等待時機者怎用手上資金收息? #1711

諗SIR你好, 一直都有看你的網誌, 覺得你的意見很管用及很想學習你投資的思維。我倆已經報了12月份的收息101, 1月份的買樓001可能也會報。我夫婦每日都在討論一些問題,希望想向你先指教, 後續再上課多多學習。 我和我先生約33歲月入: 共10萬 月儲蓄: 4萬 資產: 將軍澳兩房, 2014年尾以560餘萬買入將軍澳(8成上會用我名), 月供17K自住 現金: 370萬   有上述現金因為很早之前曾有另一間將軍澳居屋,已供滿原先租比人,但租客沒有再租話有「污糟野」。我們想透過370萬現金收息去完成一生三住及我作為半職或全職媽媽之理想。我們不太喜歡有風險的投資; 正計劃生小朋友。   現時樓市向下,我們應否先不再想買樓? 另外怎才可產生更大之月入? 可否煩請分享你的看法? 謝謝你! ANSWER: 如無樓者,現時應細細地先買一間。不要試圖估後市升跌去決定今時買賣,而是按自己能力及需要去決定出入。無樓者大多會有居住需要,若樓市真係開唔到大跌,今時趁年尾少人睇樓加上業主心態較弱去買一間為好方法。例如後生夫婦月入共4萬者借貸力共520萬,建議最多只用借貸力六成,即使用520*60% = 312萬。如手上有100萬儲蓄可考慮入手400萬樓,付20%首期而借320萬左右,有一定安全系數。   至於讀者夫婦已到下一生育階段,借貸力共(100K/2*50%*2.59) = 1300萬,現時只用了400萬餘借貸力,只約33%。未來幾年把借貸力用到60%仍屬安全水平,即可再借360萬。19至2020年不妨留意下500萬左右的樓房,出140萬首期而借360萬,買入後跌30%內仍未成負資產,亦有安全系數。   至於點先至唔安全? 睇返前日,星期二那#1709個CASE就知了。我們是為讀者實作去做策劃,唔唔係網上預言家,所以唔好留言問我恆指會唔會跌到四位數。你認為港樓會跌七成而去等? 你就慢慢再等一下。何況若真跌七成而又照有能力上車的,都是有行動力有判斷力及不斷準備的人,性格決家命運,這個就是真鐵律。而唔係話:「我四十幾歲就可以退休,一定有我方法。」社會上仍有不少三十幾歲已搵夠而又交足稅兼謙卑的人。   誠然18年至2020年已有一或二樓又正等待時機者,不要亂用穩陣錢買股票是其一戒條,確實買債以逸待勞是好,留意除樓、債、現金及保險之外,銀行不會為其他投資品種提供高槓桿,你可以試下入銀行問股票、期權、或ELN抵押會否獲槓桿(股票如籃籌有5成槓桿但息大幅提高)? 而銀行就是看上樓、債、現金及保險(某些類別保險)輸極都有限所以才會按五至九成錢借比你。你有冇試過拎個工廈劏場去銀行會易借到錢? 財仔先會借。   知道近月不少人留意恆大的12%新債,筆者取向是更保守一點,還是不要考慮內房了。內房早年百花齊放,下一階段先知會死剩邊個。成熟行業如外資的金融或保險,才是更要考慮的買債類別。各位有冇代入過如自己係老闆,內房生意會易做點? 定係金融生意? 先俾一個方向,就係邊盤生意收貨款收得慢?   下列直債10-20萬美金入場,收息學生可考慮: 一) 有盤香港老牌本地生意,債券有七成折讓,派緊6.XX%年息,4年內更有一個一次過俾30%回報持有人的特別派息   二) 華資銀行8.5%票息   三) 香港保險公司6.5%定息派10年   或者債基(10萬港幣都可入場),收息學生可考慮: […]

