決心不靠父幹的年青人 #1382

諗sir你好,   近月才透過homeblogger文章認識到你,實在感到相逢恨晚,最近決定報讀最新一期收息101班,希望趁年紀尚輕,好好把握最大本錢 – 時間 – 來累積財富,達到一生三宅的最低要求。   小弟今年26歲,月入40k,花紅大約1-3個月不等,人工可望每年以5-10%增長,現大約有1.1m金儲蓄。因在銀行任職,投資需申報故一直沒有積極買股票債券,現時所有儲蓄為現金。支出方面,大約每月12-14k,每月儲蓄可保守假設為25k左右,零欠債。   女用友今年同樣26歲,月入30k,零花紅,人工以通漲每年少量上升,工作3年大約400k現金儲蓄,每月儲15k左右,零欠債。   小弟及女友兩家屬中產。小弟家中有2物業,一自住一出租,均於數年內供滿,估值共約40m以上,都是父母聯名持有。而女友則有一自住樓,已供滿,估值15m以上,由父母聯名持有。雖然兩家財力不俗,但因兩家人父母都年事以高,進入退休階段,故如非必要,決心不靠父幹,希望靠自己打天下。   小弟希望2年內結婚,中長線目標方面 – 希望15年內達到1生3宅,自住那層希望是近市區,3房型(因有打算生2個小朋友)。現金流希望產出約每月20-30k以應付小朋友開支。   以小弟&女友財務狀況,應怎樣部署資產配置?而鑑於現時樓價高企,應否現在入時買樓?還是先做好收息,推高儲蓄待於樓市調整時才入市?另外在加息+縮表周期,債市可能出現調整,債基無可奈何會受影響,息差收窄更會令套息利潤大減,諗sir有否在高息環境投資的替代方案?   追記 – 另外家父年內退休,並會獲得lump sum約8m退休金及每月60k退休年金,希望可以從8m退休金產出若每月額外60k現金流以應付家中日常支出(小弟家中仍有2弟在外國讀書,母親無工作),望諗sir賜教比較低風險的投資方案。家中財務狀況如下 – 自住樓估值35-40m,由父母聯名公司持有(父只佔1%股份),尚欠2年供款,每月8000。另外投資樓估值6m,由父母聯名50:50(非公司)持有,現欠1.3m,每月連租金淨現金流5000,7年後供滿。每月支出約100k。   決心不靠父幹的年青人上   answer: 此個案抽先在發問14日內作答,為鼓勵各位懷有志氣的年輕人。男女方共三間樓夾埋5千5百萬,讀者希望靠自己去養大仔女同關顧父母,40歲前自力買多3間樓。筆者謹此建議成事之幾個步驟:   理財知識要自己學懂,唔係聽人講。因為讀者面對的形勢比公屋仔複雜,父母遺下財產引致豺狼上門只屬遲早之事。要趕走豺狼要用智慧,而唔係比肉佢地食。 低風險理財適合讀者,好比贏波羸到3:0,要主是學識將波穩陣去「搓」。打主攻係公屋仔應做之事,讀者出身較好行主守。可能有人心諗:「讀者有父幹真好!」惟主守都需要技巧,萬一失敗要由天堂跌返落地獄。比公屋仔由地獄留返係地獄,感受更慘 亦有可能話:「諗sir你唔好樣樣用錢衡量得唔得!?」筆者確實同意用錢作衝量,情趣自然少。可惜香港大部份人,都對買六合彩呢件事有興趣。咁你話諗sir這種入世,被人稱為銅臭的blogger,如寫些錢以外的題目,是否太離地並趕客先!   按上述三點之方針,建議讀者作下方之行動:   a.在2007-08年的加息週期,債券價格無跌。價升定跌是事實,讀者可自己睇。所以凡事唔好人講就信,報紙寫既野更是不敢恭維。報紙寫有用既野就無人睇,無用既野係報紙就大把人睇。那你說報紙是否只聚了一班花生友? 那又有誰會花錢落廣告比花生友睇? 無錢又搵邊個去寫好野?   所以,周刊和電視生意都係賣了就算。只剩國家喜愛花錢搵人寫野。   「加息、縮表、收水」其實都係緊縮政策的代表。呢幾個行為2013年已開始,而君不見就當垃圾債(JNK)咁垃圾,個價(2013-17)整體看有冇跌? 「專家」係報紙收左人錢可以亂寫野,但要專家用自己錢亂買野,會唔會呢? 故自己睇投資物價格走勢、學套功夫,加上批判性思考,為投資必要步驟。   b.同意買債基再疊增,加上儲樓是讀者理財方針。至於父母可以再穩重些少,例如只吸中銀、匯豐發行的直債,少既3-4%一年,識搵既其實7%一年都有(係匯豐)。咁你話:「點解落銀行問,問唔到?」你可以參考摩根士丹利最近一份業績,當中收入有49%來自機構證券業務, 43%來自財富管理,8%來自投資管理。而財富管理的收入竟然同證券業務分庭抗禮。財富管理即係幫銀行睇產品、基金、accumulator咁咁…證券業務即係班iBanker自己炒野。咁你就知道,靠銀行就算比你問到而不知奧妙,都要比人大咬一口自己先食餅碎。   c.由於讀者及女友之借貸力有(70000/10000)*2.59*50% = 9.08百萬。加上儲蓄共1.4百萬。可以參考有些人做法,趁後生就單名買二手樓收租再偷偷租出。注意樓市升跌係估唔到,但注碼分配自己就掌握到。加上買樓是利用長時間攤還去貶抑債務作賺錢,而唔係靠估中個價去賺錢,好留意每種投資工具有不同用法。讀者如結婚加上勤儲蓄,10年內完成三宅不屬難事,上述數字已可計到。   […]

