解答買樓、保險、基金、收息之疑難 #1260

你好,小女子wendy今年33 單身,退休父母和我同住,想向你請教一下理財心得,希望以作參考,謝謝! 資金︰ 1)本人現有股票值若100萬,如長放每年若可收息$40000,但可能放幾個月 2)現金若25萬   資產 : 1) 2009年買樓自住借9成半,尚欠158萬,現值560萬,還要供多18年 2) 2016年買收租樓借5成,尚欠135萬,現值320萬,還要供30年 每月收入︰ 1)現每月收入若$47000(已扣公積金),2年後,可加薪至$51000為頂,另外每年跟公務員加薪 2)另有PART TIME收入每月若$8000 3)收租單位,扣供款﹑稅及雜費後,若有$2400收入。   每月支出︰ 1)家用$5500 2)供自住樓$9500(連管理費) 3)危疾+人壽儲蓄保$1850 4)自己洗費若$3000 5)稅每月平均若$1500 6)旅行每月平均若$1000 現每月若可儲$35000。   問題︰ (1)加息周期將至,如我每年儲40多萬,三年後若儲多150萬,我應還清自住樓按揭,定再買第三層樓?本人目標係再入多一間樓收租,希望將來退休有穩定租金收入。 (2)另外,本人現有的現金股票(若125萬)還可怎樣投資?買債基可行嗎?有好介紹?可自已網上買嗎?或join銀行蓄儲plan,供5年,10年後可拎返本金同定息。 謝謝你的答覆!     ANSWER: 筆者自身意見是加息不一定對樓價有負面影響。除非供樓利息高企但低通賬,這才令業主放售樓宇尋求更佳投資。見2005-07年上一個加息週期,樓價仍上   清還自住樓按揭是差的行為,尤其對年未過40之人仕。因買樓之精要就是想銀行先借錢比你去cap樓,同時承諾定額還款,時間一過用黎還款既銀紙根本變得不值錢,令人獲接近必勝之法。當然如看倌有感未來銀紙係會越印越少,或財政狀況令閣下無需為低價碼既磚頭資產去勞神,咁就咪鬼再睇呢個亂up既網頁   買唔買第三層樓,唔使問我,概念通既自己可計出黎。讀者人工51k(用埋佢近年頂點工資去計),借貸力為51k/10000*50%*2.59 = 6.6mil。現在已借158+135 = 293萬。借貸力用了293/660 = 44%。由於在旺市不建議借貸力用超70%,即讀者買第二間樓最多可再借660*70%-293 = 169萬。由於市面兇宅都trade緊300萬,故借169萬之budget太少,得出不應再買第三間樓之結論。其實如已有兩房在手加上人工充裕,在旺市更保守只用60%以下借貸力都可以。將借貸力在旺市維持在用50-60%,令市升自己持有樓房可再獲利,市跌自己亦有預算可再入平貨,令業主立在不敗之地。   銀行儲蓄計劃,除了是擁保本之好處外,諗唔到回報有幾突出。銀行保險提供約3-4%之年回報,比買入長江基建之直債之回報更低。有些計劃是10年儲蓄,保證負回報。上過收息101堂既同學計得每每教到最後一張slide,我都搬一次呢個「驚為天人」的保證輸錢既計劃出黎。至於投資相連既101 plan,會用更多時間講下點解救。   讀者買左人壽同危疾,有冇諗過如入醫院究竟享有什麼保障? 排公務員條隊? 其實人壽、醫療、危疾有咩分別好應攪清。至於呢個歲數供1850/月保險,係稍為過多。最大問題係洗左錢都應未買到貼身既保障,只係穿左件買貴左而又唔稱身既衫。   […]

