2017樓市走勢(上) #1283

自從2014年有了滬港通與2016年有深港通之後,香港股市與樓市有了新玩法。往後研究香港樓市不只能集中看香港本身供應量與什麼剛性需求,香港亦會正式告別自由市場,變成內地市況一樣更受中國政策主導。   香港一向是福地,擁有深水港加上幾面受山屏閉的工作環境。就當打風要返九龍趕工,風險要比在其他國家低很多。英國人就是看中呢個特質,先要香港九龍,及後增割新界成為複地。香港在戰時收納了不少上海人、戰後內地有大饑荒,又收容了一納有能力逃至香港的人,實力快速增強。至九七年回歸前香港盛放就如煙花爆發,舉世矚目! 沙士之後又遇上自由行經濟快速復原。時至2017筆者有感,大家將見證煙花上演的最後一幕,經濟將有最後之爆發然後落幕。   看倌如何趁機賺錢再將成果保存在海外至為重要,最起碼都要係「呢浸」搵到下錢,留在香港做一個平民。筆者明白這般說法,背叛了我的香港,將父親早年為港打併之努力付之一炬。惟對主導香港事務的政權能否改制及能否長時維持平衡一事覺悲觀,及早將家人及資產妥善寄於海外為上上之策。   2013年2月28日 – 海航集團向海南省慈航公益基金會捐贈20%的海航集團股權,基金會亦成為海航集團的單一大股東。慈航基金方便收納各界捐款,再用各種名義將內地資金透過好人好事發放世界各地。海航集團亦可利用子公司在港買資產,成功將人幣換做美金,令國內不少人仕獲益。有了股市亙通,富豪更易上下其手,買埋香港證券行更保證成條路都係自己人,產業鏈已型成而靠其搵食者眾。   就講海航集團,滬港兩邊都擁有不少公司。海航工會及創辦團隊為一致行動人士的海南慈航公益基金會,經其控制七成股權的海南交管控股公司,掌管海航集團股權。海航集團底下,更控制內地7家A股公司,例如600221.SH 海南航空,而海南航空又擁有香港航空。海航同時在港控股3家上市公司,包括海航實業(0521)、香港國際建投(0687)及航基股份(0357)。   近一年香港地皮被中資集團搶高所得,海航是其中之一。不少香港地鋪亦經買手收納到中資手下,除了海航亦見其他手影。內地集團搶高香港地皮不是以數億而計,出價乃是高其他發展商20-30%的近百億。敢講此等出價,足證投地不是為賣樓而是另有所為。若你以賣樓盈利為依歸,第一次「做左傻仔」出高溢價,第二次都唔會將錢花得輕便。更何況其他地產商的出價,比幾千萬搵個商業間諜查下就知。過份高價投入不是冒失所為,亦絕不是內地人唔識做生意而引致。未來1-2年,香港人將享受聯繫匯率加上資金便利所帶黎的高溢價,令土地價呎不尋常升高,進而引致附近區份樓價暴升。各位見上星期南區完成賣地後同區業主封盤,皆因投地成本達兩萬餘/呎,新樓起成賣三萬一呎開外絕不出奇,而筆者估計此情況將在某些區份在港擴散。 明天文章筆者將從未來政府賣地講講邊區樓市將看俏,及數據化為2017年的樓市作出怎樣預期。。

