收息101同學: 14%息收足3年… #1362

LINK:上文講到有位個讀者流動現金港幣等值為870萬,自住樓在個人淨值計為1300萬,天環淨值320萬,父親單位350萬,車位250萬,彿山雜項420萬(港幣等值),股票188萬蝕淨168萬,想產出12萬被動收入。在上回已交待應將購買內地理財產品的700萬人仔換做澳元、美金、美鎊做本位去買大部構如匯豐或淡馬錫的直債收息。   另外內地幾間樓只宜保留一間,其實讀者忽略了他會因為官司被最嚴重面臨被抄家的風險,各位在錢財路上,最基本梗係要學識搵錢儲錢、下一步就係錢生錢,攪什麼財務自由(而家呢個名詞好被濫用)。而其實財務自由只係中轉站。即係假設你想到灣仔稅務大樓的60樓,係要先搭到37樓,然後再轉LIFT,而財務自由可解成你剛到37樓吧。不過與一般搭LIFT唔同,當你真係親身累積到一定財富之後,就知道很多人想將你由37樓拉返落10樓,例如你的競爭對手…ICAC…稅局等等。正所謂樹大招風,讀者咁多人仔同大陸樓,其實只要坐轉「洗頭艇」,佢可以由赤柱再開始。如閣下手握幾千萬而問題未到,只不過係你未察覺。生意做得大基本上梗有條例可以玩到你,係大陸做生意,更是….   我們用上段理念等出對於本案讀者: 理財要點一是「防抄家」、第二才是搞什麼「財務自由」、更統合性的步驟才能助你走得更遠,尤其是已達小富的香港人。上半部文章已告知現金應留在新加坡、瑞士這些好地方。至於係香港買天環是敗筆,讀者可自行望望未來各區供應。當然買住宅只要計好有能力,點都有得守。買股票無得守,筆者在過去1300篇文章都無叫人加按樓去買股,頂多是買債同REITS。幾間香港樓可考慮將老父樓加按一半,而自己自住樓可按至五成(因2000萬之50%再減佢爭700萬),得出300萬,呢度有成450萬,可投入債基疊增方案,進取一點收12-15%年息,一個月有$56000。而按揭攤長供月供450/259*10000= $17300,即每月淨袋56K-17K = 39K。下方(圖)有舊生向我們公司用63832145作出之查詢,已說明了佢2014年上畢收息101,做到了14%年回報,而家3年過後,再問下我地有冇新野讀,佢今次打算加碼落200萬。已說明筆者的方法令人有冇信心、讀畢收息101班後的效果、及課程標價現在實太低。佢三年夾埋收左14%*3 = 42%息而呢份料夠佢用成三年! 筆者真係要再考慮自己做生意有無問題! 股票可以轉做外國REITS。佢買左咁多年,股票都係蟹,已自行說明。完成後有1300+350+(800-480) = 1970萬係香港樓。200-300萬係澳洲樓。840萬放係瑞士或新加坡。200萬係大陸有樓。另外仲有200萬左右係REITS,應可收6-10%息。雖然保險同其他樓市區份野要細執,不過在文章上只可答至此。   下一個目標,是再要比心機搵下錢,撥2000-3000萬港幣,作為成立慈善基金的基本款項。此舉一是要將部份錢同自己及生意切割,好等他日被抄家都仲有另一荷包。當然咁做在出發點或許同慈善有偏離,只好講而家克林頓要講場TALK,錢都係入佢慈善基金。那為什麼美國前總統同香港一眾地產商都要「搞慈善」呢? 筆者唔識講,你自己上網或我留意到一些新聞:   克林頓基金真正慈善支出僅10%。 「比如2014年,克林頓基金一共花掉了2.48億美元。其中,真正直接撥給慈善的直接支出只有3369萬,佔總支出的13.6%..而花在基金僱員上的錢則達9598萬。剩下的是各種開銷。比如差旅費」 消息源自各大媒體,其中包括美國之音。   另外係香港,慈善機構去買住宅,使唔使比15%印花重稅? 上述方法已為讀者產出$40600+39000+15000+澳洲樓 = ~$110000月息。已大致等同讀者目標,更要是絕大部份錢都投進保本產物。惟11萬被動收入者唔係就咁睇波食蝦片過世,就算唔考慮貢獻社會,怎去為自己保存財富亦需一番策略。   至於昨日生果報又走出黎話2047年香港地契究竟續唔續,會否影響大眾業主業權? 想表達2047為(大眾風險),就似沙士一樣,個個都有機會中招。此等問題不需理會,你亦好可能無能力理到。唔通叫你將錢散去英國同澳洲買樓,又或者攪隻turst咩? 所以唔係無解決方法,而係有些問題,小市民要理都理唔著。莫非你就因為擔心傾唔掂數而今日即刻將港樓放賣? 要考慮萬一睇錯邊是否能承受結果。剛好遇到本案讀者係開始有能力去處理此(2047)風險的,如看倌有需要可按此案為家財作打算。一段打工仔,既然選擇安穩的路月月出糧,最建議就係少睇生果報多搞搞工作表現。做得唔開心或無前景就轉工,搞得好2027,先好再問什麼2047啦。報紙主要係想create topic,而呢個未必同你個人benefit有關。

