準財務自由人仕理財方案 #1253

Hello Sir, Have been visiting your blog and found its exceptionally inspiring. Now taking this to real action and hoping you can shed some lights on my situation.   Age of 36, Married, with 2 young kids. Myself – monthly income around 150k/month. + around 1M bonus annually My wife – around 80k/month + 600k […]

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美國加息對直債債基之影響#1239

昨晚美國加息1/4厘,符合市場預期。香港上午股市錄得300點跌幅,至於筆者在收息堂提及的直債同債基、究竟會否因加息而下跌呢?   昨晚是近10年來第二次加息,再一次明顯的美國加息週期在2005-2007年。下圖顯示其一債基之價值,當年不但沒跌反而仲升(2005: +8%, 2006: +12.6%, 2007: +5.9%),到2008年金融海嘯,一年跌32%不足為奇。當年匯豐股份都由100蚊跌落$28,筆者確實在當時難找到投資物予你是「反地心吸力」大熊市仍可賺的。故下圖(特別找出2010年的資料)展示了三點: 債基方案在加息週期更是利好 債基方案係唔保本既。如要保本請買ibond,唔好搞什麼收息101上堂黎收10-20%啦 債基之波幅比股票一般為低。這是很理所當然,擁有債基代表到期可收回本金,擁有股票是屬公仔紙,股權可以攤薄而紅利可以唔派。 為什麼加息不影響債基又或更為利好? 試想想美國下年共加息1%,香港有聯繫匯率點都要跟,即係2017年尾話唔定入匯豐有職員同你講三個月定期年息有2%。在此情下一般反應為: 賣走ibond,因3個月定期都有2%那何必揸ibond收1%呢? 何況通賬率都未必過3%。又或賣走一d收息股如中電,中銀香港(其實股票根本唔應該買黎收息)。因定期都有2%那又何必冒股市波幅買中電只收4%?   但,你係唔會因定期息高而賣走你隻東亞直債、又或恆大直債的。因為東亞派8%一年而恆大派9-10%。你買個陣就知有一定風險要冒。比得近10%你收肯定唔保本又或年期要長,是但中一樣。我地稱呼恆大呢類公司債同定期為「沒可類比性」、而加息主影響銀行定期同國債息率,故公司債或一些收10-20%之工具不因加息而價跌。反而加息代表經濟好,公司倒閉率下降,投資人更願意搶入公司債。   當然,國債就很受加息影響。故不同收息物會因加息而有不同程度影響。看下表見昨晚宣佈加息後不同類型的收息物之升跌。JNK係公司(垃圾)債,跌0.31%,相反TIPS代表美國國債,跌0.81%。咁即係尋晚「垃圾」既表現仲好過美國國債,你點解釋先? 筆者就係上幾段文字解左。至於有評級的債券BND就跌0.41%,即係好評級既野仲跌得勁詔過JNK BOND,其實市場都已反映緊筆者既分析有冇道理。至於美國經濟是否真向好? 睇到WIP跌得唔少,指市場認為通賬唔升而只利率會升,滯賬出現機率頗高。從下方比較得知市場參與者對後市有咁睇法。最尾講跌得最勁既,係REITS,VNQ跌1.83%。我地已在近呢1個班次的收息101教授同學點做同類型既DAILY CHECK,不斷在新班次新增內容。 曾幾何時有人在專頁留言與筆者討論領匯(0823)是否息口敏感股。筆者指出領匯很受加息影響,因定期同領匯很有類比性。至於個位仁兄就話佢買領匯賺到好多錢,所以唔係息口敏感股咁話。用佢個邏輯,即係誠哥賺到錢,佢講野一定冇錯,佢話太陽由西邊升起都係正確的! 哈,不過睇返而家香港社會情況,誠哥因「有錢就講乜都o岩」真係有人當真。我地睇返數據,今日(12月15日)領展(0823)穿底破$51.1。上兩次見$51都用大陽燭升番,今次如見$50,確認再跌尋底。其實好似筆者呢類唔係點買股票既人,見到0823由10月開始一浪低於一浪既走勢(見上圖),就當點唔貼市都會識走。至於0823唔係跟市跌,係近月吹加息後已比大市跑輸。見下圖同匯豐銀行(0005)比較,匯豐升9.42%而領展跌8.96% 各位參與股市既朋友,勿用個人經驗當作投資分析,仲有連基本睇圖或經濟概念都未攪好既,懇請你咪將血汗錢倒入股市等人賺啦,收下息算啦。 最後恭喜星期二上左ETF堂又留低發問既同學,好知機咁問我有乜ETF係加息既時侯會價升既。原本諗住星期五教而在星期二提早說明了。昨晚升3.42%。半年已升43%(見下圖),原本加息都有野可買。投資物的編號及原理留在ETF課再談。上次ETF堂情況見下方VIDEO。在VIDEO見到既學生都係A區既,正向我。如買B區位就背向我。A/B區價格一樣、而A區先到先得。收息101/1月班只餘少量A區,再遲報只有等2017/3月或B區位。至於1月收息103只有B區。謝謝

