[‪汪敦敬‬] 上車置業,其實人人也做得到! (2017/01/17)

汪敦敬

  解決年輕人置業的問題,除了可以靠政府政策及「父幹」外,其實還可以透過改變思維去克服的,半杯水,你選擇以「已有半杯水」還是「只得半杯水」的思維其實影響你的人生,當然,在置業上來說,我們首先要印證半杯水其實是存在的。   我是市場人士,看法完全基於數據和事實,市場事實是一眾的上車人士中仍是以「靠自己」的為主流,縱使靠父母支持置業的人劇增也好,其實仍佔較少數,這班市場上的大半杯水竟然被人忽視和欠缺鼓勵,甚至乎被譏笑為樓奴,這個錯的態度其實是損害了新一代的正面思維!在我身邊充滿靠自己上車的年輕人,他們寧願用「OUT款」的手提電話,是值得新一代去尊重及學習的!   看看數字,兩位合乎人均入息上限的中位數的年輕人只要每月將三成的收入作儲蓄,其實就可以一起在3.8年內儲到錢買到350萬的單位了,數字鐵證如山,這個份量當然會比我輩年輕的時候容易得多,面對數字年輕人往往有兩個解釋,一是不想買偏遠地方,另外一個原因是覺得不值得犧牲挨苦去為了層樓,很好,這是個人的選擇,是現在的社會風氣的轉變,買樓從來不是輕鬆的事情,從來買樓上車也是先買偏遠地方和勒緊肚皮,我只可回應今天買樓比過去容易,現在上車仍絕對可以,起碼在數字上來說是引證到的。   現實是,300多萬永遠也可以買到樓花,問題是買到的面積是多大而已,現實是,愈遲買愈細。   「不要做樓的奴隸」?「不要將青春消耗在買樓上」?很多學者也會這樣建議年輕人,有不少長輩給類似建議是基於「樓價遲早跌!」,所以他們才安心忠告年輕人,因為他們會覺得這類建議對於年輕人來說「無得輸」!卻其實樓價始終有下跌的一日,但關鍵問題是到下跌時是否高於今天,也即是說基於「買有風險!不買也有風險!」的機會成本法則,有關學者的建議其實是同樣推年輕人去作一場豪賭!   一些事情大家必須要了解清楚,樓市面對的是一場歷史上最大的環球量化貨幣,如果大家將香港甚至世界各地大城市的M3,和樓價走勢放在一起,你會發覺是出奇地吻合的,各地樓價上升的幅度,其實和M3增加的幅度是相若,對!資金過多才是樓價上升的元兇,如果我們不努力認真面對,反而用了狹義的階級矛盾去鬥爭,輸的只有下一代年輕人啊!   未來我會分享多一點年輕人能夠掌握運用的平民財技!     *轉載自2017年01月份的百本雜誌

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[‪汪敦敬‬] 2017樓市預測 辣招遏抑不了外來購買力 (2017/01/09)

