增加供應可壓低樓市? 註定2015年只是場男人的浪漫

常言道市場供應增多,樓價即可回落。現在的特首提了又提,講了又講的增加供應,真係可以為樓價高而買唔起樓既你帶來希望嗎?   我們將中原指數1997年每年12月結尾的數字,再加上公佈的一手落成量作個對比,先有數字:   1997 86.24 14.7 1998 55.34 17.1 1999 52.19 30.9 2000 44.31 24 2001 39.68 22.9 2002 34.83 31.1 2003 37.85 26.4 2004 49.12 26 2005 51.81 17.3 2006 52.43 16.6 2007 65.34 10.5 2008 62.09 8.8 2009 73.03 7.2 2010 88.27 13.4 2011 98.13 9.4 2012 114.38 10.1     (千)個單位 […]

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「港人港地」很失敗?

昨天啟德新發展區的兩幅「港人港地」地皮揭標,中資背景的中國海外(688)以每幅22.7億港元投得,合共45.4億,投資額接近90億。兩幅地皮的合共可建樓面高達88萬呎,最少建1,145個單位,本港樓市又有新焦點。   港府自2012年起,引入買家印花稅(BSD)就是為減少外來,尤其是內地的資金流入本地物業市場,試圖降低市場的整體需求,加上金管局收緊按揭,再有雙倍印花稅(DSD)的實施,逾千萬樓價的豪宅市場已經降溫,前數月傳媒倒轉炒作,狂報「壞消息」。   不過上車盤只是輕微跌一浸後,又再企硬。最近有位教書的朋友,希望結婚前先置業,從筲箕灣,搵到九龍灣、再入沙田,最後去到馬鞍山,才找到一些心水單位,可能市場「貼價」沽盤仍然不是太多。   雖然教師朋友有需求,但遲遲未下決定,就是擔心政府隨時會再出新招,打壓樓市,一買即做「負資產」,暫時可以做的就是,盡量買細一點、遠一點、平一點的,留下彈藥,如果未來樓市真的狂跌,才換回心水地區的單位。   「港人港地」很失敗? 回到中國海外買港地,有批評指,內地資金在變本加厲,不單止在港買單位,而且買地皮,再弄麵包賣給港人,實行賺盡港人錢。但值得注留的是,今次有29份標書競爭,而中海外出的價錢最高,隨時會中「贏家詛咒」,即「買貴地」,中海外於1997年,已曾中招高價買入赤柱地皮,那時它的合作伙伴,還搞到財困,最後得到家族支持,才渡過難關。   另外有評論指,地價每呎五千元,建築費每呎二三千元,再加上利息及利潤,預計開售時實呎價錢逾萬元,即500呎單位要賣500萬,不是港人能負擔的,整個「港人港地」政策非常失敗。不過並沒有提到,華懋以13億奪朗屏站南地皮 ,呎價只是2,876,較鄰近地皮低12%。   其實「港人港地」政策,限制未來可持有的業主,已減低市場需求。這個計劃並不是居屋項目,計劃七折售樓,成敗不應該只是以「預期開售價」而論。試想想,換轉元朗的地皮,引入「港人港地」條款,土地呎價可能跌至2,500元,加上一堆成本,預期實呎少於八千,那就是成功的政策嗎?現時政府的確是問題多多,但有時批評也要講一點道理吧!點計都好,條款怎樣也對港人有利呢。   至於高樓價問題,兩年幾前開始,已經寫過很多次,政府一日不大力開發新土地,更改郊野公園用地又好,填海又好,物業供不應求的問題,不會自然消失的。如果等待需求消失,而不增加供應,那就只好期待香港經濟進入衰退,但那不是大家想看到的。 SOURCE: http://www.snb.hk/blog/front/blogindex.aspx?blogid=27293

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白表免補地價買居屋抽籤結果

http://www.housingauthority.gov.hk/mini-site/sms-white-form-buyers/tc/   *在上連結於網上看結果 獲批配額名單已張貼於樂富香港房屋委員會(房委會)客務中心、房委會及香港房屋協會轄下各屋邨辦事處、租約事務管理處、深水埗房屋事務詢問處、民政事務總署各區諮詢服務中心,供公眾查閱。   申請人亦可致電房委會熱線 2712 2712 查詢。   homebloggerhk將會有實用資訊,本月內向讀者發放,大家密切留意  

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究竟blog中的2.59是什麼?