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怎幫屋企剪斷窮根? #1381

  你好諗sir﹗ 小妹翠珊,追看你文章已一年,一直同步檢視自己財富投資組合,誤意為足夠,故仍未作任何行動,故戇居居過了多年。 本人兒時家境非常窮困,記得我六、七歲時,一個鄰居因搬屋故送我家一個玩具電子琴,我父親沒有拿下,事後對我罵﹕邊有噤多錢買電芯俾你玩呀,D電芯好貴㗎﹗隨着年齡及知識增長,檢視了這次傷心經驗讓我學識了什麽是消耗品、什麽是資產。故努力工作儲錢,婚後於09年至12年間買入兩間麗港城兩房單位作收租。下述為我財務詳情,懇求諗sir給予小妹指引。   財務詳情﹕ 小妹31歲,政府高級文員,人工35000。 丈夫32歲,於私人公司做高級文員,人工27000,有雙糧。 夫婦二人以便宜之租金租住親友之閒置屋(預計其小孩十年後外國完成學業後回港會取回自住),各自雙親則各自居住公屋,沒有名額可用。 育一名六歲子、一名五歲女,兩夫婦仍要供養各自之雙親,故儲畜無幾,只得300K現金。   兩層麗港城兩房單位詳情﹕ 夫婦各自名下各一層 現每間收租16000(市價唔只) 最近同時做了轉按,各自做五成30年按揭,每層估值為700萬,利率1.9%,每層月供12800,現欠銀行一共700萬,套現80萬。 因屋苑附近多甲廈、多基建,看好未來升值潛力,故不想賣樓。   我與丈夫安穩工作了多年,使一家及倆之雙親無懮多年,能如前財爺所說﹕休養生息﹗雖然如此安穩,但明白工字不用頭,亦不想身教地做一個反面教材,以一份打工仔嘅心態教育自己下一代。故想辭職不幹,創一番真正屬於自己、可留給兒女們之事業。 因本人都只是計劃買工廈、地鋪、車位,但卻未知是否足夠資本或是否切合本人之財務需要,希望諗sir能賜予如寶石般珍貴之指引。 感激諗sir 翠珊上   ANSWER: 記億所及,此為本月唯一為未付費同學而作答之個案。讀者撰寫個人情況時有編排、亦透露了個人長大遭遇,很能讓現今父母作借鑒。細時遭遇實在很影響子女往後成長,家長努力改善自己(無論言行及財富水平)等於教好仔女,幫屋企剪斷窮根(如有)。   讀者在買樓有個好的經驗,故今次查詢主要問類近的工廈、地鋪、車位為主。惟上述三項投資物都要收取比住宅高的首期才能入手收租,對於讀者30萬現金在手情況很不配合。未計買鋪很需要做生意的經驗,只講最易入手的車位都要60萬先係深井叫有交易,莫講要係九龍買車位了。至於一盤生意,係要發掘左市場需求,行左個revenue-model出黎,先會投入人力或財力去倍大個賺幅佢,最尾成為一盤又請到人又會打稅為社會負責的生意。   不少人為左做生意而「辭職做生意」,咁做係唔正確既,除非你同筆者講你做生意係為左掩人耳目,不為賺錢作目的。筆者唔算係一個成功的生意人,不過起碼都創立左盤養得起員工又上繳「睇得下」稅款既公司。特此指出讀者做公務員的特質,剛好同生意人近乎相反。公務員諗樣野出黎,個revenue model縱有負產出都無問題,誠然「殺頭既生意都有人做、而蝕本既生意就無人肯做」,做生意要成功兼要做大,合「理」同有「利」為兩要旨。   讀者真係要變,就需將是但一間麗港城的賺幅加快按出。就當讀者找到個點子辭職開始生意,都要自己有錢洗先可定心把生意做好。不少人都是因錢唔夠要開飯要返去打工,將做到一半的生意放棄。為免此果讀者可把其一麗港城加按至七成把20%資金套出,700萬樓的20%即140萬用黎收息。用較穩定的債基去疊增,一年收12%而月可收約14000。有呢筆錢可令人更有空間去發展個人事業。債基疊增可以又試少少細金額開始,例如8月買9月收息,等人逐步驗證後才加大投入注碼。買股票都一樣,大家知筆者少叫人買股,但建議讀者反而要多試,多交託。   至於七成樓出租不合規,這是問題。讀者更是夫婦都有樓在手故行唔到一拆二,那唯有再想想有否別的辨法。又或先了解萬一被捉不合規那影響是多大先。   明白讀者對一些未試過的法門或抗拒,但「信任」及將「工作交付」,就是一個人可越活越輕鬆的主因。亦絕不要因慳錢而推卻找賢能相助的機會。想講上星期去睇樓的一個經驗,經紀話業主急賣叫價都平,筆者入到屋發現四幅牆明顯是業主自己塗油,上色不平均加上大把油滴哂落腳線,很不專業。間接令筆者覺得業主份人都幾小家,最怕同呢類人講價。問返經紀,知道單位已丟空放賣了一季。計返條數,業主為左慳萬零蚊,搞到間屋核核突突咁租賣都成唔到,你話「小家」到頭來又咪係蝕呢? 而筆者同意個人一些性格很可能在兒時已造成,故為了源頭減廢,各位父母好要注意。   另,行動力低者不適宜創業,社會給予你的工資定位就是個人成績表。

