年輕讀者無父蔭、欲解困局需起行 #1425

問諗Sir 諗SIR你好,最近才開始閱讀諗SIR的文章。本人目標是擁有一個單位收租,一個單位自住。 本人背景 27歲,獨子,文職月入20k,現金200k,月支出9k。與祖母同住居屋(未補地價)。因家庭關係,父母都不能為本人作擔保人。   有一女友,文職月入10k,但女友破過產,不能向銀行借錢。女友父母年齡大收入亦不高,難以做擔保人。 家人平安紙寫了將來居屋交給本人,現銀行估價約4~4.2mil(已補地價),根據網上賣盤補地價與未補地價相差1mil,因此推斷自住居屋現值3mil。   記憶中,承受遺產的物業是無需再繳納遺產稅的。 所以本人希望可以在祖母離世前買一個單位。但以本人能力只能賺買3mil以下的細價樓,現在香港幾乎沒有此價位的單位(或尺數太細,難以出租。) 所以本人曾想說服祖母出售現有居屋,再用本人名義購入一個約3.5mil 的單位(葵涌,荃灣,新界西等地區),按6成,本人收入剛好可以過壓力測試。首期1.4 mil,其他支出估算0.3-0.5 mil。剩下1.3-1.1mil 全數投入基金收息。但不知會否風險過大。   本人收入低,女友又破產,借貸力有限。明白買樓難如登天,求諗SIR指點。   ANSWER: 本blog不少讀者收入不俗,家境亦好,惟本案讀者不為近同類別。相信讀者父母緣薄,出身公屋,咁既身世無可能識到家境好既公主。相反做女都可以發下snowy白日夢,做仔撈唔掂,為所不欲為。   李嘉誠14歲個年老豆就因病辭世(自: 《李嘉誠人生自白書》, ISBN: 9787538864526),所以閣下絕不能把無父蔭當藉口。有時做人就係要黎還債,筆者或許只能在你生命的軌跡上加點潤滑劑。第一個提點是讀者唔可能眼高手低,年輕人有夢想是優點,但絕不能睇見本blog不少師兄師姊一拆二又二變三,而你自己又咁做。因此不可叫祖母賣居屋,因讀者仍需接受政府資助解決住屋問題。由於現時繼承及1%住宅業權,已可令該人買另一住宅時繳付15%重印花稅。雖然有議員提議修例,但記億中未通過法案(此項如有記錯請提點)。故讀者最好在繼承物業前,就自己九成上會買一間樓。到時九成樓佢可能會偷偷地咁學人租出去,而自己住返係居屋。估計政府的富戶審查政策先攪公屋,而未燒到只受地價資助的居屋業主。   人生的路途很漫長,只要你肯跑同跑對方向,縱使得唔到第一亦可成為社會中游,為下一代改變出身。筆者至今已撰文1425篇,由於是工作天才寫文,即一寫已近五年,近乎從不間斷。希望用此作「身教」,指出堅持及每天作小改善,是成事的必要。一戰成名或兩集卡通就講完點打倒敵人,只屬卡通片情節。現實的升Level比遊戲中慢,而升level需得朋友同儕認同而升level,絕不因食粒豆就搞掂。   女友破產,5年內未獲法庭盼令解除,唔使借。就當解除後,只能去當初無欠款的銀行試下。信用卡好大機會得番,但買樓批得嚴。點都好,讀者身邊無「人頭」可用,這又比不少家庭完整的讀者少條出路。筆者絕不建議讀者花時間研究股票,可以先閱讀些充實心靈或講解成功法則的書藉,從而令自己的處世態度改變,再轉個靚行搵份好工。由於讀者年輕而難遇貴人,所以一切還看自己,而改變自己命運就由待人接物開始。留意,改變命運其實同讀書無咩關係。咁年輕唔好花時間研究什麼買樓財技,雖然筆者講過九成買一間樓是可以,但買樓是結果,做好自己賺到錢是因。絕不應倒果為因,只叫不做日日想買樓。   當讀者人工達3-4萬,銀紙又見洗好多,買樓自然不覺是登天。至於辛苦儲黎20萬唔好亂用,親手搵錢而不靠投機炒賣,始終是最穩妥而又令心情覺得舒服,對社會又有貢獻之途徑。筆者好少會叫人睇一些心靈慰藉的書本,其實講黎講去都係個幾十件事,而只消把當中7-8項做妥,保證人生大不同。改變生活模式,改變生活態度,搵個老闆肯出3-4萬請你唔係難事。年青人,是時候起行了。