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做15K月入收租佬 #1282

諗SIR, 您好! 不好意思, 本人最近才發現homebloggerhk,但發現學識了不少知識。 本人現在月入只有一萬五千元,而儲蓄大約只得二十萬元,沒有任何投資經驗, 每月只能儲蓄三千元。但年紀也快將四十了,現跟親人共有一間物業,尚有十年需供款,現市值大約五百萬元。 雖然很想購買物業,但現在樓價高企,我這樣低收入,根本沒有能力購買, 請問可否指導一下,我應怎樣才能增值財富呢? 很希望能積累多一點,用作日後有時機時才購入物業。 可否提供寶貴意見給我。 謝謝。 低收入人仕上     ANSWER: 自己搵唔到錢,唯有邀請更有才幹既人幫你搵錢。此事看似很虛幻,但低學歷者透過銀行借貸去持有物業,再用此要脅較高收入人仕交租當自己儲錢,唔係無可能。要做狐假虎威故事內的狐狸,讀者必要審視現在樓房供淨多少,假設現市值500萬樓供淨100萬,意味讀者最盡可按爆八成得300萬現金。至少同家人對拆仍有150萬。   由於讀者稱樓只供淨十年,加上年達四十,估計手上樓房已持有過十多年,相信賺幅不少,根據當年低價買讀者而家供淨一百萬絕不為奇。實際上可能仲少。   一反眾人之態,讀者是現金水平可能仲比借貸力強。讀者擁0.75*259萬 = 205萬借貸力,用掉了估計一半。加按得錢後應會全用盡。故買第二房前估計型態是現金多而借貸力少。這可靠搵直屬親屬做擔保去補償借貸力,或只將原本間樓按至5成轉出租用途,利用租約作第二入息證明,增強借貸力總額。上述同時假設讀者無任何私人貸款或卡數。   由於身家少及人工低,唔怕借盡一點。或把新買樓劏套房收極高點回報都是可考慮手段,反正讀者無野好輸。假設讀者搵到兄弟擔保,就當佢人工4萬而供緊1萬蚊既樓,讀者可叫兄弟將佢層樓轉按再拉長黎還,有現金回贈之餘又可降低每月供款金融,令擔保人更有空間助兄弟買樓。另外由於讀者本身已有樓,如果再買又唔想付15%高印花稅,需用父母或一個無樓既親人單名買,而擔保人可兄弟齊做。或者現時先加按套錢,博政府取消15%高印花稅後才入市亦妥當。

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又窮又煩惱的香港人 #1281

  我敬佩的諗 sir, 上次老公上完堂忘記問諗 sir,我們的居屋供完但未補地價的,怎樣或去那裡可以「加按」呢?   老公月入$45000, 我們手上只有$55萬, 每年可儲$14萬, 每月可用$15000供樓, 怎樣可以買樓出租呢? 很煩惱! 一直解決不到首期不足的問題!   儲兩年錢,都只多了約$30萬!兩年後樓價不知會平穩,下跌還是上升?   因為6歲女兒要上小學,我們不會搬或換樓, 也因為換私樓又要花一筆錢,所以我們沒有考慮換私樓。   我們供滿的居屋時值$500萬,但又不可以「加按」!很煩惱!   請問我們怎麼可以買樓收租,供15-18年,65歲時有一層樓收租作穩定收入呢?謝謝諗sir。 又窮又煩惱的譚太   ANSWER: 屋企小左一個人做野,令家庭收入只45K,與較低工資的夫婦各搵22K實無異。 不早洞悉居屋唔可加按的缺點,將錢供入一件較低流通性同唔可加按的資產,究竟今時情況是否不能在早年預判及作出避免?   筆者職責是要準確說出問題所在,而同學自己考慮是否作出改善,而唔係一咪說些客套說話。另外筆者教室唔係許願池,若果學生既投入是米,筆者頂多幫你煮煲靚飯。但如果要點石成金式的效果,我諗要等自己「瓜左」升埋仙先幫到各位。而家讀者wish list有:「用15年供哂間樓而又可透此獲得足夠收入退休,係佢咁既牌面下究竟攪唔攪到?」即管勉力試試。   而家讀者每月洗緊幾錢? 佢45k月內而一年儲到14萬,即每月支出為(45k*12 – 140k)/12 = 33k。若果佢想65歲時有33k被動收入,假設當時樓房租務回報率有4%,需要之樓房市值為33k*12/0.04 = 990萬。   一間990萬既樓,用18年供完,假設全期息低至2%,仲有人幫佢十成上會,起始月供金額為$38115。有呢個數,讀者自可scale up或者down自己既目標。當然以佢既情況,scale down買間450萬既樓,退休後希望每月收番16000,而由而家開始月供$19000供15年,咁會實際d…   問題係: 月供個萬九蚊點黎? 諗sir比?   咁阿譚太就要諗下阿女返小學之後,自己能否產出收入。除非老公武功強如呂布,否則打工一份糧就無可能滿足咁多wish。其實500萬樓只消100萬首期,計埋有比首期上會,買家只需供400/259*10000 = $15400/月,間樓同收租大致可相抵。而家有55萬既譚太,儲多兩年錢加上將55萬投入只收8-10%年息之穩當債基,兩年後擁100萬淨資金是可以的。   當然只付兩成首期買樓,買家必先是「無樓之人」。如譚太間居屋是聯名,必先將是但一人除名。但如老婆揸居屋而老公被除出黎,老公又是否願意呢? 本來若住在私樓,大可將樓加按一半比老公有錢揸手後甩名,但正因居屋業主享受了買樓唔使比地價既因,註定要受居屋不能加按既果,諗sir都無辦法可以改變。所以閣下如人工將不會大升,諗清楚接受慳返地價而放棄日後發圍的機會,長住居屋是可以的。   […]

