2017樓市走勢(上) #1283

自從2014年有了滬港通與2016年有深港通之後,香港股市與樓市有了新玩法。往後研究香港樓市不只能集中看香港本身供應量與什麼剛性需求,香港亦會正式告別自由市場,變成內地市況一樣更受中國政策主導。   香港一向是福地,擁有深水港加上幾面受山屏閉的工作環境。就當打風要返九龍趕工,風險要比在其他國家低很多。英國人就是看中呢個特質,先要香港九龍,及後增割新界成為複地。香港在戰時收納了不少上海人、戰後內地有大饑荒,又收容了一納有能力逃至香港的人,實力快速增強。至九七年回歸前香港盛放就如煙花爆發,舉世矚目! 沙士之後又遇上自由行經濟快速復原。時至2017筆者有感,大家將見證煙花上演的最後一幕,經濟將有最後之爆發然後落幕。   看倌如何趁機賺錢再將成果保存在海外至為重要,最起碼都要係「呢浸」搵到下錢,留在香港做一個平民。筆者明白這般說法,背叛了我的香港,將父親早年為港打併之努力付之一炬。惟對主導香港事務的政權能否改制及能否長時維持平衡一事覺悲觀,及早將家人及資產妥善寄於海外為上上之策。   2013年2月28日 – 海航集團向海南省慈航公益基金會捐赠20%的海航集團股权,基金會亦成為海航集團的單一大股東。慈航基金方便收納各界捐款,再用各種名義將內地資金透過好人好事發放世界各地。海航集團亦可利用子公司在港買資產,成功將人幣換做美金,令國內不少人仕獲益。有了股市亙通,富豪更易上下其手,買埋香港證券行更保證成條路都係自己人,產業鏈已型成而靠其搵食者眾。   就講海航集團,滬港兩邊都擁有不少公司。海航工會及創辦團隊為一致行動人士的海南慈航公益基金會,經其控制七成股權的海南交管控股公司,掌管海航集團股權。海航集團底下,更控制內地7家A股公司,例如600221.SH 海南航空,而海南航空又擁有香港航空。海航同時在港控股3家上市公司,包括海航實業(0521)、香港國際建投(0687)及航基股份(0357)。   近一年香港地皮被中資集團搶高所得,海航是其中之一。不少香港地鋪亦經買手收納到中資手下,除了海航亦見其他手影。內地集團搶高香港地皮不是以數億而計,出價乃是高其他發展商20-30%的近百億。敢講此等出價,足證投地不是為賣樓而是另有所為。若你以賣樓盈利為依歸,第一次「做左傻仔」出高溢價,第二次都唔會將錢花得輕便。更何況其他地產商的出價,比幾千萬搵個商業間諜查下就知。過份高價投入不是冒失所為,亦絕不是內地人唔識做生意而引致。未來1-2年,香港人將享受聯繫匯率加上資金便利所帶黎的高溢價,令土地價呎不尋常升高,進而引致附近區份樓價暴升。各位見上星期南區完成賣地後同區業主封盤,皆因投地成本達兩萬餘/呎,新樓起成賣三萬一呎開外絕不出奇,而筆者估計此情況將在某些區份在港擴散。 明天文章筆者將從未來政府賣地講講邊區樓市將看俏,及數據化為2017年的樓市作出怎樣預期。。