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2017年投資市場黑天鵝 #1233

諗Sir您好,草民有缘於約兩年前開始在網上看到您的homeblogger為百姓於理財和置業上排難解憂,敬佩萬分。 有鑑於自己和太太在理財智慧上還有所不足,正計劃修讀收息101。在此之前,如能獲諗Sir的寶貴意見來加強投資回報,及早完善草民的理財規劃,實感萬幸。 資料如下: 草民五十四歲,已提早退休近四年; 太太五十歲,年薪約50萬,年终花紅/股利約250萬,也計劃明年提早退下職場; 一個已供完的私人屋苑單位,現銀行估價約800萬; 藍籌股票約值120萬; 十數條投資级別的公司美元直債,共約值美元210萬;年收債息約港元103萬; 現金:港元約200萬,美元約60萬; 太太如明年離職後可退股,可獲美元180萬 問題如下: 希望能夠完成一生三宅,資產應如何重新配置? 是否應在太太離職前再啟動借貸力,以增加資本為未來投資作部署? 希望能達到財務自由,以財理財,但有感現有回報不高,如何maximize回報呢? 祝諗Sir事業更上層樓,桃李滿門! 草民上   ANSWER: 有些前設的知識不知讀者是否在blog看到、或者是文章數目稍多未能細察。54歲人仕借貸力已跌淨45歲高峰時的約40%,當然同意若讀者太太唔做野連淨餘的借貸力都無埋,買樓只能一筆過而難借貸。   同意讀者的資金在港人水平而言十分豐厚,唔計太太未到手退股夫婦流動資金約2400萬,當中現金約700萬而股票120萬,淨低近1600萬投入了直債。筆者對於1600萬港元投入收103萬利息,即回報率約6.3%,對於達2000萬港幣以上的投資人屬合適水平。其實唔係越有錢就要收越高息的,有米者反而多打穩陣波。不過由於讀者未有披露所持何債,故筆者在此先述兩個對於直債持有人於未來要面對的風險。   讀者需小心去分判所持有債券對加息之敏感度如何。先講加息唔會令每一條債券都跌。而投資人應有技巧得知那類的直債在加息週期下應避免。昨夜特朗普利用孫正義大玩媒體show,兩人共同出鏡及告知記者剛談好了在美國投資500億及創造500個職位,殊不知呢500億好有可能係孫生於年初同意從中東名下基金抽出投資於美國初創企業的一筆錢,換言之錢是沒有新錢打入的,但新聞是新的。一個咁識利用媒體既領導人我地中國都有一個,就係偉大既毛主席。佢係成為共產黨核心之前就做過國民黨中宣部部長。因此,筆者認為特朗普起碼有能力在未來2年幫美國經濟開好過頭,不過到個尾埋唔埋得好就未知? 以「特總統」往績就唔係幾好,雖知有些人係善長爆破,不過Maintain野就麻麻。   講返加息,如美國經濟好當然息有條件加上。未來一年最大既黑天鵝反而係美國大幅加息至3厘或更高,惟筆者在另媒體已述如美息加唔到高於4厘,香港樓市未見大跌,因政府好叻咁加大了物業重置成本令業主願捱貴息,而是否持有投資物相對息率、而唔係淨息率額。至於歐盟解體、中國債務爆破其實不少人都預左、或者起碼都叫講過一排。反而按現時利率期貨、大部份人估計下年只再加一次息,即大部份人預期美國到2017年尾貼現息率不會過1%。萬一老美真係想現轉市場抽一浸利息上去,令資產價格下跌圖用七傷拳震傷各位再加大談判籌碼,那真的黑天鵝就會出現。故若閣下用超60%資產持有好評級的債券,或一些好到似領匯(展)或港燈咁既投資物,你真係要好小小心。可能有讀者心想,好評級的投資物不是高抗逆力嗎? 關於此事更詳盡的解說,讀者往後到堂收息101自會明白。   網上有人提及美國於佢有生之年都唔會加到上三厘,先講息率升跌不只因經濟因素,可以是政治因素。勿以經濟情況評定美息口走勢,誠如過往一年勿用美經濟情況評論美國股市。美股市昨晚又見新高。   另一個直債持有人要留意之地方是所得利息不會隨通賬上升。今日收103萬夠用,唔代表20年後103萬能維持今日之生活水平。建議讀者將現有單位加按,得400萬,估計月供28k。若閣下是低於45歲,月供只消400/259*10000 ~ $15400。在此可見失去時間再返去理財付出成本會大一點。有400萬而原有單位應用單名持有,那夫婦其中一人便無樓係手再買樓可不用付最新的15%高從價所花稅,加上按揭更可做盡。不妨在九龍區物色三房入手收租,估計700萬入手而首期付400萬。雖租務回報較低,但供樓款項由租客支付,十年過後讀者就多了間樓在手,利用僅餘寶貴時間。當然如有心機,可學高回報的劏房式收租。   當然讀者仲有兩招可用,就是利用借貸力由無變有之法門,及利用資產做證明借錢。限於答文已千字,今日回覆至此,有緣有談。

