[‪汪敦敬‬] 香港大富翁遊戲 地產霸權最有利 (2017/05/16)

汪敦敬

    我們自小便從大富翁遊戲中,學懂了在遊戲規則下貧者愈貧、富者愈富了,這可說是一個社會的縮影,現實生活何嘗不是在制度下進行了利益分配!?   令參與遊戲者貧富懸殊,這是宿命嗎?又不是!因為人是可以力爭上游去改變在遊戲中的角色的,但如果我們不去付出努力改變這個角色,命運在一定程度上是被規劃的,除了稅制、資產、學識、地位之外,社會中分配財富其實還有一個重要的機制,就是政府如何安排富者資助草根人士的方式和比例。   博客亮劍提出的「香港人養香港人」正正是認為香港政府長期規劃一個有資產者去支持一個草根人士的比例,事實上,香港的公屋及私樓的數字去到1986年兩者幾乎是一樣,這亦是香港地產神話的由來,當香港環境富裕之後,住公屋的人就成為私樓的強大購買力,即使去到2017年的今天,私樓的數字其實和公屋居屋相加的數字也相差不遠,不過今時不同往日,包括居屋到了今日大部份人已經供滿了樓,所以有資產者的比例佔了香港的大多數,如果這些大多數的資產是過份借貸的話,香港就會出現跌市,但是香港有60-70%的都是供滿了樓,所以香港容易出現「升災」。   所以當地產霸權成為香港大富翁遊戲的最大利益者的時候,如果我們要改變也必須明白有資產者正正是支持公屋資助人士的人,有政客提議將公屋大量增加,我同意的,但必須要尊重有關的分配平衡,公屋居民和租樓自住的租客也必須要明白,在香港的大富翁遊戲上,其實他們並不是一個有利的角色。 梁振英特首在任內的確是整頓了不少之前香港的地產霸權局面,但挑戰永遠在前面,未來龐大的粵港澳大灣區,又是一個完全不同遊戲規則的大富翁遊戲,作為香港的中型企業老闆,我嚴陣以待,作為香港年輕人的長輩,我多年都提倡新一代「愈早買樓愈好」,正正是因為香港人要面對走向大都會的變遷啊!       *轉載自2017年5月12日的經濟日報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 地產代理效率優先 (2017/05/12)

汪敦敬

    剛從歐洲回港,在旅途中見到兩件事是與人力資源和工商管理有關的,令我印象難忘,值得在此分享!   首先,我想分享倫敦地標之一The Shard大廈裡中的一間六星級酒店,有關員工的無微不至服務,細心程度能令到一般的VIP滿意到「不好意思」,但是其中最大的特色就是高水準的同時其實是有大量的「WELL PREPARE」去配合,例如你去到酒店的很多角落,你都會有免費的自助咖啡及檸檬水給你享用的,更加重要的特色就是,它只須用相對極少數的優質服務員就可以做到這個效果了!整個健身會所及室內泳池樓層只需要一個人打理就可以令客人稱心滿意了!   另一個故事,就是我們在沃野千里的波爾多見到很多剪草機械人,這些機械人與我們在家中的吸塵機機械人一樣都是很普遍,只是剪草機械人是在室外而且面對的環境複雜一點,很多時在一個小時看到的機械人是還比見到的真人還要多的,那即是說機械人的而且確取代著很多就業機會。   有人說,未來的世界是少量賺很多錢的人去養很多貧窮的人!我相信人類還有一個選擇,就是一個人工作很少時間去支持很好的生活及很長的休息時間!無論是以上那一個結果也好都有個共通點,就是人的工作必須要愈來愈高效率,這卻是真正的現實!也是十分清晰的趨勢,既然人將投資在很少的工作時間上,錯和低的質素將愈來愈沒有生存空間,這些不單只會被機械人所淘汰,更加重要的就是低效率會比以前製造了更大的團隊風險!   香港的地產代理現在的生態環境很奇怪,正與以上的大潮流行相反方向!本業的主流都是迷信人海舖海戰術,以搶人挖角為「GROUNDWORK」!大家都荒廢了正常服務客人的準備功夫上,甚至乎有些人為了滿足挖角的「GROUNDWORK」,聲稱不需要做服務客人的「GROUNDWORK」!成為以劣幣驅逐良幣!令我想起97年樓市爆煲前,有一些今日已經淘汰了的地產代理宣稱以「我們公司不用做GROUNDWORK」去作挖角的主打論點!追求高效及勤力工作已經是原罪!聞說內地最近正是肅清著違規的銷售工作,及網上促銷的年代即將來臨,從業員的水平相信要提高一倍,而人手將會減少一半,但香港反而要比正常人手還要加多起碼以倍計,將來香港面對電商平台的威脅及電子銷售的衝擊,相信行業在兩年內必面對大量人手的減少,希望行業及從業員三思,行一條符合大勢及對消費者更有利的路線。       *轉載自2017年5月10日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 樓價不升未必好事 (2017/05/10)

