半億身家怎去理財? #1719

諗 sir 你好,   我們兩夫婦快年屆50, 情況如下 : . 自住樓A- 30M 按揭9.5M, 月供47k . 出租樓B- 16M按揭3.5M, 租30k 月供15k . 出租樓C- 17M按揭5.1M, 租28k 月供 20k . 日本樓D- 約80萬 收租4k . 現金2M, 月薪共18萬, 基本沒有剩餘) . 兩個小孩:2023 至 2027需準備每年額外約100萬升學支出   有見市況及資產過於單一, 不易因時調節, 正考慮賣出一間為將來開支作出準備, 增加現金流及稍為理順資產.   最近修讀收息101 及 103眼界大開。 請問諗sir 以下方案是否適合或應留意及改善的地方:   Step 1 : 賣出B 和D約得1200萬 及80萬 Step 2 […]

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7000萬資產怎買債去避險收息? #1685

諗sir你好! 本人一直係你youtube channel嘅支持者, 最近因為受貿易戰影響,投資策略變得非常迷惘, 希望可以同你傾下計,由你口中得到一啲啟發! 本人資產如下 九龍區一間兩房單位市值1000萬左右, 欠銀行430萬, 現出租18500 大陸有一間屋市值600萬左右, full pay,擺吉! 加拿大溫哥華一間兩房單位, 市值400萬港幣左右, 欠銀行220萬港幣左右, 現出租10000港幣左右! 太太在新界區有一間四房單位, 市值1600萬左右,欠銀行600萬! 現出租29000左右. 一家住喺爸爸間屋,市值2200萬左右…… 媽媽九龍區有一間兩房單位市值950萬左右, 欠銀行370萬, 出租18000. 本人手頭上現金300萬左右, 太太手上現金200萬左右………… 太太公務員月入八萬 本人在大陸開廠月入不穩定[ 見受貿易戰影響生意一落千丈] 想請教下我這個配置,應該怎樣可以產生更多現金流?   ANSWER: 勿忽略借貸力 香港人專注收入金額,但忽略問銀行借到幾錢都屬一種能力。提出只因生意人一般都缺借貸力,讀者宜搞返好自己盤數,就當而家唔用都要好好準備,萬一公司要錢加上銀行對房貸「收遮」,有齊文件者至少可以頂多一陣。讀者起碼識將生意賺得擺落磚頭,已比同儕勝一籌。筆者早十年於銀行工作所見,大把老闆由沙士過後靠自由行變得十分風光,過年封利是要分幾次去打賞小弟(因收超過一千蚊利是要上報,所以要拆),但由於心雄加上錯當盤生意係自己個仔,當金融風暴加上競爭對手多之時仍將自己間樓拎去銀行擔保借錢落盤生意,最尾梗係「葬」埋。   勤力是必然 所以作為老闆,小意見是行動力是必要,決策亦要準及快。很多人問點解我咁勤力為何我仍未成功? 淺見是作為生意舵手那批人,勤力是必然,人人都勤力,就好似呼吸一樣,識呼吸唔係長處。另八成的老闆亦是行動力夠的,所以手腳快亦只係入場券。