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令生活富足的四度理財防火牆 #1230

本人會員編號7058 已經報名收息101, 收息103, 買樓001,買樓003課程及己補購買諗sir 所有出書。希望在投資方面得到啟發!亦希望老師幫忙指點一下現在情況! 本人自幼就想自己創業當老闆,因為工字不出頭,經過多年努力及付出,現在生意算比較稳定。 亦因為之前一心做生意,忽略了幾個黃金置業機會,後悔不已! 本人37歲,月入75000,自己做生意 太太33,全職太太照顧兒女,現有2仔1女!家中父母聯名持有長沙灣唐樓一間及嘉湖山荘3房 每月開支3萬左右,可儲4萬。 本人及太太沒樓在手,現金100萬,叧加HSBC JADE insurance USD140000,應該是可以抵押的保險 公司每年經過多年努力,今年開始平穩發展,每月純利50萬左右,太太的工資亦可安排由公司支付,家庭現租長實丰汇,亦申報由本人公司開支!公司是本人百分百持股,但考量分享股權給一路跟著我的高管。 本人的抗壓能力及心態不錯,可以接受較高風險投資。亦準備明年初買房分拆套房出租及債基收息,希望諗sir 提㸃短期,中期及長期的投資方向,不勝感激! 心急的小老闆 kelvin   ANSWER: 除非你錢進的情況如豬籠入水,否則搵錢之餘不要忘卻理財。有得入水之情況,通常錢唔係用自己手搵返黎,係成街人夾硬塞入黎。總之讀者最需要係幫自己setup財務防火牆,總括為四道牆,有齊生活保證悏意。 一般打工仔比做老闆的多了第一重防護,就是每月由老闆承諾提供工資收入,除非被炒。 第二度為發展個人潛能,不一定是硬知識,性格同聲譽更為重要。此點重要在個人特質,無可能被騙走,惟有樓都有可以被人呃走 第三度防火牆是利用資產產出相等於每月支出的收入。 最後第四度為於海外產出被動收入,拓建第二個資產儲存中心及好作避稅   小老闆相比不少庸碌打工仔為香港貢獻不少,制造就業之餘更努力制造人口,有三子女。儲蓄率亦超50%,放棄打工月月有糧出成為老闆搵得更多! 當然老闆唔易做,每月負擔全部同事人工加租金唔係容易捱。由今年開始相信踏入回報期,33歲有盤生意達淨利50萬很不錯,起碼筆者記得當年自己淨利都未到呢個數。   先講讀者買落的JADE iNSURANCE係一個唔錯既計劃,回報應年有5-6%,已比該銀行賣的其他保險已算不俗。不過要留意近年獅子賣的JADE已不同往年賣的JADE。而家賣的「新版」回報係比舊版差的。筆者往時在該機構服務,曾經賣個一個3供8既PLAN(即供3年而年期共8年),8年間回報增約33%,好鬼好賣。如年供10萬供3年,一到8年年期攞返40萬。可惜做起左之後,該機構將呢個PLAN revamp(但用番同一個名),新回報是供足8年,保證金額仲少過原來的總供款! 唔少客原本舊PLAN到期唔知情仲續左新一個! 大家在設立防火牆的同時,留意不少人會合法地將你辛苦賺得的血汗錢攞走。   做生意人更要緊張防火牆,因為無打工仔保證收入,食粥食飯全睇自己潛能。不少老闆賺過一浸,三五七年後又將自己早期所得推翻落去救盤生意,最尾一無所得。買樓好處是鎖死自己所賺更有租收,當你有2-3個租客交租比你,老闆做決定時亦無咁易「諗埋一邊」,變相在投資及生意都同得益。讀者需先搞清佢所講的75k月入,是否銀行承認的核實收入。先講有交稅及公司報ir56a/b是必需,不建議用股息形式出比自己將稅務責任留係公司。股息出比老闆令銀行批核覺得煩,千祈唔好做令銀行覺得你煩既野,因為今次係你求佢而唔係佢求你。   用公司名義借錢亦不用考慮,因要用公司名買樓,加上公司名只借50%,及不時銀行最尾都叫你加個人擔保。太太全職主婦亦有用得著既地方,其實用買樓003之法太太的借貸力亦可合規造出來。當太太他日人工25k而先生做妥文件,家庭借貸力為100000/10000*50%*2.59 = 1千3百萬,令往後買樓路十分易行。不太鼓勵讀者買股票,專心做好自己生意就好了。相反打工仔就可運用老闆時間買股票,開拓除工資外的收入。讀者現時現金水平一般,只100萬。希望從今年開始得每月純利50萬,可助讀者儲蓄金額能升快一點。建議讀者樓是夫婦每人一間於未來3-4年入手,亦可攪劏房然後將收取高租金去補貼自己租新樓支出。總之買舊樓收租然後補貼自己租新樓最爽!   淨低現金可作債基套餐C投資,年收15%利息、另一部份投入ETF,可以石油類加科技類的。筆者估計未來1年石油價格可大翻生,而科技股同石油股在美國的表現關連性不高,可利用ETF課選擇些10-12%年息的,當做債基以外分散收息的投資。做好第三度防火牆,慢慢再諗點去攪第四度牆未遲。