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百萬富翁的下場 #1424

Hello Lum Sir,   I have known you through participating a course organized by you.     I am a novice and lazy in investments. I am near end of 50. I got a university degree but I stopped working after marriage for long.  Now i am divorced without kids. No jobs or no other […]

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收多份糧等市跌,贏家盡奪制空權 #1423

ANSWER: 讀者收入同資產規模當然唔普通,應可比喻達颱風既上限,家庭收入達18萬而3間樓在手,那看看如何再升格。   沙田備受不少人看好,惟該區在可供車位的數字,及人流的統計數字,皆顯示該區投資價值逐漸下降。筆者不時叫人買樓,惟已有3-4間樓的人,在旺市應該將弱貨賣走,等待換貨機會。君見讀者2007年買入港島兩房,看似大賺(7.6-3.1)百萬 = 4.5百萬,10年升145%。惟與淘大花園比,該屋苑只消用5年就做到類近升幅。不過點都好,投資住宅是難買但易賺的遊戲,就當讀者資產不跑在同儕前,仍獲可觀收入。   由於40歲,未達完全可放棄買樓而把錢投入REITs/債混合去收高息的時侯,故讀者仍需為下次買樓做準備。先講筆者是同意讀者將物業B、C、D同放之做法。原因是C、D在沙田,宜換。賣走B是為太太吉出單名而準備下次買樓再高槓桿。同時物業A市值已估13MIL,超過ABCD四物業之共市值的一半。故樓雖賣3間但持貨只減約四成,係而家旺市止賺而將四成貨賣走等機會,屬合理行為。但乜貨都唔揸等市跌,就係不顧後果的行為。不少人因2010年政府開始出辣招而賣樓,租樓租左七年經已將賺幅全予業主。所以唔係話買樓一定贏、而係睇單邊太危險。本BLOG不為傭金而存,少將買賣一事理想化。   當然太太唔揸樓會賺少一些公務員津貼,但這些少錢不好去計較。套回7.8百萬勉強夠開私銀戶口,或直債只在普通銀行入手亦可,分別是私銀融資成本低,1.2%-1.6%。而銀行要2-3%。當然如你用獅子銀行,融資成本是5-6%的。筆者常在blog提的方法你都不用自己走去獅子行試,或者你有時間即管慢慢試。但想省時間而又準的,好似讀者咁聽課會明兼用埋。   前兩天筆者到NOW TV的新開收息節目「息賺」,很高興能令市場出現更多與收息相關的節目話題。當中提過的公司債,例如入手一直債未槓桿前收6%,若槓桿成本高達2%而水平在6成,10萬美金投入回報約在(6000-1200)/4000 = 12%。故不用持條十幾厘回報的直債,只需5-6%派息的都可。當然市面不少人叫你唔好做槓桿,同意有些人是心地好的,十分讚。但有些經紀是唔想花時間同你做文件攪借錢,亦想推高派息、低質素,而價格波幅大的投資物比客戶,令客戶容易出現明顯的賺蝕,那就為了下一單生意鋪路。究竟點辨認那些是不懷好意的推介,看倌要攪清。花錢買服務是應該的,但不好花大錢而買了爛服務。   故讀者套了780萬港元出來,一半守係保半之直債,另一半是債基再疊增,那就又有保本成份而債基亦具不同「進攻」能力。A餐收25%一年可以,E餐10%亦可,自調風險。但幾可肯定,780萬一年產出12%即93萬利息一年問題不大,除開每月多近8萬收入。已是讀者八成月入。收多份糧等市跌,盡奪制空權。

