讓被動收入年達一百萬 #1602

致諗SIR, 本人45歲月入2.5萬, 太太44歲月入10萬育有1子(3歲),現居康怡700尺3房單位尚欠150萬按揭 (加按應可套現500萬+),現在每月供款2.1萬。但每月開支不少,餘款每月3萬左右。 夫婦二人手持現金加股票約500萬 目標自住1000尺+物業(包工人房)可租可買。 目標持有兩個或以上物業。因不舍賣掉康怡物業,留作將來收租之用。 同時亦須為將來退休計劃一下。 本人已上諗SIR收息課程,我做了銀行債基投資,100萬投入每月收息8千港幣。 要達成財務目標, 請問 諗SIR 有何高見,請指點一下。萬分感激。   ANSWER: 讀者家庭工資高而現金亦夠,財務上唯一後悔是生仔遲及而家45歲攪理財縑太遲。若是早十年有知識早開始,今時已可半退休及與小朋友共享更多時光。後悔讀者無早將豐厚借貸力打入樓市,今時住宅已升應令讀者獲得更多資產。留意筆者咁講不屬已知過去10年港樓價升的馬後炮,而是假設10年來樓價就算唔升,業主只要付些少首期去挾持租客供樓,在多兩個人儲錢加上租金跟隨通賬升值之效應下,回報亦相當吸引!   讀者可考慮一件事,就係加按康怡再夾埋自己手上500萬,共1000萬資金,利用其中80%去私人銀行做個入門版私銀戶口,利用該行的低成本融資去入手保本直債,可達成10-15%息口一年而保本的功力,我們且看有什麼直債candidates…   東亞銀行永續債/9.0%YIELD 渣打集團/2024到/5.2%COUPON 生力啤酒公司/5.2%/2023到 和記黃埔國際/2033/4.2%   上述組合始且當佢未槓桿前平均回報5.5%,係私人銀行提供1.6%融資之下,年回報為(200000*5.5% – 120000*1.6%) / 80000 = 11.2% 若冇私人銀行提供融資而只在零售銀行做,回報8-9%,在上述機構提供到期保本之前設下,回報很合理。讀者800萬年收11.2%,即一年有896000利息收,就當加按400萬要供多400/259*10000 = 15400/月,於近百萬利息前提下只屬小數一筆。為什麼閣下去銀行咁多次都冇人提你買? 因為銀行員工太多,買呢類產品根本養唔起成村人。加上手續太煩,寧願唔賣。   當然上述債券有些內含條款,要買要先搞清。但發行人是大銀行同大公司就是肯定的! (生力啤都算吧! 由你阿爸後生飲到而家呢代了…)   讀者在債基月收8千之事實行了之後,再遂漸加碼投入直債,百萬被動收入手到拿來。