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進入理財的高速公路 #1229

  你好諗Sir 自從早前發現你的網站後,尤如掘到寶藏!除了已翻閱所有大約1300編文章外,也購買了”樓換樓”、收息論”等。隨後更報讀了買樓101、收息101及103,當中得到不少啓發,也開始行動(本人較為驚死,往往想10步才行一步)。為了不想再浪費時間慢慢行,希望諗Sir可指引我到高速公路、在人生的下半塲繼續穩健前進。 本人已年屆41,年收入約60萬(己除稅),主要數入來源為公共機構(非香港),工作穩定,預期可做到65歲退休。巳婚,太太因病沒工作能力,沒小孩。現住港島3房居屋(太太名、已補價加按,估值6.3M,欠3.6M,月供約13,000)。資產如下: 現金:    約80萬                1M Mortgage Link,                1M 定期 股票:    藍籌約20萬 其他約10萬 MPF:     47萬(其實可提取因已不會在港工作) 年金56歲起每月收$4000,20年 每月可儲約2.5萬 由於家人不同意出售居屋,所以早前行了補價加按方案。稍後考慮做基本維修後出租(可收租約1.5萬)。由於暫時在港時間不多,考慮搬往親人家暫住。隨着交通網絡日漸便捷,將來或可即日來回,在數年後會考慮在港再以本人單名購買兩房單位,完成一生兩宅,好讓老來退休回港也有點被動收入! 按本人對諗Sir理論的理解,本人打算行動如下,請給與意見及指正: 跟據諗Sir所提供的計算方法,本人借貸力為50000*50%/10000*2.59 = 6.475M。相信現在是市旺,所以只運用借貸力之3.6M / 6.475 = 55%。希望用時間將借貸眨值之餘,也可預留現金於稍後跌市時買樓。由於本人的借貸力將於45後再下降,故希望可2020年前買到。目前打算利用收息103所教的叠增方法,以1M資本收10%-12%息,等待機會。 早年一直有留意財經理財資訊,但總是不得其門而入,也浪費了不少資本。人生到這階段,自知一生三宅已沒可能,只希望可一生二宅,老來和老伴有點依靠行埋下半生,希望不用靠綜援! L 君   ANSWER: 明白L君太太有病,想法保守實屬正常。但需留意讀者一份人工兩個人洗,雖自己計工資水平不俗但用家庭計收入五萬只屬平庸。消極咁只求守不進攻唔係太妥當。若自住樓市值不超六百萬,筆者是很建議將自住樓按爆八成去套取更多現金的。例如500萬樓如現欠250萬,一般加按只套到500*60%-250 = 50萬。若用筆者買樓003授予的按爆之法,可得500*80%-250 = 150萬。多100萬再守一守話唔定等到辣招鬆縛已夠首期去買多一間樓。夠首期再搵多個好租客,代表你過10-20年就有間供滿既樓,對退休人仕好好用。所以不要輕視你趁後生可以加按到既錢,趁市高按得10萬得10萬。   惟讀者自住樓市值在630萬,基於二按借盡只420萬,按爆亦不見有很好效果故省此步。至於將居屋補價是錯誤,因住居屋就係唔想補價。將居屋補價就是付足地價去買次貨。為何居屋是「次貨」? 明白到不少居屋價格頗高,不過在氣派、鄰居條件、及未來供應都不符合有錢人心想要求,故居屋潛力限制於同區私樓升幅。知道2013年不少新界西居屋都升好多,出現居屋升得勁過私樓既情況。可惜未來數年公營房屋供應上升,加上細價樓風潮不再,故不可經常用舊聞去評估將會發生的情況。   基於L君借貸力已用掉一半,再買便會用超購買力。現在惟有專心收息,他日將太太的借貸力「造好」之後,用太太單名高成數上會未遲。由於太太的借貸力可在買樓003學懂怎由零變有,故只消做好部署,唔使擔心個市等極唔跌而自己到45歲都未能再添一樓。讀者有約350現金傍身,財務能力實不俗。只不過已有樓自住即有條件去等樓跌再買,那不如先收住息咁等市跌。   唔太買股票是正確的,筆者都係。唔計MPF的300萬,可將其分三注,然後在未來一年逐漸把100萬分段投入債基再疊增。誠然收息101提供的10-12%年息之法是吸引的! 之後再可再深化之年30%息。讀者投入100萬收12%息,每月利息收$10000。第二注錢等代表債市的INDICATOR達至新高先入市,第三注是INDICATOR達至最高再回落才入市。大家可自行判斷筆者的入市方法是否有理,才去學讀者花時間爬本BLOG文1200篇仲未遲。   若投入200萬收息三年,只用較低波幅的借基產出月$20000利息,3年間得到$20K*36 = 72萬,應可夠首期去買細樓一間。完成一生二宅。至於第三宅應要造好太太的借貸力,加其中一間樓的租約作證明去提升借貸力才可入手。其實讀者儲蓄不俗加上太太雖無做野但仍可利用,要完成一生三宅係有可能。希望本網的資訊能提供方向予讀者,唔使再花時於閱覽報章更浪費資本了。

