[‪汪敦敬‬] 「龍市」的理論基礎 (2017/03/28)

汪敦敬

  上星期我在此發表有關「龍市」的文章,認為中國為主導的市場是「龍市模式」,期間只有龍市一期(宏觀調控下調整完成後的重新起步,政府這時是進行放鬆限制的階段,令到市場可以重新向上發展)、龍市二期(經濟發展到開始出現泡沫的時候,於是政府就再出手宏調,抑制泡沫及投機氣氛),故市場並不存在傳統牛市三期,有關文章得到很好的迴響,既然公眾合用,本文我就進一步分享有關的理論基礎,希望可給讀者更深入的參考理據。   我認為龍市的一、二期必然會衍生兩個特性,一是市場總存款量愈來愈多!二是市場借貸率愈來愈低!如果以上兩點改變,就不算是龍市了!即是代表市場又再褪變去另一個模式,在以上的結構下借貸率泡沫既然不存在,又何來泡沫爆破?但當然,情緒泡沫一樣會在市場出現,只是若樂觀情緒如不能轉化成為借貸過多的局面,社會也難受重創!   但筆者另一個發表很多年的理論就是「災難必然論」!認為市場災難總會出現,筆者撰寫的文章只是提倡「不要活在過去的風險下,要學習認識新的局面衍生的新風險!」   上星期我用圖表說明了09年之後的樓市走勢是完全配合龍一、龍二的趨勢!本文我再用香港的私樓總市值及借貸率去表現龍市特性的數據基礎。   看圖表顯示香港的私樓總市值不斷長足增長,但是按揭率卻不斷降低!這就是香港樓市不跌之謎!如果在量化貨幣之下,「樓價升幅低於量化貨幣率就等於財富被蒸發」的話,「樓價升幅高於量化貨幣率可能是等於財富增長跑贏環球大市」,這觀點有別於傳統概念「價格愈高愈危險」!關鍵其實正正在於存款量及按揭率的高低!這正正是龍市的偉大之處!從我這角度看,樓市「辣招」本質原來是「令樓價低泡沫、穩健上升的政策」!那麼一些人等樓市辣招令樓價下跌,便在概念上錯得太離譜了!   樓市「辣招」是在香港的重要宏調政策!實施幾年之間,就將香港由「牛熊的奴隸」變為「龍的先鋒」!不要再說低估中國經濟的巧實力了!   龍市和牛熊市比較下的好處就是,沒有泡沫爆破期間出現的大顛覆,受傷害的人較少,可以長期擁有利益的人多很多!當牛熊市場世界出現泡沫爆破顛覆的時候,有關的優勢會被龍的市場世界所接收,從而進一步壯大,而市場週期進化,龍市亦比牛熊市更快更密,這個就是樓價升幅比量化貨幣率更高的原因,亦是中國包括香港在資產和得到市場利益上遠勝西方國家的結構基礎。   當然,香港樓市辣招是否在追隨龍市上取足一百分?還有一個美中不足就是置業率在實施樓市辣招後,由52%下降到48.5%,進步率不及內地,原因是香港的樓市辣招在按揭方面對換樓自住的人收得太緊,自然令二手放盤量大減,令受惠龍市的人也有所折扣。   放寛一換一的換樓按揭,可增加二手市場的放盤量,更可增加社會的置業比率,從而減少社會的貧富懸殊。     *轉載自2017年03月22日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 資金釀樓市「升災」用家趁早上車 (2017/03/21)

