中年投資部署 #1527

諗Sir 您好,睇咗好多你嘅文章,獲益良多。 本人亦為收息101 TEDV48 的學生, 也報讀了收息101 TEDP36, 很期待再上課跟你學野。 理財目標:希望每個月多加現金收入, 在五年內不用上班, 在家照顧小孩。 上左收息101堂,運用課堂上知識, 於1月初買了兩隻債基金 1) E餐 2) Emerging Markets Debt 基金 (諗Sir, 你對這個基金有什麼意見? LTV跟 E餐一樣。 各買   HKD100萬槓桿一倍, 預期年收益 11%  (融資成本 H+1%) 即2000000*11% / 12, 每個月收HKD18300。 家庭情況如下: 本身有一自住物業,只有我個人名,市值港幣1130萬,按揭欠HKD400 萬。 老公有一澳洲房產 市值約AUD1.2 Million ,按揭欠AUD250,000 (給家人住, 沒有租金收入) 本人 38歲 入息:每月HKD60,000(沒有計花紅在內) 老公 38歲 入息:每月HKD100,500 (沒有計花紅在內) 每月固定可儲蓄 HKD60,000有一幾個月大小孩,不確定往後需要每月花多少     有現金 […]

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月入120K夾心爸爸苦況 #1526

諗 Sir你好, 之前已讀完收息101及103,剛開始進行債基疊增,及剛報了ETF班,希望可進一步做好理財。   本人現年43歲,月入12萬,太太現為全職主婦,有一名6歲兒子,需供養長輩。夫婦二人以往靠努力工作儲錢,雖然現時工資不錯,但隨著步入中年,兒子還細,未來教育及醫療的開支只會有增無減,加上現只得本人一個收入,更覺單靠雙手搵錢是不足夠,的確需要好好理財才能做好退休安排。因此,想請教諗 Sir如何優化整體資產配置,為退休生活打好基礎。現時資產情況如下: 1)現自住九龍新樓,本人名下,市價估計約1250萬(未過3年SDD),600萬貸款,月供2.3萬。 2)已補地價荃灣居屋,25年樓齡,太太名下,估值580萬,200萬貸款,月供1.2萬,月收租金1.7萬。 3)現金儲蓄220 萬(大部分放在兩個mortgage link戶口收2.1% p.a.) 4) 股票及基金120萬 5) 剛開始執行債基疊增,自資70萬加杠杆,淨回報約14%p.a.。 6) 純儲蓄term saving 保險50萬,保證回報3.2%p.a., 3-4年後取回。 7)每月支出約9萬(包括2筆mortgage供款) 問題: 1)應否購入第3個物業(因夫婦各已有樓,需要借用長輩名購入),及從那類型物業入手為佳 (因本人只可為擔保人,相關LTV及DSR會收緊). 2)或將居屋單位換碼至一個私人大型屋苑單位(但現時居屋貸款是太太以前有工作時申請,所以換碼等於放棄了現存200萬的借貸力),加上換碼後的單位需要本人作為擔保人,所以如未來在再想增添第3個單位收租,又再要以本人做擔保,恐怕很難計到數) 3)或一動不如一靜,暫時什麼都不做,先以債基疊增收息,靜候樓市回調才考慮添置第3個物業。 謝謝   ANSWER: 現夫婦只有讀者一人工作,家庭借貸力減為120K/10000*50%*2.59 = 1554萬。已用借貸力為600+200 = 800萬,用掉800/1554 = 51%。基於借貸力在旺市最多只用7成,建議讀者最多運用1554*70% = 1087萬借貸力,亦即再借都唔好超過1087-800 = 287萬。咁計讀者就當要買第三宅,係不想用高首期及用途多報為出租之情下,最多買市值500-550萬的樓。此價碼唔係冇選擇,但以讀者資產淨值達1500萬而言,再買幾百萬樓對於大局改善不多。不如好好搞定產出現金流,為每月九萬銀的洗費作打算。   留意太太借貸力可作塑造,利用買樓003借貸力由無變有之法門,冇做野既太太都可合規齊文件變回受聘,至於佢點返工係太太同佢老闆之間既事,銀行冇得干涉,不過對答流暢一定有幫助。另可由數字計出讀者的憂心何在,雖工資達12萬但月支出已達9萬,計佢一個月真儲起3萬(未計交稅),工作一年才能累起4個月支出,那工作10年才可累起約4年支出,而流動資金計為約400餘萬之下,再咁落去讀者要大大降低生活質素才可退休,仲未計阿仔讀書又或置業上的支出,12萬月入爸爸其實都唔易捱。   最困讀者的無疑是兩間樓壓死了讀者(1250-600)+(580-200) = 1030萬的錢。加上樓市一跌,呢1030萬便「見財化水」,膽大者可將兩樓逐間賣,然後再換入市值約500萬的屋苑兩房收租,5成上會,而自己反租九龍三房黎住。兩間收租兩房如偷偷地八成上會,首期為100萬而月供約16K,大致同租金睇齊,咁做好處係讀者只用了200萬就槓起成1000萬樓房,而自己套到[(1250-600)+(580-200)] – 200 = 830萬。呢舊錢就當保守點收10%年息,已產83萬一年,夠讀者三季的支出總和。更何況讀者已試買70萬債基收緊14%一年息,在債基買多定少都享同一派息率之下,讀者可由70萬進一步擴展債基疊增的投入銀碼,分不同時間買入,安全系數有一定保障。然而咁做令成家人流動資金水平急升至1200萬,往後仍有極大發揮空間,唔方便既只係要月付約30K租樓,小朋友要將就一下。由於夫婦賣樓再換只付正常印花稅率,讀者可在SSD期過後考慮下上述方案。   當然行保守唔賣樓,好處是唔使煩搬屋搵樓,這個筆者明白。讀者自住樓已按盡,冇得搞。惟太太的樓可在準備好借貸力之後,搵家人個名行一拆二按爆八成,即係將580萬的80% ~ 430萬套出,減除尚欠銀行的200萬,讀者仍可多揸230萬現金係手,連同原有之400萬,有成600-700萬去收息或預備已佔一定先機。一拆二後可太太及其親人各揸一層,變成讀者實質控有三間樓(雖名義上不是),在45歲完成一生三住,等租客慢慢幫手供甩樓仍層不錯選擇。至於手上六百萬餘可用收息101之債基疊增收息12-15%或ETF收息,14%一年等於月收$70K/月,大大降低讀者負擔壓力。 […]