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兩樓一息助你尋回人生 #1380

諗樣兄: 小弟向來對諗樣兄言聽計從。但小弟不才,雖想一生三宅,卻又想盡控現金流,極為矛盾。先報現況如下:   背景:芳齡29,月薪$31,000,月儲$15,000,公墓員,與家人同住。 樓房: 1) 元朗市中心單幢樓,樓齡30,2014買入價220萬,近月加按至325萬,合法出租。現收租$9500。每月供款$7800,另管理費$800,共$8600。賬面現金流$900,但若計埋差餉、地租,幾乎平手。   2) 元朗市中心商用大廈,樓齡30,估價350萬。無需供,管理費$800,收租$12,000。現金流$11,200。若計埋差餉、地租,約$10,000。 雖然看來已有兩宅,但兩間樓都未做大維修,恐怕未來一兩年需要支付高昂維修費。而且兩間樓房好似升無可升,又地處元朗,未來供應大增時恐有風險。   本想利用商用樓按揭150萬行債基,但問過銀行,商用樓新造按揭只可做3-4成,且息口高。而且現金流薄弱,想趁近日樓價瘋狂,將兩間樓賣出,再行15%債基。賣曬兩間樓,應可得現金$400多萬。再行債基,幾乎月收$40,000 – $60,000,比起現有現金流強數倍。但另一方面,如果落咗車,又怕將來上唔返。 人生交叉點,希望諗Sir指點迷律。   ANSWER: 最令樓房失去價格的是低下抵押力,而不是維修。亦趁此向打算買工商廈投資的朋友提醒一下,工商廈只可按五成而息較高,加上經濟差時公司可欠租而生意可唔做,景況同住宅很不同。仲未計公職人員要進入住宅的申請程序較雜複,只上論據可夠支持住宅業權較貴有因。   已(在#1355)說過: 影響一間屋的市價: 屋的類別及間格 > 屋苑(整幢大廈/成條村之因素) > 區份位置 > 經濟大環境,是由下而上的。故最影響元朗商用大廈的因原是商廈類別,而成幢大廈的因素如維修,明白是可以好致命。不過還是請讀者先別杞人憂天,或真係將維修的章程看一次才作結論。至於元朗區份是很一般,不過假設是大埔商廈同元朗住宅比,筆者還是選元朗。因為買中一般區份不及選錯屋種類型或間格咁「致命」。   至於讀者,雖佢未透露手上現金或其等值物有多少,不過都應該是較少水平。為補此點,不妨將較差既貨換走,更可套到大舊錢去補正弱點。在早前文章亦提及如賣樓可抵十年儲蓄,不妨賣。因為十年應點都遇到一次樓市中期調整,如閣下現金水平低而人工未見可大增,那用咁條件計過哂數去賣最後一間手上既樓,仍是值得。讀者月儲15000,而十年可儲1.8百萬。那賣走元朗商廈已達20年儲蓄,而此物業只屬手上二之其一,那就值得去賣。   GOOD左350萬返黎,不妨靜收息去等待「老婆」既出現。老婆可以提供「人頭」比佢九成再上會買住宅。到時用50萬做首萬買樓而淨低300萬收息,成「兩樓一息」格局很平衡。而此格局亦能配合到第三間樓之出現,又或行海外樓條路為日後可能要離開香港鋪路亦可,最終達成將財富與個人名義分割,用信託將資本永久咁存續下去,達成家族永富。   明白讀者連兩樓一息這Pre-stage都未去到,講什麼永富簡直九唔搭八。總言之賣走商廈好好運用350萬,搵個「人頭」返黎上會免稅,又或等到無辣招去買樓,再或選間400萬之下既樓間開做劏房,賺幅令有些人是笑着咁去比DSD(15%/雙倍印花稅)。收息都係悶方法,有錢用直債、無錢用債基。唔貪心10-12%,有心博或小注20-25%/年都有法。   看下圖展示一份瑞銀私人銀行的proposal,見此高息方法根本存在,連跌幾多先call margin都計埋比你睇。只不過私人銀行要你落單買1000萬先有心機同你傾什麼槓桿,而筆者的課程就收費咁話比你知怎在零售銀行都做到,同埋最重要係點避開銀行中人常用的「食水深」招數。因為你叫得人又借又買咁煩,生客肯定要用些方法去提高你收費,或令你行多些冤枉路,才能抵銀行成本。 那讀者300萬投入債基再疊增都收成$30000/月至$50000/月。收住呢個息等機會買樓令情況佔上風。至於你話再遇金融海嘯債基一定會跌到「眼癱癱」…筆者只好根據2008年海嘯情況同你講一眾債基最深年跌約30%而今日個價已高過2008年有突。而很多大籃籌如匯豐(0005)? 計埋近月升勢都只升到$75。比當年的$140仲欠一半。至於一些電訊盈科同中國石油,筆者都唔想拎出黎提,你自己諗諗。當然明白一百個入股市梗有1個嬴錢、但作為一個負責任的網上撰文者,鼓吹股市易買易贏實在不宣。  

