投資執行力與債基E餐 #1538

尊敬的諗sir, 對不起,我中文真的很差。四十歲。月薪在中位40K。我能理解書面和口語,但不能很好地寫出語言。因此我使用Google翻譯將我的英文信息翻譯成中文。 你通過債券產生收入的談話非常鼓舞人心,我從來沒有意識到我可以通過你教過的簡單方法來做到這一點。 我有幾個問題,並希望你的專業意見。 (1)我對遵循您的建議和購買債基E餐,我計劃先投資50萬。我還想知道是否有一種方法可以讓我再投資每月利息?我對能夠長期積累財富的方法感興趣,而且我不善於投資。 (2)您提到債基E餐每年約為6%息,槓桿後收10%息。收到的利息會每月/每年有所不同嗎? (3)如果我計劃只有50萬到100萬的投資,而且我有興趣每年獲得10%左右的利率。“收息103”會有用嗎?   (4) 長期累積財富除了債基,利用不動產? ETF都會有效?   也許你可以在課堂上討論這些問題,因為可能有其他學生有興趣知道答案的。     學生NUMBER: TEDV50XX   ANSWER: 先講用債券產生收入的方法是比較簡單,但絕對不要認為非常簡單,粗率行事。無錯投資成敗係主看時機,但有執行力才會把握到時機。請各位勿眼高手低,勿習慣拖延,投資是一門需要學習及實習的知識。學習令你有策略、實習令你心理能裝載市場暴升暴跌,將一早訂好之策略始終,獲得勝果或證明某一策略是錯誤,兩者都同有裨益。由於讀者投資經驗估計淺,花第一段同佢講心法。   買債簡單在有權免除價格風險,只要將債持有到期而債權人唔執笠,本金就保證還,缺點係賺得少。買股可為累積財富者提供捷徑,但心平氣和將呢位短徑行完既朋友少之又少,而筆者見到發達既只係上市公司主席,為求上市數百萬律師費照比而後續年費,刊報及會計師錢照出,為的是什麼? 至於樓價今時可能高,但弊在首期唔用黎買樓可能輸左係第度。加上靠樓致富的,嬴在每月焗供,十年努力就有小成。筆者所作,只不過將每月供樓再進一步,2012年後學人交易日每日lunch時間出文。把deadline由每月收窄至每日,強制令自己執行,就睇到「買樓收租」之後的事。   另一要點是無論恆指升,恆指跌,自己病,客人埋怨,筆者都唔會因外在因素而影響自己執行慣性。投資一樣,策略不應因市況而改。筆者咁講主想交待於本BLOG提及之方法及心法,筆者自己都每日執行,絕不會講一套做一套。至於本人課程不會有預測恆指或大市升跌題目,只會教實在方法,及點樣做慳錢,同點避開SALES陷井。上堂聽完如決定去做,下個月就知收幾多息。咁樣總好過學生付畢學費後,一個月後外間阿sir將早前上堂說話節錄,幾個鐘入面求其中一句就話準。讀者覺得課程inspiring不是因為諗sir勁,筆者更是假設自己係蠢人而唔係勁人,感inspiring主因內容實在。     債基每月的派息是穩定,但唔可以係永遠不變。例如息加自然令新一批發債之派息更吸引,基金經理將組合換入新發債,派息金額自然升了。不少人詬病債基派息是由本金抽出,筆者不排除有一些債基真如此運作,但其實靠網上公開的基金年報,自可查到派息是否由本金抽取。早年SCHRODERS曾向證監申請於文件說明其派息基金之息率是「保證」GUARANTEED的,最後證監唔批,只可用次一點的「固定」FIXED。若讀者真要保證,那可棄債基而用直債,那就派息及本金都有保證。   ETF本身可以買債或股都得,亦可買入衍生工具。筆者自己用ETF多作對沖或涉獵特色的投資機遇。例如期油上升,利用槓桿於油價之ETF賺取升幅,會比買中石油好。至於有人會直接去做石油期貨,只好說此法不合大眾,而社會總有一少撮人由期貨致富! 至於收息103,會進一步談收20-25%息的方法。不少有買開債既人想直接讀收息103,只好說收息101其實內容唔係淨講債,更教授值得投資的物品有何共通點,及點樣先可找對人由銀行入面買到好野。不少人就係唔識問或投資只看回報,投資多年都是買著食水極深的投資品。 另外如想將債基派出的息再投資,堂上已述只消選「累積系列」,就可做到。