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八百萬投資策略 #1525

諗Sir ,   早晨,本人 女 已婚 年54  家庭主婦。 與丈夫联名擁有已供完九龍三房,現值大概1600萬。 自己有儲蓄共600 萬(今次投資不動用丈夫及女兒儲蓄,所以省卻)。 投資目標: 做啃息族5 年,扣除還款及支出,希望每月有6-8% 回報。 想法如下: step 1 – 轉按層樓,得800 萬,加上自己所儲600 萬, 共1400 萬。 step2 – 開設私人銀行户口 step3 – 400 萬存Mortgage link , 600 萬買直債, 400 萬買債基。 以上方法可行嗎?請諗sir 賜教並提供適當的直债和债基組合。 另外,本人在8月2017年,用300萬買了一份恒生[悦°享連連]II 年金人壽,當中有些選項可改,想諗sir 指點下怎樣可提早斷單賠少些。   謝謝。   answer: 本案讀者對投資認知很少,咁講係想幫佢,想聽客氣說話可到銀行買「悦°享連連」,做個「免費理財分析」! 本blog不敢白花看倌寶貴時間。   有關認知很少之看法: 原因一: 讀者「600 萬買直債, 400 萬買債基」之配置說法說明了對投資無經驗。始終一千萬不是小數目,加上今年環球市場風高浪急,將錢分段投入是必然,而此等銀碼可除債外,多元化一點投在股票、ETF市場。 […]

