Search Results: 雙倍印花稅

打救困局中年 #1180

本人40歲，太太35歲，育有兩女，4歲和1歲。 主動收入和支出：本人月入$65k, 太太$42k, 月儲$25k。   資產： 自住樓：海怡３房半，2014年下旬購入，本人單名，還有一年SSD lock-up period.  市價: $9.85m; 銀行借款餘額: $4.75m. 家人借款餘額: $0.8m 出租樓（沒申報自住）：沙田河畔242尺，2014年下旬購入，太太單名，還有一年3個月SSD lock-up period.  市價: $3.22m; 銀行借款餘額: $1.52m.月租收入$9500, 月剩約$1000 債基$0.6m.  月收$3200. 月收入剩約$2800 股票$1.8m. 年收$50000股息。（明白諗sir不太贊成別人投太大金額進股票，但為其本人興趣 (不良嗜好J)，在金魚缸15年，薄有進賬$600k.） 現金$1.7m.  大部分在太太名，她超級 risk averse（因早年挨窮关系）, 大多做定期/放在 mortgage-linked account, 年利息約$20,000. 本人11月會拿回公職金現金$600k. 人到中年，倍感壓力，日感做事力不從心。財政又不突出, 望諗sir能略加賜教，指點迷津， 萬謝！ 困局中年上   answer: Risk Adverse係人都會，諗sir自己都會，因此為人類本性。但有件事要先說明，現今是投資的好時間，萬一我們回到高息年代(例如利息高至9%)，預計幾件事將會發生: 原本你見到而家買賣中的直債之價格將大跌。因聯邦儲備息率高達9%、而現市面的直債只派5-10%不等。基於聯儲局貼比銀行的息率與銀行定期相近，既然銀行定期都有9%，那你還會買債麼? 當然債券不會消失，只是市需湧出一批新債券派息10-20%的。因為精明的投資人求的是在無風險利潤之上的回報，而此回報率建基在聯邦儲備息率之上。因此息率是很多投資物去定價之錨，所以每次美國議息都咁重要 債券派高息加重了企業營運成本，市面出現通賬，更將通賬推至惡性。各位係2000-2020年賺落既錢，購買力即時被洗刷。講得白D，你廿年咁辛苦工作儲落500萬諗住安穩退休，誰知你退休個陣搭程地鐵都收$80。若你認為呢件事無可能，那請維持此思想。 供樓貴，公司盈利不高令股市升唔起，債又唔掂。到時你要賺錢比而家仲難，收息班都搞唔到了，因為走得甩既方法都無哂…   故各位如要Risk Adverse，即處於上岸狀態唔再博，建議要成就兩件事: 在香港入手用美金計價的資產，產出每月收入等同閣下退休前支出。而產出的月入是可勉強同通賬掛勾的。觀乎現今那項資產能產出與通賬掛勾的利息，就只房產及抗通賬債券，或一些同HIBOR或LIBOR掛勾的直債。不過直債能派息之先決條件是公司不倒閉，那還是靠政府或自己手上有樓收租好 在世界另一地方成功儲存資產。先決條件是該地不用美金作主要貨幣、而貨幣同擁世界十大主要成交地位的。這亦是筆者在脫歐後仍看好美鎊之原因。   睇返讀者，出租樓產出現金流$1000，債基$2800，股票$4166/月，一個月共$7900，比佢家庭月支出82000，只佔9.6%。而由於讀者將進入人生的龐大支出期，即要面對子女升學加上父母離世各負擔，故如維持現有模式理財將不會成功「脫軌」再上一層。建議將何畔樓賣走，套出金額322-152 = 170萬。如看倌或讀者有其他家人未有樓係手，不妨轉比佢地再用買樓003方法按爆八成，可套105萬之餘亦不用付雙倍印花稅約16萬。   由於河畔是清一式細單位，雖早年升幅強勁，但之後不看好。賣樓套回錢之後不妨選好區份轉手買三房。讀者強在借貸力而弱在低現金水平，故靠儲樓過世是好路徑、更應幾年後考慮儲到英國去。估計套出170萬後要動用110萬去入手500萬左右的三房，淨低60萬現金留袋。   另一要點是將股票投資轉做期權投資。若讀者有考眼光之興趣用期權一樣可以，更可將原本180萬放在股票市場的錢取回大部份，但如市升回報可一樣。錢不宜長放在股市，原因: 長放錢在股市等於令自己筆錢日日冒風險。而你想賺的升幅是係幾個月先見一段的 要cap股票升幅，可用期權，唔使買股。期權金之投資額只為買正股的1/10。那省回的9/10可以買債收息提高現金流。   讀者按現時條路行落去不見有起色，請參考本文改變方向。