汪敦敬

  繼續分享今年我對樓市作出的忠告: (6)發展商盈利流程的改變令樓市邏輯迴異 發展商賣樓的訂價,其實在乎盈利流程的長短、補充地皮的多少及快慢、和銀根的鬆緊,近年以上各因素也作出了大改變,發展商將越來越惜貨,囤積收益反愈來愈高,但太多人覺得「成交少發展商就會劈價或推出優惠吸客」,這太低估發展商的實力了!   (7)境外購買力水淹香江 全球一體化加上空前的量化貨幣潮,令各地資金也外溢,不要天真以為任何樓市辣招可以限制外來購買力,這只能短暫對付散戶,只能buy time買時間,最主力且龐大的外來購買力,會透過股市、地皮及公司收購,間接令樓市價格上升,香港是自由港,未來空降香港的資金不單止中國,而是愈來愈多的不同國家!   (8)勿低估中國實力,勿迷信美國神話 09年後的投資要訣其實是「掌握美國弱勢及中國優勢」,到了今天,貨幣戰爭已波譎雲詭,不可從表面數字看到強弱,筆者擔心表面轉強實際日益虛弱的美國及歐洲,在未來一年會引起金融大局的失衡甚至衝撃! (9)下一代已無「地」自容 房屋供應短缺日益嚴重,但是香港人不斷容許政治混亂、錯誤的環保概念、及不同的既得利益者的阻礙,令發展土地愈來愈應付不到,加上業主的「持貨能力」遠高於準買家的購買力,樓價不下,有供應上車人士都買不起,香港將出現「有樓無人住,有人無樓住」的情況,隨着大量的基建完成,將會愈來愈多香港年輕人遷往內地居住。   (10)扭曲市場衍生的入市板塊 三房單位不少比兩房呎價平兩成左右,但是在全港181萬的可售單位裏面,其實三房是佔少數,滿足不到在上游的兩房需要,所以三房來說,現在500萬以下的三房單位是入市良機,另外,近期推出零房至一房的「納米樓」,因為空間細小,應對家庭變遷的能耐較弱,所以三至五年後,大多數都會有換樓需要,這班強勁的購買力,將來會搶貴二手的兩房單位,所以400萬以下的兩房單位亦是入市良機。     *轉載自2017年01月06日的經濟日報

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[‪汪敦敬‬] 2017樓市預測 樓價續升不乏假跌 (2017/01/04)

汪敦敬

  每年年初我也會為樓市作出忠告,今年看法如下….   (1) 樓價續升破頂:雖然樓價已升至連很多投資者也覺得太貴,而確實負面因素也不少,只是,樓價升跌不是由感覺去決定,樓價上升的最主因是量化貨幣及低息,因此量化貨幣潮、低息期(縱使加息後息口仍與低通脹率相若)仍未過,加上二手放盤量持續減少的數量遠多於一手增加的數量,樓價最終會在各負面因素下顛覆向上,在2017年繼續破頂。   (2) 人心悲情虛怯,樓價上升中不乏假跌!外圍因素「波譎雲詭」、香港政治風雲變色,實體經濟考驗重重,群眾總有絕望時,在樓價續升的中途,必會出現「樓市哈囉喂」(群眾的負面情緒引起的價跌假象),市場已扭曲成「以少數成交來代表整個市場」,無論升勢或跌勢也容易短暫出現。   (3) 樓市辣招左右大局:樓價既然繼續升,而「樓市哈囉喂」最終亦可能會聚積購買力引來之後價格急升,因此無論發生機會多大也好,置業人士應預算政府會再出新辣招,當然,政府及立法會的議員若可發揮智慧,降低換樓門檻及制約,釋放二手供應,樓市可更健康發展,否則只能拖延升勢,樓市繼續價升量跌去發展。   (4) 購買力流動決定板塊冷熱:樓價雖然大勢相同,但市場不同板塊卻表現不一,水向低流下,加上樓市辣招不同身分和項目稅收不同、銀行按揭對不同價位的按揭鬆緊程度不一,再配合「lump sum效應」(即消費者以平銀碼為入市先決,面積間格要求為較次要要求」,一些板塊升幅仍驕人,一些板塊價格卻牛皮,入市必須多做功課,信自己!   (5) 租金回報影響大局:09年之後的樓價急升,背後其中一重要支持就是「租金不斷上升」!在16年11月政府推出最新一輪樓市辣招後,屯門租賃的放盤量急增兩成半,租金價格亦開始下調,這很可能只是周期性的鞏固,但我們應留意之後數據給我們的訊息,已確定樓價會否少了一個重要支持。   <待續>     *轉載自2016年12月30日的經濟日報

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[‪汪敦敬‬] 特首候選人 應懂的樓市概念 (2017/01/03)