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2018年先買野投資會否中伏?#1587

諗sir你好 我和先生是諗sir的忠實擁躉,拜讀過收息論和樓換樓等大作,多謝你一直以來為讀者解答問題,令我們獲益良多,好希望能夠聽取你的建議。   我們的基本情況如下 本人,36歲,專業人士 先生,36歲,專業人士 兩個幼齡的小朋友   收入: 先生剛轉工,月薪8萬,不穩定 本人目前年薪連花紅約230萬,但極不穩定,未來1年有失業的風險(即使到時候能夠轉工收入也會大幅減少,預計6-7萬月薪) 目前每月家庭約能夠儲蓄12萬(已計支出,稅金和保險)   資產: 1)大角咀兩房,14年樓齡,本人名,自住,現銀行估值約1000萬,按揭剩480萬,每月供款約27000 2)大角咀兩房,15年樓齡,先生名,家人住,現銀行估值約800萬,按揭剩200萬,每月供款約15000 3)大角咀車位,本人名,無按揭,市值約230萬,現出租,租金收入5200 (未來1年可能會收回自用) 4)大陸物業,先生名,家人住,無按揭,市值約200萬 5)前年因為家中一些變故,用去部分存款,現在儲蓄約300萬,大部分在mortgage link賬戶 6)本人有現值約180萬的退休金(若離開現公司可提現約150萬) 7)兩份收息保單(年息3-4%),合計約50萬元,3年後可取回 8)另有若干份分紅保單,未來1-2年會全部繳清,先不計入   深知我們目前現金水平低,收入不穩定,投資單一,亦醒覺如果希望人生能有更多選擇,必須增加被動收入。 兩個小朋友逐漸長大,希望能夠在未來2-3年內換1000尺物業居住,在10年內退休。非常希望諗sir能給我們一些指導,謝謝   ANSWER: 讀者家庭借貸力為190000/10000*50%*2.59 = 2460萬,現已用借貸力680萬,即27%。留意萬一有人失業借貸力要重計,直接有新工作及做滿6個月為止。讀者想「唔使做」按今時支出計要月用10萬,亦即需要10萬被動收入才可令人生更有自由。今時儲蓄12萬一個月,假設55歲退休而人有85歲壽命及當中無失業,係唔計醫療支出下讀者今時開始儲錢,36歲儲到55歲得2736萬。而55歲至85歲需3600萬,未計通賬因素。因此結論出就咁儲讀者冇可能夠錢支付退休支出,就當計埋退休金,讀者要調低生活質素才可勉強安穩。   要解此困可靠買樓,那為什麼不是買股或買債? 買股識炒當然好快變有錢人,不過筆者在媒體盡見一批2008年個陣連學都未返完既人講股票,佢地既心理質素真能助各位渡過下次金融海嘯? 買股很考個人心理質素,很多時都係輸足十鋪博第11次大賺,那對於月月坐定定收成十萬八萬既打工仔是否容易習慣? 買直債合一些近上岸既人,因為買債無得博無驚喜派息只一味定額只係得到期保本呢件事最吸引,那就最合一些「唔需要入波最緊要咪失波」既人囉。債基好些少,因為容許更大槓桿,20%年期去滾佢三年唔係野少,接近DOUBLE。而不少2013-15年早就參加收息101既師兄師組真係做到左,但2018年才開始會否中伏?   2018年各市場的投資物波幅會增加,這屬不爭事實。對應高波幅可稍調策略作應對,例如澳幣,在2016年開始已發展出明確的兩個波幅區間,上區間是澳元兌港幣6.00-6.30,下區間是5.60-6.00。亦即如有人在6.10買入了澳元,萬一澳元跌至6.01-6.02價位,可利用ETF或槓桿式外匯合約去將澳元兌港幣看跌,令澳元一旦跌穿6.0,自己持有澳幣之倉位蒙受損失亦可在ETF賺回。好似而家澳元約在5.90水平,表示未有貨而想買澳幣者應等5.60附近才吸納,又或觀望其企穩6.0再追入,附加對沖防範下破6.0關口風險。是次較為詳細去描述澳元出入策略,在於令同學明白投資前就要諗好萬一價升或價跌點應對,絕不是入左市才諗點算。好似你入香港餐廳食野,餐廳係籌劃好有邊兩個門口比你走火逃生,其實投資亦然。筆者今天在文章講好了匯市入市自己策略如何,將在6月23日下午5時,同成家博客導師潘家榮,辦個講座講出入債市應有什麼策略? 出入股市又應有什麼策略。   不少人成世等撈底,又話股/債已升不少唔好再買,呢批人就似2010年已開始大喊樓市好貴的無殼蝸牛,佢到2018年應已明白等跌都要有實力才成,何況撈底比高追更要功力+實力。社會很現實,會將持有單邊想法的人逐漸淘汰。至於讀者,先生名大角咀兩房可加按280萬,另一間可按120萬,按出400萬令按揭供款增400/259*10000 ~$15400。而400萬分段投入收息101的債基收息年息達14-17%(不少師兄師妹已有近期文章寫出其收息情況了),即月入可增56K,一來一回增了56-15.4 = $40600月入,可用作租頗舒適的三房套,四房勉強可。  

