香港人不應「財務自由」個案 #1360

諗SIR, 你好! 本人姓黎,43歲. 太太41歲, 家庭主婦. 大儿子20歲, 今年中六畢業, 很大多可能入讀香港的大學. 二儿仔14歲, 中二, 三儿子13歲, 中一. 本人經常係媒体看見你講投資方法,本人對投資理財是甚有興趣, 但苦於知識及渠道, 人脈資源有限. 全是自學. 希望得到你的專業提點, 不勝感激!   現將我的個人資產,負債及每月支出如下: 1.屋企自住相連單位樓市值大約2000萬左右,銀行700万貨款(H+1.6%)。每月供款4萬, 仲有19年. 2.自用車位250萬, 已全額支付. 3.另外有一單位銀行估價350萬既樓給爸爸住, 已全額支付. 4.新購買啟德天環800萬, 銀行貸款480萬(H+1.3%,30年)每月供款1.8萬.( 用儿子名義, 我供款) 內地佛山鋪位120萬人民幣, 月收租3,000.00 內地佛山房產190.00萬人民幣, 經常渡假使用. 內地佛山公寓房產55.00萬人民幣, 收租1,600.00, 部份自用. 內地人民幣存款700.00萬人民幣(私人銀行帳戶), 理財收息5%,合計每月收息3.4萬. 香港股票市值160.00萬, 虧本28萬 港幣現金30萬 每月人工收入12萬, 用爸爸名義開獨資公司, 我全權打理. 生意尚算可以, 在3年後估計, 每月盈利3-4萬左右 強積金40萬, 全部恒指基金 每年保費22萬, 每月1.85萬, 保險包含家庭成員的人壽, 意外, 住院及相關基金投資. […]

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位置好的居屋VS地點差的私樓? 選擇是…. #1355

諗SIR你好! 你現有全部的課堂我已經上過, 某些堂已經重讀. 今次終於忍不住要發電郵提問, 思緒很混亂, 既興奮又煩惱.   我於三年前買入一個屯門細單位作收租之用, 並在港島區租一個套房因為在港島區上班做雙租族, 最重要目的是想慳錢, 長遠目標想有一間作自住, 一間作收租, 但奈何收入不高.   我的問題如下: 由於眼見單位已升了120萬, 如果賣出收租樓剛好有十年的儲蓄 (每月儲1萬x 12月x 10年), 而SSD下個月將會滿3年, 心動想賣出位置不太好的私樓, 換入呎價較平3,000一呎的已補地價居屋 (但位置好好多, 未來升值較好, 現在有少少落後, 年紀大若30年). 其實我賣樓的目的是想釋放私樓的120萬, 再以高成數按揭或者比多些少首期因為人工低過不了壓力測試, 買入一個大約320萬既居屋, 餘下可以大約有100萬再加現金買入債基用疊增方案收大約年15%回報以補貼租套房和儲多少少錢作未來第二間樓作準備. 如果真的要賣樓, 會提早還私賃, 再多現金30萬 我現在心情, 其實不太捨得放出現有私樓換作居屋, 內心很掙紮, 因為downgrade了, 但同時又好驚買唔返, 應該要一手賣樓同時買回, 同步進行, 現在是好時機做換馬動作嗎? 另外, 違背了LUM SIR你一直提及不應買已補地價居屋, 因為已經違返了居屋原意, 和居屋租客質素跟私樓是有分別的, 請你可否提供你的看法給我這個勤力, 有上進心的80後, 我自已經常思考這個問題, 但想不出比較安全的答案, 因為我子彈只得一發, 好驚做錯決定影響以後條路, 或是一動不如一靜, 什麼也不做較好.十分感激! […]

