狠套息年賺18%下年搬上半山 #1464

諗sir你好,   本人已修讀收息101, 學生編號DV4533, 將在12月上收息103, 想請教諗sir我如何投資部署是最好. 想得到準確意見因此提供較詳細資料.   肯景: 30歳, 專業人士, 月入 $110,000, 有時多OT 月入達 $140,000, 平均大約 $120,000一個月, 每年跳point 約1% 人工加幅, 年終Bonus 8萬. 公司代供公積金$12000 一個月, 預計60歲前退休本金有 $5M, 覆合回報30年後希望可有10M. 預計3-4年後可升職月收入有$150,000-$160,000.   已婚有2個小朋友, 太太全職主婦, 正攻讀Master degree 預計2年後畢業收入約3萬. 小朋友將讀國際學校, 公司每月每個小孩津貼學費約1萬, 自己每月預支出$5000-$7000.   現有資產+負債: 現金$1M 債基無疊增$30萬, 年息9%, 上完101 後小試牛刀買入. 九龍灣2房私人物業, 退休爸爸單名, 本人為借款人, 估值$7.2M, 欠$3.6M, 月供$13xxx, 收租$17500. 扣除管理費地租差餉有正現金流約$2000. 屯門3房私人物業, 自己單名, […]

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想投資變得精明要點諗? #1460

諗Sir,   你好,有幸今年初看到你在youtube上投資教學,有相逢恨晚 的感覺。希望賜教如何利用手上資源增值及現金流 本人与先生年均半百,已半退休,有以下資產:-   1個約HK$8mil up已供滿的物業 Cash約HK$6.5mil MPF HK$500k 有一子剛上初中讀普通資助中學,無補習。 無正式收入, 1份 part time HK$/8000apprx per month. 一家生活模式較慳儉,最多一年一次東南亞淡季自由行 唯一債務是尚有年費約HK$20,000的家庭保險, 尚要供15年。   想買J-Reits但不知買賣途徑?是否可透過銀行買? 想買債卷,但不知如何選擇?若透過恆生、匯豐、Citi bank的premier banking買,那一間較好。 想買物業收租,但擔心市跌鎖死現金。 想買定澳洲物業讓兒子4-5後出國繼續學業,但這几年物業貴了許 多。應先買定慢慢供4-5年抑或等几年後買,近期澳幣跌了, 是否應買澳幣做定期?   本人是投資盲又膽少,請賜教。謝謝 一個無知懵醒醒c9   answer: 呢個讀者唔係無錢,供滿樓加現金達1400萬港幣,仍是N個擔心,睇到來文都(令我)唔開胃,說明了有錢但唔學識點用,到老仍然震騰騰。   香港有銀行同證券行提供免費渠道予你投資,營運模式是收佣為主。客戶經理主職介紹買乜野投資好,而從無由客戶構建愉快生活打算。本案主用老思維多年利用落銀行問投資知識,得出1400萬及投資多年仍對理財一無以知,正如佢自己所講:「投資盲又無知」。此果之因不在讀者,而是銀行根本就係想你買野,而無教你點買野先好。   想投資變得精明,改善生活質素,主要為唔使做每月有糧出鋪路。想圓此夢不難,幾百萬都可以做到。如果你有買樓,幾年間已賺左此數目。如果你冇買樓或唔打算買,就算諗SIR唔叫你都會自行離開此專頁,緣份到此就好亦不需學其他千萬讀者講咩「相逢恨晚」。   得幾百萬點可以退休? 就係有債基同你年派15%、又或者直債有年萬保住本咁收10-12%,又或者放些少錢入有用既保險,收8-10%,當然可上述三項混合做,平均咁只收10%,一個300萬有手的人,在30%利息收入下即月入已達25K,唔叫富貴但起碼可以保下身。當然做好債之後,樓亦可以諗,但唔係去買新樓同劏場鋪。而係將單位自己改或分租去增加租值收入,這些事無人會公開講,但有些人就會密密做。我地留意到10月27日有單新聞,民社相寓的合辦機構包括香港社會企業策劃有限公司,該機構網頁顯示,顧問之一為財政司司長陳茂波。而民社相寓就係搞緊社企劏房既。其實生果報夾硬死都要將波哥同劏房拉埋一齊,筆者都覺得好痛心,認為點都要企出黎同波哥平反。作為一個香港主要官員,佢既情操又點會捨得為錢而走去觸犯建築物條例,冒上被釘奏而賣唔到樓只係坐住月收幾萬蚊租一間樓既風險呢? 所以下面條LINK係比大家去投訴生果報用既,千祈唔好開黎睇。   https://hk.news.appledaily.com/local/realtime/article/20171027/57382161   至於直債同債基風險會否好高? 那你又要自己諗諗如果而家誠哥新盤賣500萬一間兩房,可以借最多350萬比你。買完之後自住或收租或賣走都得,8年之後發展商保證同你用700萬買返番轉頭,究竟呢個新鋪排隊認購人潮,會唔會滿到瀉…   故真係有作用同「屈機級」既事,唔會有人SELL,只會有人密手做,更唔會有人無端白事講你知,你知左佢仲點可以屈機。當然債樓收息未到「屈機」級數,不過相比股票係少人提。香港現充滿地產股票倫敦金同健身經紀,但就好少聽見有債券經紀,而保險SELL得比你都係垃圾。至於匯豐恆生,你行入去之前計計佢有幾多櫃位配埋幾多teller,加埋鋪租究竟一個月地鋪支出幾多先? 諗完先再問乜乜點選擇。   我地再睇一單生果報新聞: […]

