[‪汪敦敬‬] 香港大富翁游戏 地产霸权最有利 (2017/05/16)

汪敦敬

    我们自小便从大富翁游戏中,学懂了在游戏规则下贫者愈贫、富者愈富了,这可说是一个社会的缩影,现实生活何尝不是在制度下进行了利益分配!?   令参与游戏者贫富悬殊,这是宿命吗?又不是!因为人是可以力争上游去改变在游戏中的角色的,但如果我们不去付出努力改变这个角色,命运在一定程度上是被规划的,除了税制、资产、学识、地位之外,社会中分配财富其实还有一个重要的机制,就是政府如何安排富者资助草根人士的方式和比例。   博客亮剑提出的“香港人养香港人”正正是认为香港政府长期规划一个有资产者去支持一个草根人士的比例,事实上,香港的公屋及私楼的数字去到1986年两者几乎是一样,这亦是香港地产神话的由来,当香港环境富裕之后,住公屋的人就成为私楼的强大购买力,即使去到2017年的今天,私楼的数字其实和公屋居屋相加的数字也相差不远,不过今时不同往日,包括居屋到了今日大部份人已经供满了楼,所以有资产者的比例占了香港的大多数,如果这些大多数的资产是过份借贷的话,香港就会出现跌市,但是香港有60-70%的都是供满了楼,所以香港容易出现“升灾”。   所以当地产霸权成为香港大富翁游戏的最大利益者的时候,如果我们要改变也必须明白有资产者正正是支持公屋资助人士的人,有政客提议将公屋大量增加,我同意的,但必须要尊重有关的分配平衡,公屋居民和租楼自住的租客也必须要明白,在香港的大富翁游戏上,其实他们并不是一个有利的角色。 梁振英特首在任内的确是整顿了不少之前香港的地产霸权局面,但挑战永远在前面,未来庞大的粤港澳大湾区,又是一个完全不同游戏规则的大富翁游戏,作为香港的中型企业老板,我严阵以待,作为香港年轻人的长辈,我多年都提倡新一代“愈早买楼愈好”,正正是因为香港人要面对走向大都会的变迁啊!       *转载自2017年5月12日的经济日报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 地产代理效率优先 (2017/05/12)

汪敦敬

    刚从欧洲回港,在旅途中见到两件事是与人力资源和工商管理有关的,令我印象难忘,值得在此分享!   首先,我想分享伦敦地标之一The Shard大厦里中的一间六星级酒店,有关员工的无微不至服务,细心程度能令到一般的VIP满意到“不好意思”,但是其中最大的特色就是高水准的同时其实是有大量的“WELL PREPARE”去配合,例如你去到酒店的很多角落,你都会有免费的自助咖啡及柠檬水给你享用的,更加重要的特色就是,它只须用相对极少数的优质服务员就可以做到这个效果了!整个健身会所及室内泳池楼层只需要一个人打理就可以令客人称心满意了!   另一个故事,就是我们在沃野千里的波尔多见到很多剪草机器人,这些机器人与我们在家中的吸尘机机器人一样都是很普遍,只是剪草机器人是在室外而且面对的环境复杂一点,很多时在一个小时看到的机器人是还比见到的真人还要多的,那即是说机器人的而且确取代著很多就业机会。   有人说,未来的世界是少量赚很多钱的人去养很多贫穷的人!我相信人类还有一个选择,就是一个人工作很少时间去支持很好的生活及很长的休息时间!无论是以上那一个结果也好都有个共通点,就是人的工作必须要愈来愈高效率,这却是真正的现实!也是十分清晰的趋势,既然人将投资在很少的工作时间上,错和低的质素将愈来愈没有生存空间,这些不单只会被机器人所淘汰,更加重要的就是低效率会比以前制造了更大的团队风险!   香港的地产代理现在的生态环境很奇怪,正与以上的大潮流行相反方向!本业的主流都是迷信人海舖海战术,以抢人挖角为“GROUNDWORK”!大家都荒废了正常服务客人的准备功夫上,甚至乎有些人为了满足挖角的“GROUNDWORK”,声称不需要做服务客人的“GROUNDWORK”!成为以劣币驱逐良币!令我想起97年楼市爆煲前,有一些今日已经淘汰了的地产代理宣称以“我们公司不用做GROUNDWORK”去作挖角的主打论点!追求高效及勤力工作已经是原罪!闻说内地最近正是肃清著违规的销售工作,及网上促销的年代即将来临,从业员的水平相信要提高一倍,而人手将会减少一半,但香港反而要比正常人手还要加多起码以倍计,将来香港面对电商平台的威胁及电子销售的冲击,相信行业在两年内必面对大量人手的减少,希望行业及从业员三思,行一条符合大势及对消费者更有利的路线。       *转载自2017年5月10日的大公报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 楼价不升未必好事 (2017/05/10)