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少儲蓄者可有什麼作為 #1521

諗SIR你好, 最近才開始閱讀諗SIR的文章, 起初覺得諗SIR講野好串, 但越讀越發覺有道理, 現在夜深人靜, 回想自已現在一事無成, 突然想起諗SIR, 希望能指點一二   小弟: 30歲, 與父母同住公屋, 無父母幹 家庭收入低, 每月母親只有月入四千自用 小弟月入三萬 每月省到盡約可儲一萬 大學畢業頭5年要還grant/loan, 收入更少, 一直儲蓄不多 現有現金20萬, 輪及權證30萬, ibond六萬.   自知理財能力很差, 收入也不高, 雖暫時無買樓必要(也沒能力..), 所以想請教諗SIR我的情況點去上流? 應否繼續儲錢待機買樓? 少儲蓄者可有什麼作為? 公屋仔上     answer: 陰公,一事無成先想起諗sir,筆者突然覺得自己做緊社福清潔工。先講,讀者都唔叫係差,起碼30歲都有三萬元可觀收入,仲有些少野可以諗…   Q: 應否繼續儲錢待機買樓? A: 應該,因為利用銀行借貸去脅持租客,是加快儲蓄的良方。筆者唔係想成日叫人買樓,你曉攪其實做生意更好。你想想人人都目標就收租佬,那有Elon(即Tesla車個老闆)射支火箭去火星? 社會大崩之時必見各人擁地自肥,官商勾結,此為中國歷朝之相同。但由於明清兩朝,都要經歷3-4個皇帝先至「崩」完,如清朝的「道光之緒」,由道光咸豐同治光緒共歷80年。所以要麼你搞移民,又或覺自己唔係做生意既材料,就攪好買樓收租呢回事。有PARTNER會令你買樓易一點,因為兩人人共只要共5萬,借貸力就有5*50%*2.59 = 647萬,已夠買細兩房,首期亦只係50-60萬左右,讀者而家都就夠。   Q: 少儲蓄者可有什麼作為? A: 不建議買窩輪,至於期權只要有方法,少本都贏錢,犯不著似讀者幾十萬咁落注。窩輪只係期權的衍生物,而窩輪的好處主要係有靚女介紹同差價大。至於股票,筆者建議如有打算3-4年內買樓者,轉買股為買短公司債去投資,收息104有授。例如你投資下列歐洲一間金礦公司的債券,幾年內到期,最近開價99.4,2000美金即可入場。表示你用99.X蚊買,就當買完跌左,都可以收住8%年息咁坐貨,越坐個價越converge to 100。當然公司係歐洲上市,上市公司唔係話唔會執笠。筆者只係比近似既野你考慮。投資呢類短公司債,就既有息收,又少左坐蟹貨呢個缺點,因到期有數計,個價就係100。 Q:我的情況點去上流? A: 最強的槓桿還是自己的事業,加上炒炒賣賣,筆者肯定唔係你阿媽叫你黎呢個世界既目的。做人做到日日對住部電腦既數字跳黎跳去,又或者只係叫租客努力做生意而你坐係度收租,你真係想咁!? 當然如花一世仍未諗通自己強項(其實強項係試出黎,唔係諗),那買樓收租收息仍可勉強交夠功課,過渡此生。