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做15K月入收租佬 #1282

諗SIR, 您好! 不好意思, 本人最近才發現homebloggerhk,但發現學識了不少知識。 本人現在月入只有一萬五千元,而儲蓄大約只得二十萬元,沒有任何投資經驗, 每月只能儲蓄三千元。但年紀也快將四十了,現跟親人共有一間物業,尚有十年需供款,現市值大約五百萬元。 雖然很想購買物業,但現在樓價高企,我這樣低收入,根本沒有能力購買, 請問可否指導一下,我應怎樣才能增值財富呢? 很希望能積累多一點,用作日後有時機時才購入物業。 可否提供寶貴意見給我。 謝謝。 低收入人仕上     ANSWER: 自己搵唔到錢,唯有邀請更有才幹既人幫你搵錢。此事看似很虛幻,但低學歷者透過銀行借貸去持有物業,再用此要脅較高收入人仕交租當自己儲錢,唔係無可能。要做狐假虎威故事內的狐狸,讀者必要審視現在樓房供淨多少,假設現市值500萬樓供淨100萬,意味讀者最盡可按爆八成得300萬現金。至少同家人對拆仍有150萬。   由於讀者稱樓只供淨十年,加上年達四十,估計手上樓房已持有過十多年,相信賺幅不少,根據當年低價買讀者而家供淨一百萬絕不為奇。實際上可能仲少。   一反眾人之態,讀者是現金水平可能仲比借貸力強。讀者擁0.75*259萬 = 205萬借貸力,用掉了估計一半。加按得錢後應會全用盡。故買第二房前估計型態是現金多而借貸力少。這可靠搵直屬親屬做擔保去補償借貸力,或只將原本間樓按至5成轉出租用途,利用租約作第二入息證明,增強借貸力總額。上述同時假設讀者無任何私人貸款或卡數。   由於身家少及人工低,唔怕借盡一點。或把新買樓劏套房收極高點回報都是可考慮手段,反正讀者無野好輸。假設讀者搵到兄弟擔保,就當佢人工4萬而供緊1萬蚊既樓,讀者可叫兄弟將佢層樓轉按再拉長黎還,有現金回贈之餘又可降低每月供款金融,令擔保人更有空間助兄弟買樓。另外由於讀者本身已有樓,如果再買又唔想付15%高印花稅,需用父母或一個無樓既親人單名買,而擔保人可兄弟齊做。或者現時先加按套錢,博政府取消15%高印花稅後才入市亦妥當。

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夏蕙姨與YOHO TOWN有內情? #1262

你好,諗sir, Re:希望改善居住環境的庸材 近3年,小女子常常閲讀你的blog,已經看完樓換樓一書,由於,之前娘家人健康問題,醫藥費開支大,出現經濟環境問題,所有積蓄已用盡。幸好婚後,有地方可以住,但現在希望可以改善居住環境,及能產生被動收入,希望諗sir 大師能給我一些建議。 小女34歲,人工$14000 +年尾1-2.5月,老公$30歲, 人工$25000。現自住元朗區30多年舊樓,3樓以上有電梯,房子已經供斷,是老公家人名字。(但我們可以決定賣出或自用)現銀行估值大概$270萬。我們儲蓄只有10萬。股票大概3萬。我們沒有欠信用卡數,和不良貸款,每月可儲$10000-15000 但借銀行P-loan $58000 每月還$4300,今年12月完結。另外學費貸款欠$38000,今年9月還清。   我的問題如下: 1)知道元朗區樓是18區供應之首,租金及投資回報不一定理想,但Grand Yoho 二期樓盤,一房及二房間格很吸引,是否適合把現有舊樓出售套現,買二房自住?(消費性需求) 2)又或是按了現在自住舊樓,套現買債基,另外把自住樓出租,再租Grand yoho自住? 請諗sir 能在百忙中抽空解答小女問題。 萬分感謝! Cheryl   ANSWER: 趁機再解釋一下,消費性需求係指買樓時加進的個人要求,如近唔近阿媽、近唔近公司、要唔要大單邊? 這些都是很個人。投資性需求為那幢房的客觀條件,如位於什麼校網? 有冇地鐵? 未來基建? 這是條件係唔跟個業主,只同間樓本身有關。   如讀者情況,佢消費性個邊好需要住返係元朗,但元朗未來供應很多、人口結構亦不利提早樓價。咁講當然會比經紀哥哥圍毆啦! 只好請求高抬貴手,轉sell「海之戀」好嗎? 其實荃灣海量供應都黎跟,雖荃灣有很多分支家庭低用元朗早期戰績黎計,荃灣班客應只夠食兩個新盤,故筆者在早前文章解釋過荃灣三個新盤之水尾的「全城匯」最令發展商不利。反而買家就看有冇機會可偷到雞入平貨。但先講,呢個時候買樓就算點平都「唔係平」,一切決定還看買樓後會否令你借貸力用超60%。   對讀者提出「一房及二房間格很吸引」此話述不認同。建議重睇近一個月筆者拍攝的午/晚間新聞(在專頁「致富教室」),當然睇完之後仍覺吸引,那就買吧。好似我個friend咁年年追睇夏蕙姨年初一上頭柱香,無非都係垂涎夏蕙美色,而個人喜好呢家野筆者真係識條鐵咩?   另計出讀者家庭借貸力為(14k+25k)/10000*50%*2.59 = 5.05MIL。若佢而家只買元朗GRAND YOHO兩房,都近500萬起錶,買後基本借貸力用盡。尤其呢個盤既借貸方法,係令人頭暈,總之寄語大家住舊樓唔會死人,但夾硬谷買新樓就當甲醛毒唔死、都隨時比收數佬追到唔敢返屋企。   Grand Yoho 的付款方案有六個,比柏傲灣多一倍。 .即供90天付款(折扣18.25%) .210天付款,有備用80%一按或25%二按(折扣17.5%)  可用置尊120貸款安排(買家將現有所持物業連同所購買Grand YOHO單位向發展商做120%樓價貸款) .YOHO置Smart付款(折扣11.5%)  發展商提供樓價88%三年按揭,買家每季還1.5%樓價 .70% AVD及BSD靈活付款(折扣及回贈22%至23%)  只限首55個出售單位 .YOHO伸引力付款(折扣連租金補貼14.5%)   當然最革新係「置尊120貸款」,佢係可以阿仔買樓、係買樓簽約六十日找數上身前將老豆間樓一齊拎埋黎按到120%去找數都得。見網上有人問點解置尊120唔受村屋? […]

