富貴不是險中求,法例搶錢日日有 #1334

諗sir,   您好。小弟是一位80後,同太太正一同拜讀收息101 (DV41) 課程,已join 收息103 (DP30)。   聽完您既債基疊增教學之後,想重新調整手上資產組合,希望能得到您的指點!   我們現時資產組合如下: 現金  2.3M 股票 1.6M 日本樓2間, 約值5M,有按揭現欠款 2M (東京做,  2.5% 15年 香港 / TU應冇記錄),由於按揭盡用,現市值 現金回報只有0.63% (打和), 槓桿儲蓄(供款本金部份) 5.33% (若以投入本金計約8.2%) 深圳樓1間,   約值2.2M (HKD), 有按揭現欠款 1.3M (HKD, 深圳東亞做,4.2% 24年 (好貴息),香港 / TU應冇記錄) 私人貸款,   餘額0.5M(2018年11月還完) 日本house一間, 約值2.8M, 有按揭現欠款 1.4M (不算資產) 總資產20.5M,負債8.6M,淨資產11.9M   收支如下: 每月工作收入  二人共約 200k 家庭支出+保險+稅  約 […]

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老母「被置業」的個案 #1305

  諗sir你好, 我家父母一直在租房子,因為業主是親戚,以及單位是居屋,所以每個月租金相對平宜,每月$9000三房在九龍區。我的弟弟就快結婚搬出,所以父母之後都不需要這麼大的單位,開始在想買一個兩房單位給他們會否改善現狀。   我和丈夫已有一個兩房單位,市值約$660萬,還有約$400萬按揭,每月供款約$17000;收入每月大約14萬,儲蓄約7萬,現金約$380萬,已計劃用約150萬作首期買多一個兩房作投資,其餘的現金想上完收息班再決定。我每月給的家用是$13k-$14k。如果買的話,會用母親名字,母親願意付約$50萬作首期,由我們來付餘下首期,作擔保及供款,到時我給的家用會相應減少。   問題: 應該買還是繼續享受低租金? 如果買,是否應去試抽居屋? 什麼時候買?因為這算是我們的第三宅,是否可以等跌市買?   謝謝!   answer: 父母原本住係九龍三房居屋單位,想買兩房改善居住環境,筆者估計兩房應是較新的樓吧。另筆者理解是新買的兩房應是父母入住,而讀者把此項目作個人投資考慮,是嗎? 同意父母無樓很幫助減少買樓投資首期,即係#1288 CASE那位150K月入讀者所講的「提供人頭」。而家排隊買新樓有20%係廿歲未夠後生仔,父母老來「被置業」在現今香港亦屬平常。筆者為符合港情,分析一下用人頭買新樓定買二手又或租樓比爸媽住之利弊。   人頭買新樓 如買全新樓有機獲15%印花稅之部份回贈,不少發展商回贈一半7.5%。即九龍新樓兩房若在800萬,印花稅有回贈都要60萬。放番入本案,此金額已是父母現住地方之60個月租金有突! 知道讀者有人頭買樓,你係唔使比15%雙倍稅,但單倍仍是要比的。當然無回贈「益」個客,發展商或因此提供減價。另外首置身份除了可少付稅,亦可做盡按揭八成上會。惟本案讀者的媽媽估計收入不高,就算單名買樓都要加讀者或其先生做擔保,在此情下係做唔到八成上會的。因要做高成數八成二按需借款人聯同擔保人都係無樓先得。不過買新樓仲有張皇牌! 發展商暫可無視照批高成數借貸,85%上會照可行! 不過頭3年低息過後預比4%附近(有些可達6%年息)。   按讀者想打200萬去買樓改善現狀,買新樓付200萬首期應可夠CAP成1000萬既樓,同意真係可改善現狀。不過留意現九龍區新盤大多以啟德供應為主,按賣樓廣告都知主想招徠後生仔買家,片段又彈結他又唱rock style既歌咁。筆者驚父母搬入後發現屋苑會所缺長者配套及交通不如估計般便利,令老人家未感現狀有改善。另外其於在旺市買樓不應用超借貸力60%之原則,先計借貸力為14k*50%/10000*2.59 = 1千8百萬。現在只借了400萬,即運用了22%。從而計出再買下間樓應只借1800*(60%-22%) = 684萬。由於首期打算付200萬,讀者若買1000萬新樓,自己同老公會加埋阿媽擔起800萬新債務,超出684萬安全水平些少。筆者認為超出此水平是可以,但若買成1300萬價碼的新樓會令件事變得危險。   人頭買二手樓 如買樓齡較新的二手樓,可先到社區視察、或父母都有個大概。此舉沒發展商回贈,惟所得單位投資價值估計更高,附合讀者希望利用阿媽名既可幫佢改善生活而自己又能投資的想法。新樓收樓後大多呎價會跑輸大市,因需捱過供應高峰期,二手樓入伙三數年後多無此問題。若讀者買二手樓即沒發展商包底借夠八成五,咁講付200萬首期,根據金管只借自住樓市價六成之原則,讀者頂盡買500萬樓。因500萬樓借六成,即只借300萬。換言之買二手樓難去改善父母居住環境。當然二手樓有好處係即住,買新樓你係買樓花,大約都要12-18個月後先入伙。   唔用人頭租樓 此法主要係比唔使買樓既仔女,利用手上既錢收息去租靚樓比父母住。計及350萬用債基疊增收息,較低風險咁行收息101之套餐E,約收10-12%,一個月有息35K息入袋,每月10號派。如用稍高風險的混合方案,收15-20%,月收入可提高至58K,可夠租樓而自己儲起淨額再作首期第時買二手樓收租了。點都好,呢個唔買樓既方案相信不合讀者。   解構了三個方向,第一重要是說明買樓不是看什麼時間買,而是先看有無能力買。計出讀者能力,買二手樓只達500-600萬樓、而新樓可至1000萬。入手後若樓市跌20-30%,由於借貸力未用盡可以守住。一個老舊問題是:「如果跌點解仲要買?」   重點是:「無人知聽日會升定跌。但你個人能借到幾多同買到幾大就計得到。」加上李澤楷的機遇不是諗sir的機遇,所以睇好自己副牌先係最重要。當然同意讀者收入在香港而言算是高的,買新樓係佢用好「人頭」同時作投資又可照顧好家人之「一石三鳥方案」。所以新樓廣告幾時都以愛行先。四月期待同大家去睇海之戀。