汪敦敬

    08年之後樓市進入新常態,政府的政策方向正確之餘卻未能報捷,除了因為不少政治因素和角力外,不少市場持份者,包括政府,我認為仍未掌握樓市的新常態下的秩序和邏輯,如果新一任特首不可掌握到新的觀念的話,相信樓市問題仍然解決無望,以下我分享我的看法。 (1) 一、二手總供應才是市場供應的全部,政府甚至很多學者看樓市都偏重於一手供應量,絕大部份的人都忽略了二手放盤量是更大及更重要的供應板塊,08年之後,正正是二手放盤量的數量減少遠遠高於一手供應量的增加,這又如何能夠做到供求平衡呢?   (2) 為何樓市辣招反令樓價上升?那麼,我們必須要清楚市場是如何運作的,當高樓價下市場的成交運作是可以支持到的時候,業主當然不會割價求售,那麼無論市場上有多少需要也好,必須要合乎能支付高價的合格購買力才能買到樓,合格購買力若多於供應,樓價仍繼續升,不能支付高樓價的不合格購買力縱使佔九成半,只要剩下那半成合格購買力能支持低成交量的市場,樓價便不會下跌。   樓市辣招雖可抑壓樓市購買力,也一次又一次令市場成交進一步少於合格購買力,這個就是辣招方向正確,但是方法錯誤引起的。   (3) 發展商不會因供應過多而減價,如果在營商之道來說,發展商減價只有兩個原因,a)「減價率」是永遠低於「成本和風險損耗率」的,現在是低息期,而且市場資金泛濫,減價不是發展商一個合乎邏輯的選擇,b)減價賣樓回籠的得益是大於不買「揸貨」,現在易借錢!難買地!貨如輪轉的節奏減慢!   (4) 增加二手放盤量可扭轉市場,辣招已經將市場成交縮到很少,政府只要鼓勵二手放盤,令到二手新放盤量比成交更多,那麼二手放盤量就會重新累積增加,樓價最快會在半年,最遲會在兩年內形成下調壓力,政府應放寬按揭門檻,解放換樓自住人士向上游,那麼上車的供應自然增加了。       *轉載自2016年12月23日的經濟日報

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[‪汪敦敬‬] 啟德高價地揭示市場變遷 (2016/12/23)

汪敦敬

  啟德發展區第1L區3號地盤再以新高價54.12346億元成交,很多人都質疑內地發展商出價如此高,如何能賺錢?對!任何財權也有判斷錯誤的時候,只是,作為中標者投標競爭對手的香港商人,我認為更應由「若對手是對的」之角度去思考市場的變遷! 我想起2、30年前的溫哥華,大都會本來就是要面對四方資金凝聚下出現過度泛濫!當時香港人紛紛移民到溫哥華,當然令到溫哥華樓價上升!溫哥華人紛紛暗中取笑香港人出價如此高,卻其實,當地的本土市場持份者只能掌握到當地的供求和購買力而已,至於外來購買力有多少?其實外來購買力本身才最清楚!即當時進入溫哥華的香港人了,市場結構改變,市場邏輯也就改變!香港今天處境和當年的溫哥華一樣。   香港,既然是自由港,就要承受全球一體化的競爭和全球量化貨幣引起的資金巨浪!在2007年,曾蔭權宣佈香港將進入大都會時代開始,我已經不斷提出將會「水淹香江」的預警了!在4、5年前,我亦在新界一些地區的協調機制提出香港社會對國內新加入的消費群準備不足!到了今天,香港人仍未好好面對這方面的現實!   最近,我撰寫了鼓勵年輕人上車的文章提供數據及儲蓄首期的計劃,得到不少讚好的迴響,但當中我亦見到一些仇恨及揶揄的言論,認為我教年輕人上車是「嘥氣」!但是,一些負面的看法「拗」贏了又如何?沒有好處的結論可能對自己是一種傷害!   我舉一個實例,2008年若一個原本租樓的租客決定去買樓的話,可以117.7萬買到嘉湖山莊,當時首期連雜費只約14萬(採用九成按揭保險制度),到了今天,現在若以396.1萬賣出,就算當每月省回的租抵銷了供樓,升值278.4萬!回報率19.89倍!這個機會人人平等地放在眼前很多年,在樓市辣招下,其實上車人仕可以是最大利益者,你去不去掌握有你神聖的理由,但無人迫你的。   我以上的說法,不是想鼓勵大家一定要現在置業,但事實上,任何時期,買不買樓都風險高!我只是想說,香港一直也有機會,現在仍然是有很多機會的,年輕人應該好好地掌握,我們要看清楚機會的源頭!變!有變就會衍生機會!既然時代仍然繼續改變,機會亦會繼續出現!現在最大的改變源頭是中國的崛起和歐美的衰退!我們好好地面對及掌握它!我們就可以得到改變命運的曙光!香港人,千萬不要說感受,鬧情緒,你如何大聲疾呼也好,地球及時鐘也會繼續轉,光陰亦會繼續向前!加油!       *轉載自2016年12月21日的大公報      