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2017年如何令大陸股蟹貨極速返家鄉? #1250

今日生果報財經要聞,談及國家要求國企將一定比例的外滙收益強制結滙,即焗佢地儲人民幣以穩定匯價。根據熔斷的經驗,國家在金融領域伸出有型之手,只會越搞越大鑊。不過為左唔影響本網站課程對廣東省既招生,我地只好集中討論如果你有一堆內銀或大陸股蟹貨,點樣趁恆指仲有二萬二時好去執葬啦。當然如閣下是炒股高手「永唔蟹」,那根本不需再理會什麼錢財事,請關閉本頁為豐富人生做更多工作。   先了解了一眾國企或紅籌,唔多唔少都受人民幣下跌所害,尤其內房,佢地係借美金係大陸起樓然後收人仔。內銀唔見得好好,焗收人民幣但唔准帶頭買跌,加上走資加大呆壞帳,那種內傷不言而喻。早前中國銀行(3988)將中銀(馬來西亞)立為中銀(香港)(2388)之下的子公司,原因估計是馬拉貨幣吉令跌到七彩,兌人仔蝕條數要中銀香港去啃。海外公司因幣值下跌還可以卸,但如是自己國家本位貨幣下跌仲點可再卸呢? 由此可見,有成手內銀或喜愛買大陸股既你,睇睇以下錦囊能否幫手。   下圖描述一在美國上市之ETF,走勢總會同香港國企指數同向,惟幅度大3-5倍。在2016年全年,ETF價升幅為國企之3倍幾。有左呢隻ETF,假如陳生2015年大時代用100萬買落中國銀行(3988)蝕左三成,而家只剩70萬,可以將50萬中國銀行沽走,淨低20萬轉買呢隻ETF。由於呢隻ETF係3-5倍於中國銀行的升跌,換言之70萬價值的中國銀行股份升了3%,隻ETF都可跟升約3倍即9%。那70萬中國銀行賺了3%即$21000,20萬的ETF亦都賺了$19000,其實效果不惶多讓。但最大分別就係,陳生係蟹貨入市拎返50萬出黎! 多了50萬資金,可以點做? 梗係穩陣派收息望回本啦! 唔通仲拎去博下鋪咩? 投入收息101的債基疊增方案。又或更進一步行埋套餐C,年收息在20%,而債基之風險(即標準差)約3.97%(見下圖),比匯豐股價的標準差(5.19/63 = 8.2%)還低了不少(數據在下下面stockblogger有關匯豐報價圖)。就咁50萬收返一年$100000,兩年即可收回$200,000。將利息加埋原有之70萬,3年後總值接近90-100萬,個本金就咁收返黎。若中國銀行升了,隻ETF都會升,唔怕少賺,詳細操作在ETF課。但如閣下乜都唔做等運到,那幾時收返筆錢未知道。若今時股市真是高位,跌左之後再實行會因本金再縮而難上加難。 當然債基疊增都唔係無風險,不過相對比買股票之波幅低,仲要係低30-50%,這在昨日的文章已詳盡解釋了。其實買股之風險可以計算出來。至於上文假設了國企指數同中國銀行同升跌,當中肯定有誤差。不過大家可以去查下價,其實中國銀行過去一年股價同國企指數走勢極吻合。若然大家係買中石油或內險股,此方案都可照用無異,因為佢地同國企走勢唔會差好遠。希望此錦囊幫到大家2017唔再持有蟹貨。