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一兩萬收入點搵出路有樓收租? #1682

Dear 諗sir 本人已看完你四本的著作, 上了你們amazon的課程,獲益良多。上年你答過我的問題,但今年想法有些不同,想再請教,謝謝!   本人,女,34歲,單身 本人收入:25000,每月儲蓄: 20000 弟弟, 29歲,單身, 收入15000。工作不穏定,隨時失業。 收租:港幣9500元(實用 450”,50年樓齡,有電梯) 本人儲蓄 550k 父母巳離婚,母親死亡(本人是遺產受益人) 物業: 物業1.自住,估價:4.1M, 業主:媽媽(死) 物業2.出租,估價:4.2M,業主:1/3的弟弟,1/3媽媽(死),1/3本人 (tenants in common) 暫時目標:我和弟弟每人各有兩宅,一自住一出租   2人借貸力:(25000+15000)*2.59*0.5/100=518   想法: 1.(option 1) 把我和媽媽的物業2業權轉給弟弟,弟弟+我擔保,用物業2做按揭200萬。 因弟弟對債基沒信心,怕價跌(但我是贊成買債基的)。所以想用我名買樓,買4-500萬樓然後出租,新樓用我+弟弟擔保可按(518-200)=318萬?總供按揭518萬,然後用518萬買樓,這樣是否可行?出租多少錢才能蓋過每月按揭供款?   1  (option 2), 物業2不做按揭,本人在2021年應該儲夠100萭,那時用這100萬做首期,然後我+弟弟擔保用新樓做按揭買400-500萬新樓。option 1 還是option 2 好?   2.(物業2做完按揭後,如有)物業2做劏房,1劏三,兩年回本,月收18000租,增加收入   3.本人買完新樓可將物業1轉回自己名,這樣可避免DSD而擁有兩宅,有多餘借貸力,可在有兩宅後,再按揭做債基   4.最後如將來有資產,弟弟想買多一層而繞過dsd的話,可否用70歲外婆的名字買,然後做信託控制真正的買家是弟弟,用弟弟+我擔保做按揭,這樣做可行嗎?   5.參加你們amazon的課程,多謝你們幫手開了間美國公司,暫時未有業務,我可否藉著公司增加我和弟弟的借貸力?尤其是弟弟,因他工作不穩,詳情怎樣做?如果借貸力高了,應該做多少按揭和買多貴的樓?   ANSWER: 讀者先要明白用2.59方程式計出的借貸力是理論性的,真正借到幾多要扣返該人一些舊借貸,除借貸外一些日常消費或轉數如未解釋得唔好,亦會被扣借貸力。同時一些常設的備用戶口都會令銀几扣減借貸力,學員宜在買樓001搞清,當然如你滿有信心例如屬高工資、好耐冇借錢、零轉數而又只係買4-5百萬的上車盤,咁成功機會應頗大可自己黎。放入讀者個案佢只得518萬借貸力,不宜在旺市試圖借爆買樓,本BLOG的投資理念是無論後市升同跌讀者都要有兩手準備,如想靠買單邊博盡去發達坊間有好多寫手去幫手,犯不著留在此BLOG掉時間。   留意物業2是用聯權契 (tenants […]

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每日供$33年年有13K俾你旅行咁正!? #1659

昨天談及100萬年被動收入究竟需要幾錢整出黎,指出如肯冒些風險400-500萬資金都夠,唔想冒風險3300萬可做到數計。聽後不少人都想:「我有500萬先得架!?」所以今天講點增加個人資本。誠然做生意搵錢是最快的,更助豐富人生,社會上不少人有500萬賺到因樓價大升,因捕捉了貨幣濫發上資產膨漲的機遇,此等不勞而獲為他日敗亡埋下伏筆。後生肯深耕細作既人少,將原因歸咎於時不與我,今日年青人不負責任始於上一代。買金、虛擬幣、傳銷、賽馬賭波貼士的騙案有增無減、捉正呢批心急又無能力更唔想下苦工一群人心理。講左成段,筆者都希望自己講錯,在感性上希望賺到錢既人唔好離開香港。   理性分析如下: 需把財務自由化兩步,先「賺500萬」及後「保存資金」。   賺500萬做生意為上算,炒賣股樓想大賺是下算。做生意需用勞力去賺經驗,無咩人肯。但正正是一盤生意幫你解決到哂退休及下代洗費既問題。閣下如想開始做生意,閱畢本文會對你有助。   若要炒賣,筆者建議你跟前信報研究部主管莊博學下野,睇佢節目<市場氣侯>。筆者發覺不少人學投資一入門就要賺錢,最尾成為只求number而唔睇個股因素、市場環境的人。若你買完隻股自己決定唔到幾時揸幾時放,淺見是閣下基礎認知未必足夠。另一種仲弊的,係有基本知識,但經常認為自己聰明而忽略多方思考的人。   另外不時在街會遇到一些投資建議,留意想賺你錢的人會盡量迎合你,想你進步的人才會狠心比說話你聽。近日收到一份「旅遊儲蓄計劃」,月供1000,第二年開始派$13000(我們睇過此計劃的建議書,是真的),另外派的13000又是保證的!(我們睇過此計劃的建議書,是真的)。但出黎既效果絕不是:「今年供1000/月,由第二年開始年年派$13000,為什麼?」   我們等到了建議書(下圖),呢份單年年供2293美金供15年,15年總供款34394,而保證金額是(19016+8610) =27626。所以辛苦抬錢供了34394,保險公司用15年只有$27626的責任,所以有人常話加入保證行業的前景很輝煌是對的! 不過係開保險公司個位就賺到笑,分佣那位經紀都唔錯,客仔就自己諗。當然實有人走出黎話15年預期總額35230很有機會達到,這也同意,不過供左$34394,15年後累計拎返35230,這也….     同時我們看看如果真係有美金34394在手,客仔自己可以做什麼? 34394放美金6個月定存應有3.5%吧,即續一次定期夠一年應有34394*3.5% = 1203.79,定期都有那又何需等$615美元的年年分紅? 仲要頭一至五年連埋唔保證個PART都派唔夠700美金(第五年派盡只USD615+USD77),那作為客人又何需興奮?   亦明白34394一開首客人可能無,唔可以咁計。不過15年每年2293流入之現金,大致看為於第七年有一筆過34394/2 = 17197美金。17197拎去做美國30年國債、定期、又或匯豐直債都有六厘,而US$17197*3.5%定期息 = US$601。既然每半年定定足一年都有成六百蚊美金比我去旅行,那又何需搞什麼年年派了。   上面建議書是供2293美金一年,即$49港銀紙一日,去到第二年有$615美金保證派,加上如CUT單又有美金$664派,615+664美金=$9976港幣。即係除非有好勁既紅利加派比你,否則供$49蚊一日,殺埋單第二年只有9976港幣拎,同埋殺左單就冇之後年年派了 。當然筆者有機會唔識,可能要麻煩報章再放蛇去問多次。另外呢份單如何果成$3000港幣一個月,咁就真係保證有$13000年年派了。惟於視覺上,當然客仔睇就認為係月供$1000,一年後保證$13000。此舉不禁令人想,設計單張宣傳的人是否特登予人錯覺。     保險公司有好處就係要執笠好難,你看15年後保證少過錢於現時的PLAN都有人想,年年進貢而只有疊紙保單揸手,咁做生意至係王者! 所以大家要做生意應: 做一些先收錢,後提供服務之生意 做一些貨物唔會到期的生意 做一些月月(或定期性如一年)有人俾錢你既生意 做一些唔使用地鋪的生意   睇份保險睇得通,就知其實講理財,又同時可以學到點做生意既! 站於頂峰助你看通各處脈絡。