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從上年租金升幅研究應買的單位類型 #1335

租金與樓價有一定關係。誠然,租金只反映市場參與者對該區的消費需求、而樓價同時反映消費及投資需求。今時香港經濟,明顯民眾對新界及九龍樓有需要,看上圖見九龍及新界樓無論在大細類別都照升,相反香港樓只有400-700呎類別之租金在2016全年錄3.43%升幅。由於租金是無得「按揭」,即係租金唔可以好似按揭咁由銀行提供六成或八成出黎,故討論租金可看見真實的樓市承接,但用賣價看樓市則要防範新樓會否被人MARK價之現象。留意樓價在升市尾期拋離租金是常見現象,今時已現,但究竟樓市「尾期」有幾長?勸大家唔好估,永遠不放棄自住樓一間,其他則可按本文提供之策略考慮。   樓價不太會同香港人的工資掛勾,但租金會。至少租客在香港居住或工作,但香港樓的業主,則不一定長住香港。   現時全香港有兩大需求,一批人想上車,另一批是在樓市賺過錢又想換樓的業主。相反銀髮族已「上岸」,他們購買力不反映在上表租務市場,對樓的需求只集中在投資。不少「父幹case」都屬搵仔女投資去避稅的結果,因此政府如想源頭根治民生房屋需求問題,建議用上述租金表去看樓市更為實際。   可能你諗:「有公屋解決居住需求架? 乜真係咁多人焗租新界細單位咩?」根據統計處中期人口普查資料,出租公屋單位由2006年71.7萬增至2016年79萬。但出租公屋之人口在06至16十年間增加了2000人。即起左近8萬公屋只收容多了2000人口,但十年間香港總人口由686升至733萬,究竟點解花錢起咁多公屋而冇人住? 唔係排隊上車架咩? 或許你未知東涌其實大把公屋冇人住,當年發展東涌有「發展新沙田的宏願」,計劃市鎮容人20萬。惟至今日筆者未有準確資料,大約是六萬六吧。   對於樓市投資人,應似超市入貨咁,要知悉客源。家陣市面最搶高價既係新界細單位同九龍中型單位,咁你咪去入呢兩樣貨囉。或許再細心一點,察看九龍區一些屋苑之升幅,會知道九龍東發展機遇利好了一些屋苑。另外下任特首如將教育政策定下來,唔取消校網既話,九龍塘單位有其獨特性,但留意九龍城區如近啟德一帶,留意未來天量供應,是亞軍西貢及季軍元朗合共的數目。   至於港島業主如何自處? 住你可以係港島,但投資物業就不好攪在島了。如真要在島買? 三房套是可取類型,而根據圖表顯示: 九龍大兩房會「打嬴」港島一房,縱使市價近似。  

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一開始「做大個頭」,收高D息 #1327

致諗Sir : 你好諗Sir,衷心多謝諗Sir你抽空看我的疑問及指點迷津。留意了你撰寫的文章已有一段時間,想從一些現有資產部署增強現金流,但我卻不知從可入手,可否給予意見?萬分感謝。 家人資產 父親的士 : 現價6.5mil,尚餘貸款1.1mil,月供12,000,P-2.88% 父親自住樓 : 未補地價居屋,銀行估價5mil,已供滿(但不想作任何部署) 本人:1.5mil現金(可動用),240k人民幣定期,500k股票 (煤氣、電能),200k基金 因為本人工作靠佣金收入,沒有固定的薪金證明。目標想於現時的士的高位套現一筆現金,鎖定盈利。再而透過買入直債增加被動收入。 眼看的士前景受uber及政府有機會落實專營的士,都有機會打擊的士牌價。所以想於現時這個位置套現一筆資金,但仍想保持的士這個資產作為被動收入或父親作為工作的用途。   Step1 1: 將的士加按6.5mil * 80% – 1.1mil = 4.1mil 現時利率可以大概2%,月供大概21000 換取新車及雜費,動用0.5mil,給車行打理收取租金,大概可以抵消供款(但只有首2年保證),4.1mil – 0.5mil = 3.6mil   Step 2: 另加上本人現金1.5mil + 3.6mil = 5.1mil 計劃動用資金買一條直債收租?從報價網站,看到美元債券的Yield不算太高,但眼看人民幣債,國家開發銀行有4%左右的Yield,會否推薦?建行一般定期都有3.5%左右,但定期郤沒有槓桿效果。另外恐防人民幣再會有下跌風險,是否可以購入遠期合約對沖下跌風險?購入遠期合約本金要多少?因為不屬於PB,槓桿息率夠高,所以沒有打算做槓桿,而且借貸能力亦不足,但如諗Sir有更好的公司或方法能提供低息的直債槓桿可否講講?5.1mil – 1.2mil = 4.1mil (兌換率1:1.2)   Step 3: 本人投資知識夠少,但喜愛煤氣的10送1以及股息,現有20000股,想增持到100000股後停止,亦會同期購入ETF作進攻。ETF做槓桿,是否只有PB能夠做到?煤氣這些穩定股票又可否作槓桿以增強現金流?4.1mil – 1mil = 3.1mil   Step 4: […]

