拆解林鄭當選後香港樓市走勢 #1303

特首選舉塵埃落定,就算再有亂子亦不屬港人之福。林鄭當選後香港經濟樓市何去何從? 筆者喜愛抽離一點先從香港於地區上扮演角色、及現時金融趨勢去解說往後樓價怎樣走着。     如果香港無移民,根本唔會有董建華、唐英年。恰巧上述兩位人仕之先輩都在戰亂時從上海走落離香港,香港同上海從來唔需要比較,敢講香港同上海無得比,上海穩勝。不過香港可擔任對沖內地經濟的一顆棋子,時至今日,香港資產成為對沖人民幣下跌的瑰寶。六七年毛核心決定唔趁亂收番香港、筆者相信今時習核亦心中有數,取消一國兩制令香港變成了廣洲,對中國發展屬零得着。     近月中國同胞已用腳同錢「投票」,2016年9月數據,涉及買家印花稅的個案共250宗,15個月新高。如計大單位市場,無官方印證的代理數據表示,內地客買樓金額佔整體比例26%。一眾數字說明內地客又從回香港了,那為什麼自2012退場後更面對「踢喼」,內地客又要返黎香港呢?     說投機升值,就絕對唔係,內地樓升得快過香港好多。惟以投資價值而言,係香港買樓令內地買家免受限購令影響,加上持有美元資產可拉平人民幣下跌帶來財務損失,更可隨時賣樓將資金轉移海外,對內地買家而言擁「一石三島」之好處。近月不少香港地產商賣新樓會先問入票「抽籤」者買房數量,買八間的在A1籌,買四至七間的A2,一間的「窮老港」就死在B籌。當然結果梗係A1抽中者眾,可以先選單位。中籤者如屬剛成為三粒星的「港新貴」,梗係用盡首置名額唔使交15%稅之便利,有咁多谷咁多。香港地產商而家食梗呢條水,而揸住呢條水喉既人特首有份,屬大大茶飯,更有戰略性意義。     習核一向落力打貪打腐,內地人如走錢要大筆,將灰錢落港買樓屬不二之選。始終去日本同俄羅斯言語不通,台灣市場太細一谷就起,先將錢運去香港再部署他日跳到美國澳洲屬正當思路。筆者咁講呢條水路,係內地官場仲緊要過一帶一路。畢竟一帶一路是口講的,而「香港水路」是自己發財用的。今日選到林鄭再加兩個政協副主席同埋政治局top 3人物去睇實呢條水,在國內任何有灰錢係手既同胞,收到電話或被邀洗頭艇都要俾面。對某些人的統戰工作具有深厚意義。     土生香港仔你要發達,就請你務實地參與「香港水路」建設。當然你好命出世早已賺夠有米,就好應發財立品。至於上岸者懶清高仲要指點灰錢生意,筆者看此舉未免有些過態了,先講自己,筆者係靠邊站的,不支持亦不干擾。當然未成為「水路」持份者的,就梗係日日嘈嘈嘈,這些事情放諸管理賭場或茶餐廳都會發生。好啦要講講未來預計發生既事,看法是「香港水路2.0」將會出現,如你連水路1.0都未攪好,那好應少上網少睇報紙,多收風多看書多思考。     「香港水路2.0」由內地地產商發起,先用慈善名義在國內成立基金避稅,再將基金控有香港上市公司作旗艦,啟德同鴨脷洲地皮已投得,建成樓房後會拎返上海北京賣,推5大好處: 單位已由發展商打包落公司名持有,買家可規避持有香港住宅的15%重稅。 人民幣貶值相對令物業在國內升值,變相成為最佳買人民幣跌的工具。(世上買人民幣跌的工具難找,是香港的獨特性成就了此事! 基本上國家不希望有任何看淡人幣或股市的工具出現) 資金放到香港後,靈活性大增 有得住有面子! 為sell客半山往後恐怕仲要劃埋北半山(北角村重建後地點)、南半山(黃竹坑)、同東半山(筲箕灣)。 吹噓可投資移民(而家買樓唔計入項目架)   關於內地限購,比個例子你睇: 廈門市國土資源與房產管理局發佈關於進一步完善調控措施,促進房地產市場平穩健康發展通知指,在嚴格執行2016年10月5日住房限購政策基礎上,該市戶籍成年單身(含離異)人士在該市限購1套住房。   同時,通過贈與方式轉讓住房後,再次購買住房需滿3年。新購買住房的,需取得產權證後滿2年方可上市交易。