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不奢求50歲退休,但點先做才唔使撈到65歲? #1580

諗Sir 你好!本人為閣下讀者兼學生(TEDV5249 and TEDP3831),早兩年在股市交了幾十萬學費。剛上完”收息101”亦報了”收息103” ,找到了理財正確方向。對課堂上教授的債基疊增方案感興趣,想實行。現在回家不時溫習。雖然老師由淺入深,解得清楚,但由於小弟的財務知識實在很有限,仍有些少疑問。在本人執行方案前,煩請閣下指點一下。   疊增方案call loan 機制: 例如我在銀行放100萬貨,借多120萬,總共持有 220萬債基,情況就像買220萬樓,自己比100萬首期。當貨下跌至120萬,即跌了100萬 =100/220=45%才因資不抵債才call loan。我覺得這45% buffer 好安全。但印象中如果股票做2倍孖展,股價跌未夠45%巳call 孖展。我是否混淆了”抵押” 、”孖展” 及” 槓桿” 這幾種東西? 請指點一下。 可否亦為本人的財務狀況給點意見?   本人40歲,職業為公務員 (新制),月入12萬(其中包括2萬 housing allowance, 可領多5年) 。自住單位12年買約值880萬(自己1人名),欠銀行500萬;1個自用車位(自己1人名),約值130萬沒有按揭;股票共40萬:#778(13萬) , #435 (7萬), #1766 (20萬) ;現金: 100萬; 公務員MPF:150萬; 太太月入2萬,2小孩(2歲及6歲,讀私校)。太太的名lock在外家的樓,很難抽出; 人壽(600萬)及住院我全買term的; 我每月儲3至5萬。 太太沒有儲蓄; 1架車,1個工人; 我冇其它負債; 親細佬未婚月入2萬。未買樓亦唔會自己買(有得嗎諗?上完收息103後我會報買樓001 及003的)   本人不奢求50歲退休,但最好都唔好要我做到65歲。現在希望把車位按出50萬+賣走20萬股票+原本60萬現金(留40萬不時之需或比人call loan之類)=130萬,行債基疊增方案收10%息。保持儲蓄,把息蓄起又再買債基 (到咁上下用直債)。短線另自己增加收入、中線另太太可唔返湊仔女、長線提早少少退休。 諗Sir,請問我的方向正確及可行嗎?有沒有其他建議?請指點迷津。 祝:業務蒸蒸日上! ANSWER: 槓桿需要拎一些銀行認同的資產作抵押,此為客戶拎槓桿前對銀行的第一承諾,同時客戶要將銀行總資產市值與所借資金維持在銀行指定水平,此為客戶作出的第二承諾。而指正水平亦即係margin,中文譯作孖展。股票做兩倍槓桿,筆者認知是33萬抵押連借買足100萬貨對嗎? 因不知讀者心中的兩倍是否筆者理解的兩倍,如解錯請諒解。   […]