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將居屋按爆提早退休 #1431

你好!我想向諗Sir請教置業問題。   本人為買樓和收息班的同學。會員編號為 6936。   客氣說話不多說了。但我想指出,在我參加過的眾多投資有關的課程裡,諗Sir的課程是唯一讓我覺得物有所值,甚至物超所值的!   先說說小弟現在的情況:   歲數:本人 35,太太 31 月收入:本人100k(另有6-8個月year end bonus),太太 50k (另有2-3個月year end bonus) 現金: 二人合共大概 3m + 0.2m 基金 太太名下沒有物業, 而外母現在居住於公屋單位   物業: (現居物業)市區未補地價3房居屋 (綠表2m 買入,現約值6.5m (綠表價), 欠銀行1m,月供10k) (唯此物業由弟弟持有,需要1、2年內售出,讓弟弟可以自己置業)   (收租物業)市區1房私人物業單位 (去年 5m 買入,現約值5.8m, 欠銀行3.95m, 月供14.5k,租金收入 17k) (本人持有) (父母居住物業) 新界區未補地價居屋 (多年前綠表0.7m買入,現約值4m (綠表價),供完了)(父母聯名持有) 支出:  供樓、家庭開支合共大概 30k、月儲蓄110-120k   現在弟弟需要置業,故必須賣掉其名下居屋,讓他回復自由身。本人有兩個計劃,請諗Sir指點迷津。   計劃1: […]

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怎在海外放一個長break?#1411

諗sir你好   本人為101同學,現年49歲,為自僱人士事現冇工作,太太明年約満離職,明年一家打算回温哥華居住也為兒子升學   本人現有兩物業,一為薄扶林半山樓估值$2200萬,按揭還有270萬,月供$24500, (現自住,回溫後打算出租估算月租4.2萬)   另一物業康山花園(已供滿)估值$720萬,現收月租$17500,   另有現金500萬,股票投資沒有. 因兩夫婦回溫後沒有收入,過退休日子,打算頭一二年租樓住,日後又希望在溫哥華想購買房子(HK$六百萬物業),懇請問諗sir現時如何處理?想購買房子又想做多些收息收入過退休日子是否有困難? 謝謝諗sir   answer: 第一觀察,讀者打成世工儲既錢,都唔夠佢兩層樓賺得多。 第二觀察,夾心階層,離開香港。   那在港工作多年的人,怎在外快活而利用香港低稅的環境產出利息收入?   雖讀者資產淨值=(2200-270)+720+500 ~ 3200萬高過不少香港人。惟離無憂生活還欠一步。方向是趁樓價高加按薄扶林物業,趁自己未夠60歲有咩事仲可做多一陣野既特性,現時把薄扶林物業的租金收入抵銷加按後供樓支出。1000萬或以上市值出租樓可按5成,建議將租約租好打厘印,當然仲有其他步驟,然後把租金收入鈉入自己入息,增強往後借貸力。   加按樓可至1000萬,月供(1000/259)*10000 ~ $38600。即租金收入可抵供樓及雜費。當然薄扶林樓樓齡是否可按至30年,及讀者年紀是否容易銀行批出30年按揭,留待銀行查證。不過在上述資料未知清前,保守估計讀者可按到800萬仍屬合理。   加按後手上資金1500萬,1/3直債,1/3債基,1/3現金。現金可連同直債存於私人銀行,湊足1000萬開個私銀戶口,把直債的融資成本降至1.2%p.a.。500萬夠選3-4條直債,夠膽既,買海航,年回報8%。或者跟「甘比」買恆大,2024年到期,都有8.5%,不過甘比個條債早你幾年到期,都無得好恨。保誠有條債(XS043??????????),年派11%息,不過掛緊牌$118。睇落都吸引不過讀者修畢收息101,已知$118及11%表示年回報是多少。亦可留意東亞(XS046?????????),2020年前有個early call,總之選4條只要未槓桿前有5-6%年回報的,槓桿後有10%息一年唔難。至於call loan,一般要債價跌超40%先觸發到。咁500萬就咁收50萬息一年,已四萬幾蚊被動收入。   另外500萬,可用收息101授之債基疊增之法,分段買入。筆者估計2017年尾開始會有更好的債基買入時機,大家宜好好去準備。當然再強調,好時機都要由17至18年分段買入,由於讀者資產厚,加上已留500萬資金打底,可用套餐A及C混合(即每樣最終入夠250萬)收約14%年息,即收70萬一年。就咁1000萬資金收70+50 = 120萬一年,即10萬月入。應夠讀者海外所需。如看倌未有呢舊錢,可自行scale down即可。債基的產出不會因銀行少左而派息低左。由幾十萬開始慢慢添上去都可以。   至於讀者再返溫哥華,先租樓為適宜。住落再慢慢諗係邊區買更合適,亦話唔定阿仔大左想返香港發展,都時父母都要「返歸」。香港樓收租,可能要比些少錢人,做租務管理。此個案可予不少較有資產的人仕,當仔女已上中學或大學時候,父婦怎在海外放一個長break!