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買新樓攞著數? 睇真本案解構 #1221

你好諗sir: 本人30歲 月入$40000 每月開支約$30000 現時大陸工作沒有任入息證明,現有10萬(現金),曾破產 現已解除。因不能過hkmc 於2015年底經發展商按揭 用15%首期買入新樓約370萬,月供約$13000。發展商按揭只有    頭3年跟現時利率,之後沒有任何優惠。我希望在按 揭優惠期完之前可以以樓價6成轉按到其他銀行(明年底收樓). 請問呢2年我的理財計劃應該怎安排會更好?破產人士有否方法可提高借貸力?另外從你fb知道債基,破產人士是否適合呢? 謝謝 本人完全沒有股票經驗   answer: 真係要答一答呢位讀者。各破產人仕必然會知於期內不能承造按揭上會,到期後獲法官簽署的破產解除令後,可攜同頒令文件去銀行開戶口。要知破產期間唔好講信用卡,連戶口都唔比開,而銀行對某類別人仕會獲有關當局通知係系統加了「旗仔」去識別。銀行如無人通知,係唔會到期自動抹走「旗仔」,故客戶需到行提供文件才會減去。   講返讀者,佢當然係過左破產令先會為自己添資產。問題係破過產既人能否再問銀行承造按揭? 取態是留比銀行、金管無標準答案。不過建議該批人仕唔好去當年你爭過錢既銀行去申請樓批,因為佢地已write off左你筆欠貸。而你相隔三五十年再去問銀行借錢,銀行對呢個身份證number究竟write off左幾錢係有記錄的。一見到就傷心,要借錢當然無得傾。   抽出本案作答之原因,係讀者擁三個不利批按揭之因素而不自知。希望盡力提點而他人可借鏡。三因素為境外工作、入息證明欠奉、曾破產。亦由本案可了解香港地產代理的工作手法,係唔會理個客第日上唔上到會,總之有deal有佣收就是王道。新盤高獎賞在前,那會理客死活? 相信讀者只屬冰山一角,近年市場以賣新盤為主應產出不少近同個案,大家快會在生果報睇到。由於賣樓同賣保險近同,買保險廿年後先知筆錢收番幾多、而買樓都有近2-3年的成交期(而家可以長至12年)。在此情下更鼓勵不良銷售,到3年後個客要追討、當時經紀或已經轉行、地監局都管佢唔到。所以呢,筆者設立網站及課堂提供客觀意見,閣下究竟value呢個意見幾錢,留比大家自行判斷。   至於讀者,其實佢而家去銀行連一萬都借唔到亦不覺奇。就當私人貸款都要香港有公司autopay出糧先易批,何來係大陸做野又無文件就批到按揭呢? 至於讀者申請到信用卡唔出奇,只要佢搵間同佢無「恩怨」既銀行應可攪掂。但30%年息的信用卡的批核難易、點同收1.5%年息的樓按相比? 說不定有經紀又話:「信用卡都攞到、上會冇問題!」你信佢就真係要老豆淨多一千幾百萬比你敗你先可完成人生。   讀者今年應找有錢而人工高的親戚拜年,然後介紹一下本網,當然同佢地提提收息101的債基疊增收15-30%或直債保本咁收10%之法啦。希望佢地收番一年息到時會出手擔保讀者。另外內地公司要轉做香港出糧。若然唔得就要自己開公司去簽service contract,然後用公司出糧比自己,再用買樓003「借貸力由無變有」之法,細心安排文件及對答為自己增強借貸力。讀者宣稱的工資額在香港人而言算不錯,但如沒借貸力可見往後寸步難行,因沒銀行襄助係香港註定難撈。你睇社會上的收租佬同商家,佢地做生意或買樓既錢真係每一蚊自己儲返黎? 買成4-5間樓收租,你真係咁叻可以儲到? 買塊地又如何? 所以一些小財技就是告知你將銀行由對手變成幫手,生活往後可輕鬆一點。   至於讀者做債基疊增是可以,但有些銀行在批債基疊增是會睇埋TU及落record的,估計讀者批唔到。而筆者是會告知學生在那裡可做債基而又唔會check及落TU record,令收息人不被減低借貸力,而讀者又可做到疊增收息。