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未收好息先賺價、股票輸到眼坦坦 #1259

  你好諗sir,無論多忙都一直會抽時間讀你文章。夜深又再諗起自己同屋企財政情況,決定執筆請教:   本人27歲單身,仍與三個兄姊妹及祖母同住公屋。父母早於中學時因癌症相繼離世,人壽賠了約290萬,多年慳住洗現時總資產仍尚有225萬 (現金170萬、10多年前買入香港股票估計蝕50%現值30萬、09年只想投資買入歐洲基金蝕50%現值25萬)。   過去十年忙於應付學業,不善理財,現後悔早幾年不懂得買樓!現時不計自己家庭總收入約$30000,現希望好好為僅餘的遺產增值,對得起父母之餘,亦能為長期病患的姐姐每月帶來穩定被動收入,幫補每月4k醫藥費。   請問諗sir可如何重新分配資產達到目標?應靜候樓價下跌買樓收租嗎?抑或有其他更好選擇?   現時自己基本月入25k,今年穩定有45k,唯以後有否此數目未知。   手持現金約30萬。曾玩細價股一年,賺過6位數最終輸返打個和,現無股票係手。   有感投資物業才是王道,15年自己出首期,與祖母聯名買入244萬的新居屋。今年中收樓,現需準備借足9成按揭,將獨力月供約近9千。   本身打算自住,唯反覆思考後未有迫切需要,猛然後悔當初應先買入細價私樓收租,浪費了年多時間等收樓。如現時撻訂儲多半年錢轉買私樓細單位收租是否不智?手上新居屋除了自住是否無利用價值?   期盼你的賜教!感激不盡。   answer: 一個理財方向正確,但執行錯誤的例子。趁後生買樓利用時間貶掉債務正確,但買新樓再加樓花就是錯。讀者或於本網睇片了解到買居屋投資仍屬不妥,主因居屋買黎就係唔想補地價,但未補地價的居屋難於抵押,低市場流通性,故就算未屬大錯但仍是錯配。09年為左想投資,所以買基金,又係攪錯哂。應該係為左歐洲的投資機遇,所以利用基金先為正確。故讀者若未攪清為什麼要投資,點走都會行錯。   解難在於父母淨落既一筆錢,筆者唔會好似sales咁叫佢拎黎買野,而係由保險機制了解為什麼有此筆錢出現。保險原意是為逝世人仕履行未完成的財務責任,提供入息予妻小。因此投資的底線是為產出月入,賺價或搞什麼2變4、4變16是錦上添花既事,有左被動收入先好將賺價變成主打。可能你心想:「我2變成16之後口袋就有錢,那就連同入息目標一齊達成啦!」   可是錢財事,往往是人一生與別人在鬥智。連文盲都知錢搞幾次2變16之後佢就會發達,那為何芸芸眾生就只你一條友做到賺錢? 留意人是PK的,佢做唔到既野亦唔想人地做到,近日最易呃LIKE同SHARE既方法莫過於貼上「波司長」張大照了。加上斂財者不一定係自然人,政府都可以。利用發鈔權去稀釋紙幣的內含值經常是政府的把戲,後生仔要守財唔係容易。你由低波幅之收息物去完成「卷一:入息」呢部份、再去答「卷二: 賺價」未遲。開快車一心諗住賺錢快發達既事,留比自認聰明既人做。   讀者於基金同投資左10年既股票可以先贖返,而家拎返一半他日只消Double就可將錢回本。若個市再跌20-30%,讀者他日要將錢Triple先可回本。故一旦發現方向唔妥,cut-loss好重要。讀者未識呢件事,只好先放棄賺價。   祖母個名用黎hold住間公屋(60歲之上就算富戶都免申報),唔使諗。讀者如收入只在25k而不結婚,一生二宅已近極限。25k收入經過9k供款後借貸力餘下(25k*50%-9k)*2.59mil = 90萬。居屋是因為想老人家排快點所以加祖母名嗎? 估計讀者應唔係叫祖母放棄公屋而錄表上居呢條路。但點都好居屋未補唔出租得又唔按得,所以你話未聽好書做錯一個財務決定個代價有幾貴呢? 如果按讀者自己意思撻訂,辛苦儲得首期一炮無哂。筆者基於讀者儲蓄能力暫不高,買左居屋只好自住吧,希望收樓後個價會升係二手市場搵人食左佢。   由於居屋唔能夠出租,讀者唔可以將居屋轉正出租用途然後利用租約將借貸力提升去買第二間樓。但假如呢間係私樓,只消5-7年後還本加補結欠令按揭借貸少於市價5成,1萬租約可提供約(0.8*2.59) = 208萬借貸力,足夠讀者入手第二房。那將居屋補價是否明智? 答案為: 不智的。   淨低金額225萬可撥25萬黎參考收息101的債基方案,年收息15-20%。建議先試些少錢,由於每月派息故當佢2月上堂3月就開始派息,觀察3個月才考慮加碼買多100萬,看看債基的派息是否合佢心水而波幅是否肯定的低。即係去到本年5月,讀者開始有125萬*15%/12=$15625之收入。由於入手債基後好快有息派,唔似保險或股票,一個sell你廿年後會點而股票就猛咁叫你等翻身。好的投資物通常是快有現金回報,而唔係呃你十年八載的。二月的收息101已收了起碼60人,三月班將在星期六,如需閒日上堂者快把握機會報二月的閒日班,盡快測試收息是否和過去38個班次的同學一樣合符預期。