汪敦敬

  大仔生日,老婆安排去波爾波旅行「順便」到倫敦和他慶祝一下,我每年也有多次倫敦深度行,算是熟悉這個大都會,那一個下午,我住在The Shard這個倫敦地標的酒店看着泰晤士河的美景,想起香港正即將成為年青的超級大都會,心內既興奮卻也擔憂!撰此文希望以面對香港成長的角度去分享我認為的香港人自處之道。   香港一直以來也給一大都會的感覺,卻其實從未合乎大都會的規模,根據前特首曾蔭權先生在2007年接受《金融時報》的訪問時表示,香港人口應增加逾4成,至1000萬,才能追得上國際金融中心紐約及倫敦的實力。   這象徵了單在人口上香港已經必須以內地人融合(圖表所見,香港不可能不融合內地成為規模充分合格的金融中心及大都會)!融合除包括加上境外人士,也代表與境外對流互相遷徙!   除人口未準備好之外,香港的基建也欠缺和周邊地方的無縫融合!看香港人仍當新界是偏遠地方,欠缺一小時圈生活的追求,便知道仍是傳統市區為中心,殖民地時代的新界郊野幾乎被環保人士及政客禁止了發展,令香港欠缺足夠的建設去銜接周邊的經濟區,「天要下雨,娘要嫁人」當香港成為大都會是大勢所趨的時候,我們仍不思進取,結果只會令周邊地區有更強勁有力的發展,並且接收甚至取代了我們不少優勢。   當然,香港人思想上的退步,近年民間追求安逸,認為低效率和慢活才是人生真諦,連立法會也以拉布為鬥爭手段,整個社會也來「鬥慢」,但地球又怎樣轉慢一點等你?「生於憂患、死於安樂」這句說話果然十分有道理。   對!地球仍然繼續地轉!變遷會在你慢下腳步的時候無情地離棄你,近年當香港官民也共同追求「樓價升幅慢一點」的時候,當香港樓市辣招成功地令香港樓價跑慢內地一線城市的時候,香港人亦嫌樓價升幅太高的時候,卻不察覺香港樓價升幅比人低,其實亦等於購買力增長比人少!去到一個程度,周邊地方一樣會覺得香港樓日益「抵買」,而香港財富增長落後的購買力根本不夠力去和別人競爭,看地皮買賣,香港發展商幾乎無一爭之力,可見一斑,香港人甚至富豪一味說別人出價瘋癲,顯然仍活在昔日的世界中!   「期望樓價下跌」的人很可能已踏入了經濟學的錯誤區間,首先,市場並沒有借貸泡沫,量化的貨幣是真的過多,不是假的泡沫,另外,「若樓價升幅少過量化貨幣的增幅」很可能代表香港的財富蒸發!起碼代表購買力會低於樓價升幅合乎量化貨幣比例的城市!   市場是戰場,是殘酷的森林定律,幸福非必然!不珍惜的後果是「無機會珍惜」!香港人珍重!         *轉載自2017年5月3日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 有自住需要卻不買樓 有如豪賭 (2017/05/09)