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特朗普勝選對樓市及債市影響 #1214

特朗普勝選,對香港業主或持有債基再疊增的學生,應如何部署?     由於選舉前傳統媒體報導希拉莉勝出機會較高,故事實與預期不合,令市場避險情緒高漲。由於筆者不相信特朗普就任後會依照競選時提倡的政綱而行,但佢幾個主要主張應會跟住黎行,加上參眾兩院都由共和黨人佔了大多數,只要特朗普在未來兩個月好好安撫下班黨友,未來將可強政勵治。 至於對香港收息資產的影響,分樓市同債市黎講。   樓市 特朗普主張拋棄自由貿易,實施關稅。工廠撤回美國、亦會運用舉債強項加強基建,國債債項上升(佢係勝選後都不忘重提:”WE WILL FIXED INNER CITIES, REBUILD INFRASTRUCTURE”),預期美國內需應真係可以向好,令通賬重現,重而令美國加息機會上升。聯儲主席耶倫好可能被撤換,美國息口政策比往事有改變。留意到特朗普於當選後一日,開口話會保住「耶倫大姐」(美聯儲局主席)。筆者認為此為暫時性的手段,在今日至1月20日準總統必須保持謙卑去吸引人材而來,特朗普才有能組力強力班底。一個cheap既班底究竟會令管治如何艱難,睇香港就知。在港不少高官議員仍被十幾廿萬月薪吸引,懶做事或做錯事,最終誤港前途,仲衰過誤人子弟。   至於施老闆一向是希拉莉fanspage,由於支持邊個人一向反映個人意志及手上利益。故加此為看淡香港樓市的附點。   先講「拋棄自由貿易是否一定有害」呢點筆者都未想到答案。自由貿易出自國富論(ADAM SMITH),指如各國集中做自己生產強項,實行自由質易就可令每人得到最大生產效應。不過時至今日,大家明白中國生產既波鞋,個性能未必同美國生產既一樣。所以透過貿易交換生產去到今時仲work唔work? 筆者開始質疑。雖過去200年各大國對自由貿易奉而行之,而每當有國家實行單邊主義,就係下沉徵兆。如荷蘭、英國。惟今次特朗普再引美國行單邊,未必一定「衰硬」。如果佢咁做成功左,美國人有工做錢又留返係美國洗,實在會對他國造成壓力。 – 估計美國會因而通賬升溫而引發加息,利率政策將改變會是特朗普當選對港影響最深入之事。惟香港業主應唔會因加2-3%息而賣走住宅,計算如下:   計算: 500萬按揭借貸(攤30年還)如由1.8%年息加至3.8%,月利息支出由$7500加至$15000。即供3年貴息要供多27萬   考慮: 如賣樓第時再買要比倍於27萬之印花稅   答案: 所以加印花稅剛好抵銷了業主因加息而賣樓之欲望。香港樓市仍會困死在120-140之死局。留意死局會慢慢消磨一些人的創新意志,咁行比樓市大跌重新洗牌仲慘。   伸延: 另外係租盤短缺下,業主會將供樓新增成本轉架了租客,而銀行就賺多左。所以錢又係由打工仔流向銀行。同時係特朗普奉行單邊主義加上政治班底不夠厚之下,估計先不會對美國銀行業打壓、而香港銀行業或者會見到曙光。   報章式「老鳳」答案: 樓市係未來兩季會調整,惟今之黑天鵝事件出現會令調整深一點,未上車者好去睇樓。留意2008年金融海嘯香港樓市都係跌約20%,所以黑天鵝一出令香港樓市大跌之說是不成立。至於特朗普有加息之偏向是會壓抑樓市上升,但準買家不要預會樓市跌30-50%比你入貨。   債市/REITS 特朗普政策賭博性強,未來市場風險大增,美國國債短期需求上升。但在實體經濟向好加上息口上升之下,公司債需求仍在而不會大跌。反而股市會出現資金流出,預期在1月20日特朗普就任後市場才會開始明朗,2月才會再現升軌。   其實不少學生都在等待買入債基的機會,今次事件令投資契機出現。雖港股於特朗普當選後第二日大升,但筆者認為如果閣下是收息者,過去兩天是情緒性波動,不要太被牽動。反而要開始準備美股有加息及有通賬後,於港美聯匯下應作之部署。加息下高評級債如美國國債會受影響,宜放走。拉丁美洲市場看淡,估計特朗普就當唔係墨西哥邊境起牆,都會認真加由墨入口之關稅。至於公司債在下年應被看好,因為美國實體經濟有所改善,最後令公司倒閉機率下降。但在1-4月於推行政策之初,股市波動較大,留錢係金、樓、債將是明智之選。   另外係加息預期下,定息債因加息而遭拋售,浮息債看俏,REITS唔睇好,係香港只睇好與香港商廈有關聯的陽光(0435)及泓富產業(0808.HK) 。一些香港住宅類的REITS宜避開。另外為求 安撫共和黨人,油價走勢向好。而特朗普另一主張是加稅,傾向與富人徵稅,相信呢個都係佢咁贏得人民支持之原因之一。  