淨低去決勝負就是sell野技巧(有時要sell人)、決策的正確率高定低,點去處理同事關係、同埋做事是否夠狠。相信這些小道理對於讀者而言只係小菜一碟,估計讀者從商時間比筆者更久,筆者作此番論述只想提醒一些勤力的人,究竟是否你目光太專注而忽略了其他事項?   如何不再迷惘 另一個從讀者身上證實,就是儲到資產仍是不夠,讀者數埋有成六間樓低仍覺迷惘,若投搞他人問理財定必被當作「玩野」! 可幸筆者仍為香港提供一個小天地,可予社會賢達一些長遠而客觀合理的財務意見,課後學生更知點做同去邊執行,五年來不間斷服務有賴大家支持。那儲什麼才叫實在? 有穩定的收入就叫實在。誠然讀者都答左自己,佢話貿易戰令佢月入不穩,所以要搵筆者傾下計咁話。好似Richard Li咁自己做保險生意、屋企又有物業管理同電力生意,月月大把錢由客戶口扣走,有咁既生意老闆生活當然踏實。但問題係「我不是李生」,究竟點做先可以月月有錢執呢?   一間無租收既樓、只空有市值600萬,筆者對此感十分不安。誠然樓的大部份價值從公開市場的租務收入而成(居屋受未比地價關係不能租予公開市場,為其中價格打折之因),無租收既樓在市場好易成為有價無市,一旦附近有跳低式租務成交出現好易令樓價斷崖式下跌。另外香港最受追捧的市場是九龍區三房,因為本地人換樓客想要,大陸人亦對九龍熟悉一點,而讀者恰巧行了相反,新界買大的、九龍買細的。雖每間樓的給欠不過現市價一半,惟收入不穩定讀者加上80k太太月入,咁既Portfolio既人唔應該揸成七千萬市值既樓(1000+600*1.2+400+1600+2200+950~7000),因樓市如跌25%(即2015年9月有近似讀幅),7000萬帳面輸走1750萬,讀者踏入中年可能要三五十年才搵返呢個數。   筆者認為讀者要認識債券投資,起首買些少由大公司行發行的,睇下派息準唔準。收得好先將點份原樓房資產轉為債券,我地收息101課程不會於課後逼人買野,沒基金公司贊助,學生習得資訊後慢慢加碼慢慢試,例如睇呢條保誠出的美元債: 由於早年本blog有提及另外一條保誠直債,之後收到部份同學消息話有保誠的保險經紀話佢地公司有呢條直債賣,仲介紹埋。這不就是持有保險公司牌照的機構跨行去銷售證監規管的證券(債券)嗎? 所以再有人講:「阿諗sir講既野我地有…」先講唔敢話佢一定冇,不過諗sir提及得既都係低佣而銷售過程較長的方法,對客好而sales唔好,大家要好好深思。   上述保誠債息率6.5%,年半年派息,其後是每十年RESET一次利息,所以未來呢8-9年都有成6.5%,很唔錯。賣價亦冇咩溢價,所以回報很貼近6.5%,風險為保誠的倒閉風險。讀者可小試牛刀先放320萬港幣,一年收20萬8千利息,即月為17000。如有槓桿更可達年回報10%。相比讀者用1000萬揸間九龍樓先收18300租,你話邊個好D? 當然樓有其好處,簡單講係股樓皆持互有裨益。詳細解說由於答文已千字,往後再談。