此外,各商業銀行嚴格貸款審查審批。通過不動產交易信息共享,商業銀行嚴格按照二手住房交易價格為基數發放貸款,防止虛增房價套取銀行貸款。嚴格審查首付款資金來源的真實性,堅決杜絕「首付貸」。嚴格評估借款人還款能力,防範通過虛假收入證明、虛假流水、虛假交易騙取貸款等。   不排除日後連二手樓都玩埋,合法咁將香港資產轉比內地企業再打包賣比國內同胞,做法是咁的: 內地銀行黎香港推按揭服務,物業直接由內地公司持有。借款者在取得物業後斷供,抵押物業即轉到國內公司名下而免付BSD(買家印花稅)。如此一來,內地公司將大量香港二手物業打包再出賣,物業在中國已先有15%水位了,因為國內買家可間接取得業權而免付在港買樓要比的15%稅。     任總在上海工作一排了,可能知道呢個機遇可「打救」香港,在助選時已幫林鄭一把。其實過去五年有香港地產商董事入獄,為其工作的高官亦被收監,香港的精英及富豪已知大勢已去,趁早投入中資陣營一齊把握「水路」為上策。看倌見特首選舉結果,著片得365票只比泛民的300+多了一點點,調轉睇即係建制同富商界別基本全投林鄭,阿四叔都開到口支持林鄭了! 如果再五年企錯邊,恆基一大堆農地唔使旨意轉到住宅用! 筆者已在早前文章分析過新世界在過去5年企對邊,怎令集團業績三級跳! 筆者估計另一個得益點,在香港保險業。當年保誠及友邦都選在香港上市,主為金融海嘯後為撲水,不過自CRS實施後,當年急就章竟是把棋下個正著! 現在船帆對準了風口位。     CRS即是Common Reporting Standard,大致是銀行及金融機構有需要提供客戶資料與別國政府作追稅之用。直接講重點,自2017年初實行為富邦的生意有起色,因為台灣暫未參與呢個CRS,不過客戶係要飛去台灣開戶先可以合規避免。保險公司做生意係要附合CRS的,不過香港保險公司受保監局監管、銀行受金管局監管,行內都感覺到金管的監管水平高很多,因此不少內地人在港買的保單,只不過敷衍申報了事。明白到香港政府正為保險業監理局改革,相信是有人看到呢塊肥豬肉,要狠狠的參與咬一口了。點都好,若政府肯為「香港水路2.0」訂明遊戲規則,亦屬好事。內地就是連規則都無,早年入內地做生意要交十幾個陀地、而家減至幾個。若係香港做生意或轉錢可以比足稅同一個陀地就令件事可擺上台見得光,亦屬可考慮。     講返林鄭,佢參選時提出的幾個重點,如肯執行及最後能通過法案落實執行,筆者認為對香港有利,就當再遇金融逆境,佢(她)幫到香港死少幾倍人。但以香港人現時之耐力及抗逆能力,要好似幾十年前小強咁打不死就絕無可能。筆者亦同意以佢買廁紙同年年考第一既經驗,5年任期是否事成好考佢能否搵到有智慧及老江湖幫佢過關。惟林煥光先生此等公正及正直形象之人仕,林鄭自己已可予此功能不需再召,欠既就係有冇肯做爛仔同講數叻既人幫佢。大家身邊都有呢類朋友,佢地做野識轉彎,不過因為醒同唔習慣行正路,所以唔會考到第一。     林鄭提議容許未補地價的居屋業主,通過與社企合作,把單位在市場放租。另外將有經濟條件的公屋戶上樓,騰出公屋單位。都是老掉牙式的重啟置業階梯,惟今時林鄭上任時已對內地財團部署看懂一二,應可好去同內地發展商配合做到樓又可以賣、香港人又有屋住的局面。不過估計林鄭帶來是另一種和諧,土生土長香港人多被困哂係公局屋更難翻身,靚地就賣哂比內地富豪而香港人日後就從天水圍出發過海返工去服待富豪。此等模式在新加坡及馬爾代夫都略見一二。新加坡分配組屋比平民成功令民用房市同投資房市分割,馬爾代夫更誇張,遊客住係一邊靚resort用美金、原住民住係另一邊爛屋用馬幣。一個痛苦的切割先可以解決到外地人同本地人對一個城市之不同需要。相比下如後台更本地化的曾生當選,問題會拖得更耐,但本地人活下去比較有尊嚴一點。   […]