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加息真正推倒樓價的時候 #1379

坊間報章說加息會推低香港樓價,又或息魔殺到云云。見上圖籃色部份顯示香港12個月HIBOR,你或可示為做1年定期之息率。香港定期息在1982年有聯繫匯率後與美國息口掛勾,較近期之加息潮有95-97年、05-07年,恰巧兩次都遇上香港樓市上升週期。所以話美國加息香港樓會跌,媒體講左幾年講到都無人再信。   當然萬「物」皆受地心吸力所引,樓價都一樣。真正壞影響樓價跌的,為實質利率高企的時候。見上圖的紅線於99年至02年數值高企,2009年數字都師作上升,均為香港樓價向下調整之時。實質利率 = 利率 – 通賬。由於1999年-2003年香港有通賬,2000年試過通賬率為-3.8%,在2000年尾之12個月HIBOR為6.09%之下,2000年實質利率 = 6.09%-(-3.8%) = 9.89%。近年如2015年,通賬為2.5%而12個月HIBOR為0.85%,2015年實質利率 = 0.85% – 2.5% = -1.65%。君見實質利率之數值更能解釋樓市,看美國在2015年始加息,香港樓價不跌反大升,一年之升幅更達20%,單靠名義息率解釋不到樓市走勢。   實質利率升即表示高定期息率加上通縮,在眾人認為「而家唔買日後會更平」,加上放定期都有幾厘息收之情況下,要人投資確實難。未來2-3年,如美國加息遇上香港通賬,則樓市下跌機會不大。這好比銀行定期息高而外間物價受經濟向好大升,此情下大眾投資情緒不受影響。要銀行利率大升而通賬再跌或保持現水平下,樓價才有向下走之可能。此情能否出現,就要睇美國能否狠心在經濟疲弱之情下大幅加息,例如美國利率加至3-4%而香港通賬率跌至貼近0,這才有望把樓價壓下去。惟現時美國只把息加到近1%,能否在未來1年內把息口再上調至3%,成事機率很細。再次留意,如美國加息而通賬同時上升, 這影響不了樓價,要在高利率水平遇上物價急插,99至2002之情才會再現。