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炒股票輸到買唔到樓,點收科? #1604

諗sir, 睇你既文章,videos一排,覺得你的分析到位,令我加深反省、思考。   小女子31歲,之前因股票炒賣失利,錯過買樓機會,現時只是買一些收息股。 現時剛進入銀行工作,月入5萬,有70萬現金,每月可儲2.5~3萬。 因為銀行有員工按揭優惠,可以做你人工100倍的100%按揭,我的case即500萬,但公司要我地先付訂,才可申請按揭,我擔心我現在的現金不能應付訂金。   請問你覺得現時是否利用這員工按揭的時候? 另外,我也有留意大灣區的物業,你覺得我現在到大灣區投資,還是在港利用員工按揭上車? 多謝你的解答   ANSWER: 炒股,應早做,及在學好策略之後有部署地做,而唔係將要買樓成家時做。銀行職員plan買樓,經濟差比人裁左,係要即時call-loan的,到時就失業加call-loan一齊黎雙響。轉工人仕,要做夠6個月先可做按揭,就當用銀行自己plan,中等職層要過左試用期先得。相信上述讀者都諗過,希望是諗sir多口重覆了吧。   買樓是利用槓桿先借貸達成沽空美金而讓通賬讓你賺錢之原理,好處是肯定性高,除非未來廿年無通賬。壞處是要等,但穩。惟內地買樓就當首置有借貸,日後樓如升加按都難,上星期先答左個早年係深圳買樓而家想知點加按既CASE。至於內地樓市如賺錢,究竟人民幣或美金要邊樣? 相信內地人已比了答案大家,讀者做銀行有先機唔會唔知。同埋中國地大物博,就當淨計大灣區都很「地大」,所以買錯區唔會好似香港咁等一下就可返轉頭。筆者認為如真要在內地買,就要買一線 – 價高而又在好地段的,好似廣州要買荔灣或天河。千祈咪因為一個地鐵站而決定在內地買樓,還有就是未搞好香港頭兩間樓,不用急著係內地置業,始終在港首置樓九成上會,拉長還對貶債之效益很高。   順帶一提,近日獅子銀行宣傳可以用繼子或partner形式作受益人買保險,對應時勢及尊重同性戀者咁話! 筆者看法是銀行為求業績已狠心淪為洗錢機器,好處是內地人將錢拎到香港幫佢partner買份保險,一旦partner過世錢即可「洗白白」落返佢自己個袋,大大減省之前一定要搵對夫婦或近親才可咁做之煩惱。壞處是香港經濟進一步建基於依賴「不見光」的行業,變相令自己無牌係手,一旦「潮退」將受很大傷害。   若果我是30出頭的讀者,會再儲一下錢,按佢進度一年之後已有近100萬,而家先去心儀屋苑先學好睇樓,然後利用個人九成上會優勢單人名買約500萬的樓,即出支首期50萬而雜加佣20萬。淨低30萬可拆10萬投資港股同美股,請明白如果買股票有對方法,5-10萬開始都可以滾很大。相反不少人是落重本100萬去博那4000蚊,萬一買入後蟹左又死坐,遇著900點跌市即5-10%單日咁輸,所以你明點解不少上市公司出埋錢贊助「資訊」比你買股票了。到34-35歲應再累有資本,到時再諗將資金用收息101之債基疊增之法收息10-12%未遲,至於直債對讀者而言有排未需諗,建構一間樓加上債基收息令自己起碼有一萬幾千被動收入是第一步,所需資金大概150萬(70萬買樓而80萬收息可月派7-8K),後生仔宜訂實呢個數努力做! 不狠下心腸去儲錢供樓,堅實既屏障唔會獲得。有人話財務自由要一步登天,筆者同意有人係得,但大部份人都無所需之心態及技巧。