汪敦敬

    最近多了人甚至新聞標題引用我的概念「買有風險,不買也有風險」,當年我提出這以「機會成本」(Opportunity Cost)為基礎的觀點,是想提醒等樓價跌的人,「等」本身也存在風險及成本(包括樓價升,等待期的租金,不可補償的時機),且往往比入市買樓更高,正確的觀念往往是很簡單的,卻往往不被大多數人接受甚至取笑,問題複雜的也往往不是事情的本身而是人的偏見。   很欣慰,不少人聽了以上這句說話醒覺去買樓,驚醒未買樓正是和家人作一場豪賭,是賭著「淡倉」,若樓價不跌就輸錢了。 市場其實是迷信及偏見的人去賠錢的,太多人看錯的時候,看得對的人就賺得更多,我不屑賺錢在別人的無知上,所以撰文分享樓市,我賺錢一定要賺得心安理得,我文章只說真話,也從不轉軚,我唱好向樓市發預喜的同時我也同時有買樓的,我是地產代理,是幫人上車置業的,是十分有意義的工作,我的同事有六成也已經置業,擁有一個或更多的物業了。   「買有風險,不買也有風險」不是兩邊落注的評市策略,因此我的文章永遠有清楚的起跌(這裏是指龍市二期的調節階段)時序的,也有不同時段的價格比較預測,貨真價實。   2007年開始我已撰文表示擔憂:大都會的宿命是遷徙,說得赤裸裸一點即是「資金匯聚令本地人負擔不起樓價要向外遷徙」,我說的也是倫敦、紐約、溫哥華已發生的歷史,而行使這大遷徙的機制其實是樓價,未買物業的可能因租金不斷上升而要搬去外圍,而買了樓的一樣最後不少也會在樓價大升的吸引力下賣出單位搬去外圍,對,這件事本來是平常事,也可以很高興地正面進行,我只想維護的是知情權和一個人的選擇權而已。   香港樓價已高了不少,入市已是高風險,只是入市風險人是可以自己管理得到的,而不買風險卻更強勁的急升,且不易控制,有自住需要而不買,早已是參與一場豪賭了。       *轉載自2017年4月26日的大公報   汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 香港有能者「居」之 (2017/05/08)

汪敦敬

    2007年,當時特首曾蔭權提倡大都會概念的時候,我就提出擔心香港會步其他大都會的後麈出現大遷徙!對!大遷徙正是大都會的宿命!日前,陳荗波司長推介恩平溫泉,並認為「港人長遠可考慮到大灣區居住或退休!」這正正是反映到有關的轉變已經到了分水嶺了!其實本專欄亦在近期提出不少有關的轉變,希望香港人專注去正面迎接及準備!   「貨幣才是影響樓市最大的因素」,因此在大都會來說,樓價上升也是宿命,我們不值得花時間去期望樓價下跌,不花時間去適應和掌握機遇!   資金決定樓價,但樓價就決定人民的遷徙方向!如果「有一層樓是平倉!買超過一層才是好倉!沒有買樓是淡倉」的話,淡倉就要向大都會以外遷徙,但好倉就有條件向大都會以內遷徙。歴史上由唐朝白居易的長安,至近代的紐約、倫敦和香港人一手造成的溫哥華,原居民向外圍遷徙也是在宿命下發生。   電影《北非諜影》有句名言「一入一出」,我不知道在電影內這句說話的原意是甚麼,但是與今天不一様的大時代裡,就令我想起大都會匯聚人才和資金,有人湧入,就總會有一些人要淡出,誰人流入流出的機制就是決定於樓價和物價!   我們看看溫哥華的故事,香港人正正是將本土溫哥華人遷徙,用的機制其實亦是樓價,我有一位親友,是溫哥華的老華僑,他20年前就是被樓價遷徙到溫哥華以外,後來可以返回溫哥華的內圍,原因亦正正是買樓!樓價後來不斷上升,令他又可憑樓換樓遷回溫哥華市中心。   可恨的是,近年不少人踐踏置業者為「樓奴」!不少學者更高調表態「年輕人不要將時間花在買樓上」,在掌握大都會時機的角度上,是一個超錯的建議,如果在人生的哲理來說,人生總要由自己去嚐盡甜酸苦辣的,年輕人早計劃「先苦後甜」不見得比先玩十幾年才擔心置業的「先甜後苦」愚蠢。   過去幾年,以人均入息中位數字去計算,一對年輕夫婦相加的收入是可以買到300多萬的物業,每人每月儲起收入3成,儲3.8年作首期(已計壓測),在今年二月前年輕人入市仍可靠自己,但隨着樓價不斷再上升,這些機會也逐漸渺茫!   叫人不要上車置業去等跌和玩樂的人,慚愧嗎?       *轉載自2017年4月26日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 「八萬五」房託基金 助青年上車 (2017/04/26)

