從上年租金升幅研究應買的單位類型 #1335

租金與樓價有一定關係。誠然,租金只反映市場參與者對該區的消費需求、而樓價同時反映消費及投資需求。今時香港經濟,明顯民眾對新界及九龍樓有需要,看上圖見九龍及新界樓無論在大細類別都照升,相反香港樓只有400-700呎類別之租金在2016全年錄3.43%升幅。由於租金是無得「按揭」,即係租金唔可以好似按揭咁由銀行提供六成或八成出黎,故討論租金可看見真實的樓市承接,但用賣價看樓市則要防範新樓會否被人MARK價之現象。留意樓價在升市尾期拋離租金是常見現象,今時已現,但究竟樓市「尾期」有幾長?勸大家唔好估,永遠不放棄自住樓一間,其他則可按本文提供之策略考慮。   樓價不太會同香港人的工資掛勾,但租金會。至少租客在香港居住或工作,但香港樓的業主,則不一定長住香港。   現時全香港有兩大需求,一批人想上車,另一批是在樓市賺過錢又想換樓的業主。相反銀髮族已「上岸」,他們購買力不反映在上表租務市場,對樓的需求只集中在投資。不少「父幹case」都屬搵仔女投資去避稅的結果,因此政府如想源頭根治民生房屋需求問題,建議用上述租金表去看樓市更為實際。   可能你諗:「有公屋解決居住需求架? 乜真係咁多人焗租新界細單位咩?」根據統計處中期人口普查資料,出租公屋單位由2006年71.7萬增至2016年79萬。但出租公屋之人口在06至16十年間增加了2000人。即起左近8萬公屋只收容多了2000人口,但十年間香港總人口由686升至733萬,究竟點解花錢起咁多公屋而冇人住? 唔係排隊上車架咩? 或許你未知東涌其實大把公屋冇人住,當年發展東涌有「發展新沙田的宏願」,計劃市鎮容人20萬。惟至今日筆者未有準確資料,大約是六萬六吧。   對於樓市投資人,應似超市入貨咁,要知悉客源。家陣市面最搶高價既係新界細單位同九龍中型單位,咁你咪去入呢兩樣貨囉。或許再細心一點,察看九龍區一些屋苑之升幅,會知道九龍東發展機遇利好了一些屋苑。另外下任特首如將教育政策定下來,唔取消校網既話,九龍塘單位有其獨特性,但留意九龍城區如近啟德一帶,留意未來天量供應,是亞軍西貢及季軍元朗合共的數目。   至於港島業主如何自處? 住你可以係港島,但投資物業就不好攪在島了。如真要在島買? 三房套是可取類型,而根據圖表顯示: 九龍大兩房會「打嬴」港島一房,縱使市價近似。  

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一開始「做大個頭」,收高D息 #1327

致諗Sir : 你好諗Sir,衷心多謝諗Sir你抽空看我的疑問及指點迷津。留意了你撰寫的文章已有一段時間,想從一些現有資產部署增強現金流,但我卻不知從可入手,可否給予意見?萬分感謝。 家人資產 父親的士 : 現價6.5mil,尚餘貸款1.1mil,月供12,000,P-2.88% 父親自住樓 : 未補地價居屋,銀行估價5mil,已供滿(但不想作任何部署) 本人:1.5mil現金(可動用),240k人民幣定期,500k股票 (煤氣、電能),200k基金 因為本人工作靠佣金收入,沒有固定的薪金證明。目標想於現時的士的高位套現一筆現金,鎖定盈利。再而透過買入直債增加被動收入。 眼看的士前景受uber及政府有機會落實專營的士,都有機會打擊的士牌價。所以想於現時這個位置套現一筆資金,但仍想保持的士這個資產作為被動收入或父親作為工作的用途。   Step1 1: 將的士加按6.5mil * 80% – 1.1mil = 4.1mil 現時利率可以大概2%,月供大概21000 換取新車及雜費,動用0.5mil,給車行打理收取租金,大概可以抵消供款(但只有首2年保證),4.1mil – 0.5mil = 3.6mil   Step 2: 另加上本人現金1.5mil + 3.6mil = 5.1mil 計劃動用資金買一條直債收租?從報價網站,看到美元債券的Yield不算太高,但眼看人民幣債,國家開發銀行有4%左右的Yield,會否推薦?建行一般定期都有3.5%左右,但定期郤沒有槓桿效果。另外恐防人民幣再會有下跌風險,是否可以購入遠期合約對沖下跌風險?購入遠期合約本金要多少?因為不屬於PB,槓桿息率夠高,所以沒有打算做槓桿,而且借貸能力亦不足,但如諗Sir有更好的公司或方法能提供低息的直債槓桿可否講講?5.1mil – 1.2mil = 4.1mil (兌換率1:1.2)   Step 3: 本人投資知識夠少,但喜愛煤氣的10送1以及股息,現有20000股,想增持到100000股後停止,亦會同期購入ETF作進攻。ETF做槓桿,是否只有PB能夠做到?煤氣這些穩定股票又可否作槓桿以增強現金流?4.1mil – 1mil = 3.1mil   Step 4: […]