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投資執行力與債基E餐 #1538

尊敬的諗sir, 對不起,我中文真的很差。四十歲。月薪在中位40K。我能理解書面和口語,但不能很好地寫出語言。因此我使用Google翻譯將我的英文信息翻譯成中文。 你通過債券產生收入的談話非常鼓舞人心,我從來沒有意識到我可以通過你教過的簡單方法來做到這一點。 我有幾個問題,並希望你的專業意見。 (1)我對遵循您的建議和購買債基E餐,我計劃先投資50萬。我還想知道是否有一種方法可以讓我再投資每月利息?我對能夠長期積累財富的方法感興趣,而且我不善於投資。 (2)您提到債基E餐每年約為6%息,槓桿後收10%息。收到的利息會每月/每年有所不同嗎? (3)如果我計劃只有50萬到100萬的投資,而且我有興趣每年獲得10%左右的利率。“收息103”會有用嗎?   (4) 長期累積財富除了債基,利用不動產? ETF都會有效?   也許你可以在課堂上討論這些問題,因為可能有其他學生有興趣知道答案的。     學生NUMBER: TEDV50XX   ANSWER: 先講用債券產生收入的方法是比較簡單,但絕對不要認為非常簡單,粗率行事。無錯投資成敗係主看時機,但有執行力才會把握到時機。請各位勿眼高手低,勿習慣拖延,投資是一門需要學習及實習的知識。學習令你有策略、實習令你心理能裝載市場暴升暴跌,將一早訂好之策略始終,獲得勝果或證明某一策略是錯誤,兩者都同有裨益。由於讀者投資經驗估計淺,花第一段同佢講心法。   買債簡單在有權免除價格風險,只要將債持有到期而債權人唔執笠,本金就保證還,缺點係賺得少。買股可為累積財富者提供捷徑,但心平氣和將呢位短徑行完既朋友少之又少,而筆者見到發達既只係上市公司主席,為求上市數百萬律師費照比而後續年費,刊報及會計師錢照出,為的是什麼? 至於樓價今時可能高,但弊在首期唔用黎買樓可能輸左係第度。加上靠樓致富的,嬴在每月焗供,十年努力就有小成。筆者所作,只不過將每月供樓再進一步,2012年後學人交易日每日lunch時間出文。把deadline由每月收窄至每日,強制令自己執行,就睇到「買樓收租」之後的事。   另一要點是無論恆指升,恆指跌,自己病,客人埋怨,筆者都唔會因外在因素而影響自己執行慣性。投資一樣,策略不應因市況而改。筆者咁講主想交待於本BLOG提及之方法及心法,筆者自己都每日執行,絕不會講一套做一套。至於本人課程不會有預測恆指或大市升跌題目,只會教實在方法,及點樣做慳錢,同點避開SALES陷井。上堂聽完如決定去做,下個月就知收幾多息。咁樣總好過學生付畢學費後,一個月後外間阿sir將早前上堂說話節錄,幾個鐘入面求其中一句就話準。讀者覺得課程inspiring不是因為諗sir勁,筆者更是假設自己係蠢人而唔係勁人,感inspiring主因內容實在。     債基每月的派息是穩定,但唔可以係永遠不變。例如息加自然令新一批發債之派息更吸引,基金經理將組合換入新發債,派息金額自然升了。不少人詬病債基派息是由本金抽出,筆者不排除有一些債基真如此運作,但其實靠網上公開的基金年報,自可查到派息是否由本金抽取。早年SCHRODERS曾向證監申請於文件說明其派息基金之息率是「保證」GUARANTEED的,最後證監唔批,只可用次一點的「固定」FIXED。若讀者真要保證,那可棄債基而用直債,那就派息及本金都有保證。   ETF本身可以買債或股都得,亦可買入衍生工具。筆者自己用ETF多作對沖或涉獵特色的投資機遇。例如期油上升,利用槓桿於油價之ETF賺取升幅,會比買中石油好。至於有人會直接去做石油期貨,只好說此法不合大眾,而社會總有一少撮人由期貨致富! 至於收息103,會進一步談收20-25%息的方法。不少有買開債既人想直接讀收息103,只好說收息101其實內容唔係淨講債,更教授值得投資的物品有何共通點,及點樣先可找對人由銀行入面買到好野。不少人就係唔識問或投資只看回報,投資多年都是買著食水極深的投資品。 另外如想將債基派出的息再投資,堂上已述只消選「累積系列」,就可做到。