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2020年達成提早退休的願望#1683

諗Sir 您好!我最近上完收息101並已報103課程,期待學習進一步的投資收息技巧。本人目標是在2020年底可達成提早退休的願望,但近日投資氛劇變,希望諗Sir給予意見。 我的資產收支狀況如下:   本人49歲,單身,公務員,月入10萬。 物業: 上環自住單位:銀行估價約8.5M,尚欠0.56M月供7K 西環單棟出租單位:銀行估價約7.5M,尚欠2.06M,月供12K,收租14K 流動資產 : 共約8.6M 包括港元定期和現金存款約6.5M+ 美元掉期定期(等值港元 1M) +股票約值80萬(下跌中) +股票基金共約20萬(下跌中) +外幣等值約10萬港元。 每月平均收入: 100K+14K(收租)+6K(定期利息、股票股息)=120K 平均每月支出 :70K (包括兩層樓供款差管稅25k、老母親的家用跟護理醫療開支18k、預留交稅(16k)跟各種保險費用5k+個人開支6k) 每月可儲蓄:50K。如無意外,希望2020年底時多存1.3 M) 原本的想法為上103後轉按自住樓,贖回收租樓的按揭(因出租時無通知銀行),餘錢加上部分手頭現金逐步投入各種收息方案(等上103),收取每年10%-12%回報達致目標。但發問之時,股樓資產轉勢下跌,此消(資產值)彼長(利息支出),是否應該趁進一步大跌前賣走出租的單位套現,投入更穩定的收息投資。(有此賣樓想法是該層樓在7年前買入時是衝動了,原先是想買另一個盤,心中後悔,但升市時受辣稅所限覺得賣了買不返,現在係驚走吾甩) (p.s.按101建議剛開了戶口,未有入貨,如諗sir所說,職員不斷推介安聯股債混合,好彩上了堂免中伏。想問是否該點都幫襯少少,打好關係方便將來融資? ) 先多謝諗Sir   ANSWER: 想投資成功,先要多作投資。看法是讀者心理承受不到市場波動,近月市場雖跌但同「壞」一詞尚遠,讀者犯不著用劇變一詞形容。雖時刻作更壞打算有好處,不過投資是利用風險去換取回報之過程,現在「正場」還未上演就開始防範非常,不禁想讀者能否在市底時作出理性決定去成功撈底。另想指出筆者不看淡市場,不應因某人或你自己看淡就全數現金等跌或全手hold貨唔理。未來之事大部份人都睇錯,睇跌都可要留2-3成貨在手,或照揸貨不過用槓桿ETF買跌,下圖展示槓桿ETF在6月的跌市價由40餘升至60餘,彌補正股或債類因此損失,收息104有授此對沖物。   賣走樓再買再比印花稅,如冇「人頭」要比15%稅,有人頭都要比約4%,即800萬樓有名額買都要比稅幾十萬,大家勿因報紙講幾句樓市就放走手上樓,嘩眾的報導害人不淺。何況讀者只有樓兩間,現市值8.5+7.5 = 1600萬。對比讀者10萬月入予總借貸力100K/2*2.59 = 1300萬*80% = 1040萬,讀者持貨市值只稍稍偏高,如只揸1200萬內含一大一細會更佳。不過世事無完美,讀者雖單身一份人工惟夠力KEEP兩間夠樓,何況讀者借貸力在50歲會約打八折、55歲打六折,表示佢今時賣左他日未必再可買翻。   雖讀者借貸力在45歲時已過高峰,不過讀者租金收入之70%可計作核實收入,故14K租金可補回部份借貸力損失。早年有些人就是有錢就買樓、供到咁上下就放租、租金收入再補充其借貸力再買,週而復始買完一間又一間。控制好借貸力永不用超70%之下、樓市少調整於20-25%問題不大,當然買樓拓大資產規模致富之風險好難是零。   職員不斷推介安聯股債混合背後之原因在收息101課已說明,讀者應明白收息課不只授予同學究竟買乜,而是教授金融防身術,明白各大推銷人員用咩點字去劏客。買100萬被人劏多1%,就咁白花$10000了。讀者無需買少少去改關係,總之選好心儀的投資物,如是直債就一次過買始終到期會保本,如是債基就起碼分三段買,避免於某一日入買而錯買貴之風險,另外103已授「五粒豆」去決出入市時機。係有投資物加時機下、讀者手上860萬現金收8-10%息可期,制造約80萬年息收入。只要跟五粒豆買入市價肯定比大部份人買平,到時安心收住7萬現金一個月咁就達成提早退休的願望。