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未婚已有兩間樓的爸爸 #1280

諗Sir 你好 最近小弟才在Facebook留意到你的blog,對你的理財智慧感到興趣,並打算報讀收息101課程,讓手頭上的現金增值。資產/負債如下:      小弟與女朋友每月收入各22000+40000年花紅及23000,不是高薪一族     現有股票+現金總值約60萬     各自名下有一層樓:小弟在2013年12月以225萬買入一開放式單位自住(當年付3.5成首期),2015年12月以升值至296萬轉按6成套現,還舊銀行按揭後套現37萬現金,在2016年6月用女朋友名字以9成按揭買了另一個249萬的單位偷雞收租中,收租8800/月(不過租約冇打厘印),現在單位升值至323萬(根據網上銀行估價)。 小弟很想財務自由,相信暫時再冇可能買第三層(是嗎?),所以只想將現持有有現金大幅增值,諗Sir的專欄有很多債基建議,可收年息20厘左右或更高,小弟十分感興趣但對債基0智識,亦有不愉快的買基金經歷。諗Sir可否指點一下小弟與女友仍否有借貸力再買樓或只能以債基讓現金大幅升值?如何在坊間買到諗Sir所指的債基? 十分感謝諗Sir 的意見 鄭先生   ANSWER: 世上無免費既午餐,呢句已經講到爛哂! 浪費你閱覽時間請原諒。另外同意讀者只係對筆者理財論點有興趣,不過估計佢應無點花時間好似其他同學咁爬文。就好似借貸力計算,讀者與未婚妻收入共62K總借貸力為8.02百萬。現在借貸不多於225*65%+249*90% = 371萬。上述知識只多爬文自可免費得知,若為此發問有感浪費了讀者寶貴時間,真不好意思。   能否再買樓? 在借貸力方面佢地是原來係可再買的。因借貸力用剩了802-371 = 431萬。另自住樓有條件轉作出租用途,其租值可增大個人借貸力,令入手第三間樓更容易。那要考慮的是,用咩文件去說服銀行我呢間樓其實係自住緊,同時屬結欠不超市價5成的樓房,亦有租客交緊租呢?   當然更關鍵是讀者男女兩人已有一樓,理論上再買一間是但一個揸手都要比15%超貴印花稅,究竟係咪將樓轉比父母揸手可以慳稅? 定係用公司HOLD有出路? 如是轉名,首先係點轉? 送比老豆? 賣比老豆? 換比老豆? 送買換各有特點,這就是買樓003起始討論的話題。   偷偷地租出去而享受低首期去控有租客的好處,有兩個情況。一是夠膽就做未比人發現。二是想清楚已作出預計就當被發現都有彎轉。究竟讀者屬那一情況? 留意文件大多不可補做,例如你比人踢爆左先補做租約,有機會被證明到行使假文件,直送荔枝角收押所過夜。留意樓房或投資物買賣都有傭金成本,「落棋」前應考慮好往後兩步,免得行錯返唔到轉頭。   至於23000花紅能否計作核實收入提供借貸力? 亦是另一要點。故讀者有樓兩間一心諗將樓擺埋一邊學收息,其實於樓方面仍有地方可再精進。   至於債基,唔可以令資產大幅升值,頂多收十幾廿厘利息,因用債投資意味有本收回,用股票投資就沒,更可以比大股東用人頭夾死,詳見過去星期一筆者在MoneyTalk video節目聯同聶sir為大家作之解說。所以要發達可以用股票,筆者自己喜愛穩穩陣陣每月有cash收的方法。 https://www.facebook.com/moneytalkhk/   昨晚完成收息101(DV39)的首課,三月班DV40亦在昨天完成收生。已在第一堂解釋了收高息之法,而第二堂主力授予同學選擇直債及債基之竅門,亦會提點坊間銷售人員究竟點賣投資產物去食水,包括銀行、保險、IFA之方法,為的就是令避免在投資上遇到不快經歷。你攪得清銷售人員係因咩原因去推介面前呢隻產品比你,你自然能從容應對、及能靠自己作出適當選擇。客戶認為銷售人員會從自己利益點出發去作出推介,只屬一廂情願。呢D以客為尊既事只係落電視廣告個陣先講的。   不少同學於收息課後都告知筆者佢獲得了新投資思維,這令人感欣喜。四月班(DV41)已在昨天推出應市,報名者都可獲留A區位置。  