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少儲蓄者可有什麼作為 #1521

諗SIR你好, 最近才開始閱讀諗SIR的文章, 起初覺得諗SIR講野好串, 但越讀越發覺有道理, 現在夜深人靜, 回想自已現在一事無成, 突然想起諗SIR, 希望能指點一二   小弟: 30歲, 與父母同住公屋, 無父母幹 家庭收入低, 每月母親只有月入四千自用 小弟月入三萬 每月省到盡約可儲一萬 大學畢業頭5年要還grant/loan, 收入更少, 一直儲蓄不多 現有現金20萬, 輪及權證30萬, ibond六萬.   自知理財能力很差, 收入也不高, 雖暫時無買樓必要(也沒能力..), 所以想請教諗SIR我的情況點去上流? 應否繼續儲錢待機買樓? 少儲蓄者可有什麼作為? 公屋仔上     answer: 陰公,一事無成先想起諗sir,筆者突然覺得自己做緊社福清潔工。先講,讀者都唔叫係差,起碼30歲都有三萬元可觀收入,仲有些少野可以諗…   Q: 應否繼續儲錢待機買樓? A: 應該,因為利用銀行借貸去脅持租客,是加快儲蓄的良方。筆者唔係想成日叫人買樓,你曉攪其實做生意更好。你想想人人都目標就收租佬,那有Elon(即Tesla車個老闆)射支火箭去火星? 社會大崩之時必見各人擁地自肥,官商勾結,此為中國歷朝之相同。但由於明清兩朝,都要經歷3-4個皇帝先至「崩」完,如清朝的「道光之緒」,由道光咸豐同治光緒共歷80年。所以要麼你搞移民,又或覺自己唔係做生意既材料,就攪好買樓收租呢回事。有PARTNER會令你買樓易一點,因為兩人人共只要共5萬,借貸力就有5*50%*2.59 = 647萬,已夠買細兩房,首期亦只係50-60萬左右,讀者而家都就夠。   Q: 少儲蓄者可有什麼作為? A: 不建議買窩輪,至於期權只要有方法,少本都贏錢,犯不著似讀者幾十萬咁落注。窩輪只係期權的衍生物,而窩輪的好處主要係有靚女介紹同差價大。至於股票,筆者建議如有打算3-4年內買樓者,轉買股為買短公司債去投資,收息104有授。例如你投資下列歐洲一間金礦公司的債券,幾年內到期,最近開價99.4,2000美金即可入場。表示你用99.X蚊買,就當買完跌左,都可以收住8%年息咁坐貨,越坐個價越converge to 100。當然公司係歐洲上市,上市公司唔係話唔會執笠。筆者只係比近似既野你考慮。投資呢類短公司債,就既有息收,又少左坐蟹貨呢個缺點,因到期有數計,個價就係100。 Q:我的情況點去上流? A: 最強的槓桿還是自己的事業,加上炒炒賣賣,筆者肯定唔係你阿媽叫你黎呢個世界既目的。做人做到日日對住部電腦既數字跳黎跳去,又或者只係叫租客努力做生意而你坐係度收租,你真係想咁!? 當然如花一世仍未諗通自己強項(其實強項係試出黎,唔係諗),那買樓收租收息仍可勉強交夠功課,過渡此生。