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11.6%回報。建設銀行。恆大。保本 #1358

諗 sir, 你好。上左你的買樓003,準備上收息101+103.看了很多你分析的案例,想你幫忙分析下本人該如何安排。   本人女,30+,若干年前接手家中在大陸的實業公司。目前資金情況如下:  大陸900萬人民幣現金,幾年來一直做銀行穩健理財產品,年收益率約5%。  港幣現金加股票約800萬(目前持有股票市值660萬)。尚算幸運,已沽出及持有均盈利。  香港美金50萬。大陸美金20萬。  大陸有廠房,香港有實際存在的有交稅的公司。  名下無物業。父母名下各自已有物業,無“人頭”可借  本人每年收入包括: 公司盈利,以目前經營狀況約300~400萬港幣每年; 大陸廠房收租33000/月 人民幣900萬,5%收益,45萬/年 美金是去年盈利所儲,故未作任何投資安排。現已到年中,確定這筆資金可動用。 股票收益不定。 7.無債務。 支出沒有統計,平時不算大洗之人。 請諗sir分析一下,該如何安排資金作投資。   另外,在買樓003堂上,你說沒有必要用公司名義上會買樓。而我看到homeblogger網站其中一個案例,該名人士的父母持有若干物業,用收租公司收租。諗sir提到用收租公司收租比個人更好,可以沖銷稅項。那麼將來我買樓投資的話,應該以公司持有還是個人?另外,因父母名下也有若干鋪位收租,故想了解。 望諗sir不吝賜教!   answer: 買樓應用個人名,因為用公司名買樓要比15%買家印花稅,明顯不戈算。   筆者早前指出用公司名去收租或收息很好,原因是租務收入如歸作公司入息,可利用公司的支出作合理稅務扣減。又或如果你本身唔係簽僱傭合約,而是自己設立公司而用公司與他人協作,加上自設公司為其打工。那此舉一可為自己建構借貸力(即自己出糧比自己)、二可好去扣稅。例如有些人用公司名義為自己提供居所,即自己租樓而將租金支出交返比公司扣稅,例如單位月租是2萬,可為公司扣減盈利24萬,利得稅支出減少240000*16.5% = $39600。與此同時個人收入要增年收入之10%,例如該人用公司出糧1.8萬/月比自己,租務津貼為自己增加了1.8萬*12*10% = 21600年收入。此數目用薪俸稅計算,只消打稅21600*17% = $3672。來回令稅務支出減少,詳細情況請參考香港稅務條例。   至於讀者,基本上唔犯大錯,此生財務上有保障。當然人有錢、鬼就黎,學懂保存財富比賺起財富更重要。有幸屋企人幫佢做左賺取財富第一步,佢就應該謹記下方幾點去保存財富:   讀者無需太花心神買股票,出面什麼炒股group,筆者保證佢一個月平均執30萬都唔夠,仲少過讀者自己間公司。正因如此,讀者而家盤生意有錢搵(讀者稱300-400萬/年),就應好去打理   人民幣好應掉到香港,成立私人銀行戶口,考慮下方直債之組合,由近日收息同學問題中取得。恆大同建行當然可以,其他兩隻為拉高些少回報,配置可理解。加上到期保本特性提供一定好處。 假設投入1000萬,一年收益約為115萬。年回為11.5%,風險在於這些大公司會唔會執笠。   由於筆者偏愛美金債,故讀者的900萬人幣不屬意保留,應轉。   至於生意都有佢生命週期,故讀者學投資係為下步鋪路。亦同意用每年收取之100萬利息,作買股票。那基本上讀者的投資組合近乎不敗,股市大升亦可獲利其中。當然同一原理而銀紙少一點得,可照樣配置到看倌組合上。   另外可訂個遠點的目標: 如個人累積夠5000-6000萬,將其中一半打入慈善基金,請返自己或屋企人做要職打理。這一可將部份財產與自己脫節,他日就算被「抄家」都仲有份十零萬既工作去擔任,更接近永保不敗。基金的「生命」可遠超一個人的壽命,亦不受地域所限,能確保家族永富。