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傻中年遇上渣打9%年息 #1295

諗SIR您好: 早前拜讀各下書籍,其後上了三個課程,另我獲益良多和廣闊視野,現準備再報讀收息103。 本身資金不多現已用50萬左右,購買諗SIR在ETF堂推介的ETF同REITS,已每月收息中,初想自己子彈太少,不打算發問,但最近家父與家母身體相繼不適,需要我幫忙管理資產,因這是他們一生的積蓄,個人不才,不敢輕舉妄動,望諗SIR指點迷津,實在萬分感謝!   資產如下: 股票1000萬左右 (七成藍籌股,三成二三線中資股, 粗略計算平均股息率3.3%) 定期 400萬 (已到期) 另外家父家母跟我和兄弟姐妹共同擁有收租公司: 兩個舖位一個7-8年前估值3500萬左右,現收租$60000,另一個12年前550萬買入(車房契),現收租$34000,一工廈單位12年前500萬買入自用收租$25000,兩個工廈車位自用收租各$2500,一住宅單位約610萬,現收租$15500(月供約10800),以上除一住宅單位還欠銀行60萬,其餘全部已供滿。 需要放晒所有股票嗎? (因太多不詳細列出以九倉和恒隆地產最重貨) 如果不做槓桿有咩好做? 或槓桿應用百分幾資金最安全? 直債, 債基, ETF 或樓如何分佈? ETF或債基有到期日嗎?如果停止交易,本金可取回嗎? 有需要開一個私銀戶口嗎?有推介嗎?一般收費如何? 40歳傻中年人上   answer: 父母的資金要穩妥管理,股票從不屬穩妥投資。上三十年父母見證香港經濟起飛時,身家隨股市上升暴漲。可惜到今時又另一光景,於可見未來香港的樓盤,將會拎去北京包銷。此一時彼一時,想借力打力必須順勢而行。當然要取中國水不代表你必定要彎腰,豐富個人資產及見識,再留部份資金於海外,定必令你更有承擔更見風骨。   讀者列出之物業要在筆者面見後才知點處理,這亦是投資樓房與股票的很大差異。樓亦稱不動產,既然「不動」,即周邊的環境不變,或至少三五七年先變,要研究一間鋪是否值得持有,除本身的營業許可之外,周邊的鋪位很影響判斷。另外利用公司去收租同收息很好,可沖銷不少稅項。在穩陣的前題下,槓桿唔應該大做,至於ETF同債基就算買,其實唔做槓桿已可達8-10%一年,此等息率對讀者家庭而言已很夠,唔需要攪什麼10%之上的收息了。當然讀者自己既錢,可用債基疊增收到15-25%/年,惟家庭成員的錢,主打用債收息去產出回報。   ETF/債基,除非信託人倒閉,否則絕大情況下都可贖回。例如買A50中國基金,信託人為匯豐信託服務(見下圖),那出事的概率很低。亦肯定如匯豐出事,這是共同風險,不怕冒上。當然,基本資本如少於1.5億,發行人可解散基金dissolve,有可能令投資人強逼用低價收回本金完事。當然以A50的知名度,發生此事的概率亦很低。但基於本blog是想糾集一班唔求number主想學習進步的網友,所以同大家睇些少基金章程,學懂此道理他日讀者睇其他基金亦可應用。 – 至於私銀戶口,筆者建議讀者將父母的1000萬股票賣走700萬,將700萬或再補些少錢去開立私銀戶口,為的是用低融資成本去將直債之回報放大。買直債去槓桿,槓桿比率只是5成,就好似你買樓只5成上會,比率算低可作槓桿。至於債基再疊增,留意到似買樓是7或8成上會,要當心一點。講返直債,我地搵隻渣打2022年到期的直債講講,按佢價值現時買入年回報在5.1%,若「五成上會」,一手20萬美金,槓桿後(融資成本1.2%)年回報可達: (10200-1200)/100000 = 9%。若渣打直債比買入價跌50%,要call loan。