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有樓、應否借盡私貸買樓? #1519

你好, 本人26歲,是TELY45,46學生,供緊一個物業,正打算轉按加做稅貸,套現給女朋友做首期   現有物業: 本人和父母聯名持有一工廈,自己持有一屯門住宅, 另外父母兄長各自持有一住宅物業。 現有屯門住宅購入日期:2016年10月31日 購入價:3,880,000 樓齡:38 舊貸款總額:2,370,000 月供:10,220 已還:14個月 (本金佔每月6000左右) 管理費:1,500 租金回報:12,000 個人收支: 月薪:40,000 每月支出:15,000 剩餘薪金主要用來做生意周轉 正打算做的貸款 屯門住宅現估值:5,400,000 轉按按揭:6成 轉按申請日期:2018年1月10日 正申請稅貸借32萬,3年還,每月還9,500左右 女朋友狀況: 職務:公務員 月薪:31,800(未扣MPF) 現金:10萬 借貸:grand loan $36000 女朋友父母: 持有物業:公屋200萬(未補地價) 地點:朗屏 父60歲 母55歲 每月有3,000的外快,有需要的話做生意的朋友可幫忙出糧   細佬大學Year 1 現打算做六成轉按,利用回贈抵銷罰息和律師費,預計套現約95萬+稅貸32萬給女朋友做首期,心水是豫豐花園或兆禧苑的兩房。   女朋友家人都接受到單位細和偏遠,所以這個單位作自住或投資用途也沒有問題,請問應如何部署? 還有我這個轉按+稅貸的做法去幫女朋友上車是否恰當呢? 還是另有其他投資選擇,日後才上車。   ANSWER: 讀者自己做生意,月薪四萬。要點在究竟佢比左咩文件銀行,令銀行信服佢四萬月薪呢? 可能你話:「讀者32萬稅貸都批到,應該冇問題…」留意現時稅貸同私人貸款已經撈埋一齊,以往借到高額稅貸既人表示交稅金額都高,銀行原意是稅貸必需在24個月內全清那予高薪者一個很低息既OFFER,意在識客。惟現時稅同私貸已分別不大,有些稅貸息高達六厘,同私貸無分別。至於正面信貸資料報告(TU)係唔會理你「稅」定「私」貸的,總之好似讀者個CASE就將還款能力扣減$9500,等於為左借32萬稅貸,而損失日後買樓借2.59*95% = 246萬之能力。   正因借到稅貸不表示該人有實力,故要點是究竟讀者能提供什麼文件? 證明4萬月入真確及會長久都有。如果再買樓時要七至九成利用二按上會,批核會難一點,只提供4萬元支票1薪之影印本、或就咁將4萬蚊月月入CASE落自己戶口是不足夠的。加上approver可以查冊,得知按揭申請人同聘請申請人之公司的董事為同一人後,隻case已「涼」了大半。留意用HKMC做二按,只要「死」一間銀行之申請,透過其他銀行申請的case都一齊「死」,惟六成上會唔做二按,批得較鬆同埋一間銀行「死」左都可以去第二間拎second chance。老闆或不穩定收入打工仔點好好令銀行信服自己真有其人工,要早6個月準備及學讀者利用買樓001內之方法。至於讀者叫朋友幫手出糧,如果屬假聘請,留意有機會成為騙貸的行為,小心小心。 […]

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先達附近兩條鐵路,60年樓有lift賣510萬,抵嗎? #1483