汪敦敬

    新特首有何房屋對策?很多人也關心,我也來盡言責給一些意見! 梁振英當年上任接下房屋供應斷層的爛攤子,必須有為,否則供應鏈不會回復運作,但林鄭特首上任的時勢,供應斷層已經解決,面對的只是供應不足,我反而認為新特首有條件放開市場枷鎖,即與市場脫勾,只做好本份!不要再過問樓價的升跌!因為樓市問題的複雜,不單只面對國際金融的風浪,而且有一些政治和民粹問題夾雜其中,正確來說,有一些路是香港人自己選擇的!就好像日前西貢區議會表示不支持政府開發將軍澳五幅綠化土地改劃為可容納三萬一千多名居民的公營房屋單位,供應不足一定程度是香港人自己揀的路,行政又何必捲入這淌混水呢?   以現在樓市的情況,政府應該宣佈重推優化的八萬五政策,可能有人會問沒有地何來八萬五?我就會答:八萬五可以不是地,不是磚頭而是紙上磚頭,即房產信託基金,買不起樓的人如果買房產信託基金的話,之後樓價上升,信託基金的值就會升,當然買紙上磚頭,雖同樣可以得到樓價升的紅利,但同時要面對樓價跌的風險,香港單是未補地價的居屋就約25萬個,這些未補地價的居屋就可以成立房產信託基金,政府只批售給從未置業的年輕人,便可解除起碼25萬以上無資產者「現在不買未來更加貴」的風險和恐慌。   只要政府堅持有關磚頭或紙上磚頭每年供應認購的數字是八萬五,市民就知道有足夠的磚頭去確保將來的上車機會,只要紙上磚頭是和樓價同比例升值的話,有關的房產信託基金就等於將來置業的期票,市場上的剛需我認為可以減少一半。 政府只努力開發「熟地」,即使市道低迷仍繼續開發,至於說每年推出多少「熟地」到市場招標或者拍賣,其實政府應將有關行政自主及風險交回市民及立法會,以避免磨損。   不願去開發土地牽涉很多既得利益者的挑撥,民粹的宣洩,孤立的政府去輕舟強渡是吃力不討好的。     *轉載自2017年04月19日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 放開胸懷迎接大時代 (2017/04/25)

汪敦敬

    在倫敦留學的細仔回港過復活節,昨天突然女友帶他回深圳「嘆世界」,專誠去食一間出名的火鍋,回來後讚不絕口,說服務遠勝香港:「去到我覺得自己是鄉下仔!」我聽了後苦笑,慨嘆時代在變,誰說年輕人抗拒內地?   今日小部份香港年輕人對內地的抗拒其實是源於「被教育」,新一代沒有面對過戰爭!沒有挨過餓!沒有仇恨的體驗!只是表面化的抗拒,並不深入!所以當湖南衞視播放「我是歌手」後,內地就成為年輕人的樂壇最大舞台!當電視劇集「瑯琊榜」出現後,香港年輕人就會認同內地的劇集水準了,同樣,當更好服務又有更平價格的火鍋店出現時,年輕人一樣會北上享樂,這正正是市場的魅力了。   在時代巨輪下,不應該有必然的執著,應該放開胸懷,面對大時代,全世界的大都會也是這樣:在資金匯聚下,物價包括房價上漲,於是市場就會默默去將人遷徙,我很奇怪很多人只將眼光放在狹窄的香港上,不斷批評房價的上漲,而忽略了要爭取時間去面對房價引起的大遷徙。   很多人以為嘉湖山莊是最後一個樓價大升的入市機會(09年曾出現1700元一呎成交,現在剛好出現過10000元一呎!),又再慨嘆從此沒有機會,卻其實不單只現在買嘉湖山莊長遠仍有可觀性,類似的機會亦會不斷發生,因為上帝並沒有褫奪到任何人上進的機會,執著的只是人,不給機會的是你自己。   想一想,如果兩年前你去買新界西或者內地樓,其實你都會收獲豐富的,現在買屯門甚至內地的不少物業,其實一樣未來會豐收,或者我們不應該對豐收有貪婪的要求,但是遠高於打工收入的收獲,在長遠來說是應該合理地發生的。   不要說在香港買不起樓是一個世界末日,用十分鐘越過邊界,仍然是粵港澳大灣區黃金地段,可以給到足夠的置業及創業機會你,今天香港的收入仍然高於內地,用香港的收入買內地樓仍然是一個幸福的處境。   至於香港樓價,仍然有很多人等爆煲,很多人評論說香港樓市充滿泡沫,究竟甚麼是泡沫,論者有沒有弄清楚?泡沫分多種,常見的是借貸泡沫和消費者情緒泡沫,我們總不能說樓價高就是泡沫,我認為量化貨幣印出來的錢是真的,我們可以說它是泛濫,但不可以說是泡沫,泡沫是虛假的,按揭過多之所以被定為泡沫,是同一筆錢可以在市場滾傳多次的買賣和借貸,所以我們才叫這些為泡沫,現在有借貸的物業是超低比率的,成交亦少,根本沒有一條數是引證到有借貸泡沫的。   而消費者情緒泡沫方面,即是說市場太多人看好樓市,但只要消費者情緒泡沫沒有帶來借貸結構上的改變,例如沒有出現借貸過多,令到市場上資金大減的話,這些情緒泡沫只會令市場出現較深度的微調,但是不會出現樓價結構性的下調,即是說樓價不會因此而進入拾級而下的趨勢。   這幾年因為樓市「辣招」令成交量大減,於是很少的成交量就代表了整個市場,所以最近的樓價上升,正正是很少成交下而發生的,我們可以說是在價格鞏固上是比較疏鬆的,在遇上樓價微調時,樓價調整的幅度是有機會比較大的,但我們不可以說這是泡沫,只可以說是鞏固度較低而已,甚至樓價不一定會下跌,甚至可以繼續向上,因為這些成交基礎雖不紮實卻是真實的,所以等的風險仍然是較大,等樓價跌去「執死雞」仍然是不周全的策略。     *轉載自2017年04月19日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 一約多伙與樓花銷售秩序 (2017/04/19)