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缺乏資金的80後個案 #1378

諗sir: 你好﹗ 我是dv42收息101學生,上課後對債基疊層方案印象頗深,惟現處一個「買唔買多一間」關口,打算年尾前報讀買樓003課程,但現在心急想先問問你的意見。   本人年屆32歲,剛升職月入穩定67k。太太30歲,收入穩定47k,合共可月儲40k。現有一聯名住宅物業長期自住,兩年前買入5.95m,現估值6.5m,按揭尚餘4.3m,月供17k,剛過罰息期。有現金大概40萬。 40萬儲蓄大部份會用作高流動性投資(打算年尾前儲夠50萬行債基疊增方案賺10+% 息),預留不時之需。由於打算未來有小朋友之後太太轉兼職,收入會少15k,我想在他仍有現時收入之時,將現時單位轉到他名下,空出我的人頭將來再買一間樓,否則將來他過不到壓力測試 。 有追開你的專欄,亦認同以我們的月入應主打儲樓,但手頭現金不多,現考慮以下舉動: 1)    轉按,用按保低估單位至6m (按揭轉介公司認為可以做到)借足八成480萬,套現金大概480-430=50萬,扣除洗費5萬多(律師費7k、印花稅45k、保費加入按揭借款拖長還),應有45萬左右套出。我們打算用按保上九成會買4m左右單位,首選屯門區樓再自行放租。 以我們的借貸力(67k+47k)*50%/10000*2.59=14.76m,現用了29%,再買這一間樓後亦只用了54%,和70%的安全線仍有一段距離,應算穩陣,但資金上會比較緊張。同時,400萬上下的選擇很少,希望能有30年樓齡以下的選擇,而恐怕再等選擇只會更少。是否應儘早在可用按保按高成數時入市,確保有兩間樓在手? 又會否怕樓齡太高,日後易手會有困難?   2)    轉按加按保計劃,按足八成套現金50萬,加上原有儲蓄40萬放到債基疊增收10+%息。這樣,一年內收的息應彌補了按保的60k費用,再靜待時機及儲更多資金買4m以上的樓收租 (按保計劃按八成)。但到時太太很可能已轉part time,要把現樓轉在我名下,亦要我擔保他才可過壓力測試。在升市下,此選擇會否比選擇(1) 好?   3)    暫不轉按,亦不轉名,省回按保大概60k保險費,在儲足50萬之後用債基疊增方案慢慢收息靜待再買一間收租樓的時機(我的按揭正是在疊增方案的目標銀行做,已有相關戶口,根據上堂所學,50萬應該夠做)。 麻煩指點﹗希望我們有機會在四十歲前達到「一生三宅」的目標。 缺乏資金的80後上   answer: 之前唔儲錢、太太又想轉PART-TIME、又想將間樓轉去老婆名而部署自己再買而慳稅,世界上沒三全其美既事,怪就怪夫婦月入過十萬而儲蓄只四十萬,咁情況真係唔識講。現時難題在於夫婦有聯名樓一間,究竟轉比老公單名揸定係老婆單名揸着數? 老婆下年做part time收入大減,下年將間樓飛比老婆,佢一個人食唔起要老公擔保,就影響了老公再買第二間樓時之能力。   其實學員睇筆者免費文章,意識到聯名轉單名有着數,大概就是前兩天經濟日報講的「自製首置避稅」此做法。亦即筆者講的一拆二。不過筆者係2012年尾有了BSD之後一季(2013年)就開始寫文可以用「一拆二」方法拆解。到2017連報紙都識講,咁真係政府會取消近親轉讓用返第一標準打稅這條路。 當然2017睇埋報紙幅圖,敢講仍然唔夠「搵食」。睇返讀者既case真要實行之時,有更多考慮點要學:    轉比老公,那就肯定再買樓是老婆已轉part time,借貸力大減難借錢。基於夫婦莫財而老婆借貸力快消減之原則下,快按盡而轉比老婆應是較好的。不過老婆一個人人工又唔夠借,加老公做擔保又會影響佢再買第二間樓之部署,故「借貸力由無變有之法」是報紙無講,會計師要收錢先肯幫你做,而你識左就等於可合規幫自己借多d錢之步驟 聯名拆一半比老婆,在上圖只交待是「轉讓」。不過轉讓可以用賣、送、換進行,那一種比較好? 如用賣,是否真的將賣價set低就可咁天真避哂從價印花稅? 如有人拆左一半比家人後,自己要即買樓。即係因為想買,所以先諗返轉頭要拆既個案。拆左出黎那個舊樓未甩、而新樓又要買既時間,點騎住兩間樓去申請按揭及免15%稅?   至於讀者,依據他們財力,還是等等唔好勉強今年買樓。至於保險費可問銀行加借,當然同意借都是支出,但他們不見有條件可省下此等費用。總之按盡同之後比心機儲錢,就要他們在未來一年先要調理的地方。搞好轉名同埋用買樓003之法,為老婆準備借貸力由零變有,可幫助日後儲樓之事。更何況老婆之後做part time,若加埋一些借貸力之變大法則,其實可做part time而不失借貸力都唔奇。   若有90萬在手可行收息101的債基疊增之法,一個月收9k-10k,加埋自己月儲4萬,應該兩年後又可以多一百萬在手了。總之讀者未學好儲錢之前,買第三間樓是多餘,第二間樓都唔使勉強。儲蓄是理財之基本,體現了理財之執行力及態度。