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為屋村仔做生涯規劃 #1422

諗sir你好,   本人現年28歲,自幼家貧,自小立志要脫貧,但不善理財,走了很多冤枉路,如買窩輪將22歲前積蓄輸清光,24歲借盡身家給朋友卻追收不回,自此才認真儲蓄投資。 直至上年年中認識諗Sir,發覺相逢恨晚,固希望報讀買樓/收息課程加強投資技巧。   本人現狀如下, 月收入: $80,000 月供樓+生活費支出:$35,000 月儲蓄:$45,000 現金:$400,000 自住樓:現值6m,尚欠銀行4m   對現有職業早已厭倦,因工作內容和個人性格有所不同,但因轉工未能找到相同收入因此繼續下去。 固希望諗sir能給予意見,如何加快財務自由,本人要求不高,只希望被動收入能有$30,000-3,5000,好讓自己可找尋更有意義的工作回饋社會。   希望能給予指引,另感謝抽空看此電郵,祝生意興隆,身體健康。   屋村仔Desmond   ANSWER: 大把人都對自己職業早已厭倦,但凡可以請得人做既位置都有重複性及可被監管,這是可永續的公司之本質。唔想成為「公司+社會」架構之一份子,起步點同意是由財務自由開始,即產出被動收入等於或大過份原本份糧之情況。不過生命從不被錢凌駕,人主動作出勞動可律己及貢獻社會,靠被動收入過日而習慣過「低難度」生活,對自己及整體都無好處。筆者每天撰文絕不為搞出一大批財務自由的人,觀乎大國之崩解,都是官商勾結,富人囤地而無所事事。   讀者人生有個好開始,所謂生涯規劃,最好就是年少清貧,大學買股票輸爆廠、同埋比朋友呃錢。今時的父母有環境,不忍仔女住爛屋及盡早為仔女選對學校加入所謂優越群,這可理解。惟讀者年少已封投資輸錢同被咀騙錢此兩門,對累積財富有幫助。由於讀者現金尚少,不建議佢再買樓。但同意佢成個人生格局都以儲樓為主,主因是佢人工高而銀行願意為讀者提供借貸力,相反生意人或「只擁現金/資產而無收入者」銀行唔願借,佢地買樓難而投資宜他作。讀者未婚前借貸力已達(80000/10000)*50%*2.59 = 1040萬。現時借貸力用了~40%,考慮到再買樓要比15%高稅,佢都係等,及收好息應付下一程。   上者善「等」、下者用「打」 留意坊間大部份人都做節目建議你買乜買物,但絕不提「等」此一選項。因為佢地上節目為求傭金生意,或你買佢老細隻股票既生意。筆者都是貪心生意人,惟以教為主,如閣下真係有需要等,就會叫你先等。等都是一個技巧,更是高階的。觀乎社會上以種花為興趣的人,好等得而實力非凡。   當然,等既期間做乜野都好重要。要知決戰只一天,準備要三年。那讀者怎為自己準備糧草? 可喻錢就係閣下的糧草,而不同投資物就是武器,買唔買就係「打唔打」。現時40萬宜先用一半去試收息,試到真係有方法可以穩定收10-15%一年,那就好似金將軍多左種武器選項咁開心。另外可學習美國的ETF,因為美國有不同ETF代表不同行業或資產,而且分得幾詳細。那讀者觀察每星期不同資產類別之升跌,就能掌握大市。其實讀者現時間樓帳面都賺緊200萬,如自己打一年工努力月儲5萬,兩年之後假設樓價唔跌,讀者已320萬在手。債基疊增後不保本但產出15%年息,月收$40K,已達讀者目標。如用直債,可收10%而保本,惟資金需求高一點,這些都在收息堂再談。當然若兩年後樓價跌,只要讀者份工穩陣,佢贏得可以再盡。故大跌市受修害的從不是有米者,最尾都係窮一群,想脫離要下苦功。