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買樓後戶口被洗劫,新一年怎重新開始? #1524

諗sir: 本人29歲,上月經朋友介紹開始睇諗sir blog, 覺得好有見地之餘更令我對未來儲錢買樓同達到財務自由方面好有信心,黎緊將報3月收息班( 2月班撞正我去旅行),響度想諗sir 俾少少意見🏻   慨況: 月薪約32k (28K 14月糧), 已婚,伴侶月薪約30K   股票兩個埋約300k   同母親住50年舊私樓(母親名),銀行估價市值約4M ,已斷供,2年前用呢層樓按揭套現左1M 做首期買左另一私樓4.3M (現估價值5.5M), 月供約13.5K,暫時收租每月13K ,連代母還1M(每月5.3k)按揭大慨每月淨比7.5K   因之前結婚使左唔少錢 流動資金加埋剩反約150K,每月兩人加埋扣除還按揭大慨可儲10-15k   黎緊有諗想供股或者舊私樓套現再投資債基等收息投資2至3年,另股票都會慢慢放晒供股或備用流動資金,之後再儲錢買第二層樓比屋企人或自己一家住,請問諗Sir 我呢個諗法合理和可行嗎? 萬分感謝   迷惘的青年上   ANSWER: 本文為狗年首篇文章,筆者先祝各位讀者金銀滿屋、事事如意。狗年將充滿挑戰,始於2005年的安逸要向各位告別,做足準備者能把疏於防範者在財務上、在生活上進一步甩開距離。雖說人不好相亙比較,錢不可堆砌幸福,不過大部份人都先需滿足物質需要,再將時間從老闆處贖回,才可談更祟高的理想,開始為社會負上責任。本網言論不時逆耳,甜言盡在賣手處,是否續看交予閣下衡量。   為什麼是2005年呢? 筆者同一些老八十、少七十後一樣,見證香港由盛轉衰,97盛極之後帶來03年的壞透,05至今敗象仍未重現。雖筆者絕談不上是老香港,不過當年沙士每日新聞報報「今日死左幾多人」的情景,對當年已投身職場的筆者很有感受。相比絕不再是89年見到坦克車死人,仍在諗諗聽日有冇學返有冇得玩那個小伙子。 多年生活累得經驗,不論市況好壞都要保持步伐跑下去,轉個靚彎總見到出路。在此約定各位下年開市,再在本網同大家拜年。                           讀者29歲已搞好結婚及購入一樓,對一眾後生而言可能佢算「異形」吧。婚後戶口乾塘情況點處理?先講「月供」呢件事已被保險經紀脅持,明明是叫人入貨保守分幾注的平均成本法,已被經紀sell成投資學經典及叫客最好分30年咁去平均成本,間接叫人買高佣的三十年plan。至於股票本身就是選爆發力的遊戲,而不是叫你將錢買入股份死磨的玩法。你將血汗錢辛苦咁買入乜乜控股的股份,佢主席只會多謝你及在唔夠錢洗時再攤薄你股權。今時做生意成功的人都不在賺錢,更似在籌錢,香港商業文化變得更為內地,我們既要尊重亦要了解內地個套「一次性生意、用完即棄」的生意文化,用新角度睇染紅了的港股市場。     至於債基缺點是派息十年如一日,不似收租咁會隨通賬增多,故利用債基替代買樓收租宜中線,長遠仍需將債之利潤收割成樓房,尤其趁現高印花稅期間此法屬有為。讀者亦可體驗債基產出收入之法是否合自己心意,萬一真係太太有左咁開心,或者太太想搬出去同老公住,那債基產出收入可津貼租樓。現時租金升勢凌厲,三萬蚊/月 只夠係九龍租個似樣既細三房,看倌認為筆者吹水大可自己落區走一轉。   綜合上述說法,讀者可將母親的舊樓利用MORTGAGE LINK PLAN再按,再套100萬(按盡保守計是400萬之50%,年前已按100萬先用),呢100萬可放在MORTGAGE LINK活期戶口,利息支出為零,作備用。有淨資金可3成股票,7成債券,現時45萬股票而15萬CASH的比率不支持。狗是一種恰如其分、始終如一的動物,人(尤其男人)炒股多就衰在無此兩條件,加上顧家男人還是發展自己事業最實在,筆者撰文不為招攬一些想「日日賺七千」的讀者。