汪敦敬

  大仔生日,老婆安排去波尔波旅行“顺便”到伦敦和他庆祝一下,我每年也有多次伦敦深度行,算是熟悉这个大都会,那一个下午,我住在The Shard这个伦敦地标的酒店看着泰晤士河的美景,想起香港正即将成为年青的超级大都会,心内既兴奋却也担忧!撰此文希望以面对香港成长的角度去分享我认为的香港人自处之道。   香港一直以来也给一大都会的感觉,却其实从未合乎大都会的规模,根据前特首曾荫权先生在2007年接受《金融时报》的访问时表示,香港人口应增加逾4成,至1000万,才能追得上国际金融中心纽约及伦敦的实力。   这象征了单在人口上香港已经必须以内地人融合(图表所见,香港不可能不融合内地成为规模充分合格的金融中心及大都会)!融合除包括加上境外人士,也代表与境外对流互相迁徙!   除人口未准备好之外,香港的基建也欠缺和周边地方的无缝融合!看香港人仍当新界是偏远地方,欠缺一小时圈生活的追求,便知道仍是传统市区为中心,殖民地时代的新界郊野几乎被环保人士及政客禁止了发展,令香港欠缺足够的建设去衔接周边的经济区,“天要下雨,娘要嫁人”当香港成为大都会是大势所趋的时候,我们仍不思进取,结果只会令周边地区有更强劲有力的发展,并且接收甚至取代了我们不少优势。   当然,香港人思想上的退步,近年民间追求安逸,认为低效率和慢活才是人生真谛,连立法会也以拉布为斗争手段,整个社会也来“斗慢”,但地球又怎样转慢一点等你?“生于忧患、死于安乐”这句说话果然十分有道理。   对!地球仍然继续地转!变迁会在你慢下脚步的时候无情地离弃你,近年当香港官民也共同追求“楼价升幅慢一点”的时候,当香港楼市辣招成功地令香港楼价跑慢内地一线城市的时候,香港人亦嫌楼价升幅太高的时候,却不察觉香港楼价升幅比人低,其实亦等于购买力增长比人少!去到一个程度,周边地方一样会觉得香港楼日益“抵买”,而香港财富增长落后的购买力根本不够力去和别人竞争,看地皮买卖,香港发展商几乎无一争之力,可见一斑,香港人甚至富豪一味说别人出价疯癫,显然仍活在昔日的世界中!   “期望楼价下跌”的人很可能已踏入了经济学的错误区间,首先,市场并没有借贷泡沫,量化的货币是真的过多,不是假的泡沫,另外,“若楼价升幅少过量化货币的增幅”很可能代表香港的财富蒸发!起码代表购买力会低于楼价升幅合乎量化货币比例的城市!   市场是战场,是残酷的森林定律,幸福非必然!不珍惜的后果是“无机会珍惜”!香港人珍重!         *转载自2017年5月3日的大公报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 有自住需要却不买楼 有如豪赌 (2017/05/09)