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諗sir建議看的書: 當幸運來敲門 #1302

你好!諗sir! 很喜歡看你的文章! 現在每天習慣都會意你的fb。本人30歲,家庭主婦,育兩小孩,先生本身自顧,因健康問題暫時停工。所以我們現在老本幾乎吃精光,只剩下幾萬儲蓄。   本人早年買下樓, 9成按揭作出租用途。供6k 收租8k。買入價1.6M欠1.3M市值2.8M 申請轉按中 轉6成扣除雜費約套300k。 先生名下物業自住,買入價2.8M現值3.8M 欠1.65M月供10k 想幫佢轉按6成, 約可套70萬。   套出約100萬,目的支付日常生活與醫療開支。預計約30萬未來一年生活,不知道餘下70萬可投資咩產品可增加每月現金流? 有大陸親戚介紹買大陸新開樓盤約22000/平 有40~100/平選擇 可按7成 應否用套出資金投資大陸樓? 因我們兩夫妻都沒有投資智識。想請教諗sir指點一下,或者可以提供其他更好的方案給我們, 謝謝! Wendy上   ANSWER: 筆者自己思考: 為什麼內地房產商會走到香港買地起樓?   可正名將資金一大筆由內地過到香港。試想想你上海賣香港樓,付人民幣合法可擁有香港資產,完全無視銀聯卡或者乜乜卡個D禁令。淨係呢點,已肯定令香港樓賣爆。所以香港樓價將會包含內地資金逃逸而享有之溢價,而家只係序幕。你個仔學好點煮上海菜,比讀完港大工商科更有賺錢能力。(當然,先講賺錢能力唔係一切) 內地衍生利益之後延稅遠比香港重 香港本土地產商過往賺得太盡,參考新鴻基過往3年年報,集團於地產的margin介乎30-40%。今時內地地產商黎香港10-20%利潤已夠,在港賣樓對他們而言很好賺 持有美元資產,對沖人民幣下跌風險   遲下香港起好的樓盤會包銷上上海賣,香港人連見證ICC排大隊賣樓的機會都無。當然,樓市會有爆破一日,估計到時香港中國是但一方樓市都難獨善其身,在上述數個考慮之下,筆者不鼓勵任何人在內地置業。   同意讀者於理財沒有知識,一旦將樓加按突然有幾百個係身,牛鬼蛇神就會出現。所以話,最尾剩到錢係身既人,本身必須是識賺錢同懂理財。人傻自然有人呃走你D錢,所以戲入面既「傻人有傻福,符碌過一生」近乎唔存在。拍戲主依賴觀眾同理心加上灌輸美好願望去formulate賣座情況。在現實需付出耐性及年度計的堅持才能把錢賺來。   由於財缺,建議將讀者自己間樓按爆八成去套出更多cash。可套得2.8mil*80%-1.3mil ~90萬。一般的加按六成只獲30萬,唔知夠兩個小朋友加暫病配偶行到幾遠。按至八成月供230/259*10000 ~ $8800/月。將手頭資金增至90萬+70萬= $160萬。   當然,先生間樓都可按爆八成的,可暫時唔做咁盡,留番萬一銀包再見底時救急。若先生間樓按爆佢可套1.4MIL,即比而家70萬套多仍倍。 仲有,筆者唔係教產品的,而是學方法。產品可以每日轉,但懂方法就可助增強個人判斷力,往後自己解決問題。有時你見一些人好無運,好似頭頭碰著黑咁樣,其實萬事總有因,建議閣下睇一本書,好快睇完的: (ISBN:9861330321)   筆者自己睇開悶書,唔建議人地做苦差事。不過呢本真係又薄又易明,如你睇過就留點讀後感係POST COMMENT吧。   點都好,就當只160萬CASH係手,可以點做? 買股票是不宜的,穩陣錢從來不買股票。就當中電或領展,年波幅都比債券高。就當債券槓桿左將價之波幅增大一倍,用作計波幅之標準差仍比匯豐、內銀低。160萬投入債基疊增,行埋收息101課那最穩陣的「老豆之選」收息方案,悶到極之下收8-10%,讀者一年收入即多16萬,即每個月都有多12K用。當然坐食會山崩,若先生做唔到野,讀者點都要攪返左收入來源。同埋無野做及無收入證明既人,係點都做唔到按揭或加按的,未係新公司做夠半年都唔得,讀者需同時考慮這些情況。   證券業亦有本地薑與中資拗手瓜情況,耀才的新開戶7個月免佣? 定係同騰訊控有股份既富途證券一世免佣好? 如果你想擁有一世買港股的免佣戶口,可跟下面步驟做開戶。若香港證券行如真倒閉? […]

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懶惰的人財務自由 #1301

已報讀收息101.編dv4050 諗sir你好 由2014年澳門樓市開始下調後,本人認為能達成財務自由的距離越越遠,自從看了諗sir的文張後,就有了新的希望。   我與女友都是澳門人,澳門物業租金極奇低賤,一般不到2利(仲低過銀行利息) 但仍然有地產賣樓盤時用租金回報高做標提=.=! 早年有想過去香港買物業,做套房,正考慮中.政府已出招,咁就打消呢個念頭, 雖然澳門物業回報很低,但當時樓價越升越有,所以也買了一些   本人35,收入25K,女友30,收入20K(收入來源都是借錢給別人,收取利息) 樓A:估800萬,收租12000,供14600,欠350萬 樓B:估380萬,供16000,欠253萬與父母同住,婚後會搬出,留父母住 現金+股票480萬,股票有盈利   諗SIR提及技術上500萬可開私人銀行口,但480萬不一定可全數抽出, 所以計劃開到私銀和開不了私銀   我未上收息堂 計劃1:不能開私銀,以400萬計算     60萬保險方案,一直存放,用最大效益存放,什至將來再加碼   300萬.分別買三隻以上債基.收10%-20%,想分散在吾同基金公司   留40萬補孖展或其他用途,到有一天夠500萬再開私人銀行口,或者家人合資開私銀戶口   計劃2:夠500萬開私銀戶口  用240萬買直債,目標係6利左右的債卷再摃扞,回報大概12%以上     80萬保險,也是一值存放     110萬買幾種債基     剩70萬備用     500萬能開800萬私銀戶口是不是要借貨,如果係.借回來的300萬有什麼較保守的建儀   請求諗SIR多多指教 懶惰的人   ANSWER: *各位教師有興趣可免費採用本文作學生錯別字練習   多謝澳門朋友來信發問,按讀者收入情況,澳門經濟發展十分不健康,脅著人口只幾十萬有咩事阿爺打個億落黎可即刻救番生,讀者來文可見佢賺錢方法主靠炒同借,不動腦筋或不用勞力去為社會創建,從古至今無一經濟體系可咁去穩定發展。當然如將中國作一大經濟體去看,澳門若肯主做吸吮主體營養的寄生蟲,只要體積夠細,實可生存下去。知道咁講對澳門人很不公平,筆者亦無話全部澳門人都係咁。有此發表只因愛很深、而恨之切,希望香港不要步澳門後塵、又或澳門快可找到持續貢獻世界的模式。其實人同花卉一樣,知道天生要向上,不過人擁有精密的思緒,想去偷懶,想去享受。誠如讀者來文已附「懶惰的人」作下款。   有些技術上的問題讀者會在未來兩個星期六之收息堂學到: 保險唔可以買無限大,以佢報呢個收入,投資60萬再望5年double或70%上已是極限。原因再在星期六詳解 將錢分散係唔同基金公司係無用既,因為你買基金既錢唔係存係該間公司的 6%的直債是不能給予12%之年回報。因為香港金融機構做直債只好保守咁借50%,又或遇上匯豐發生的直債(或同級別公司),先會「大破慳囊」咁借夠七成。睇下圖一隻直債報價,見佢近1-2年個價由75跌到34,再由34升至而家79,而家買2018年收番錢,收回報37%。咁波幅而又有風險的直債,個價都只可以用近2年時間縮左一半(50%)。換言之金融機構只借50%比客,要CALL個客MARGIN的機會很少。當然,要倍大利潤需要槓桿,而我們不是要忽略槓桿,而是了解其機制再適當運用。 昨晚已在Moneytalk video節目的「債市心電圖」環節解釋了此一屬什麼債券,及找來聶sir解構其風險。如果想知道聶sir點去睇一間公司會否執笠,看moneytalk video及參加4月10日講座為好方法。   聶SIR【股評敘會】S40P │4月份 (新人優先留位│舊生亦可參加) 時 間:2017-04-10(一) 19:30-21:00(全一課) 費 用:30元 地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 講者: […]