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選樓同選股、方法大不同 #1421

  你好,諗Sir   我尋日睇左樓 嘉湖410萬 有曬裝修 不過係低層 不過諗落將來唔會想住 買黎淨放租ok?   (借爆3.6M, 月供13.5K, 租9.5K)   我住太子(母親持有物業), 長遠都係諗住住市區,其實將來會住嘉湖呢層樓係唔係考慮因素 。   我最多可以afford 4.3M, 想買2房單位, 大過380呎, 新界西(屯門南)係咪上車盤首選?有冇推介,   現有1.6Mcash ,用500K債基收息方案收息10厘黎供樓,再用首期900K(連雜費)加買樓租俾租客收約2.3厘是否可取?   多謝指教                         我是收息101 DV45學生 巳報收息103 DP33⁠⁠⁠⁠   ANSWER: 無樓但未有搬出黎住既需要,但有財政能力,想買間樓放租,好似呢位讀者咁,應唔應買樓同埋應該買邊? 買市區可以第日自己住返,但貴。衡量之下讀者認為都係天水圍嘉湖好,合預算亦屬大屋苑。在此筆者重申影響一間樓的價格,要由下而上去睇,單位間格 > 屋苑 > 區份 > 經濟大環境。相比選股票或做生意是由上而下的,公司領導質素 < 行銷方式 <行業 < 經濟大環境。   即你選對行業,就當老細「勁廢」都可以大賺。但買樓唔同,你係良好區份但揸間一房間格,例如係九龍城入間買一房,就當個市好加上區份正常,仍不睇好。市升就要跑輸,如遇跌市更會先遇上拋售潮。買樓係買一個地點的權利,享其地利,好睇你幅地皮既稀有性,大細以及影響到可作之用途,故研究需由下而上。經營一盤生意無地域之分,生意較難具稀有性,做得起好快會比人抄,所以行業特性及經濟週期影響至深,而應少睇管理層領導。就當筆者自己攪生意,營運至今有人有分支,主因係行業因素,而唔係筆者作為老闆領導有方。始終筆者每(工作)天要答各位問題已達5年,抽不到多時間做企業管治。引申至選樓同選股,源自兩套不同方法,請勿攪錯。   講返讀者,有能力應買樓,假設讀者自己計的借貸力是對的(4.3百萬),那九成上會買嘉湖借410*90% ~ 370萬,用掉借貸力85%,在現時很危險但考慮到讀者仲有160萬現金,有乜時可補錢應對CALL LOAN。上述考慮下同意讀者做的買樓budgeting,即預買410-450萬的樓而九成上是可取的。可能你想:「唔買係咪一個選項? […]