汪敦敬

  自從2016年11月香港政府推出了樓市「新辣招」之後,樓價甚至租價仍清晰地向上,這個結果令不少人迷惘!不甘心!為何樓市竟可脫離經濟週期,更在市場購買力被大量抑壓下仍大幅上升多年!?未來的樓價走勢會如何?我們又何去何從?起碼人們應找回投資上的重心!筆者算是近年評論樓市比較準確的評論員,我想在此分享我的觀點! 我認為大多數人用了一些過時的、不合適的、錯的觀點去了解及部署置業策略,所以才會失望和感到出人意表,筆者大膽認為,錯了便應該改變及重整概念。   在複雜和紛亂的市場環境下,我的重心是:「影響樓價最大的因素是貨幣!」這個就是我近年評估樓市準確的核心價值,2009年之後的市場新常態為何會出現?是因為美國牽頭作量化貨幣,2010年開始我就撰文批判西方國家其實在70年代開始已經放棄金本位並透過將貨幣量化向世人進行剝削,2011年我開始指出未來其實是「宏觀調控大戰量化貨幣寬鬆政策」,並預料「各國必大印銀紙」!2012年我撰文結論「環球經濟透過量化貨幣走向死亡」!對,2016年在國際金融上的波譎雲詭,其實就是量化貨幣把舊常態經濟推向滅亡前的互相踐踏,數據,其實是為歷史作出了見證。   當2016年10月人民幣出現貶值的時候,一些人竟幸災樂禍,發表了不少中國災難論,但是,美國總統特朗普上場不久,竟隨即指責中國、日本及德國通過「貶值貨幣在貿易上佔美國便宜」,作為美國最高領導的特朗普覺得有關情況對美國極不利,雖然有關美元升值的結果,其實是美元量化到了極限而停止,但大多數國家仍繼續量化之下的結果,而事實上,按人民幣計價,本年1月份中國出口按年增長近一成六,高於市場預期的增長百分之五點二,增速是近兩年來最快,相信美元升值在其中幫助不少,但是出口優勢只是其中的小菜一碟,真真正正的主菜仍然在匯價及貨幣的量化數量上。   美國總統特朗普上任後,太平洋投資管理公司(PIMCO)全球經濟顧問Joachim Fels表示:「雖然在2016下半年,歐央行、日央行,以及中國央行均採取了隱蔽行動,貶值該國貨幣,但美國聯儲局通過嘗試限制利率預期進行反擊,英國央行也採取類似手段,推動英鎊下挫。」我同意以上觀點,根據我公司研究部整理的數據,在2016年不少國家都在同步貶值,而步伐最一致的正是人民幣及歐元,例如2016年3月中國及歐洲央行幾乎同時宣佈量化貨幣行動,去年美元的升值不是因為美國經濟強勁,而是因為各盟友紛紛貶值而「被升值」,我在去年7月已經撰文「美元被升值」這新常態。   美國在2014年量化貨幣因到了盡頭而停止,量化貨幣本質是搶掠,量化多了的錢就自己去用,但貶值的錢就由與美元掛勾的國家去承擔,美國更透過「剪羊毛」即「透過加息等手段回收美元,令原本依賴量化資金的國家出現了經濟崩潰,於是人為災難下,人們又再被迫搶購相對穩定的美元了」去再從中獲利,但是今次各國不單止不甘心再被剝削,更需要繼續用量化去解決經濟困境,美國剪羊毛失敗引致環球量化潮覆水難收,直至現行體制崩潰為止,筆者正是因為這量化貨幣的格局,所以多年來認為樓價必升,如果這個格局不變,香港面對的資金只會愈來愈多,樓價只會有繼續上升壓力。   文章寫到來這裏,有兩點有關樓市我要提出的,香港樓市問題其實很單純,面對的是資金泛濫,更正確來說是面對資金泛濫引起的「升災」,即因為樓價上升而引起的社會缺裂和衝擊,想減少「升災」其中一個方法就是盡早讓更多人上車置業,「救得一個得一個」,所以筆者多年一直都鼓勵年輕人早上車,及提倡「買有風險!不買也有風險!」