汪敦敬

    最近多了人甚至新闻标题引用我的概念“买有风险,不买也有风险”,当年我提出这以“机会成本”(Opportunity Cost)为基础的观点,是想提醒等楼价跌的人,“等”本身也存在风险及成本(包括楼价升,等待期的租金,不可补偿的时机),且往往比入市买楼更高,正确的观念往往是很简单的,却往往不被大多数人接受甚至取笑,问题复杂的也往往不是事情的本身而是人的偏见。   很欣慰,不少人听了以上这句说话醒觉去买楼,惊醒未买楼正是和家人作一场豪赌,是赌著“淡仓”,若楼价不跌就输钱了。 市场其实是迷信及偏见的人去赔钱的,太多人看错的时候,看得对的人就赚得更多,我不屑赚钱在别人的无知上,所以撰文分享楼市,我赚钱一定要赚得心安理得,我文章只说真话,也从不转軚,我唱好向楼市发预喜的同时我也同时有买楼的,我是地产代理,是帮人上车置业的,是十分有意义的工作,我的同事有六成也已经置业,拥有一个或更多的物业了。   “买有风险,不买也有风险”不是两边落注的评市策略,因此我的文章永远有清楚的起跌(这里是指龙市二期的调节阶段)时序的,也有不同时段的价格比较预测,货真价实。   2007年开始我已撰文表示担忧:大都会的宿命是迁徙,说得赤裸裸一点即是“资金汇聚令本地人负担不起楼价要向外迁徙”,我说的也是伦敦、纽约、温哥华已发生的历史,而行使这大迁徙的机制其实是楼价,未买物业的可能因租金不断上升而要搬去外围,而买了楼的一样最后不少也会在楼价大升的吸引力下卖出单位搬去外围,对,这件事本来是平常事,也可以很高兴地正面进行,我只想维护的是知情权和一个人的选择权而已。   香港楼价已高了不少,入市已是高风险,只是入市风险人是可以自己管理得到的,而不买风险却更强劲的急升,且不易控制,有自住需要而不买,早已是参与一场豪赌了。       *转载自2017年4月26日的大公报   汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 香港有能者“居”之 (2017/05/08)

汪敦敬

    2007年,当时特首曾荫权提倡大都会概念的时候,我就提出担心香港会步其他大都会的后麈出现大迁徙!对!大迁徙正是大都会的宿命!日前,陈荗波司长推介恩平温泉,并认为“港人长远可考虑到大湾区居住或退休!”这正正是反映到有关的转变已经到了分水岭了!其实本专栏亦在近期提出不少有关的转变,希望香港人专注去正面迎接及准备!   “货币才是影响楼市最大的因素”,因此在大都会来说,楼价上升也是宿命,我们不值得花时间去期望楼价下跌,不花时间去适应和掌握机遇!   资金决定楼价,但楼价就决定人民的迁徙方向!如果“有一层楼是平仓!买超过一层才是好仓!没有买楼是淡仓”的话,淡仓就要向大都会以外迁徙,但好仓就有条件向大都会以内迁徙。歴史上由唐朝白居易的长安,至近代的纽约、伦敦和香港人一手造成的温哥华,原居民向外围迁徙也是在宿命下发生。   电影《北非谍影》有句名言“一入一出”,我不知道在电影内这句说话的原意是什么,但是与今天不一様的大时代里,就令我想起大都会汇聚人才和资金,有人涌入,就总会有一些人要淡出,谁人流入流出的机制就是决定于楼价和物价!   我们看看温哥华的故事,香港人正正是将本土温哥华人迁徙,用的机制其实亦是楼价,我有一位亲友,是温哥华的老华侨,他20年前就是被楼价迁徙到温哥华以外,后来可以返回温哥华的内围,原因亦正正是买楼!楼价后来不断上升,令他又可凭楼换楼迁回温哥华市中心。   可恨的是,近年不少人践踏置业者为“楼奴”!不少学者更高调表态“年轻人不要将时间花在买楼上”,在掌握大都会时机的角度上,是一个超错的建议,如果在人生的哲理来说,人生总要由自己去尝尽甜酸苦辣的,年轻人早计划“先苦后甜”不见得比先玩十几年才担心置业的“先甜后苦”愚蠢。   过去几年,以人均入息中位数字去计算,一对年轻夫妇相加的收入是可以买到300多万的物业,每人每月储起收入3成,储3.8年作首期(已计压测),在今年二月前年轻人入市仍可靠自己,但随着楼价不断再上升,这些机会也逐渐渺茫!   叫人不要上车置业去等跌和玩乐的人,惭愧吗?       *转载自2017年4月26日的大公报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] “八万五”房托基金 助青年上车 (2017/04/26)