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爛樓都要五百萬、怎不能望盤輕嘆? #1326

諗Sir 你好!   一直有Follow諗sir 既blog 同video,亦買齊你既著作,深得啟發之餘亦感到對理財之道所知甚少。目前只希望達到一生三宅既目標,令退休生活無憂,所以來函向諗Sir請教。 本人30歲,已婚,銀行職員,人工加bonus  月入約 $35,000,於2015年初以300萬購入葵涌寶星中心 (30年樓齡, 低層, 320呎實用2房單位),並用Staff loan借9成,分25年還,息口1厘,現時估值約360萬。 持有資金: 現金: HKD $30,000 (主要由於去年結婚及新屋裝修,開支較大) 股票: 現時市值約 HKD $150,000 每月開支 HKD 24,900,包括:   家用 $4,000 供樓 $11,000 保險 $1,400 日常開支 $5,000 交稅儲備 $3,500 先生29歲,公務員,人工連津貼月入約 $90,000,名下無物業,並於本年初借了30萬稅貸,分12個月清還。 持有資金: 現金: HKD $400,000 定期: CNY $200,000 股票: 現時市值約 HKD $1,100,000 每月開支HKD$71,200,包括 : 家用 $8,000 保險 $1,800 […]

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看淡住宅地區呎價的因素 #1324

空置率絕對反映一區的樓市前景。空置單位增多不利樓市、減少則有利樓市。不少人只參考一年的空置率走勢去判定邊區跑輸定贏,惟筆者會參考空置率走勢作其中一項判斷樓市區份之標準。   2015年尾比2014年,離島區空置率大升4.8%,預期東涌區不少新樓落成難去消化。灣仔區不少人看好,惟現實情況肯定是東區比灣仔好。灣仔呎價貴但又不能反映在投資價值,加上空置率在2014至2015年有急升情況,同樣令人卻步。   元朗在過去幾年空置率比平均高一截的情況下,2015年回到3.8%水平。惟元朗、大埔、屯門都存在不少村屋、又或離譜至豬棚住人的「房屋」。對上述地區的業主影響顯而易見。加上入村後房屋究竟是有人定空置? 間格改成如何? 政府比較難在這幾區做得盡。所以2015年對元朗估計是首個供應高峰之後的舒緩位。要在當地用高價放租難去達成,而投資價值亦只焗限在某類型單位。   葵青雖空置率低但不幸佢跌入了「Exception」。貨櫃碼頭令該區規劃比他區有異。小心處理。   預期九龍城同荃灣區在下一份物業報告的供應數字會錄得大幅增長,我們期待行將發出的2017報告。另外供應量亦需細心察看,本文只利用其中一個因素去考量呎價走勢。