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飄泊20年買返原來兩房的人#1661

諗sir您好,   8月剛剛上完收息101(TEDV55),有幸成為你學生,課後如打通任督二脈,頓時開竅。相逢恨晚,人到中年,有感錯過了之前10年穩定薪金收入帶來借貸力的黃金機會。現望有心不怕遲,請諗Sir指教指教,期望改變下半生,獲得財富自由,退休後與家人安居樂業。   本人43歲,穩定職業,月入 15萬人民幣(~17萬港幣),扣除每月開支和國內入息稅(頗重),每月可儲蓄約8萬港幣。家庭背景簡單,太太為家庭主婦,還有一兒子。自2008年,公司調任我到中國工作和居住,太太兒子一起前往,公司提供內地住房到今。 2010年由於租客麻煩,我們做錯決定把海逸豪園兩房473万賣掉,獲利僅80萬,後悔莫及,自此成為無殼蝸牛。可幸2006年以44萬買入青衣灝景灣車位放租(現市值約200萬),過去12年租金已蓋過購買成本(現租金扣除管理費地租每月實收4000),這車位計劃繼續持有。   無負債,現有約1400萬港幣現金和約200萬債券收息基金,現金利息回報僅1-2%,基金回報約4%。這筆錢是我們所有積蓄,課後打算作更好回報的投資或買樓用。去年開始,太太和我一直想在港置業,準備未來10年退休後回港自住。可惜樓價持續上升,心儀3房單位已越來越貴,又越來越細。   請問:   1) 我應該及早買樓上車,還是用現有1600萬資金做直債或債基收幾年8-10%息,buy time等樓價稍稍回落時再入市買樓? 如買樓,我們的心儀地區為海逸豪園,火炭御龍山或大埔逸瓏灣(或白石角附近新樓盤)3房單位,請問諗sir這些地區覺得怎樣? 如做直債或債基收息,諗sir有什麼好建議?   2) 我們有想過買樓和直債一起做。但買樓目標估計不足買到心儀單位退休後自住。   太太和兒子為了我離港長期漂泊,兒子也換了不少學校,我只想有天退休回港後能衣錦還鄉,有瓦遮頭。不求奢侈生活,但也不想漂泊二十年後也只能用積蓄買回曾經擁有的逸豪兩房單位,或者在那個青衣車位露營。   先多謝諗sir,請賜教。祝身體健康。   ANSWER: 一個北上的奮鬥故事,換來是工資大增也敵不過港樓上升,今時的海逸豪園比佢當時賣走貴近600萬,真係打工賺埋都唔夠買返原本間樓。「無負債」一詞聽落是優點,惟在讀者身上就屬缺點。負債如有經計算,就當遇上金融風暴大多可安然無恙。利用負債反成不少人致富之決定點,誠然巴菲特在2017年CNBC訪問都指出「30年按揭」是最好的投資工具。主因是有通賬及供樓可儲本,一陣會解釋。     最困擾筆者比意見的是讀者唔係香港,即係如果佢係香港買樓,個租客有事想搵佢都難。咁不如開個直債加REITs加債基的投資組合。2018年先買直債入手,另些少債基試一試水溫,收番半年利息覺得穩當才加碼。債基無論買多或少,派息及槓桿後效果大致一樣,故可以慢慢添上去。利豐直債賣緊75蚊而年回報近7%,明白利豐近年負面消息不絕,買佢股票真係好很慘情,低債券有定期債及永續債之分,不少選項提供到期保本的特色,在此前設下同學學好買債風險管理後入市,總比在股市磋跎歲月的好! 上星期恆指最盡跌成1200點,唔少人的財富已蒸發(見蟹貨區),但很有可能最差的情況都仲未到。   不少香港或外地之銀行債都有選擇,圖見大華銀行與瑞信都有5-6%選擇,而不少香港本地銀行都有發債,在前文或課上都有講。不少人認為息低的債都冇咩肉食,但留意息低的債不少由高評級的機構發出,而銀行肯為此提供高槓桿。所以利息高不表示好,息低亦可變返息高,大家要明其原理。至於債基為過千隻直債所組成的組合,免除單一公司例閉而影響基金之價格及派息,與直債不同債基係唔保本的。故讀者可抽200萬買直債收8-10%/年,而債基可行套餐B收15-18%吧! 直債之200萬年派息16萬,債基年派30萬。九月買入,十月就知派息準唔準了。佢將1400萬當中拎400萬出黎試好債基+直債是否合自己,一年收住46萬息,收番1年再看看到時市況決定加碼在債基? 或REITs? 或買樓未遲。 買樓選區份在買樓003有數理化分析,請參加。至於有人問點解諗SIR你由2018年初已在NOW TV講過睇REITs跌,但就冇係2018年初就睇樓跌呢? 主因是REITs在香港零售銀行層面不提供槓桿,所以100萬買REITs收3-4%,而100萬做定期而家都有2-2.5%,咁緊係唔博放棄REITs。因此領展(0823)個價2018年首半年唔係點升,輸比大市。至於買樓不只考慮租務回報,更要考慮有低息及長年期融資(按揭)方案提供,就當500萬樓收租15k而供樓16k,業主因低息而月月可在供按揭去清還大部份本金,即供成16k樓但有11k是清本的,那槓桿後之回報是一年有負1k現金流,但本金按月少11k,來回仍是儲到10k在樓! 這是樓同REITs之分別。明白加息會令清本金之數字降低(因供息部份多了),惟加息多因經濟向上,租金亦可以加! 所以加息除非好急,或實際息率(名義息率-CPI)升至較高水平,否則住在香港的人,買樓收租仍是穩及長遠見效之法。如似鄘美人同早兒,傳媒已披露其樓房數目,咁既資產就無需要復出再撈啦(歡樂滿東華另計)!