  今日網上討論區找到一個熱討個案,出左一日就有3萬幾人睇,係關於樓主出文講今天(2017-12-10)買左層60年的舊樓 的經歷,心路歷程和問題一併分享 先講筆者覺得不屬炫耀文章,可能係開心想分享下自己想法,大家可以見到圖片佢貼埋成交合約出黎,單位係旺角,亦附圖有單位外望景色。   從他所述,是一單連約成交的樓,正因如此屋內部就不能詳細交待,可能冇樓睇。 呢間樓成交價為510萬,60年樓有電梯,事主為何覺得510萬都想買? 佢話一直都想搵找間樓投資,絕大部分朋友都會建議他買新樓,不過係在旺角半新樓若是500萬價碼只得300多呎大,但而家呢間樓雖60年但剛剛維修完更換了升降機,地段近哂兩邊鐵路(先達附近),先9500(約)一呎,可以接受。   剛剛換左電梯,大維修完。事主小時候係住旺角的,佢12月10日食完早餐見到經紀,一睇盤計過數佢就落訂買。因為他小時候住旺角,有些情意結。所以做地產有時真係有奇蹟,真係有時客人們真的會ONE TIME CLOSING! 當然機率相對細些。   他是用太太的名,所以不用給辣招不用給15%稅。因為另外中介幫他找了間按揭經紀,話佢太太的資料好,有信心做到20年(供款期)。   馬路對面的水務處,地皮已經確定起商廈和購物商場,另外一個對面已經起(SKYPARK)。佢估好快收(收樓)到佢,可能5至10年有機會。   事主剛剛結婚時無錢都住30年樓,無會所無平台,但他發覺「住唔住得好?」好睇裡面裝修。裝得好一樣住得開開心心。仍話買樓真的要又大又新又有會所嗎? 安居樂業最主要是什麼呢? 所以佢話不要投訴旺角有沒有4,5百萬的樓,女人街300幾呎的2房的樓你又會不會嫌棄呢? 叫大家共勉之   筆者看法: 做按揭個PART有小小中伏,因為經紀一定會話你份料好,亦會告訴你一定借到,因為只要簽左佢就有佣唔需理你最後成唔成到交。筆者亦有看事主之後的留言,話初步有銀行回覆做到20年,間樓可以用「80減」計。不話筆者看法是一日未簽OFFER LETTER, 一日唔好咁「老定」。總之利用70減去計拉盡還幾耐,加上明白自己夫婦人工可產出最多幾大借貸力,就係買樓前必做。   另外呢間樓吸引力只一般,但總括不是差。睇法可計出黎: 呢間510萬的樓,需連約成交,即係一定要5成上會走唔甩,首期要255萬。   借255萬如果是一些40年樓齡以下的樓可以攤到30年還,月供是剛剛好1萬少一點,可能9800左右。 但呢棟樓,佢借255萬然後攤20年還,假設息口是2.15%永唔加息,月供是13082 所以此再假設退一步 如果只做到15年, 月供是16586   而事主他一個月收租,大致是1萬3,萬4左右。旺角的樓房價不敢講很熟,這個要調轉要師兄指教筆者。筆者自己行住宅唔會行旺角,反而有時幫公司睇寫字樓就會看看油尖旺。估計呢間樓收番$12K-15K應可以,由於花墟附近新一點但更細既正式寫字樓都租緊$12K,佢可住宅用但60年樓要打折估計叫14K都有人理。但咁就計出255萬首期用黎買樓近乎零正現金流,得個桔…   同埋255萬做債基疊增收息,就當只係10%一年,都有20K一個月息收。當然債基唔好處係息口長年保持同一水平,唔似租咁會同通賬加上去。不過考慮到60年樓都唔擺得幾耐,而收唔收樓只屬INSIDER NEWS,唔係個條線根本唔會知。那只評此投資計劃屬解心意類別,但錢就唔太點落袋。