汪敦敬

    政府終於出手打擊「一契多伙」了!為了杜絕投資者迴避稅率,政府決定即時收緊新住宅印花稅的機制,如果買家以一份文書購入多於一個住宅物業,則有關交易須要按百分之十五的新稅率來繳稅。我支持政府這個修補行動的,亦體諒到政府因看清楚數據才略遲出手,事實上,官員不可輕率出手,但弄清楚全面數據後自然難免滯後了!我一直都支持政府出招去處理樓市過熱的問題,只是我認爲變陣要快,因為財團一定比小市民適應得更快!而小市民更加要明白,每一個政策也必然有人得益!亦必然有人犧牲!每個人也應要知道自己處身的位置和角色,究竟是得益者還是面對風險者,不要盲目跟風!   在銷售層面來說,樓市辣招其實是將二手業主置於不公平的競爭環境下,因為按揭的限制製造了不對等的競爭力懸殊,小業主不能提供樓花的優惠按揭去爭客,而想換樓的小業主在「600萬高牆」(即超過600萬單位,按揭首期由最少兩成大增至四成)下難以換樓,換樓客的購買力不少改變成為「集郵者」即繼續增購細單位,另一方面亦只有繼續「揸貨」!二手放盤量自然愈來愈少了。   當然,小買家在樓花市場亦面對不公,例如是水票,仍然橫行無忌!所謂水票往往就是地產代理借款給買家以鼓勵入票抽籤,有關代理人固然是犯了地產代理條例!而買家及代理人亦可能為市場製造了錯誤訊息,有造市之嫌!另外,有地產代理以回佣去搶生意,先撇開回佣在市場是良性還是惡性,但是消費者在面對回佣是必須要在「洗濕頭」(即入票前)之前要有代理白紙黑字的承諾確認,所謂確認不是一些等待批核的保留條文,很多買家在信任代理品牌情形之下沒有書面承諾就入票抽籤,或者只得到有保留未經上司批核條文下的書面,最後在買了單位後才被通知是不獲批准的,蒙受損失。   我認為代理業和地監局在樓花秩序上也仍需努力。       *轉載自2017年04月14日的經濟日報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 二手滄海遺珠 最後上車機會 (2017/04/12)