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150萬花紅用黎加按收息#1523

一路有追開lum sir既文章, 非常實用,簡直造福網民。   現況: 現有自住聯名(老婆)物業 (2014年2月買入價為3.68m, 現押在BOC尚欠1.4m, P-2.7%, 剛過罰息期, ) 手上有1m cash可以隨時運用 除mortgage外,無其他負債 家庭月薪約30k,但小弟之行業剛好食正條水,剛出1m花紅,悲觀預計未來1-2年都係差唔多情況2,樂觀d就長做長有   自住樓係boc做緊mortgage, 而且一直未過罰息期……但漫長既等待終於完結,2018年2月剛好2年過左罰息期 & SSD,所以希望規劃好,準備買樓003班一開二之計劃,打算之後再置業作收租之用。我會把物業50%業權轉到老婆名下,再搵間Mortgage Link比較好既銀行 (屬意係HSBC, 現估價約5m左右),希望按60%,多出資金放在mortgage link或者尋求其他穩定產品賺息。現時債息上升,風高浪急,是否時候? 請lum sir指點   ANSWER: 讀者出了一舊花紅,如果老闆已幫你報稅,那應趁今年入息「暴增」,好好把握借貸力去借錢。可能大家心諗:「只不過一年花紅,真係可以將我人工由30000/月計作1,000,000+(30000*12)/12 = 113000嗎? 如可成真那未計老婆借貸力都由30000/10000*2.59*50% = 3.88mil提升至 113000/10000*2.59*50% = 14.6mil???   筆者意見是如果成舊花紅你有打足稅,稅單睇到銀行至少計一半。另外當然要有關花紅之糧單。由於按揭是計申請個刻財務情況,讀者真係要把握今次機會。之後就當被炒,需銀行寫明要債仔當財務情況變更時知會銀行,不過真係冇見人入過銀行主動叫佢更新失業既情況。另外讀者到溫情滿溢既小銀行有著數,最好係例淡既三月去,計到半份bonus都可將借貸力增至8-9mil。講到底銀行為做生意,你又有間屋抵比佢,就當剛好企係金管條界上面,三月係年頭「借庫」總較易傾。 建議讀者將物業按到八成,因為佢主欠錢,要趁此時增加。讀者手上有1m,不屬太差,但重申要把握今次出花紅良機,除了錢多了,借貸力亦增了。   有錢後買樓定買債? 由於讀者行一拆二後已將夫婦其中一人甩名,另一半買樓可上八成,因此加按後連自己現金應有250萬在手至場,可以其中80萬用單名再買樓,120萬入債基疊增收息,淨50萬策應。始終市況易變,買股難料,買債都唔可以all-in。   網上智慧說高收益債券基金不宜持有,更有被銀行call-loan風險。網上話不宜持有之因是:「債券價格對利息o既影響, 係linear o既, 基本上一加息, bond price 就跌, 絕無例外。」筆者經常提及利用債基、直債、式短公司債去收息,佢地都是一些(BBB>B)級的債券,走勢近似下面一隻ETF,叫HYG,那我們看看HYG走勢,理解由2007年之後債基走勢:     2013年之後伯南克話收水,HYG不見大跌 […]

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30歲兩樓收租有車位,發生咩事? #1522

個人一直對樓市及投資有興趣,可惜一直未能參加你課程,最近從上海返港,已報讀收息101課程,二月廿四日終可親自拜會諗Sir您 我本人30歲,單身。月入折合港幣35000,積蓄90萬。每月能存20000。我深信被動收入能改善生活,現與家人居於元朗鐵路屋苑單位,自己資產如下:   九龍灣私人樓,買入不夠4年,暫未能轉按。買入3.9m,銀行估價5.05m,現放租10.4k,欠3.6m 九龍灣一房,暫未能轉按。買入2.1m,銀行估價3.5m,現放租   C 車位買入90萬,放租2300   期待你的回復,感謝! 中華浪人   ANSWER: 筆者上星期都寫過一篇文章叫一位同學唔好買樓,主要係佢老豆攪到佢銀行太多CASH,唔使利用樓既槓桿。   至於今日呢位,都係唔使買樓,佢30歲太生性,已經買左兩間樓,應已用盡借貸力,好難再買。更何況30歲有兩樓加一車位之配搭,只要結婚及婚後搵老婆名單人HOLD樓,那就完成一自住兩收租仲加一車位的步驟,咁既牌面就當30-45無所為一味靠租客供樓,到40-45歲已領先同儕,生活起碼富足。   唔買樓,可以揸CASH,或者買債。當然後生可少部份買股。雖然本BLOG讀者不少是炒股高手,話唔定二月初的波幅已有人日賺百萬,不過諗sir自己冇買賣,跌1000點不影響本人陪阿仔返學之心情。如閣下好似諗sir咁蠢,唔識搵市場快錢,那不妨認識後考慮債、保險、或ETF呢D投資物。   讀者可將策略比其他人行得更穩,利用上方基金作債基疊增,收8-9%年息。上圖已顯示基金3年之annualized stadnard derivation只2.15%,比一般債基之4-6%更低,比內銀股份之15-20%更低!   報價在2018年2月7日,即港股由33000跌至30500左右水平的日子,可見根據aastock的報價,債基價格又11.12跌到11.02,跌幅少於1%。筆者只見不少買股買牛熊的人在二月初被台離場,但買債既仲係收住息咁食花生。當然若市再向下,收息人買債都應利用ETF做好對沖向下風險準備,舊生可參考收息104,當然減倉亦可以,但減幾多或者除減之外仲有冇其他選擇? 這些已在課程討論,總之望住5粒豆做人。   另在上圖顯示,基金投資了34.1%在有評級債券,另外有關對比基金所用之夏普比率、存續期都在廿四號講解。另外相信有人質疑30歲3萬人工點可以兩樓一車位?  仲計三資產入手應是: 第一間報自住可九成、當時3.9MIL買入,只需40萬首期。當然買入後偷偷地報自住是違規,小心內地公安拉左佢! 或者坐洗頭艇由深圳去香港。 第二間可六成、留意而家都可以報自住樓,不過HKMC唔做,只有銀行做一按。當然你「狼死」,可搵財仔借二按仍可兩成首期上會但貴息,估計讀者應只行了一按,亦因如此只夠買一房。2.1MIL買入需80萬首期。 第三係車位,由於唔係住宅不用付15%印花稅,缺點係最多只做10-15年按揭及一般只按5成。不過讀白應該是一炮過比哂的!   那讀者30歲擁三項資產,讀者要付幾多錢? 為40萬+80萬+90萬=210萬,當佢做左七年野,要月儲2100000/7*12 = $25000/月,此數亦接近讀者報稱月儲20K的數。當然估計讀者買車位既錢,極有可以是番按第一間樓卹得,因樓已供4年仲係當年入手價之90%,應該從中拎過錢。咁既情況,要月儲既數目比25K可更少。所以話30歲要生性有樓,唔係冇人做到。