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我上唔到會,因為無父母庇蔭? #1209

諗Sir 無父母庇蔭,比同年紀較大才上到會 小弟前年己開始閱讀閣下的著作,獲益良多,不過我的情況比較少資源,希望你能給寶貴意見請教閣下,盼望能抽空解答疑難 本人39歲女友38歲 , 二人合力以女友一人名義,在2013年以9成上會供30年購入215萬樓齡27年屯門兩房自住樓, 現升值至290萬並可放租$7500,而現在要面對大約10至20萬大維修費。 當時女友上會後再向銀行借現金52萬分4年償還,月還11500,4年利息共3萬6千 , 已償還2年,原意是部署2人三宅, 但人工有所變動 , 女友今收入只有萬元多, 難再獨人名義上會 , 而本人收入“3萬” 但如出年轉工收入或會下降至”2萬”. 2人現收入共4萬2,供樓加管理費$8,200 ,各自再供養父母,父母們各也自住公屋,全部開資後2人月儲共8千. 手持現金$50萬(包括加幣4萬),股票$15萬,另欠銀行$25萬剩2年還.         問題 1)        現面對手持物業樓齡高又要大維修在即, 供完30年後樓齡也60年, 但如賣樓女友要8年後才有2萬收入 , 現難再獨自上會, 賣樓後就做不了2人2宅, 現在應否出售該物業?  2)        而我已39歲又有機會入政府人工下調,應否趕40歲前現在收入較高時購第二層?擔心而心急二人年紀大錯過黃金期又未準備好退休生活費 , 但目前樓價高企買香港樓收租似不智行為。 3)        以目前情況難2人3宅最多二人二宅?如何部署2人3宅?    個人資料 年齡:39,未婚,暫沒有子女,家庭收入4萬2元(連女友計) 物業:買入215萬現估價270萬,9成30年上會,月供8千。 仍欠銀行:25萬 現金:50萬(包括可動用之保險及加幣4萬) 股票:15萬   answer: 讀者最不智就係人近四十都未結婚,又唔生仔。當然呢度係財務類blogger分享而唔係白姐姐情感信箱。筆者提出首句之原因如下: 讀者以「無父母庇蔭,比同年紀較大才上到會」為題向筆者發問。以筆者有限的中文水準去理解,是指因為無庇蔭所以攪到人過35都未買到樓上會。這令筆者感到心寒的是,時下年輕人一味旨意阿媽比錢買樓的風氣已蔓延至四十階層。 如果無父母庇蔭,話唔定讀者兩歲個陣已經走失去馬路比車車死左。當時咁細粒,單車都車死你。相反父母如果唔花時間庇蔭讀者,話唔定今時唔使住係公屋。 筆者都係有小朋友之後先知為了照料要放棄不少機會。若閣下決定唔要小朋友,有些事唔係你幫手照顧侄仔就體驗得到。 當然唔係人人要結婚,更唔排除離比今時結的更好。不過按來信看讀者諗法再加上工資水平,讀者成家有助佢處理人生。 工資高低是諗法決定,而唔係辛勞作決定。做紮鐵都唔可以撈成世,請改變每日行為去提升工資水平。   現時買樓是否不智主要睇借貸力是否用過半,而唔係睇樓市高低。借盡係沙士樓市低位買到樓再死唔放賺盡,講就容易,你代入一下想想感受如何? […]