一生三宅近無望、兩房如何先計劃? #1175

諗Sir你好，   小弟與女友之前只顧玩樂，直至近月開始計劃明年結婚才發覺理財之重要。讀過《收息論》、《樓換樓》及修畢收息101 DV34後希望閣下可以指點迷津。   背景： 本人　：大學職員，月薪$17,000，已達頂薪 未婚妻：任職證券行，月薪$35,000，有Bonus約一個月月薪 兩人均沒有貸款 上月開始每月儲起40%，共$20,000 明年十月結婚，預計支出$200,000   資產： 已購入公屋一間；本人單名，自住，未補地價；沒有按揭。 現金$60,000(己計上月開始儲起$20,000) 股票現值約$35,000 自知一生三幾近無望，惟有先把目標定為一生兩宅。那麼我應如何計劃？   ANSWER: 將現實問題留比年青人，先可以逼佢地進步。讀者無現金無股票、人工只及妻子一半，搞掂下年結婚支出，往後問題仲有不少。當然你可以話人既問題係自找，那筆者也部份同意、起碼讀者選擇結婚擺酒係佢自己將個問題攪出黎，若入世跟大隊就請做好工作及搵多兩個錢。你不痛下苦功，能力自然鍛鍊唔黎。若發現工資17K為頂薪，請積極轉工。當然人工高低未可全決工作對社會產生之意義，不過敢講讀者在大學的工作，不屬不可放棄之一種。   筆者授予之收息101，客觀為同學陳述一套在香港可行的理財概念及做法，惟在對於投資的定義、及風險之計算，都只適用於有效率市場。筆者在資本主義籃圖找出來的收息法門，只能對應有資本者才可發揮效用。例如工資不高者，雖可把借貸力有規範地倍大去問銀行借多D錢，不過若本身工資1萬而吹到9萬，未埋牙就肯定先露底。抱歉花了大家時間去解釋筆者唔係黃大仙，唔識幫大家變兩間屋出黎。將最基本的事情做好還是靠你自己，上什麼收息課仍是幫不到你。   話說回來，讀者買兩間樓不是超難。估計讀者仲可以八成上會、而未婚妻九成上會都得! 讀者自己的借貸力為17K*50%/10000*2.59 = 2.2百萬。呢個數就當借盡係香港都較難買到間兩房。好在未婚妻借貸力為35K*50%/10000*2.59 = 4.4百萬，其實bonus只要糧單同稅單條數係對到亦可計入借貸力，不過今時先留個buffer不納入算數，亦因此讀者若用太太單名而加自己擔保買一間樓估計好容易，先可九成上會而兩人借貸力共超六百萬。   那買第二間樓如何? 假設讀者未婚妻第一間樓入手翠恰花園花費380萬，九成上會借了342萬，即買第二間樓還有6.6-3.4 = 3.2百萬可借。由於讀者自己有公屋，買第二間樓要比雙倍印花稅及只能八成上會。估計買第二間樓最難係件儲首期、次要是清走不必要項目令銀行計到的借貸力貼近理論借貸力之6.6百萬，怎做好此點於星期六首課的買樓001有授。   太太買樓首期連雜費估計要45萬(首期38萬)。讀者自己估計90萬(DSD令稅支出增加了)，咁少少地買兩間細樓完成二宅，需資金135萬、讀者只消比心機維持現狀儲七年錢就成功。可能你會覺得儲七年錢好耐，不過阿爸阿媽湊大你用時超過10年。最起碼你未識中學班「死黨」之前，大部份時間都需父母照顧。養大對仔女都叫實事，相反筆者認為環遊世界唔算係。