汪敦敬

    新特首有何房屋对策?很多人也关心,我也来尽言责给一些意见! 梁振英当年上任接下房屋供应断层的烂摊子,必须有为,否则供应链不会回复运作,但林郑特首上任的时势,供应断层已经解决,面对的只是供应不足,我反而认为新特首有条件放开市场枷锁,即与市场脱勾,只做好本份!不要再过问楼价的升跌!因为楼市问题的复杂,不单只面对国际金融的风浪,而且有一些政治和民粹问题夹杂其中,正确来说,有一些路是香港人自己选择的!就好像日前西贡区议会表示不支持政府开发将军澳五幅绿化土地改划为可容纳三万一千多名居民的公营房屋单位,供应不足一定程度是香港人自己拣的路,行政又何必卷入这淌混水呢?   以现在楼市的情况,政府应该宣布重推优化的八万五政策,可能有人会问没有地何来八万五?我就会答:八万五可以不是地,不是砖头而是纸上砖头,即房产信托基金,买不起楼的人如果买房产信托基金的话,之后楼价上升,信托基金的值就会升,当然买纸上砖头,虽同样可以得到楼价升的红利,但同时要面对楼价跌的风险,香港单是未补地价的居屋就约25万个,这些未补地价的居屋就可以成立房产信托基金,政府只批售给从未置业的年轻人,便可解除起码25万以上无资产者“现在不买未来更加贵”的风险和恐慌。   只要政府坚持有关砖头或纸上砖头每年供应认购的数字是八万五,市民就知道有足够的砖头去确保将来的上车机会,只要纸上砖头是和楼价同比例升值的话,有关的房产信托基金就等于将来置业的期票,市场上的刚需我认为可以减少一半。 政府只努力开发“熟地”,即使市道低迷仍继续开发,至于说每年推出多少“熟地”到市场招标或者拍卖,其实政府应将有关行政自主及风险交回市民及立法会,以避免磨损。   不愿去开发土地牵涉很多既得利益者的挑拨,民粹的宣泄,孤立的政府去轻舟强渡是吃力不讨好的。     *转载自2017年04月19日的大公报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 放开胸怀迎接大时代 (2017/04/25)

汪敦敬

    在伦敦留学的细仔回港过复活节,昨天突然女友带他回深圳“叹世界”,专诚去食一间出名的火锅,回来后赞不绝口,说服务远胜香港:“去到我觉得自己是乡下仔!”我听了后苦笑,慨叹时代在变,谁说年轻人抗拒内地?   今日小部份香港年轻人对内地的抗拒其实是源于“被教育”,新一代没有面对过战争!没有挨过饿!没有仇恨的体验!只是表面化的抗拒,并不深入!所以当湖南卫视播放“我是歌手”后,内地就成为年轻人的乐坛最大舞台!当电视剧集“瑯琊榜”出现后,香港年轻人就会认同内地的剧集水准了,同样,当更好服务又有更平价格的火锅店出现时,年轻人一样会北上享乐,这正正是市场的魅力了。   在时代巨轮下,不应该有必然的执著,应该放开胸怀,面对大时代,全世界的大都会也是这样:在资金汇聚下,物价包括房价上涨,于是市场就会默默去将人迁徙,我很奇怪很多人只将眼光放在狭窄的香港上,不断批评房价的上涨,而忽略了要争取时间去面对房价引起的大迁徙。   很多人以为嘉湖山庄是最后一个楼价大升的入市机会(09年曾出现1700元一呎成交,现在刚好出现过10000元一呎!),又再慨叹从此没有机会,却其实不单只现在买嘉湖山庄长远仍有可观性,类似的机会亦会不断发生,因为上帝并没有褫夺到任何人上进的机会,执著的只是人,不给机会的是你自己。   想一想,如果两年前你去买新界西或者内地楼,其实你都会收获丰富的,现在买屯门甚至内地的不少物业,其实一样未来会丰收,或者我们不应该对丰收有贪婪的要求,但是远高于打工收入的收获,在长远来说是应该合理地发生的。   不要说在香港买不起楼是一个世界末日,用十分钟越过边界,仍然是粤港澳大湾区黄金地段,可以给到足够的置业及创业机会你,今天香港的收入仍然高于内地,用香港的收入买内地楼仍然是一个幸福的处境。   至于香港楼价,仍然有很多人等爆煲,很多人评论说香港楼市充满泡沫,究竟什么是泡沫,论者有没有弄清楚?泡沫分多种,常见的是借贷泡沫和消费者情绪泡沫,我们总不能说楼价高就是泡沫,我认为量化货币印出来的钱是真的,我们可以说它是泛滥,但不可以说是泡沫,泡沫是虚假的,按揭过多之所以被定为泡沫,是同一笔钱可以在市场滚传多次的买卖和借贷,所以我们才叫这些为泡沫,现在有借贷的物业是超低比率的,成交亦少,根本没有一条数是引证到有借贷泡沫的。   而消费者情绪泡沫方面,即是说市场太多人看好楼市,但只要消费者情绪泡沫没有带来借贷结构上的改变,例如没有出现借贷过多,令到市场上资金大减的话,这些情绪泡沫只会令市场出现较深度的微调,但是不会出现楼价结构性的下调,即是说楼价不会因此而进入拾级而下的趋势。   这几年因为楼市“辣招”令成交量大减,于是很少的成交量就代表了整个市场,所以最近的楼价上升,正正是很少成交下而发生的,我们可以说是在价格巩固上是比较疏松的,在遇上楼价微调时,楼价调整的幅度是有机会比较大的,但我们不可以说这是泡沫,只可以说是巩固度较低而已,甚至楼价不一定会下跌,甚至可以继续向上,因为这些成交基础虽不扎实却是真实的,所以等的风险仍然是较大,等楼价跌去“执死鸡”仍然是不周全的策略。     *转载自2017年04月19日的大公报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 一约多伙与楼花销售秩序 (2017/04/19)