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收息101同學: 14%息收足3年… #1362

LINK:上文講到有位個讀者流動現金港幣等值為870萬,自住樓在個人淨值計為1300萬,天環淨值320萬,父親單位350萬,車位250萬,彿山雜項420萬(港幣等值),股票188萬蝕淨168萬,想產出12萬被動收入。在上回已交待應將購買內地理財產品的700萬人仔換做澳元、美金、美鎊做本位去買大部構如匯豐或淡馬錫的直債收息。   另外內地幾間樓只宜保留一間,其實讀者忽略了他會因為官司被最嚴重面臨被抄家的風險,各位在錢財路上,最基本梗係要學識搵錢儲錢、下一步就係錢生錢,攪什麼財務自由(而家呢個名詞好被濫用)。而其實財務自由只係中轉站。即係假設你想到灣仔稅務大樓的60樓,係要先搭到37樓,然後再轉LIFT,而財務自由可解成你剛到37樓吧。不過與一般搭LIFT唔同,當你真係親身累積到一定財富之後,就知道很多人想將你由37樓拉返落10樓,例如你的競爭對手…ICAC…稅局等等。正所謂樹大招風,讀者咁多人仔同大陸樓,其實只要坐轉「洗頭艇」,佢可以由赤柱再開始。如閣下手握幾千萬而問題未到,只不過係你未察覺。生意做得大基本上梗有條例可以玩到你,係大陸做生意,更是….   我們用上段理念等出對於本案讀者: 理財要點一是「防抄家」、第二才是搞什麼「財務自由」、更統合性的步驟才能助你走得更遠,尤其是已達小富的香港人。上半部文章已告知現金應留在新加坡、瑞士這些好地方。至於係香港買天環是敗筆,讀者可自行望望未來各區供應。當然買住宅只要計好有能力,點都有得守。買股票無得守,筆者在過去1300篇文章都無叫人加按樓去買股,頂多是買債同REITS。幾間香港樓可考慮將老父樓加按一半,而自己自住樓可按至五成(因2000萬之50%再減佢爭700萬),得出300萬,呢度有成450萬,可投入債基疊增方案,進取一點收12-15%年息,一個月有$56000。而按揭攤長供月供450/259*10000= $17300,即每月淨袋56K-17K = 39K。下方(圖)有舊生向我們公司用63832145作出之查詢,已說明了佢2014年上畢收息101,做到了14%年回報,而家3年過後,再問下我地有冇新野讀,佢今次打算加碼落200萬。已說明筆者的方法令人有冇信心、讀畢收息101班後的效果、及課程標價現在實太低。佢三年夾埋收左14%*3 = 42%息而呢份料夠佢用成三年! 筆者真係要再考慮自己做生意有無問題! 股票可以轉做外國REITS。佢買左咁多年,股票都係蟹,已自行說明。完成後有1300+350+(800-480) = 1970萬係香港樓。200-300萬係澳洲樓。840萬放係瑞士或新加坡。200萬係大陸有樓。另外仲有200萬左右係REITS,應可收6-10%息。雖然保險同其他樓市區份野要細執,不過在文章上只可答至此。   下一個目標,是再要比心機搵下錢,撥2000-3000萬港幣,作為成立慈善基金的基本款項。此舉一是要將部份錢同自己及生意切割,好等他日被抄家都仲有另一荷包。當然咁做在出發點或許同慈善有偏離,只好講而家克林頓要講場TALK,錢都係入佢慈善基金。那為什麼美國前總統同香港一眾地產商都要「搞慈善」呢? 筆者唔識講,你自己上網或我留意到一些新聞:   克林頓基金真正慈善支出僅10%。 「比如2014年,克林頓基金一共花掉了2.48億美元。其中,真正直接撥給慈善的直接支出只有3369萬,佔總支出的13.6%..而花在基金僱員上的錢則達9598萬。剩下的是各種開銷。比如差旅費」 消息源自各大媒體,其中包括美國之音。   另外係香港,慈善機構去買住宅,使唔使比15%印花重稅? 上述方法已為讀者產出$40600+39000+15000+澳洲樓 = ~$110000月息。已大致等同讀者目標,更要是絕大部份錢都投進保本產物。惟11萬被動收入者唔係就咁睇波食蝦片過世,就算唔考慮貢獻社會,怎去為自己保存財富亦需一番策略。   至於昨日生果報又走出黎話2047年香港地契究竟續唔續,會否影響大眾業主業權? 想表達2047為(大眾風險),就似沙士一樣,個個都有機會中招。此等問題不需理會,你亦好可能無能力理到。唔通叫你將錢散去英國同澳洲買樓,又或者攪隻turst咩? 所以唔係無解決方法,而係有些問題,小市民要理都理唔著。莫非你就因為擔心傾唔掂數而今日即刻將港樓放賣? 要考慮萬一睇錯邊是否能承受結果。剛好遇到本案讀者係開始有能力去處理此(2047)風險的,如看倌有需要可按此案為家財作打算。一段打工仔,既然選擇安穩的路月月出糧,最建議就係少睇生果報多搞搞工作表現。做得唔開心或無前景就轉工,搞得好2027,先好再問什麼2047啦。報紙主要係想create topic,而呢個未必同你個人benefit有關。