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論香港投資物的五個特色 #1279

諗 sir你好, 最近有幸拜讀你的Blog, 有如當頭棒喝, 實在獲益良多!  已經報讀收息101, 唯仍未上堂已心急問問題, 盼望賜教. 本人28歲, 於金融機構工作, 月入58k, 於未來數年有上升空間。 未婚妻月入不定, 平均約25k, 展望未來應大致不變.   本人持有一個自住物業, 於早2年買入, 剛過罰息期, 向銀行估價後得悉可套出約100 萬。 由於要籌備結婚, 手上現金不多。未婚妻並未持有物業。 請問諗Sir 覺得如何能夠善用套出的約100 萬? 本人自己眼見的選擇似乎有幾個: 1. 用未婚妻名加本人擔保再買一個400萬以下的單位收租. 雖然亦希望一步步達到一生三宅的目標, 但有感樓市未來方向不明朗. 現在是買樓收租的好時機嗎? 如是, 買邊區好? 土瓜灣/紅磡一帶有作為嗎? 2. 買入債基 3. 買入直債 4. 其他地區如日本的單位收租 另外, 本人父母亦有一個約600萬己供滿的單位, 收租約14K/月.  此處亦可能有操作空間. 請問諗SIR有什麼建議嗎? 先行謝謝!   answer: 籌備結婚唔代表結左,儲錢少不應用此作理由。讀者在事業上撈得唔錯,惟在理財路上我們主計淨到幾多,而唔係賺到幾多。筆者過去1200個案,不少是月入過十萬無儲錢無生仔,人到四十空悔恨的例子,讀者應引此為戒。   不養成儲蓄習慣,學懂收息101的招式也徒然。錢好比武林高手的內力,若像讀者打算靠加按獲取投資金額,那隻屬食人蔘谷精力既方法,藥力一過瞬時露底,亦唔鼓勵係招式耍好前將全副內力輸出,故建議中軸是先加按但將錢小小咁試投資當試招。至於未成家就打算老父的物業,有如使出吸星大法,吸吮對手內力。28歲年青俠士是否已將招式用熟而咪浪費老豆心血? 筆者只好說世上無段譽這般的人物,只練兩招又有奇遇,最後因得掌門功力而獨步天下,恐怕只係天龍八部小說先搵得到。   為答謝看倌抽時看文,我們先空談欲將招式發揮得淋漓盡致的條件: […]