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真。夾心階段。香港人理財個案 #1377

諗SIR:   你好!剛上完收息103. 發覺自己完全不懂理財. 本人現時情況如下:   43歳, 單身女子, 現於友人地方獨居, 租金$4000. 母現與患病弟(不能工作)同住公屋. 弟正與妻子及子(約4歳)申請公屋.   本人財政狀況: 月薪$43000, 個人開支每月$10000, 給母上$4000, 保險20年都無變過, 現月供$1000. 每月大概儲$25000. 積蓄約$1M, 現放高息戶口. 最近借9成在深水埗買了一樓齡40年之屋, $3.48M, 間3間套房, 每月收租約$18000. 打算之後報稅.   現時不知道下一步應如何去行!感到迷茫!請賜教!不勝感激! 土瓜灣 駿豪居,樓齡 8年實:453呎 售:658萬 [查看]   ANSWER: 將九成上會樓出租違反銀行與客戶只准自住的協約,需了解懲罰有幾嚴重才小心去做。至於報足稅幾時都係正確既,不過如稅局問起出租萬八之證明,而業主將租約發比稅局備存,他日銀行追究就幾可肯定業主知單位是租出兼收錢的事實,點去整理讀者自決。   點都好,有間現金流產出率達(18000-310/259*10000) / 348k = 72000/348000 = 20%。你無睇錯,係放入34萬8就月月收$7000,這就是點解咁多人學搞劏房之原因,又或者是讀者明知有危險都去踩界之因。當然之前做些功夫或可在出事時更易settle,即係人搞你搞,你未必知道人地落水之前做左幾重保障功夫。劏房的租客不一定是低收入人仕,一些租客是原本同阿媽住,但由於阿媽細屋換大要比好貴印花稅,那為求加大屋企空間唯有在父母家附近租間劏房,當做「家的伸延」。另一類新客是雙非爸媽,即早年衝落香港生仔的大陸人,而家仔女大左要讀小學,父或母要係香港平平地找個落腳點,劏房是好選擇。 開揚海景靚裝, 業主盤免佣, 11校網, 1分鐘到地鐵站實:386呎 售:688萬 [查看]   可見一些劏房戶都是拜政府政策之衍生出來,加上亦有些是「真。窮人」,要起樓塞哂批人入屋而取締住宅式劏房不易。頂多是工廈唔好亂改,住宅就拖住唔好大搞,這是暫觀察到的官式態度。同意讀者幫到佢既屋企人唔多,自由又單打獨鬥,佢唔搵些劏房幫幫手,情況難搞。係香港窮人唔慘最苦就是薄有工資的人,稅打足而福利無,讀者就是呢類。當然你可以話佢細路有拎政府福利,咁去計就是細路受蔭家姐受吧!   園景山景,極高,自讓免佣,包差餉管理費實:452呎 售:638萬 [查看] 保險估計可用同BUDGET做齊最緊要買的三種保險當中之二,這在收息101課已交待。至於淨錢主打收息,除非母親無樓又唔住公屋肯出名比佢再九成上會,整多次20%收租樓。1M儲蓄不妨行穩陣的套餐E,貪其跌4成先會觸發CALL LOAN而投資物本身年波幅不過10%,就當2008年金融海嘯,年跌也只到32%。換言之,2008年都仲未CALL到LOAN。當然有些進取的行套餐B收20%一年,不過觸發CALL LOAN會早一黠,約跌20%就要補水。係讀者理財容錯率低之下,將100萬投入E收12-15%年息,收3年揸多40-50萬係手,再等等時機入埋下一間樓就起碼令退休有保障。到時債基收既息可津貼自己租靚樓改善埋居租環境,望48歲兩樓在手再租新樓住,手執百餘萬現金。

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鍍金換真金,銀行唔使執 #1376

致諗SIR,   諗SIR你好,剛修讀完你的收息課程,想增加更多被動收入,以下是小弟財政狀況,希望諗SIR比D建議:   背景: 兩夫婦都36歲,沒有小朋友,扣除MPF合共每月收入50K, 現10K租住粉嶺火車站附近私人屋苑(因方便上班)   資產: 1.物業3個 (2個香港,1個泰國)  a.怡心園中層2房-收租12,000/月 (2014年買入價160萬,本年6月時轉按260萬 (還銀行80萬+加按180萬,月供9,200)  b.太湖花園極低層2房-收租10,500/月 (2016年買入價325萬連租約買入,欠銀行150萬左右,月供6,200)  c.泰國曼谷市區1房-收租約4,400港元  (2017年頭110萬港幣買入,FULL PAID) 2.其他: 股票及IBOND等約10萬,國內銀行人民幣國債20萬 (年收息5%,2018年到期) 3.現金: 剛轉按借了180萬出來,共有230萬左右現金在手   支出: 1.供樓連差響管理雜費: (9200+6200+2600=18,000) 租樓10K 夫婦個人及家庭日常開支合共 (10,000) 家用及保險 (11,000) 園景山景,極高,自讓免佣,包差餉管理費實:452呎 售:638萬 [查看]   問題: 1.剛上完收息班希望買債基增加被動收入,按現時財務狀況,諗SIR建議用多少資金買債基? 及什麼風險程度的債基? 2.已經沒有人頭在香港再買物業,是否應該再在海外投資物業? 3.怡心園物業是否應該賣走? 再買入粉嶺單位自住?   Thanks。學生上   ANSWER: 看讀者情況,即係每月近乎無錢儲。有此因源於讀者將怡心園加按,增加了供樓支出$9200。筆者認為此舉值得,基本上讀者要突圍,靠借就是成功原因。你可能話借錢梗要還,槓桿有風險,諗sir你咪再叫人左借右借。我們先看看讀者太湖花園市值現在約350萬而只欠150萬,樓價跌50%佢都未負資產。怡心園市值應都在400萬附近,現只借了260萬。換言之樓市跌4-5成讀者都未入肉。投資令人傾家蕩產多因為「過份投資」,而不是做槓桿就會出事。一個現金100萬既人自己唔做槓桿去買仙股,都可以出事。所以看波幅,及了解到自己銀包有幾厚,才是加大持貨力,變相令羸面上升之道。   手上230萬資金,建議分三注,用堂上所授的方法看時機分段入市。一般你去金融機構做債基佢都唔會同你講咩分段,總之早買早收息,最緊要你一次過買哂,三個月之後又turn多浸,咁就係好客。如果可以,幫手買多份保險就送兩款金擺設比你,希望用鍍金換真金,銀行唔使執。可惜近年銀行請了一大批sales去賣產品,賣唔緊要最慘係輸錢,搞到而家只淨得一些消息唔靈通加上沒判斷力既人先至叫銀行幫佢手理財。在筆者看法,銀行最應該重回佢基本業務,就係借錢比人。明白到近呢幾年息口走低,借錢無肉食,於是就想出了賣產品去填補息差收入空缺。這可算是起首選錯了嗆,現在恨錯難返。聽說現在後生仔而又有能力的,都不想加入銀行。嫌工時長又要跑數,加上埋沒良心咁sell客,真係唔係人人做到。   土瓜灣 駿豪居,樓齡 8年實:453呎 售:658萬 [查看] 外地樓不排除有好野,但先講香港的法治好,稅低,資金進出容易,幣值掛大船,已是世界性投資勝地。你話香港印花稅重,但內地的可高至買價一半。英國有很高的遺產稅,而澳洲對存款又有徵稅。泰國唔比索羅斯入境,恨就在於佢當年令泰銖大幅眨值。加上近年REITs盛行,例如有隻REITs(下圖)本身派6.5%,加槓桿70%,融資成本2.6%,年回報成為(100*6.5%)+(100*70%*6.5%-100*70%*2.6%)/100 = 6.5+(4.55-1.82)/100 […]