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諗sir理財係隻龜! 自認兔仔勿入 #1316

Dear 諗sir,   本人現年48歲,現職金融公司持牌人,月薪5萬。家庭狀況:父母,每月供養費$4,000;太太53歲為家庭主婦,有兼職每月約$2500;女兒15歲中三,打算在港升讀大學。除基本開支,可供儲蓄為$13000。   財政狀況:1.居屋將軍澳寶盈花園聯名已供滿560呎單位,估值綠表價為$4.5百萬;2.家庭現金1.5百萬;3.保險、外幣若干。4.MPF $400,000   以下有問題望諗sir指教: 1.本人打算60歲退休,希望有現值$20,000的生活水平,直至終老; 怎樣更好運用現有資產,平穩地增加現金流; 3.是否應趁樓價高套現買債基等,靜侯樓市回落,再上車,但年紀已大,不知銀行還能批按揭否。   ANSWER: 筆者過去幾天善用假期,回顧了一些網民對筆者所提方法之評論,另外自己亦作了些新嘗試,睇下有無一些新方法做到債基再疊增。   先講講有些網民,評論筆者來來去去都係個幾招,話文章睇了一排便覺無新意。明白如筆者文章予人有此感覺,筆者自己唔多唔少都有責任。不過若招式是管用的,那為何擔心「來來去去都係個幾招」? 大家來看文章是想找個實在而行得通之法,應該唔係想睇筆者日日表演唔同招數。若想要新鮮感? 睇套警匪片令自己置身於爆炸場面便夠。但對於同學辛苦儲得的血汗錢,筆者主軸仍是以債基、樓、或加ETF(optional)去處理。由2013至今確實是重覆講著,不過會因為這4年來的不同息口週期同股市升跌去解答眾讀者之疑慮。   另外有人提出筆者「樓+債」的方法有盲點、同時提倡「期權收息」方法話可穩定收息退休。先講筆者發覺唔少黎上堂既讀者連買正股都未攪掂,那仲要佢地攪股票期權黎收息? 太冒險了吧。其實每一方法都有盲點,筆者都無講過買樓三間就可令你一世無憂,只不過買樓收租其實較易打理。慢慢收租慢慢儲,似龜一樣咁去爬起碼一日會達到。   買股票看似容易,但發覺不少讀者連「經濟週期與股票行業關連」、「基本技術分析如MACD及RSI」、「普通公司法及一些削減股權、配發股份、發CB」這些基本事都未攪好,若將買正股及買期權作理財重心? 實在難作啟齒。有冇發覺你買股發唔到達,都係你操作過多提早放左自己累自己? 股市專收聰明人,筆者在blog中講的起碼與自己想法一致,就係好少買股票。就當買都係當玩,輸贏無所謂個隻。   讀者供滿未補價居屋唔可以加按,加上居屋於未來供應增多,將軍澳地區亦唔見好,自己意見是將居屋賣走,然後自己同太太部署未來4年每人買入一間,希望平衡52歲前搞好每人一間樓,到60歲餘歲起碼租客幫樓供了個一半,令退休有所眉目。買樓收租等供滿唔一定贏梗,不過可強迫投資人儲蓄,加上利用時間將債務貶走之好方法(你再睇睇30年前買落美孚新村一個月供幾錢? )。若果話香港樓未來將因經濟唔好而長跌? 筆者主張買樓其實係抄股神巴菲特個想法:「30年按揭是最好的投資工具」。而股神提出呢件事,在於有按揭就可長買美金下跌,而政府將來照印銀紙令硬資產長遠升值幾可肯定。反而股市或期權幾時升跌就真係好難判斷。所以炒股炒權呢樣野留比「聰明人」做。自認蠢人請follow筆者。   筆者生來個樣又唔係smart(有片為證),買股技巧無再深化,幸好利用火燎森兄在網上為收入所作之界定,筆者勉強可以叫高收入人仕。成功固然帶有僥倖,不過堅持才是成事的根本。理財如是,做生意如事。知道有些人在網上評論火兄,話佢舊時係商台介紹創業板股票個陣「昆人入局」,即自己先做「老鼠倉」然後利用自己影響力推高股價獲利。同意現市場實在有不少人做緊呢件事,所以大家先有咁多免費number聽,令不少人炒足成世股都唔贏。惟筆者認為火兄現作此事的機率是很低的,因為佢要既唔係錢。係股票市場來回賺一億,恐怕滿足唔到佢想要既快感。作為創業者及企業管理人╴追求的是改變自己,改變行業同世界帶來之滿足感。當然有些人選擇追求權力,走火入魔。惟兩者之共通點是佢地同時超越了賺錢的象限,所以用金錢掛帥形容火燎森,真係睇少左佢。   一個仲打緊工、或做緊有錢佬跑腿,仲活係賺錢象限既人,三五閒時先出篇文而用打工既視野去品評跑緊千萬計Turnover既老闆,我真係唔知點講。當然,話唔定看倌不時都有「小你老細」,這在宣洩情感是可以,但佔你太多時間就無謂。   好啦,都已經成年無出過咩「諗十條」去教晦人,在此隔年再提出幾條,當警醒自己一下(叫做:如何超越賺錢象限十條)   1.真聽明既人,更會掩飾自己既聰明   2.我係銀行打工個陣同上市公司主席飲茶,佢竟然多次主動斟茶比我。令我緊記唔好自大   3.用錢作報酬,往往是最廉宜的   4.討論違例泊車是否罰$450/320根本是浪費生命,真係要做大人物,你起碼要過呢一關   5.賺錢是首階段必須做的事,有錢之後你就有能力拒絕令你違心或唔願意做既事   6.做善事係好,不過多個Steve Jobs更好! 每人生活都有灰暗面,Steve都唔例外。離婚及陪唔到個女件事最影響自己及家人   7.要成功就預左被人白眼,每日都有大把人想推翻你落黎。人總愛看人地仆街死   8.貪心鬼格局細。成唔到大事   […]