不過筆者心想,連渣打直債都要跌50%? 那匯豐可跟幾多? 對此共同風險還是到時再諗吧。其實call loan一點都不大問題,補些少錢就可以。最慘係買中跌完成世升唔番既股票,境況更慘。   淨低300萬股票,可利用槓桿ETF,將300萬投入ETF是可模擬1000萬籃籌股之同樣升跌幅。故700萬釋出了投入直債當收9%一年即息多了63萬/年。這在ETF課程會更詳細講解,找到最底可見此課程。   知道有網紅話:「股票不是無型,股票的形態就是其擁有的資產」。那渣打的股票由100蚊跌到落50,是否佢資產值少了一半? 渣打在英國控有之物業唔值錢咩? 你押比渣打間樓忽然唔值錢咩? 講到「你間樓」呢度,希望你捕捉到。一隻股份的資產只屬帳面值,隨時可因市況而大變,最終令股價大變。另外怎為股票之資產作定價? 這是因人而異,隨時令股價波動。買股票,從來無人保證你可以拎番咩野。買債券就有發行人保證到期可回本金,如果佢唔還,要比人清盤。那投資人就要選取商譽好的公司,因其清盤之機會成本(opportunity cost)很重。至於樓同稱Real Estate, 又或Tangible investment product,即係有型投資物。反之股票係Intangible investment product,即講明是無形了。根據書本講,同股價表現講,股票已表達了其無型性。 […]

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唔做野都有69K收入你會怎樣? #1288

33 歲卡在中間 “Tiu Tiu Fing” (收息, ETF及買樓堂學生) 諗 Sir 你好,小女子是你的長期讀者+學生(由數年前 903 骷髏會 blog 開始),先謝謝諗 Sir 之慷慨分享,畢生受用!   現況: – 33 歲, 單身。 即是收入方面只能靠自己。 – 收入約 150k/月之中層管理人員(非公務員),交稅約 20k/月。 – 2-3年內有轉工(實為轉行) 打算,一方面身處之職位發展空間有限,另一方面想嘗試新挑戰。屆時收入有機會降至約 90k月 (希望會有 100k 左右)。 – 股票投資過去在 3 年平均年增長約 20% 左右,今天約值 1.8 M。 – 每月收入支出於下表已列出,港島物業是早年母親單名買入作父母自住,由我負責全數供款,但按揭申請時由兄長擔保所以不損我自身借貸力。 – 父親名下沒有物業。父親已同意,若我將來我再購買物業,”人頭” 可留給我使用,條件是不能做套房。 – 沒有意願結婚,買樓不會有伴侶人頭可用,亦不會有人擔保增強借貸力。 我自知財政將況比上不足比下有餘,一睇盤數就知離財務自由唔返工仲有一段距離(被動收入 69k vs 支出 114k, 只完成 […]

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準財務自由人仕理財方案 #1253

Hello Sir, Have been visiting your blog and found its exceptionally inspiring. Now taking this to real action and hoping you can shed some lights on my situation.   Age of 36, Married, with 2 young kids. Myself – monthly income around 150k/month. + around 1M bonus annually My wife – around 80k/month + 600k […]