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爛樓都要五百萬、怎不能望盤輕嘆? #1326

諗Sir 你好!   一直有Follow諗sir 既blog 同video,亦買齊你既著作,深得啟發之餘亦感到對理財之道所知甚少。目前只希望達到一生三宅既目標,令退休生活無憂,所以來函向諗Sir請教。 本人30歲,已婚,銀行職員,人工加bonus  月入約 $35,000,於2015年初以300萬購入葵涌寶星中心 (30年樓齡, 低層, 320呎實用2房單位),並用Staff loan借9成,分25年還,息口1厘,現時估值約360萬。 持有資金: 現金: HKD $30,000 (主要由於去年結婚及新屋裝修,開支較大) 股票: 現時市值約 HKD $150,000 每月開支 HKD 24,900,包括:   家用 $4,000 供樓 $11,000 保險 $1,400 日常開支 $5,000 交稅儲備 $3,500 先生29歲,公務員,人工連津貼月入約 $90,000,名下無物業,並於本年初借了30萬稅貸,分12個月清還。 持有資金: 現金: HKD $400,000 定期: CNY $200,000 股票: 現時市值約 HKD $1,100,000 每月開支HKD$71,200,包括 : 家用 $8,000 保險 $1,800 […]

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看淡住宅地區呎價的因素 #1324

空置率絕對反映一區的樓市前景。空置單位增多不利樓市、減少則有利樓市。不少人只參考一年的空置率走勢去判定邊區跑輸定贏,惟筆者會參考空置率走勢作其中一項判斷樓市區份之標準。   2015年尾比2014年,離島區空置率大升4.8%,預期東涌區不少新樓落成難去消化。灣仔區不少人看好,惟現實情況肯定是東區比灣仔好。灣仔呎價貴但又不能反映在投資價值,加上空置率在2014至2015年有急升情況,同樣令人卻步。   元朗在過去幾年空置率比平均高一截的情況下,2015年回到3.8%水平。惟元朗、大埔、屯門都存在不少村屋、又或離譜至豬棚住人的「房屋」。對上述地區的業主影響顯而易見。加上入村後房屋究竟是有人定空置? 間格改成如何? 政府比較難在這幾區做得盡。所以2015年對元朗估計是首個供應高峰之後的舒緩位。要在當地用高價放租難去達成,而投資價值亦只焗限在某類型單位。   葵青雖空置率低但不幸佢跌入了「Exception」。貨櫃碼頭令該區規劃比他區有異。小心處理。   預期九龍城同荃灣區在下一份物業報告的供應數字會錄得大幅增長,我們期待行將發出的2017報告。另外供應量亦需細心察看,本文只利用其中一個因素去考量呎價走勢。