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三個銀行扮有債基的殺機 #1258

諗sir 你好! 拜讀諗sir文章,大作<錢搵錢>,<樓換樓>及<收息論>,並已修讀收息101。對理財實在一竅不通,早前亂買股票及基金而有所虧蝕,本已對投資生畏,但有幸接觸到諗sir鴻文,令我以達致財務自由為目標。特此來信,還望諗sir撥冗指點迷律。 本人公務員一名,31歲,月入$62,000 (如無意外半年後可增至$80,000),已買$580萬樓花,八成上會,月供約$17,000,有mortgage link 戶口。因要做五成按揭才可出租單位,打算收樓後自住用。由於剛用盡積蓄付首期,要從頭儲錢。可月儲$30,000。打算用收息堂時買債基及直債方法,從諗sir文章明白到可透過私貸買債基或直債並以利息還貸款,因此習得收息方法後打算借私貸一百萬買債基或直債,到期後便可免費取得一百萬再作買樓之用。未知會否太過冒進?   另外於上堂前自己某一銀行做了ASSET LINK基金抵押服務,發覺與堂上授的方法有異。ASSET LINK服務不能令我的利息達10%以上加上更有本金虧損,如何解救? 另外,打算在五年內行一生三宅,但因要繳付重稅而有點卻步,因此想轉為投資美國或台灣(高雄)樓市(因有親朋在彼邦)。請問是否可行?請諗sir賜教! 希望早日退休不用看老闆面色的人上   ANSWER: 31歲人除非識投胎,否則好難唔再做任何投資。當然出家或脫俗生活模式有助你離開本理財網誌,惟大部份人早出晚歸都因受錢財事所擾。讀者提及想借錢買債基,利用槓桿將回報倍大意圖獲超10%年息,執行前必須留意係「借」同「買債基」方面都有點學問,攬清楚先出發:   讀者上堂前提及借私貸買債基,需先留意私貸是咁多種借貸入面最損借貸力的,做左就好難係投資期內再買樓。例如讀者月入62k,已有17k按揭要供。係金管規定所有債項不能超過人息50%之條件下,讀者借私貸最盡月供62k*50%-17k = 14k。一般私貸最長分5年還,就當私債直係無利息,讀者最多可借私貸60月*14k = 84萬。留意得此數目係假設佢無任何信用卡或其餘影響借貸力之事,故讀者心想再借100萬私貸做債基其實可行性不高。當然,佢比高息去借財仔有可能成事,不過應唔會有人比成8%借錢成本去套債基疊增個10-20%利息的。   至於係某銀行做的asset link,其實佢同筆者於收息101提及的債基疊增有很大分別。asset link是把你戶口啟用可抵押模式,令部份存款不受存款保障計劃保障,然後把你100萬的基金單位作抵押,開出三至六成不等的透支額,最低的年利息收取3%。睇到呢度同學已知呢種asset link收取息貴加上槓桿成效較低,又或近似另一些銀行叫的UTOD,而唔係真正的疊增。更重要是發現了有銀行從業員閱畢諗sir網誌,宣傳佢介紹既方法就係諗sir的「債基疊增」方案。可惜除了本身只支援UTOD之外,更為求高傭金叫客戶配了不合適之債基去槓桿。不少同學是「受過傷」之後先黎上堂,於銀行交了一大筆「學費」,然後先黎與諗sir面接。更有人是被「擺佈」多年,未知一般要隔幾耐轉換而過份出出入入蝕哂係傭金,錯在未知點對投資物買賣作主意。知道不少人喜歡筆者在堂上講解銀行點樣set陷井劏客,只好說負面既野唔想講,但會盡力為同學解釋有某類別的建議是不需聽進的,另外告知你大部份最尾贏錢既客佢地有什麼投資模式。慘將財富投入冤枉路,輸1%已是萬元損。如讀者已做錯,錢已輸貨只可以放。   最後是筆者提倡的債基疊增,融資成本低加上唔影響借貸力。主宰借貸力的TU(信貸資料庫)就像遊戲裏的觸發事件,你係低LEVEL個陣觸發左佢開頭唔為意,但好影響你人生呢隻game有咩結局。     至於讀者用盡首期買樓花,本是不建議。一是此舉阻延了再買樓收租的準備、二是佢月入雖高但此時係「無人無錢」(即無cash係手加上無老婆個人名幫手低成數再上會),故就當半年後增至8萬月入,請務必保持謙卑。   高雄是死路,美國唔熟悉。讀者需明白香港有不少人將未夠5成上會的樓偷偷租出,主因是他們了解過罰則、及處理手法、更知道點做可盡量避免。未來2年利用債基收息及了解投資物的穩定性與自己是否配合後,慢慢儲個首期再用其他屋企人名高成數上會未遲。讀者年紀尚輕,應用債基收10-20%息而唔好用直債,至於樓都應該趁後生係香港買。過HK$20M才用考慮於其他國家置業。