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美國加息對直債債基之影響#1239

昨晚美國加息1/4厘,符合市場預期。香港上午股市錄得300點跌幅,至於筆者在收息堂提及的直債同債基、究竟會否因加息而下跌呢?   昨晚是近10年來第二次加息,再一次明顯的美國加息週期在2005-2007年。下圖顯示其一債基之價值,當年不但沒跌反而仲升(2005: +8%, 2006: +12.6%, 2007: +5.9%),到2008年金融海嘯,一年跌32%不足為奇。當年匯豐股份都由100蚊跌落$28,筆者確實在當時難找到投資物予你是「反地心吸力」大熊市仍可賺的。故下圖(特別找出2010年的資料)展示了三點: 債基方案在加息週期更是利好 債基方案係唔保本既。如要保本請買ibond,唔好搞什麼收息101上堂黎收10-20%啦 債基之波幅比股票一般為低。這是很理所當然,擁有債基代表到期可收回本金,擁有股票是屬公仔紙,股權可以攤薄而紅利可以唔派。 為什麼加息不影響債基又或更為利好? 試想想美國下年共加息1%,香港有聯繫匯率點都要跟,即係2017年尾話唔定入匯豐有職員同你講三個月定期年息有2%。在此情下一般反應為: 賣走ibond,因3個月定期都有2%那何必揸ibond收1%呢? 何況通賬率都未必過3%。又或賣走一d收息股如中電,中銀香港(其實股票根本唔應該買黎收息)。因定期都有2%那又何必冒股市波幅買中電只收4%?   但,你係唔會因定期息高而賣走你隻東亞直債、又或恆大直債的。因為東亞派8%一年而恆大派9-10%。你買個陣就知有一定風險要冒。比得近10%你收肯定唔保本又或年期要長,是但中一樣。我地稱呼恆大呢類公司債同定期為「沒可類比性」、而加息主影響銀行定期同國債息率,故公司債或一些收10-20%之工具不因加息而價跌。反而加息代表經濟好,公司倒閉率下降,投資人更願意搶入公司債。   當然,國債就很受加息影響。故不同收息物會因加息而有不同程度影響。看下表見昨晚宣佈加息後不同類型的收息物之升跌。JNK係公司(垃圾)債,跌0.31%,相反TIPS代表美國國債,跌0.81%。咁即係尋晚「垃圾」既表現仲好過美國國債,你點解釋先? 筆者就係上幾段文字解左。至於有評級的債券BND就跌0.41%,即係好評級既野仲跌得勁詔過JNK BOND,其實市場都已反映緊筆者既分析有冇道理。至於美國經濟是否真向好? 睇到WIP跌得唔少,指市場認為通賬唔升而只利率會升,滯賬出現機率頗高。從下方比較得知市場參與者對後市有咁睇法。最尾講跌得最勁既,係REITS,VNQ跌1.83%。我地已在近呢1個班次的收息101教授同學點做同類型既DAILY CHECK,不斷在新班次新增內容。 曾幾何時有人在專頁留言與筆者討論領匯(0823)是否息口敏感股。筆者指出領匯很受加息影響,因定期同領匯很有類比性。至於個位仁兄就話佢買領匯賺到好多錢,所以唔係息口敏感股咁話。用佢個邏輯,即係誠哥賺到錢,佢講野一定冇錯,佢話太陽由西邊升起都係正確的! 哈,不過睇返而家香港社會情況,誠哥因「有錢就講乜都o岩」真係有人當真。我地睇返數據,今日(12月15日)領展(0823)穿底破$51.1。上兩次見$51都用大陽燭升番,今次如見$50,確認再跌尋底。其實好似筆者呢類唔係點買股票既人,見到0823由10月開始一浪低於一浪既走勢(見上圖),就當點唔貼市都會識走。至於0823唔係跟市跌,係近月吹加息後已比大市跑輸。見下圖同匯豐銀行(0005)比較,匯豐升9.42%而領展跌8.96% 各位參與股市既朋友,勿用個人經驗當作投資分析,仲有連基本睇圖或經濟概念都未攪好既,懇請你咪將血汗錢倒入股市等人賺啦,收下息算啦。 最後恭喜星期二上左ETF堂又留低發問既同學,好知機咁問我有乜ETF係加息既時侯會價升既。原本諗住星期五教而在星期二提早說明了。昨晚升3.42%。半年已升43%(見下圖),原本加息都有野可買。投資物的編號及原理留在ETF課再談。上次ETF堂情況見下方VIDEO。在VIDEO見到既學生都係A區既,正向我。如買B區位就背向我。A/B區價格一樣、而A區先到先得。收息101/1月班只餘少量A區,再遲報只有等2017/3月或B區位。至於1月收息103只有B區。謝謝