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而家買樓係咪好蝕? #1278

  循規蹈矩乖孩子、除300 萬現金咩都冇 本人及丈夫36, 有1名2歲多兒子,打算未來一年再生一個 。現金儲蓄300 萬及小量唔會放的藍籌, 每月家庭收入65 K 支出31K 萬 ( 包括租大圍區一500 呎單位11K丶長老6K及基本開支)。二人均擁有大學以上學歷,一直在 sales and marketing 由細做到 manager ,朋友搵緊4-5 萬時, 我地寧願 work life balance 做間穏陣開心公司。二人奉行簡約主義覺細個花好多錢買衫, 化妝品, 而家維持到門面就 okay 間屋小雜物仲好開心。 一年每人供$10 K 買保險, 如果生第二個, 會加大危疾及人壽等另一半有咩事都供到細路讀大學。 小女子家父為退休老師, 有一900 呎中環物業, 為照顧孫兒, 搬到同一屋苑較小單位,亦同時產生正現金流$2 萬多。老爺奶奶住同區公屋不會搬, 有幸4大長老分兩更幫手照顧小朋友我們擁有10 分鐘生活圈, 放工又去是但去一邊食完飯唔使煩。4 老有屋住又有足夠cash 應付生活及病痛。 兒子將入讀區內一間不錯的政府幼稚園, 我們不會想直資或國際, 寧可留番多d 錢玩課外活動多s 時間去大自然玩。目標每年儲$300 K 以上。 當年長老們叫我地等下, 乖孩子的下場是2012 […]