。   另一方面,過去的所謂經濟週期,正確來說應該是「以泡沫脹/爆循環為邏輯的經濟週期」,其實是虛假和人為的,都是美國的剪羊毛循環生產的過程而已,世人卻奉若神明,當了是一個天道的輪迴,這是迷信,其實經濟循環會不斷以新的方式出現,而不是一定以過去的泡沫爆破為週期,而事實上,量化出來的錢是真實的,而量化過程中很多國家亦會以「去槓桿化政策」去減低市場泡沫(包括香港的樓市辣招),借貸泡沫減少又如何會衍生借貸泡沫的爆破呢?   國際金融局面發展到這個地步,說到尾其實是西方舊式自由經濟進入了沒落,人性的進化已經挾持了舊常態經濟,令市場及社會利益的分享已被壟斷在小數人手上,而且出現入不敷支,歐洲及美國經濟都已經千瘡百孔,但是他們沒有追求改革去增加生產力,反而用量化貨幣去互相搶掠低迷的殘餘果實。   這個時候在西方不同國家追求的是如何量化得來副作用最少而得益最大,而中國的一帶一路及進入國際貨幣基金組織的特別提款權出現得正剛剛好,一個巨大的工程及一個強大而願意同步貶值的貨幣,正正是歐洲借屍還魂的天機,只要人民幣同步量化,歐元就可以「印銀紙」來用之餘卻可貶值率大降,但當然這低貶值只是與貶值步伐相若的國家而言,對於和量化貨幣步伐暫停止的美國之間,當然是歐元貶值得來美元上升,因此,2016年美元就出現被升值的大勢,而這個被升值的背後,其實是包括了不少國家也同時放出美債,從數據已看到美債正被有組織的拋售,而美債市場也結構性改變中,當然,自己量化得來不續期美債,回收升值的美元,才是很多國家一本萬行的方案。   但如此一來,近數百年來是盟友的歐洲和美國,今次就放在絕對利益衝突的處境了,面對多國的經濟崩潰,歐元不能不繼續量化,歐元量化人民幣相信亦會亦步亦趨,而愈量化就等同向美國剪羊毛,無論美國如何反擊也好,顯然我們看不到環球量化貨幣停止的一日!愈量化樓價上升就愈高壓力,樓市辣招就要愈出得狠,市場泡沫卻也愈少,我們又怎能等到泡沫爆破的週期呢?   香港樓市唯一可以出現的調整,就是美國的經濟爆破,我認為美國無論債市、樓市,當然包括股市都有極高的泡沫,在這個情形之下,作為總統的特朗普竟然簽署行政命令放寬金融業監管,倒行逆施,我極擔心今年內美國的經濟是出現爆破,我認為作任何的投資都應該準備這個風浪,不過,我要提醒一點任何經濟體系出現動盪,包括美國和中國,雖然第一個回合是會衝擊全球市場,但是資金都會在第二個回合流入香港,就好像英國脫歐事件一樣。   香港即將出現新一任特首,但是誰人做也好,其實都要面對國際金融的滔天巨浪,在資金泛濫下,新特首是阻擋不到樓價的上升,投資者不應有過份的期望。   最後,我想忠告置業人士不應該等,因為在這時勢等的風險很大,等樓價跌等同賭博,量力而為入市才是自己控制自己的命運,如果金錢不足以買最理想單位的,就應該及早退而求其次。   我們看看政府公佈2016年最新的動工量及落成量,我們會發覺三房單位是愈來愈不足的,而零房及一房的樓花單位亦太多,這些零房及一房的小業主,將來會搶貴兩房的單位,二手的兩房及三房單位在未來十年甚至二十年,我都認為仍充滿上升的壓力的。 當然,我自己近年都有買入民生舖及甲級寫字樓,我認為這些都是長遠贏面極高的投資項目,希望本文可以給到讀者更多觀察市場的角度。       *轉載自2017年03月份的信報財經月刊 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 地產年內有調整無跌市 (2017/03/16)