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為何投資多年總是不賺錢(20%債基解說版) #1375

前排收到收息班同學在普通零售銀行執行了一轉債基之後,再想問由他私人銀行的推薦是否合適? 打算再買100萬美元。先感謝讀者對堂上習得的方法抱有信心,亦想在初試甜頭後再在瑞信加碼,本文看看讀者從那方得到的建議書如何? —————————– 諗sir! 你好!我是你的學生,編號7070, 之前已上堂,已在分行購入A餐及B餐債基,現在另一投行客戶經理建議本人買入附頁5隻組合,(估計用100萬美元), 想請教一下諗sir,投行的推薦,是否值得投資!本人打算做三倍貢桿!感激回覆! ——————————— 園景山景,極高,自讓免佣,包差餉管理費實:452呎 售:638萬 [查看]   看下圖(二),你見到年收20%確真有此事,不是筆者杜撰。當然筆者寫blog至今已5年,不少銀行中人已過目。佢地當然識「幫你」做到20%,而又達成佢收高佣而高波幅之目的。「點解高波幅是銀行中心之目的」?原因是高波幅基金容易令客戶獲得盈利,從而更易令客易賣貨套現,然後得到下次買貨的機會(即再賺佣)。「那高波幅基金如向下行,不是會更易輸錢嗎?」是的,不過輸的是客戶既錢,那又與銀行何關? 記住,緊張你的錢只有你自己。筆者唔賣野只辦學,令同學獲得完全不同之效果。你為左咖啡同免費理財意見而走入銀行,輸保證很大,賺基本上只有銀行。 開揚海景靚裝, 業主盤免佣, 11校網, 1分鐘到地鐵站實:386呎 售:688萬 [查看] 你話你睇書學,只好說一些心法既野如上段波幅之陷井,會有書教咩? 外國英文書或者都有D野學,始終外地作者淨靠收版稅都可維生,而香港呢個model行唔到。而只得上面一招係唔夠「搵食」。銀行今時確實請唔到精英,但升左上去個班老細唔係蠢人。至少用人工計,多你一倍唔出奇。那用你個腦同個班叻人係佢地專精範疇鬥,你話會…   筆者工作,是幫同學客觀道出點做槓桿,究竟追保證金之觸發點多少? 及利用那一種的債基,會在收息及波幅之中取得平衡。見上圖如你做低些槓桿可收9.4%而跌39.4%會觸發MARGIN要補錢。做到最盡槓桿收21.25%年息而跌2.44%就要補。當然在此之間可更用功夫調較。當然另一個調整,就要看下圖去選擇所入手之債基:   該客戶經理比左5隻債基(上圖)而我們討論兩隻。本文內容不構成投資意見,更為了讀者選取兩隻最不應選擇的債基黎講。大中華基金唔槓都派8.73%,筆者有諗過連佢名都唔遮直接比哂全名你睇。不過考慮到有些自信心爆棚既民眾專愛找一些hidden既資料公開,為左加大呢批人係搵到答案之後既滿足感然後購買,筆者還是將呢隻風險大的投資物隱名。至於中華高收益債基為何不適合? 見下圖,此基金只買了132條債。比合適的水平差很遠,亦做不到風險分散的效果。   至於另一隻M&G浮息,香港零售行無得賣。而為何銀行中人為何比呢隻你? 其實都有佢部署。但跳過而說些易明的,你見下圖佢基金的現金水平,高達21.9%,有60%既錢就買B及BB grade債。你自己諗下啦… 筆者敢講,呢D野全香港唔係咁多人會話比你聽。至於你係書展七折咁買個D新出既理財書,什麼債券與股票又債券基金的比較…其實佢用幅圖係邊個Website CAP我都見過。一些未在行內從事過既人選取的方法與角度,是否深入而令你獲益? 留比看倌自決。淨係呢篇未講到入肉既文章,不少比筆者更資深的舊老闆,唔係唔識寫而係唔肯寫。畢竟在銀行努力而家爬到高位,每個月收個十零萬就當掩口費啦。大家都有兒有女,明白。體諒。 土瓜灣 駿豪居,樓齡 8年實:453呎 售:658萬 [查看]   銀行永遠都係咁,最鐘意出幅年效圖(上圖)比你知道佢一年升幾多。呢d圖個客最受落,但萬一遇上跌市知呢d係無用。當然有咁既客就有咁既sales,主因都係個客睇完呢d圖就更有機會買,所以要整。買隻基金唔係睇上圖幾條棒棒去決定的。香港人已被訓練到鐘意睇住個價而決定出入,從而只要令個價升跌,就可令金融機構有生意。其實要嬴錢唔係捉對價去買,而是先做好資產分佈。這亦是不少人投資極都輸多贏少,在於比免費資訊你既人最尾都係想導你買賣。而此概念不限於買基金、其實股票、外幣、樓都係類近情況。 *註: 瑞信(Credit Sussie)為私人銀行  