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中國10年後會掂過而家? #1277

近日Morgan Stanley發表報告,指出中國10年後會變高收入國家,中長線看好中國。理據為有信心目前約8,100美元的中國人均年收入可在2027年達1.29萬美元(約10.06萬港元),跨過1.25萬美元的高收入國門檻。先講1.25萬美元之門檻是人定的,過左唔一定就係富貴。2003年度Goldman Sach夠發表過金磚四國報告,看好BRIC即巴西、俄羅斯、中國同印度,可是前排連該集團之金磚四國基金都散埋水。巴西同俄羅斯各有隱憂,印度於2015年之人均收入只1590美元,同中國之US$8000比都未入流,亦不作談。見近日港股尤其國企炒得慶恰恰,恆生指數重越24000大關,特此撰文交待中國未來發展有何憂患。   先講炒股可以短視及求短癮,人湧你又湧絕對無問題。不過若閣下將愛股炒燶焗坐貨,不妨參考本文才定去留。有見中國人壽(2628)在過去半個月由$21升到$24,一隻於2017年1月25日作出盈利預減的股份仍可有此佳績,足證股市充滿不理性。 中國未來發展,要過下列難關: 借貸泡沫 中國有很多貸款係唔經銀行借出去既,估計佔全經濟體貸款額的三成。呢個數字無人能準備告示,筆者參考了2016年Dr. Franklin Allen, Imperial College London的論文,佢邊個研究中國一批上市公司之帳目,在其借予非隸屬公司與隸屬公司的債項,希望睇睇萬一中國借貸市場爆破,究竟有幾大鑊? 係2011年中國當時證監主席尚福林已指出,隱藏債已達2000億。當中有不少是上市公司貸款比非隸屬公司,平均息率為13.9%。若貸了同系公司或同省之機構,息率可予銀行借貸利率貼近,達6%。這也是早年不少內地人到港大借特借之原因,因為香港借錢對比內地實在太平了。早年人民幣上升,企業係香港借美金換返內地十分化算,人仔升仲令佢最後還少左。可惜今時美金強,萬一等錢洗斷左係香港借錢救駕呢條路,內地更爭相走資。根據官方的面數,內地借貸達GDP的250%,真正數目未得知。而跟據內地銀行公佈之應收帳對比總貸款數字,從2011年之6%升至20%。內地政府能否駕馭隱藏債的複雜問題屬未知之數,不過睇佢上次「融斷一役」,予人信心真麻麻   企業創發性不足 國企有幾掂? 行轉國貨公司可知一二。時至今日國貨公司難在港找到,內地政府已不斷將國營公司私有化,總國營工業生產已由1970年的75%減至今時的25%,可惜在不少私營公司仍是國有公司掌握之下,中國公司的創發性嚴重不足。不少出走美國上市的大網商,創業意念仍從外國而來。   3.社會價值奇異 那為什麼時下民眾運用之科技如FACEBOOK, GOOGLE, IPHONE…多是從西方國家而來? 筆者看法是中國同香港一樣,人民都沒有一個可持續、可推崇的價值觀。要見中國人的善良一面,多數是出了大事故如汶川大地震、中日戰爭,把一個新而又更重要的理念蓋過原有政權提出「富有、和諧」的價值、才能有效將中國人凝聚在一起。所以筆者同事中國人是「有時」愛國的、亦有善心的。不過因時常把「鼓吹搵錢」同「唔好多事」做重點、再加上無有效方法去保存個人資產、故最終出現了「搵錢」然後「唔多事將錢搬走」的情況。至於香港,稅低加搵錢至上已為世界共識。   相對美國,固然賣槍增添了社會問題。但「有能者居之」的理念覆蓋全美,令不同皆層都有奮發之原動力,黑人總統將此理念推上高位。再加上有能不等於有錢,不少極佳改善社會之概念開頭都係無錢賺,好似MARK哥開頭攪FB都係諗住放哂全間大學D女仔相上網。但此一較不功利之風氣,反而更提高了國民創發性。   人口衰老 中國早年的一孩政策,令人口衰老加快。日本在90年面對老人問題前火紅了30年,但中國獲得的黃金時期或比日本人更短。看人口金字塔,現時中國人口結構已面對10-20歲的人太少之情況。最主力在20-24歲,但此段過後將無以為繼。中國人的出生率是貼近日本,2013年每個適齡之生育婦是予1.23個小孩。內地自己都計過,要「維穩」,每個女人要生2.0個小孩先掂。1.5個以下已屬危險 5.氣侯及資源問題(霧霾、水)   中國的煤炭(最污染的石化燃油)產量和耗量幾乎是全球其他國家加起來的一半。另外筆者走過香港不少以內地住客為主的屋苑,見送蒸餾水的哥哥十分繁忙,在於內地人已習慣從不開水喉煲水飲。內地工業發展已打空氣及水搞得一團糟。關於碳排放,中國只願意降低排放速度而不願意減排。承諾碳排放在2030年會到頂。此為最基本而又最致命的問題,或者比債務問題長遠更影響國運。