汪敦敬

  到了今天,世人已不得不承認環球經濟的重心其實在東方的中國!我們對市場的思維及邏輯也應作一定的改變,過去幾年,西方社會的週期性經濟概念可以說是完全不管用(起碼在香港樓市上)!有些人因為市場的發展不合乎過去認識的邏輯及他們的估計,於是便評論現今市場為不正常!但是與其一年復一年不斷用不正常去質疑市場,為何不找出市場上的「新正常」及新邏輯出來!?繼週期理論後,現在仍有不少人用「波浪理論」的邏輯去等待樓市「牛三」的出現,我認為這個概念是充滿了「不買的風險」的!   筆者在今年雖及早為樓市發出預喜認為樓價有超越大多數人的評估將會以兩至三成為升幅,但我認為「樓市Halloween」(因悲觀情緒造成的市場衝擊)一樣會在今年稍後時間出現!但希望到時大家不要以為這個就是「牛三」引起的跌市,這個可能其實是一個鞏固期!筆者仍然認為可見的將來,香港樓價仍然是不斷向上甚至在幾年內倍增的!當然筆者的概念是充滿了「買的風險」的!讀者若入市必須做好風險預備及「買完就下跌」的期望預算,當然,筆者更負責任的做法,是深入談論有關的理論基礎,然後讓讀者參考正反兩面觀點後去由自己決定,我對時代的轉變有以下的分析,希望與各位分享。   過去二百多年來,資本主義的歷史其實就是繁榮與危機的交替!也是生產突飛猛進後再突破崩潰!熊彼德認為「資本主義的創造性及毀滅性是同源的,必然在週期性危機中發展,資本主義就是一種創造性破壞」,而中國式的經濟就是主張將以上不穩定性的泡沫抑制、修改、甚至去除!所以中國特色的社會主義其實是不存在「牛三」,甚至乎性質是與熊市及牛市不同的,這種中國特色的經濟,筆者就以「龍」來形容,龍的經濟市場形態我認為只有兩期,是「龍市一期」及「龍市二期」,「龍一」就是宏觀調控下的調整完成後的重新起步,政府這時是進行放鬆限制的階段,令到市場可以重新向上發展,「龍二期」就是經濟發展到開始出現泡沫的時候,於是政府就再出手宏調,抑制泡沫及投機氣氛,在「龍二」之後下一個階段就會回復去「龍一」,如此類推,不斷循環,所以中國式的經濟只有龍一、龍二,沒有牛三,我認為未來泡沫爆破只會繼續在歐美經濟範圍裡發生,如果中國是新常態的話,那麼歐美就是OLD SCHOOL了!以中國式經濟為體系軸心的城市,將來沒有太大的泡沫風險,市場只會較多潮水漲退的風險,或有關政策的官員有可能判斷犯錯的風險。   當「龍二」資金流出及受管制的時候就是樓市調節期,香港人未來要習慣中國式的調節,即是因宏調及「收水」引起的市場衝擊了!     *轉載自2017年03月15日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 中資湧港搶地 反映經濟新格局 (2017/03/14)

汪敦敬

    世事變得太快,無論思想還是局面!人們從「等跌」改變為恐慌性入市!香港亦由市場的主導,卻因為欠缺對流互動的能力,在以中國為重心的新國際藍圖中,陷入了被動及競爭力不足!   3月5日,李克強總理在全國人大會議宣佈了粵港澳大灣區的計劃,有關計劃其實是將廣州配合港珠澳大橋及高鐵等高效率基建將五、六個CBD聯在一小時的生活圈中,這是遠超倫敦、紐約等舊有大都會模式的超級經濟引擎!屯門天水圍成為了國際大都會的重鎮,但香港人其實還未知寶,即使樓價最近有破頂之勢,但是屯門樓價仍然是大幅落後於基建較遜一籌的新界東,顯示基建的價值仍未在價格上反映!   在以一帶一路為首的新基建格局下,世界將會由海權社會變化為陸權社會!而點對點的運輸就會改為每一個車站都會有貨上落的物流主導!有關的成本會大量減低,但是得益的面和人會大量擴大!更加重要的就是,這個物流主導會產生對流衝擊,一切事物會在與世界聯系接通下重組,對流能力強的地方和人就會得到大的優勢!你認為香港準備好沒有?在這個新的對流世界裏面,更加會衍生了新的金融局面,既然水是流動,自然會水向低流!即是說實力強的對手會湧去實力弱的市場去佔據,價格高的購買力會湧去價格低的購買力去佔據,這個水流效應現在已經正改變香港了!   所謂三軍未動,糧草先行,未通車資金已經湧來香港,最近香港地皮不斷被內地發展商所奪得,背後不單是金錢多少的問題,還牽涉世界和經濟模式的改變,當香港樓價停止上升的過去數年,如果另一個地方或者另一個社群,他們可以在樓價大升之餘仍然可以減除泡沫的,就等於我們的競爭力被比了下來,那我們的資產會被人「買起」就是理所當然且會繼續發生的事了。   在香港年輕人抱怨難以置業的時候,開始見到有南亞裔的人士刻苦儲蓄買得私人住宅,各位,我們是否應該好好深思一下。     *轉載自2017年03月10日的經濟日報   汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 資金流向才是樓市關鍵 (2017/03/07)