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11.6%回報。建設銀行。恆大。保本 #1358

諗 sir, 你好。上左你的買樓003,準備上收息101+103.看了很多你分析的案例,想你幫忙分析下本人該如何安排。   本人女,30+,若干年前接手家中在大陸的實業公司。目前資金情況如下:  大陸900萬人民幣現金,幾年來一直做銀行穩健理財產品,年收益率約5%。  港幣現金加股票約800萬(目前持有股票市值660萬)。尚算幸運,已沽出及持有均盈利。  香港美金50萬。大陸美金20萬。  大陸有廠房,香港有實際存在的有交稅的公司。  名下無物業。父母名下各自已有物業,無“人頭”可借  本人每年收入包括: 公司盈利,以目前經營狀況約300~400萬港幣每年; 大陸廠房收租33000/月 人民幣900萬,5%收益,45萬/年 美金是去年盈利所儲,故未作任何投資安排。現已到年中,確定這筆資金可動用。 股票收益不定。 7.無債務。 支出沒有統計,平時不算大洗之人。 請諗sir分析一下,該如何安排資金作投資。   另外,在買樓003堂上,你說沒有必要用公司名義上會買樓。而我看到homeblogger網站其中一個案例,該名人士的父母持有若干物業,用收租公司收租。諗sir提到用收租公司收租比個人更好,可以沖銷稅項。那麼將來我買樓投資的話,應該以公司持有還是個人?另外,因父母名下也有若干鋪位收租,故想了解。 望諗sir不吝賜教!   answer: 買樓應用個人名,因為用公司名買樓要比15%買家印花稅,明顯不戈算。   筆者早前指出用公司名去收租或收息很好,原因是租務收入如歸作公司入息,可利用公司的支出作合理稅務扣減。又或如果你本身唔係簽僱傭合約,而是自己設立公司而用公司與他人協作,加上自設公司為其打工。那此舉一可為自己建構借貸力(即自己出糧比自己)、二可好去扣稅。例如有些人用公司名義為自己提供居所,即自己租樓而將租金支出交返比公司扣稅,例如單位月租是2萬,可為公司扣減盈利24萬,利得稅支出減少240000*16.5% = $39600。與此同時個人收入要增年收入之10%,例如該人用公司出糧1.8萬/月比自己,租務津貼為自己增加了1.8萬*12*10% = 21600年收入。此數目用薪俸稅計算,只消打稅21600*17% = $3672。來回令稅務支出減少,詳細情況請參考香港稅務條例。   至於讀者,基本上唔犯大錯,此生財務上有保障。當然人有錢、鬼就黎,學懂保存財富比賺起財富更重要。有幸屋企人幫佢做左賺取財富第一步,佢就應該謹記下方幾點去保存財富:   讀者無需太花心神買股票,出面什麼炒股group,筆者保證佢一個月平均執30萬都唔夠,仲少過讀者自己間公司。正因如此,讀者而家盤生意有錢搵(讀者稱300-400萬/年),就應好去打理   人民幣好應掉到香港,成立私人銀行戶口,考慮下方直債之組合,由近日收息同學問題中取得。恆大同建行當然可以,其他兩隻為拉高些少回報,配置可理解。加上到期保本特性提供一定好處。 假設投入1000萬,一年收益約為115萬。年回為11.5%,風險在於這些大公司會唔會執笠。   由於筆者偏愛美金債,故讀者的900萬人幣不屬意保留,應轉。   至於生意都有佢生命週期,故讀者學投資係為下步鋪路。亦同意用每年收取之100萬利息,作買股票。那基本上讀者的投資組合近乎不敗,股市大升亦可獲利其中。當然同一原理而銀紙少一點得,可照樣配置到看倌組合上。   另外可訂個遠點的目標: 如個人累積夠5000-6000萬,將其中一半打入慈善基金,請返自己或屋企人做要職打理。這一可將部份財產與自己脫節,他日就算被「抄家」都仲有份十零萬既工作去擔任,更接近永保不敗。基金的「生命」可遠超一個人的壽命,亦不受地域所限,能確保家族永富。