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投資必勝法 #1579

諗sir, 你好!  本人是買樓003 LY36的學生。太太是DV28及ET10學生。謝謝你一直以來分享實用的理財方案,希望你能抽出寶貴時間解答本人個案。 個人資料如下: 本人,43 歲,每月收入15萬,太太, 41 歲,每月收入5萬,一名11歲兒子。 家庭收人: 每月 26萬 (包括債基收息6萬) 家庭支出: 每月15萬 儲蓄:每月11萬 現有資產如下:      新界一房單位,現值350萬,借款147萬,月供5,600,每月租金收入9,300      新界兩房單位, 現值755萬,借款400萬,月供15,200, 每月租金收入16,500,租約為生約,可以取回作自住      九龍兩房單位,2017年買入,現值1,055萬,借款490萬,月供18,600, 2019年5月收樓。(將會放租)      現租住新界三房單位,每月租金2.3萬,租約2018年5月到期,預期租約期滿,搬回新界兩房單位自住      債基500萬,收息約每年14%      現金 300萬 (放在按揭高息戶口,收息約2.05%) 目標如下:      優化個人理財組合,增加現金流, 提早退休, 50-55歲      為兒子預備100萬至200萬升大學教育基金 請諗sir為本人個案作出提議。衷心謝謝。   answer: 筆者現在已教緊DV53收息班,而讀者太太參與了DV28班,每月開一課計即讀者上筆者堂已是27個月前,咁講讀者利用債基收息已近兩年半吧! 加上2017年買樓估計再賺百餘萬,係債基月收息6萬之下兩年半現金袋162萬而樓市帳面再賺百餘萬,在此恭喜讀者萬分。同時寄予各同學勿「貪勝不知輸」,依據過往的大賺經驗而作出加碼投資的判斷。筆者沒有網上說的「日賺9000」方法教大家,同時留意風險與回報之比例不是線性的,即讀者如想再加碼去增加1.2倍現金流,風險不只增加1.2倍。讀者第一件事係要同[email protected] whatsapp 98292018 (quote學生編號)了解佢500萬債基貨究竟揸了邊幾隻,已點出有3隻一定要換走,3隻當中有兩隻筆者從沒提過,不提除是有些學生上收息堂前比經紀游說入了質地差的選項,各位趕緊在市好時修正了。     可能有人問:「既然上星期全球市況向好,為何不加碼反而變得謹慎?」先講筆者一是少參考過去一/十年投資物價格表現而決定未來投資取捨的,就好似今日決定是否幫襯買菜不主睇菜檔舊時數據,最關鍵是而家有冇人排隊,同埋排隊條龍係長緊定短緊(on momentum but not histroical price)。二是債券屬較長時間的投資,在遠遠未見頂前就好做定預備,不似股票就可跟紅頂白,再重申股票債券各有好處,兩者是可按自身理財目標而兼用及分配。正因如此,尤其有樓花在手的學生,300萬現金只要再少就有危險,在不賣樓及儲蓄進度難再加快之前設下,收住14-15%年息而月賺60000就是能取的最大數,更要重新檢視500萬究竟揸緊咩野。     為什麼有危險? 讀者手上物業市值為350+755+1055 = 2160萬,亦即樓市下跌15%已在帳面蝕走讀者300萬現金數目。雖然讀者每間樓五成上會做得好好,不過係新樓估值打折下留300萬在手可預一情況: […]

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三年獲利三百萬,學生應知進退 #1576

諗SIR你好! 小女子乃諗SIR 忠實FANS,自2014年開始報讀閣下賣樓、收息及ETF課程,感謝諗SIR教導有方,我由數年前只有50萬儲蓄,現在月月有額外收入。因這數年來人生進入另一階段, 家中多了兩名成員分別一歲及兩歲,因此希望全職照顧倆隻小怪獸,陪伴他們成長,希望諗SIR能再次指點迷津。   個人背景 本人38歲,由低做起,無父幹,近年才升職加薪, 人工有所提升,因此儲蓄不多, 現職公務員,經多年辛勞現有資產如下:   薪金:93K 物業:屯門三房單位2014年買入,6M,欠4.59M, 月供18K,現值7M 債基 :(Transaction value: HKD 8.5M / Loan: HKD 4.8M /Principal: HKD 3.6M )   債基組合                                                 Reference value B餐                                                        AUD 97,888 E餐                                                      HKD 2,384,441 Income and Growth                         HKD 1,802,865 舊A餐                […]