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帶著矛盾去理財 #1206

  諗sir你好,本人廿五歲,女,專業人士收入穩定,自己租住,無樓無車無儲蓄無家底,剛加薪至47k,月儲15-20k,唔想儲蓄斎放銀行。 小妹工作繁忙,對投資產品不熟悉又無時間研究,所以希望保本投資,不綁死超過5年。 目標先儲本金,三十歲前儲500k上車。   有以下想法: 1) 自己分批買入股票(盈富基金/港交所/其他穩健股票)or 債券 2) 銀行月供基金 / 債券 3) 保險公司儲蓄計劃 4) 先努力儲500k 唔好搞咁多野 謝謝 無理財智慧的人   ANSWER: 專業人仕四萬七,做足30年野同時假設最終薪酬為現在3倍,究竟儲到幾多錢? 55歲月入$151,000,由25至55工資均在$99000。計30年間皆可將收入50%儲起,期間可儲~$49500*30*12 = 1780萬。若55歲退休後有廿五年要活,每月有59K可以用。聽落好似好好。惟過去33年通賬令銀紙購買力縮至1/4,即今日10000元,只能買到1983年只消用$2500就可入手的物品。若讀者一心只保本期望打工儲蓄夠捱至55年後的80歲,敢講99.5%既打工仔無可能做到。做生意利潤每月一球球咁賺、或者有機會成事,惟此案不屬讀者。   故讀者既想保本、又想投資回報跑嬴政府印銀紙的速度,此兩事幾近矛盾。筆者予任何意見之前,必須為案主糾正方向。另一個有此想法的可能,就是發問者是個不求付出而又自私的人。若真如此就不需理財,因就算佢有錢都唔見會開心,對此等人仕筆者無能為力。   股票係唔會有穩健的。你夾錢同人做生意,係唔係諗住錢一定攞得返? 基金只是一個窩囊,可以載住股票、或債券、或不同類型之物品。所以基金本身無話穩唔穩陣,係睇入面載住D乜。至於保險公司係有保本而又回報年超10%的計劃,但若不知此等安排會否因加息或匯率波動而影響所冒風險,投資人買入後容易因新聞一個報導而令自己不再堅持,最尾提早cut plan咪又係輸。所以理財最緊要知目標,而唔係選產品。產品只係用黎配合不同目標的。   打工要利用工餘時機學習投資幾可肯定,因為打工: 1: 人工唔高。就當做特首,好肯定佢唔係貪個三四十萬月薪 2: 工作要重複而乏味。因為老闆請得個人黎返工,工作範圍一定是交待到,即係有workflow的。有得workflow即係重覆,所以打工仔成日話返工悶,根本係必然。想有趣一定係做生意,不過風險及多變性唔係人人受得起   年青人學投資,建議由美股開始,因為: 1:美股市場種類繁多、有助投資人招闊投資視野 2: 有助學習宏觀市場分析 3: 美股可以逐一股買,入場幾蚊美金都可以 可能你心諗:「投資賺錢最緊要、做乜搞到咁複雜!?」意見是如視野不夠廣,連睇份經濟日報都感吃力的,咁真係送埋個波去你面前,你都射唔入籠賺唔到錢。