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每年加月薪兩萬的方法 #1228

諗Sir, 小弟自知理財有很大空間改善,一直留意Homeblogger。終於有機會在10月上完收息101(DV36),獲益良多,打算在明年初再報讀收息103,加強戰鬥力,減低生活壓力。小弟情況如下: 小弟40歲,太太39歲,2小孩(4歲及2歲),供養3個老人家,1個工人。兩人為公務員,家庭月入17萬(3年後到頂薪約19萬),家庭開支連交稅每月只可儲8萬,只可做到60歲,之後食自己。去年9月已賣出自住樓,套出700萬,現租樓每月5萬元(連車位)[這單位連車位現值約2200萬]。希望在未來3年內再買入約1600-1800萬自住樓連一個車位,及一間細樓仔約400萬元作收租用。現時兩人在港並沒持有任何物業。 現時主要投資項目如下: 本人去年10月買入澳洲樓,作長遠投資(給子女),約港幣280萬,打算在香港上會7成,已付1成首期,發展商有5%租金保證,2018年初收樓。 太太於去年7月買入澳洲樓,作長遠投資(給子女),約港幣300萬,已收樓,已在香港的澳洲銀行上會5成,月供8000元,租金收入約10500。 投資級別銀行債200,000美元: 槓7成,月收3200港幣(已扣融資利息) 。 投資級別美國科技公司債100,000美元: 槓7成,月收3800港幣(已扣融資利息) 。 非投資級別新加坡上市公司400,000美元:月收17000港幣。 非投資級別內房公司300,000美元: 月收16500港幣。 本地銀行網上債基: 港幣100,000 :月收750元。 英國物業基金:港幣290,000,供了340,000,2018年中供完,月供10,000,基金格價年升8%,但輸匯價。 供滿現金保險(可即取):約300,000港幣(打算買細樓仔用) 。 兩人合共強積金現值:140萬元(65歲才可動用) 。 家庭現金:50萬元。 問題:      是否未來一年先買細樓仔?但怕明年加息及經濟轉差。公務員做套房不理想。      繼續用收息方案頂住每月租金?或以現時資金買入1500萬以上自住樓及車位自用?      長遠方案? 心急人   ANSWER: 我們看看讀者自行投資的外國樓及收息101提及之直債於產出正現金流的效率   全副身家(淨值): 1.5MIL+60000*7.8+400000*7.8+300000*7.8+100000+290000+300000+0.5MIL = 1.5MIL+0.468MIL + 3.12MIL + 2.34MIL + 0.69MIL + 0.5MIL = 8.61百萬 強積金資金唔計 7月買的澳洲樓: (10500-8000)*12 / 150萬 = 2% 投資級別銀行債: […]

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有樓業主如何令收入更上一層樓 #1223

諗sir你好, 非常感謝年多前有機會看你的<樓換樓>書,實在令我對財務自由和財務管理想法大大改變。本人年青時實在沒有好好管理,亂買股票或花費,到近年才能好好儲蓄,幸有家人幫助得一細樓在手. 去年轉工後,對新工作帶來的波動,令我更感有被動收入的重要性。   本人早前已讀買樓001,002,103 及收息101課程, 但欠執行力及太多想法. 還是把我的CASE 請教閣下. 以下是我的背景和問題: 已婚有兩小孩(4歲及1歲)   本人 太太 父母 年齡 38 37 63 收入 (BASIC) 54,500 35,000 合80K,2年內退休 收入 (其他) Annual On Target Bonus 300K-400K Freelance 2-3k per month   現居 2房租 21K   未補地價公務員唐樓 其他資產 深水步2房 (父母名) MORTGAGE: 1.1M 估價 5.2M 放租 14.8K 公屋未補地價 太太和外母同名 無貸款 太太父母住 葵青2房 […]