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諗sir理財係隻龜! 自認兔仔勿入 #1316

Dear 諗sir,   本人現年48歲,現職金融公司持牌人,月薪5萬。家庭狀況:父母,每月供養費$4,000;太太53歲為家庭主婦,有兼職每月約$2500;女兒15歲中三,打算在港升讀大學。除基本開支,可供儲蓄為$13000。   財政狀況:1.居屋將軍澳寶盈花園聯名已供滿560呎單位,估值綠表價為$4.5百萬;2.家庭現金1.5百萬;3.保險、外幣若干。4.MPF $400,000   以下有問題望諗sir指教: 1.本人打算60歲退休,希望有現值$20,000的生活水平,直至終老; 怎樣更好運用現有資產,平穩地增加現金流; 3.是否應趁樓價高套現買債基等,靜侯樓市回落,再上車,但年紀已大,不知銀行還能批按揭否。   ANSWER: 筆者過去幾天善用假期,回顧了一些網民對筆者所提方法之評論,另外自己亦作了些新嘗試,睇下有無一些新方法做到債基再疊增。   先講講有些網民,評論筆者來來去去都係個幾招,話文章睇了一排便覺無新意。明白如筆者文章予人有此感覺,筆者自己唔多唔少都有責任。不過若招式是管用的,那為何擔心「來來去去都係個幾招」? 大家來看文章是想找個實在而行得通之法,應該唔係想睇筆者日日表演唔同招數。若想要新鮮感? 睇套警匪片令自己置身於爆炸場面便夠。但對於同學辛苦儲得的血汗錢,筆者主軸仍是以債基、樓、或加ETF(optional)去處理。由2013至今確實是重覆講著,不過會因為這4年來的不同息口週期同股市升跌去解答眾讀者之疑慮。   另外有人提出筆者「樓+債」的方法有盲點、同時提倡「期權收息」方法話可穩定收息退休。先講筆者發覺唔少黎上堂既讀者連買正股都未攪掂,那仲要佢地攪股票期權黎收息? 太冒險了吧。其實每一方法都有盲點,筆者都無講過買樓三間就可令你一世無憂,只不過買樓收租其實較易打理。慢慢收租慢慢儲,似龜一樣咁去爬起碼一日會達到。   買股票看似容易,但發覺不少讀者連「經濟週期與股票行業關連」、「基本技術分析如MACD及RSI」、「普通公司法及一些削減股權、配發股份、發CB」這些基本事都未攪好,若將買正股及買期權作理財重心? 實在難作啟齒。有冇發覺你買股發唔到達,都係你操作過多提早放左自己累自己? 股市專收聰明人,筆者在blog中講的起碼與自己想法一致,就係好少買股票。就當買都係當玩,輸贏無所謂個隻。   讀者供滿未補價居屋唔可以加按,加上居屋於未來供應增多,將軍澳地區亦唔見好,自己意見是將居屋賣走,然後自己同太太部署未來4年每人買入一間,希望平衡52歲前搞好每人一間樓,到60歲餘歲起碼租客幫樓供了個一半,令退休有所眉目。買樓收租等供滿唔一定贏梗,不過可強迫投資人儲蓄,加上利用時間將債務貶走之好方法(你再睇睇30年前買落美孚新村一個月供幾錢? )。若果話香港樓未來將因經濟唔好而長跌? 筆者主張買樓其實係抄股神巴菲特個想法:「30年按揭是最好的投資工具」。而股神提出呢件事,在於有按揭就可長買美金下跌,而政府將來照印銀紙令硬資產長遠升值幾可肯定。反而股市或期權幾時升跌就真係好難判斷。所以炒股炒權呢樣野留比「聰明人」做。自認蠢人請follow筆者。   筆者生來個樣又唔係smart(有片為證),買股技巧無再深化,幸好利用火燎森兄在網上為收入所作之界定,筆者勉強可以叫高收入人仕。成功固然帶有僥倖,不過堅持才是成事的根本。理財如是,做生意如事。知道有些人在網上評論火兄,話佢舊時係商台介紹創業板股票個陣「昆人入局」,即自己先做「老鼠倉」然後利用自己影響力推高股價獲利。同意現市場實在有不少人做緊呢件事,所以大家先有咁多免費number聽,令不少人炒足成世股都唔贏。惟筆者認為火兄現作此事的機率是很低的,因為佢要既唔係錢。係股票市場來回賺一億,恐怕滿足唔到佢想要既快感。作為創業者及企業管理人╴追求的是改變自己,改變行業同世界帶來之滿足感。當然有些人選擇追求權力,走火入魔。惟兩者之共通點是佢地同時超越了賺錢的象限,所以用金錢掛帥形容火燎森,真係睇少左佢。   一個仲打緊工、或做緊有錢佬跑腿,仲活係賺錢象限既人,三五閒時先出篇文而用打工既視野去品評跑緊千萬計Turnover既老闆,我真係唔知點講。當然,話唔定看倌不時都有「小你老細」,這在宣洩情感是可以,但佔你太多時間就無謂。   好啦,都已經成年無出過咩「諗十條」去教晦人,在此隔年再提出幾條,當警醒自己一下(叫做:如何超越賺錢象限十條)   1.真聽明既人,更會掩飾自己既聰明   2.我係銀行打工個陣同上市公司主席飲茶,佢竟然多次主動斟茶比我。令我緊記唔好自大   3.用錢作報酬,往往是最廉宜的   4.討論違例泊車是否罰$450/320根本是浪費生命,真係要做大人物,你起碼要過呢一關   5.賺錢是首階段必須做的事,有錢之後你就有能力拒絕令你違心或唔願意做既事   6.做善事係好,不過多個Steve Jobs更好! 每人生活都有灰暗面,Steve都唔例外。離婚及陪唔到個女件事最影響自己及家人   7.要成功就預左被人白眼,每日都有大把人想推翻你落黎。人總愛看人地仆街死   8.貪心鬼格局細。成唔到大事   […]