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即刻買到樓既方法 #1300

昨日已計出讀者如儲返3年錢,再將現時資金投入地產相關股份對沖樓市升幅,應可在三十歲入手大埔中心。同時應承今日比3個錦囊佢。   昨天讀者問題: 「你好,我係你DV3963既學生,上完你既堂我真係獲益良多,但有有D課堂上既內容我就有D唔明白,所以來信向諗SIR請教,希望諗SIR能夠抽空解答。   小弟行年27,人工21K,女友14K。同女朋友都有個共同理念希望可以合力係今年內賺/儲夠$800,000去完成我地既目標,現階段我地既現金總值為HKD 270,000左右,未計基金退保。車係完成左大約33%,到年尾加埋我地既儲蓄 (13100+6900)*9=HKD 180,000,最多都係得HKD 450,000,距離目標都仲有一半…」   但若真係等唔到30歲,有咩激進既方法可以考慮?   1.借信用卡現金分期 借錢方法多蘿蘿,你有無搞清邊個打邊個? 可能你心諗:「都係借錢,只要息低就得啦!」其實是錯的,因為唔同類型貸款,都可以有些借後需mark落信貸資料庫、有些就唔需要。換言之,有些借貸係唔會影響你日後買樓可借金額的。   另外,計出影響幾多是另一環節。一個人爭卡數15萬、同一個爭私貸15萬攤三年還既人,邊個借貸力會受影響多d? 如以人工30k黎計,邊件事會削減借貸力之48%? 另一件係29%?   當然,信用卡透支可以好高息,但用信用卡現金,再配合交到剛剛好又唔超額之文件,申請按揭時Approval確實可網開一面。留意有些文件唔交會引來懷疑,但交足又會令人露底,這些會與買樓同學慢慢探討。   既然有貸款係唔落資料庫,或就算落左未婚妻的資料庫都好,先生只要自己無借錢而搵未婚妻作私貸,即可增加首期金額。身為擔保人的未婚妻當然TU都會被查閱,不過查核無身為業主的先生咁嚴,如此一來,夫婦夠幾十萬首期確實有位走。讀者夫婦儲到近五十萬而只離八十萬目標不遠,用此方案可以搭夠。   2.打親戚主意 正所謂「你出名佢投資」,年青人只要肯出賣名額用首置上會,親戚就可以透過你名付10%首期買樓當投資。就當姪仔打八折交租比阿叔,減埋供樓仍可用幾十萬去槓十倍博個樓市向上升幅。這真係一家便宜兩家著。   當然姪仔交租唔供樓,財務實力無提升。只當係賣左自己個首置名額去享有私人空間、或打折租金。   3.夾錢買樓 樓房可分權擁有。例如三個朋友每人佔33%都可以,但留意三個朋友夾份買樓,那就一次用掉三個首置名額。補一個概念: 買樓或開聯名戶口,箇中的聯同持有人不需要有親屬關係的,但保險就一定要,至少要係老闆下屬或債主債仔既關係。   報紙有講,幾個後生仔係元朗夾錢做劏房,一個500萬大洋房偷偷地九成上會,每人夾16萬首期,就當裝修每人夾多八萬,劏6間租金收成33K(其實500萬可以出荃灣買,唔只30K租,可以更多),而供樓只係450/259*10000 = $17XXX/月,收租扣埋供樓仲有16K淨,每人攤到6K,等於自己補多3000即可係元朗租一整個單位。   咁即係儲到20餘萬,自己再補3千零就可以降決婚後住屋問題。兄弟如無父蔭,可以一齊試下。 總之,辦法總比困難多。還掂你上有高堂又未歸西,總要積極面對問題!