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2017年投資市場黑天鵝 #1233

諗Sir您好,草民有缘於約兩年前開始在網上看到您的homeblogger為百姓於理財和置業上排難解憂,敬佩萬分。 有鑑於自己和太太在理財智慧上還有所不足,正計劃修讀收息101。在此之前,如能獲諗Sir的寶貴意見來加強投資回報,及早完善草民的理財規劃,實感萬幸。 資料如下: 草民五十四歲,已提早退休近四年; 太太五十歲,年薪約50萬,年终花紅/股利約250萬,也計劃明年提早退下職場; 一個已供完的私人屋苑單位,現銀行估價約800萬; 藍籌股票約值120萬; 十數條投資级別的公司美元直債,共約值美元210萬;年收債息約港元103萬; 現金:港元約200萬,美元約60萬; 太太如明年離職後可退股,可獲美元180萬 問題如下: 希望能夠完成一生三宅,資產應如何重新配置? 是否應在太太離職前再啟動借貸力,以增加資本為未來投資作部署? 希望能達到財務自由,以財理財,但有感現有回報不高,如何maximize回報呢? 祝諗Sir事業更上層樓,桃李滿門! 草民上   ANSWER: 有些前設的知識不知讀者是否在blog看到、或者是文章數目稍多未能細察。54歲人仕借貸力已跌淨45歲高峰時的約40%,當然同意若讀者太太唔做野連淨餘的借貸力都無埋,買樓只能一筆過而難借貸。   同意讀者的資金在港人水平而言十分豐厚,唔計太太未到手退股夫婦流動資金約2400萬,當中現金約700萬而股票120萬,淨低近1600萬投入了直債。筆者對於1600萬港元投入收103萬利息,即回報率約6.3%,對於達2000萬港幣以上的投資人屬合適水平。其實唔係越有錢就要收越高息的,有米者反而多打穩陣波。不過由於讀者未有披露所持何債,故筆者在此先述兩個對於直債持有人於未來要面對的風險。   讀者需小心去分判所持有債券對加息之敏感度如何。先講加息唔會令每一條債券都跌。而投資人應有技巧得知那類的直債在加息週期下應避免。昨夜特朗普利用孫正義大玩媒體show,兩人共同出鏡及告知記者剛談好了在美國投資500億及創造500個職位,殊不知呢500億好有可能係孫生於年初同意從中東名下基金抽出投資於美國初創企業的一筆錢,換言之錢是沒有新錢打入的,但新聞是新的。一個咁識利用媒體既領導人我地中國都有一個,就係偉大既毛主席。佢係成為共產黨核心之前就做過國民黨中宣部部長。因此,筆者認為特朗普起碼有能力在未來2年幫美國經濟開好過頭,不過到個尾埋唔埋得好就未知? 以「特總統」往績就唔係幾好,雖知有些人係善長爆破,不過Maintain野就麻麻。   講返加息,如美國經濟好當然息有條件加上。未來一年最大既黑天鵝反而係美國大幅加息至3厘或更高,惟筆者在另媒體已述如美息加唔到高於4厘,香港樓市未見大跌,因政府好叻咁加大了物業重置成本令業主願捱貴息,而是否持有投資物相對息率、而唔係淨息率額。至於歐盟解體、中國債務爆破其實不少人都預左、或者起碼都叫講過一排。反而按現時利率期貨、大部份人估計下年只再加一次息,即大部份人預期美國到2017年尾貼現息率不會過1%。萬一老美真係想現轉市場抽一浸利息上去,令資產價格下跌圖用七傷拳震傷各位再加大談判籌碼,那真的黑天鵝就會出現。故若閣下用超60%資產持有好評級的債券,或一些好到似領匯(展)或港燈咁既投資物,你真係要好小小心。可能有讀者心想,好評級的投資物不是高抗逆力嗎? 關於此事更詳盡的解說,讀者往後到堂收息101自會明白。   網上有人提及美國於佢有生之年都唔會加到上三厘,先講息率升跌不只因經濟因素,可以是政治因素。勿以經濟情況評定美息口走勢,誠如過往一年勿用美經濟情況評論美國股市。美股市昨晚又見新高。   另一個直債持有人要留意之地方是所得利息不會隨通賬上升。今日收103萬夠用,唔代表20年後103萬能維持今日之生活水平。建議讀者將現有單位加按,得400萬,估計月供28k。若閣下是低於45歲,月供只消400/259*10000 ~ $15400。在此可見失去時間再返去理財付出成本會大一點。有400萬而原有單位應用單名持有,那夫婦其中一人便無樓係手再買樓可不用付最新的15%高從價所花稅,加上按揭更可做盡。不妨在九龍區物色三房入手收租,估計700萬入手而首期付400萬。雖租務回報較低,但供樓款項由租客支付,十年過後讀者就多了間樓在手,利用僅餘寶貴時間。當然如有心機,可學高回報的劏房式收租。   當然讀者仲有兩招可用,就是利用借貸力由無變有之法門,及利用資產做證明借錢。限於答文已千字,今日回覆至此,有緣有談。