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跑羸及跑輸的香港樓類別 #1310

四月尾就有新一期物業報告出爐,到時喜愛用數字去剖析樓市既朋友,又有更真確數據去評審下樓市第三波升浪究竟主力在哪。筆者看法是香港樓市由2007至今2017上升10年,共有三階段:   2007至2010第一波: 由美國低息環境而引發的樓價上升 2010至2015第二波: 由香港政府辣招而引發上升的 2015至今第三波: 由內地資金到港而引發上升的   由沙士至2007年不計在內。中原城市指數由30.4升至70餘點當復甦,不計入升市。 至於有人質疑自有自由行,內地資金實一早到港,何來將「內地資金」歸入第三階段?   2015年前內地企業多用與香港地產商合作模式在港投地,先交了學費。自2016年轉為獨資高價在港買地,有逼香港地產商埋牆角之象。這會是對香港樓市的一個重大轉折點。何況主由辣招造成之細價樓爆升之象,於2015年9月尾香港樓市見中期頂後經已緩和,今時中型單位的升幅可與少型單位比較。加上自2012年政府已無再出新型辣招,有都係將原有的修改些少。故把2016年4月之後的升浪形容為第三階段更感妥當。   對2010年至15年第二階後之樓市,我們把租金(左)及樓價(右)按三區再分實用面積劃分去比較,得出一些結論: 結論:   一些樓可以5年只升8%,另外些如新界細單位可5年升200%。好好選擇區域間隔。   一間樓同一間食肆一樣,最驚係單位本身無定位。早年筆者討論為什麼火炭駿景園之升幅會位列新界各大屋苑之末呢? 與同區的銀禧花園同御龍山做比較,駿景園又唔夠銀禧平,又唔夠御龍山方便同新及靚,正正係兩頭唔到岸。同一道理去理解2010-15年之樓市,大輸家係九龍區D類至(1000-1600實呎)之單位,5年升8.76%。同排第一的新界細單位升200%比(即係5年DOUBLE),真係令朋友O哂咀。所以唔好見親朋友係業主都話佢間樓賺到笑,對家心裡可在淌血,而家九龍千幾呎既業主很可能係你老細。     於九龍的千餘呎大單位,面積當然唔失禮,不過應是大屋苑內的四房或雙套居多。呢D單位有錢佬覺得氣派唔夠,亦唔似住又一居咁雖然舊,但單幢洋房比到人另一個感覺。地段上香港島優勝,加上港島人比較有錢(根據最近人口普查有關各區收入,中西區、灣仔及東區居首。2012年起買過千萬單位要比40%首期加上至少8%印花稅(當年未有15%稅),發展商亦唔會將屋苑單位打入空殼公司去賣比客戶以避稅,為千餘萬樓咁做成本太高。所以少承接力令呎價在5年竟只升8%。     上表證實行筆者提倡了幾年的「雙租法」,絕對幫讀者慳唔少。超過700呎之樓房的租金只在5年上升了約15-30%不等。新界的細面積單位價格升了150-200%不等。所以想住大一點可以租,而自己HOLD個間就要細     選錯區份亦見令人損失不少。如果你有間500呎實用的港島樓,五年間比新界升少30%   未來之走勢,主力留意一手市場。發展商會游說一些賺到幾百萬的小買家夾硬用貴價買一房,自己又可以將盤劏細大賺。另一方面亦會出大單位迎合有錢買家。相反三房之供應會比較少,業主宜將自己重心持貨區由少於400呎之單位推上400-700呎又或700-1000呎單位。由於升幅不算瘋狂,估計萬一出現跌市,一些在香港或九龍的三房單位會成穩定版塊。選些近年少二手成交的優質地段屋苑,估計成為日後跌市之避風塘。