汪敦敬

    政府终于出手打击“一契多伙”了!为了杜绝投资者回避税率,政府决定即时收紧新住宅印花税的机制,如果买家以一份文书购入多于一个住宅物业,则有关交易须要按百分之十五的新税率来缴税。我支持政府这个修补行动的,亦体谅到政府因看清楚数据才略迟出手,事实上,官员不可轻率出手,但弄清楚全面数据后自然难免滞后了!我一直都支持政府出招去处理楼市过热的问题,只是我认为变阵要快,因为财团一定比小市民适应得更快!而小市民更加要明白,每一个政策也必然有人得益!亦必然有人牺牲!每个人也应要知道自己处身的位置和角色,究竟是得益者还是面对风险者,不要盲目跟风!   在销售层面来说,楼市辣招其实是将二手业主置于不公平的竞争环境下,因为按揭的限制制造了不对等的竞争力悬殊,小业主不能提供楼花的优惠按揭去争客,而想换楼的小业主在“600万高墙”(即超过600万单位,按揭首期由最少两成大增至四成)下难以换楼,换楼客的购买力不少改变成为“集邮者”即继续增购细单位,另一方面亦只有继续“揸货”!二手放盘量自然愈来愈少了。   当然,小买家在楼花市场亦面对不公,例如是水票,仍然横行无忌!所谓水票往往就是地产代理借款给买家以鼓励入票抽签,有关代理人固然是犯了地产代理条例!而买家及代理人亦可能为市场制造了错误讯息,有造市之嫌!另外,有地产代理以回佣去抢生意,先撇开回佣在市场是良性还是恶性,但是消费者在面对回佣是必须要在“洗湿头”(即入票前)之前要有代理白纸黑字的承诺确认,所谓确认不是一些等待批核的保留条文,很多买家在信任代理品牌情形之下没有书面承诺就入票抽签,或者只得到有保留未经上司批核条文下的书面,最后在买了单位后才被通知是不获批准的,蒙受损失。   我认为代理业和地监局在楼花秩序上也仍需努力。       *转载自2017年04月14日的经济日报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 二手沧海遗珠 最后上车机会 (2017/04/12)