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重整投資組合。派息回報升一倍至13% #1182

本案讀者有上收息101課,但將學到方法差劣地執行,造成讀者買了高風險的債基加上不合行業的直債,現時850萬資金投入但收既息少得可憐,每月收40K息對不少人而言已是很多,但如考慮到本金多達8.5百萬,回報只是5.6%,連最基本的10%都唔到。觀察讀者選擇債基A,B,C,D去買入,加上直債大部份選擇金融機構,理順出主要錯誤有二:   第一錯是買一隻低波幅的債基再疊增然後收10%好? 定係買較高波幅的債基然後唔疊增去收10%好? 筆者顯然是選擇前者的。明白不少同學怕被人CALL MARGIN而唔疊增,但我們已在收息101為同學計出買入後要跌30-50%不等先會觸發CALL MARGIN,而展示了叫大家選擇入手的債基在2008年最差一年只跌了33%,在那麼高安全系數下為什麼捨疊增而選用風險較高的債基去收息呢? 筆者認為債基A、B、D都是波幅較高的債基。就算買都只係細注,唔可以做主力。相反債基C在堂上已花時解釋佢風險同回報都是頗平衡的,佢又買得50K咁少,加上應仲係冇槓桿去買。怪只怪筆者教得唔好,可能比唔到讀者信心吧   要留意如你用100萬買債基後疊增令年派息高至13%、派息即等於你用200萬買同一債基而不疊增。但疊增之好處是你慳返100萬留係手,就當你真係比人CALL MARGIN,咁個100萬咪可以拎去補倉,何況堂上叫得人買既都係  「死唔到人」個批,是經市場上觀察多年發覺有個名單的債基入手後是效果不俗的。   標準差(3年) : 即風險 基金A 7.4% 基金B (內含股票、不是全債型、一向不建議) 7.97% 基金C 7.79% 基金D 15.5%   上表展示讀者現有4債基之風險。雖在過往3年表現除基金D外,其餘的基金之波幅不高,都同約在7%。但基金A病在只有120隻HOLDING,更集中大陸投資工具。可以買但請小注。基金B有一半係股票,你知道筆者一各建議收息用純債。基金D係大博大,波幅高而派息都很高。但差一個人已有不少高風險資產,實不宜投錢入D的。 第二錯是買了四條直債,共投500萬,但痛心是有三條都係銀行類,風險集中更有被火燒連環船之險。筆者認為銀行自2008年後只有壞消息無邊日可以料氣。淨低一條OVPH即長江基建,可以擺下。   建議做法是將錢退出一半,即趁個市仲靚仔賣走3.0MIL,只餘550萬收息。分配是 基金C(疊增後派息12%) / 投入HKD 1.0百萬 新疊增方法去買基金E(派息20%) / 投入HKD1.5百萬 長江基建直債(保留) 年息6%  / 投入USD 200K 新昌直債(買入) 年息9%/ 投入USD 200K   那總年收入為120K+300K+120K+180K = 720K 即每月收息6萬。回報率為720000/5500000 = 13%   離佢月收10萬既目標,又近了不少。最緊要係萬一跌市要補MARGIN,佢原本沽貨收番既3百萬可用上。但敢肯定發生機會不大,因為上述四項的投資物之波幅(即風險)都比基金C仲低。無錯,基金E是更低波幅但疊增係可派息高達年20%,價格比買入時跌25%才用補倉。但基金E過往十年的年度波幅都是單位數字。   […]