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唔想成世同層樓打工#1342

諗sir您好:   較早前已修畢收息101, 準備修讀買樓101和103. 我和太太已經45歲,同是在政府工作,毎月收入共10萬,有兩名6歲的孩子。為了兩個孩子升上好的小學,我們在2015年賣掉了自住的東涌物業,並租住校網12的地方, 租金每月4萬。   以下是我一家的財政狀況:   1.無任何物業 2.現金HK$150萬 3.定期HK$200萬 4.股票HK$150萬 5.金飾HK$60萬 6.每月儲蓄不超過2萬 7.沒有任何債務   我們的目標係買入大過1000呎的市區樓。現時一般市區的三房千呎物業也需要過千萬。如果我要買舊樓,一定 唔夠首期。如我買新樓可用發展商提供的財務安排以降低首期,但極可能成世同層樓打工。物業代理建議我買入一個一房或兩房的單位來收租。   現有兩個問題想請教諗Sir: 請問我應否繼續租住,並買入一個兩房單位來收租? 如何能達成買入逾千呎的市區樓?   請指教!感激不盡! 你的學生   ANSWER: 應否再買樓,要計家庭總借貸力。夫婦人工共10萬,借貸力為(100K*50%*2.59MIL) = 1300萬。可能由於政府有津貼,所以讀者至中年都無買樓,導至陷入只會人搵錢的惡果。45歲無樓而擁500-600萬流動資產,有感人工是超卓,但資金水平好一般。一對30歲5-10年前結婚置業買左「四小龍」既教師,其實佢地放左間樓都有400-500萬係手,同呢對廿萬夫婦相約。原因係資產膨漲,快過用人手搵錢。咁究竟係咪鼓勵緊炒賣呢? 首先係香港投資物業如賺錢(尤其是短線)有稅務責任,本BLOG很多方法都係叫人放長線。例如趁後生買樓而定額供款,利用銀紙長貶而租金隨通賬上升之原理令大家越供越輕鬆。當然選區有技巧,物業亦可轉名慳稅或按爆令你套多一筆,不過中軸線是簡單不過,就係睇淡銀紙內含值者可以參考本BLOG方法。   由於讀者借貸力較好,所以應該買樓,不過唔係1000呎個種。應該參考之前筆者研究文章,已有交待例如港島細單位是樓價跑輸而租金升得慢之類型。那究竟邊區同咩單位類型看俏? 讀者有心搵自可找到。買1000呎樓亦表示交稅近100萬,雖然夫婦無樓可免交15%的貴價稅階,但在購入物業過千萬從價印花稅在6-8%之原則下(更正: 呢位讀者無樓在手,應只是3.75%),讀者要預備買一千萬樓交近100 50萬稅。回望係香港比3-4萬/月已可租到質素不錯之樓宇(至少筆者咁認為),讀者不如買細樓慳稅而將省回銀碼去租住1000呎市區單位。   買的單位市值在400-500萬左右適宜,今時都係呢類樓個價跑得快,市場無教錯你的。其中一個觀察,是用100萬首期去買400萬樓假如又升了40%,即價至560萬,可按爆八成而套120萬。若買1000萬樓,首期已經係400-500萬,而基於1000萬樓只可按至50%之關係,樓價就算再升都好難加按,引政該價位單位於市場無咁受歡迎。亦因如此,讀者應持有1-2兩間較細價樓收租,去津貼自己租大屋的租金。萬一市場下行,兩間細自可選擇「放一。留一」,比成世同一間大屋供樓更具彈性。賣加上自住樓呢件事好被動,淨係搬屋都好煩人。   當然你心諗:「買新樓只需比15%首期,咁咪唔使咁多首期?」先講新樓可以用少首期是同意,但要留意萬一樓市下行會令業主很快成負資產。加上首兩年免息後二按之利率頗貴,要做足心理準備先好上。   若一定要買千呎市區樓,計1500萬市值,五成上會首期750萬,月供約750/259 ~ $28000/月。讀者手上金額唔夠比首期,不過可以去財務借二按,例如15%樓價,可令首期限至約$550萬,而750萬的一按照$28000/月去還,但200萬的二按應要用4-6%年息去消還,計200萬攤20年(財務公司較少比業主攤30年去還),月供約$12000。一按與二按共計月供$40000。計及將現金用盡加上負責四萬蚊的月供按揭,買大屋自住不太划算。