汪敦敬

    近期出席很多塲合都有人問我:「汪生,樓價真是上升三成嗎!?」可能我相對上早一步配合了市場的變化,我的一篇文章「小心樓價大升!」,得到了市場的熱烈迴響及傳媒報導,同業之後亦陸續調整了對市場的預測。但我個人並不希望市民只是記得我文章中「樓價升三成」這個片面訊息,事實上,我文章是如此去描述的「預算今年樓價是有條件上升兩至三成的!當然我一直認為美國在2017年經濟有機會會泡沫爆破,這可能會減少香港10-20%的樓價上升幅度!但縱使再加上這個衝擊,今年整體樓價上升仍比本年1月1日的時候要高!」 我在文章中這個訊息是希望當時主流看淡的市民是明白「升災」的利害,「等」實質是沽空港樓。我更對美國經濟有特別差的期望及預算,筆者不是金融專家,但作為樓市專家,在過去幾年評估樓市能準確一定程度是因為抗拒美國的迷信和面對中國的興起。如果撇開傳媒的報導的標題去看,看回數據及圖表,美國可能是人類歷史以來最大的一個經濟泡沫,我認為已經進入一個迴光返照階段,等待一個下跌爆破的契機!傳音樂盒遊戲其實已經開始!   未來我們要關心美國的資金流動,特朗普剛宣布了一萬億美元在全國發展及改善基建,更大手筆增加軍費,請問財政緊絀的美國錢從何來?如果有關錢是由再量化貨幣而來的,樓價會無情的繼續上升,不會因為你的感情而靜止,但是如果特朗普他有辦法將滯留各地M2及M3的美元調動回國作貸款去救險的話,那美國便有得救,當然這樣做就會給予機會人民幣及歐元進一步量化進佔國際市場,從而溝淡美國在國際市場的影響力,但這個是收拾殘局及面對現實的落地方案,特朗普行哪一個選擇也會影響香港樓市,但我要認為兩個選擇都不會引來大幅加息,我們不需要等待結果,在過程中我們的M3數量增減的趨勢會給了一個真相。   數風雲!還看M3!   *轉載自2017年03月03日的經濟日報     汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 切勿寄望樓市泡沫爆破 (2017/03/03)

汪敦敬

      上星期,我在此發表「小心樓價大升!」一文,引來了市場及網上討論區很大迴響!再遇上鴨脷洲地皇的產生、中原樓價指數破歷史的頂、再配合近期有關置業上車的電視真人騒節目「有樓萬事足」帶起的價值觀衝擊!原本看淡的人突然間要面對很多事實!於是樓市出現一次小型恐慌反彈,是我從事地產代理數幾十年來第一次純由用家、沒有炒家情況之下的市場回彈!   借用真人騷中的術語,現在入市的人很多是中了「長期等跌伏」的用家」!很多也是承受着幾年前「不買樓的風險」!令人唏噓!   而數據在這個時候就出現異變,屯門區的300萬或以下的放盤量由2月1日的100個去到執筆時候的2月28日只得88個,400萬亦在這段時間由509個去到438個,各方面的數據看,大家的而且確是要面對一場「升災」,令我想起電影《2012》中的末日場面,洪水浸到喜馬拉雅山腳,仍在繼續升高,你在山腳坐着等一樣會被洪水吞噬,但你再向上爬努力前進置業,其實山勢日益凶險,空氣也日益稀薄了。   到了筆者現在55歲這個年紀已經開始老了,我們這一代是不想樓價急升的,我說樓價升其實是要效忠我的工作崗位,數據告訴我要升,我就寫文章說升,我認為,能說實話是地產代理的驕傲也是專業和尊嚴!   我認為有能力置業的人是應該及早置業,如果無能力就退而求其次,買次一級的物業,上車的目的是「上車先決」!不是追求完美,完美的留待將來換樓時置第二層物業才去追求吧!上車最重要是滿足量力而為及為人生做一個前進的起步,一般300幾兩房已得滿足以上要求,如買私樓力有不逮應考慮居屋,屯門天水圍仍有二、三百萬(包地價)的樓盤(見圖表),若真得未準備好還未有能力的人便不要勉強,應全力支持政府開發土地!我們看看屯門的置業比例,2009年以前外區客佔3成,本區客約佔7成左右,但到現在已經倒轉了,7成人都是外區客,這個世界已經變了,屯門已全港化,香港已國際化,這個是全球一體化的新常態!我們要面對越來越多的外來購買力。   所謂「升災」即是說量化貨幣太多而樓盤太少,既然量化貨幣這個過程,中國和香港都是同時進行中去槓桿減泡沫,那麼我們就不可以期望樓市出現週期的泡沫爆破,市場是會用高通脹及高加薪比率去追回樓價的上脹了!即是說撇開買樓不談,香港人要自強,尤其是中小型企業,否則在高樓價、卻又高通脹及高加薪率的情形之下,中小企一樣會被社會洪流吞噬,從此消失於市場。   不過很多人認為美國的強美元會消失,那麼我認為首先要弄清楚甚麼才是強,如果升值或者「被升值」是美元強的話,那麼美元仍會一段很長時期都繼續「被強」!但如果以影響大局,即能令其他國家的貨幣能與她同一步伐來做定義的話,美元在2016年已經很弱了!人民幣才強勢呢!       *轉載自2017年03月01日的大公報