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如何保障自己不要錯買兇宅 #1420

  近日收到友人查詢,他在東涌的單位,因早前同層另一單位有人跳樓,究竟係咪應趁早賣而換三房?   意見是唔係趁早賣,而係要即賣。因為俗稱的兇宅同層單位,一樣係估唔到價。若你下家買樓因估唔到價而做唔成按揭,一定大把買家打退堂鼓…   可能你諗:「到買家要上會做按揭時我樓都已賣左,或已簽左臨約,佢撻訂我有錢收! 我間樓又無死過人,扮唔知有冇人跳過樓有咩問題?」   問題係經紀若知道單位有不能承造按揭之條件,需要披露予買家。當然如法官/地監局信服該條件極難得知、或如同行中不是流通資訊,經紀有可能「甩到身」。不過買樓係開心事,唔係想打官司,買家點可以自己做些查證保障自己?   查兇宅網唔係一個point,因為兇宅網來源是「行情」,不屬於可依賴的資料。更何況法例上對「兇宅」其實是無定義的。故買家問經紀「呢間屋係咪兇宅」? 其實已露餡比人知你認識有限。另外亦需留意引致兇宅賣價低,不因為佢內裡有鬼。不少人買樓求收租,唔關心間屋有冇鬼。低價主因是估價行話比銀行知呢間屋佢地估唔到價,引致該屋不能承造按揭,從而令上車首期大增(首期=樓價),令賣價要調低。兇宅一事亦體現了住宅的借貸力,因兇宅無得借貸,而其低售價就量化了失去借貸力的當時應價扣多少。   一個可依賴的資料是自己做查冊,好似一對夫婦飛落4樓兩個單位平台的案件,不時差人都會扣押4樓兩個單位作查案之用,而查冊就會見到有police的ORDER。另外如屬屋苑單位,準買家可用網上估值為單位評估,很多時單位會估唔到價既。至於決定單位是否兇宅係估價行,佢地會用派員或剪報方式,去將一些單位列為兇宅。但佢地係無一個「單位是否兇宅」的基準。   明白有時屋苑會將些墜樓案件收得好埋,例如菲傭睇唔開跳樓,真係無報紙報導過,亦無咩人會知。究竟咁算唔算兇宅? 那就要看個間銀行用的估價行,究竟知唔知呢單野。同意將單case「收埋」令業主得益,只要冇咩報紙報導過,估價行難知。但若你入手此等單位,而有一日有人咁PK或因某些原因將呢單野揚番出黎(例如菲傭既媽媽過左黎申冤搞大件事),你就會「中彈」,係中途被加入「兇宅list」。所以買樓時如有懷疑,要識問及問到底。   故除了查些Material fact,買家其實在買賣過程中可主動做一些步驟去保障自己唔好錯買入兇宅、或鋪定路去追究萬一錯信Agent買左而自己應得之賠償、或踼契。 這在買樓001課程再談。買樓很多人一生只一次,不免要從他人經歷去學習。

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年青人,絕不要用樓縛死自己 #1419

  諗sir 你好, 本人25, 於審計行業工作約2年,  正部署下年2018年尾/2019年頭買第一層樓, 現有存款約$150k,   現薪金$16k(存$8k per month), 每年加薪約$6k (每年10月加), 即2017月10月薪金約$22k (存$14k per month),   2018月10月薪金約$28k(存$20k per month), 2019年10月約$34k(存$26k per month),  ……etc. (另加part-time 月薪$12k(有報稅), 此part time 其實是母親開小店, 目的為了有更高入息而通過壓力測試),   家人有私樓約值$6m, (欠銀行約$2.3m), 家人現金存款 $400k左右, 母親月入$50k(自顧人士,有報稅),48歲. 另有1妹18歲 , 大學生, part time  月收入約 $5k. 請問是否可 能於3年內買2層約 $7m+$5m左右既樓, 分別用我名和妹名. 我諗到既方法如下,   1> 母親先加按至6成現提取約$1.3m($6m*0.6-$2.3m)作低風險投資(eg債基?) 2> 至約2018年12月, 用我名, […]