一生積蓄盡敗於股票、現獨居於公屋、置業已成夢…如何避免?#1152

    Hi 諗sir 一直有留意諗sir 你的FB同homeblogger, 想請教你幾個有關未來投資的問題及以你所見, 小女子參加邊個投資班最適合呢?   基本家庭財政資料: 本人 30, 收入約29k     先生 28, 收入約23k    有1聯名自住物業於新界西區, 買入價約500萬, 做5成按揭, 還有1年才過罰息期, 共月供9,500左右 有1聯名車位, 買入價約110萬, 全數已付 有1車, 供緊, 仲有4年半才供完, 每月花約5k 家用約每人4.5k, 加上其他每月支出, 月光咁滯, 最多儲到幾千 手上冇股票, 只有儲蓄基金及保險, 冇多餘現金在手 計劃下年有小朋友, 及進修 估計支出會更多   請教問題: 家人有1層唐樓, 冇按揭, 本來是自住, 但由於已退休, 加上內地有物業, 大部份時間居住喺內地, 所以香港有冇物業都冇所謂, 但都最好有一間, 家人想轉名比我, 我諗緊係轉名好, 定賣黎套現再分開投資好? 因為我會有雙倍印花稅 如果係套現投資, 係再分析地區買一細價樓收租?

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買新樓還是二手? #1147

 諗sir你好~睇左你好多個案分析一下，同埋債券債基的講解，真的獲益良多，非常感謝!!!   以下係小弟個案— 年齡：                        30 (本人), 28(太太), 育有1子2歲 人工：                        $35K (本人) , $20K (太太) 現金：                        約$20萬 雙方父母家用:               $30K 基金+保險+其他支出: $15K 每月可儲:                    $10K 物業:  於2014雙方父母支持下, 以390 萬 FULL PAY 買下YOHO TOWN 自住樓, 寫左我同太太名, 而暫時每月象徵性付給雙方父母家用已包括供款 (只為節省銀行利息支出, 慚愧)。          後來對於在高位入市元朗區感到非常後悔, 只好作為自住。          而未來則計劃於屯門區多物色1層樓, 以先達成1生2宅目標。 問題1 近日發現買新盤優惠很多，當初如有此類優惠其實自己都夠首期買樓唔使問爸媽借。再買係唔係都睇新樓?   問題2 何時應該再入市？ 是否要再等2~3年的樓市循環? 問題3 未來新界西區哪一區, 或哪個屋苑(特別屯門區)比較有潛力?   問題4 本人財技材疏學淺, 還望指導一下如何透過借貸力, 或直債,債基等工具去達到1生2宅?   感謝抽空回答。

