前的棋子了. ANSWER: 笔者自己称不上高人,觉得读者才是。夫妇两人夹埋揾三万蚊仲可以有三间楼系手,佩服佩服。所以各位自觉低收入人仕,不要自怨自艾。解决问题唔系等、而系努力策划再闯出去。 – 读者有个几特别既情况,应开立本网以来未有读者试过,就系收番黎既总租金高过自己打工月入。月入$30500,而租金收入为8500*2+16000 = $33000。当然万六蚊系自住楼,惟按揭结欠已少于一半,可向银行申请转用途作出租,做好文件可将此租值亦算入借贷力。那夫妇原靠打工的借贷力=30500/10000*2.59*50% = $3.94mil可增至(30500+8500*2+16000)/10000*2.59*50% = 8.23mil。现时已用借贷力为(2.0+1.2+0.9) = 4.1mil即(4.1/8.23) = 50% – 算得有无咁准!? 刚好合符笔者所倡的旺市只用一半借贷力之原则。 – 由于读者人工不高,再想上一层楼必须再借一次楼市涨退之力。各位读者如觉得自己收入低,努力工作改变自己命运是必须的,就当系女人等人养,妳都要好好打扮下自己、谈吐温雅及有内涵才可同“富先生”有下文。毕竟有质素的男人、经常被异性围绕是很正常。另外,搞清楚自己位置,<楼换楼>已卖到第五版,系时侯用中文recap一下,其中一个论述指出世上人大致分开三种 – 专才: 有才华既人,利用两者资讯不对称去赚钱。 […]

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梦想一生三宅的穷鬼 #715

  谂SIR你好,客气说话不多说,只说一个“服”字!奈何相逢恨晚,否则早能一生三宅。现个案如下︰ – 本人4年前买入翠屏花园,买入价1.54m,结婚后有感地方不够住,早几个月以2.45m卖掉翠屏(不是最好价),连本若收回110万。后来再加储蓄买入大埔中心609呎单位,买入价4.39m按七成,中银1.9厘供30年,月供约$11,000蚊。小弟两公婆月入约$36,000,扣除月供及使费,每月再储一万,另加90万流动资金,现想问应如何善用这些储蓄呢﹖用来收息还是再买一层楼收租﹖但大埔中心已用两人名字购买,再买就要畀三成首期,还有何方法用尽9成按揭杠杆买楼(目标是天水围3m左右的私楼)﹖家人全退休或无业,莫非真要找朋友帮手,若真的找朋友当中又何风验呢﹖ – 梦想一生三宅的穷鬼上 ANSWER: 反面教材,呢个读者应不介意用佢案例作此示范。读者同不少香港业主一样,趁楼市上升细楼换大楼。如果你人工够高或月正现金流强劲咁细换大系冇问题。惟一般月入比5万更少既打工仔,或家庭月入少于9万既人仕,此时作此法实不适宜。 – 点解系9万? 