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[‪汪敦敬‬] 我對樓市十大忠告回顧 (2016/12/22)

汪敦敬

    每年初我也撰寫「我對樓市的十大忠告」,都得到讀者的支持及重視,因此,一年的尾聲,我應該就年頭的忠告作出一些檢討、補充和修正。   今年估計「上半年賣價及租金也沉到谷底」總算準確!而「勿低估中國實力,勿迷信美國神話」、「新資訊常態顛覆時代」、「通縮下的市場調節方式」及「掌握經濟轉型」,也適時反映到現實。   我亦將上車置業得到的解決問題定位為a)樓花單位供應多過於成交量;b)二手市場能可以買到的300多萬的兩房細單位;c)足夠的土地不斷推出市場,亦算是在今年包括到現在也發生了;可能你會不滿意我這個標準,但是這是一個踏實的目標,想供應大增而樓價大跌,太遙遠了!   至於「政府應堅持樓市辣招原則下優化上車及換樓自住人士的按揭」、「中產尤其中小企無援憤慨」、「香港人應努力建設」,是對政府及市民的純粹忠告,是我認為應該做的觀點而已。   反而,有一點我是想修正的,就是貨幣方面,「最影響樓市因素其實是貨幣」,但是去到2016年,貨幣戰爭已發展到波譎雲詭,在過去強的貨幣是會升值的,弱的貨幣就會貶值,但是近年卻有了不同的演繹,能大幅量化貨幣的反而是強國,不能量化者只有「被升」!也即是弱勢了,如果用這個新的標準便可解釋到為何在過去一年,人民幣在貶值下,香港樓價仍然向上。   另外,以前貨幣未量化到今天般嚴重的時候,匯價是最大的阻礙力,但是到了現在,資金的量已經很龐大,可以掩蓋所有的影響力,以上的改變,我已經撰文發表了很多次,不過我應該正式在檢討十大忠告中再正式提出的。   加息可令環球經濟增長減低,但對原本一支獨秀有6.7%左右經濟增長的中國反而更有利,另外,如果美國想振興經濟,實行龐大基建或者擴張式經濟的話,美國更加需要有一個國家去支持買債,就是中國了!     *轉載自2016年12月16日的經濟日報

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[‪汪敦敬‬] 梁振英棄選後之房產格局 (2016/12/21)