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改善生活質素的關鍵所在 #1141

諗sir, 我是買樓001的學生，不欲於課堂發問，現提供以下資料，諗sir可否俾D意見？感謝！！   現況： 夫妻同齡，38，各月入90k。每月儲蓄率約4成 兩幼兒。妻打算2年內退休 物業1: 市值3.2M，欠2.2M, 剩28年，夫名，月租8.5k 物業2: 市值9M, 欠4.9M, 剩29年，妻名. 自住 車位：市值0.5M, 冇按揭，聯名，月租1.8k 可用現金：約4M   目標： 50歲財務自由 初步方案： 妻退休前用佢單名買多一層收租（約6-7M,3房），惟成本高（50%首期）另需交雙倍印花稅 請諗sir提供意見。謝謝   庸才甲   answer: 讀者係香港都算得上係有錢人、畢竟18萬家庭月入少人做到。加上兩樓淨值6百萬、坐擁4百萬現金、個人資產淨值一千萬。究竟點先可以再做好些少? 本文亦會探討香港樓市後續走勢   讀者理財方案脆弱所在、是未有被動收入。畢竟拎薪金要準時返工、而穩定收息令人可決定幾時唔撈、這就是令生活質素改變的關鍵所在。政府教人好讀書返工交足稅、但由於在港透過投資產出收入不能課稅、故只會叫你努力工作不斷掙收入、但對怎運用資產再產出錢不太熱衷作教。至於2000年提議為大家退休作保障的MPF，究竟成效幾高? 益左邊個相信大家心中有數。最打理得好你D錢個位、仍是你自己。   要了解自己借貸力很有優勢、夫婦借貸力共(90K+90K)/10000*2.59*50% = 2.3千萬。現時只用了7.2/23 = 30%。應利用此優勢為自己招募租客幫自己供樓、當樓房增至幾間即等於有幾個人幫你儲錢，此為理財遠景。關於樓的建議是將物業1換走，購入市值約5百萬的樓房收租，八成上會首期為100萬。那讀者將物業1賣走套回賺幅剛好夠付新投資樓的首期。當然決定500萬的budget不是因舊間樓賺幾多，用舊投資之賺幅去決定新一單投資「下注」多少是不少人錯處。筆者主張500價碼主因八成上會可借盡400萬、那既可用盡借貸、又可minimize首期支出。若有留意早前筆者同汪總做的節目、提及香港樓市早前現的「中空效應」亦在400-600萬之樓房、市場缺盤之價碼與筆者主張的投資價位不謀而合。 另一原因是香港大價樓現重新跑贏細價樓。見下圖將2012-2016年7月的中原領先大價樓指數同細價樓指數作對比。2014年細價樓「炒爆」主因按揭政策有利市場吸納細價樓，而見上圖中見深色的小型線於2014年追上大型樓個條線。兩者同於2015年第三季登頂。於2015年9月至2016年3月之跌浪，細價樓跌得快而大價樓比較平穩。這源於細價樓有大量供應增加之預增，加上早年至2015細價樓升幅已鉅、升到令不少原本細樓之業主成功換大樓，直接支持較大單位樓價。故讀者亦好應把握時機將細樓賣走換大樓、同時令收租金額上升幫自己儲快一點。   至於讀者近景應收息作理財。因租客將樓供完點都要10年8年(其實好少人會供足全程30年的)，而被動收入實要而家產出、令返工可放鬆一點，受氣就唔撈。將打工的成果紮實再產出、主要用債。大家不要用股票、玩股炒輪十幾年仍是輸、大家懂的。至於ibond需賺錢少但不少人在第一水之後都年年抽、因為穩賺。此源於發債人而保證到期回水、而股票無。鐵證債券有大作用而只市場反而少講。筆者提議大家錢少可做債基、10萬港幣可入手、收息12-15%，幾時都放得、但不保本。如直債起碼要有讀者呢個資產水平先好入場玩、年期2年至20年都有、有息收而到期保本。可留意直債如下: 上圖為一東亞銀行債券，年派息8.5%。留意到價格三年間只在約112-118之間波動，而近日價格有所調整、下個月若有更多不利消息可令價位更吸引，讀者們可在收息101/dv34留意。此一為直債的變種版本、建議需了解債券特性才投入百萬資金投資。未上101堂既讀者、煩請不要走入東亞銀行作打擾，東亞銀行債券同東亞銀行係無咩關係。

香港人每日: 躺著也中槍 #1137

Hi 唸sir,   你好, 讀了你的’樓換樓’ 及文章, 有很大inspiration. 打算報你的買樓投資課程及收息課程作詳細安排, 現有以下大方向問題想請教一下, 背景：本人年齡37，與丈夫（年齡35）家庭月入共HKD60,000(本人HKD37,000, 丈夫HKD23,000 另有parttime hkd3000不定)。兩人工作尚算穩定, 沒打算要小朋友. 。家庭支出每月HKD35,000 . 可儲HKD25,000。 儲蓄約 HKD1.45 mil (CASH HKD830,000 + 基金HKD300,000要１５年後到期+ 另有HKD128,000 cash於２０１８年到取回＋HKD150,000 Cash 2018年中可取, HKD50,000股票). 我們2007年聯名買入大型屋園面積530呎單位自住, Hibro plan供３０年做９５％上會, 原價HK1.33 mil, 已供9年, 仍有HKD970,000貸款結欠，現估值HKD3.8 mil.   問題： Ｑ1）打算投資多一層樓作出租用途, 打算加按現有物業. 目 標 價 碼 HKD3-3.5mil. 出租金額 HKD10,000. <壓力測試 : HKD60,000 / 2 = HKD30,000