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[‪汪敦敬‬] 思維調整置業可成 (2017/03/02)

汪敦敬

    上車置業從來不是一件容易的事,卻是每一代年輕人必須要克服(也一定程度也有不少人可以成功克服)的一個考驗。   我經營的公司的員工有六成同事也最少有一個物業,對,今天年輕人很優秀,他們一定克服到置業的問題,如果他們願意捱苦的話。   除了前文提過的「人均入息中位數字收入的兩位年輕人,只要將他們每月工資的3成作儲蓄,不需要4年就可以儲到買400萬物業的一成首期了。」在思想上,仍要有合適的調整在才成功置業的。   我認為要解決上車置業問題,首先要弄清楚: (1) 政府要做的合理範圍 (2) 市場能追求的合理範圍 (3) 一個年輕人應追求的合理範圍   定下了以上幾個合適的範疇,我們才可將夢想和理想分開,理想去中期爭取,夢想去長期追求。   政府要做的合理範圍,是不可能人人也滿足到置業的理想,我們的資源仍是有限,我們在現實中仍需要分配。   至於市場能追求的合理範圍,我們不可能在可見的10年甚至20年內能得到供求平衡,所以不要再花時間去盤算有幾多供應或潛在供應,供求失衡的真相,可看我有關的樓市分析文章。   對,我們要面對可見將來,不可能人人買到樓,年輕只有「愈早買愈好」這個真理了。   我們必須要清楚市場是如何運作的,當高樓價下市場的成交運作是可以支持到的時候,業主當然不會割價求售,那麼無論市場上有多少需要也好,必須要合乎能支付高價的「合格購買力」才能買到樓,合格購買力若多於供應,樓價仍繼續升,不能支付高樓價的不合格購買力縱使佔九成半,只要剩下那半成「合格購買力」只要能支持更低的成交量的市場,樓價便不會下跌。   樓市辣招雖可抑壓樓市購買力,也一次又一次令市場成交少於合格購買力,每次在樓價上升之後政府又會再出新的樓市辣招,樓價仍會繼續貴,「早買早著」是年輕人最佳的方案。   而一個年輕人應追求的合理範圍是甚麼?是運用九成按揭保險制度,選擇400萬以下的二手兩房,偏遠地方,忘記市區、忘記最理想的追求,上車才是最重要的目的,最理想化只會稀釋和模糊化「上車追求的合理範圍」。   克服「高處不勝寒」等心理關口是必須經過的考驗,人生永遠是面對抉擇,在堅持量力而為的原則下,年輕人應將人生花在決定和實踐,不應花在猶疑上。   至於恐怕買殘舊的樓令裝修貴是不必要的擔憂,買二手樓是先看樓的,太殘舊的自然不買,又怎會存在昂貴的裝修費。   世事的任何追求也是:想得太少不周全,想得太多一樣顧忌太多最後可能實踐不成。         *轉載自2017年03月份的百本雜誌

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[‪汪敦敬‬] 樓市「升災」趁早上車減衝擊 (2017/03/01)