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有樓、應否借盡私貸買樓? #1519

你好, 本人26歲,是TELY45,46學生,供緊一個物業,正打算轉按加做稅貸,套現給女朋友做首期   現有物業: 本人和父母聯名持有一工廈,自己持有一屯門住宅, 另外父母兄長各自持有一住宅物業。 現有屯門住宅購入日期:2016年10月31日 購入價:3,880,000 樓齡:38 舊貸款總額:2,370,000 月供:10,220 已還:14個月 (本金佔每月6000左右) 管理費:1,500 租金回報:12,000 個人收支: 月薪:40,000 每月支出:15,000 剩餘薪金主要用來做生意周轉 正打算做的貸款 屯門住宅現估值:5,400,000 轉按按揭:6成 轉按申請日期:2018年1月10日 正申請稅貸借32萬,3年還,每月還9,500左右 女朋友狀況: 職務:公務員 月薪:31,800(未扣MPF) 現金:10萬 借貸:grand loan $36000 女朋友父母: 持有物業:公屋200萬(未補地價) 地點:朗屏 父60歲 母55歲 每月有3,000的外快,有需要的話做生意的朋友可幫忙出糧   細佬大學Year 1 現打算做六成轉按,利用回贈抵銷罰息和律師費,預計套現約95萬+稅貸32萬給女朋友做首期,心水是豫豐花園或兆禧苑的兩房。   女朋友家人都接受到單位細和偏遠,所以這個單位作自住或投資用途也沒有問題,請問應如何部署? 還有我這個轉按+稅貸的做法去幫女朋友上車是否恰當呢? 還是另有其他投資選擇,日後才上車。   ANSWER: 讀者自己做生意,月薪四萬。要點在究竟佢比左咩文件銀行,令銀行信服佢四萬月薪呢? 可能你話:「讀者32萬稅貸都批到,應該冇問題…」留意現時稅貸同私人貸款已經撈埋一齊,以往借到高額稅貸既人表示交稅金額都高,銀行原意是稅貸必需在24個月內全清那予高薪者一個很低息既OFFER,意在識客。惟現時稅同私貸已分別不大,有些稅貸息高達六厘,同私貸無分別。至於正面信貸資料報告(TU)係唔會理你「稅」定「私」貸的,總之好似讀者個CASE就將還款能力扣減$9500,等於為左借32萬稅貸,而損失日後買樓借2.59*95% = 246萬之能力。   正因借到稅貸不表示該人有實力,故要點是究竟讀者能提供什麼文件? 證明4萬月入真確及會長久都有。如果再買樓時要七至九成利用二按上會,批核會難一點,只提供4萬元支票1薪之影印本、或就咁將4萬蚊月月入CASE落自己戶口是不足夠的。加上approver可以查冊,得知按揭申請人同聘請申請人之公司的董事為同一人後,隻case已「涼」了大半。留意用HKMC做二按,只要「死」一間銀行之申請,透過其他銀行申請的case都一齊「死」,惟六成上會唔做二按,批得較鬆同埋一間銀行「死」左都可以去第二間拎second chance。老闆或不穩定收入打工仔點好好令銀行信服自己真有其人工,要早6個月準備及學讀者利用買樓001內之方法。至於讀者叫朋友幫手出糧,如果屬假聘請,留意有機會成為騙貸的行為,小心小心。 […]

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先達附近兩條鐵路,60年樓有lift賣510萬,抵嗎? #1483

  今日網上討論區找到一個熱討個案,出左一日就有3萬幾人睇,係關於樓主出文講今天(2017-12-10)買左層60年的舊樓 的經歷,心路歷程和問題一併分享 先講筆者覺得不屬炫耀文章,可能係開心想分享下自己想法,大家可以見到圖片佢貼埋成交合約出黎,單位係旺角,亦附圖有單位外望景色。   從他所述,是一單連約成交的樓,正因如此屋內部就不能詳細交待,可能冇樓睇。 呢間樓成交價為510萬,60年樓有電梯,事主為何覺得510萬都想買? 佢話一直都想搵找間樓投資,絕大部分朋友都會建議他買新樓,不過係在旺角半新樓若是500萬價碼只得300多呎大,但而家呢間樓雖60年但剛剛維修完更換了升降機,地段近哂兩邊鐵路(先達附近),先9500(約)一呎,可以接受。   剛剛換左電梯,大維修完。事主小時候係住旺角的,佢12月10日食完早餐見到經紀,一睇盤計過數佢就落訂買。因為他小時候住旺角,有些情意結。所以做地產有時真係有奇蹟,真係有時客人們真的會ONE TIME CLOSING! 當然機率相對細些。   他是用太太的名,所以不用給辣招不用給15%稅。因為另外中介幫他找了間按揭經紀,話佢太太的資料好,有信心做到20年(供款期)。   馬路對面的水務處,地皮已經確定起商廈和購物商場,另外一個對面已經起(SKYPARK)。佢估好快收(收樓)到佢,可能5至10年有機會。   事主剛剛結婚時無錢都住30年樓,無會所無平台,但他發覺「住唔住得好?」好睇裡面裝修。裝得好一樣住得開開心心。仍話買樓真的要又大又新又有會所嗎? 安居樂業最主要是什麼呢? 所以佢話不要投訴旺角有沒有4,5百萬的樓,女人街300幾呎的2房的樓你又會不會嫌棄呢? 叫大家共勉之   筆者看法: 做按揭個PART有小小中伏,因為經紀一定會話你份料好,亦會告訴你一定借到,因為只要簽左佢就有佣唔需理你最後成唔成到交。筆者亦有看事主之後的留言,話初步有銀行回覆做到20年,間樓可以用「80減」計。不話筆者看法是一日未簽OFFER LETTER, 一日唔好咁「老定」。總之利用70減去計拉盡還幾耐,加上明白自己夫婦人工可產出最多幾大借貸力,就係買樓前必做。   另外呢間樓吸引力只一般,但總括不是差。睇法可計出黎: 呢間510萬的樓,需連約成交,即係一定要5成上會走唔甩,首期要255萬。   借255萬如果是一些40年樓齡以下的樓可以攤到30年還,月供是剛剛好1萬少一點,可能9800左右。 但呢棟樓,佢借255萬然後攤20年還,假設息口是2.15%永唔加息,月供是13082 所以此再假設退一步 如果只做到15年, 月供是16586   而事主他一個月收租,大致是1萬3,萬4左右。旺角的樓房價不敢講很熟,這個要調轉要師兄指教筆者。筆者自己行住宅唔會行旺角,反而有時幫公司睇寫字樓就會看看油尖旺。估計呢間樓收番$12K-15K應可以,由於花墟附近新一點但更細既正式寫字樓都租緊$12K,佢可住宅用但60年樓要打折估計叫14K都有人理。但咁就計出255萬首期用黎買樓近乎零正現金流,得個桔…   同埋255萬做債基疊增收息,就當只係10%一年,都有20K一個月息收。當然債基唔好處係息口長年保持同一水平,唔似租咁會同通賬加上去。不過考慮到60年樓都唔擺得幾耐,而收唔收樓只屬INSIDER NEWS,唔係個條線根本唔會知。那只評此投資計劃屬解心意類別,但錢就唔太點落袋。

