劈炮唔捞、一拆二华丽转身#955

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  目前,一个共同与我妻子拥有的单位: 值:5M, 贷款:1.2M 月付:9K 租金收入:15000 租金支付其他住所:10K 手头现金:300K(储蓄+货币+股票) – 告老还乡。想重新套现贷款达270万,并兑现1.5M。与此同时,转为妻子单一所有以减少税收。在1.5M现金准备在退休前再购买物业自住所,目标有4M作退休之用。请告知如这是合理可行的。 两年后预计退休,预计退休基金4M。目标是保持现时80%的收入水平,为期20年。考虑到4%的通货膨胀率。读你的书之前,最初的想法是利用退休基金全额买一个小单位,并使用租金收入作退休。由于预期收入不够的,所以我们准备降低我们的生活水平。 因此,谂SIR请你帮我们能做些什么来实现目标或现实不在我预期的梦想。 谢谢, 劈炮老兵 answer: 读者预计的4M退休资金、相信是完全凭空想像,未见有何方案可累此额财富。提及两年后退休、现在有30万在手再套有150万、即离储够4M目标尚欠400-150-30 = $220万。退休前两年才意识仲要储成过百万先够上岸,例子警醒各人要更早着紧做好财务安排。   留意,其实行好一拆二是可按爆八成的,即套有5.0mil*80% – 1.2mil = 280万。有此数目全个格局可大改。   如有400万资金、读者原本用作“一炮过”买个单位,在现时租务回报(假设4%)约可得年租金收入$160,000,即月$13333。由于租金收入可同通账一齐升值,而跟据1982年之数据,当时租金指数为69.0点,到2014年为212.1点,32年升307%   再睇香港通账数据,1982年为32.3(综合物价),而2014年为120.2,即在同时期年上升372%。结论租金有能力抵销通账令银纸购买力下降之问题,但当然唔能够完全抵销。若买股收息去退休,相信你无系1987年停市个几日吓死左、要安然渡过1997亦绝非难事。相反相房不易买卖、租金收入又可抗通账、有资产人仕应好去利用计划稳定生活。   行笔者方法,读者由只有220万增至(280+30)=310万。假设读者如现月入$30000,那最起码保障是有退休收入之70%(即$21000)每月收入。用400万资金买楼收租够完成读者目标之13333/21000 = 63%。要收够$21000目标,要有楼房市值为21000*12/0.04 = 6.3mil。话难唔难、但在50岁出头先发现就肯定添加难度。究竟读者而家可以点?   建议用债基减低退休所需资金、但留意风险会略为提高。债基提供收息率年12-15%,用$210万即可产出每月$21000收入,足足比楼房所需的6.3mil为少。惟债基之波幅比楼房大、要收年12-15%需做杠杆比楼的九成高。所以较好办法是楼房及债基两相亘用、更应该是一早买落间楼等租客帮手供完间楼佢,其实业主要需要出首期同借贷力,关键是时间。如果仲有40出头既你应考虑买楼去为让通账为你将债务贬走。因按揭是几十年定额供款、而套用上数据32年累通账372%、即今年供楼月用$10000,32年后呢$10000只余今日购买力之1/4。   将全资金300万全投债基是不对的,210万亦算多。不要被销售人员所累将资金全投一种投资物。可折三份钱: 1. 100万买债基月收息$12000  2. 100万够入手细㓥房、做“两大一细”、留意读者“一拆二”后老婆有楼自己无楼。即可成高杠杆再上会。用100万投入㓥房可有约10%之现金流产出效率。每月收租$8300 3. 最后110万等机会。如不想浪费、可当中再分一半用作“5年double回报”保险方案,买50万让保险为自己产出5年后买楼首期(即赚多50万),完成埋一生三宅。由于“身体检查”黎得太迟、老兵只可以“医到咁”。三间楼是行人止哂步。