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比你賺返88倍學費既一課 #1418

諗Sir : 您好,小弟於數年前開始留意閣下的《樓換樓》及《收息論》,很認同您書中所述,亦有感自己縱有些財經訓練,仍是庸才一名。故於兩年前修畢收息101及103 再於上年修收息103(小弟天資魯鈍,要多上一次學多一點,請見諒),買樓101, 103及ETF。對於債基及直債收息一事 已於2015年10月始付諸實行,於上年年尾賣出了一直債。 小弟和太太一起於7年多前開了一間小商店,生意OK,但有上有落。由於是自己生意,常分身不暇,理財方向比較簡單,就算上了 ETF的堂,亦少有機會花時間慢慢研究。現在商舖租金成本越來越高,怕捱不住時不知往後生活如何。希望諗sir於小弟人生的下半場多加指點,希望能增加被動收入,可以進可攻,退可守。 小弟剛踏入41,太太40,月入共70k 有兩位小朋友7歲半及3歲半,我們與我母親同住。 供樓約10k。現家庭每月使費約35k。 9月會有工人,每月可儲蓄 20k 資產分佈如下: 1)於2012年聯名 馬鞍山物業 25 年樓實576呎三房 買入價400萬,現時約值700萬,按七成30年,尚欠265萬. 2)債基160萬約10%,一直債用之前所賺的價及息(約70萬)槓入收8.2% 3)現金220萬在mortgage-link 戶口 4)股票80萬(有藍籌有細價股,交了很多學費,不打算再加碼,好價便賣) 5)有保險及101 plan30萬 (少不更事時買了)   方案1: 將現時物業賣出,得回資金約420萬,租同區3房約17-20K 連現金共640萬投放入債基疊增方案及直債收息   方案2: 保留單位出租,加按物業,租同區3房約17-20K 將現金分兩注放入債基,待3~5年後,才多買一間收租。因我怕現時入巿在加息週期會令到樓價下跌。 做小本生意的,不同打份工,銀行很難才會借給我們買樓或加按;加上香港樓價乾升,有感三宅難期。故也去留意日本及越南樓,前者比較細細粒容易食,而後者有上升潛力,不知去買是否恰當?或有其他更佳的方案而我未想及,乞望賜教。望諗SIR解小弟之惑,不勝感激。   祝財安   answer: 讀者予文章已告訴你實行收息債基方案後感覺滿意。讀者2017打算加碼至640萬。家庭收入70K,從來文有幾個觀察:   中加息毒 近日新聞,風災令美國調低今年經濟增長預測,同時大大減低加息意欲。不少雜誌所謂專家,由2012年至今大談加息會推低樓價,成功令雜誌讀者由自己有錢(i have money)變成無錢(no money)。專家陳述睇淡樓市看法絕對歡迎,但近6年搬字過紙野野話息魔會黎就係問題。現時傳媒主求「呃like」,唔求內容。敢講讀者由2年前睇左blog上埋堂至今,160萬債基收左10%年每年,直債70萬槓入收息8.2%,收左32萬+5.7萬*2年 = 43萬。等於佢上(利息/學費) =  (430000/4840) = 88次收息堂既學費。      2.資產分配 讀者贏錢其中一個要點,係無重注及唔買股票。請留意:「重注無幸福」。由於投資心理學難教,所以筆者唔係堂上講學生需要什麼投資心理,而是叫學生點利用策略去控制注碼(即資產分配),那投資心理以致決定自然做得好! 讀者只將450萬資金之一半入手直債及債基疊增,淨低220萬擺現金在Mortgage-link […]