汪敦敬

  梁振英不爭取連任,誰人才是最大利益者?地產霸權!梁振英上場後的而且確令地產霸權大大收歛了,推行實用面積令樓花(住宅)再沒有發水了!多項辣招稅亦令發展商在舊區收樓的過程中,暗中落釘的成本大幅增加!因為收樓而被恐嚇迫遷的爭執亦大減,梁振英在收地上更加硬淨,甚至用徵地的方式令很多既得利益者賺少了!在市場學來說,所謂環保及復耕最後也令地產霸權成為最大得益者,開發不到新市鎮自然令供應不足奇貨可居,也令「眼中釘」梁振英施政進一步受阻。   和美國總統換人一樣,無論甚麼人上場也要面對本來的大局,香港面對的是一個怎樣的大局面?就是環球量化貨幣和與中國的融合!   在歷史的洪流中,中港必須融合,這也是港人治港,50年不變的原意!給50年時間中國經濟追及香港!以50年時間將中港經濟融為一體!當然也是給香港50年時間及機會去繼續進步領先中國!不過發展到現在變成了一場真真正正的龜兔賽跑!兔子追求安逸玩樂,自以為是!不需50年,只20年光景內地已遠超了香港。   梁振英其實最是「本土」!限奶令!雙非!樓市辣招其實都是一定程度抵禦外來購買力的衝擊!最新一次宣布樓市辣招之前2日是發生啟德超高價投地事件,內地發展商賓力更雄厚!香港的大部份地產霸權隨即變了「小朋友」!最新出的樓市辣招一定程度隱含堅壁清野的味道,是拖延境外購買力的滾滾洪流!特首一方面本土防衞,另一方面開發中港融合做好基建及一路一帶!可是這場仗相當凶險,不單一些香港人支持不足,內地財團已經千帆並舉!引而不發!單看地產業,不少仍未在香港投地的發展商,甚至地產代理商已在港開設分部,已經準備好對香港市場的接收了!   梁振英一淡出,下任特首縱使能表面強硬對付港獨,亦沒有梁振英的底氣去面對內地的衝擊,珠江三角洲將來會成為世界上最肥沃的經濟土地!40分鐘已經可以在多個CBD(中央商務區)之間穿梭!是大都會中的大都會,在這塊肥沃的土地中,我們亦見到有三顆大樹,一是深圳包括前海,一是香港,另一個就是澳門及珠海,這三顆大樹在自然定律中,不進取的樹木之養份就會被其他的大樹吸收了去!這情況正發生中,這個才是香港人面對的問題!   香港人不能、不可、也不想和自己的祖國鬥爭,不是強弱的問題,是香港人無論在血緣、經濟、文化,甚至鬥爭上最基本的敵我也分不開,港獨是偽命題,香港和中國只能競爭,透過競爭得到優勢才可在未來得到更多的互動、話語權及尊重。   至於說環球量化貨幣還未完!樓價自然要繼續升!但香港人並沒有打算面對「樓價若繼續升,應該如果處理!」的問題,相反只懂不斷期望樓價下跌!耽誤時機!我等小商人只可做到一點,就是鼓勵當下有能力上車的人盡快上車!「減少因等待樓價跌,由有能力上車變為了公屋輪候冊的人士」,在最近幾次演講會完了之後,也會有讀者上來向我致謝,因為我的觀點概念鼓勵了他們幾年前置業或者沒有將單位賣出!一界小市民,我只可以做到這裏!事實上,香港能人其實不少!不談CY!單是林奮強的概念已經可以救到香港!有問題的不是舞台上沒有好的大老倌!而是台下觀眾不懂欣賞和容許其他人「搞亂檔」而已!   昔日香港的光輝已過去,趕快去做個「珠三角新人類」吧!   前途迷茫嗎?大時代的變,樂安天命去迎接吧,大家也知道中國湖南衞視的「我是歌手」節目,當大平台在市場產生威力後,人們會一朝突然對內地的進步趨之若鶩,人生無絕對,何必執著。   多謝梁特首的貢獻!退下吧!在四面楚歌下,不值得犧牲家庭!就讓香港人求仁得仁吧!       *轉載自2016年12月14日的大公報

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[‪汪敦敬‬] 挺加辣 惟須正視二手盤量減 (2016/12/14)