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跑羸及跑輸的香港樓類別 #1310

四月尾就有新一期物業報告出爐,到時喜愛用數字去剖析樓市既朋友,又有更真確數據去評審下樓市第三波升浪究竟主力在哪。筆者看法是香港樓市由2007至今2017上升10年,共有三階段:   2007至2010第一波: 由美國低息環境而引發的樓價上升 2010至2015第二波: 由香港政府辣招而引發上升的 2015至今第三波: 由內地資金到港而引發上升的   由沙士至2007年不計在內。中原城市指數由30.4升至70餘點當復甦,不計入升市。 至於有人質疑自有自由行,內地資金實一早到港,何來將「內地資金」歸入第三階段?   2015年前內地企業多用與香港地產商合作模式在港投地,先交了學費。自2016年轉為獨資高價在港買地,有逼香港地產商埋牆角之象。這會是對香港樓市的一個重大轉折點。何況主由辣招造成之細價樓爆升之象,於2015年9月尾香港樓市見中期頂後經已緩和,今時中型單位的升幅可與少型單位比較。加上自2012年政府已無再出新型辣招,有都係將原有的修改些少。故把2016年4月之後的升浪形容為第三階段更感妥當。   對2010年至15年第二階後之樓市,我們把租金(左)及樓價(右)按三區再分實用面積劃分去比較,得出一些結論: 結論:   一些樓可以5年只升8%,另外些如新界細單位可5年升200%。好好選擇區域間隔。   一間樓同一間食肆一樣,最驚係單位本身無定位。早年筆者討論為什麼火炭駿景園之升幅會位列新界各大屋苑之末呢? 與同區的銀禧花園同御龍山做比較,駿景園又唔夠銀禧平,又唔夠御龍山方便同新及靚,正正係兩頭唔到岸。同一道理去理解2010-15年之樓市,大輸家係九龍區D類至(1000-1600實呎)之單位,5年升8.76%。同排第一的新界細單位升200%比(即係5年DOUBLE),真係令朋友O哂咀。所以唔好見親朋友係業主都話佢間樓賺到笑,對家心裡可在淌血,而家九龍千幾呎既業主很可能係你老細。     於九龍的千餘呎大單位,面積當然唔失禮,不過應是大屋苑內的四房或雙套居多。呢D單位有錢佬覺得氣派唔夠,亦唔似住又一居咁雖然舊,但單幢洋房比到人另一個感覺。地段上香港島優勝,加上港島人比較有錢(根據最近人口普查有關各區收入,中西區、灣仔及東區居首。2012年起買過千萬單位要比40%首期加上至少8%印花稅(當年未有15%稅),發展商亦唔會將屋苑單位打入空殼公司去賣比客戶以避稅,為千餘萬樓咁做成本太高。所以少承接力令呎價在5年竟只升8%。     上表證實行筆者提倡了幾年的「雙租法」,絕對幫讀者慳唔少。超過700呎之樓房的租金只在5年上升了約15-30%不等。新界的細面積單位價格升了150-200%不等。所以想住大一點可以租,而自己HOLD個間就要細     選錯區份亦見令人損失不少。如果你有間500呎實用的港島樓,五年間比新界升少30%   未來之走勢,主力留意一手市場。發展商會游說一些賺到幾百萬的小買家夾硬用貴價買一房,自己又可以將盤劏細大賺。另一方面亦會出大單位迎合有錢買家。相反三房之供應會比較少,業主宜將自己重心持貨區由少於400呎之單位推上400-700呎又或700-1000呎單位。由於升幅不算瘋狂,估計萬一出現跌市,一些在香港或九龍的三房單位會成穩定版塊。選些近年少二手成交的優質地段屋苑,估計成為日後跌市之避風塘。