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唯一資金!不想有失!10%收息見解! #1475

  你好本人剛報了收息101 TEDV49 因有一投資計劃上周已決定並申請,但能hold 21日冷靜期! 有感這計劃或許不是太好,乜怕投資錯,想請問是否能信息問題先在上堂前給矛意見以作決定?   本人計劃的是 基金A,港元版 每年資料是收息約4到4.7% 本金150萬   剛買入居屋460萬,按揭360萬,25年還,月供約16000 本人收入20000 先生24000 有一女兒3歲半 現金150萬 月支出約由原先約30000變46000,因供樓開始多了16000 所以希望用手上現金150萬做增值以另每月人工收入共44000外可多約8000收入以應付月支出,因不想一上樓就窮到真係無生活咁樣,知道有些投資有成10%,但風險也可能相對高!本金就只有這150萬,期望能讓女兒未來有機會出國讀書,為女兒未來能有機會更好而堅守著的唯一資金!不想有失!望給意見!謝謝! answer: 讀者被介紹的基金(即佢講的計劃)唔算太差,可能因為落到銀行強調要保守,成袋只淨150萬現金,估計因此銀行比左隻較保守既佢。由於保守類債基多是用A級或以上國債為主,差極有譜,但唔好處係距離讀者心想8000月入,一要需96K之數目頗遠。基金A一年只予4-4.7%,150萬投入一年只收六萬幾,離目標仲有成50%咁多! 當然債基亦不是高派息就一定好,睇得筆者文章內都知筆者有不同債基套餐助產出20-25%息,惟讀者資金有限加上收入一般,太進取策略不宜。   可選擇就是收息101予的套餐E,一年予10-12%,150萬投入可產出12.5-15K/月息,可助改善讀者生活。而債基如入手後跌少於35%,基本上未要打理CALL LOAN。詳細觸發數目之水平及疊增方法將在DV49說明。亦有點先需說明,若不容有失只可做匯豐定期或IBOND,但如要10%息需拎小小風險黎換。筆者教既就係點換得精明,即係投資人如肯付1%的潛在跌幅,筆者可助你找對投資物在1%之潛下換接近最大回報。同時讀者可將錢分段買入,減低風險。同時亦需兩手準備,搵好一Pair基金助你應付好市壞市,比自己多個選擇除賣走減倉外可將錢轉到較低風險基金收住息去略減風險。   另建議讀者拓寬投資視野,不要終日只想150萬點搞到最好,而係應該搵個幫手幫佢儲多個150萬。讀者人工一般而儲蓄只勉強,在收入不增之情況下,成功在社會上流必需靠樓。你見社會不少人上流都要靠樓,其實靠搬弄價格或炒野賺錢對社會有害無助,筆者亦唔想個仔睇到老豆賺錢靠終日坐係機前炒賣。觀乎每朝將亡,地土囤積在官商而社會創新驟減,惟筆者可選擇的項目不多。努力將現150萬產出定首期而3-4年後再用夫婦其中一人單名買樓為上策。大家唔好對撤辣招有憧憬,政府由2000年前至今只會將買樓印花稅加而少減。若你係政府亦唔想為撤辣負責,總之做得好冇人讚而做錯就要忍受市民狂鬧,我係林鄭都唔搞。   150萬收返3年息都50萬,到時再由另一位買樓收租,當然把自住樓出租是犯規,讀者好要學好處理。而多一個租客表示多一個人為家庭儲錢,十年過去不難發現樓房所儲的已夠女兒放洋之用。做好呢度多過花時間盯死手上之150萬。呢舊錢點用在1月上堂自會教路,基金可不用取消,現時最好想清未來幾年點走及堅決實行。