汪敦敬

  自從政府在11月4日出了新的樓市辣招,將住宅從價印花稅一律增加至15%之後,無論一、二手市場的成交也同樣大跌!達到冷卻樓市的作用!短暫阻礙了投資包括境外資金對香港樓市的衝擊!但成交減少卻令地產代理受苦,37,000個地產代理牌照中,生計及飯碗又再進一步受打擊了!   地產代理一向都是非常支持政府施政的,包括在多次的樓市辣招上,特別是讓上車、換樓自住人士優先買得單位的做法更加支持,而今次新辣招針對的資金過多流入香港的問題,業界也深明大義,知道不應因「小我」而影響大局!不少同業也是支持及體諒的。只是,地產代理想付出犧牲的同時,追求更有價值其實是合理的要求!我們最關心的其實是不斷萎縮的二手放盤量。二手放盤量是民生重中之重!不單只是地產代理的生計—–貨源!更加是公眾利益!   以屯門二手放盤量為例,現在與2011年第一次出樓市辣招時,放盤量減少了66%!而成交量前後平均每年大減約4萬多個,少了那麼多成交,若放盤量不變,理應累積大量樓盤令總放盤量增加,樓價有下跌壓力才對,但結果是總放盤量大幅減少,樓價不斷上升!可見二手放盤量大減,大減的程度是仍高於一手樓花單位的供應增加,既然樓市供應是正本清源,我們亦不可以荒廢二手放盤量這個更重要供應源頭,令人擔憂的無論是政府官員、學者及測量師行都忽略二手放盤量才是市場供應的主導。   我認為,全香港上下應集中目標去正視二手放盤量的減少,可恨的就是大部份地產同業已經太專注一手市場,二手放盤量只有筆者的公司才有不斷準確發佈。   我呼籲同業將話題集中在二手放盤量這關鍵問題上,面對傳媒太多的不同吐苦水,會向公眾發出錯誤的訊息,令公眾有錯覺以為地產代理不支持政府政策,事實上,政府房屋政策的方向是正確的,尤其是在增加土地供應和應付地產霸權上,更加對下一代是貢獻的,不要因為眼前要優化二手放盤量而打擾了正確的大方向。   *轉載自2016年12月09日的經濟日報    

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[‪汪敦敬‬] 香港的落後危機 (2016/12/12)

汪敦敬

  香港專業地產顧問商會於12月5日應珠海華發地產邀請參觀橫琴區,看後感觸良多,在香港我算是評論港珠澳大橋發展較多的評論員,對內地基建的龐大及力度有一定程度的心理準備,但是此行我仍感震撼,在大佈局上和民間的心理質素上,其實我們已經輸了,最起碼我們要用敗陣的心去發奮圖強,爭取後來居上。   筆者是幾乎每個月都外遊旅行的半退休一族,去過不同的地方見識過,我一直有一個看法,就是要知道一個國家或者城市的興衰,其實看過關時和民間張貼的標題口號,已經可以充分反映出來。   09年金融海嘯之後,我去首爾見到到處都是「聯繫全世界」等類似的標題,當我在日本幹線上見到「世界最強」,再在新加坡富麗敦酒店(The Fullerton Hotel)見到當時用LG牌子Plasma 電視的時候,我就深信韓國即將超越日本了.   昨天當我入境珠海過關的時候,我見到標語寫着「和諧溝通世界,親情不分國界!」,可見中國在大國崛起的同時知道共融、和諧、不分你我的重要,單憑口號標語就可以作準嗎?對!以前還可以保留多一點,到了今天,全球一體化也令到各地本土利益群起抗拒,一個地方的標題其實可反映政府和民間的共識及互相協調程度,起碼香港已經抗拒了很多有關的標語,政治的不談,單是談影響房地產民生的價值觀已經相當令人費解及莫名其妙了。   香港年輕人住的地方愈來愈細小了,最近有發展商更聲稱會推出61平方呎的單位出售,下一代住61平方呎是一個悲哀,但是香港很多人仍不肯同意去開發綠化土地,環保其實是資源管理上的問題,不應該在資源是否開發的問題,今天的環保已經是成為神聖不可侵犯的宗教了,人,就變得迷信,大多數人不敢出聲,是因為認為及害怕「大多數都迷信」,這個是一個反智的民情。   橫琴的基建有多偉大?我不在此擦鞋了,但不能不提的就是我在橫琴所見,他們對港珠澳大橋的投入程度的而且確遠勝於香港人,那一份融合其他城市力量的追求是遠勝香港人的,即使不談政治,單在競爭力上我們也在吃虧!   相信香港人輸得最慘重的,應該是輸掉了我們的下一代,在全球一體化之下,普遍香港下一代融合周邊的意識不足,起碼大多數年輕人未打算上內地工作,我們亦沒有將我們的奮鬥精神要求下一代繼承,我們也是驕縱着他們可做少人點,負責任少一些。   融合能力不足!財力也不夠內地人!奮鬥精神虛弱!我們下一代用甚麼和別人競爭?   和內地,我們不能鬥爭!只可競爭!香港雖無優勢,卻仍有優點,應該好好和前海和珠海等等的珠江三角洲城市多融合,選取不同城市在合作下,來創造更多的共同優勢!   未來世事變化並不是現在大家感受那樣的,看看湖南衞視的《我是歌手》節目,當大平台發生效應之後,年輕人不是趨之若鶩去參與嗎,珠江三角洲將會是全球最璀璨繁榮的大平台,當10年後的年輕人都追求着這40分鐘遊走6、7個CBD多姿多采生活的時候,你可能正後悔10年前的今天錯過的機會了!       *轉載自2016年12月07日的大公報