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富貴不是險中求,法例搶錢日日有 #1334

諗sir,   您好。小弟是一位80後,同太太正一同拜讀收息101 (DV41) 課程,已join 收息103 (DP30)。   聽完您既債基疊增教學之後,想重新調整手上資產組合,希望能得到您的指點!   我們現時資產組合如下: 現金  2.3M 股票 1.6M 日本樓2間, 約值5M,有按揭現欠款 2M (東京做,  2.5% 15年 香港 / TU應冇記錄),由於按揭盡用,現市值 現金回報只有0.63% (打和), 槓桿儲蓄(供款本金部份) 5.33% (若以投入本金計約8.2%) 深圳樓1間,   約值2.2M (HKD), 有按揭現欠款 1.3M (HKD, 深圳東亞做,4.2% 24年 (好貴息),香港 / TU應冇記錄) 私人貸款,   餘額0.5M(2018年11月還完) 日本house一間, 約值2.8M, 有按揭現欠款 1.4M (不算資產) 總資產20.5M,負債8.6M,淨資產11.9M   收支如下: 每月工作收入  二人共約 200k 家庭支出+保險+稅  約 […]

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老母「被置業」的個案 #1305

  諗sir你好, 我家父母一直在租房子,因為業主是親戚,以及單位是居屋,所以每個月租金相對平宜,每月$9000三房在九龍區。我的弟弟就快結婚搬出,所以父母之後都不需要這麼大的單位,開始在想買一個兩房單位給他們會否改善現狀。   我和丈夫已有一個兩房單位,市值約$660萬,還有約$400萬按揭,每月供款約$17000;收入每月大約14萬,儲蓄約7萬,現金約$380萬,已計劃用約150萬作首期買多一個兩房作投資,其餘的現金想上完收息班再決定。我每月給的家用是$13k-$14k。如果買的話,會用母親名字,母親願意付約$50萬作首期,由我們來付餘下首期,作擔保及供款,到時我給的家用會相應減少。   問題: 應該買還是繼續享受低租金? 如果買,是否應去試抽居屋? 什麼時候買?因為這算是我們的第三宅,是否可以等跌市買?   謝謝!   answer: 父母原本住係九龍三房居屋單位,想買兩房改善居住環境,筆者估計兩房應是較新的樓吧。另筆者理解是新買的兩房應是父母入住,而讀者把此項目作個人投資考慮,是嗎? 同意父母無樓很幫助減少買樓投資首期,即係#1288 CASE那位150K月入讀者所講的「提供人頭」。而家排隊買新樓有20%係廿歲未夠後生仔,父母老來「被置業」在現今香港亦屬平常。筆者為符合港情,分析一下用人頭買新樓定買二手又或租樓比爸媽住之利弊。   人頭買新樓 如買全新樓有機獲15%印花稅之部份回贈,不少發展商回贈一半7.5%。即九龍新樓兩房若在800萬,印花稅有回贈都要60萬。放番入本案,此金額已是父母現住地方之60個月租金有突! 