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點將首期變大去追趕樓市升幅? #1299

諗SIR 你好,我係你DV3963既學生,上完你既堂我真係獲益良多,但有有D課堂上既內容我就有D唔明白,所以來信向諗SIR請教,希望諗SIR能夠抽空解答。   請教完課堂內容,小弟再想請教諗SIR一D出路既問題,因我希望呢年內賺/儲夠$800,000 用作結婚及置業,預計結婚洗費約150,000,置業就想買大埔中心3.5M內(9成按)的上車盤,首期連裝潢其他洗費約550,000。 小弟及女友的收入/資產如下: 小弟行年27,同女朋友都有個共同理念希望可以合力係今年內賺/儲夠$800,000去完成我地既目標,現階段我地既現金總值為HKD 270,000左右,未計基金退保。車係完成左大約33%,到年尾加埋我地既儲蓄 (13100+6900)*9=HKD 180,000,最多都係得HKD 450,000,距離目標都仲有一半。 另小弟家住公屋(打唔到主意),最多都係可以問屋企人借多拎多HKD 100,000備用,如果要係唔打屋企主意的情況下點樣係今年內達成資產增值呢個目標呢?請問諗SIR有D咩意見比我地既個案?   希望得到諗SIR既答覆,如有D資料唔清晰既,請諗SIR通知小弟,我會盡快作埔充!   如諗SIR覺得我既個案可用作分享,請分享以幫助更多迷途的80後! 祝安康。你的80後學生上   ANSWER: 80後而家都嫌老啦,家陣有批90後連27歲都黎緊。本個案相信都夠貼地,希望同大家計一計月入只萬餘兩萬既人,係咪成世都買唔到樓?   先講動身學習十分重要,每日車去車返公司吹水無聊打鋪機既生活,永遠產出不到財富。尊重各位有選擇生活模式的權利,不過錢唔夠用個陣唔好去怨。先講本案讀者態度積極,持之以恆,小康可期。要成小富可要再學習點,但要成巨富就只好由天了。讀者加女友收入共35K,從未置業,借貸力為 35000/10000*2.59*50% = 4.5mil。即係若讀者單名買樓加未婚妻擔保,借盡可達450萬。   大埔中心附近是上車好地方,大埔中心相對會貴些少,因地點好些少加上新鴻基樓,仲有新建成那一期會賣貴些少,間接推高呎價。觀察讀者預算,35萬預係首期、3.5萬係經紀佣、印花稅78000,即係裝修預算約90000。你問筆者稅同佣都冇得走,裝修方面如果係睇樓個陣落心機,搵到個有裝修既盤,情況一係業主已將屋裝靚再把價mark高,讀者買入就是搵銀行借埋個裝修錢,變相令自己儲少一筆易上車。情況二係業主只係hea執,那讀者要小心一點睇下佢hea到咩程度。例如鋪線如利用「撻線」技巧,唔入管咁將線藏係牆身,會令電線因牆身水氣而更常短路,嚴重既會漏電電死人。又如明顯漏水位用一些方法掩蓋,如不懂發現會令買家在入伙一年半載後需執手尾,只怪上手業主hea做執得不切底。   建議讀者擴大睇樓範圍,大埔中心翠屏八號連舊墟都睇哂,搵個盤係業主執過下而又可勉強接受,頂多入伙時塗下油或加個無縫地板就可入住,作為夫婦新婚第一個住宅。因而望令買樓預算調低至50萬,跟據而家儲蓄進度,已有27.5萬在手,月儲到11K,30歲就可擁27.5+36*11K = 671,000在手,到時夠買樓了。當然你可能話:「讀者30歲個陣,話唔定樓價再升三成呢?」咁我地又計一計,如2017年叫350萬的樓到2020年升至450萬,首期45萬而佣45K,印花稅13萬,買樓需63萬,佢仍然夠錢。   買入25年保險,相信是被經紀所害。收息101/DV39之後相信已攪清成件事來龍去脈,唔會犯錯。及將已買的兩份作出補好安排。 另外,讀者既然主要目標係買樓,可將錢投入3隻物業有關的股份做對沖。若3年間樓市大升,佢仍可在股市賺返一筆沖銷上升之買樓支出。三隻股份建議係   領展(0823): 內含大量屋村餐廳及超市鋪位,好處是保守,唔好處係加息如提速會有些少壞反應   新鴻基(0016): 長遠無眼睇,但2017年有匯璽、星漣海、海璇 及YOHO貨尾。基本上2017隻要市好賣樓好,股價「十倍奉還」,上演煙花最後一幕。賣樓收益佔集團收入約40%(根據近期年報),數碼通約佔20%,收租及酒店各約佔4%。留意筆者學識不及林本利教授,筆者只係建議揸一年頂盡,而諗唔明為何要換馬長揸新地。惟與長和地產同恆基比,新地好些少。   冠軍房託(2778): 2017年開始至今,個價靚到無朋友。吸納不少一線尾的商場同商廈,就算市況下行亦有遷區效應(一線搬二線),可保價格少受影響。買入主要想幫年輕置業者在儲夠首期前將筆錢作有效對沖。當然花旗廣場都係一線,不過已比工商銀行打包租左唔少層數,相對上收入唔會點出事。   那讀者買樓之前,可將錢分50/50,一半投入筆者在收息101已授的「老豆形」債基收息,只求8%一年,但價格不動如山。若市大跌更好,債基只跌2-3%而出面瀉價,絕對有利機會等待者。   另一半,就分攤於上述三股份吧。留意此不為賺錢建議,是對沖樓市之建議。若果2017樓市開跌,投資人要蝕錢。提出只為解決眼白白睇住首期金額追唔上樓價升幅之問題。   當然,有D人等唔到三年(其實讀者三年後即30歲有物業,都算幾叻仔了),筆者聽日文章仲有三個錦囊比呢批急買樓既後生仔。