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真的一切都太迟了? #744

谂SIR 你好! 小弟是一名庸才, 个人财富增值能力低, 仍希望可以向上流, 所以想吸收多点理财知识, 看见你在BLOG的分享觉得很有道理,之后亦买了你的两本著作,并将收读你的9月的收息班,希望可以学习多点好既理财概念和方法,为将来的人生筹划.另外,因为父母可能将在2-3年内退休, 心感多头收入来源的时日不多, 希望可以在他们退休前能帮他们获取多一份稳定的收入来源(e.g.物业), 但现在理财方面欠缺方向, 希望谂SIR可以为小弟的情况作出一些建议, 谢谢! – 小弟27岁, 文职工作, 收入尚算稳定; 母亲56岁, 学校文职工作, 收入尚算稳定; 父亲59岁, 收入不太稳定. 我和家人也不擅投资(近乎没有投资), 只有少量股票和IBOND, 面对银纸眨值也很无奈, 幸好母亲在2012年买入嘉湖, 才可稍为资产增值 资产与收入如下: 收入与开支: 本人收入: 27,000开支: 10,000, 收入(NET): 17,000 母亲收入: 18,000开支: 7,000, 收入(NET): 11,000 父亲收入: 12,000开支: 8,000, 收入(NET): 4,000 嘉湖出租收入: 8,600开支: 5,600, 收入(NET): 3,000 第一城自住收入: N/A开支: 10,500, 收入(NET): (10,500) TOTAL收入(NET): 24,500 […]

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c9(家庭月入2-4万)适用之一拆二步骤#457庸才

谂样sir你好, 拜读你既文章多时, 请你解决疑难 :  小女32岁, 年薪12600 * 13月 (每年年尾老板私人比花红15万, 所以唔可以计入薪金) 老公36岁, 年薪24000 *13月 一子3岁, 一女5个月 一层观塘43年洋楼, 2011年中联名购入, 288万 7成按, 供20年, 月供9500, 下年先到罚息期 10万金粒 (短期唔打算放) 12万人民币半年定期 13万cash 其实扣除屋企支出, 双方屋企家用, 保险, 工人姐姐, 学费等等, 已经冇咩钱剩 是靠年尾”花红”作储蓄     1)  如果做二按, 得60~100万, 应否做?  (因为冇乜成交, 银行较难估高价, 上年问过估得360….) 2) 做mortage link 等楼市跌? 3) 二按系要供的, 如果再用呢旧钱 + 储蓄买多层收租(7成按/ 5成按), 以我地既入息系咪冇可能? ( 因为旧楼供款 + 二按供款 + […]