此家庭借贷力为90,000/10000*50%*2.59 = 11.6mil,即借尽达一千一百六十万。在现时旺市只用一半借贷力原则下,即最好只借5.8mil。其实系现时金管规定,借尽不过4.8mil。当然不排除有人可问财仔高息再借多些少。我们只考虑低息按揭,即只到借到4.8mil再加100-300万首期,那入手600-800万楼可期,约为现时换一间九龙旧三房的价钱。由此反推,如你本身未有九万家庭月入加上百余万现金,系现时换楼入手三房肯定令借贷力用超过一半。为他日跌市焗卖输钱提供诱因。 – 睇返读者情况,家庭月入$36000,借贷力为1.8*2.59 = 5.1mil。早几个月加码换三秀,4.39mil借七成即三百万,用掉借贷力之3/5.1 ~约60%,稍稍超标。其实读者现时情况不太差,仲有90万cash系手。可惜系换大屋令自己损失了个拆两间屋做包租公的机会。另如现三房跌20%多些少,即令当初大赚(2.45-1.54)/1.54 = 60%的翠屏楼报销。 – 另一件差既事,睇读者来文已经self-explanatory。佢再买大埔三房用联名,那再想发围买下一间要比双倍印花税之余更只能七成上会,偷偷租出。读者呢个“细屋换大屋”方略已过时,由屋村遂间换搬上山顶只适宜系楼市长牛市入面做,当中亦要计好不要借爆夹硬黎,一批赌博者已在97年输哂副身家。留意投资同赌博是有分别的,最笨系以为自己做紧投资,其实系赌博。男仕通常对自己满怀自信,所以输得更惨。可参考两日前输左二百万系窝轮既中年男个案,相信佢自己都觉得唔抵人可怜。 – 读者要改善现时情况,可行一拆二将大埔中心联转单名,及后自可九成上会。当然读者家庭收入低,就当转比老婆都要老公做担保才成事。转名后不好心急再买楼,读者未有此财务条件。要承认自己人工系低再寻解决办法,一系努力工作再增人工。另请留意由于新楼只买了几个月,按揭系有罚息期,另外半年内一买一卖易招税局出信收税。加上读者系错误时机细换大,佢而家只好求神拜佛呢半年楼市咪跌多,佢先可以系罚息期行够一半之后用平些少既代价去拆名。 – 系现时九十万首期,易做债基、不好作“五年double之保险”。因读者现金不多,要维持自己资金在高流动性。债基虽有风险,但笔者真无能力揾个又最低风险又可帮穷人完成一生三宅既方案。人钱少自然出路不多。债基一年都收15%,价格有呢几个月夹埋回调了3-5%不等。其实跌幅只系股票一日既份量,收息更是12%有余,有咁既方便去收几年息作首期好应心足。 – 只好告诉各位“梦想一生三宅既穷鬼”,唔好一咪只系谂,成功靠行动。系行动当中你会犯错,但当中有学习。若然成功,那当然即时获益。所以咪再只系到谂同发梦,社会之公平,是要将资源分配到肯付出及有贡献既人,而唔系“勤力德”同“大懒虫”同享一样人工。    