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改正七項有問題的投資 #1257

你好: 新年快樂,祝你新一年身體健康,長搵長賺:   想請教如何投資是好,狀況如下: 現金300萬人民幣在深圳收利息 4.2-4.4% (分開8舊錢),每月約1萬人仔利息。 現金港幣 120萬 (在做mortgage Link,隨時可以運用) 股票約市值60萬港幣 (其中40萬匯豐,平均$68 已hold 8年) 香港HSBC人民幣基金:市價 人民幣17萬 (原投資20萬)每月約人仔1000利息 深圳人民幣基金:市值 人民幣20萬 (原投資31萬)$0 回報 10萬人仔保險,2018年1月到期,到期拿回12萬人仔 另加MPF   物業: 市值730樓一層(紅磡),16年12月轉名比太太(想用我個名多買1-2層),借352萬,30年(剛開始)H+1.35% 車位自用(我單人名),2013年100萬全數比,無供款,現在價值180萬 無其他債務   收入: 太太人工(扣除MPF) 港幣$30000 (現在太太名已經借盡352萬) 本人38歲建築師,原本做建築設計生意,但大陸房地產轉差,2016年底關掉返港。剛搵工,1月上班人工約2萬(為了考香港及英國專業建築師牌照願意低人工又低做起),希望半年後考到牌就5萬起跳。   支出: 每月供樓$13000 (仲有359期到2046)@H+1.35% 外母房子租金:$12800 黃埔(方便照顧我女兒),如果買到大樓就一起住,租金便不用計算 女兒學費$8000 供養父母總共:$10000 太太及自己個人日常費用:各$4000 其他費用:工人,汽車牌照,油費,地稅,保險,水電煤:每月平均$10000   目標: 想買多一間大一點自住,把現在的樓送比年紀大的父母,完他們多年心願在黃埔生活(情意結)。Budget大概在$800-850萬之間,一直等樓價跌,等左3年,搞到人仔一致貶值,2年帳面總共不見約$60萬港幣。 以手頭上資金,怎樣再更好的運用?有否好提議,1. 怎樣買到一層紅磡區的自住(所謂大即750尺,約800-850萬),2. 買多一層小的出租作收入(450尺約 550-600萬,純租金收入$16000),3. Keep現有一層(600尺)送比父母。4.人仔仲Keep 嗎?(之前賺人仔,不是港幣轉過去) 曾今考慮買多個車位收租,$180萬,租金$4000,但車位將來抵押很多銀行不接納。 […]

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買樓食自己。勤奮獲三宅 #1256

你好! 一年前在書店看到您的著作,獲益良多,己閱畢您的三本著作和上了買樓001。儲了幾年錢計劃置業,想請教投資部署,盼諗sir能為我作出一些評估及提供一些意見!   個人背景 年齡: 31歲 職業: 專業人員,現居住於父母名下已供完的公屋(估值100萬,未補地價)   收入及支出 月入約65000, 扣除強積金後有62000收入,每年根據薪酬表跳point。每月扣除家用保險稅等各儲蓄,至少能儲40000, 其中30000作首期儲蓄。   資產 有約70萬現金儲蓄。沒有持有任有投資產品(股票、基金等),有買保險(人壽,危疾,醫療,意外)   目標 計劃買一個大屋苑兩房單位, 三年後自住,  荃灣線/沙田線近番工   問題 由於流動現金較少,估計現時只能應付410萬以下物業,故有以下計劃   Plan 1 買400-420萬物業+租出去—->3年後賣出去 + 買自住物業 – 壞處: 無左第一筆置業費用 –>  約20萬!!!  (約2年租金) – 好處: 賺樓市升值   Plan 2 買 400-420萬物業 +租出去—-> 3年後自住—->儲錢買第二個物業 – 好處:可嘗試按第一個物業 –> 借200萬! – 壞處:    – 15% 額外印花稅, […]