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唔想成世同層樓打工#1342

諗sir您好:   較早前已修畢收息101, 準備修讀買樓101和103. 我和太太已經45歲,同是在政府工作,毎月收入共10萬,有兩名6歲的孩子。為了兩個孩子升上好的小學,我們在2015年賣掉了自住的東涌物業,並租住校網12的地方, 租金每月4萬。   以下是我一家的財政狀況:   1.無任何物業 2.現金HK$150萬 3.定期HK$200萬 4.股票HK$150萬 5.金飾HK$60萬 6.每月儲蓄不超過2萬 7.沒有任何債務   我們的目標係買入大過1000呎的市區樓。現時一般市區的三房千呎物業也需要過千萬。如果我要買舊樓,一定 唔夠首期。如我買新樓可用發展商提供的財務安排以降低首期,但極可能成世同層樓打工。物業代理建議我買入一個一房或兩房的單位來收租。   現有兩個問題想請教諗Sir: 請問我應否繼續租住,並買入一個兩房單位來收租? 如何能達成買入逾千呎的市區樓?   請指教!感激不盡! 你的學生   ANSWER: 應否再買樓,要計家庭總借貸力。夫婦人工共10萬,借貸力為(100K*50%*2.59MIL) = 1300萬。可能由於政府有津貼,所以讀者至中年都無買樓,導至陷入只會人搵錢的惡果。45歲無樓而擁500-600萬流動資產,有感人工是超卓,但資金水平好一般。一對30歲5-10年前結婚置業買左「四小龍」既教師,其實佢地放左間樓都有400-500萬係手,同呢對廿萬夫婦相約。原因係資產膨漲,快過用人手搵錢。咁究竟係咪鼓勵緊炒賣呢? 首先係香港投資物業如賺錢(尤其是短線)有稅務責任,本BLOG很多方法都係叫人放長線。例如趁後生買樓而定額供款,利用銀紙長貶而租金隨通賬上升之原理令大家越供越輕鬆。當然選區有技巧,物業亦可轉名慳稅或按爆令你套多一筆,不過中軸線是簡單不過,就係睇淡銀紙內含值者可以參考本BLOG方法。   由於讀者借貸力較好,所以應該買樓,不過唔係1000呎個種。應該參考之前筆者研究文章,已有交待例如港島細單位是樓價跑輸而租金升得慢之類型。那究竟邊區同咩單位類型看俏? 讀者有心搵自可找到。買1000呎樓亦表示交稅近100萬,雖然夫婦無樓可免交15%的貴價稅階,但在購入物業過千萬從價印花稅在6-8%之原則下(更正: 呢位讀者無樓在手,應只是3.75%),讀者要預備買一千萬樓交近100 50萬稅。回望係香港比3-4萬/月已可租到質素不錯之樓宇(至少筆者咁認為),讀者不如買細樓慳稅而將省回銀碼去租住1000呎市區單位。   買的單位市值在400-500萬左右適宜,今時都係呢類樓個價跑得快,市場無教錯你的。其中一個觀察,是用100萬首期去買400萬樓假如又升了40%,即價至560萬,可按爆八成而套120萬。若買1000萬樓,首期已經係400-500萬,而基於1000萬樓只可按至50%之關係,樓價就算再升都好難加按,引政該價位單位於市場無咁受歡迎。亦因如此,讀者應持有1-2兩間較細價樓收租,去津貼自己租大屋的租金。萬一市場下行,兩間細自可選擇「放一。留一」,比成世同一間大屋供樓更具彈性。賣加上自住樓呢件事好被動,淨係搬屋都好煩人。   當然你心諗:「買新樓只需比15%首期,咁咪唔使咁多首期?」先講新樓可以用少首期是同意,但要留意萬一樓市下行會令業主很快成負資產。加上首兩年免息後二按之利率頗貴,要做足心理準備先好上。   若一定要買千呎市區樓,計1500萬市值,五成上會首期750萬,月供約750/259 ~ $28000/月。讀者手上金額唔夠比首期,不過可以去財務借二按,例如15%樓價,可令首期限至約$550萬,而750萬的一按照$28000/月去還,但200萬的二按應要用4-6%年息去消還,計200萬攤20年(財務公司較少比業主攤30年去還),月供約$12000。一按與二按共計月供$40000。計及將現金用盡加上負責四萬蚊的月供按揭,買大屋自住不太划算。