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令生活富足的四度理財防火牆 #1230

本人會員編號7058 已經報名收息101, 收息103, 買樓001,買樓003課程及己補購買諗sir 所有出書。希望在投資方面得到啟發!亦希望老師幫忙指點一下現在情況! 本人自幼就想自己創業當老闆,因為工字不出頭,經過多年努力及付出,現在生意算比較稳定。 亦因為之前一心做生意,忽略了幾個黃金置業機會,後悔不已! 本人37歲,月入75000,自己做生意 太太33,全職太太照顧兒女,現有2仔1女!家中父母聯名持有長沙灣唐樓一間及嘉湖山荘3房 每月開支3萬左右,可儲4萬。 本人及太太沒樓在手,現金100萬,叧加HSBC JADE insurance USD140000,應該是可以抵押的保險 公司每年經過多年努力,今年開始平穩發展,每月純利50萬左右,太太的工資亦可安排由公司支付,家庭現租長實丰汇,亦申報由本人公司開支!公司是本人百分百持股,但考量分享股權給一路跟著我的高管。 本人的抗壓能力及心態不錯,可以接受較高風險投資。亦準備明年初買房分拆套房出租及債基收息,希望諗sir 提㸃短期,中期及長期的投資方向,不勝感激! 心急的小老闆 kelvin   ANSWER: 除非你錢進的情況如豬籠入水,否則搵錢之餘不要忘卻理財。有得入水之情況,通常錢唔係用自己手搵返黎,係成街人夾硬塞入黎。總之讀者最需要係幫自己setup財務防火牆,總括為四道牆,有齊生活保證悏意。 一般打工仔比做老闆的多了第一重防護,就是每月由老闆承諾提供工資收入,除非被炒。 第二度為發展個人潛能,不一定是硬知識,性格同聲譽更為重要。此點重要在個人特質,無可能被騙走,惟有樓都有可以被人呃走 第三度防火牆是利用資產產出相等於每月支出的收入。 最後第四度為於海外產出被動收入,拓建第二個資產儲存中心及好作避稅   小老闆相比不少庸碌打工仔為香港貢獻不少,制造就業之餘更努力制造人口,有三子女。儲蓄率亦超50%,放棄打工月月有糧出成為老闆搵得更多! 當然老闆唔易做,每月負擔全部同事人工加租金唔係容易捱。由今年開始相信踏入回報期,33歲有盤生意達淨利50萬很不錯,起碼筆者記得當年自己淨利都未到呢個數。   先講讀者買落的JADE iNSURANCE係一個唔錯既計劃,回報應年有5-6%,已比該銀行賣的其他保險已算不俗。不過要留意近年獅子賣的JADE已不同往年賣的JADE。而家賣的「新版」回報係比舊版差的。筆者往時在該機構服務,曾經賣個一個3供8既PLAN(即供3年而年期共8年),8年間回報增約33%,好鬼好賣。如年供10萬供3年,一到8年年期攞返40萬。可惜做起左之後,該機構將呢個PLAN revamp(但用番同一個名),新回報是供足8年,保證金額仲少過原來的總供款! 唔少客原本舊PLAN到期唔知情仲續左新一個! 大家在設立防火牆的同時,留意不少人會合法地將你辛苦賺得的血汗錢攞走。   做生意人更要緊張防火牆,因為無打工仔保證收入,食粥食飯全睇自己潛能。不少老闆賺過一浸,三五七年後又將自己早期所得推翻落去救盤生意,最尾一無所得。買樓好處是鎖死自己所賺更有租收,當你有2-3個租客交租比你,老闆做決定時亦無咁易「諗埋一邊」,變相在投資及生意都同得益。讀者需先搞清佢所講的75k月入,是否銀行承認的核實收入。先講有交稅及公司報ir56a/b是必需,不建議用股息形式出比自己將稅務責任留係公司。股息出比老闆令銀行批核覺得煩,千祈唔好做令銀行覺得你煩既野,因為今次係你求佢而唔係佢求你。   用公司名義借錢亦不用考慮,因要用公司名買樓,加上公司名只借50%,及不時銀行最尾都叫你加個人擔保。太太全職主婦亦有用得著既地方,其實用買樓003之法太太的借貸力亦可合規造出來。當太太他日人工25k而先生做妥文件,家庭借貸力為100000/10000*50%*2.59 = 1千3百萬,令往後買樓路十分易行。不太鼓勵讀者買股票,專心做好自己生意就好了。相反打工仔就可運用老闆時間買股票,開拓除工資外的收入。讀者現時現金水平一般,只100萬。希望從今年開始得每月純利50萬,可助讀者儲蓄金額能升快一點。建議讀者樓是夫婦每人一間於未來3-4年入手,亦可攪劏房然後將收取高租金去補貼自己租新樓支出。總之買舊樓收租然後補貼自己租新樓最爽!   淨低現金可作債基套餐C投資,年收15%利息、另一部份投入ETF,可以石油類加科技類的。筆者估計未來1年石油價格可大翻生,而科技股同石油股在美國的表現關連性不高,可利用ETF課選擇些10-12%年息的,當做債基以外分散收息的投資。做好第三度防火牆,慢慢再諗點去攪第四度牆未遲。