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28歲住係居屋。夫婦各一樓收租 #1255

  你好諗sir! 看過你的blog一段時間,令我增長不少知識!想請教你一些投資問題,謝謝!   本女子28歲已婚, 家庭主婦, 有一小孩。儲蓄只有10萬。2012年買左月供基金 每月供3120, 虧蝕緊1萬多,現在沒收入所以停供,但基金管理費繼續蠶食緊我d錢。(很後侮)   有一物業收租,2012年,9成上會購入單幢洋樓160萬 現市值257萬. 樓齡35年,剛簽租約。 過多1個月想申請轉按(先生公司做入息證明) outstanding 128萬。粗略估計,轉按6成154.2萬,銀行送1% 1.542萬 減番按揭保費用4萬 律師費7000(估計) 可套23萬出來,但還未知可作甚麼投資。 未來半年後會全投工作,幫補家計。   先生做生意, 月入2萬, 零儲蓄。每月供樓1萬 家用5千 日常開支根本沒辦法儲蓄。   2013年 9成上會270萬購入現住單位, 32年樓齡 2年前花8萬作外牆維修,現市值只有374萬。   本身對投資零智識,有少少想法:   奶奶有間公屋,賣出老公名的自住屋可得大約120萬。綠表申請居屋(用老公妹名)另老公名買一間樓佢收租。   不賣自住屋,用老公妹名,用奶奶公屋換居屋。但這筆錢不知何年才有。         3.因兩公婆名下已有樓,樓市加辣已沒能力再買樓作投資,轉戰大陸、 澳洲、日本樓可行嗎?   長遠目標希望我和老公各持兩物業,即一間自住,3間收租。請問諗sir可建議我一些投資意見嗎?萬分感謝!   ANSWER: 讀者長遠的目標是要每月有錢洗,而唔係有樓。當做好夫婦每人一間房之後,唔使為左要買樓而在世界各地買樓。加上個人儲蓄只十萬,老公份糧又唔係高而自己又無做野,萬一比佢轉按左自己樓再一加一咁「買到居屋同老公收租樓」,中哂「三重彩」之後遇上樓市下跌,到時讀者光景如何?     轉按完好辛苦咁套左廿萬出黎,欠銀行154萬,月供154/259*10000 ~ $6000 賣左樓套有374-270 = 96萬,先講先生買收租樓,由於曾經置業就算今時冇樓係身,首期仍是要20%。若比佢搵到間280萬既樓買入,首期要56萬而佣3萬,若賣走樓後未夠半年就買新收租樓,印花稅是要比15%而180日後退回,即要先比42萬而稍後退回約38萬。那56萬+3萬+42萬的支出已經超100萬,讀者賣樓後只得96萬應唔夠比。更何況佢想買完收租樓後更想用姑仔個名去買居屋?   […]