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30年按揭是全世界最好工具? #1292

近日巴菲特話:「30年按揭是全世界最好工具。」因此佢買樓。加上生果報報導,引起在港不少討論。我地今日談談。   先引述生果報之原文: 股神畢菲特接受CNBC訪問時解釋,地產對於好多人嚟講係好有價值嘅資產,尤其對於有計劃長居同一地方多年嘅家庭嚟講,住宅係了不起嘅投資。 喺股神眼中,住宅值得買入嘅其中原因,係30年按揭。佢講到,曾經喺1971年以15萬美元,買入加州拉古納海灘度假住宅,但首期只需3萬美元,其餘做按揭。 股神表示:「30年按揭係全世界最好嘅工具,理由係當我們估錯,利率升至2厘,業主仍能還清按揭,令業主擁有單向投機(one-way bet)的機會。」   我地再睇睇CNBC之原訪問內容: The investor took out a 30-year mortgage in 1971 when he bought his Laguna Beach, California, vacation home, which he recently listed for $11 million: “When I bought it for $150,000, I borrowed some money from Gre at Western Savings and Loans. So I probably only […]

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2017樓市走勢(上) #1283

自從2014年有了滬港通與2016年有深港通之後,香港股市與樓市有了新玩法。往後研究香港樓市不只能集中看香港本身供應量與什麼剛性需求,香港亦會正式告別自由市場,變成內地市況一樣更受中國政策主導。   香港一向是福地,擁有深水港加上幾面受山屏閉的工作環境。就當打風要返九龍趕工,風險要比在其他國家低很多。英國人就是看中呢個特質,先要香港九龍,及後增割新界成為複地。香港在戰時收納了不少上海人、戰後內地有大饑荒,又收容了一納有能力逃至香港的人,實力快速增強。至九七年回歸前香港盛放就如煙花爆發,舉世矚目! 沙士之後又遇上自由行經濟快速復原。時至2017筆者有感,大家將見證煙花上演的最後一幕,經濟將有最後之爆發然後落幕。   看倌如何趁機賺錢再將成果保存在海外至為重要,最起碼都要係「呢浸」搵到下錢,留在香港做一個平民。筆者明白這般說法,背叛了我的香港,將父親早年為港打併之努力付之一炬。惟對主導香港事務的政權能否改制及能否長時維持平衡一事覺悲觀,及早將家人及資產妥善寄於海外為上上之策。   2013年2月28日 – 海航集團向海南省慈航公益基金會捐赠20%的海航集團股权,基金會亦成為海航集團的單一大股東。慈航基金方便收納各界捐款,再用各種名義將內地資金透過好人好事發放世界各地。海航集團亦可利用子公司在港買資產,成功將人幣換做美金,令國內不少人仕獲益。有了股市亙通,富豪更易上下其手,買埋香港證券行更保證成條路都係自己人,產業鏈已型成而靠其搵食者眾。   就講海航集團,滬港兩邊都擁有不少公司。海航工會及創辦團隊為一致行動人士的海南慈航公益基金會,經其控制七成股權的海南交管控股公司,掌管海航集團股權。海航集團底下,更控制內地7家A股公司,例如600221.SH 海南航空,而海南航空又擁有香港航空。海航同時在港控股3家上市公司,包括海航實業(0521)、香港國際建投(0687)及航基股份(0357)。   近一年香港地皮被中資集團搶高所得,海航是其中之一。不少香港地鋪亦經買手收納到中資手下,除了海航亦見其他手影。內地集團搶高香港地皮不是以數億而計,出價乃是高其他發展商20-30%的近百億。敢講此等出價,足證投地不是為賣樓而是另有所為。若你以賣樓盈利為依歸,第一次「做左傻仔」出高溢價,第二次都唔會將錢花得輕便。更何況其他地產商的出價,比幾千萬搵個商業間諜查下就知。過份高價投入不是冒失所為,亦絕不是內地人唔識做生意而引致。未來1-2年,香港人將享受聯繫匯率加上資金便利所帶黎的高溢價,令土地價呎不尋常升高,進而引致附近區份樓價暴升。各位見上星期南區完成賣地後同區業主封盤,皆因投地成本達兩萬餘/呎,新樓起成賣三萬一呎開外絕不出奇,而筆者估計此情況將在某些區份在港擴散。 明天文章筆者將從未來政府賣地講講邊區樓市將看俏,及數據化為2017年的樓市作出怎樣預期。。