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買樓前要作好的準備(進階篇) #1156

諗SIR您好, 本人39 歲廣告人,有一半時間於內地工作,所以主要收入來源為人民幣,雖然不固定但一個月平均有20萬港元以上收入。為方便申請按揭,在港注冊有限公司每月自動轉帳$50400港元為自己薪金,$25000為女朋友薪金。澳籍女朋友43歲,二人育有一兒現九個月大,並不打算結婚。   2014年10月二人聯名以545萬元購入天后一49年樓齡500多呎近海舊樓中層單位,七成按揭供22年,現供款每月大約$17500,不作劏房出租的話租金大約$17000-$18000,銀行現估價560-600萬。因購買當時個人有輕微咭數(已馬上還清),及只準備好數個月良好收入証明(當時自動轉帳$34200港元為薪金),單純認為與有良好信貸記錄的女朋友聯名購買物業會增加盡按機率以及得到更好息率,雖然知道如果之後再買要付DSD,卻未有分名購入。之後花了大約30萬元裝修入住,未幾兒子出生以及請了工人,慢慢覺得空間不夠想再搬大一點,想先了解自己的財務狀況再作計劃。   因年輕時做了不少非理性投資及消費,浪費了不少金錢及時間成本,知道不能再隨便做財務決定,已報讀八月收息101之課程,知道諗SIR會先為學生分析個案,希望諗SIR能給點意見助我為未來部署。 目標: 因看淡人民幣,可能短期內先把全數人民幣和股票換成港元或美元,在港購入高息資產(如可抵押直債/債基),明年待已購入物業夠三年轉名至女朋友名下,代機再以自己單名購入大約8-900萬三房單位。個人覺得現居有收購潛力打算先行出租,在自己43歲前再添一兩房單位出租達至三宅的安全缐。希望未來能以香港的租金收入及債基的利息支付兒子在澳洲留學的費用,以及退休後一家人移居當地的生活費。   個人鍾情天后北角半山一帶,閒時有四處物識心怡三房單位,數月前見有一放盤,是諗Sir最不屑的底層單位,非兇宅連車位不帶平台沒開揚景,惟知道業主叫價與銀行估價有接近兩成折讓,屋苑位置亦十分喜歡,故試到銀行做預先批核,等知道能上會額度再作決定。跟據二人總借貸額$(75400 x 50%/10000) x 2.59 =$9.7mil,減去欠銀行的大約$ 3.4 mil,二人沒有欠債和只有一兩張沒欠款的信用咭,就算是第二物業額度應該還有5 mil可借,但銀行回覆只能借大約2.5 – 3 mil,因為給自己加薪乃今年開始,故之前的稅單未必有幫助,不想用盡手上資金故已打消購買念頭。   之後我在環聯信貸查一下自己的信貸評級發現是B級,可能因之前有幾次信用咭沒有按時還款(全部已呈報逾期還款日數為1日),以及2012年有一次被政府追討稅款紀錄,故被降低信貸評級。想要知道有什麼辦法提昇現有評級? 明年如果想再買物業是否應該馬上再度為自己加薪?是否應該明年轉名時用手上資金把現居轉按成數減至五成,好讓它能出示租單變成收入一部分?現市況應否提早在澳洲置業?到底我應如何善用我現在手上資金才能最有效達到目標? 希望諗SIR可以給點寶貴意見!謝謝! 新手爸爸上   answer: 先謝讀者詳細來文,認真處理自身財務狀況已成功了一半。他的個案給予了廣大讀者(其實都係一日幾千個v瀏覽量….請各位推介一下本網予朋友)一些啟發。   例如新婚夫婦應否每月消耗九千元在家居裝潢? 一般港人人工幾萬,花9000/月係裝修真接受不了。但本案讀者真有如此花費,提醒各位第一間屋尤其是兩房或更細,請勿花多錢作裝修。不少人買第一間樓時都講要住十年八載,但過兩年有左小朋友又話要換三房了。裝修對新買家而言不具叫座力,尤其一些「高飛狗」、「Mickey Mouse」的貼紙對新買家而言係扣分多過讚賞。後生未有米業主只宜簡單裝修便成。   另外女朋友是澳藉,下一年雖因已夠3年已不用付SSD,但承受人因屬非香港永久性居民所以15%的BSD要比。其實除非有確實消息知天后樓會被收購,否則49年樓不宜持有。再加上港島區呎價今年只由跑輸變持平,未來將不再領導大市,佢應見好就收等過埋SSD個期唔使蝕將佢賣走。49年樓不應持有唔係因為佢舊,因為舊樓只影響租客生活,對投資者而言是無礙。筆者對在有關堂上剖析真正影響價值之因素。   至於讀者陳述:「跟據二人總借貸力$(75400 x 50%/10000) x 2.59 =$9.7mil,減去現欠銀行的大約$ 3.4 mil,應該還有5 mil可借,但銀行回覆只能借大約2.5 – 3 mil。本人倆沒有欠債和只有一兩張沒欠款的信用咭,為什麼呢?」原因是讀者只在免費文章計出理論借貸力(即9.7MIL那個),而一些會扣減借貸力的事情未有交待。但會於9月的買樓001同大家計一計例如70000卡數,究竟扣幾多借貸力? 另外,發現一些人申請按揭會放2-3間銀行,不過配搭竟是「恆生+中銀」…「或匯豐+恆生」,其實只要了解批出按揭流程,就知以上配搭係錯的。   另外,在銀行角度「批出貸款」同「批pricing」係兩個動作,亙相關連性好低。若果提案過到批核而批唔到pricing,即你要求的金額經考慮後可以借出,但收取利息唔係你想要既H+1.5%,可能係H+1.8%。所以讀者想要銀行借多D錢比佢,係要比心機整大自己個借貸力,而唔係準時還卡數去造靚個評級。評級一般B仔至AA都夠用,銀行亦唔會因為你係AA而將按揭個息減低予你。   整大個借貸力同意係即幫自己加薪。但係唔係就咁將出糧比自己張支票由1萬寫做10萬就得? 顯然唔係。老闆自己借錢其實比打工仔仲煩。佢既想法係寫大自己個薪水加入大埋個數佢,惟銀行只消拎佢卡片再係公司查冊對到該公司的老闆同呢個貸款人係同一位,呢個case到此時有八成機會都「玩完」。若老闆想「甩」係查冊搵到佢個名呢件事,最「自殺」的模式係由公司director轉做shareholder。不過咁樣對自己本業有害無益。我們若可一早部署那就可減走此般麻煩。 […]