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政府政策引發車位爆炒點 #1374

政府的房屋政策附了扭曲住宅市場,現時更扭轉車位市場。政府近年搶地起樓,引申出不少用作出租的政府官地被收回,引致爛地車位不足。加上政府上月把美利道政府大樓出售,中區車位炒到萬三蚊月租。 圖: 大批市民排隊買政府停車場月票(明報)   運房局數字顯示,政府豁下停車場的私家車及客貨車泊位,由2012年底的6820個,減至2016年近5200個,減幅超兩成;政府停車場平均使用率亦由2012年底的42%增至71%。   荃灣區議員羅少傑按示:「荃灣收番嚟起樓嘅地,起好後只需要符合城規會停車位數目最低門檻,根本就冇諗到荃灣其實好多區外嘅人會嚟,咁少車位係唔會夠!」批評政府將「爛地場」及多層停車場等土地收回建屋後,未有相應政策增加足夠泊車位。   [email protected]/5/17: 中環私家車泊車位供不應求,部分停車場租金過去6年來已加價30至60%。自美利道停車場上月底停用後,區內車位再驟減近400個,有鄰近停車場即時加租近一倍,車位每月租金升至天價的13,000元,等如一個小型住宅單位租金。   由於規劃處修例,現時新樓提供的停車場位置,將被計入地積比率。換言之,估計發展商會盡量避免起車位,只勉強附合地契要求便可。另外新樓提供之車位數目為: (#通用泊車標準)*單位間隔因子*地積比率因子*地點遠近調整比率   #通用泊車標準為按比例每6至9個單位闢設1個泊車位 *地積比率: 例如3000平方米的土地,如樓宇建成後總建成面積(住宅加車位面積)為9000平方米,地積比率為3.0   下表部份節錄運房區的資料 通用泊車標準 (GPS) 通用泊車標準 (GPS) 按比例每6至9個單位 闢設1個泊車位 需求調整比率(R1) 單位總樓面面積 ≤40平方米 0.4 需求調整比率(R1) 40<單位總樓面面積 ≤70平方米 0.7 需求調整比率(R1) 70<單位總樓面面積 ≤100平方米 2.1 需求調整比率(R1) 100<單位總樓面面積 ≤130平方米 5.5 地點遠近調整比率(R2) 在火車站500米半徑範圍內[見註釋(4)] 0.75 地點遠近調整比率(R2) 在火車站500米半徑範圍外[見註釋(4)] 1.0 發展密度調整比率 (R3) 0.00<住用地積比率≤1.00 1.30 發展密度調整比率 (R3) 1.00<住用地積比率≤2.00 1.10 […]

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上進人仕理財方略 #1373

諗sir你好! 小弟是一名現年32歲的庸才,才剛剛消費了一筆錢踏進了人生的另一個階段。 本人已拜讀諗sir跟龔sir的著作,希望早日與太太達到財務自由,擁有3個單位,所以在此求教。   入息開支狀況 本人(32歲) –         入息:$48,100(已扣MPF),應該在7-8月有4-6%的加幅 –         專業人士 –         租樓:$11,200 –         支出:$21,300(包保險及家用) –         月供股票:$7,500 –         每月Saving:$8,100 –         名下有一物業   太太(33歲) –         入息:23,000(已扣MPF) –         公務員 –         支出:$11,000(包保險及家用) –         月供股票:$5,000 –         每月Saving:$6,100 –         名下沒有物業   兩人總資產     中西區11號校網一38年樓齡單幢一房物業(可開兩房)(或兩間套房 ) ,用自己名於 2014 年底買入(認為買貴了少許),每月供款$11,900 ,管理費$684,剛轉按,現銀行估價534萬,現$14,800 租出,尚欠318萬。(註:當中跟家人借$400,000買,暫不用還,不過也希望末來3-5年還清以作他們退休用)     現金(包含小量外幣):$858,000     超長年期投資相連保單:$187,000(年少無知時買入,主要是美國Biotech/High Div Fund)     港幣計價港股基金:HK$170,000     港幣計價高息股基金:HK$195,000 (年度化股息率:4.5%,每月派息)     港幣計價債基:HK$294,000(年度化股息率: 5.5 %,每月派息)     I-Bond: HK$110,000 […]

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