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買樓望一望真係貴20萬的! #1417

  上星期見雜誌<港股策略王>在其專頁張貼上圖資訊,大致是一間地產鋪出面既地產廣告,指明如果單位要睇樓就380萬,唔睇就360萬。咁睇一睇樓要成20萬咪好貴!? 在此先謝謝策略王不時搜羅有趣資訊,引起討論。筆者可以做的就是將自己所知予一點comment,希望令整個討論更多角度及更具價值。   第一點當然要回應「睇樓收貴20萬係咪好離譜?」其實此為正常事,等於連租約買賣既樓,一般都要比市價掛平一點。交吉(亦即有樓睇)既樓,可賣市價或更高。   原因是交吉買賣,賣家在成交日要將單位的空置管有權與買家交收。而此等交易的正式買賣合約亦有訂明在交收前要比買家睇樓最少兩次,一次係比估價行上黎睇(睇左估到價銀行先會批)*,第二次是業主查核單位是否空置交收。既然買家權利多左,而同時賣家因此而延長了單位空置時間,可能無左幾個月租,所以樓要賣貴一點。   連租約買賣,亦即不時入地產鋪佢同你講「無樓睇」既盤,佢係連個租客一齊交收間樓比你。而租客因可享有單位之獨管權、及「業主不可打擾租客清靜享用物業」之權利下,拒絕準業主入內視察物業。當然如準業主成功買左間樓,在土地註冊處將業權轉左去自己名下,佢係可以因一些原因例如維修單位設備,在租客同樣知情下,合法進入單位的。   至於不少該post的留言也很鼓勵人思考。例如有人提議咁不如搵老豆睇樓而自己單名買入該單位,咁咪可以慳返20萬「睇樓費」?  一般客人睇樓都要簽「代理協議」(俗稱睇樓紙),而條例規定與簽睇樓紙有親屬關係的人如夫婦、兄弟、父母最後成為買家,一概不能豁免於傭金責任。即係老公簽左A地產公司睇樓紙而老婆單名同B地產公司買,都係要比齊兩邊佣。當然明白有些經紀唔會監客簽睇樓紙的,咁就等於該經紀放棄萬一客同左另一代理買,佢追收佣之權利。   反而上圖個廣告,佢有問題個句應該係「市場最平」。一些失實之事項、或與放盤人所述有偏離的資料、又或未經查證之事項,係唔可以落係地產廣告。此最少觸犯了經紀之<操守守則>,嚴重可引致停牌。不過個廣告都寫得好有技巧,有無事要睇睇佢講個「市場」,係咩「市場」啦。   *當然現時很多大屋苑,銀行承造按揭時都忽略由估價公司驗樓此步驟。不過準買家更加要搞清楚,有咩樓係要強制要驗樓的。 #上述不為法律意見,有需要就搵你個律師   講完「連約成交」,近日新聞成日提及「兇宅」,如果想知道點避免入手兇宅。或如何查證兇宅,請完成下方步驟索取文章: LIKE「成家買樓理財創富專頁」 在上述專頁於9月12日有關」買樓望一望真係貴20萬的」post LIKE & 留言「索取如何查證兇宅文章」 1-2個工作天後有人會聯繫會你取文章