汪敦敬

    近日,在不同場合也有和立法會議員及政治人物交流對樓市辣招的看法,我發覺香港人開始認命接受「香港人買不起香港樓的現實,的確,屯門300萬或以下的私人樓單位只剩下47個,已經是我們認為的技術性絕跡的水平了,而400萬或以下的私人單位只剩下200個,如果以現在的走勢不變,去到2017年5月29日也會技術性絕跡,如果政府不肯修改「樓市辣招」政策的話,有關的按揭規定超過400萬,就要付超過1成首期,再加上以現在兩口子人均入息中位數字,超過383萬就不可以通過壓力測試及入息比率的門檻了,這等於年輕人已經不可以再以我們之前的建議(即兩位人均入息中位數字的年輕人透過每月儲蓄月薪的3成,不足4年就可以儲蓄到首期)靠自己去置業了。 以現在香港政治的氣氛,政府很難去為政策大破大立,年輕人的上車空間的確有機會在未來被扼殺,所以我在2月樓價急升前為樓市發預喜,正正是希望「救得一個得一個」,當時有人批評我這個說法有些大口氣,到了今日,相信他們已明白了,我仍然認為二手市場上仍有不少滄海遺珠,例如400萬以下的兩房單位和600萬以下的三房單位,仍然是很值得買的置業對象,希望年輕人掌握現在的上車置業良機,不要拘泥現在剩下來的單位,質素較遜一籌,我認為:「能量力而為上車,買到你就贏!」   當然,現在入市買樓風險很高,只是不買樓的風險更高而已。   環球的量化貨幣潮根本沒有收斂的跡象,量化的風險仍大於一切。   如果有一天,年輕人真是到了買不到樓的地步,我建議年輕人不要放棄置業,香港買不到就應該去內地買,未來的粵港澳大灣區已融合11區,聯繫在1小時的交通圈內,絕對可以搬返內地住而在香港工作,這和倫敦及紐約的生活是一樣,而有關的物業亦會出現合理的升值的,人,是要面對現實和適應環境的。     *轉載自2017年04月05日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 候任特首的房策契機 (2017/04/11)

汪敦敬

  林鄭月娥當選候任特首了,我之前的文章一直也是假設她當選下作評論的,直到現在我仍認為縱使任何人當選特首也好,在環球量化貨幣的巨浪下,也難擋樓價上升,我們不單不可能阻擋價格上漲,嚴格來說,阻擋亦未必是一件好事!當香港樓價升幅遠低於量化貨幣量及周邊其他城市的時候,可能也代表了我們財富蒸發及資本競爭力落後啊!   林鄭當選後為「港人首置上車盤」補充了更詳細的內容:「目標是在不影響政府十年建屋計劃下,令土地興建首置上車盤!」我認為如果在現在政府自己的土地供應下去實行有關計劃就意義不大!在土地供應沒有增加下將餅切多一兩片出來可能會弄巧成拙,但如果候任特首是想打開與發展商和解之門,和私人發展商合作、釋放發展商的土地儲備的話,我認為這個做法絕對可行,而且可令社會矛盾突破僵局! 要增加土地供應,填海事實上太遙遠的事了,本來最接近的是開發邊陲的綠色土地,可是香港人環保意識未成熟,竟以為不開發土地就叫環保,而不是透過優秀發展及規劃去締造一個好像新加坡般的更好城鄉環境局面,於是,最快成到事實的就是處理發展商手頭上的土地庫了!   地產權貴,原本就是香港這個城市的最強大既得利益者,因此梁振英政府在上場之後是很難可以達成協議合作的,這個是一個談判必經的艱難階段,於是大家進入了一個冷靜期,供應量也不易大躍進,但來到候任特首卻應該是一個談判過程裏面的協議期了,加上,本港發展商在近期根本是難以投地發展,在各種天時地利人和之下,林鄭化解悶局是極有契機的。   何況,土地庫過大,始終與社會主義抗拒的囤地有部份類似之處,香港發展商應未雨綢繆去掌握和解時機,將供應早日推出市場,成為市民、政府及發展商的三贏方案。   今天的中國,比五年前擁有更強大及更團結的領導班子,習近平主席掌權處政已約五年,無論是反貪腐或者各方凝聚力都比五年前更佳,這也是候任特首的另一優勢。   當然,要解放供應不單止要在一手地皮上做功夫,更主要供應板塊即二手市場,候任特首更加可解放因為樓市辣招下的按揭規限對換樓人士製做成的「入市高牆」,這高牆正在600萬以上這條界線上,假設一個市值400萬而又供滿按揭的細單位業主,假設他賣出單位後去換樓,如果他買入600萬樓價的單位,兩成首期連印花稅所需費用是138萬(佔賣樓套現的400萬的34.5%),但是若他買601萬樓價的單位,正因為超過600萬要規定付出四成首期,連印花稅所需費用258.5萬(佔400萬的64.6%)(見附圖),換樓門檻之高,已經可以用不近人情來形容。這個高牆令到大部份的小業主不能換樓,於是市場放盤量自然愈來愈少!   林鄭月娥如果繼續保持公務員的專業去投入工作,去誠懇交流及運用在競選中磨練得來的更大同理心的話,柔情可化累氣,真的可以女媧補天了!       *轉載自2017年04月05日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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