汪敦敬

  提倡多年,人們日益認同「最影響樓價的因素其實是貨幣」,之後,我想探求環球量化貨幣的最終結局。 我們可探討兩個問題去掌握未來可能發生的事,(1)你認為歐洲是否會繼續量化貨幣?(2)如果歐洲繼續量化,其他國家會選擇一起量化還是與美國共同進退一起被升值?我認為歐洲的經濟如此疲弱,QE之路漫長,在過程中,很多的貨幣包括人民幣都會以近乎同步把貨幣量化才是最大利益方案,也因此量化貨幣潮會長期持續,直至西方國家新經濟模式穩健運作為止,因此樓價仍會有長遠上升壓力。   所以大家應忘記「樓市始終會泡沫爆破」這邏輯,既然量化出來的錢是真實的,而量化過程中很多國家亦會以「去槓桿化政策」去減低市場泡沫(包括香港的樓市辣招),借貸泡沫減少又如何會衍生泡沫爆破呢?在量化貨幣的新調節方式未生前,我們必須要先要面對資金泛濫引起的「升災」,即因為樓價上升而引起的社會缺裂和衝擊,想減少「升災」其中一個方法就是盡早讓更多人上車置業,「救得一個得一個」,所以筆者多年一直都鼓勵年輕人早上車,及提倡「買有風險!不買也有風險!」。   既然「本來無泡沫,何以會爆破?」市場自然難以用泡沫爆破去作結局,那麼,未來五至十年我們必面對更大的通脹和工資加幅,以抵銷及化解過大的資產升值,未來十五年的通脹及工資加幅將遠比過去十五年大得多。   如果筆者的「天真估計」是正確的話,香港的M3會持續破新高、樓價在資金繼續泛濫下縱使中途波折重重價格仍浪比浪高!而香港和中國股市指數將在美國經濟泡沫爆破下的第二波接收大量資金,價格升幅可能會比樓價更大!   樓價升是一個「升之災」,但是很多人忽視了各國的量化貨幣其實是盡量只活躍在資產市場,是盡量避免流入民生市場,但是當資金繼續泛濫揮之不去,下一步出現的就是民生及落後市場的價格追落後了。       *轉載自2017年02月24日的經濟日報

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[‪汪敦敬‬] 小心香港樓價大升 (2017/02/27)

汪敦敬

  我評論樓市從不轉軚!而且會在樓價真正上升前,會撰文再發一次預喜(小心樓價上升),我這看法又來了!今年一月不少人期望在一手供應增加下,發展商會減價求售,難矣!我一直認為發展商在低息成本和資金泛濫下,有超強的持貨能力!要發展商減價除非再增加多一倍的供應,否則樓價止升將遙遙無期!近月發展商買地更愈來愈難,除供應不足外,對手更日益強且愈來愈多,發展商在此情況下只會日益惜售,價格日益進取,這是因為香港這成功的大都會日益成為各地資金匯聚之地,各位,忘記「樓市始終會泡沫爆破」這邏輯,過去的所謂經濟週期,正確來說應該是「以泡沫脹/爆循環為邏輯的經濟週期」,其實是虛假和人為的,都是美國的剪羊毛循環生產的過程而已,世人卻奉若神明,當了是一個天道的輪迴,這是迷信,其實經濟循環會不斷以新的方式出現,而不是一定以過去的泡沫爆破為週期,而事實上,量化出來的錢是真實的,而量化過程中很多國家亦會以「去槓桿化政策」去減低市場泡沫(包括香港的樓市辣招),借貸泡沫減少又如何會衍生借貸泡沫的爆破呢?在量化貨幣的新調節年代及方式未來臨前,我們必須要先面對資金泛濫引起的「升災」,即因為樓價上升而引起的社會缺裂和衝擊,想減少「升災」其中一個方法就是盡早讓更多人上車置業,「救得一個得一個」,所以筆者多年一直都鼓勵年輕人早上車,及提倡「買有風險!不買也有風險!」。   既然量化貨幣的過程不斷同時在去泡沫,市場自然難以用泡沫爆破去作結局,那麼,未來五至十年我們必面對更大、遠高於過去10多年的通脹和工資加幅,以抵銷及化解過大的資產升值。在政治氣候、政策將面臨蛻變了!   如果筆者的「天真估計」是正確的話,香港的M3會持續破新高、樓價在資金繼續泛濫下縱使中途波折重重價格仍浪比浪高!而香港和中國股市指數將在美國經濟泡沫爆破下的第二波接收大量資金,價格升幅可能會比樓價更大!   預算今年樓價是有條件上升兩至三成的!當然我一直認為美國在2017年經濟有機會會泡沫爆破,這可能會減少香港10-20%的樓價上升幅度!但縱使再加上這個衝擊,今年整體樓價上升仍比本年1月1日的時候要高!不過我要提醒看官,這些錢是風險錢,常人吃不到這口飯,當樓價下跌時你又夠膽買嗎?所以我仍然認為用家入市不應該「睇市」,儲夠錢便要買!量力而為吧!     *轉載自2017年02月22日的大公報