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愚蠢的新樓買家 #1298

你好諗Sir,   本人是舊生,已經報讀所有收息,ETF,買樓003課程和閱讀諗Sir 的書。上完堂後已經投資在債基,雖然注碼和回報少及沒有疊增,但已經體驗每月收息及平穩的特性,當然一生三宅更是目標。現在心中有2個方案,希望可以得到你的寶貴意見。   家庭: 本人及太太同34歲,育有2名小孩(4歲及6個月)。   每月收入: 先生人工: 37,000 花紅: 74,000 / 太太人工: 30,000 花紅: 100,000   現時流動現金大約有$600,000   每月開支: 車 ($4300) + 保險 ($3200) + 水,電,煤,供養父母及其他開支($29000). 給父母的家用比較多因他們主力幫手照顧兩名小朋友。 每月可儲蓄: $29,500。(以全年收入”人工+花紅” 之平均數及扣除MPF計出)   物業: 2015年換樓聯名買入5.3M兩房荃灣西環宇自住,向銀行借貸6成供30年,月供$12,000. 現在尚欠3.05M. 沒有其他借貸也沒有其他投資   借貸力:8.28M 已用借貸力:37%   當初選擇新樓只是為了保值,可惜當時還沒有遇上諗Sir還要抽到聯名和愚蠢地6成上會,認真是敗筆. 走錯了一大步. 希望趁仲未太老可以快一點走回正軌.   方案: 1)拆名,太太名義買了層樓. 估計樓價是5.8M (銀行估價,地政買賣紀錄只有幾宗,不能參考).太太8成上會, 即要用116萬.扣除欠款305萬及雜費. 應該大約有140萬.用140萬買疊增債基(年20%回報).流動現金應急.已用借貸力:58%   2)賣樓. 單人名義買價值4M樓(套房)出租,自己租美孚或荃灣3房住.8成上會. 首期80萬.扣除欠款305萬及雜費. 應該大約有160萬.用150萬買疊增債基(年20%回報).10萬買ETF. […]

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$544蚊一呎香港向南樓點幫到讀者? #1297

Dear 諗sir,   諗sir你好,本人拜讀 貴blog已有一段時間,有報讀買樓課程,亦打算報讀4月的收息101,希望你能指點一下。   本人26歲,已婚,月入38k,太太月入25k,我倆均未曾置業,現居於家人名下物業,沒有供樓負擔,扣除家用、開支、保險,每月可儲30k,未來兩三年未有生育的打算,因對香港的未來及教育沒有信心,自己又未有能力送他到外國。   現時手頭資金+股票約100萬,家人亦可借出50萬協助置業,正考慮以下方案,請問是否可行?   不動用家人資金,購買一個400萬左右的小單位作收租投資之用(首期+開支約50-60萬), 其餘資金分配到債基及股票上,兩三年後看看有沒有機會轉較大的單位。   購買一個600萬的兩房單位收租,畢竟現時400萬以下物業的就選擇不多,但此舉風險較大。   另外,父母有2個已供完已補地價的九龍區居屋單位,市價分別550萬和400萬,正考慮是否應遊說抵押銀行套現,買樓收租投資。 另亦考慮諗sir提及的買債收息,請問以現時的資產狀況是否可行?   十分感謝,希望收到你的回覆。   90後夫婦上   ANSWER: 讀者如果連埋父母資產計,去買債收息就一定可行。但以兩人投資知識及經驗計,買債收息就絕不可行。請勿將父母的辛苦資產平白輸走,何況父母都係居屋輩,錢係逐蚊逐蚊咁賺返黎,仔女需將錢慎重處理。讀者的工資及儲蓄都在中等水平,有何方案利用自己儲到的一百萬,自食其力,行出一條廣闊大道?   搞好理財需對賺蝕有良好心態,不少人對投資物買入及賣出之訊號有知悉,惟受賺或蝕影響心情,最尾空有訊號而不作行動,就如聽到警報但唔會走火警,那搞什麼警報都無用。訊號是硬知識,可以學得到。心態要時間磨練,26歲的讀者能否為父母樓加按所得(550+400)*60% = 570萬作出好決定,筆者有疑。   由父母供哂間樓,加上讀者自己儲錢都唔係懶,可預示5年之後讀者唔愁無財可理,最緊要而家從實踐中學習。打理樓房更着重實踐,租客之處理又或租金之調節,很在於業主與租客怎作面接。交間樓比租務AGENT打理,筆者看法是始終唔夠自己打理好,一來緊張情況唔及自己落場、二黎若想過小康式的財務自由生活,業主一般退隱後都會自己搞收租,慳返請AGENT的支出。面接有如設備損壞維修、加租續約,請走租客,此等事情建議讀者買大屋苑細房一間作探討。反正無樓在手,趁後生買樓收租等租客供滿佢,錯極都唔會太遠。就當樓價大跌,亦可與全港業主承受價跌,人蝕你又蝕,其實問題不大。   有些人係懶聰明又或根本是貪心,奢望自己判斷比施永青仲準,又或希望廿蚊一本雜誌加埋萬零銀人工既小編功力可助佢看通樓市,低買高賣。可惜2010年至今無人成功,而最近更出現恐慌性入市。若樓價真在2017-18跌下來,懶醒又心態唔好既聰明仔又大注入市買三房,咁就預左被狠摑兩把,陷入「佢大蝕而人地無蝕」之地,十五年積蓄一下子在樓市蝕走。家陣唔係話無樓唔得,但以香港人而言,再加埋股神巴菲特都講:「三十年按揭是最好的投資工具」。原因係買樓係最方便單邊賭銀紙貶值的工具。只要銀紙貶,基本上買樓長揸都會贏(詳見CASE #1292)。可能你問:「咁樓市跌業主唔會被CALL LOAN逼死咩?」那你就要問問,沙士個陣有幾多個親戚被人CALL LOAN。其實CALL LOAN集中在少撮人仕,如佢地當初安排好一點,亦可把CALL LOAN避免。 感謝專頁「我既世界無垃圾」。上圖係1983年既星島晚報,當時恆基旺角一呎樓賣$544,咁你話月供需要幾多錢? 供到97年每月要供幾多? 呢個世界無賺盡,真聰明既人都會明白、更需衡量孤注一擲的後果能否承擔。有錢人亦唔會刻意披露財富,除非佢好想多交稅。