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年青人怎完成一生三宅 #1127

諗sir你好! 小弟在2014年初衝左入樓市,買左人生第一層自住樓.360萬樓借9成,分30年還.自己名   小弟月入24000, 29歲。有12000/月秘撈月入 女友20000。同年。我倆每月能儲25000。 已有結婚打算。估計婚後只洗淨20萬。 本人同女友優點是能忍手忍到樓市跌，相信到時份工應該冇問題。 希望諗Sir有高明可以令我早日財務自由的招式成一生三宅。   answer: 讀者2014年借入360*90%=324萬，月供324/259*10000 = $12500。今時估計樓價比當時升高15%(根據中原城市指數變動)。現時借貸力共(24K+20K)/10000*50%*2.59 = 5.7mil，已用掉324/570 = 56%。在旺市消耗約一半借貸力使讀者處於良好位置，若樓市下跌有力再舉債入平貨買樓，而樓市再升本身持有樓房亦令讀者帳面有賺，兩方向皆宜。當然如果樓升但無加按將錢套出、到樓市下跌時會發現財富是夢一場。而本網講解怎加將加按後的錢好好利用，避免大家儲強積金越儲越窮。   讀者再買第二間樓，可預示借貸力不足會出事。筆者經常不厭其煩幫大家計借貸力，做買樓budgeting，主要想預示5-10年後可能發生的財務問題，令大家知應由那方向在今天始解決。再買樓可以借570-324 = 246萬，計埋手上cash只能買300萬以下住宅、更要夫婦兩人交叉擔保。讀者基本功已懂，起碼曉首置用單名上會，太太第時再買樓可免付雙倍印花稅及借足九成。惟要買第二宅再進一步，需將12000秘撈月入囊括在核實借貸力，這需用買樓003授予之「借貸力由無到有」之法門。   有同學問如自己是公務員，不能受聘於其他公司，那在申報上有否影響? 只好說非公務員當然少一憂慮，但於銀行需收納作證明之文件上，其實佢地少為提供該月入之公司收取證明，主要是看那存入金額是否長存及客觀文件證明是否足夠。筆者亦同意銀行唔會咁得閒，致信公務員事務局踢爆此事。但如你從事的秘撈是源於你受僱工作上的方便，那就不是借貸問題，而係你會否被ICAC召見之問題。所以就當你借唔借錢，都唔應該做呢件事。   買第三間樓之技巧，在於要將第一間樓轉正作出租用途。利用租約向銀行申明有租務收入，當中七成計作個人借貸力。假設間樓租到9.5K/月，到時讀者應有(24K+20K+12K+9.5K*70%)/10000*50%*2.59 = 8.11百萬。當然買第三間樓借貸結欠與收入比率不應用50%、應保守用40%，這些更細繳算乘及買樓budgeting於下星期開始的買樓001課交待。另買第三間樓時，若讀者人工無大進展，應是距今7-10年後，到時首間樓之結欠已跌至2.4mil-2.5milI之間。由於首間樓需甩九成按，同甩七成處理有別。需上律師樓做文件，咁不如順手再將約2.4mil結欠重新拉年期返30年，月供減至$9100，咁借貸力可由第一間樓調出作第三間樓。幾個細項操作務必留意。祝讀者40歲前完成一生三宅，至於第二、三間樓的買樓首期、讀者儲蓄應已夠應付。首間樓是讀者住係裡面，但又怎解決報作「租左比人」之矛盾? 今日答文已千字，有機再談。而人工更高者可更快完成三宅。