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[‪汪敦敬‬] 樓市國際化 港人忌坐井 (2017/02/17)

汪敦敬

    又減息了!多間銀行分別提供按揭減息優惠,能參與計劃的新貸款人,「實質利率」(即以HIBOR加減計算)由2016年高峰2.0625%左右跌到最近約1.83%,市場不是進入加息期嗎?美國在2014年美元量化貨幣停止之後,一直想透過加息「剪羊毛」(借回收資金令他國出現金融動盪,從而令美元增加需求從中獲利),有些人當加息週期是一場災劫!有一些人卻是黑心的詛咒!很多人因此而不敢買樓!不少高官更在多年前已奉勸人不要心急上車置業,卻很少人為「不買樓的風險」去做準備!   2015至16年,國際金融是充滿暗湧,波譎雲詭,見到不少眾生相,一些人可能因為恐懼,甚至自悲,往往都會排斥中國的強大,尤其是在制度和法治上,甚至機會在前,也會因為偏見而錯失!我想大家都有很多地方改進!但不要忽略中國在現實中是急速進步!在這個年頭,最大的迷信就是迷戀美國的強大,最大的偏見就是低貶中國的實力,如果用投資市場去印證,09年之後,不少人不斷錯過入市良機,正正是認為美國一定能夠繼續撥弄風雲,左右大局,所以才一直等待美國加息東山再起,重新魚肉自己。   最近再次減息背後究竟代表了甚麼?看看數據我們可以了解得更多!   美國聯儲局在去年12月15日宣佈加息,但是整個12月我們香港的M3(泛指香港總存款量)由原本的12.55萬億左右,總共只減少了167億,技術上可以說是幾乎等於沒有流失,加息及加息預期並沒有帶走資金,「剪羊毛」的效應可以說是近乎零。   當然,縱使資金能帶走,美國經濟是否能承擔得起也是問題!   另一應該想的問題是,資金若被帶走香港是否能承擔得起?現在的M3是09年第一次美國量化貨幣時的2倍左右,即是說縱使美國能帶走三分一至一半的資金,香港都能承受得起。   不能不想的問題是,為何美元在2014年開始停止量化到現在,香港的M3及美國的M2都仍在不斷增長?這可能有兩個原因,一個就是其他國家繼續量化,並持續流入香港,另外一個原因可能是,世人都減少了對美元的依賴,美國的QE已經產生了貨幣過盛的情況,數量之大,美國加息少收不回,加息多自己亦承擔不來,滯留的資金會形成冗長的低息期。   作為樓市的評論員,我想強調就是資產的泛濫遠高於大家所預算和理解的水平。   最近,本公司屯門碼頭分行的同事紛紛匯報,區內多了一群新買家出現是拖着行李箱的,這班不是內地人,是澳門人,而且是有香港身份證的澳門人,很大機會不少是「首置人士」,即是不需要繳交最新的15%印花稅,只需要付舊的低稅率,我與團隊討論這件事後,發覺區內多了一些韓國和日本人居住,市場更發現開始有菲律賓籍的業主,原來我們已不知不覺地國際化了,香港人不應該再坐井觀天,抗拒內地人,應該好好努力強化自己,提高競爭力,勇敢面對變遷的大時代吧!       *轉載自2017年02月15日的大公報

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