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若要100萬年被動收入,要幾錢係手? #1658

你好,諗sir 本人賣物業後有1800萬現金,應該點投資?   說說本人經濟狀況,本人30歲是家庭主婦有100萬積蓄,老公每月收入35000 ,一直住在我家人送的物業,今年已賣出物業,有1800萬,想買細單位自住,但因樓市價格太高,本人跟老公暫時租屋住,在1年內都不計劃買樓,本人跟老公除左買小小保險公司基金,就無其他投資   請問諗sir,我的1800萬應該如何理財?本人還有一子一女要養,諗sir,麻煩你教教我如何用1800萬理財,萬分感激   ANSWER:   不少人予意見話本BLOG來信的讀者多是有錢人或高薪者,這個筆者都控制不到,所謂吸引力法則,你怎拋球出去自然有近同形式之回彈。BLOG中大部份方法由一百幾十萬港幣開始都得,請看倌自行scale down貼近自身情況。另一件事係近日同傳媒朋友談及財務自己,佢地想制作一個理財入門節目,由討論「財務自由」開始。不少人將唔使撈同財務自由連在一起,這點筆者同意一半,更想提出若要人生自由不再受財務問題困擾,除了搵夠錢,亦要懂怎麼保存錢,缺一不可。   當你有錢就會有賊出現,所以保存功夫好緊要。好多人試過「彈起」,但瞬間又爆破,就係有賺錢機遇而唔識保存。筆者文章不只授予賺錢之法、更分享保存之心路歷程。     利用低波幅的投資物用債收息,是其一保存之法。留意買股票希望從生意冒升中獲利,是搵錢之法。不少人被誤導認為買股票是「保存之法」又或是「保存與賺錢皆好之法」,只好說網上的贊助節目或SALES太多,你見大部份上市公司老闆都出入名門,你就知將錢保存在佢地公司,交由人地決定是什麼一回事。   講講用債保存,上星期有人留言問:「若要100萬年被動收入,要幾錢係手?」我們用現今3個回報假設代表不同投資人願冒之風險: 先是不願冒風險的,只可用定期或美國國債,而美金定存或10年期國債孳息率為3%,此等人要食息唔食本咁產出100萬年收入需港幣100萬/3% = 3300萬。可能你心諗:「我唔打算留錢比後人,咁何需食息唔食本? 我想將3300萬臨死前用埋佢。」筆者看法是用20-30年計通賬累疊下很可怕,即而家香港通賬年約4%,你將1.04平方20次,就知係一個大數目了。所以你3300萬用到臨尾,很可能要拎埋本金出黎津貼貼買力損失的。   當然靠打工難儲3300萬,咁有咩方法? 若用BBB評級債為主的債基加A級之直債,債基可產出10%年回報而直債例如渣打或工商可產出5-7%,咁平均9%年回報可預期。那需要資金=100萬/9% = 1100萬。誠然近萬不少收息101同學行套餐B,運用AA評級的美國國債類別加上用美金本位再加適度槓桿,年息可增至18%,需550萬作投資。若果閣下直拎唔出550萬,咁就Scale down只收50萬件年收入,其實月月4萬餘係香港都夠用了。若真唔夠,那就間唔中去台灣住下吧! 香港廿蚊一杯珍珠奶茶,台中廿蚊都唔使就一杯珍珠奶茶,仲要係廿蚊台幣。   下圖解釋玩到成10-18%,會不會好高風險? 圖表描述一個債券基金組合的performance backtest,如買入後不進出,投放26年可升500%(10000升至50000)。描述價格波幅之標準差顯示只3.42%,等於匯豐股票股價標準差的1/5(匯豐達15-20%)。由於股票、債、同黃金都是有價格波幅之投資物,在投資人全盤之考慮而言將股票同債價一併比較是沒問題的。若果我們要找出香港游水最快的人應集中考慮其速度,而不應考慮究竟佢係少年組定係老年組。當然如目標是找出明日之星,咁就梗係分組睇。 另一個量度風險的方法是睇其最高跌幅,即Max drawdown,為投資物見下一新高時需先經歷的最大跌幅。上債券基金組合的Max drawdown為13.69%,呢個係有策略咁time the market的結果。而長放就-4.47%。另外不時在課上面談之sharpe ratio,最高有1.58。希望就此圖解說若用評級達BBB或高至A的債,上圖或不少研究都顯示遇上海嘯式大跌市要忍受跌幅為10-15%之間,用債基組合收息過活風險應為大多數人能接受。如果唔想冒風險,自己就要有更多錢。金額需由500萬提升至1100萬或更要達至3300萬。   讀者手上資金應用直債加優先股理財。直債原因是對有資金的人而言,買直債完全可取締保險之理財用途(當然保險的保額需要未能取締,但可用定期壽險及買醫療對應)。直債係之前文章講過,渣打、東亞或長江基建的,派7%左右,係收息101課程搞好直債特性及點慳支出去買才入場吧! 同時點去分配資金去分段入才是重點,不少人以為就咁搵到個投資物CODE去買就完事,其實資金點分配及投資期間點應對才是主要學習目的。另外優先股舉出一個例子,巴克萊銀行的,8.125%息。匯豐有發行近同的優先債,在收息104有授。 明天再談談讀者貼去做好「賺錢」同「保存」去達致財務自由。