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30歲洗心革面去理財的人 #1197

諗Sir 您好:   本人30歲,單身女士,穩定職業,月入36k (每年按政府薪酬增薪), 無其他收入, 無樓。與家人同住,無需供樓。因年少無知兼喜愛享樂揮霍無度,只剩少量儲蓄,半工讀幾年,現已還清學費。  早前有幸拜讀《收息論》,《錢搵錢》和上homeblogger網爬文, 深受啟發,漸漸意識到理財的重要,深感時光飛逝,決定洗心革面, 重新做人。已報讀《收息101》DV36,還望指教。   目前財務狀況如下:   月入:36k 月支出: 家用:3k 個人基本消費:3k (衣, 食,交通) 月儲:30k (現在開始積極儲蓄)【未扣薪俸稅】   資產: 現金: 40k (HKD), 5k(USD)【月供儲蓄/投資保險】, 0.8 (GBP)【個人情意結, 喜愛英鎊】 ibond:10k (2019 到期) 股票:140k (月供股票 7k) 單位信託基金【經銀行職員介紹:啲錢(EUR, GBP) 就咁擺係度, 不如買基金】: total ~260k (HKD) 【包括4k ( EUR), 2.3k(GBP)】 銀行儲蓄保險【家人一直叫我要供, 供完一份就 繼續供第二份】:420k (已供完, 2028-2029才可領回)。另100k plan (月供3k,2017年尾供完,  2032 […]

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為什麼你現在就要開始理財? 1187

諗sir你好 本人拜讀過不少個案分析,驚覺自己根本未曾理過財,現在有一契機開拓一生三宅之路,望諗sir指點 本人23歲,公務員,月薪26k 家用10k,現開始月儲10k 並與家人同住居屋。 資產(只有) 人民幣定期11萬 2016年尾到期 港幣 3萬 (實在慚愧) 契機為半年後買入已補地價屯門居屋,目標250萬樓,作出租之用。預計收8500租,有4%回報。 因計算過私樓和居屋租金相約,但樓價和管理費相差很遠,所以趁有機會,入手第一層居屋之後出租,慢慢儲現金流。 屆時家人會支持部份首期,加上半年努力儲蓄和人仔定期,可有三十餘萬作屯居首期。 另外本人實在耳仔軟,手上有三份保險 1. 中銀住院 101%計劃 十年期     月供約500 已供一年 2. AE住院 100%計劃 十年期     月供約1500 已供半年 3. 保誠儲蓄 20年期     只記得有8%回報     年供約36K 已付一年保費 求諗sir指點 1. 半年後應否聽從高人指點,買入屯居後再出租? 2. 保險方面應否全部cut以換取更高儲蓄率? 很軟的耳仔上     answer: 建議買樓年齡最早為26歲,留意買樓唔係必勝的,更因供樓局限了個人發展格局。未滿26歲,必須培訓(至少)一項專門技能。唔一定係量子力學,令自己口才了得、或親和力強都可以。係搜尋引擎發展得完善,書本硬知識漸變廉價。除非你是研發及首批得到此等知識的人。   人最大的槓桿就係自己。炒股、買樓的得益都不及你自己成立業務及發大佢黎攪咁賺大。加上人生為過程而活、而唔係對住部電腦炒野黎活。   年青必須撥至少30%資金做進取的投資、如期權、股票、孖展外匯或期指。前期係唔好借錢攪到破產。若係借錢炒賣,投入的資金率是150%、或400%。故我們建議限在小錢、30%。此著主要是想趁後生用低成本買經驗、避免日後錢多時零知識進入股票市場輸得壯烈。   投資居屋是錯著。原因一是稀有性低,呢個你見特首成日出黎講起樓就明。原因二是居屋客群財力較低,咁講當然得罪哂,但係事實。   香港係有私樓「擁低管理費而流通性又高的」,年輕人不要急著買樓,先研究。唔係買左樓你就贏,你要買得好至可以將30幾歲條路鋪好。   手上現金少唔需要覺得慚愧,但如儲蓄率低即代表你未來財路仍是黑暗。讀者手上錢少但起碼叫儲得到,進步可期。本案讀者23歲已有想法,那你究竟歲數多少而想法又如何呢?   30歲之前,錢唔多唔使買人壽。在現今父母而言,阿仔能夠30歲成功自立已很高興,又點會睇中你死左留番比佢舊錢呢。所以香港仍是太多人over-insured。 […]

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