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醫生都買唔到樓 #1559

諗sir:   我係你個忠心讀者,係youtube都有跟開你既教室。   本人係公立醫院既醫生,月入9萬,到現在為止有流動資金280萬。家境貧困,父母沒有辦法幫我俾部份首期,但我都想上車置業 。   如果搵上車盤,都希望日後可以樓換樓,所以最好上車盤有高升值能力。請問以我現在經濟狀況,可以買那裡的上車盤(有高升值力)?港島原線有無可能呢?   ANSWER: 約十年(2009)前有人打上電台問曾特首醫生都買唔起樓,樓價好貴 而家(2018)都係有人來信問筆者醫生買唔起樓,點攪?   2009年報導(生果): 任職醫生的聽眾嚴小姐原計劃明年與任職律師的男友置業結婚,她指現時樓價太貴,無力供樓,「樓市應該㩒吓,家樓市連專業人士都冇可能供得起,貴成咁,係咪矯枉過正?」她更道出不少中產人士心聲,「中產冇要求政府做啲乜,自力更生,但係買樓方面,俾大陸人搶貴晒,香港啲人點呢?」她要求當局調整內地人來港的投資政策,保障港人置業權益。 先回應醫生大哥,一間「易入口」的上車盤更要有高升值能力的,就好似想唔想花禮金娶五十中女但又要高生育能力,你咁問係咪玩野先? 定係做手術做到傻左? 記住唔好一路睇諗sir youtube一路做手術。至於上述文字不含性別歧視之意,或物化雌性。如有女仕需要筆者作一段「男版」,請告知筆者,樂意安排。   9萬月入之借貸力為90000/10000*50%*2.59 = 1160萬,加上自己現金280萬,假設佢可拎一半出黎做首期,入手600萬樓付20%首期借400餘萬應可上車,即入手600萬樓冇咩困難。至於六百萬BUDGET,侯選佳麗有:將軍澳中心438實呎兩房、堅尼地城嘉輝任選、荃灣愉景新城兩房。僅此免費提供資料比大哥你參閱。   至於若認為呢D樓cheap,唔想住? 回應是1. 由於醫生都有分不同經驗及儲蓄年期,確實社會存在不少儲蓄達千萬的醫生去買貴哂d樓。2. 不少人賺錢唔係靠工資,一個人月入十萬不表示在社會上層,因為投資人或老闆無月入之概念。內地人更是「沒有收入」。在內地官階收入與資產數量不對稱是無罪的。 明白現時斷症有電腦扶助,可能入幾個病徵就有藥出,唔使諗。對於一些無既定答案的問題,實在難倒醫生哥。 時興彿系生活,既然筆者今次免費作答,好應大家有來有往,想請教醫生哥以我現在的肥胖狀況,有冇唔運動? 唔食藥? 唔做手術介入的方法? 可以練成低BMI指數身體(有高顏值)?唔節食有無可能呢?   有! 當我個仔第時當上飛機師,仍然返屋企唔請我飲茶仲要伸手要首期買樓既時候,筆者就可自然瘦。

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三十歲高富帥為何仍是窮爸爸? #1555

(本文發問部份已經修改,刪減30%字數,睇就要有花時間的準備)   諗sir你好   我小時在屋邨長大,看著父母一直刻苦工作,為要改善我和妹妹成長環境而搬入私樓。九七年金融風暴,見證親人投資失利,半生努力付諸流水, 固我一向對投資有所恐懼。唯開始工作後,有感量化寬鬆令金錢不斷貶值 , 即使心情矛盾,亦硬著頭皮投資股票,當然不得其法。回想從前的投資方法,今可保不失,實十分幸運。   我亦醒覺如希望人生有更多選擇,必須增加被動收入。明白自己已不太年輕 (雖亦不太老), 錯過了之前的黃金機會,現更要在之後十年為將來打好基礎。   及後讀到你的著作,十分欣賞你的理財哲學。眼見現在很多投資專家都是將焦點放在「招式」或「產品」上,但你更講求背後嘅「 投資態度」, 十分認同要有正確嘅「心法 」才能 在長時間和不同經濟環境,作正確的投資選擇。   我從前投資是使用分散投資法,每季定時入市。但我發現,當我有一百多萬資金在股票市場,我的心境已不能沉着,心胸承載不了股市的大波幅,投資情緒不時被影響。只因為工作十分繁忙,無瑕看著股價,才沒有在股市出出入入。一月港股暴升,剛巧上完收息101後,決定要改變投資方法,故沽出所有股票。這次能在近高位沽出股票,我深感只因我今次幸運,但並不是長遠之策。相反假如股市大挫,以我嘅工作環境,應該沒機會及早反應。   我已在1,2月修讀完收息101及103,亦在市場上做了點功課和部署。希望在落實行動時, 找諗Sir你看看我的投資方向是否正確。   現況和收入: 本人專業人士,31歲,月入140K 太太專業人士,30歲,月入100K   一女兒未足一歲,開支每月85K,預計父母於五年內退休要加家用,稅增及女兒開始入學。 供樓月21K, 每年全家外遊開支約100K。每年儲蓄約1.2-1.6M。已有相當優厚的醫療保險,課後已決定加買危疾保險。   資產和資金: 2014年買入自住三房私樓 (我名下): 現估價9M, 按揭剩3.6M, 月供21K (20年期) 父母早年買入三房私樓 (父母聯名): 父母及妹妹居住, 現估價 9.4 M , 我出身後已供完 港元現金3.5M (1.8M 在mortgage link)。其餘大部份在收息103所教投資戶口等待作貸款 批核 本人AIA投資基金 plan,已cut plan取回 […]