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唯一資金!不想有失!10%收息見解! #1475

  你好本人剛報了收息101 TEDV49 因有一投資計劃上周已決定並申請,但能hold 21日冷靜期! 有感這計劃或許不是太好,乜怕投資錯,想請問是否能信息問題先在上堂前給矛意見以作決定?   本人計劃的是 基金A,港元版 每年資料是收息約4到4.7% 本金150萬   剛買入居屋460萬,按揭360萬,25年還,月供約16000 本人收入20000 先生24000 有一女兒3歲半 現金150萬 月支出約由原先約30000變46000,因供樓開始多了16000 所以希望用手上現金150萬做增值以另每月人工收入共44000外可多約8000收入以應付月支出,因不想一上樓就窮到真係無生活咁樣,知道有些投資有成10%,但風險也可能相對高!本金就只有這150萬,期望能讓女兒未來有機會出國讀書,為女兒未來能有機會更好而堅守著的唯一資金!不想有失!望給意見!謝謝! answer: 讀者被介紹的基金(即佢講的計劃)唔算太差,可能因為落到銀行強調要保守,成袋只淨150萬現金,估計因此銀行比左隻較保守既佢。由於保守類債基多是用A級或以上國債為主,差極有譜,但唔好處係距離讀者心想8000月入,一要需96K之數目頗遠。基金A一年只予4-4.7%,150萬投入一年只收六萬幾,離目標仲有成50%咁多! 當然債基亦不是高派息就一定好,睇得筆者文章內都知筆者有不同債基套餐助產出20-25%息,惟讀者資金有限加上收入一般,太進取策略不宜。   可選擇就是收息101予的套餐E,一年予10-12%,150萬投入可產出12.5-15K/月息,可助改善讀者生活。而債基如入手後跌少於35%,基本上未要打理CALL LOAN。詳細觸發數目之水平及疊增方法將在DV49說明。亦有點先需說明,若不容有失只可做匯豐定期或IBOND,但如要10%息需拎小小風險黎換。筆者教既就係點換得精明,即係投資人如肯付1%的潛在跌幅,筆者可助你找對投資物在1%之潛下換接近最大回報。同時讀者可將錢分段買入,減低風險。同時亦需兩手準備,搵好一Pair基金助你應付好市壞市,比自己多個選擇除賣走減倉外可將錢轉到較低風險基金收住息去略減風險。   另建議讀者拓寬投資視野,不要終日只想150萬點搞到最好,而係應該搵個幫手幫佢儲多個150萬。讀者人工一般而儲蓄只勉強,在收入不增之情況下,成功在社會上流必需靠樓。你見社會不少人上流都要靠樓,其實靠搬弄價格或炒野賺錢對社會有害無助,筆者亦唔想個仔睇到老豆賺錢靠終日坐係機前炒賣。觀乎每朝將亡,地土囤積在官商而社會創新驟減,惟筆者可選擇的項目不多。努力將現150萬產出定首期而3-4年後再用夫婦其中一人單名買樓為上策。大家唔好對撤辣招有憧憬,政府由2000年前至今只會將買樓印花稅加而少減。若你係政府亦唔想為撤辣負責,總之做得好冇人讚而做錯就要忍受市民狂鬧,我係林鄭都唔搞。   150萬收返3年息都50萬,到時再由另一位買樓收租,當然把自住樓出租是犯規,讀者好要學好處理。而多一個租客表示多一個人為家庭儲錢,十年過去不難發現樓房所儲的已夠女兒放洋之用。做好呢度多過花時間盯死手上之150萬。呢舊錢點用在1月上堂自會教路,基金可不用取消,現時最好想清未來幾年點走及堅決實行。