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進入理財的高速公路 #1229

  你好諗Sir 自從早前發現你的網站後,尤如掘到寶藏!除了已翻閱所有大約1300編文章外,也購買了”樓換樓”、收息論”等。隨後更報讀了買樓101、收息101及103,當中得到不少啓發,也開始行動(本人較為驚死,往往想10步才行一步)。為了不想再浪費時間慢慢行,希望諗Sir可指引我到高速公路、在人生的下半塲繼續穩健前進。 本人已年屆41,年收入約60萬(己除稅),主要數入來源為公共機構(非香港),工作穩定,預期可做到65歲退休。巳婚,太太因病沒工作能力,沒小孩。現住港島3房居屋(太太名、已補價加按,估值6.3M,欠3.6M,月供約13,000)。資產如下: 現金:    約80萬                1M Mortgage Link,                1M 定期 股票:    藍籌約20萬 其他約10萬 MPF:     47萬(其實可提取因已不會在港工作) 年金56歲起每月收$4000,20年 每月可儲約2.5萬 由於家人不同意出售居屋,所以早前行了補價加按方案。稍後考慮做基本維修後出租(可收租約1.5萬)。由於暫時在港時間不多,考慮搬往親人家暫住。隨着交通網絡日漸便捷,將來或可即日來回,在數年後會考慮在港再以本人單名購買兩房單位,完成一生兩宅,好讓老來退休回港也有點被動收入! 按本人對諗Sir理論的理解,本人打算行動如下,請給與意見及指正: 跟據諗Sir所提供的計算方法,本人借貸力為50000*50%/10000*2.59 = 6.475M。相信現在是市旺,所以只運用借貸力之3.6M / 6.475 = 55%。希望用時間將借貸眨值之餘,也可預留現金於稍後跌市時買樓。由於本人的借貸力將於45後再下降,故希望可2020年前買到。目前打算利用收息103所教的叠增方法,以1M資本收10%-12%息,等待機會。 早年一直有留意財經理財資訊,但總是不得其門而入,也浪費了不少資本。人生到這階段,自知一生三宅已沒可能,只希望可一生二宅,老來和老伴有點依靠行埋下半生,希望不用靠綜援! L 君   ANSWER: 明白L君太太有病,想法保守實屬正常。但需留意讀者一份人工兩個人洗,雖自己計工資水平不俗但用家庭計收入五萬只屬平庸。消極咁只求守不進攻唔係太妥當。若自住樓市值不超六百萬,筆者是很建議將自住樓按爆八成去套取更多現金的。例如500萬樓如現欠250萬,一般加按只套到500*60%-250 = 50萬。若用筆者買樓003授予的按爆之法,可得500*80%-250 = 150萬。多100萬再守一守話唔定等到辣招鬆縛已夠首期去買多一間樓。夠首期再搵多個好租客,代表你過10-20年就有間供滿既樓,對退休人仕好好用。所以不要輕視你趁後生可以加按到既錢,趁市高按得10萬得10萬。   惟讀者自住樓市值在630萬,基於二按借盡只420萬,按爆亦不見有很好效果故省此步。至於將居屋補價是錯誤,因住居屋就係唔想補價。將居屋補價就是付足地價去買次貨。為何居屋是「次貨」? 明白到不少居屋價格頗高,不過在氣派、鄰居條件、及未來供應都不符合有錢人心想要求,故居屋潛力限制於同區私樓升幅。知道2013年不少新界西居屋都升好多,出現居屋升得勁過私樓既情況。可惜未來數年公營房屋供應上升,加上細價樓風潮不再,故不可經常用舊聞去評估將會發生的情況。   基於L君借貸力已用掉一半,再買便會用超購買力。現在惟有專心收息,他日將太太的借貸力「造好」之後,用太太單名高成數上會未遲。由於太太的借貸力可在買樓003學懂怎由零變有,故只消做好部署,唔使擔心個市等極唔跌而自己到45歲都未能再添一樓。讀者有約350現金傍身,財務能力實不俗。只不過已有樓自住即有條件去等樓跌再買,那不如先收住息咁等市跌。   唔太買股票是正確的,筆者都係。唔計MPF的300萬,可將其分三注,然後在未來一年逐漸把100萬分段投入債基再疊增。誠然收息101提供的10-12%年息之法是吸引的! 之後再可再深化之年30%息。讀者投入100萬收12%息,每月利息收$10000。第二注錢等代表債市的INDICATOR達至新高先入市,第三注是INDICATOR達至最高再回落才入市。大家可自行判斷筆者的入市方法是否有理,才去學讀者花時間爬本BLOG文1200篇仲未遲。   若投入200萬收息三年,只用較低波幅的借基產出月$20000利息,3年間得到$20K*36 = 72萬,應可夠首期去買細樓一間。完成一生二宅。至於第三宅應要造好太太的借貸力,加其中一間樓的租約作證明去提升借貸力才可入手。其實讀者儲蓄不俗加上太太雖無做野但仍可利用,要完成一生三宅係有可能。希望本網的資訊能提供方向予讀者,唔使再花時於閱覽報章更浪費資本了。