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家庭理財要旨 – 搵5萬袋左6間樓!? #1416

你好諗sir!本人是普通打工仔一名,剛剛上左你買樓003,學員編號 LY42??。我有上過其他學院既堂,學費較諗sir貴,時間較長,但諗sir教既更實際實用,很贊!由於想家人在正確的財務自由路上,早日財務自由,多d時間陪家人小朋友,希望諗sir指導!   本人家庭成員共5人,包括我先生,兒子,本人媽媽及妹妹。 我和家人,家境清貧,自2008年第一次聯名買自住樓。而和先生2010結緍,由200呎單位買入買出,共買賣了數次,於2014年買入現時九龍東約580萬自住單位。由於小孩關係,原本想賣樓搬去校網較好的地區及較大單位。   上完堂後,有新想法,計劃三個九龍東單位用無變有法門,借儘8成。然後3個單位出租(估計每月租金收入$42k),再租一個黃埔4房單位一家人住(約$30k),家人共識一起住較方便。借儘8成後應可貸出546萬,打算再買一層約300萬舊樓,照俾DSD,或做套房。其餘金額,打算先上息001,003,再投資債基或直債。請問諗sir,我這個想法可行嗎?我家庭資產佈局正確嗎?感謝!   以下是詳細情況 家庭背景: 1)35女(我)月薪30k,固定薪金,未扣mpf。另外每月不固定約5k教琴收入。 2)36男(我先生)月薪15k,固定薪金,未扣mpf。另外抄散每月約3k。 3)60女(母親)家庭主婦,幫手湊孫,未買過樓,祖父的公屋掛左我媽名。 4)32女(我妹)月薪16k,固定薪金,未扣mpf。另外每月不固定約5k教琴補習收入 5)4歳(我小兒)   資產: 1)九龍東2房單位380萬購買,現值580萬,尚有290萬貸款,現自住。(我名做按揭) 2)九龍東1房單位360萬購買,現值460萬,尚有210萬貸款,現出租$11k。此單位我和媽媽合購,現出租。(我先生名做按揭) 3)九龍東2房單位現值530萬,尚有210萬貸款。此單位妹和媽媽合購,現媽及妺自住。(我妹名做按揭) 4)大陸樓買入價rmb160萬,尚有90萬貸款,渡假及打算退休用。(全家人合購) 5)大陸舖位,本人和朋友合購佔15%,約60萬人仔。每月租金回報,我只收人仔$1k。2016年尾購入,希望作2,3年投資升值用。 6)大陸寫字樓,本人和朋友合購佔15%,約40萬人仔。每月租金回報,我只收人仔$1.5k。2017年購入,希望作2,3年投資升值用。 7)本人和先生持有約10萬現金,每月只可儲蓄約3k。   謝謝諗sir指導! 買樓003學生上   answer: 呢個家庭,收入普通到唔普通,兩公婆夾埋搵55K。佢地做妥三件事,今現時雖未成人上人,不過財政實力隨時比月入十皮既「老細」好。 接受自住樓先買細後換大。引述讀者:「和先生2010結緍,由200呎單位買入買出,共買賣了數次,於2014年買入現時九龍東約580萬自住單位」 用足屋企人及朋友名及借貸力買樓,良好家庭理財意識。讀者用盡先生、阿媽、阿妹各單名持一間樓。而自住樓就自己單名持有。咁做可避開買家印花稅及做足8/9成上會,令買樓首期大大減少。另外自己財力唔夠,同朋友夾份。明白市面上有些人用公司名義叫你買樓、或者海外樓。又或Agent同你講海外200萬樓佢出3成同你一齊買,筆者想指出上述都很有機會是「花招」。若覺得有香港單位值得購入,其實只需簡單訂立分權共有之契約,例如4個師奶每人25%,咁就已經好「均真」咁完成交易。如轉用公司名,有可能3個師奶「夾死」一個。如Agent出3成,即表示呢個單位好高佣囉。不過香港樓就應無經紀撩你夾份買,因為咁做構成利益衝突而觸及<代理操守準則>,而賣海外樓獲地監局豁免。 唔買股票。唔係話股票無用,不過建議身無分文無家室,或除磚頭外資產水平已達幾百萬的讀者才考慮花時在股票。發掘好的生意趁早買入、長期持有而當中監察管理層是否盡責,不是一般打工仔可花時間做好的工作。   讀者修畢買樓003後獲更新想法,一是利用一拆二按爆去令自己手上現金增多,補足現時現金只得10萬的死穴。二估計是懂了點自己安排文件在人工不升下而借貸力合規再升,免除搵會計師做的高費用,對日後置業更有信心。惟筆者認為不要急於在貸出546萬後即買多一間舊樓收租。因讀者手上樓夠多,樓市再升佢仲有得happy,如樓市跌佢揸500幾萬在手,先可減低負資產被call loan要補錢之風險,再而得樓市跌得20-30%之後,睇定定用平價落注未遲。相反如看倌未有樓在手就無條件等。應平平地買間細租比人貼自己再租又好,或自住亦可。   同意理財應一個家庭咁睇,因為香港物價及樓價,已高得不是一個人可負擔起來。學懂怎和直系親屬聯手遊走股市樓市,一定好過單拖應對。讀者套左546萬可運用收息101之債基疊增之法收息,收住20%一年去等市跌。當佢只投一半,280萬一年收息達56萬息,一個月成$48k。儲兩年已夠首期再俾佢搵人名再買樓。債基風險,低於股票之一半,此為計算波幅及標準差後之結果,亦是抄老師傅本書既做法。利用(標準差)standard derivation去量度風險是finance degree內授之常規知識,不是筆者自創。另若讀者家人對股票有興趣,可找兩人作研究,在家庭資金抽幾十萬比佢地買股。始終股市有其好處,但做法必定是選對時機唔長坐,令個人資金長時期曝露於市場風險唔值得。

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