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26歲月入3萬,是否應再買一間樓? #1254

諗Sir你好! 拜讀你既文章有一段時間,雖並非所有內容都能完全領略,但都獲益良多,希望你繼續寫更多文章,分享更多你的心得!   最近有一件事令我十分煩惱,想請教你,希望得到高人指點。   本人今年26歲,月入3萬,加上外快每月月入平均5萬左右。兩年前以325萬買入一間樓齡頗長的物業,按七成,月供8千多,現在收租每月$11500,算是有正現金流。現時樓價大約升至380萬。現時積蓄約300萬。   近日成功向女友求婚,開始準備買樓,由於本人已持有物業,故將改以家父名義買入。 現時自己心儀的樓盤約500萬。 女友月入2萬5,但基於個人理由不會投資到物業,但可分擔其他非供樓的支出。   個人想法是先向銀行贖回手頭上380萬的物業,再將物業按給銀行借貸約350萬,加上自己積蓄買入心儀單位。   這是我理想中的做法,不知諗Sir有何高見。 請指點一下迷津。 萬分感謝!   ANSWER: 筆者唔係咩「高」人,至於樓齡反而就應用「高」或「低」去形容,而唔係用「長」。明白到讀者26歲有300萬現金在手,當然好好用。不過本案講解的買樓要旨,對於三百個係手或搵九千蚊個月既你同樣有用。   不同意讀者將市值380萬既樓翻按攞錢連同自己300萬現金去買另一屋結婚,主因是新屋若唔借錢就咁一炮買、或打算按少過七成買,都有違筆者「有樓趁後生借盡買」的意旨。買樓唔借錢、不如唔好買。因樓房其實升幅少,幫到人賺錢主因是槓桿、及銀行予定額的幾十年還款期,令借款人供得越來越輕易,而租金就跟進賬一齊升。最後樓就不難供滿、而租金收入就貼齊今時生活水準。 相比下股票一年可升十幾倍,樓只係幾十年先升十幾倍,所以純計賺價股票比樓好,但股票只能做好少槓桿加上融資成本高,輸就輸係呢度。2016年的普通股升幅榜冠軍宏安地產(1223)半年已升12倍,1981年沙田第一城開賣兩房只賣18萬,今時35年後只升了30倍唔夠。但第一城業主若當年真81年入手開頭每月辛苦供幾百,但如在1981年安排了20年按揭,供到10年之後幾百蚊仲算係D咩? 買樓就係令你站在時間一方、免費利用時間威力。聽日股市升跌筆者唔知,不過時間會過,銀紙會變更唔值錢就幾可肯定。   可能你知買樓好,不過借唔到錢。故在此為讀者評估借貸力。讀者及女友月入共5.5萬,借貸力為55000/10000*2.59*50% = 7.12mil。若將現有間樓按借350萬,而新屋唔借那借貸力只用了49%,對於年輕讀者可再用多些少。若原本間樓照舊爭325*70% = 225萬加上買新屋七成上會借350萬,借貸力會用掉(225+300)/712 = 80%,對於讀者而言仍屬可接受,因佢仲有300-150=150萬現金在手。家父名買樓而自己做擔保,借貸力係一樣照計。最大問題反而係佢間「樓齡頗長」既樓究竟有幾「長」? 我們在買樓001將告訴同學樓房過到那一個樓齡後價值會急下跌,大家應如何避免。   另外銀行只肯為有價值既樓房做按揭,例如無路到既村屋銀行係唔敢博接受抵押借錢的。究竟咩因素會影響借貸應買樓前就學定,不要比左訂先知做唔到按揭上會。讀者攪好父親買樓後,仲有約150萬現金在手,可撥100萬入手債基收息套餐方案B收息年20%,得$16666/月。若讀者想進取,應該連第二間樓都唔使用父親名買,只做債基而將原本打算買樓的150萬首期留住等市跌買樓。婚後想住好一點可用16K利息去租樓住,反正新婚要時間摸索最合住的地區與模式,故先租為妙。唔鼓勵買第二間因讀者已有一間樓加上年輕,有條件留錢等市跌。但如年過三十而又未有樓既你,細細地都應買住一間先。  

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準財務自由人仕理財方案 #1253

Hello Sir, Have been visiting your blog and found its exceptionally inspiring. Now taking this to real action and hoping you can shed some lights on my situation.   Age of 36, Married, with 2 young kids. Myself – monthly income around 150k/month. + around 1M bonus annually My wife – around 80k/month + 600k […]