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少儲蓄者可有什麼作為 #1521

諗SIR你好, 最近才開始閱讀諗SIR的文章, 起初覺得諗SIR講野好串, 但越讀越發覺有道理, 現在夜深人靜, 回想自已現在一事無成, 突然想起諗SIR, 希望能指點一二   小弟: 30歲, 與父母同住公屋, 無父母幹 家庭收入低, 每月母親只有月入四千自用 小弟月入三萬 每月省到盡約可儲一萬 大學畢業頭5年要還grant/loan, 收入更少, 一直儲蓄不多 現有現金20萬, 輪及權證30萬, ibond六萬.   自知理財能力很差, 收入也不高, 雖暫時無買樓必要(也沒能力..), 所以想請教諗SIR我的情況點去上流? 應否繼續儲錢待機買樓? 少儲蓄者可有什麼作為? 公屋仔上     answer: 陰公,一事無成先想起諗sir,筆者突然覺得自己做緊社福清潔工。先講,讀者都唔叫係差,起碼30歲都有三萬元可觀收入,仲有些少野可以諗…   Q: 應否繼續儲錢待機買樓? A: 應該,因為利用銀行借貸去脅持租客,是加快儲蓄的良方。筆者唔係想成日叫人買樓,你曉攪其實做生意更好。你想想人人都目標就收租佬,那有Elon(即Tesla車個老闆)射支火箭去火星? 社會大崩之時必見各人擁地自肥,官商勾結,此為中國歷朝之相同。但由於明清兩朝,都要經歷3-4個皇帝先至「崩」完,如清朝的「道光之緒」,由道光咸豐同治光緒共歷80年。所以要麼你搞移民,又或覺自己唔係做生意既材料,就攪好買樓收租呢回事。有PARTNER會令你買樓易一點,因為兩人人共只要共5萬,借貸力就有5*50%*2.59 = 647萬,已夠買細兩房,首期亦只係50-60萬左右,讀者而家都就夠。   Q: 少儲蓄者可有什麼作為? A: 不建議買窩輪,至於期權只要有方法,少本都贏錢,犯不著似讀者幾十萬咁落注。窩輪只係期權的衍生物,而窩輪的好處主要係有靚女介紹同差價大。至於股票,筆者建議如有打算3-4年內買樓者,轉買股為買短公司債去投資,收息104有授。例如你投資下列歐洲一間金礦公司的債券,幾年內到期,最近開價99.4,2000美金即可入場。表示你用99.X蚊買,就當買完跌左,都可以收住8%年息咁坐貨,越坐個價越converge to 100。當然公司係歐洲上市,上市公司唔係話唔會執笠。筆者只係比近似既野你考慮。投資呢類短公司債,就既有息收,又少左坐蟹貨呢個缺點,因到期有數計,個價就係100。 Q:我的情況點去上流? A: 最強的槓桿還是自己的事業,加上炒炒賣賣,筆者肯定唔係你阿媽叫你黎呢個世界既目的。做人做到日日對住部電腦既數字跳黎跳去,又或者只係叫租客努力做生意而你坐係度收租,你真係想咁!? 當然如花一世仍未諗通自己強項(其實強項係試出黎,唔係諗),那買樓收租收息仍可勉強交夠功課,過渡此生。