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富貴不是險中求,法例搶錢日日有 #1334

諗sir,   您好。小弟是一位80後,同太太正一同拜讀收息101 (DV41) 課程,已join 收息103 (DP30)。   聽完您既債基疊增教學之後,想重新調整手上資產組合,希望能得到您的指點!   我們現時資產組合如下: 現金  2.3M 股票 1.6M 日本樓2間, 約值5M,有按揭現欠款 2M (東京做,  2.5% 15年 香港 / TU應冇記錄),由於按揭盡用,現市值 現金回報只有0.63% (打和), 槓桿儲蓄(供款本金部份) 5.33% (若以投入本金計約8.2%) 深圳樓1間,   約值2.2M (HKD), 有按揭現欠款 1.3M (HKD, 深圳東亞做,4.2% 24年 (好貴息),香港 / TU應冇記錄) 私人貸款,   餘額0.5M(2018年11月還完) 日本house一間, 約值2.8M, 有按揭現欠款 1.4M (不算資產) 總資產20.5M,負債8.6M,淨資產11.9M   收支如下: 每月工作收入  二人共約 200k 家庭支出+保險+稅  約 […]

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老母「被置業」的個案 #1305

  諗sir你好, 我家父母一直在租房子,因為業主是親戚,以及單位是居屋,所以每個月租金相對平宜,每月$9000三房在九龍區。我的弟弟就快結婚搬出,所以父母之後都不需要這麼大的單位,開始在想買一個兩房單位給他們會否改善現狀。   我和丈夫已有一個兩房單位,市值約$660萬,還有約$400萬按揭,每月供款約$17000;收入每月大約14萬,儲蓄約7萬,現金約$380萬,已計劃用約150萬作首期買多一個兩房作投資,其餘的現金想上完收息班再決定。我每月給的家用是$13k-$14k。如果買的話,會用母親名字,母親願意付約$50萬作首期,由我們來付餘下首期,作擔保及供款,到時我給的家用會相應減少。   問題: 應該買還是繼續享受低租金? 如果買,是否應去試抽居屋? 什麼時候買?因為這算是我們的第三宅,是否可以等跌市買?   謝謝!   answer: 父母原本住係九龍三房居屋單位,想買兩房改善居住環境,筆者估計兩房應是較新的樓吧。另筆者理解是新買的兩房應是父母入住,而讀者把此項目作個人投資考慮,是嗎? 同意父母無樓很幫助減少買樓投資首期,即係#1288 CASE那位150K月入讀者所講的「提供人頭」。而家排隊買新樓有20%係廿歲未夠後生仔,父母老來「被置業」在現今香港亦屬平常。筆者為符合港情,分析一下用人頭買新樓定買二手又或租樓比爸媽住之利弊。   人頭買新樓 如買全新樓有機獲15%印花稅之部份回贈,不少發展商回贈一半7.5%。即九龍新樓兩房若在800萬,印花稅有回贈都要60萬。放番入本案,此金額已是父母現住地方之60個月租金有突! 知道讀者有人頭買樓,你係唔使比15%雙倍稅,但單倍仍是要比的。當然無回贈「益」個客,發展商或因此提供減價。另外首置身份除了可少付稅,亦可做盡按揭八成上會。惟本案讀者的媽媽估計收入不高,就算單名買樓都要加讀者或其先生做擔保,在此情下係做唔到八成上會的。因要做高成數八成二按需借款人聯同擔保人都係無樓先得。不過買新樓仲有張皇牌! 發展商暫可無視照批高成數借貸,85%上會照可行! 不過頭3年低息過後預比4%附近(有些可達6%年息)。   按讀者想打200萬去買樓改善現狀,買新樓付200萬首期應可夠CAP成1000萬既樓,同意真係可改善現狀。不過留意現九龍區新盤大多以啟德供應為主,按賣樓廣告都知主想招徠後生仔買家,片段又彈結他又唱rock style既歌咁。筆者驚父母搬入後發現屋苑會所缺長者配套及交通不如估計般便利,令老人家未感現狀有改善。另外其於在旺市買樓不應用超借貸力60%之原則,先計借貸力為14k*50%/10000*2.59 = 1千8百萬。現在只借了400萬,即運用了22%。從而計出再買下間樓應只借1800*(60%-22%) = 684萬。由於首期打算付200萬,讀者若買1000萬新樓,自己同老公會加埋阿媽擔起800萬新債務,超出684萬安全水平些少。筆者認為超出此水平是可以,但若買成1300萬價碼的新樓會令件事變得危險。   人頭買二手樓 如買樓齡較新的二手樓,可先到社區視察、或父母都有個大概。此舉沒發展商回贈,惟所得單位投資價值估計更高,附合讀者希望利用阿媽名既可幫佢改善生活而自己又能投資的想法。新樓收樓後大多呎價會跑輸大市,因需捱過供應高峰期,二手樓入伙三數年後多無此問題。若讀者買二手樓即沒發展商包底借夠八成五,咁講付200萬首期,根據金管只借自住樓市價六成之原則,讀者頂盡買500萬樓。因500萬樓借六成,即只借300萬。換言之買二手樓難去改善父母居住環境。當然二手樓有好處係即住,買新樓你係買樓花,大約都要12-18個月後先入伙。   唔用人頭租樓 此法主要係比唔使買樓既仔女,利用手上既錢收息去租靚樓比父母住。計及350萬用債基疊增收息,較低風險咁行收息101之套餐E,約收10-12%,一個月有息35K息入袋,每月10號派。如用稍高風險的混合方案,收15-20%,月收入可提高至58K,可夠租樓而自己儲起淨額再作首期第時買二手樓收租了。點都好,呢個唔買樓既方案相信不合讀者。   解構了三個方向,第一重要是說明買樓不是看什麼時間買,而是先看有無能力買。計出讀者能力,買二手樓只達500-600萬樓、而新樓可至1000萬。入手後若樓市跌20-30%,由於借貸力未用盡可以守住。一個老舊問題是:「如果跌點解仲要買?」   重點是:「無人知聽日會升定跌。但你個人能借到幾多同買到幾大就計得到。」加上李澤楷的機遇不是諗sir的機遇,所以睇好自己副牌先係最重要。當然同意讀者收入在香港而言算是高的,買新樓係佢用好「人頭」同時作投資又可照顧好家人之「一石三鳥方案」。所以新樓廣告幾時都以愛行先。四月期待同大家去睇海之戀。