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迄今最亮麗的籃籌股 #1276

諗sir: 您好!數月前經朋友介紹才開始拜讀你嘅理財文章,睇您幫讀者解答各種理財方面嘅疑難雜症,實在獲益良多。本人已報讀101收息課程,現希望諗sir可以幫手指點嚇自己嘅理財方向。 現況: 物業一: 小型屋苑,市值HK$4.6M ,自住 物業二: 村屋,市值HK$1.8M,收租HK$7K 物業三: 村屋,市值HK$1.8M,收租HK$6K   上述物業已全部供滿,本身亦冇其他貸款。手頭持有約HK$1.6M股票,大多為藍籌股(佔95%),如豐,恆生,煤氣,聯交所,亦有少量坐艇細股,已持有多年,每月收息約HK$4K。另有現金約HK$1.4M。   本人今年48歲,先生51歲,冇小朋友,亦冇父母需要照顧,目前我倆已處於半退休狀態,故每月薪金收入只有約HK$20K,薪金丶收租及股票收息每月總收入約HK$37K,支岀約HK$10K-13K左右。我哋一向理財嘅態度都比較保守,亦唔識其他投資工具,而家年紀大咗,更承受唔到高風險,現計劃將約HK$1M現金用作收息,係咪都符合我哋嘅狀況呢?曾經都考慮過,再買入一層價值約HK$4M左右嘅市區樓用作收租,但又考慮到年紀同借貸力嘅問題,息口又開始向上,所以擱置咗。如不想借貸太多,是否應先賣出一層村屋再加現有現金作首期?或應買債券收息?現請諗Sir指點迷津。謝謝!   蔡太上 ANSWER: 村屋做按揭比較難,無路到既村屋更是無銀行肯借。相反大型兼有管理既村屋如錦繡,加洲,就當前者1981年樓都仲有機上會九成。讀者提升手上資產的可抵押性,等於減低自己問銀行借錢之難度,故除了想辦法增加被動收入,另一著就是賣走村屋。   兩間村屋只宜賣一間,另一間就KEEP住收租萬一有日錢用哂,可以將小屋苑單位租出去而自己住返入村,一個屋苑小單位的租值由數十年前至今,避強都夠夫婦二人開飯。所以老黎要保證有飯開,趁後生比些少首期其餘搵租客供滿佢,最底線的退休策劃就此完成。成個plan最緊要的是趁後生做,租客有冇反而不成問題,只要你入手大屋苑兩房或更大單位,只要你肯減就唔難有租客,不過要申明村屋就無呢支歌仔唱。   那賣走一間村屋的錢應否用黎收息? 答案是能產出現金流的都可以做,問題是究竟產出的方法陪隨幾大波幅(風險),半退休人仕要考慮清楚。就以手上藍籌而言,1.4m產出四千月現金流,產出率為3.4%,而各股票之波幅用標準差表示,根據stockblogger數值如下:   標準差幅 2017 YTD(as of 15/2/2017 trading hour ) 息率 (as of 15/2/2017) 匯豐(0005) 7.8% 8.92% 5.4% 恆生(0011) 3.5% 13.37% 3.5% 港交所(0388) 6.2% 9.5% 2.4% 煤氣(0003) 4.2% 8.3% 2.21% 恆生指數(HSI) 7.8% 國企指數(CEI) […]