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每年加月薪兩萬的方法 #1228

諗Sir, 小弟自知理財有很大空間改善,一直留意Homeblogger。終於有機會在10月上完收息101(DV36),獲益良多,打算在明年初再報讀收息103,加強戰鬥力,減低生活壓力。小弟情況如下: 小弟40歲,太太39歲,2小孩(4歲及2歲),供養3個老人家,1個工人。兩人為公務員,家庭月入17萬(3年後到頂薪約19萬),家庭開支連交稅每月只可儲8萬,只可做到60歲,之後食自己。去年9月已賣出自住樓,套出700萬,現租樓每月5萬元(連車位)[這單位連車位現值約2200萬]。希望在未來3年內再買入約1600-1800萬自住樓連一個車位,及一間細樓仔約400萬元作收租用。現時兩人在港並沒持有任何物業。 現時主要投資項目如下: 本人去年10月買入澳洲樓,作長遠投資(給子女),約港幣280萬,打算在香港上會7成,已付1成首期,發展商有5%租金保證,2018年初收樓。 太太於去年7月買入澳洲樓,作長遠投資(給子女),約港幣300萬,已收樓,已在香港的澳洲銀行上會5成,月供8000元,租金收入約10500。 投資級別銀行債200,000美元: 槓7成,月收3200港幣(已扣融資利息) 。 投資級別美國科技公司債100,000美元: 槓7成,月收3800港幣(已扣融資利息) 。 非投資級別新加坡上市公司400,000美元:月收17000港幣。 非投資級別內房公司300,000美元: 月收16500港幣。 本地銀行網上債基: 港幣100,000 :月收750元。 英國物業基金:港幣290,000,供了340,000,2018年中供完,月供10,000,基金格價年升8%,但輸匯價。 供滿現金保險(可即取):約300,000港幣(打算買細樓仔用) 。 兩人合共強積金現值:140萬元(65歲才可動用) 。 家庭現金:50萬元。 問題:      是否未來一年先買細樓仔?但怕明年加息及經濟轉差。公務員做套房不理想。      繼續用收息方案頂住每月租金?或以現時資金買入1500萬以上自住樓及車位自用?      長遠方案? 心急人   ANSWER: 我們看看讀者自行投資的外國樓及收息101提及之直債於產出正現金流的效率   全副身家(淨值): 1.5MIL+60000*7.8+400000*7.8+300000*7.8+100000+290000+300000+0.5MIL = 1.5MIL+0.468MIL + 3.12MIL + 2.34MIL + 0.69MIL + 0.5MIL = 8.61百萬 強積金資金唔計 7月買的澳洲樓: (10500-8000)*12 / 150萬 = 2% 投資級別銀行債: […]

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