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傻中年遇上渣打9%年息 #1295

諗SIR您好: 早前拜讀各下書籍,其後上了三個課程,另我獲益良多和廣闊視野,現準備再報讀收息103。 本身資金不多現已用50萬左右,購買諗SIR在ETF堂推介的ETF同REITS,已每月收息中,初想自己子彈太少,不打算發問,但最近家父與家母身體相繼不適,需要我幫忙管理資產,因這是他們一生的積蓄,個人不才,不敢輕舉妄動,望諗SIR指點迷津,實在萬分感謝!   資產如下: 股票1000萬左右 (七成藍籌股,三成二三線中資股, 粗略計算平均股息率3.3%) 定期 400萬 (已到期) 另外家父家母跟我和兄弟姐妹共同擁有收租公司: 兩個舖位一個7-8年前估值3500萬左右,現收租$60000,另一個12年前550萬買入(車房契),現收租$34000,一工廈單位12年前500萬買入自用收租$25000,兩個工廈車位自用收租各$2500,一住宅單位約610萬,現收租$15500(月供約10800),以上除一住宅單位還欠銀行60萬,其餘全部已供滿。 需要放晒所有股票嗎? (因太多不詳細列出以九倉和恒隆地產最重貨) 如果不做槓桿有咩好做? 或槓桿應用百分幾資金最安全? 直債, 債基, ETF 或樓如何分佈? ETF或債基有到期日嗎?如果停止交易,本金可取回嗎? 有需要開一個私銀戶口嗎?有推介嗎?一般收費如何? 40歳傻中年人上   answer: 父母的資金要穩妥管理,股票從不屬穩妥投資。上三十年父母見證香港經濟起飛時,身家隨股市上升暴漲。可惜到今時又另一光景,於可見未來香港的樓盤,將會拎去北京包銷。此一時彼一時,想借力打力必須順勢而行。當然要取中國水不代表你必定要彎腰,豐富個人資產及見識,再留部份資金於海外,定必令你更有承擔更見風骨。   讀者列出之物業要在筆者面見後才知點處理,這亦是投資樓房與股票的很大差異。樓亦稱不動產,既然「不動」,即周邊的環境不變,或至少三五七年先變,要研究一間鋪是否值得持有,除本身的營業許可之外,周邊的鋪位很影響判斷。另外利用公司去收租同收息很好,可沖銷不少稅項。在穩陣的前題下,槓桿唔應該大做,至於ETF同債基就算買,其實唔做槓桿已可達8-10%一年,此等息率對讀者家庭而言已很夠,唔需要攪什麼10%之上的收息了。當然讀者自己既錢,可用債基疊增收到15-25%/年,惟家庭成員的錢,主打用債收息去產出回報。   ETF/債基,除非信託人倒閉,否則絕大情況下都可贖回。例如買A50中國基金,信託人為匯豐信託服務(見下圖),那出事的概率很低。亦肯定如匯豐出事,這是共同風險,不怕冒上。當然,基本資本如少於1.5億,發行人可解散基金dissolve,有可能令投資人強逼用低價收回本金完事。當然以A50的知名度,發生此事的概率亦很低。但基於本blog是想糾集一班唔求number主想學習進步的網友,所以同大家睇些少基金章程,學懂此道理他日讀者睇其他基金亦可應用。 – 至於私銀戶口,筆者建議讀者將父母的1000萬股票賣走700萬,將700萬或再補些少錢去開立私銀戶口,為的是用低融資成本去將直債之回報放大。買直債去槓桿,槓桿比率只是5成,就好似你買樓只5成上會,比率算低可作槓桿。至於債基再疊增,留意到似買樓是7或8成上會,要當心一點。講返直債,我地搵隻渣打2022年到期的直債講講,按佢價值現時買入年回報在5.1%,若「五成上會」,一手20萬美金,槓桿後(融資成本1.2%)年回報可達: (10200-1200)/100000 = 9%。若渣打直債比買入價跌50%,要call loan。不過筆者心想,連渣打直債都要跌50%? 那匯豐可跟幾多? 對此共同風險還是到時再諗吧。其實call loan一點都不大問題,補些少錢就可以。最慘係買中跌完成世升唔番既股票,境況更慘。   淨低300萬股票,可利用槓桿ETF,將300萬投入ETF是可模擬1000萬籃籌股之同樣升跌幅。故700萬釋出了投入直債當收9%一年即息多了63萬/年。這在ETF課程會更詳細講解,找到最底可見此課程。   知道有網紅話:「股票不是無型,股票的形態就是其擁有的資產」。那渣打的股票由100蚊跌到落50,是否佢資產值少了一半? 渣打在英國控有之物業唔值錢咩? 你押比渣打間樓忽然唔值錢咩? 講到「你間樓」呢度,希望你捕捉到。一隻股份的資產只屬帳面值,隨時可因市況而大變,最終令股價大變。另外怎為股票之資產作定價? 這是因人而異,隨時令股價波動。買股票,從來無人保證你可以拎番咩野。買債券就有發行人保證到期可回本金,如果佢唔還,要比人清盤。那投資人就要選取商譽好的公司,因其清盤之機會成本(opportunity cost)很重。至於樓同稱Real Estate, 又或Tangible investment product,即係有型投資物。反之股票係Intangible investment product,即講明是無形了。根據書本講,同股價表現講,股票已表達了其無型性。 […]