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知道要一生三宅才可安全退休 #1296

本人33,散工,早年賣樓,現月入約20K,銀行張statement做緊收入40K/月。 冇債。   老公33,銀行員工,約1M 年薪。兩年前買了自住樓6.5M(先生名), 還有6M要還。   兩人 現金3.5M+200K股票+債基750K(正分注入),實收5K/月。   每月收入+債息-供樓開支(22K)-家用後,月儲30K – 40K.   知道要一生三宅才可安全退休 要在銀行半年收入後買樓。 諗sir可提議應買入4-5M樓收租還還是用盡借貸7-8M既樓收租?因本人怕自己年齡愈大愈難借錢。   想拿現樓做街按, 本人擔保再借租出,租金cover還款,但要先比多1.5M做街按, 先生再用盡公司借貸買入一層兩/三房自住,8M。 or 用自己名買5M樓收租。比兩成做mortgage.   +兩三年儲蓄1M再和家人姊妹買多一層。   諗sir意下如何? 謝   answer: 估計讀者除老公外,自己職業都同銀行有關,說話簡而精之餘更具技術含量。在此先幫其他讀者做些輔助: 未夠半年收入證明係批唔到按揭的 讀者講「街按」,係因為老公間自住樓是用緊銀行職員優惠按揭(staff loan)。一般而言,可借月薪之120倍,年息1%或更低。可做十成上會,有些銀行只可做九成。但留意低職級的,要做夠半年又或一年先可以借staff loan。而「街按」,係指唔用staff loan,走出去其他銀行做一般按揭。 那為什麼有1%息咁快都唔用? 因為銀行職員一旦被裁,銀行會同時call loan,為避免失業+追債一齊黎呢件咁「福佳」既事,銀行中人頂多起首買樓時運用staff loan,長遠還是不借為妙。 如果你目的真係只想買樓,其實你入銀行確實可做到,唔使做人做到連百達通都要老母增值。由於銀行可借樓價十成或不超月入120倍,即25k月入的人,可借300萬,一蚊首期都唔使比。當然入銀行加薪要至25k,你醒目可以1-2年,唔sell野又懶可以十年。但點都好,左跳糟右跳糟加加下到25k,總比你儲100萬容易。留意若果你係銀行識埋另一半結婚,無記錯係可以借240倍。咁即係每人13K人工,捱個teller位2-3年,已夠可以不付首期享有安樂窩。   年紀大就係人都知係難借錢。至於咩算叫年紀大? 好似讀者咁33歲未算。所以唔使為此煩惱。佢問題當然在於牌面就好靚,先生百萬年薪加自己唔使做仲有幾百萬cash揸手,不過除了用債基收緊個5千蚊月息,先生間樓仲有成六百萬outstanding,係一條友搵錢兩份洗之下,前路仲好漫長。要解此局在於唔好貪時機,利用先生高人工高借貸力,加上自己可令「借貸力由無變力」之助力下,逐間該間樓咁儲。所以建議讀者重新入市,惟單位應是三百餘萬的大屋苑細單位,又或更激利用舊樓做套房收到10-15%租。人工高既讀者之格局,是樓房只入不出,時間一過租客幫手供樓大半,到40歲三樓在手是幾可肯定的事。   人工低或超高者,反而有另外理財方略。超高者可以用直債收息,昨天已提及整條渣打2022到期,保本地9%可期。若進取一點有10-15%而到期保本之選擇。故有錢人是可以保著本咁收高息,「中產」就利用樓房去挾持租客加快自己理財進度。至於未有錢朋友可以放心去博,買股票只攻不守是一策略,不過筆者不善於此處。   既然讀者仲有姊妹的名義可用作入市買樓,那就應搞好自己文件,令借貸力更為高漲。至於債基亦建議調高息口水平,畢竟現時進度只是收著幾千蚊正現金流,留番100萬比老公預間樓隨時由Staff loan轉走即可。希望在100萬首期去買間細樓,加上再撥多100萬去買債基收息,個人現金流水平可提高22-25k/月。套房投入一百萬去產出8k-10k正現金流已演示了多次,而債基點收超10%對作為收息101舊生的讀者亦無難度。