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一類再買樓就有危險的人 #1457

致諗SIR,   本人45歲月入2.5萬, 太太44歲月入10萬育有1子(3歲),現居康怡700尺3房單位尚欠150萬按揭 (加按應可套現500萬+),現在每月供款2.1萬。但每月開支不少,餘款每月3萬左右。 夫婦二人手持現金加股票約500萬 目標自住1000尺+物業(包工人房)可租可買。 目標持有兩個或以上物業。因不舍賣掉康怡物業,留作將來收租之用。 同時亦須為將來退休計劃一下。 本人已上諗SIR收息課程,我做了銀行債基投資,每月收息8千港幣。 要達成財務目標, 請問 諗SIR 有何高見,請指點一下。萬分感激。   收息101舊生上   ANSWER: 從讀者的個案,見到一類再買樓就有危險的人。原因是所擁一房賺價好深,再要買樓自住眼角自然高,係人工屬中上而儲蓄率少於月薪30%之情下,若再加碼買樓於跌市會失掉樓價大半,加上現金同樓比較少,發覺兩間樓用倍於月入之速度下幫自己輸錢,到時人近退休只能慨嘆。因此本案讀者不應再買樓,只能將樓盡加按等下次機會,同埋係時候要學好用直債。原因是個人借貸力在45歲開始下滑,下次再買樓就當人工一樣亦不可像今時借得那麼多。讀者現時家庭借貸力為125000/10000*50%*2.59 = 1600萬。50歲時要打八折,55歲時要打八折再八折,即1024萬。   計供款金額與加按所得之關係方程 因借貸力跌亦影響加按金額,故讀者應今時將樓盡按,係保持月供2.1萬之情況下,讀者拉盡30還月供21K,可套2.1*2.59-1.5 = 3.93百萬。若能增加供款至28K一個月,按到金額為2.8*2.59-1.5 = 575萬,同時附合一千萬樓加按最多只能按60%的規條。   當然讀者仲有一張牌可諗,就是今時把康怡加按至六成,待3-4年後將按揭結欠還至低於當時市價之50%,物業可轉出租用途令其租約可當新入息證明,重新令借貸力增大。計租金是25K/月,其70%可作核實收入,於讀者情況50歲時需工資提供之借貸力減至1280萬,但租約亦提供25000*70%*2.59 = 4.5百萬之借貸力,令總借貸力keep係1600萬水平。留意如此刻佢決定買樓換更大屋,原有資金被耗,而每間樓估計都欠70-80%左右,就近無可能將結欠減至50%去出呢招「租金收入證明」。   那丟空的屋無租約能否當作核實租金收入? 這個不屬免費文章範圍。   至於讀者套左575萬出黎,加上原本500萬現金及股票,資金已達1000萬,建議開個入門版私人銀行戶,利用2條直債加上400萬債基分段買入,年收12-14%息令被動收入在100萬之上,夠佢3萬蚊供樓加上為他日再買樓的首期作準備。那12%年息會否講就易,做就難?   先講一個6%年息之直債,在抵押性達60%而1.2%借貸成本下,若買20萬美金一年派12000美金回報,而一年利息支出為US$1440,回報為(12000-1440)/80000 = 13%。即只要找到直債孳息率是6%的,槓埋基本上13%保本無難度。那6%的直債有麼? 先比一個,就是恆大,再比一個,就是東亞。你亦可到告大銀行問,得到既答案通常是很統一一個「無」字。為什麼? 讀者作為舊生佢已經收住8千幾蚊月息去知道點解。   那如債價下跌,槓桿會否將跌價速度放大,最尾產生CALL LOAN? 首先機構借左錢比你之後,係無可能唔CALL LOAN的。抵押品價大跌而令借貸人CALL LOAN,天經地義。相反是你對債的選擇,及懂得CALL LOAN機制後把投入各項投資物的錢預好,才是股災不致滅頂的原因。   順帶一提,為什麼只有股災,冇人提債災,或者(外)幣災呢? 因為股票先有能力係大跌市將有財產20合1,幾個月內無左九成半,而外幣同債,要咁既跌幅近乎無可能。係2008年,約14%的發債公司倒閉,而捱得過大多表示肯比番本金比讀者。如似佳兆業呢間公司,真係一間經典,曾經年前賴債,而在近月上市股份復牌後價格由$2.X升到$6.X,至近月股價下跌,其實同當年債務重組方案有關。劉生及甘比有入佢地直債。留意今年,甘比兩次有報導佢錢買野儲起既,都係債券。而幫劉生搵錢既,唔只風扇,仲有股票。 今時恆指繼2007年後再穿29000點,係時候拎返中國鋁業2007年由高位$27跌到得返$0.95的圖表比大家鑑賞下,引以為戒。要留意人地做過咩野,而唔係人地講過咩野。