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38歲八間樓在手、葡萄慎入 #1656

諗sir,您好。 本人拜讀您文章多年,但近日煩腦太多,終於忍不住寫email 向您賜教。   本人38歲、太太32歲,有兩名讀小學兒子,從事飲食生意十多年,每月平均收入50萬左右,但工作十分辛苦,近年更覺員工極難管理,有點意興闌珊。幸好我和太太也買落了一些物業:   市區自住樓:估值 3100萬(欠銀行980萬)每月供款$41500,現申請轉按,如成功可套現210萬 + 現金回贈。 市區三房套單位:估值 1700萬(欠銀行680萬),每月供款$24000,收租$27000。 市區三房單位:估值 1400萬(欠銀行490萬),每月供款$19000,收租$24000。 啟德區一房單位樓花兩個,買入價 700萬、760萬,現估計各值900萬左右,年尾收樓應供款大約各 $16000。估計初期一年出租$15000-16000/月。 新界區三房單位,入伙半年,現值1150萬(欠頭按$460萬,二按185萬)每月供$17000(頭按)+$12000(二按),收租$20500。 啟德區地花四房單位,買入價2200萬(欠銀行1130萬頭按,600萬二按),現已上會供款 $40000 + $20000,收樓後收幾多租好難估。 康城區兩房單位,現值730萬,欠銀行310萬,月供$12500,收租$12000(出租給親人,如市值租金應$15500)。 市區full paid 車位,值250萬,家人自用。   我和太太有私人銀行戶口,但都不太懂投資金融產品,各銀行(包括私銀)現金大約加起有800萬左右。家庭開支連自住樓供款約$120000/月。   現想問問諗sir以下問題:   如我和太太想提早退休,大概三年內,生意如做不下去便賣了算,應把資產如何部署? 我物業整體結構可以嗎? 人到了一個階段,資產也有一點點,怎可令自己立於不敗之地,富裕地活到終老(我自己不大洗的)?   希望諗sir 能抽空教,感激不盡!   ANSWER: 是的,做飲食生意實在辛苦,工作時間長,就當計過數唔做早市都要由12點做到深夜,工作時間經常要企,堆貨(野食)又唔點擺得,加上員工經常當炒散賺兩日就走,老闆真係隨時捱到嘖血而死。筆者主用網上經營生意,應該請既人少過讀者,但盈利賺得更多。懇請讀者要眼看廣闊天空,只要留到現金加上係跌市避免做「浸死」一個,往後拎錢轉行或做埋併購,再創高鋒絕有可能,不需意興闌珊。   講起老闆,其實「75仔」老細之前都同筆者所服務之銀行打過交道,詳細事無謂講,不過有人攪零食生意之前,即係摺線圈檔野之後,已將不少身家打入信託基金。好處是筆錢如夠大,可以不斷出糧比後人,另一個好處亦很重要的,就是如信託內的條文立得好,信託的資產同老闆的資產成功分拆。即係如老闆萬一生意有差池又或不幸要負上董事責任,被罰錢或抄家後仲可以有些少野淨比屋企人。   讀者的「物業整體結構」係唔可以既。九龍城區係18區供應之首,一房單位亦屬咁多種之中最不應揸的類型。萬一樓市真調整很有可能大幅劈價才可租出,恐怕讀者唔開心。做生意人亦要知道他們屬銀行首選CALL LOAN一族,即一旦單位變成負資產,老闆收到銀行電話要補錢或找全數的機率遠比打工仔高。2003年不少打工仔感負資產冇乜事,只要照供就無問題,但其間不少老闆沒頂只係傳媒無講。當時社會氣氛低沉,報紙已經報到唔想再講自殺或死人案件。   當然明白讀者大部份樓的結欠都在現市價50%之下,即樓市跌一半都未致CALL LOAN。惟不趁今時早將樓房加按套現,恐怕財來財去一場空。另外讀者沒提供單位的準確區份、樓齡、屋苑,所以單位好定唔好睇唔到。亦不用再補交資料了,筆者招呼唔黎。同時新買樓做高息二按,例如啟德那600萬二按,筆者建議要盡快找數。就當收樓後只收你P,都5%一年,600萬數即30萬息一年,係市差既時候留幾萬蚊一個月現金流後身邊都好重要。大致是啟德新樓夠三年會摸走,其餘單位加按至50%套錢,好似自己間自住樓應可加3100萬*50%-980 = 520萬出黎。另外兩間市區樓加新界樓加合共按到300萬出黎。按出後先現金持有,分段慢慢入債收息。由於康城已在2017爆升左一浸(原因在今年頭已拍片解了),加上該區點睇有跟開就明! 筆者會連同兩間啟德賣走。樓房數目由8間減至5間,才有位令自己萬一遇上跌市時有位走。   至於投資,可利用保本之直債為主,債基反而讀者不用考慮。因資金充裕者,買入直債再槓桿達年息10-15%可以做到。只不過門檻高,直債20萬美金入手而一般筆者提倡冇500-800萬現金者唔好入直債。輕身上路10萬咁做債基月月派息算了。我們先比些驚嚇例子大家,委內端拉國家債係香港有售,50%一年,兩年就回本有突,當然風險很大吧! 至於和記黃埔,誠哥從富商黃埔先生(胡璇澤)間接接手的,風險少而利少只3%回報一年。列出旨在話比大家聽直債選擇多的是! 而收息101課堂中會給予3-50%年息之間的直債,例如派5-10%的有什麼好選擇。 […]