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為26歲月入45萬的人提供理財遠景#1550

諗Sir你好,   已看過你Blogger和書中很多案列分析, 亦已報讀今年1月份的收息101, 希望可以加以學習應用, 但與本人同類之案件實屬不多, 故好希望可以聽取你的建議。 本人畢業數年今年26歲住西環, 未婚, 有女朋友. 個人每月入平均約30-60萬一個月(市好多d,市差少d, 但平均咁上下), 無收入證明和不用繳稅因只屬個人投資者, 每月開支約3-4萬元。 因為投資市場日新月異故亦唔保證可以做過世, 所以想諗定後路盡快達成財務自由。另外亦想盡快置業, 可以改善家人居住環境和同女友二人世界。   以下是本人的資產狀況; 300萬現金, 100萬股票, 無樓與家人同住   心中有一些問題 無收入證明, 買樓full pay是否不智? (家人可再提供100萬協助) 如適合, 應選擇什麼? 有興趣買直債槓桿收息但礙於無入息證明難以實行 應該如何佈處投資為佳?   answer: 讀者叫筆者將個案不公開處理,只好說筆者未能提供私人建議服務,所花時間必需對一眾讀者有益。權衡下已將本案一些資料改變,不過收入水平還是無改的,希望各年輕人趁後生應懷大志,月入45萬係難但不是天方夜譚,何況做到十分之一,話唔定老哥你已經收貨。為何你咁睇死自己連人家之十分一都無呢? 至於讀者收入如屬shareholder分發股息而賺得,確實是攞正牌袋幾百萬而唔使交稅的,窮爸爸富爸爸本書已解釋,為何政府肯鬆手比老闆相對上交少些稅。另外不知讀者是有心定無意,只做股東而不做董事,係今時社會做shareholder確實比director好。當然筆者係講緊擁有一間公司過半權益的大股東,而唔係只買港交數手那種shareholder吧。   係三月初香港公司註冊處已實行,公司需在辦事處存妥記錄指出公司出事邊個負責。就好似早前美容中心因醫療事故令客人因敗血症死亡,該公司董事與錯失的員工一樣同坐12年,故後生仔賺大錢時勿忘記風險,自己一時忘形或競爭對手送比你的「意外」,一樣可令你由天堂重返地獄。年少得意而最後中年潦倒的例子更多不勝數,建議讀者眼光放遠,用下列幾項事情做目標: 在主要居住地擁有足夠個人支出的租金收入 在別的居住地要有資產,選區應以無引渡協議為佳 擁有沒有自己名的銀行戶口,當然入面要有錢吧! 到死要有信託安排,不過26歲讀者未使諗呢D   其實銀行是接受股東用股息作為收入證明去買樓,不過同意客人一旦同職員講有此意圖,借幾百萬者應該好快比人耍走。此情下讀者還是找間公司出糧比佢好,不過銀行亦唔會蠢到求其見間公司過數比佢就批幾百萬出黎,支持用足文件及好應對去合法批出貸款,詳細在買樓003說明。無入息證明唔係放棄買樓既藉口,商人趁生意好將幾舊錢用樓縛實,到市差先有「揸拿」捱過去。只於full pay買樓等於放棄樓房予高抵押力此吸引之事情,不建議。比咁重稅買樓都係想銀行借埋錢比你買,如唔借不如用筆錢買REITs吧。   另外債基、直債是不需要入息證明都可進行的,但銀行在開戶時都要睇你底細,有些不應答的事已在收息101教妥讀者。課上旨在為學生避開一些不應該入手的債基類型、及洞悉銀行中人每句說話背後的意思。有人說銀行幫客賺到錢,自己獲益都大。惟銀行利益真與客戶利益站同一邊? 可能要鄭秀文同王苑之先答到你。讀者三十歲前宜每兩年就買一間樓,年入600萬的讀者付100-200萬首期買樓應無問題。留意唔好扮型買豪宅,500-800萬既樓最多人租最易有事時賣走,生意人必須時刻為自己諗好逃生門。其實社會上不少人都有過月入10-20萬的機遇,可惜當中又有七成因自我膨漲變成自我引爆,過到呢關先再入下一個stage,讀者年少固然愛攻但要開始習慣諗點「剩落黎」。   有錢有女有時間,得閒去英國玩下,睇Mata踢波順便睇埋樓,再順便可以去馬爾他(Malta)開個戶口,返到香港一定有用。除左買樓,33歲前可用債基收息,800萬收息120萬一年冇難度,同自己講每圈到800萬入袋,等於袋穩永續8-10萬月入,努力吧! 跑要夠快,但要小心。股票就唔使點睇啦,除非佢自己公司上市。34歲開始如果仲keep到此收入水平,淨資金已過3000萬,可以再「上岸」一點用直債,同時在淨資金於4000-5000萬之時,考慮用信託裝起其中2000萬,當中買直債就可,用意為保永富。到時如果真係好想買股票,可任性用200-300萬港幣買下無妨。至於點set信託,到時有緣再談。