低收入業主變租客求竊富 #1126

諗Sir, 您好! 都係個句，自拜讀貴blog覺得自己很渺小、深覺相逄恨晚。 於1998年我們夫婦婆聯名200萬在新界東置業二房單位。已還清現值480萬。 數年前已想換三房，但後悔猶而未決。現需求更逼切, 不知如何部署比較合適?   夫婦年齡48歲。穩定將可做到55-60歲。夫婦收入共36000/月，另有秘撈共進20000/月 孩子已15及17歲。有現金180萬無負債。還望諗Sir能賜教, 感激萬分!!! 一個蠢人   answer: 銀行的年代 讀者用老一輩思想理財，勤儉儲蓄，少作欠債。同意長者經驗十分寶貴、但時至2016各國政府爭相舉債，每日「竊取」諸位紙幣內的內含值。今時在社會的長者，出身在四十年代、發跡在六至七十年代，其間貨幣未曾失效，有通賬而樓價大抵是升多跌少。由於社會上土地分配較平均，創意及個人勞動力很受激發，人人創業銀行不愁沒生意、借錢成本高而存錢利潤都好豐厚，所以根本沒需要攪什麼被動收入、而做定期有5-7%，基本上存錢唔借錢生活可無憂。   當鋪的年代 再講講我們老一輩的先輩，出身在上世紀、而幹活在三至四十年代。期間中國經歷四次政權交替。由晚清掌權、短命既滿洲國唔計。軍閥當朝到民國成立，最後走向共和，當中貨幣都有四套。若果各位身處當時，揸政府發行的貨幣，基本上每隔十幾年就被抄一次家。就好似日軍進城發行的軍票，無疑是一種搶略。用佢既紙去換走你手上實物。那年代當鋪很盛行，因為錢幣很不可靠，大家不如揸實物，有需要用錢才將實物典當。   後紙幣時代 返到黎而家2000世代，我們有電子貨幣。政府要稀釋貨幣內含，電子貨幣比紙幣可攤薄得更快。若果地區政局不穩而需出動軍隊打仗，需知戰爭都是燒錢的玩意。而政府籌錢由貶走各位錢幣價值最為快捷。較近一個例子，是塞浦路斯宣佈徵收存款稅15%。而由於各位習慣唔拎現金、又根本好少值錢實物，他日那一棍出來必令平民修害至深。富人收到風早逃逸、永遠最苦都係唔上唔落既平民。第一次世界大戰至今已102年，距離兩甲子循環120年，只剩18年。各位要為動盪的時代作準備。而比你安定社會輕鬆搵銀既時間唔會淨低好耐。(60確實是一神奇數子、最了是最低公倍數外，更廣泛用於東西方各類運算)   正因如此，讀者一間供滿既樓加少量資金，在現今時勢很脆弱。趕快變出更多的錢、在各地吸納不同類型的資產才為上策。即好比古時，旅店其中一角色是辨locker幫人儲物。方便旅人騎馬到當地再將實物換做錢。而各位應好在英國美國香港都有不同locker，於將來距離不是問題，賊太多才是問題。讀者好應將手上樓由聯名轉做單名一拆二，順手按爆八成，得現金480*80% = 376萬。拉30年還月供$14500，博幾十年後打仗今日先拎錢黎用先。筆者只喜愛今日既cash、而唔會好似經紀成日同你講幾廿年後的saving。   得錢後不要買樓，只管租樓。原因是讀者現人工低、夫婦借貸力只36000/10000*50%*2.59 = 4.66mil。可預示佢一拆二加按後，借貸力已用376/466=80%，再買樓是不可行。那有人不禁問:「做乜唔就咁買樓唔加按?」原因是買樓三房，合心水都600萬、夫婦而家要買要比4成首期，加上雙倍印花稅30餘萬，以佢現金180萬無可能。要買樓，拆名避稅是必要動作，那何不先拆再按拎錢，收住息睇時機等買三房呢? 而家先做三房租客，租金只15-18k餘(如租一些比較舊的)，拎出黎的376萬用債基收息12-15%、或直債保本到期亦年收10-12%，無論那一情況收30-40萬利息一年已幾可肯定。那筆者會選用利息津貼租金、每月仲淨萬幾銀比自己洗!