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100萬收息每月13000 #1636

您好,諗SIR 之前上了收息101(TEDV48) 及 12月 103課堂,獲益良多, 計劃上104 之前向你請教過,聽你意見把兩層樓加按套現400萬出來。希望分享我的情況望給些意見   情況 本人42歲,太太家庭主婦,一個小朋友九歲,我月入平均HKD40,000,2009年買了兩間樓, 自住及家人住,如下   樓A 粉嶺私人屋苑 買入價: 130萬 貸款餘額: 70萬 中銀現估價: 500萬 用途: 自主   樓B 大圍居屋 買入價: 120萬 貸款餘額 69萬 中銀現估價: 560萬 用途: 家人住   剛加按以上樓A及B套現金:400萬 (月供1.4萭) 現金:港幣300萬 股票:280萬 債基方案:100萬,月息1.3萬   請指教以下: 請建議,總體來講,應該怎麽來重新佈局最好? 買直債? 債基? 還是投資其他? 買保險融資計劃? 如果買直債應在哪裡買較好? 應否開私人銀行入直債槓桿方案? 如果開入門版私人銀行戶口,哪一家比較好?   萬分感激 重新佈局的人上   ANSWER: 上一星期恆指跌穿28000,三個月來跌足3000點。相比E餐債基見下圖用aastock睇的報價,三個月價格微升仲有息派。在過去一季同意少輸已經當贏,想在不同時間都贏錢,未免是太過苛求或不切實際。上星期賺錢的人先別孩子氣,注意本文說的是長賺,而短時間市逆市大賺不少人都試過。本blog主述一個長而穩又萬全之投資方案。 […]

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1000萬? 500萬? 100萬分別投資什麼? #1626

諗Sir, 你好,小弟剛上了收息103第1 堂,編號為TEDP39?? 小弟40歲,和太太合共每月收入為24萬,育有兩位小孩。我們的資產如下: (i)         自住港島藍籌屋苑,2014年1000萬買入,現估值(恆生)1860萬,現欠銀行650萬,月供24,000。 (ii)       家人自住新界新地屋苑,2009年200萬買入,現估值(恆生780萬,現欠銀行290萬,月供11,000。 (iii)     上環單幢收租樓,家人早年買入,現估值(中銀)750萬,,現欠銀行330萬,月供12000,每月收租20,000。 (iv)     灣仔單幢收租樓,2015年410萬買入,現估值(中銀)600萬,現欠銀行180萬,月供8000,每月收租15,000。 (v)      合共有現金100萬;MPF 合共約有600萬 (vi)     股債基金800萬,每月回報60,000 (上堂前已買落)。 借貸力: 夫婦二人借貸力為 240,000 / 10,000 x 2.59 x 50% = 31M 已用借貸力為 6.5M + 2.9M + 3.3M + 1.8M= 14.5M (47%) 開支: 四老家用約11,000。 四人每月支出約60,000。 保險及年金約35,000 諗Sir 係之前曾經回覆,知道收租效率比較低,但考慮到兩樓收租35,000可以應付3層樓供款;另唔想攪劏房(及已無名可用),所以希望繼續收住租,房產唔想有任何變動住。 另一方面,會積極考慮直債 / 債基作增加每月被動收入。諗法如下: (i)         將自住物業加按,按出350萬。 (ii)       減低風險,賣走股債基金,套現800萬 (iii)     以1000萬開私人銀行(借貸成本1mth HIBOR + 0%) […]