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一類再買樓就有危險的人 #1457

致諗SIR,   本人45歲月入2.5萬, 太太44歲月入10萬育有1子(3歲),現居康怡700尺3房單位尚欠150萬按揭 (加按應可套現500萬+),現在每月供款2.1萬。但每月開支不少,餘款每月3萬左右。 夫婦二人手持現金加股票約500萬 目標自住1000尺+物業(包工人房)可租可買。 目標持有兩個或以上物業。因不舍賣掉康怡物業,留作將來收租之用。 同時亦須為將來退休計劃一下。 本人已上諗SIR收息課程,我做了銀行債基投資,每月收息8千港幣。 要達成財務目標, 請問 諗SIR 有何高見,請指點一下。萬分感激。   收息101舊生上   ANSWER: 從讀者的個案,見到一類再買樓就有危險的人。原因是所擁一房賺價好深,再要買樓自住眼角自然高,係人工屬中上而儲蓄率少於月薪30%之情下,若再加碼買樓於跌市會失掉樓價大半,加上現金同樓比較少,發覺兩間樓用倍於月入之速度下幫自己輸錢,到時人近退休只能慨嘆。因此本案讀者不應再買樓,只能將樓盡加按等下次機會,同埋係時候要學好用直債。原因是個人借貸力在45歲開始下滑,下次再買樓就當人工一樣亦不可像今時借得那麼多。讀者現時家庭借貸力為125000/10000*50%*2.59 = 1600萬。50歲時要打八折,55歲時要打八折再八折,即1024萬。   計供款金額與加按所得之關係方程 因借貸力跌亦影響加按金額,故讀者應今時將樓盡按,係保持月供2.1萬之情況下,讀者拉盡30還月供21K,可套2.1*2.59-1.5 = 3.93百萬。若能增加供款至28K一個月,按到金額為2.8*2.59-1.5 = 575萬,同時附合一千萬樓加按最多只能按60%的規條。   當然讀者仲有一張牌可諗,就是今時把康怡加按至六成,待3-4年後將按揭結欠還至低於當時市價之50%,物業可轉出租用途令其租約可當新入息證明,重新令借貸力增大。計租金是25K/月,其70%可作核實收入,於讀者情況50歲時需工資提供之借貸力減至1280萬,但租約亦提供25000*70%*2.59 = 4.5百萬之借貸力,令總借貸力keep係1600萬水平。留意如此刻佢決定買樓換更大屋,原有資金被耗,而每間樓估計都欠70-80%左右,就近無可能將結欠減至50%去出呢招「租金收入證明」。   那丟空的屋無租約能否當作核實租金收入? 這個不屬免費文章範圍。   至於讀者套左575萬出黎,加上原本500萬現金及股票,資金已達1000萬,建議開個入門版私人銀行戶,利用2條直債加上400萬債基分段買入,年收12-14%息令被動收入在100萬之上,夠佢3萬蚊供樓加上為他日再買樓的首期作準備。那12%年息會否講就易,做就難?   先講一個6%年息之直債,在抵押性達60%而1.2%借貸成本下,若買20萬美金一年派12000美金回報,而一年利息支出為US$1440,回報為(12000-1440)/80000 = 13%。即只要找到直債孳息率是6%的,槓埋基本上13%保本無難度。那6%的直債有麼? 先比一個,就是恆大,再比一個,就是東亞。你亦可到告大銀行問,得到既答案通常是很統一一個「無」字。為什麼? 讀者作為舊生佢已經收住8千幾蚊月息去知道點解。   那如債價下跌,槓桿會否將跌價速度放大,最尾產生CALL LOAN? 首先機構借左錢比你之後,係無可能唔CALL LOAN的。抵押品價大跌而令借貸人CALL LOAN,天經地義。相反是你對債的選擇,及懂得CALL LOAN機制後把投入各項投資物的錢預好,才是股災不致滅頂的原因。   順帶一提,為什麼只有股災,冇人提債災,或者(外)幣災呢? 因為股票先有能力係大跌市將有財產20合1,幾個月內無左九成半,而外幣同債,要咁既跌幅近乎無可能。係2008年,約14%的發債公司倒閉,而捱得過大多表示肯比番本金比讀者。如似佳兆業呢間公司,真係一間經典,曾經年前賴債,而在近月上市股份復牌後價格由$2.X升到$6.X,至近月股價下跌,其實同當年債務重組方案有關。劉生及甘比有入佢地直債。留意今年,甘比兩次有報導佢錢買野儲起既,都係債券。而幫劉生搵錢既,唔只風扇,仲有股票。 今時恆指繼2007年後再穿29000點,係時候拎返中國鋁業2007年由高位$27跌到得返$0.95的圖表比大家鑑賞下,引以為戒。要留意人地做過咩野,而唔係人地講過咩野。

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