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[‪汪敦敬‬] 政府應免稅鼓勵二手業主放盤 (2016/12/08)

汪敦敬

  新辣招實行了20日,市場成交開始減少!新辣招最大負作用並不是減少了太多購買力,而是二手放盤量進一步減少!   作為專業的地產代理,我們是應該支持政府出辣招的原意!尤其是香港人優先上車及換樓的原則更加要支持,而出辣招的作出主因是買時間(buy time),去令政府可造就更多的土地及新單位供應,這才是正本清源的解決問題之道!因此,業界都非常支持政府去開發土地。   但正因為供應是王道的部分,我們絕不可忽略供應的最主要板塊 ——- 二手放盤量!比第一次出辣招的時候,以屯門區為例二手放盤量減少了66%!租盤量也減少了25%!放盤量減少得如此多,有人期望樓價下跌其實是「離了地」!   當然,銀紙貶值令資產奇貨可居,無論如何亦會令到放盤量減少的,但是樓市辣招就令到再投資的成本和風險都增加,於是乎更多業主選擇「揸貨」這個低成本和風險,卻高贏面的方案了!11月4日推出的新辣招更為業主增加了一個不放盤的因素就是令「購買權有價有市」!因為將從價印花稅劃一為15%,即是未曾置業的人士的購買權便變得「有價有市」了,有關的新客路是將會補充了投資者的份額的,但正因為「購買折扣權」有價有市,業主更加會「守身如玉」不放盤!二手樓盤自然會進一步減少,而樓價就會進一步上升!我認為政府和大家都應該好好面對樓盤減少的問題,應推出鼓勵換樓的方案!或者給予「多換少」的人士有稅務的折扣優待,否則,縱使未來能排除萬難找到足夠的土地供應和一手樓花供應,也會因為樓價繼續高企和建築成本的增加,合乎一手樓的高成本的「合格購買力」亦會不斷減少,香港就會進入了「有人無樓住,有樓無人住」的局面了。   人民幣貶值是代表人民幣向境外排洪,貨幣是量化出來的,流入房地產可以將虛擬的價值變為真實的價值,如果無辣招香港的樓價可以井噴倍升,政府出招乃迫不得已啊。     *轉載自2016年11月30日的星島日報

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