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唔做野都有69K收入你會怎樣? #1288

33 歲卡在中間 “Tiu Tiu Fing” (收息, ETF及買樓堂學生) 諗 Sir 你好,小女子是你的長期讀者+學生(由數年前 903 骷髏會 blog 開始),先謝謝諗 Sir 之慷慨分享,畢生受用!   現況: – 33 歲, 單身。 即是收入方面只能靠自己。 – 收入約 150k/月之中層管理人員(非公務員),交稅約 20k/月。 – 2-3年內有轉工(實為轉行) 打算,一方面身處之職位發展空間有限,另一方面想嘗試新挑戰。屆時收入有機會降至約 90k月 (希望會有 100k 左右)。 – 股票投資過去在 3 年平均年增長約 20% 左右,今天約值 1.8 M。 – 每月收入支出於下表已列出,港島物業是早年母親單名買入作父母自住,由我負責全數供款,但按揭申請時由兄長擔保所以不損我自身借貸力。 – 父親名下沒有物業。父親已同意,若我將來我再購買物業,”人頭” 可留給我使用,條件是不能做套房。 – 沒有意願結婚,買樓不會有伴侶人頭可用,亦不會有人擔保增強借貸力。 我自知財政將況比上不足比下有餘,一睇盤數就知離財務自由唔返工仲有一段距離(被動收入 69k vs 支出 114k, 只完成 […]

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準財務自由人仕理財方案 #1253

Hello Sir, Have been visiting your blog and found its exceptionally inspiring. Now taking this to real action and hoping you can shed some lights on my situation.   Age of 36, Married, with 2 young kids. Myself – monthly income around 150k/month. + around 1M bonus annually My wife – around 80k/month + 600k […]