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有錢投資應如何分配資金? #1138

你好諗sir,   小女子一直都是諗sir fans,可惜因為年初第二名小朋友出世,一湊二之下連食飯的時間都未有,但愈看你blog愈心急愈瞓吾著,終於報了下個月收息101班抽身增值自己,但都希望諗sir見比些意見我。   小女與先生在去年賣了自住樓, 手頭上可動用現金約700萬,在現市况下未敢再入樓市, 打算先與家人同住, 在合適時機換入三房戶 (同時間要考慮校網,所以先頭痛)。   先生比較保守,覺得股票及債券兩者債券較安心。由於未及ibank門檻,現只有可透過銀行買債基回報3至4%。講出來一定比諗sir笑,年初用2M跟銀行買了兩份債券,每月收息只得8k.   由於小女為全職家庭主婦,不久將來亦希望能夠全職湊兩個小魔怪,所以更加必須必要學懂如何靠收息減輕先生負擔。問題的嚴重性是覺得現在700萬cash在暴曬,希望盡快尋找合案收息方案。   欲想請教有問題如下:   新界區三房單位現在是否合適時候買入呢? 如果因為校網改買港區好嗎?但又擔心負擔不來。   如待時機,有什麼比銀行債基更高回報的選擇? 如買直債有什麼途徑,有什麼要注意的地方。(此問題相信諗sir會話上完堂就知)   小女同意諗sir講法買樓要愈早買愈好,亦同意有機會要用盡按揭(重申,先生較為保守,曾經諗過full pay買樓,結果比我點醒)。我希望做到一生三宅,但以現在情況得先生一人工作,如果可以做到自住樓以外再買多一層?   最後亦最重要,希望諗sir給我點意見應該如何分配現在手頭上的700萬。我應該預留幾多買樓(假如看中心水盤), 幾多$買債? 如何才是最高最大回報方案呢?   謝謝諗sir賜教   心急c9上   ANSWER: 港島中西區名校林立,但呎價不見領先同儕。我們投資是講數據,不是憑感覺。700萬四個人用唔見得好安全、可喜是家人可提供住處不用焗交租,此為獨特優勢。惟估計讀者年紀將近40最後為父母作醫療費作預備,加上仔女升學支出應有升無減,中年人未有最起碼兩個收入來源實在頭痕,以下為9要點怎讓中年人建構首個除工資外的被動收入:   請勿猜測樓市升跌而將最後一間自住樓賣走,如你有三間樓諗住出一間減磅就無問題。施老闆今年初夠講樓市會跌、上星期補充說樓市要先造多個頂先跌。當然施生講錯無問題,相信佢身家就算少個零聽日生活模式仍然不變。而各位大大就要自己判斷一下啦 如果要一炮過買樓,咁不如唔好買樓。買樓主要買佢抵押力、前日上堂已分享兇宅唔值錢係因為失去抵押力、而收租佬係唔驚佢個租客究竟見唔見到鬼既 儲蓄不足既人絕對建議第一份被動收入由買樓收租產出。就算開頭收租一萬而供樓九千五、只要你買大屋苑KEEP住有客收租終會令供樓支出降低、而成就被動收入上升。不少人工高但無錢淨既月光族、更加建議買樓收租。因為同呢族人講儲300萬買債基收$30000/月、仲難過叫佢儲60萬首期買間樓等十幾年叫個租客幫手供滿佢 由於新盤供應上升得較快,上述買樓收租不適於買新樓黎收租。買新樓之前、睇睇「日出康城」班投資客既境況 讀者夫婦無樓在手,何不配80萬首期買間新界三房收租? 當然,唔係全個新界都好。區份分析在月尾買樓003 配300萬行債基疊增方案收租,惟唔係就咁買,月尾讀者上課會知多幾個執行細節:          幾時買第一注、幾時加注(這是師兄不時提及五粒豆方法之精要)。而銀行職員永遠叫你一野就買哂落去…          其實決定用咩債基做、應該諗埋萬一市好市壞時點可以降低手續費而又能為資金退至避難所或轉出求進攻。那月尾會告知筆者之選及怎叫點作執行          避免用對方法但用錯投資物做。已知外間有不少人掛名講「債基」但就換個高傭又波幅高的投資物。不少同學黎上堂前自己去金融機構同「債基」、職員都答「有」。但到堂時才發現之前做落已蝕的為波幅高又食水深          讀者在銀行買到些只收3-4%的估計「債基」投資物,因為未配有疊增方法。必須留意筆者為讀者講解方法之餘,要需客觀講明風險。及若市場變動怎處理   初心者或資金未過500萬者不好諗直債。雖直債是保本又息至10%、但入場門檻高。雖讀者有700萬但應先可隨時買賣的債基行先   […]

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