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不要買樓的四個原因 #1520

諗sir你好。 本人今年三十歲,已婚。我最近辭了職,現在正在上海進修,並且會在四年來畢業。 我的老婆也在幾個月前也結束了其生意,因為生意一直在蝕錢。 在我們結婚那幾年,我們算是很幸運,因為我們的父母給我們買了房子,而且也會給我們一些資金。我們結婚後也買了些股票,但其中30%都是蟹貨。於是我們停止了投資。而現在我們對此十分苦惱,因為我們持有那些現金已經超過五年,一直在等一個良機,但時間過去,我們並沒有等到這個時機,而我們手上的現金也因隨著通脹而貶值。而且,我們夫妻倆都正在失業,我們實在很需要一些建議。   關於我們的背景,香港物業方面,擁有在香港仔的四房單位,全數付清,沒有抵押紀錄。 市值4000萬,樓齡5年。出租的租金是每月$76000。 在中國擁有物業,其名字屬於我妻子。 市值200萬人民幣,出租的租金是每月$8600。 現金方面,有1400萬加300萬緊急才使用的現金,總共是1700萬現金。 股票方面,我們價值$900000的投資在股票,$400000在收息股 在費用方面,目前我和妻子都在上海租屋,每月付$10000。我倆沒有工作,所以也沒有收入。而且未來三年未畢業前也不會住在香港。   假設在未來四年不工作的情況下,我應該如何增值自己資產與現金?想請教諗sir以下問題: 我正在考慮在近幾年是否應該買兩個單位。我應該買2房單位、一室單位還是一房單位以作投資? 這是否一個好的時機作房地產投資?還是我們應該等市場轉壞時才入手? 以保值及增值的角度來看,香港哪個地區是適合長期的房地產投資?我應該考慮一手市場或是二手樓產市場,如嘉亨灣,而且考慮不同投資嗎?例如大型屋苑還是單棟式? 如果以1500萬買一手的翰林峰兩房單位,這算不算一個好的投資?因為我個人在香港仔的單位收的租金是每月$76000,銀行也可以借貸600萬給我,如果這樣看的話,適合作這樣的投資嗎?我應該如何運用我額外的500萬?我應該用以買另一個單位還是應該等經濟轉壞時入手? 如果考慮到現今市場的危與機,我應該如何分布我的投資組合? 曾經看過你的節目,我應該抵押在香港仔的物業,然後把套現的現金來買收息股,例如美國財政部的債券,以獲得3.75%的回報嗎? 謝謝諗sir。   ANSWER: 三十歲人黃金時間,走去全職讀書,真係只有讀者父母才有資格評論。雖然李家誠同四叔都係榮譽博士,不過肯定佢地既錢唔係讀返黎。明白讀者衣食不缺,但如果夠錢洗就叫活得好的話,那讀者就唔使辛苦同筆者於課堂見面。廢話講完,睇完讀者個案想到幾要點:   要點一: 唔係人人都要買樓 買樓主因係要利用銀行槓桿,允許人只出100萬就槓到約500萬市值資產在手,欠款近定額慢慢供,而銀行允許業主獨自管有物業,加減租金。這樣只要租金同通賬齊升,業主應對按揭定額供款會隨日子變得容易。最後在長時間消磨後,業主利用租客磨出一層樓,而自己只係出首期。此為買樓好處。   惟讀者本身已有錢,樓房投資升得慢而管理相對下麻煩,買樓對讀者而言不屬好投資。加上香港樓升幅已鉅,就當未來長遠睇升,那讀者為何要因為相收幾萬租值,而付60萬印花稅買翰林峰呢? 60萬印花是假設讀者無樓在手要打的低稅率,只要佢有1%住宅業權在港,稅款會增至225萬,咁真係收4年租都收唔番,未計經紀佣。或許讀者對樓「升得慢」存疑,事實上中原城市指數在1997年創立時剛100點,今時近170點,20年升約70%。至於股票,如果你眼光好,一年一倍大把機會。若拉平講指數,97年恆指16000點左右至今見33000,升幅超100%。買股買債是低佣加寧活性高,已有樓住及充滿資金的朋友,不用急去付幾十萬稅再等十幾年去養間樓「養」熟。香港勝在投資點子多而稅低,但要懂識別。   要點二: 要懂借貸力計乘 筆者相信銀行可以借600萬比冇做野既讀者,因讀者樓值3000萬而資金有1000萬,利用資產證明借net asset value的30%之特點,讀者net左再加factor都有2500萬,其中40%都有1000萬,就當冇收入證明只拎間供滿既樓契及cash出黎,1000-1300萬應有商量。惟借600萬買翰林峰令借貸力用左一半(因總借貸力估計在1000-1300萬)加上要成900萬首期,加上收租應在30K多少少,即壓死900萬資金而年收36-40萬,回報在4.2%左右未計扣供樓及雜管。當然同一方法計讀者深灣自住樓回報更低,3000萬樓租值76000/月即只約2.3%現金流產出率。   要點三: REITs及債基為低稅及輕便之選 現金投資可考慮下列幾個選擇,亦可打散買,缺點就是派息太穩定唔跟通賬升,但除此之外少稅少佣及流通性高都係好處,相比下3000萬樓要放,市好都未必快有回音。除了東亞債要20萬美金入場門檻外,其餘10000蚊港銀都可以入手! 下圖第一張是東亞銀行債券,派8.5%,沒到期日隨時可買賣,讀者買完再搵相熟銀行朋友幫手,用少於2%之融資成本再槓一倍都得! 即係回報過10%是肯定,風險在東亞銀行會否倒閉。另一個選擇見再下圖,是美股ETF,派7%,留意有金額機構提供7成上會買呢隻野,融資成本2.9%,係買美國科技股再行保守方案收息,保守機制見面再談。 最後是一隻而家都唔少人知的REITs,星加坡上市,持香港商場做資產,派息6.15%,又係有槓桿。那三樣投資物可分散買而產出一個約12%的投資組合幾可肯定。由於東亞直債波幅低,而星加坡REITs(見下圖)過去一年波幅都是由0.95-1.25,仲要升多跌少,咁做出黎穩定性及分散系數都可以。當然人人唔同情況,先在免費文比些lunch set各位醫肚,更高息靚野在堂上面談。讀者1000萬投入收成百幾萬一年,應抵到佢現時洗費。   未有資產者筆者仍建議買樓行先,因為未有地方住加上資金唔多,樓仍屬好選項。但已有資本者以不失及穩為主,當然低融資成本令富有人仕理財更屈機。   要點四: 樹大招風 另留意資產較多者,最要小心係幕後有人伸手將你拖返落地,郭生同前政務司長「肥龍」當年有錢有權,但保養工夫做得唔好,一樣可以好大鑊。其實資產過二千萬港幣之後,唔係要攻,而係主守,樹大招風呢句永遠適用。同政府打好關係,將資金分散地區善存,擁有雙重國藉,這樣都屬永固家業的必做事項。一場官司花掉一個人時間加上幾百萬,屬平常所見。   另外大家落到銀行,都唔易問到銀者提及的投資物。正如網上流傳,姪仔叫UNCLE去銀行買債券,最尾UNCLE耳仔軟入銀行買左聯想股票掛勾返黎。又或者現時去中區的一些鄭秀文銀行,佢地要客買張保險先比開戶口。讀者你可以做個實驗:「print呢篇文出黎,拎落去銀行問點買,幫幫手同筆者開個錄音,要預兩個鐘電錄野,高價收購。」