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三個收息投資避免事項 #1275

諗sir你好! 小弟剛剛報了名讀DV 40 ,由於剛剛拿到銀行的按揭貸款,想問下現在應該怎樣部署好。   以下是本人的財務狀況:   月薪平均$95,000 是家庭的唯一經濟支柱   現在自住的物業在港島東區估值1,100萬30年樓齡,於09年以525萬買入   於去年十月買入價值$920萬元位於筲箕灣Lime Gala 的一個兩房單位用作收租,現在已支付10%作為訂金,今年九月再付5%,並於2018年3月上會。再按揭現有物業,剛拿到港幣$450萬元現金貸款。   另持有港幣約$100萬元股票及市值港幣$100萬元的澳元股債基金   由於這在這幾個月才追看諗sir的文章及著作,所以已買新樓作收租之用,相逢恨晚。   想問我現在應該怎樣安排我的財務,於明年上會及用不同的投資工具,給予家庭最大的保障及額外現金流。   希望在10年之後可以有另外的積蓄供兩位小朋友到外國讀書他們現在分別為三歲及七歲。亦可為退休早作安排。   希望得到你的回覆,並在上堂之前作適當的部署及準備。萬分感激! ! answer: 三樣野都係諗sir反對買入作收息的,理據如下:   新樓: 已經講過幾次,而筆者是反對「重要的事要講幾次」此等學習方法的。此等背誦式學習法只限小朋友去打好根基,或讀唔成書但又未能從工作中檢討及增值的社會人仕使用。在此提出理據如看倌融會貫通放諸理解其他投資事項:   A. 新樓買家付高溢價買靚裝修、但又租比人唔係自用。B.新樓確實可由發展商附屬機構提供融資,令新樓暫時具高抵押性,可惜此等抵押性不能提供予下手買家。下手接貨者不能瘢高成數按揭,自然限制出價。C.新樓收樓係租盤供應最多之時,讀者預左要賤租比人,何況而家正常既租務回報率已不高,仲要賤價!?D. 新樓要付很高管理費,將低回報再打折。希望讀者2018年收樓後可挫到SSD期滿,成功甩身。不過有感此為奢望。   讀者家庭借貸力為95000/10000*50%*2.59 = 12.3MIL。原自住樓唔知借左幾多,借設是七成,那現在計埋新樓共借了450+360 = 810萬,達借貸力之810/1230 = 65%。好勉強但幸好未盤濫借,萬一新樓甩唔到,只不過將2009年買樓至今賺1100-525 = 575萬之賺幅全報銷。今時持貨市值1100+920 = 2020萬,若樓價跌575/2020 = 28%,即中原城市指數由現時約146點跌返落146*(1-28%) = 105點,讀者8年投資努力全部…..   讀者犯了香港典型中產的理財錯誤,用自己月薪去判斷理財上之行動。筆者建議用每月儲蓄金額及現金水平去評核個人財務情況。心法是賺幾多唔代表你幾掂,淨幾多先至係最應量度的地方。試問行出公司冇人識你係乜水,究竟你張卡片可唔可以當錢使? 如真可以那恭喜閣下已在香港建立一點名聲,不過名利同屬雙刀刃,無個陣你好恨,有個陣你好怕。再者讀者太太應無做野,月入只和一般四萬家庭收入無異。   […]

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昇華個人投資組合 #1274

你好! 諗sir,   首先,新正頭祝 諗sir 及 所有諗sir的支持者 新年進步! 最重要身體健康!   本人年42,與太太擁有以下物業,家庭收入 70000,沒有子女,想  諗sir 提供財務見解,以達到財務自由。   感謝你寶貴的回覆! 熊仔   ANSWER: 讀者熊仔認真對待理財,將支出詳細記低,搞清筆者在<收息論>講解的遠期儲蓄,及計到現時投資能產出幾多現金流。上述三事項均用心完成,筆者肯定此等努力必為熊仔帶來財務自由。計入供自住樓的$11.8K而同時唔計個人投資月海灣的供款與租務收入,熊仔現每月支出為37130-11700 = $25430,第一個目標為產出同量被動收入,下一步才向更豐裕的生活、再而建立兩個資產儲存中心進發。 審視熊仔現有資產(唔計自住樓),現金流產出效率如下:   葵涌月海灣收租單位: (14000-11700)*12 / (5.28-3.0)MIL = 1.2% 金輝聯名工廈: 5500*12 / 1.75MIL = 3.7% 金輝單名工廈: 5500*12 / 1.75MIL = 3.7%   相比用收息101的方法用低風險債基都收10-12%效率、而博盡有20-25%效率,又或直債收10%而到期保本、又或行劏房收租可達10-14%有埋遠期儲蓄加通賬掛勾收入、保險亦可年年10%、上述收息辨法都比讀者用的好。故讀者必需改善產出效率,停止578萬投入,只收13300/月之情況,綜合效率低至2.7%   用筆者舊招,參考「東亞債收15厘、太古城要摺起 #1271」文章,要7-15%之保本回報,唔係難事。關鍵在你會唔會關機唔再聽免費股市節目,將錢用作堆砌別人夢想。買股如自己無心得而要聽人介紹,咁不如唔好買。 ———————————————————— #1271節錄: 標的: 東亞銀行直債 2022年到期、最早於2017/4/5提早@100贖回、即56日後派息/贖回 每半年派息 COUPON: 6.375 […]

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