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被一千萬害慘的人 #1613

諗sir, 您好。 本人長話短說,先向閣下描述家庭狀況。 本人50歲,太太40歲,女兒11歲,現居深圳自有物業约1千萬港元,因過去兩年深圳物業已停止升值,所以將收租的4套深圳物業出售,套现约1千萬港元,無任何欠債。   本人家庭最大問題是無工作,只靠年息2.5厘的租金,及借出年息18厘的利息(高危)收入维生。 現在懇請諗sir教我如何投資,怎樣有收入也增值,因本人沒有什麼技能所長,女兒也小。 多謝您。   answer: 讀者資金有一千萬,但所做既事係不貫徹的,既來信話要保守但又攪什麼18%私下借款,連佢自己都話高危,反映了他在理財上無地圖亦唔清楚下一步要做乜。   抽此人作答主希望大家避免成為佢咁樣,雖就咁睇讀者牌面不俗,有一千萬又「唔駛做」。但從他自稱50人歲而「沒有什麼技能所長」去看,真希望讀者是因謙厚而出此言,否則此半世人真的是白活。就當有孝心為照顧父母是不工作不學習,此舉亦屬愚孝。明白近年不少人將「財務自由」作為目標,惟筆者已在新書<小本收息王>作者序中交待,一個以錢為目標終站的生活,就當有日真達成擁數千萬而成小富,內心仍像讀者一樣感空虛更懷不安。   另外亦解解一些網民對筆者盤生意的留言,說如投資有道好應錢銀大把,那何需教書去賺錢? 答案就是人可以不為金錢而活,好似筆者將生意由2013年從小變大,那成功感是錢買不來的。從管理及發展公司當中獲得的體驗,更是錢買不來同時豐滿了人生。每人荷包漲時都有一種自我膨漲的感覺,究竟如何駕馭而不至爆破,又是另一學習。你身邊總有不少一朝發達的真人真事,可惜不少人當月入十萬時就自信非常,得罪人而不自知,最後打回原形,更或失去朋友或家庭。筆者有點似爬山客,為了體驗高處更美的風光,努力向上再走一下。   1000萬資金不應全放收息物,可用10%投入美國科技股FANG(即Facebook、亞馬遜Amazon、Netflix及Google 母公司 Alphabet),但不要現時買,由於此類股成交足可以等訊號先買。你見筆者用的BUY/SELL系統,對成交大的股份如圖吉利(0175),捕捉到每次大升浪,不能100%準確但系統在錯時往往及早出訊號叫人止蝕。好似下面個POST係18年6月初出,除了中石油仲有訊號叫人揸住,其餘已出哂沽出(SELL)訊號。   至於其餘600萬,可投入直債,讀者的資金夠投資直債而不用債基。由於直債有到期保本之皇牌,所以資金多於500萬HKD者可以用。但由於直債入手都20萬美金一條,所以少於400萬HKD現金者先不考慮。直債例子如下:   匯豐/永續債/6.5%票息 大新銀行/2020/6.25%票息 東亞/永續債/8.5%票息 三條平均收息7.2%,一年600萬產出利息: 約43萬,每月收息36K。應可夠應付財務收入。風險為上述銀行倒閉風險。   最後300萬,可留150萬做現金預不時之需(可以做HKD定期1.8% p.a.),另150萬做債基,債基無年期而息高至10-20%一年都有,咁去由銀行收18%總好過講個信字借錢比外人收息(仲要係大陸)。由於每月派,所以好快試到方法是否適合自己。另外提一提,直債+債基產出之利息不能跟隨通賬上升。可以長遠仍需等樓市下調時入手香港/深圳樓一間。至於冇收入者做不到按揭,要由買樓003借貸力由無變有方法去提振借貸力。禍兮福所倚,福兮禍所伏。墜落皆由美景所致,勿因過去十年好市而鬆懈。        

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26萬人工但儲蓄只10萬的人#1608

親愛的諗sir, 小弟為你的忠實聽眾。現有以下個案請教諗sir,承蒙賜教,不勝感激! 本人概況:            本人32嵗,已婚,有一位29歲嬌妻,同老婆財政獨立(她稅後月入5萬)。            本人在美從事高科技行業(稅後月入20萬,另有6萬租金收入,人工花紅預計4年内會有35%收入增長, )。但工作壓力異常大。計劃2年後生BB,希望有3-4位小孩,會入讀美國公立學校(已買了學區房,解決孩子讀書買屋問題)。            自幼出生於西北地區公屋,父母勞碌一生,幸兄弟姐妹各有所成。現時父母有1個出租物業(沒有自住物業),想幫父母買1個自住物業,頤養天年,樓價預算大概650萬。資金與按揭會與兄弟姐妹承擔。            第一間物業:自資8萬95%按揭;第二間物業:自資100萬首期,向家人借20萬裝修;第三間:自資340萬首期;向家人借70萬裝修。1年内已還清全部家人借款。            公司已提供全家保險 附件一:收入支出表 附件二:個人財產狀況 目標: 現時是本人行業的淘金潮,但不知會維持多久,所以會搏盡工作到40歲,希望40歲後有足夠被動收入,達至財務自由,可以選擇不需再從事高壓力工作,多陪伴家人子女成長。 問題:            現時,每3個月,有36萬的公司股票流入,我應該如何投資這些錢?            長綫而言,應該有什麼長遠策略(5-7年)。 (例如:保持約100萬債基股票現金,餘下繼續買資產?) 每天都從諗sir你身上獲益良多,感激萬分,謝謝。 忠實聽眾平川上 附件一:收入支出表     每月 (平均) 稅後收入 人工          83,000   股票分紅 (每季發放)       120,000   租金一            9,000   租金二          23,000   租金三 (預計分租收入)         27,000       支出 香港樓一 (西北地區已補地價居屋, 已租出)            (7,000)   […]

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