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有樓、應否借盡私貸買樓? #1519

你好, 本人26歲,是TELY45,46學生,供緊一個物業,正打算轉按加做稅貸,套現給女朋友做首期   現有物業: 本人和父母聯名持有一工廈,自己持有一屯門住宅, 另外父母兄長各自持有一住宅物業。 現有屯門住宅購入日期:2016年10月31日 購入價:3,880,000 樓齡:38 舊貸款總額:2,370,000 月供:10,220 已還:14個月 (本金佔每月6000左右) 管理費:1,500 租金回報:12,000 個人收支: 月薪:40,000 每月支出:15,000 剩餘薪金主要用來做生意周轉 正打算做的貸款 屯門住宅現估值:5,400,000 轉按按揭:6成 轉按申請日期:2018年1月10日 正申請稅貸借32萬,3年還,每月還9,500左右 女朋友狀況: 職務:公務員 月薪:31,800(未扣MPF) 現金:10萬 借貸:grand loan $36000 女朋友父母: 持有物業:公屋200萬(未補地價) 地點:朗屏 父60歲 母55歲 每月有3,000的外快,有需要的話做生意的朋友可幫忙出糧   細佬大學Year 1 現打算做六成轉按,利用回贈抵銷罰息和律師費,預計套現約95萬+稅貸32萬給女朋友做首期,心水是豫豐花園或兆禧苑的兩房。   女朋友家人都接受到單位細和偏遠,所以這個單位作自住或投資用途也沒有問題,請問應如何部署? 還有我這個轉按+稅貸的做法去幫女朋友上車是否恰當呢? 還是另有其他投資選擇,日後才上車。   ANSWER: 讀者自己做生意,月薪四萬。要點在究竟佢比左咩文件銀行,令銀行信服佢四萬月薪呢? 可能你話:「讀者32萬稅貸都批到,應該冇問題…」留意現時稅貸同私人貸款已經撈埋一齊,以往借到高額稅貸既人表示交稅金額都高,銀行原意是稅貸必需在24個月內全清那予高薪者一個很低息既OFFER,意在識客。惟現時稅同私貸已分別不大,有些稅貸息高達六厘,同私貸無分別。至於正面信貸資料報告(TU)係唔會理你「稅」定「私」貸的,總之好似讀者個CASE就將還款能力扣減$9500,等於為左借32萬稅貸,而損失日後買樓借2.59*95% = 246萬之能力。   正因借到稅貸不表示該人有實力,故要點是究竟讀者能提供什麼文件? 證明4萬月入真確及會長久都有。如果再買樓時要七至九成利用二按上會,批核會難一點,只提供4萬元支票1薪之影印本、或就咁將4萬蚊月月入CASE落自己戶口是不足夠的。加上approver可以查冊,得知按揭申請人同聘請申請人之公司的董事為同一人後,隻case已「涼」了大半。留意用HKMC做二按,只要「死」一間銀行之申請,透過其他銀行申請的case都一齊「死」,惟六成上會唔做二按,批得較鬆同埋一間銀行「死」左都可以去第二間拎second chance。老闆或不穩定收入打工仔點好好令銀行信服自己真有其人工,要早6個月準備及學讀者利用買樓001內之方法。至於讀者叫朋友幫手出糧,如果屬假聘請,留意有機會成為騙貸的行為,小心小心。 […]