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香港由冇变有钱的六大法门

*泉仔故事源自读者提问,本文是笔者总结其故事及润饰后刊出   泉仔细个冇心机读书,成绩唔好自然医生律师冇佢份。系香港土生土长既佢细个都系玩埋D街头玩意,圣斗士星矢,街霸漫画进占了他的学习生涯。中五会考用尽运气到中英数合格总分七分,到高考自知入大学无望。读毅进读副学士? 泉仔有谂过但系比咁多钱都系得个“副”学士唔知为乜? 屋企讲明只系留左几万蚊比佢读书,唔够钱只自己借。开始懂事既佢对屋企几万蚊既支持亦十分感激,另一方面唔想为读书搞到成身债,头五年就为还学生借贷而白做! 佢苦思下寻求方法…    香港呢个世代读唔成书真系冇咩好做。唔进取既就同阿姐争做看更,执货。想学一技之长男仔最好走入厨房,日后入大酒店学艺,但都系继续被大财团欺压。泉仔明知条路都唔易行,但对于年青人来说,只要系正路行左先算,好过原地踏步。千里之行、始于足下。如果读者连执行力都未改善,请由改善此处开始。即系你决定好要做既野,请贯彻做完做好佢!   每日近十二个钟既工作令泉仔疲惫不堪,当初一齐落第既同学叫佢读夜校进修泉仔有心冇力。令泉仔更唔开心既系原来欺压唔一定由大财团,佢不断咁比老细叫佢落场时间走去睇档,话就咁坐系度咪当休息,其实就系不断有人送货黎冇觉好训。就咁泉仔明白左个道理,单靠自己一个人系牛咁做系冇用,亦唔会有人好心教你野,放下身段主动去问系好重要。      系保险公司不断渗透之下,泉仔好正路咁有个保险agent朋友系左近,泉仔亦都比人sell入行。泉仔今次学精左,问多个朋友。朋友话香港做agent一般有地产同保险两大。地产agent顾得买黎又要顾卖家,固然难做。但系保险agent做完个客成旧钱至少绑十年八载,无咩返头生意。楼始终系个实物易掌握,你不如入行做地产先啦! 就咁泉仔入左万波地产度做。  由廿一到廿四岁,泉仔都系一个企街既agent仔。新盘银湖天峰,区内将军澳二手买卖令佢赚到些少钱。泉仔觉得自己无论系楼房知识方面,或对人应对方面有进步,而因此对工作产生热忱。其实想揾钱,需要揾一个符合社会需要又符合自身优势既行业。泉仔做完厨房之后转行做地产,觉得做销售是自己所长,好顺利系第二份工就揾好定位。   累积到些少钱后,趁后生作些少投资是必须的。因总比老黎系“唔知唔晓”下一铺清袋更为上算。呢个世界有扮叻既人,亦有真正既叻人。扮叻既人总会想去抄捷径,或夸大自己所得。可惜真正有料既人多数闷声发大财,被人揭穿生意赚大钱,就当你实力雄厚都要艰难地抵御多方进击。故家中父母多教你做一个沉实既人、要谦厚。实在系父母辈看尽多年多人系社会上各逐后得出道理。做沉实既人肯定会被人怀疑系蠢人,但时间一过会在跑道上见分野。      人在社会打滚六七载、总会有机遇。当你做好自己本业,不断探索点去做得更好,机遇总会找上有良好行业知识既你! 泉仔做左几年地产,有朋友揾佢搅合资炒楼。地产同股票市场唔同既系确实会时有资讯不对称既地方发生。当有业主开价稍低或等钱洗,快手比钱确实令你执到平货,股票市场用超级电脑运作,加上所售“物品”(其实系intangible的!)件件相同,错价会在秒内修正,难以捕捉。于是泉仔系2008年头同几个朋友每人夹几万蚊做九成半上车买将军澳居屋收租,直至2010头卖出,食随知味再买入湾仔旧楼收租,2011年尾已经可以加按至七成套现,同朋友每人分到37万。其实买楼可以立分权契,即几个唔识既人都可用百分比去持有一个物业,就算中途有人唔玩可以卖比另一个,律师有解。所以只要肯去谂,就算冇咩钱系身只要你说服到人集资亦可享楼市升浪。  夹份买楼系一件事,夹份借钱又系另一件事,大家partner要倾好。如果谂住长远玩落去,开间空壳公司可以悭返税同易于打理。出面唔少师奶就系咁夹份炒office,买左间楼返黎大家点夹钱去装修下又系要倾。总之你肯烦、其实炒楼都有妙法,但此方案于公务员、大公司职员不适用。    泉仔见“有得做”! 敢于把握机遇为向上流的极重要因素。佢同几个人夹份开地产公司,又可以帮自己吸笋盘又有盘介绍比客。市况由2008旺到而家泉仔都赚到不少,虽然有SSD令成交宗数降低,但万波成交码大同分佣多弥补所失。时至2012年,湾仔间楼又升。泉仔谂可唔可以卖比另外一个人,而该人报自住问银行借九成上会,咁咪可以再套钱出黎? 系得既,不过要熟人信得过先有得咁。美国之前就系咁所以班业主当间楼提款机咁用。再唔系转名比另一人亦可重做按揭,不过需要比钱转名同埋间楼又要等两年先冇SSD。  泉仔发现有个问题,例如佢有一间楼系手点先可买第二间而报自住上会九成? 有唔少人首期有限又想买第二间,金管局九月刚出招就系要打残呢类人,买第二间借贷比率降低至四成。   应付金管打残有法 方法一系同银行讲手头上一间会沽出而今次买第二间是自住(即换楼),但要提交卖楼临约做证明,万勿行使假临约。方法二系就要将两公婆联名(如已婚)楼一拆二(揾律师转),即系将老公系手既半间楼卖埋比老婆,咁老公就free左出黎可上会做到九成。所以话庸才要结婚,又有得解。  另一样野要注意系泉仔身为agent(或公司老板),最大问题就系借贷力较低。呢样野同谂样建议既善用及扩大借贷能力相违背。此等人获得好处系可少交税(因自己公司大把expense可扣),但所报收入太少令自己借唔到钱。起步搞生意既人宜注意。生意人宜用公司名买厂房办公室,所支利息可用作公司扣税,可惜生意一沉会令公司名下既物业都冇埋! 此乃生意人之风险同埋借贷能力会随市况大幅波动既特性。市好银行好乐意借比你,市差一定收遮,根本避无可避!      结语系一旦系选好专注边个行业,应该快了解自身成长既制度同技术环境,知道点玩你该行既制度。做地产可以交税少、但难借钱。做公务员税多但粮准,生存在香港务必了解自己行业优势!做警察有佢既玩法,做地产又有佢既玩法,再一次总结香港由冇变有六大法门! 连执行力都未改善,请由改善此处开始 放下身段主动去问系好重要 需要揾一个符合社会需要又符合自身优势既行业 做好自己本业,不断探索点去做得更好,机遇总会找上有良好行业知识既你! 敢于把握机遇 快了解自身行业既制度同技术环境,知道点玩对成功好重要 请按此like超笋楼盘收看下期文章

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