Hi, I always read your blog but don’t really know the terms 2.59 in the formula $(90000*50%/10000)*2.59=11.6mil stand for what. Please explain in Chinese so that I can know more about it, thanks.   answer:

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兩大招數儲首期

前排受人委託寫一篇儲蓄首期的文章,後來自己覺得寫得不好,沒有用了。但朋友看後,話「需要」和「想要」的概念很好,值得分享,就一貫作風,厚著面皮貼上來吧!   最輕鬆置業的方法,就係走進馬會,放低廿蚊,拎張六合彩飛走,然後晚上對中頭獎的搞珠號碼,翌日去馬會拎錢,之後慢慢揀樓,易過借火。唓!鬼唔知運到財到咩?所以真的有心上車,就要改變「等運到」的想法,培養高效率的金錢運用習慣更為重要。   第一原則,量入為出,例如每月搵一萬最多洗八千,儲起二千元,持之以恆,總有一天能儲到首期,想快一點的話,每月儲起更多就可。   當我們嘗試不斷提升儲蓄比例時,很容易就跌入「守奴才」的陷阱,令生活變得枯燥乏味,缺乏動力去增加收入,所以要緊記第二原則,物有所值,即城中富豪常說的,洗一元要收到兩元的效果。試想想,就算盡力去儲蓄,我們每個月花的錢,比儲起的多,從這方面入手,效率當然更高。   我們的支出分為兩大類:「需要」和「想要」。「需要」的支出,例如早午晚三餐,就算想節省,去到某個水平總要洗的。因此著眼點應放於「想要」,例如去高級酒店吃大餐,絕對不是必需的,唔食唔會餓食。這個時候,我們就需要遵守一條準則,花掉一元,要得到多於一元的價值。   消費價值是一個怎樣的概念呢?舉個例,在香港開水喉,就有水到,在這地方一支水最多值五元。但去到浩瀚的沙漠,方圓百里都沒有水源,這時候一支水可能值百元以上,比石油還要貴。物品價值不是取決於其成本,而是其重要性。因此下次花錢時,可以想一想以下三個問題。 1) 幾時及什麼情況會用到? 2) 會經常使用嗎? 3) 有沒有其他取代?   回到酒店大餐的例子,享受完一個時段,就只剩下一個回憶,沒有被重覆使用的可能,而且有很多取代到的廉價快餐。所以決定是否豪一次,就在乎這個回憶的重要性。當每一元都用得有效率,首期就自然會於銀行中出現了。   來源:http://www.snb.hk/blog/front/blogdetail.aspx?postid=72956&blogid=18183 BY棋亮

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買賣居屋流程

  買賣居屋最煩就係補地價,而補地價點補係睇下間屋係居住第三年定五年? 我地由賣定角度睇下佢間居屋點賣。當然仲有咩疑問,代理有責任解釋清楚完成交易既。   如果間屋住夠三年(滿兩年) 1          業主向房屋署申請[可供出售證明書]費 用 570 元 正 2          準買家向房署申請[購買資格證明書]費 用 590 元 正 *你未同房署申請就簽買賣合約,要罰錢,可坐監,份約無效 3          準買家六個月內揀樓 4          簽訂臨時買賣合約 5          買家快手去搞按揭 6          雙方簽署正式買賣合約 7          買賣成交前不能轉售合約權益(買居屋就唔好諗摸貨啦大哥!) 8          上律師樓簽契(有按揭就要簽埋按揭契) 補地價日後由買方負責   如果間屋住夠五年 1          放盤前suppose要向房署申請辦理補地價手續 向房屋署遞交申請表、 樓契副本及手續費$3300 2         房屋署派專人到單位估價而收到結果要成一個月   折扣率 = (當時市值 – 當時購入) / 當時市值 補地價費 = 現時估價 x 折扣率   即如當時市值$180萬 當時購入$120萬 現時估價$360萬 […]