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令人葡萄的個案、廢青易酸者慎入#1547

諗Sir你好, 看過你很多案列分析, 覺得十分中肯有用, 好希望聽取你的建議。本人已經報讀收息101, 希望可以學習及應用。  本人兩夫婦年齡40多, 育一子7歲. 薪金約12萬一個月 (我: $50,000, 先生: $70,000), 供養雙方父母, 有一個工人姐姐。每月儲蓄約$40,000。 因小孩愈大, 須要空間愈多, 好想改善居住環境。 樓價太貴及重稅的因素, 現況有點膠著。   本人希望增加穩定收入, 3-5年內可以轉全職主婦, 抽多點時間照顧小朋友功課。因為年紀不少, 負擔亦大, 我希望用一些較穩陣的投資組合, 謝謝諗Sir指教。   以下是本人及先生的資產狀況; 新界東三房+車位 (本人名): 自住及自用, 現銀行估價約840萬及170萬, 按揭共270萬, 月供共14,000. 沙田三房(先生名): 出租, 現銀行估價約690萬, 按揭170萬, 月供7,500, 租金16,000 屯門兩房(先生名): 出租, 現銀行估價約420萬, 按揭80萬, 月供4,000, 租金9,500 東涌三房新樓(朋友名): 同朋友合購(33%), 估價約850萬 (未有銀行估價), 按揭490萬, 月供18,000, 租金16,000 (已過SSD) 股票約100萬 […]