想換大一點的單位自住 #1119

本人在兩個月前開始看諗SIR的文章, 令自己也想多咗好多嘢(正面既嘢)。 原來懂得適合地加按, 靈活運用每舊錢, 係可以達成財務增值, 讀者有一些樓宇的問題, 想請教諗SIR, 本人的情況如下:   夫妻二人32歲, 有兒子幾歲。擁有沙田單位一間市值480萬 ,而欠款總共250萬, 夫妻月入共5.6萬, 合共每月供緊樓17000蚊, 有現金100萬   現有一些諗法: 沙田單位出租去抵銷供款,  換個大一點單位應買那區? 邊個區份買樓好? 我們可以買到邊類型既單位? 睇過合心水的都要600萬售價，對於我們夫婦是筆大支出 手上有些錢想投資,出席過不同講座,有以下想法…A: 買分契工廈投資, B: 泰國物業, C: 一筆過基金保險 望能解答本人的想了很耐, 而想不通的問題, 萬分激謝~~ 黃先生上 *感謝各位讀者出席諗SIR前日於愉景新城演講。亦有些未能出席之朋友表達惋惜，已問場地負責人仕，由於踏入暑假、中秋旺季，近月都不會有商場比我地再辨類近活動。   ANSWER: 讀者將原本單位租出自己再買樓是建議的，唯不同人需因應工資水平而作出下兩分叉選擇: 工資高者，亦即借貸力強盛，應將原有自住物業加按至盡為止，使上現金水平提高 工資低者，借貸力較低。不如按爆八成。宜只按至五成後租出單位。利用租約及收租記錄，把租金收入與人工同當下次買樓的借貸力證明，彌補借貸力較低這弱點   讀者家庭借貸力為56000/10000*50%*2.59 = 7.25百萬。買兩間細樓應不大問題，及後買第三間樓時應距今近十年，到時最早買的一間樓之按揭已供了3-4成，再補小小錢便可將樓轉用途出租。故現時應將自住樓行一拆二按爆，攪好兩間樓先。到40歲前後才處理一生三宅此問題。   自住樓用買樓003的一拆二再按爆八成之法，及後得480*80%-250 = 134萬現金，拉長按揭供款後月供$14800，竟比現時供17K/月仲要少。其實筆者建議按揭有得攤幾耐就攤到盡，只要年期盡在30年便可。因早年推出又收回之40年按揭，每月比息宜覺有點多，所以拉長至25-30年是最合適。等銀紙他日濫發，時間便可將你債務貶掉，供樓只會越供越輕鬆。   讀者夫婦拆名後用先生名單人買樓，八成上會照舊可，雙倍印花稅亦可豁免。在此情下加上借貸力未盡(用淨725-384 = 341萬)，買341+134+100 = 575萬或之下價值樓房是可以的。惟筆者建議現旺市時不應把借貸力用盡，讀者可在今年明年先租樓，選些好一點區份如荃灣屯門，住得慣先兩年後買樓。到時手上234萬現金已收了不少利息，利息已近夠支付再買樓的首期!   234萬現金應行債基、不應做直債。直債入場門檻較高，而債基就當投資10萬都有得傾。把234萬的一半例如120萬收息，每年收12-15%，即每月收息$12000-15000。兩年夾埋收36萬，當樓市在合適水平或有心儀單位，即可贖回債基入市。至於讀者提及將工業單位分契，於賣比客戶的範圍內有合乎消防規例之設備及間格是可預期，惟不屬賣出範圍的公家地方，究竟走廊是否寬闊符合消防限制? 不會因火警而造成逃生不得之象呢?