知道讀者有人頭買樓,你係唔使比15%雙倍稅,但單倍仍是要比的。當然無回贈「益」個客,發展商或因此提供減價。另外首置身份除了可少付稅,亦可做盡按揭八成上會。惟本案讀者的媽媽估計收入不高,就算單名買樓都要加讀者或其先生做擔保,在此情下係做唔到八成上會的。因要做高成數八成二按需借款人聯同擔保人都係無樓先得。不過買新樓仲有張皇牌! 發展商暫可無視照批高成數借貸,85%上會照可行! 不過頭3年低息過後預比4%附近(有些可達6%年息)。   按讀者想打200萬去買樓改善現狀,買新樓付200萬首期應可夠CAP成1000萬既樓,同意真係可改善現狀。不過留意現九龍區新盤大多以啟德供應為主,按賣樓廣告都知主想招徠後生仔買家,片段又彈結他又唱rock style既歌咁。筆者驚父母搬入後發現屋苑會所缺長者配套及交通不如估計般便利,令老人家未感現狀有改善。另外其於在旺市買樓不應用超借貸力60%之原則,先計借貸力為14k*50%/10000*2.59 = 1千8百萬。現在只借了400萬,即運用了22%。從而計出再買下間樓應只借1800*(60%-22%) = 684萬。由於首期打算付200萬,讀者若買1000萬新樓,自己同老公會加埋阿媽擔起800萬新債務,超出684萬安全水平些少。筆者認為超出此水平是可以,但若買成1300萬價碼的新樓會令件事變得危險。   人頭買二手樓 如買樓齡較新的二手樓,可先到社區視察、或父母都有個大概。此舉沒發展商回贈,惟所得單位投資價值估計更高,附合讀者希望利用阿媽名既可幫佢改善生活而自己又能投資的想法。新樓收樓後大多呎價會跑輸大市,因需捱過供應高峰期,二手樓入伙三數年後多無此問題。若讀者買二手樓即沒發展商包底借夠八成五,咁講付200萬首期,根據金管只借自住樓市價六成之原則,讀者頂盡買500萬樓。因500萬樓借六成,即只借300萬。換言之買二手樓難去改善父母居住環境。當然二手樓有好處係即住,買新樓你係買樓花,大約都要12-18個月後先入伙。   唔用人頭租樓 此法主要係比唔使買樓既仔女,利用手上既錢收息去租靚樓比父母住。計及350萬用債基疊增收息,較低風險咁行收息101之套餐E,約收10-12%,一個月有息35K息入袋,每月10號派。如用稍高風險的混合方案,收15-20%,月收入可提高至58K,可夠租樓而自己儲起淨額再作首期第時買二手樓收租了。點都好,呢個唔買樓既方案相信不合讀者。   解構了三個方向,第一重要是說明買樓不是看什麼時間買,而是先看有無能力買。計出讀者能力,買二手樓只達500-600萬樓、而新樓可至1000萬。入手後若樓市跌20-30%,由於借貸力未用盡可以守住。一個老舊問題是:「如果跌點解仲要買?」   重點是:「無人知聽日會升定跌。但你個人能借到幾多同買到幾大就計得到。」加上李澤楷的機遇不是諗sir的機遇,所以睇好自己副牌先係最重要。當然同意讀者收入在香港而言算是高的,買新樓係佢用好「人頭」同時作投資又可照顧好家人之「一石三鳥方案」。所以新樓廣告幾時都以愛行先。四月期待同大家去睇海之戀。