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影響一個人後半生的財富之道 #1252

LumSir 你好﹕ 在網上無意間發現你的專欄,驚為天人,頗有相逢恨晚之憾﹗   初看時不知LumSir你講的是什麼法門,會否是那些旁門左道,寫出來時就天下無敵,當落塲時就不堪一擊,因以前我都有上過坊間一些投資班,上課時候確頭頭是道,好似期權Short兩邊,每月閒閒執五仟,又有什麼鐵禿鷹/Iron Condor之大法,實食冇黐牙,實賺冇輸。故此我短短一個月,睇完大師你四本大作,令已達不惑之年的我有感投資之知識增進如打通任督二脈,若早識大師十年或早五年,我深信自己已可以很放心三年後退休,不是擦鞋乃衷心之言,讀完LumSir大作之後,才自覺投資十多年物業及股票的知識是如此貧乏,如此無知;賺到錢純是好運或時勢所促成;輸錢的機率應多於一半若, 只靠一己的投資知識。四本大作之內容所含之知識 , 比花三年時間去讀一個學位更獲益良多,影響一個人的後半生的財富之道。   歲月磋跎,不覺已達退休之年,故仍不恥下問前程於LumSir。 本人現年五十二歲,公職人員,月入五萬,可於55或60退休,但工作太辛勞,盼可計劃55歲退休,現推算55退休時將有 LumpSum  2.3M及 Pension 每月13000元。妻子年43,沒有工作亦沒有子女。 現住荃灣一屋苑細單位,市值  7.5M,最近加按了  2M,故總欠銀行  4.3M,頭按為H+0.7 剩172期,現加按為H+1.35 已盡借剩292期,夫婦二人未計加按約有80萬元現金。 因物業為二人同名,故早前想沽出改買屯門一較舊的單位套現,但適逢政府又出招,所以參考了  LumSir的方法為加按,事實上,我們想套現並不是有什麼投資大計,只因想為辦投資移民需要拿150萬出來。但目前仍未落實計劃,若不辦理移民,該筆金錢應如何投資生利?又之前想賣去現居所後,想用一拆二之法;但又睇到大師不建議年長之人再投資物業,又自覺租樓給人很怕遇上租霸,欠租之人,故希望得到LumSir之指點為盼。 又補充,我們倆皆有政府醫療之福利,故並沒有買任何保險,又我倆沒有子女又得我一個人的收入,故希望可以找到安穩的投資方法去增加退休前後之收入,故我們想移民台灣亦是睇中當地住所廉宜及生活費較低,又想請問  LumSir所提的Double方案很有興趣,但買了之後,我們移民了會否有影響?﹗ 為方便作表如下﹕   夫(52歲) 妻(43歲) 收入(月入) 50,000 NA 現金 500,000 300,000 股票 50,000 10,000 物業市值 7500,000 NA 原一按(月供) 14,500 NA 加按(月供) 8,500 NA 物業加按套現 2,000,000 NA 靜待LumSir回覆,祝新年快樂 Batch 38 101之準學生 […]

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投資初哥疑難十解 #1251

諗SIR 你好! 看見你在BLOG的分享覺得很有道理, 希望諗SIR可以為小女子的情況作出一些建議, 謝謝! 本人30歲 ; 母親60歲, 家庭主婦, 父親62歲, 有退休公積金 收入開支如下: 本人收入: 34000   強積金1500, 開支: 10K,家用5K 存17K 父親收入: 5000   資產: CASH HKD 230,000, 股票: 130,000 IBOND:60,000   物業: 父母同住居屋, 父母己供完。 不用交租 我快踏入三十, 因為進修及投資失敗損失一半, 但沒咩儲蓄, 十分慚愧…希望嘗有機會可以改變困局,見進入加息週期, 唔敢輕舉妄動,  希望諗SIR可以指點一下如何以增加投資既成效,  有咩投資產品可以考慮?  如果想在2年後買大約4-5M既樓又應如何部署? 感激! 小女子上   answer: 讀者要增加投資成效,就唔好再考慮買咩投資產品。應該訂立投資目標後再找投資物去配合。香港人好鐘意問number,又或問買乜野好,主因經紀為推銷產品不斷提出「我呢樣野點解好過佢」此命題,客戶群慢慢被培養出「買咩係最好」的想法。其實無一種投資物是最好的,正如人都無最好的一個。讀者宜先體察自己情況,找2-3種投資物作長短棍配合。   後生未有樓係手,如借貸力足夠,筆者確實大多建議買樓為先。主因買樓只消付首期,淨低交比租客供,那十幾廿年後又多件差出租金的資產。可能你想:「讀者錢少買樓頂多九成上會,佢間樓可以租比人咩?」只好說市面上不少業主將樓偷偷租出,主因是佢地懂罰則,知風險。等於你選擇違例泊車前很可能已衡量自己可付$320罰款,那偷租出樓之罰則如何? 同埋之前比人捉到既業主究竟係點被發現? 我們會在買樓001課討論。   讀者借貸力34000/10000*2.59*50% = 4.4mil,加上九成上會借盡420萬之下,讀者最盡可一人買入440萬市值既樓。惟筆者一向不建議用盡借貸力去買樓,主因是投資失敗無論是股票?基金? 樓房? […]

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