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做15K月入收租佬 #1282

諗SIR, 您好! 不好意思, 本人最近才發現homebloggerhk,但發現學識了不少知識。 本人現在月入只有一萬五千元,而儲蓄大約只得二十萬元,沒有任何投資經驗, 每月只能儲蓄三千元。但年紀也快將四十了,現跟親人共有一間物業,尚有十年需供款,現市值大約五百萬元。 雖然很想購買物業,但現在樓價高企,我這樣低收入,根本沒有能力購買, 請問可否指導一下,我應怎樣才能增值財富呢? 很希望能積累多一點,用作日後有時機時才購入物業。 可否提供寶貴意見給我。 謝謝。 低收入人仕上     ANSWER: 自己搵唔到錢,唯有邀請更有才幹既人幫你搵錢。此事看似很虛幻,但低學歷者透過銀行借貸去持有物業,再用此要脅較高收入人仕交租當自己儲錢,唔係無可能。要做狐假虎威故事內的狐狸,讀者必要審視現在樓房供淨多少,假設現市值500萬樓供淨100萬,意味讀者最盡可按爆八成得300萬現金。至少同家人對拆仍有150萬。   由於讀者稱樓只供淨十年,加上年達四十,估計手上樓房已持有過十多年,相信賺幅不少,根據當年低價買讀者而家供淨一百萬絕不為奇。實際上可能仲少。   一反眾人之態,讀者是現金水平可能仲比借貸力強。讀者擁0.75*259萬 = 205萬借貸力,用掉了估計一半。加按得錢後應會全用盡。故買第二房前估計型態是現金多而借貸力少。這可靠搵直屬親屬做擔保去補償借貸力,或只將原本間樓按至5成轉出租用途,利用租約作第二入息證明,增強借貸力總額。上述同時假設讀者無任何私人貸款或卡數。   由於身家少及人工低,唔怕借盡一點。或把新買樓劏套房收極高點回報都是可考慮手段,反正讀者無野好輸。假設讀者搵到兄弟擔保,就當佢人工4萬而供緊1萬蚊既樓,讀者可叫兄弟將佢層樓轉按再拉長黎還,有現金回贈之餘又可降低每月供款金融,令擔保人更有空間助兄弟買樓。另外由於讀者本身已有樓,如果再買又唔想付15%高印花稅,需用父母或一個無樓既親人單名買,而擔保人可兄弟齊做。或者現時先加按套錢,博政府取消15%高印花稅後才入市亦妥當。