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港人之苦有誰知? 債基理財求出路 #1109

目標：十年後有四層樓，其中兩層會賣出作小朋友外國讀書經費，餘下兩層一自住一收租。現年40，想十年後退休。 現況： －　自住樓一層：2011年$309萬入，6成按，30年，月供$13,000。現值580萬 －　流動資金：$80萬 －　太太沒有工作，有兩名小朋友讀私校，使費重 －　月入$83,000，但只能儲$6,000（交稅一年要$188,000！） 問題：       自己名買第二三四層樓就要交重稅，沒有辦法逃避？       如果第二層目標為$300萬，那怕是3成或5成按，都已經動用了大部分流動資金。       應該將自住樓加按至7成或更高，以套現嗎？       應該利用稅務借貸來作買樓首期嗎？ 一身兒女債上   answer: 不少人話本blog提出之個案「離地」，個個發問者收入十萬八萬、仲係度大談個人煩惱，似曬命多過問野。先答本blog確凝聚了高收入群，若你俾面介紹文章予年青同事，佢肯定望兩眼就丟低。原因不外乎無資本者、筆者確實無能為力。唯有由股票或ETF投資課程學起，有錢再番黎望收息/買樓。當然錢在生活中佔了重要地位、惟不代表一切。各位要努力向上，筆者看法是莫忘父母當初對你的期許、錢都係其次。敢講無一個父母，會抱住個仔去諗:「希望阿仔會成為公司冗員日日嘆冷氣，永世唔交稅一畢業就排公屋」。望子成龍，作為父母的就算幾窮都有一絲的盼望。筆者作為父母，亦希望子女能打破自己的格局，在世上漂亮走一轉，做些有貢獻的事。至於錢不過是作出貢獻後之副產品。   好啦，係時候解釋下點解今日要借助讀者案例。佢係典型搵得多而生活又「苦過DD」既香港人。見於: 本案讀者年收入83萬，但一年交稅18萬，除稅後月入其實只六萬八。最慘係人人都round up佢月入十萬。係勁人、撒雅人! 不時親朋戚友更黎問友黎撒雅人借錢、佢又點好意思出元氣彈打走班L樣呢? 可能係讀者心甘情願、又或者老婆真係天真嬌，未夠40歲就走去唔做野，用家庭收入去衡量自己使唔使做。筆者建議真答案為用戶口CASH去判斷自己使唔使撈。不過更進一步是學曉如何利用資本為自己產出被動收入、咁就可以辭退老闆，叻既400萬已好夠用每月得超40000利息。唔叻既400萬只做人仔定期賺2%息但輸匯7% 相信老婆份糧都係用黎買花戴。讀者一條友真收入為68000-3000MPF(有錯請指正，筆者薪金低)，養兩個仔一工人四個老野，一打七，好似龍珠入面都無呢個情景。 當然，中名校毒令洗費增加。不過究竟對小朋友係好定壞事筆者無資格講。反正兩個仔畢業個陣筆者或已被焚化左。   所以，山腳既攀登者唔知道山腰既朋友個種「唔上唔落」既痛苦。山腰既朋友又唔知山頂既「成功者」其實感覺好鬼凍。所以筆者每日盡量抽時間寫文，做好自己。有時間睇下書，係輸出之餘豐富自己。唔好講:「如果我有一千萬，就XXXX，根本無煩惱」。   回應讀者，將自住樓一拆二後夫婦每人買間樓，咁就可以避免交雙倍印花稅。至於買第三間樓，若政策不改應購入價平而回報高之套房，例如350萬銀收近20000/月租之1開4套房，稅務成本就當DOUBLE只在15萬內。另一方法是買有公司套著的樓。留意: 唔係將間樓打入公司，係買根本有公司包著的樓，否則要比買家印花稅。這稅項解釋在買樓003會詳談一點。   至於自住樓，應行一拆二個陣按爆八成，唔只六成。因讀者格局是收入高但儲蓄低。即買樓搵首期難，借錢易。所以將現樓按爆八成，可套580*80% – 260 = 204萬。 *260萬是估計讀者樓按現欠約260萬   將套有204萬加80萬已有一定資金，唔使再攪咩P-LOAN傷借貸力。284萬用部份黎買債基疊增收息，基本上穩收息之機會大，明白有些人擔心做疊增涉及借錢恐怕大市向下時銀行CALL LOAN會被人追補差價(或有人稱為call margin)，在此列出疊增幾多次究竟跌幾多先觸發追補事件。 留意上方個表係有古怪的，為什麼回報多的21%疊增方法，竟call loan係難過較低回報之16%呢? 那就不是低風險高回報嗎?   我們在收息101會計好哂及解說比學員睇，佢自己決定去唔去做的。肯定的是只要你用16%之方法配合一年波幅很少過20%之債基，不幸觸發補錢之可能性很低。7年都未有一次。就算補，呢個世界無人叫你有280萬就買足佢，你買150萬基本上安全性高。   筆者的blog有人喜愛，聽不少同學意見是夠實在、計好哂! 多得大家支持，6月25日開始的收息班應會好快停收生，下一班在7月最尾的星期二開始。那如想怏些六月上堂、八月開始收息、請把握時間whatsapp問侯我們報名或下方直接paynow。如比左錢又無位我們會退款的，請放心。