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傻中年遇上渣打9%年息 #1295

諗SIR您好: 早前拜讀各下書籍,其後上了三個課程,另我獲益良多和廣闊視野,現準備再報讀收息103。 本身資金不多現已用50萬左右,購買諗SIR在ETF堂推介的ETF同REITS,已每月收息中,初想自己子彈太少,不打算發問,但最近家父與家母身體相繼不適,需要我幫忙管理資產,因這是他們一生的積蓄,個人不才,不敢輕舉妄動,望諗SIR指點迷津,實在萬分感謝!   資產如下: 股票1000萬左右 (七成藍籌股,三成二三線中資股, 粗略計算平均股息率3.3%) 定期 400萬 (已到期) 另外家父家母跟我和兄弟姐妹共同擁有收租公司: 兩個舖位一個7-8年前估值3500萬左右,現收租$60000,另一個12年前550萬買入(車房契),現收租$34000,一工廈單位12年前500萬買入自用收租$25000,兩個工廈車位自用收租各$2500,一住宅單位約610萬,現收租$15500(月供約10800),以上除一住宅單位還欠銀行60萬,其餘全部已供滿。 需要放晒所有股票嗎? (因太多不詳細列出以九倉和恒隆地產最重貨) 如果不做槓桿有咩好做? 或槓桿應用百分幾資金最安全? 直債, 債基, ETF 或樓如何分佈? ETF或債基有到期日嗎?如果停止交易,本金可取回嗎? 有需要開一個私銀戶口嗎?有推介嗎?一般收費如何? 40歳傻中年人上   answer: 父母的資金要穩妥管理,股票從不屬穩妥投資。上三十年父母見證香港經濟起飛時,身家隨股市上升暴漲。可惜到今時又另一光景,於可見未來香港的樓盤,將會拎去北京包銷。此一時彼一時,想借力打力必須順勢而行。當然要取中國水不代表你必定要彎腰,豐富個人資產及見識,再留部份資金於海外,定必令你更有承擔更見風骨。   讀者列出之物業要在筆者面見後才知點處理,這亦是投資樓房與股票的很大差異。樓亦稱不動產,既然「不動」,即周邊的環境不變,或至少三五七年先變,要研究一間鋪是否值得持有,除本身的營業許可之外,周邊的鋪位很影響判斷。另外利用公司去收租同收息很好,可沖銷不少稅項。在穩陣的前題下,槓桿唔應該大做,至於ETF同債基就算買,其實唔做槓桿已可達8-10%一年,此等息率對讀者家庭而言已很夠,唔需要攪什麼10%之上的收息了。當然讀者自己既錢,可用債基疊增收到15-25%/年,惟家庭成員的錢,主打用債收息去產出回報。   ETF/債基,除非信託人倒閉,否則絕大情況下都可贖回。例如買A50中國基金,信託人為匯豐信託服務(見下圖),那出事的概率很低。亦肯定如匯豐出事,這是共同風險,不怕冒上。當然,基本資本如少於1.5億,發行人可解散基金dissolve,有可能令投資人強逼用低價收回本金完事。當然以A50的知名度,發生此事的概率亦很低。但基於本blog是想糾集一班唔求number主想學習進步的網友,所以同大家睇些少基金章程,學懂此道理他日讀者睇其他基金亦可應用。 – 至於私銀戶口,筆者建議讀者將父母的1000萬股票賣走700萬,將700萬或再補些少錢去開立私銀戶口,為的是用低融資成本去將直債之回報放大。買直債去槓桿,槓桿比率只是5成,就好似你買樓只5成上會,比率算低可作槓桿。至於債基再疊增,留意到似買樓是7或8成上會,要當心一點。講返直債,我地搵隻渣打2022年到期的直債講講,按佢價值現時買入年回報在5.1%,若「五成上會」,一手20萬美金,槓桿後(融資成本1.2%)年回報可達: (10200-1200)/100000 = 9%。若渣打直債比買入價跌50%,要call loan。不過筆者心想,連渣打直債都要跌50%? 那匯豐可跟幾多? 對此共同風險還是到時再諗吧。其實call loan一點都不大問題,補些少錢就可以。最慘係買中跌完成世升唔番既股票,境況更慘。   淨低300萬股票,可利用槓桿ETF,將300萬投入ETF是可模擬1000萬籃籌股之同樣升跌幅。故700萬釋出了投入直債當收9%一年即息多了63萬/年。這在ETF課程會更詳細講解,找到最底可見此課程。   知道有網紅話:「股票不是無型,股票的形態就是其擁有的資產」。那渣打的股票由100蚊跌到落50,是否佢資產值少了一半? 渣打在英國控有之物業唔值錢咩? 你押比渣打間樓忽然唔值錢咩? 講到「你間樓」呢度,希望你捕捉到。一隻股份的資產只屬帳面值,隨時可因市況而大變,最終令股價大變。另外怎為股票之資產作定價? 這是因人而異,隨時令股價波動。買股票,從來無人保證你可以拎番咩野。買債券就有發行人保證到期可回本金,如果佢唔還,要比人清盤。那投資人就要選取商譽好的公司,因其清盤之機會成本(opportunity cost)很重。至於樓同稱Real Estate, 又或Tangible investment product,即係有型投資物。反之股票係Intangible investment product,即講明是無形了。根據書本講,同股價表現講,股票已表達了其無型性。 […]

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