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夏蕙姨與YOHO TOWN有內情? #1262

你好,諗sir, Re:希望改善居住環境的庸材 近3年,小女子常常閲讀你的blog,已經看完樓換樓一書,由於,之前娘家人健康問題,醫藥費開支大,出現經濟環境問題,所有積蓄已用盡。幸好婚後,有地方可以住,但現在希望可以改善居住環境,及能產生被動收入,希望諗sir 大師能給我一些建議。 小女34歲,人工$14000 +年尾1-2.5月,老公$30歲, 人工$25000。現自住元朗區30多年舊樓,3樓以上有電梯,房子已經供斷,是老公家人名字。(但我們可以決定賣出或自用)現銀行估值大概$270萬。我們儲蓄只有10萬。股票大概3萬。我們沒有欠信用卡數,和不良貸款,每月可儲$10000-15000 但借銀行P-loan $58000 每月還$4300,今年12月完結。另外學費貸款欠$38000,今年9月還清。   我的問題如下: 1)知道元朗區樓是18區供應之首,租金及投資回報不一定理想,但Grand Yoho 二期樓盤,一房及二房間格很吸引,是否適合把現有舊樓出售套現,買二房自住?(消費性需求) 2)又或是按了現在自住舊樓,套現買債基,另外把自住樓出租,再租Grand yoho自住? 請諗sir 能在百忙中抽空解答小女問題。 萬分感謝! Cheryl   ANSWER: 趁機再解釋一下,消費性需求係指買樓時加進的個人要求,如近唔近阿媽、近唔近公司、要唔要大單邊? 這些都是很個人。投資性需求為那幢房的客觀條件,如位於什麼校網? 有冇地鐵? 未來基建? 這是條件係唔跟個業主,只同間樓本身有關。   如讀者情況,佢消費性個邊好需要住返係元朗,但元朗未來供應很多、人口結構亦不利提早樓價。咁講當然會比經紀哥哥圍毆啦! 只好請求高抬貴手,轉sell「海之戀」好嗎? 其實荃灣海量供應都黎跟,雖荃灣有很多分支家庭低用元朗早期戰績黎計,荃灣班客應只夠食兩個新盤,故筆者在早前文章解釋過荃灣三個新盤之水尾的「全城匯」最令發展商不利。反而買家就看有冇機會可偷到雞入平貨。但先講,呢個時候買樓就算點平都「唔係平」,一切決定還看買樓後會否令你借貸力用超60%。   對讀者提出「一房及二房間格很吸引」此話述不認同。建議重睇近一個月筆者拍攝的午/晚間新聞(在專頁「致富教室」),當然睇完之後仍覺吸引,那就買吧。好似我個friend咁年年追睇夏蕙姨年初一上頭柱香,無非都係垂涎夏蕙美色,而個人喜好呢家野筆者真係識條鐵咩?   另計出讀者家庭借貸力為(14k+25k)/10000*50%*2.59 = 5.05MIL。若佢而家只買元朗GRAND YOHO兩房,都近500萬起錶,買後基本借貸力用盡。尤其呢個盤既借貸方法,係令人頭暈,總之寄語大家住舊樓唔會死人,但夾硬谷買新樓就當甲醛毒唔死、都隨時比收數佬追到唔敢返屋企。   Grand Yoho 的付款方案有六個,比柏傲灣多一倍。 .即供90天付款(折扣18.25%) .210天付款,有備用80%一按或25%二按(折扣17.5%)  可用置尊120貸款安排(買家將現有所持物業連同所購買Grand YOHO單位向發展商做120%樓價貸款) .YOHO置Smart付款(折扣11.5%)  發展商提供樓價88%三年按揭,買家每季還1.5%樓價 .70% AVD及BSD靈活付款(折扣及回贈22%至23%)  只限首55個出售單位 .YOHO伸引力付款(折扣連租金補貼14.5%)   當然最革新係「置尊120貸款」,佢係可以阿仔買樓、係買樓簽約六十日找數上身前將老豆間樓一齊拎埋黎按到120%去找數都得。見網上有人問點解置尊120唔受村屋? […]

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