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白表免補價購居屋

  白表居屋有得抽而就有得買,係時間將之前係homeblogger中7月4 日po過之文再update推出 咩係居屋? 居屋係政府推出既居者有其屋計劃,專為公屋戶購買自住物業而設。原意係為公屋戶提供一個上流機會,用低於市價買樓成為業主之餘,政府又可盡量減省公屋支出,兩者皆有得益。房署對住夠十年既住戶每兩年抽樣審查資產,可惜政府對於公屋戶既資產審查未及嚴格,住戶用盡方法隱藏資產。另有批公屋居民住左就唔想走,交市值雙倍租金留係原本自己間風水公屋,令社會多了批「公屋富戶」。於是真正有需要既人要上公屋真係遙遙無期。至於居屋,係政府安排比公屋居民上流既下一站,一般比同區私樓平三至四成,但係買左要放出去就難D,炒作不宜。 點先住到居屋? 住居屋要填表申請,下次有樓出就會抽人去睇樓。填既表分白同綠色。原有公屋戶主要填綠色,拆出公屋戶籍或私樓居民可填白色。無論你咩色,都要合符入息上限資格,每次有居屋抽房署都會再公佈。約為一人戶$20000(資產不過0.41mil),兩人$40000(資產不過0.8mil)。當然,你貴為業主政府一定係填土廳查到你出黎冇得抽居屋! 咩係5000個一年抽居屋? 如果你係白表,有排都未等到買居屋既機會。因上任特首好少起新居屋,而白表又常排係綠表之後。到梁特首推新政,就係每年分兩次抽五千個人出黎,可以唔使補地價咁周圍全港選購居屋(當然要有人放盤比你) 而家後生一批都係白表居多,佢地只不過住係公屋而唔係戶主。每次抽5000人出黎,比你就咁去任何居屋屋苑唔駛補地價就買間樓。以屯門方便居屋兆麟苑為例,唔使地價買間五百呎既兩房都係130-150萬,希望幫到令年青一代 我「老豆」住公屋,我係白定綠? 先講綠表,佢係比現有公屋戶主既資格。有些人如房署識員都可能獲授此資格。如果你父母係公屋戶主,佢地再買居屋可用綠表,如抽中可不用補地價買居屋及必須交回所住公屋。你自己只不過同戶主(父母)同住,想買居屋要填白表,分別係抽4份綠表先約有1份白表被抽出,所以白表係慢隊,綠表當然快因為政府可以快手收番間公屋租比有需要既人。 點解電視機成日講班後生仔單拖去申請公屋 是的,你夠18歲後只要入息(一人$9200,兩人$14000)少過上限就可申請單人公屋。單人公屋係93年後政府先開始起,百幾呎左右。位置多於天水圍、太和、東涌。通常班後生仔就算上到樓都未必長住係度,霸住間屋都係為自己第時用綠表排快隊抽居屋鋪路。上樓快慢係有計分制,18歲0分,大一年19歲+3分如此類推。原公屋住戶因已享政府福利會先倒扣30分,通常你預排6-7年啦! 想睇下電視機幾時有講? 請留意筆者下一篇文章,有Mr.張炳良係video同你講居屋! 一個人點先可以排公屋快D? 團結就是力量,後生仔搭個冇入息既老人家申請孖人屋係perfect-match! 咩叫分戶? 分戶即原有公屋居屋,分支另一個家庭出黎去入住新一間公屋,通常房署係唔允許既。但係而家香港多左批新移民,過埠新娘又話一齊住有家庭問題,所以多左運用酌情權分戶既case。另外四人家庭聚左新抱生埋仔變六人,新抱好多時會搵個社工攪分戶,話自己有精神病再同奶奶住落去會出事等等。有「專業」既社工專門同人攪呢類申請。分左戶之後,六人家庭可以更有效咁去蠶食政府資源啦。   對我有咩影響? 如果你係白表輪侯者,當然好消息。但係現有私樓價錢太貴,居屋住客放左間未補地價既居屋都買唔到間更大或更好既私樓。在市場參與者突增,供應只多些少既情況下,居屋價錢會比人炒起,兆康苑係2012年首季升幅大大拋離中原城市指數,自有其原因。既然政府提供左誘因比第一批人買上車樓之後,何不起多些少居屋大單位而價錢界乎三百萬既多房單位比賣左居屋既業主換樓呢? 你唔使猛咁起細單位,其實搬走班現有兩房居屋業主出黎都可提供上車盤,更可減低因猛咁起限呎細單位而引致既市場失衡。 為置業者貫通由居屋至私樓既階梯,本來係房協既工作。可惜該機構為求自保,近來新項目如喜雅已漸商業化。係不全面既政策下,受害既又係一班比較窮而上唔到會既人仕或冇樓揸手既睇單邊參與者。推升居屋而令整體樓價上升令佢地置業更冇望,不過呢個劇情發展正符合政府「製造貧富懸殊」、「好心做壞事」既一貫手法。對於政策執行而帶出既一炮過升幅,實在可垂手以待之。

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