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我關心車路士輸1-4多過道指跌千四#1518

[快速Q&A一劑過]    Q1.點解個市跌咁多? 答: 看圖展示道瓊斯指數及S&P的平均息率,由於之前股票升令股價高,係息率=股息/股價,股息率下跌。同時投資美國10年期國債升到一年有2.8%,在美股股息與國債之息差拓闊下,市場棄股轉債。即買零風險的美國國債都有2.8%,那不如將跌至年息平均1.8%的美股賣走。   Q2. 後市如何?   市場同公司一樣,缺錢就是死因。即資金鏈斷裂 2008: 次按抵押品不受認,投行CALL MARGIN,市場冇錢 1997: 錢要拎去託住個幣值,韓國人即情要賣金換美金救國,都係冇錢 今時: 由於「火場」暫時認定係美國國債,國債暫時未大幅被受壓,不過債價下跌而引致孳舐升達2.85%,應已引致不少投行將用作抵押之國債斬倉,然後平番借左出黎而買入股市既錢,故此浪跌得急。有人會質疑美國是否進入快速加息週期,而令國債再升而市場失控? 由於市跌在於投資人斷資金,反而加減息可以調節,今次美國大跌亦影響之後失業率應不易下跌,故失業率、加息、GDP上升此得經濟指數會因市場自動調節機制而亙相抵銷,反而突如其來的無錢才是令市場或公司死亡之主因。現時情況未見失控,但債期價格會否向下試觸$118.95區間 (2008年金融海嘯位)值得留意。   Q:直債/債基持有人如何自處? 早前提及過之短公司債,搵一隻相對高風險的巴西石油(評級Ba3)過去兩天價格黎講,發覺兩天夾埋由$102跌落$98.75,跌幅在3%之內。由於直債是到期保本,即如果而家賣輸3%,計埋收到利息仲有賺,唔賣就陪坐無視後市,到期即價變$100。同時附上不同評級之債券違約率,例如巴西石油在未來持在一年是2.23%,而揸足五年是19.14%。買債令人有險可守。當然2018年,要多搵成家博客留意市況。過去2015-2017坐定定收足三年息的你開始要做D野。   至於債基,用aastock報價睇,近日由$15.65跌到$15.57。即每買100萬,帳面輸$500,而買指數股票要輸2000點。未計收息101同學,已一年收息$12萬有突。     Q: 樓市如何? 見下圖,一個月又過,股市跌照但諗sir又出動抄錶,發租單比各客人大大,佢都好好人,冇因為股市跌而叫我減租,而諗蛇樓照供。由於租金同港人工資掛上,總不會租金收入跌九成令業主供唔到樓。所以話,投資樓同債令你有安心既生活。而你每人是想好好過活還是落力炒股? 諗sir人蠢又詞窮,只在堂上授蠢而慢的方法。如閣下係聰明人快進股市搵聰明錢,諗sir教足5年都只係依一套穩方法。昨天星期二早上,我關心車路士輸1-4多過道指跌千四。  

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