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我可以做到‘一生三宅’吗?#663

谂SIR, 本人数月前才开始看谂SIR的文章,对于谂SIR的眼光及分析能力,深感佩服。现想向谂SIR请教,因应本人情况,应如何部署‘一生三宅’及为小朋友将来到外国升学作好准备,希望谂SIR能给予宝贵意见,谢谢~! 家庭状况 本人同先生37岁,家庭月入$110K,需供养3位小朋友(介乎2~6岁)及双方父母,因家庭开支大,每月约储20%。本人在银行工作,可享员工福利1%息率借$6M贷款。 资产 1. 有一自住两房单位(九龙区),刚完成加按。单位市值$5.7M,贷款$4M,先生单名持有,H+1.7%,月供约$15,000。 2. 股票 $1.5M 港元定期 $2.3M 人民币定期 ¥1M 3. 各自私己钱 (以备失业时用,够半年用) 计划 1. 目前单位已不够住,计划于明年初,利用员工按揭福利,买入$7M~$7.5M三房单位作自住,用本人单名持有。夫妇在九龙区上班,小朋友在湾仔区上学,现正烦恼应在哪区置业?港岛区$7M只能买几十年的旧楼,居住环境不太理想;目前较喜欢将军澳区,因不论在价钱、楼龄、设施、社区配套上,都较适合我们。不过,知道谂SIR对该区前境不太看好,请问还有哪些地区可考虑? 2. 完成计划1后,会将目前自住两房单位租出,租金收入与供楼款项相抵销。 3. 希望5年内,待楼市稍回落时,利用手上剩余资金及额外储蓄,再购入一个$4M收租物业,希望以租养租。 请问谂SIR对以上计划有何意见?风险高吗?请不吝指教! 平凡人上  answer: 谦者收入都好过不少香港人啦,惟此等人仕在港生活质素仍然好差。笔者之所以用“好差”,系因为对白领生活有点感受。返工就因为受左个五皮几人工诚惶诚恐,放工对住小朋友加上四个爸妈。此等付出,换来同工人屈就在400呎(实用)两房,那笔者对此等人仕有何建议?   由于读者借贷力颇丰的,所以不用将楼减接至5成或之下再租出去符合金管借贷规定。由于两个人养七个人,如每每跟从政府政策“多返工少买楼每月准时供MPF”,笔者好肯定你的财富只会养肥电视机上看见的权贵。见读者来文,好需要搞清买楼的投资需求及消费需求,再好好学习如何选举区域及睇盘。相信看毕此回复后要点时间消化,所以不要赶后天的8月买楼课、留待10月买楼课星期六班好好到堂大家交流下买楼投资上的各方思维及做法、好好运用自己借贷力又不过火位。   当然可趁此予些免费资讯,见读者用700万BUDGET去揾三房,引用读者说“在港岛区$7M只能买几十年的旧楼,居住环境不理想;将军澳喜欢亦合预算,因在价钱套都较适合,不过知道谂SIR对该区前境不太看好。”笔者意见是大家可以换转解读,就是将军澳点解7百万有房合读者之预算及配套的? 因为香港人给的答案就是该区楼市不看好。将军澳楼能附合人的消费意欲、惟投资价值一般,所以走势就……   留意笔者习惯将买楼的消费需求及投资需求切割。其实买楼一般是全盘考虑,可是见不少人总搞唔清,所以将大家思考模式理顺后再解此案情况。至于可能最心急系读者,问:“咁我即系要点做。”答案先免费予参考,就系买间有投资价值既楼、而租将军澳。当然租楼有个唔方便就系可能每隔几年要搬,不过笔者相信你要系该区揾屋租,应比其他区域易好多。   那读者搬左去将军澳,九龙两房应租出。应租金及供款可两相抵。十几年过后即完成一生第一宅。另银行予的STAFF LOAN优惠,好唔好袋埋落袋? 当然读者可用STAFF LOAN买将军澳三房自住、惟此举会令读者借贷力用得太尽,因家庭总借贷力为110000/10000*2.59*50% = 14.2MIL。假如再问银行借6.0MIL加上原有4.0MIL,读者系咪肯定想系呢个moment揹一千万楼债上身? 笔者看法是用银行贷款去买间楼比父母住、再换返父母间楼收租(如果佢地系有楼系手)。地点可以是有西铁但远些少既荃湾美孚,老人家未必想住在市区,而该区有4-5百万的大三房予父母居住。作此法即完成一生二宅。另外step down买荃湾后借贷力应只用了一半。咁做万一楼市下跌读者可站在受惠者一边。   至于读者的股票 $1.5M、港元定期 $2.3M、人民币定期 ¥1M都在浪费著。你唔好以为放系银行实无事,其实你的储蓄每天正支付政府开支及官员消费。此不作解,详看“储钱不如储现金流”。   1.读者的1.5mil股票相信都系汇丰中银那类大篮筹。建议减低股票组合至原有1/3,即50万,而将当中50万金额投于于3x中国ETF。原因系买大篮筹,咁不如买指数。买指数,咁不如买够三倍。补回昨日有人提问的ETF走势图(上顶图),价由2014年4月至今由$20水平升至36。你可能问呢“味”野会唔会好大风险? 会的! 如上证综指未来都比今日(约2200)低水,你可能要蚀钱。不过吾等对内地股市再大跌之风险不放在心上,所以用此ETF作进。咁做起码冇供股、冇摊薄、唔使比出面上市公司主席抽水。另外由于3倍升幅,所以只用原150之50万去投资,已有近同150之效果。   2.那收回(150-50)=100万,作什? […]

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三宅一生 的坚持

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