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30年按揭是全世界最好工具? #1292

近日巴菲特話:「30年按揭是全世界最好工具。」因此佢買樓。加上生果報報導,引起在港不少討論。我地今日談談。   先引述生果報之原文: 股神畢菲特接受CNBC訪問時解釋,地產對於好多人嚟講係好有價值嘅資產,尤其對於有計劃長居同一地方多年嘅家庭嚟講,住宅係了不起嘅投資。 喺股神眼中,住宅值得買入嘅其中原因,係30年按揭。佢講到,曾經喺1971年以15萬美元,買入加州拉古納海灘度假住宅,但首期只需3萬美元,其餘做按揭。 股神表示:「30年按揭係全世界最好嘅工具,理由係當我們估錯,利率升至2厘,業主仍能還清按揭,令業主擁有單向投機(one-way bet)的機會。」   我地再睇睇CNBC之原訪問內容: The investor took out a 30-year mortgage in 1971 when he bought his Laguna Beach, California, vacation home, which he recently listed for $11 million: “When I bought it for $150,000, I borrowed some money from Gre at Western Savings and Loans. So I probably only […]

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2017樓市走勢(上) #1283

自從2014年有了滬港通與2016年有深港通之後,香港股市與樓市有了新玩法。往後研究香港樓市不只能集中看香港本身供應量與什麼剛性需求,香港亦會正式告別自由市場,變成內地市況一樣更受中國政策主導。   香港一向是福地,擁有深水港加上幾面受山屏閉的工作環境。就當打風要返九龍趕工,風險要比在其他國家低很多。英國人就是看中呢個特質,先要香港九龍,及後增割新界成為複地。香港在戰時收納了不少上海人、戰後內地有大饑荒,又收容了一納有能力逃至香港的人,實力快速增強。至九七年回歸前香港盛放就如煙花爆發,舉世矚目! 沙士之後又遇上自由行經濟快速復原。時至2017筆者有感,大家將見證煙花上演的最後一幕,經濟將有最後之爆發然後落幕。   看倌如何趁機賺錢再將成果保存在海外至為重要,最起碼都要係「呢浸」搵到下錢,留在香港做一個平民。筆者明白這般說法,背叛了我的香港,將父親早年為港打併之努力付之一炬。惟對主導香港事務的政權能否改制及能否長時維持平衡一事覺悲觀,及早將家人及資產妥善寄於海外為上上之策。   2013年2月28日 – 海航集團向海南省慈航公益基金會捐赠20%的海航集團股权,基金會亦成為海航集團的單一大股東。慈航基金方便收納各界捐款,再用各種名義將內地資金透過好人好事發放世界各地。海航集團亦可利用子公司在港買資產,成功將人幣換做美金,令國內不少人仕獲益。有了股市亙通,富豪更易上下其手,買埋香港證券行更保證成條路都係自己人,產業鏈已型成而靠其搵食者眾。   就講海航集團,滬港兩邊都擁有不少公司。海航工會及創辦團隊為一致行動人士的海南慈航公益基金會,經其控制七成股權的海南交管控股公司,掌管海航集團股權。海航集團底下,更控制內地7家A股公司,例如600221.SH 海南航空,而海南航空又擁有香港航空。海航同時在港控股3家上市公司,包括海航實業(0521)、香港國際建投(0687)及航基股份(0357)。   近一年香港地皮被中資集團搶高所得,海航是其中之一。不少香港地鋪亦經買手收納到中資手下,除了海航亦見其他手影。內地集團搶高香港地皮不是以數億而計,出價乃是高其他發展商20-30%的近百億。敢講此等出價,足證投地不是為賣樓而是另有所為。若你以賣樓盈利為依歸,第一次「做左傻仔」出高溢價,第二次都唔會將錢花得輕便。更何況其他地產商的出價,比幾千萬搵個商業間諜查下就知。過份高價投入不是冒失所為,亦絕不是內地人唔識做生意而引致。未來1-2年,香港人將享受聯繫匯率加上資金便利所帶黎的高溢價,令土地價呎不尋常升高,進而引致附近區份樓價暴升。各位見上星期南區完成賣地後同區業主封盤,皆因投地成本達兩萬餘/呎,新樓起成賣三萬一呎開外絕不出奇,而筆者估計此情況將在某些區份在港擴散。 明天文章筆者將從未來政府賣地講講邊區樓市將看俏,及數據化為2017年的樓市作出怎樣預期。。

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