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希望可以兩、三年後退休#1530

Hello 諗Sir , 本人40歲已婚,專業人士 剛剛上畢收息101及103, 絕對有相逢恨晚的感覺,尤其是現市況已進入過熱階段。 本人年薪大約160萬,工作開始不太穩定,希望可以兩、三年後退休,太太全職主婦。 我們剛開立了私人戶口,準備建立收息portfolio。 另有以下資產, 支出: 500萬港股,大半是實力藍籌丶港股及A股指數ETF 250萬海外股票; 生物科技IPO新股, 暫有15% 升幅 350 萬基金,主要是環球及亞洲股票基金 300 萬備用現金 兩房物業,現值650萬,每月收租$15,000, 有250萬按揭,每月供款大約$9,500元 英國物業,現值港元230萬 ,每月收租大約$10,000, 沒有按揭 另租住物業,每月交租$40,000 我們過去10年,因為自己的諗法,錯失了購買自住物業或第二個物業的機會。 希望諗Sir可以指教怎樣建立收息portfolio, 我們初步想法是購入債基, 直債及房拓等收息資產。 我們該怎樣配置, 和 控制槓桿 ? 另外在合適時機 , 我們也希望套現更多股票及基金來擴大收息portfolio。 謝謝     ANSWER: 是的,如果有買樓,根本無視750萬股票所賺金額。先講筆者不建議投資人大部份持股票,更不應用「擺係度」的心態對待股票投資。由於股市(尤其港股)波幅很大,大籃籌的價波(s.d.)在30%左近,一些中資股更高達90%(如中國建材),相比債基在3-6%,或最穩既收息股如中電在15-20%高不少,故買股票出入要快,賺左就走,唔好長坐。當然如閣下是半億身家,那一千萬長坐梗係冇問題。但如你是一百萬身家,就當輸30萬大部份人已覺得好「痛」。故又不厭其煩帶出另一概念, 投資首個問題應是:「我應如何分配資產落拚博類或收息類?」例如3/7比? 5/5比? 可惜市面大部份食佣金的Sales,都導人想:「究竟有乜好投資?」   其實諗好你想要乜STYLE,才配同屬的投資物才是正確。絕不是有人話你隻股票好,你就跟住買。就當你有做股市研究,都不應投放過多資金入股場,主因是股市的大贏家,不外乎上市公司及收取徵費的監管機構,上述論點是真是假,留比看倌自己諗。由於已有一樓及月薪不俗,在未來兩至三年應仲可保工作,即擁有約1900萬借貸力(當然要扣250萬兩房按揭),那讀者有條件照租樓唔買自住房。留意讀者他日如工資大減,多幾條租約係手可幫佢爭取借貸力。先講筆者唔係人人都叫買樓,但如閣下月薪幾萬而樓房未有或只一間,買樓是最悶而又最大機會讓你成功累富的方法。至於讀者由於資金已過1000萬,可少用債基而用直債「屈機」,始終直債保本而缺點在入場門檻高,惟讀者實力應可對應20萬美金一條直債門檻,那不妨主力攻直債而等一下先買樓,最尾才用債基及股票點錣。留意筆者係用佢月薪及資金水平決定等唔等,而唔係睇市升定跌去決定等唔等買樓。施老板都會睇錯樓市,係咪? 落手做既事就應去唔去,但投資上又過份自信,是不少港人毛病。   讀者現時630萬錢在樓而350萬基金、750萬股票,300萬CASH,不妨將比率轉為630萬樓: 600萬直債:250萬債基:250萬股票:300萬CASH。轉換之後,月現金流應大幅提高,而萬一遇上股災更可將債類投資釋出買股/樓。由於事忙,容許筆者抄尋日文章功課,照用條派7%既渣打,不過讀者可將佢槓一半,而尋日居屋爸爸身家少只可槓30%或唔好槓,咁7%渣打得出10%一年絕不難。當然600萬直債唔係全推入渣打,佢可以分不同行業,攤係一年內唔同時間買都得。我地唔係銀行,唔會一次過收你買哂600萬。 至於債基,讀者收息101學了,用C或E餐已夠,敢講讀者只要用10-12%一年的收息工具,現金收入已可觀。不用去博A餐收25%一年的。那250萬債基年息收30萬,600萬直債年息收約60萬,再加埋間兩房每月有5000正現金流,英國樓亦有些少租收,讀者一年收息達100萬港股,每月約8萬,大致佢人工六成。留意債基亦是分段入,用五粒豆的方法判別。訊號係慢些少,但準。

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