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傻中年遇上渣打9%年息 #1295

諗SIR您好: 早前拜讀各下書籍,其後上了三個課程,另我獲益良多和廣闊視野,現準備再報讀收息103。 本身資金不多現已用50萬左右,購買諗SIR在ETF堂推介的ETF同REITS,已每月收息中,初想自己子彈太少,不打算發問,但最近家父與家母身體相繼不適,需要我幫忙管理資產,因這是他們一生的積蓄,個人不才,不敢輕舉妄動,望諗SIR指點迷津,實在萬分感謝!   資產如下: 股票1000萬左右 (七成藍籌股,三成二三線中資股, 粗略計算平均股息率3.3%) 定期 400萬 (已到期) 另外家父家母跟我和兄弟姐妹共同擁有收租公司: 兩個舖位一個7-8年前估值3500萬左右,現收租$60000,另一個12年前550萬買入(車房契),現收租$34000,一工廈單位12年前500萬買入自用收租$25000,兩個工廈車位自用收租各$2500,一住宅單位約610萬,現收租$15500(月供約10800),以上除一住宅單位還欠銀行60萬,其餘全部已供滿。 需要放曬所有股票嗎? (因太多不詳細列出以九倉和恆隆地產最重貨) 如果不做槓桿有咩好做? 或槓桿應用百分幾資金最安全? 直債, 債基, ETF 或樓如何分佈? ETF或債基有到期日嗎?如果停止交易,本金可取回嗎? 有需要開一個私銀戶口嗎?有推介嗎?一般收費如何? 40歳傻中年人上   answer: 父母的資金要穩妥管理,股票從不屬穩妥投資。上三十年父母見證香港經濟起飛時,身家隨股市上升暴漲。可惜到今時又另一光景,於可見未來香港的樓盤,將會拎去北京包銷。此一時彼一時,想借力打力必須順勢而行。當然要取中國水不代表你必定要彎腰,豐富個人資產及見識,再留部份資金於海外,定必令你更有承擔更見風骨。   讀者列出之物業要在筆者面見後才知點處理,這亦是投資樓房與股票的很大差異。樓亦稱不動產,既然「不動」,即周邊的環境不變,或至少三五七年先變,要研究一間鋪是否值得持有,除本身的營業許可之外,周邊的鋪位很影響判斷。另外利用公司去收租同收息很好,可沖銷不少稅項。在穩陣的前題下,槓桿唔應該大做,至於ETF同債基就算買,其實唔做槓桿已可達8-10%一年,此等息率對讀者家庭而言已很夠,唔需要攪什麼10%之上的收息了。當然讀者自己既錢,可用債基疊增收到15-25%/年,惟家庭成員的錢,主打用債收息去產出回報。   ETF/債基,除非信託人倒閉,否則絕大情況下都可贖回。例如買A50中國基金,信託人為匯豐信託服務(見下圖),那出事的概率很低。亦肯定如匯豐出事,這是共同風險,不怕冒上。當然,基本資本如少於1.5億,發行人可解散基金dissolve,有可能令投資人強逼用低價收回本金完事。當然以A50的知名度,發生此事的概率亦很低。但基於本blog是想糾集一班唔求number主想學習進步的網友,所以同大家睇些少基金章程,學懂此道理他日讀者睇其他基金亦可應用。 – 至於私銀戶口,筆者建議讀者將父母的1000萬股票賣走700萬,將700萬或再補些少錢去開立私銀戶口,為的是用低融資成本去將直債之回報放大。買直債去槓桿,槓桿比率只是5成,就好似你買樓只5成上會,比率算低可作槓桿。至於債基再疊增,留意到似買樓是7或8成上會,要當心一點。講返直債,我地搵隻渣打2022年到期的直債講講,按佢價值現時買入年回報在5.1%,若「五成上會」,一手20萬美金,槓桿後(融資成本1.2%)年回報可達: (10200-1200)/100000 = 9%。若渣打直債比買入價跌50%,要call loan。不過筆者心想,連渣打直債都要跌50%? 那匯豐可跟幾多? 對此共同風險還是到時再諗吧。其實call loan一點都不大問題,補些少錢就可以。最慘係買中跌完成世升唔番既股票,境況更慘。   淨低300萬股票,可利用槓桿ETF,將300萬投入ETF是可模擬1000萬籃籌股之同樣升跌幅。故700萬釋出了投入直債當收9%一年即息多了63萬/年。這在ETF課程會更詳細講解,找到最底可見此課程。   知道有網紅話:「股票不是無型,股票的形態就是其擁有的資產」。那渣打的股票由100蚊跌到落50,是否佢資產值少了一半? 渣打在英國控有之物業唔值錢咩? 你押比渣打間樓忽然唔值錢咩? 講到「你間樓」呢度,希望你捕捉到。一隻股份的資產只屬帳面值,隨時可因市況而大變,最終令股價大變。另外怎為股票之資產作定價? 這是因人而異,隨時令股價波動。買股票,從來無人保證你可以拎番咩野。買債券就有發行人保證到期可回本金,如果佢唔還,要比人清盤。那投資人就要選取商譽好的公司,因其清盤之機會成本(opportunity cost)很重。至於樓同稱Real Estate, 又或Tangible investment product,即係有型投資物。反之股票係Intangible investment product,即講明是無形了。根據書本講,同股價表現講,股票已表達了其無型性。 […]

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居屋定私樓? #1294

您好諗SIR, 上過你既堂及拜讀過你既書, 真係幫我打開眼界及豐富左理財買樓既知識, 獲益良多. 現有疑難想請教諗SIR:   1)本人有儲蓄80萬現金, 妻子有儲蓄100萬現金. 我妻子薪金有$35000, 在樓價約$170多萬時購入一居屋單位, 7成按揭,尚有20年供期, 每月供款約$5000. 我倆都是40歲, 計劃生小孩. 故想要一個面積大些的單位.   2)早前家人因某些原因以往曾將其單位轉名於我們三兄弟姊妹, 及後又再轉回他自己名. 但本人至今並沒有自資買過任何物業. 那麼我的情況算是怎樣 ? 是未自置過物業還是算是有過物業 ? 在最新政策下, 對買樓有否影響 ?   3) 本人要以自己的公司(對方要求)(而本人是以無限公司)與另一公司合作, 合作形式是每月會給予一個最低金額$25000, 如果營業額多, 會再有分成. 並以該金額去報MPF. 那麼, 我算是自僱,還是非固定薪金. ? 我可否借足八成或更高的九成按揭?     4)本人初想買一約$500萬居屋自住, 但現不知可否以本人以未自置物業名義去買, 並以妻子做我擔保人而成功購得 ?   諗SIR請建議, 我們應否以我未自置物業的身份(不知合付要求與否)去買上述的大居屋單位自住, 而將現時居住的居屋放租. 深知私樓升值能力高, 但諗居屋較平, 以較平宜去買來自住, 而現居住居屋, 可以暫收租或他日巿價好賣掉去換更優質私樓, 這個想法好嗎 ? 還是將現居屋賣出, […]

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