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香港人不應「財務自由」個案 #1360

諗SIR, 你好! 本人姓黎,43歲. 太太41歲, 家庭主婦. 大儿子20歲, 今年中六畢業, 很大多可能入讀香港的大學. 二儿仔14歲, 中二, 三儿子13歲, 中一. 本人經常係媒体看見你講投資方法,本人對投資理財是甚有興趣, 但苦於知識及渠道, 人脈資源有限. 全是自學. 希望得到你的專業提點, 不勝感激!   現將我的個人資產,負債及每月支出如下: 1.屋企自住相連單位樓市值大約2000萬左右,銀行700万貨款(H+1.6%)。每月供款4萬, 仲有19年. 2.自用車位250萬, 已全額支付. 3.另外有一單位銀行估價350萬既樓給爸爸住, 已全額支付. 4.新購買啟德天環800萬, 銀行貸款480萬(H+1.3%,30年)每月供款1.8萬.( 用儿子名義, 我供款) 內地佛山鋪位120萬人民幣, 月收租3,000.00 內地佛山房產190.00萬人民幣, 經常渡假使用. 內地佛山公寓房產55.00萬人民幣, 收租1,600.00, 部份自用. 內地人民幣存款700.00萬人民幣(私人銀行帳戶), 理財收息5%,合計每月收息3.4萬. 香港股票市值160.00萬, 虧本28萬 港幣現金30萬 每月人工收入12萬, 用爸爸名義開獨資公司, 我全權打理. 生意尚算可以, 在3年後估計, 每月盈利3-4萬左右 強積金40萬, 全部恒指基金 每年保費22萬, 每月1.85萬, 保險包含家庭成員的人壽, 意外, 住院及相關基金投資. […]

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位置好的居屋VS地點差的私樓? 選擇是…. #1355

諗SIR你好! 你現有全部的課堂我已經上過, 某些堂已經重讀. 今次終於忍不住要發電郵提問, 思緒很混亂, 既興奮又煩惱.   我於三年前買入一個屯門細單位作收租之用, 並在港島區租一個套房因為在港島區上班做雙租族, 最重要目的是想慳錢, 長遠目標想有一間作自住, 一間作收租, 但奈何收入不高.   我的問題如下: 由於眼見單位已升了120萬, 如果賣出收租樓剛好有十年的儲蓄 (每月儲1萬x 12月x 10年), 而SSD下個月將會滿3年, 心動想賣出位置不太好的私樓, 換入呎價較平3,000一呎的已補地價居屋 (但位置好好多, 未來升值較好, 現在有少少落後, 年紀大若30年). 其實我賣樓的目的是想釋放私樓的120萬, 再以高成數按揭或者比多些少首期因為人工低過不了壓力測試, 買入一個大約320萬既居屋, 餘下可以大約有100萬再加現金買入債基用疊增方案收大約年15%回報以補貼租套房和儲多少少錢作未來第二間樓作準備. 如果真的要賣樓, 會提早還私賃, 再多現金30萬 我現在心情, 其實不太捨得放出現有私樓換作居屋, 內心很掙紮, 因為downgrade了, 但同時又好驚買唔返, 應該要一手賣樓同時買回, 同步進行, 現在是好時機做換馬動作嗎? 另外, 違背了LUM SIR你一直提及不應買已補地價居屋, 因為已經違返了居屋原意, 和居屋租客質素跟私樓是有分別的, 請你可否提供你的看法給我這個勤力, 有上進心的80後, 我自已經常思考這個問題, 但想不出比較安全的答案, 因為我子彈只得一發, 好驚做錯決定影響以後條路, 或是一動不如一靜, 什麼也不做較好.十分感激! […]