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美國加息對直債債基之影響#1239

昨晚美國加息1/4厘,符合市場預期。香港上午股市錄得300點跌幅,至於筆者在收息堂提及的直債同債基、究竟會否因加息而下跌呢?   昨晚是近10年來第二次加息,再一次明顯的美國加息週期在2005-2007年。下圖顯示其一債基之價值,當年不但沒跌反而仲升(2005: +8%, 2006: +12.6%, 2007: +5.9%),到2008年金融海嘯,一年跌32%不足為奇。當年匯豐股份都由100蚊跌落$28,筆者確實在當時難找到投資物予你是「反地心吸力」大熊市仍可賺的。故下圖(特別找出2010年的資料)展示了三點: 債基方案在加息週期更是利好 債基方案係唔保本既。如要保本請買ibond,唔好搞什麼收息101上堂黎收10-20%啦 債基之波幅比股票一般為低。這是很理所當然,擁有債基代表到期可收回本金,擁有股票是屬公仔紙,股權可以攤薄而紅利可以唔派。 為什麼加息不影響債基又或更為利好? 試想想美國下年共加息1%,香港有聯繫匯率點都要跟,即係2017年尾話唔定入匯豐有職員同你講三個月定期年息有2%。在此情下一般反應為: 賣走ibond,因3個月定期都有2%那何必揸ibond收1%呢? 何況通賬率都未必過3%。又或賣走一d收息股如中電,中銀香港(其實股票根本唔應該買黎收息)。因定期都有2%那又何必冒股市波幅買中電只收4%?   但,你係唔會因定期息高而賣走你隻東亞直債、又或恆大直債的。因為東亞派8%一年而恆大派9-10%。你買個陣就知有一定風險要冒。比得近10%你收肯定唔保本又或年期要長,是但中一樣。我地稱呼恆大呢類公司債同定期為「沒可類比性」、而加息主影響銀行定期同國債息率,故公司債或一些收10-20%之工具不因加息而價跌。反而加息代表經濟好,公司倒閉率下降,投資人更願意搶入公司債。   當然,國債就很受加息影響。故不同收息物會因加息而有不同程度影響。看下表見昨晚宣佈加息後不同類型的收息物之升跌。JNK係公司(垃圾)債,跌0.31%,相反TIPS代表美國國債,跌0.81%。咁即係尋晚「垃圾」既表現仲好過美國國債,你點解釋先? 筆者就係上幾段文字解左。至於有評級的債券BND就跌0.41%,即係好評級既野仲跌得勁詔過JNK BOND,其實市場都已反映緊筆者既分析有冇道理。至於美國經濟是否真向好? 睇到WIP跌得唔少,指市場認為通賬唔升而只利率會升,滯賬出現機率頗高。從下方比較得知市場參與者對後市有咁睇法。最尾講跌得最勁既,係REITS,VNQ跌1.83%。我地已在近呢1個班次的收息101教授同學點做同類型既DAILY CHECK,不斷在新班次新增內容。 曾幾何時有人在專頁留言與筆者討論領匯(0823)是否息口敏感股。筆者指出領匯很受加息影響,因定期同領匯很有類比性。至於個位仁兄就話佢買領匯賺到好多錢,所以唔係息口敏感股咁話。用佢個邏輯,即係誠哥賺到錢,佢講野一定冇錯,佢話太陽由西邊升起都係正確的! 哈,不過睇返而家香港社會情況,誠哥因「有錢就講乜都o岩」真係有人當真。我地睇返數據,今日(12月15日)領展(0823)穿底破$51.1。上兩次見$51都用大陽燭升番,今次如見$50,確認再跌尋底。其實好似筆者呢類唔係點買股票既人,見到0823由10月開始一浪低於一浪既走勢(見上圖),就當點唔貼市都會識走。至於0823唔係跟市跌,係近月吹加息後已比大市跑輸。見下圖同匯豐銀行(0005)比較,匯豐升9.42%而領展跌8.96% 各位參與股市既朋友,勿用個人經驗當作投資分析,仲有連基本睇圖或經濟概念都未攪好既,懇請你咪將血汗錢倒入股市等人賺啦,收下息算啦。 最後恭喜星期二上左ETF堂又留低發問既同學,好知機咁問我有乜ETF係加息既時侯會價升既。原本諗住星期五教而在星期二提早說明了。昨晚升3.42%。半年已升43%(見下圖),原本加息都有野可買。投資物的編號及原理留在ETF課再談。上次ETF堂情況見下方VIDEO。在VIDEO見到既學生都係A區既,正向我。如買B區位就背向我。A/B區價格一樣、而A區先到先得。收息101/1月班只餘少量A區,再遲報只有等2017/3月或B區位。至於1月收息103只有B區。謝謝