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從上年租金升幅研究應買的單位類型 #1335

租金與樓價有一定關係。誠然,租金只反映市場參與者對該區的消費需求、而樓價同時反映消費及投資需求。今時香港經濟,明顯民眾對新界及九龍樓有需要,看上圖見九龍及新界樓無論在大細類別都照升,相反香港樓只有400-700呎類別之租金在2016全年錄3.43%升幅。由於租金是無得「按揭」,即係租金唔可以好似按揭咁由銀行提供六成或八成出黎,故討論租金可看見真實的樓市承接,但用賣價看樓市則要防範新樓會否被人MARK價之現象。留意樓價在升市尾期拋離租金是常見現象,今時已現,但究竟樓市「尾期」有幾長?勸大家唔好估,永遠不放棄自住樓一間,其他則可按本文提供之策略考慮。   樓價不太會同香港人的工資掛勾,但租金會。至少租客在香港居住或工作,但香港樓的業主,則不一定長住香港。   現時全香港有兩大需求,一批人想上車,另一批是在樓市賺過錢又想換樓的業主。相反銀髮族已「上岸」,他們購買力不反映在上表租務市場,對樓的需求只集中在投資。不少「父幹case」都屬搵仔女投資去避稅的結果,因此政府如想源頭根治民生房屋需求問題,建議用上述租金表去看樓市更為實際。   可能你諗:「有公屋解決居住需求架? 乜真係咁多人焗租新界細單位咩?」根據統計處中期人口普查資料,出租公屋單位由2006年71.7萬增至2016年79萬。但出租公屋之人口在06至16十年間增加了2000人。即起左近8萬公屋只收容多了2000人口,但十年間香港總人口由686升至733萬,究竟點解花錢起咁多公屋而冇人住? 唔係排隊上車架咩? 或許你未知東涌其實大把公屋冇人住,當年發展東涌有「發展新沙田的宏願」,計劃市鎮容人20萬。惟至今日筆者未有準確資料,大約是六萬六吧。   對於樓市投資人,應似超市入貨咁,要知悉客源。家陣市面最搶高價既係新界細單位同九龍中型單位,咁你咪去入呢兩樣貨囉。或許再細心一點,察看九龍區一些屋苑之升幅,會知道九龍東發展機遇利好了一些屋苑。另外下任特首如將教育政策定下來,唔取消校網既話,九龍塘單位有其獨特性,但留意九龍城區如近啟德一帶,留意未來天量供應,是亞軍西貢及季軍元朗合共的數目。   至於港島業主如何自處? 住你可以係港島,但投資物業就不好攪在島了。如真要在島買? 三房套是可取類型,而根據圖表顯示: 九龍大兩房會「打嬴」港島一房,縱使市價近似。  

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一開始「做大個頭」,收高D息 #1327

致諗Sir : 你好諗Sir,衷心多謝諗Sir你抽空看我的疑問及指點迷津。留意了你撰寫的文章已有一段時間,想從一些現有資產部署增強現金流,但我卻不知從可入手,可否給予意見?萬分感謝。 家人資產 父親的士 : 現價6.5mil,尚餘貸款1.1mil,月供12,000,P-2.88% 父親自住樓 : 未補地價居屋,銀行估價5mil,已供滿(但不想作任何部署) 本人:1.5mil現金(可動用),240k人民幣定期,500k股票 (煤氣、電能),200k基金 因為本人工作靠佣金收入,沒有固定的薪金證明。目標想於現時的士的高位套現一筆現金,鎖定盈利。再而透過買入直債增加被動收入。 眼看的士前景受uber及政府有機會落實專營的士,都有機會打擊的士牌價。所以想於現時這個位置套現一筆資金,但仍想保持的士這個資產作為被動收入或父親作為工作的用途。   Step1 1: 將的士加按6.5mil * 80% – 1.1mil = 4.1mil 現時利率可以大概2%,月供大概21000 換取新車及雜費,動用0.5mil,給車行打理收取租金,大概可以抵消供款(但只有首2年保證),4.1mil – 0.5mil = 3.6mil   Step 2: 另加上本人現金1.5mil + 3.6mil = 5.1mil 計劃動用資金買一條直債收租?從報價網站,看到美元債券的Yield不算太高,但眼看人民幣債,國家開發銀行有4%左右的Yield,會否推薦?建行一般定期都有3.5%左右,但定期郤沒有槓桿效果。另外恐防人民幣再會有下跌風險,是否可以購入遠期合約對沖下跌風險?購入遠期合約本金要多少?因為不屬於PB,槓桿息率夠高,所以沒有打算做槓桿,而且借貸能力亦不足,但如諗Sir有更好的公司或方法能提供低息的直債槓桿可否講講?5.1mil – 1.2mil = 4.1mil (兌換率1:1.2)   Step 3: 本人投資知識夠少,但喜愛煤氣的10送1以及股息,現有20000股,想增持到100000股後停止,亦會同期購入ETF作進攻。ETF做槓桿,是否只有PB能夠做到?煤氣這些穩定股票又可否作槓桿以增強現金流?4.1mil – 1mil = 3.1mil   Step 4: […]

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