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2017年投資市場黑天鵝 #1233

諗Sir您好,草民有缘於約兩年前開始在網上看到您的homeblogger為百姓於理財和置業上排難解憂,敬佩萬分。 有鑑於自己和太太在理財智慧上還有所不足,正計劃修讀收息101。在此之前,如能獲諗Sir的寶貴意見來加強投資回報,及早完善草民的理財規劃,實感萬幸。 資料如下: 草民五十四歲,已提早退休近四年; 太太五十歲,年薪約50萬,年终花紅/股利約250萬,也計劃明年提早退下職場; 一個已供完的私人屋苑單位,現銀行估價約800萬; 藍籌股票約值120萬; 十數條投資级別的公司美元直債,共約值美元210萬;年收債息約港元103萬; 現金:港元約200萬,美元約60萬; 太太如明年離職後可退股,可獲美元180萬 問題如下: 希望能夠完成一生三宅,資產應如何重新配置? 是否應在太太離職前再啟動借貸力,以增加資本為未來投資作部署? 希望能達到財務自由,以財理財,但有感現有回報不高,如何maximize回報呢? 祝諗Sir事業更上層樓,桃李滿門! 草民上   ANSWER: 有些前設的知識不知讀者是否在blog看到、或者是文章數目稍多未能細察。54歲人仕借貸力已跌淨45歲高峰時的約40%,當然同意若讀者太太唔做野連淨餘的借貸力都無埋,買樓只能一筆過而難借貸。   同意讀者的資金在港人水平而言十分豐厚,唔計太太未到手退股夫婦流動資金約2400萬,當中現金約700萬而股票120萬,淨低近1600萬投入了直債。筆者對於1600萬港元投入收103萬利息,即回報率約6.3%,對於達2000萬港幣以上的投資人屬合適水平。其實唔係越有錢就要收越高息的,有米者反而多打穩陣波。不過由於讀者未有披露所持何債,故筆者在此先述兩個對於直債持有人於未來要面對的風險。   讀者需小心去分判所持有債券對加息之敏感度如何。先講加息唔會令每一條債券都跌。而投資人應有技巧得知那類的直債在加息週期下應避免。昨夜特朗普利用孫正義大玩媒體show,兩人共同出鏡及告知記者剛談好了在美國投資500億及創造500個職位,殊不知呢500億好有可能係孫生於年初同意從中東名下基金抽出投資於美國初創企業的一筆錢,換言之錢是沒有新錢打入的,但新聞是新的。一個咁識利用媒體既領導人我地中國都有一個,就係偉大既毛主席。佢係成為共產黨核心之前就做過國民黨中宣部部長。因此,筆者認為特朗普起碼有能力在未來2年幫美國經濟開好過頭,不過到個尾埋唔埋得好就未知? 以「特總統」往績就唔係幾好,雖知有些人係善長爆破,不過Maintain野就麻麻。   講返加息,如美國經濟好當然息有條件加上。未來一年最大既黑天鵝反而係美國大幅加息至3厘或更高,惟筆者在另媒體已述如美息加唔到高於4厘,香港樓市未見大跌,因政府好叻咁加大了物業重置成本令業主願捱貴息,而是否持有投資物相對息率、而唔係淨息率額。至於歐盟解體、中國債務爆破其實不少人都預左、或者起碼都叫講過一排。反而按現時利率期貨、大部份人估計下年只再加一次息,即大部份人預期美國到2017年尾貼現息率不會過1%。萬一老美真係想現轉市場抽一浸利息上去,令資產價格下跌圖用七傷拳震傷各位再加大談判籌碼,那真的黑天鵝就會出現。故若閣下用超60%資產持有好評級的債券,或一些好到似領匯(展)或港燈咁既投資物,你真係要好小小心。可能有讀者心想,好評級的投資物不是高抗逆力嗎? 關於此事更詳盡的解說,讀者往後到堂收息101自會明白。   網上有人提及美國於佢有生之年都唔會加到上三厘,先講息率升跌不只因經濟因素,可以是政治因素。勿以經濟情況評定美息口走勢,誠如過往一年勿用美經濟情況評論美國股市。美股市昨晚又見新高。   另一個直債持有人要留意之地方是所得利息不會隨通賬上升。今日收103萬夠用,唔代表20年後103萬能維持今日之生活水平。建議讀者將現有單位加按,得400萬,估計月供28k。若閣下是低於45歲,月供只消400/259*10000 ~ $15400。在此可見失去時間再返去理財付出成本會大一點。有400萬而原有單位應用單名持有,那夫婦其中一人便無樓係手再買樓可不用付最新的15%高從價所花稅,加上按揭更可做盡。不妨在九龍區物色三房入手收租,估計700萬入手而首期付400萬。雖租務回報較低,但供樓款項由租客支付,十年過後讀者就多了間樓在手,利用僅餘寶貴時間。當然如有心機,可學高回報的劏房式收租。   當然讀者仲有兩招可用,就是利用借貸力由無變有之法門,及利用資產做證明借錢。限於答文已千字,今日回覆至此,有緣有談。

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