汪敦敬

    近日,在不同场合也有和立法会议员及政治人物交流对楼市辣招的看法,我发觉香港人开始认命接受“香港人买不起香港楼的现实,的确,屯门300万或以下的私人楼单位只剩下47个,已经是我们认为的技术性绝迹的水平了,而400万或以下的私人单位只剩下200个,如果以现在的走势不变,去到2017年5月29日也会技术性绝迹,如果政府不肯修改“楼市辣招”政策的话,有关的按揭规定超过400万,就要付超过1成首期,再加上以现在两口子人均入息中位数字,超过383万就不可以通过压力测试及入息比率的门槛了,这等于年轻人已经不可以再以我们之前的建议(即两位人均入息中位数字的年轻人透过每月储蓄月薪的3成,不足4年就可以储蓄到首期)靠自己去置业了。 以现在香港政治的气氛,政府很难去为政策大破大立,年轻人的上车空间的确有机会在未来被扼杀,所以我在2月楼价急升前为楼市发预喜,正正是希望“救得一个得一个”,当时有人批评我这个说法有些大口气,到了今日,相信他们已明白了,我仍然认为二手市场上仍有不少沧海遗珠,例如400万以下的两房单位和600万以下的三房单位,仍然是很值得买的置业对象,希望年轻人掌握现在的上车置业良机,不要拘泥现在剩下来的单位,质素较逊一筹,我认为:“能量力而为上车,买到你就赢!”   当然,现在入市买楼风险很高,只是不买楼的风险更高而已。   环球的量化货币潮根本没有收敛的迹象,量化的风险仍大于一切。   如果有一天,年轻人真是到了买不到楼的地步,我建议年轻人不要放弃置业,香港买不到就应该去内地买,未来的粤港澳大湾区已融合11区,联系在1小时的交通圈内,绝对可以搬返内地住而在香港工作,这和伦敦及纽约的生活是一样,而有关的物业亦会出现合理的升值的,人,是要面对现实和适应环境的。     *转载自2017年04月05日的大公报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 候任特首的房策契机 (2017/04/11)

汪敦敬

  林郑月娥当选候任特首了,我之前的文章一直也是假设她当选下作评论的,直到现在我仍认为纵使任何人当选特首也好,在环球量化货币的巨浪下,也难挡楼价上升,我们不单不可能阻挡价格上涨,严格来说,阻挡亦未必是一件好事!当香港楼价升幅远低于量化货币量及周边其他城市的时候,可能也代表了我们财富蒸发及资本竞争力落后啊!   林郑当选后为“港人首置上车盘”补充了更详细的内容:“目标是在不影响政府十年建屋计划下,令土地兴建首置上车盘!”我认为如果在现在政府自己的土地供应下去实行有关计划就意义不大!在土地供应没有增加下将饼切多一两片出来可能会弄巧成拙,但如果候任特首是想打开与发展商和解之门,和私人发展商合作、释放发展商的土地储备的话,我认为这个做法绝对可行,而且可令社会矛盾突破僵局! 要增加土地供应,填海事实上太遥远的事了,本来最接近的是开发边陲的绿色土地,可是香港人环保意识未成熟,竟以为不开发土地就叫环保,而不是透过优秀发展及规划去缔造一个好像新加坡般的更好城乡环境局面,于是,最快成到事实的就是处理发展商手头上的土地库了!   地产权贵,原本就是香港这个城市的最强大既得利益者,因此梁振英政府在上场之后是很难可以达成协议合作的,这个是一个谈判必经的艰难阶段,于是大家进入了一个冷静期,供应量也不易大跃进,但来到候任特首却应该是一个谈判过程里面的协议期了,加上,本港发展商在近期根本是难以投地发展,在各种天时地利人和之下,林郑化解闷局是极有契机的。   何况,土地库过大,始终与社会主义抗拒的囤地有部份类似之处,香港发展商应未雨绸缪去掌握和解时机,将供应早日推出市场,成为市民、政府及发展商的三赢方案。   今天的中国,比五年前拥有更强大及更团结的领导班子,习近平主席掌权处政已约五年,无论是反贪腐或者各方凝聚力都比五年前更佳,这也是候任特首的另一优势。   当然,要解放供应不单止要在一手地皮上做功夫,更主要供应板块即二手市场,候任特首更加可解放因为楼市辣招下的按揭规限对换楼人士制做成的“入市高墙”,这高墙正在600万以上这条界线上,假设一个市值400万而又供满按揭的细单位业主,假设他卖出单位后去换楼,如果他买入600万楼价的单位,两成首期连印花税所需费用是138万(占卖楼套现的400万的34.5%),但是若他买601万楼价的单位,正因为超过600万要规定付出四成首期,连印花税所需费用258.5万(占400万的64.6%)(见附图),换楼门槛之高,已经可以用不近人情来形容。这个高墙令到大部份的小业主不能换楼,于是市场放盘量自然愈来愈少!   林郑月娥如果继续保持公务员的专业去投入工作,去诚恳交流及运用在竞选中磨练得来的更大同理心的话,柔情可化累气,真的可以女娲补天了!       *转载自2017年04月05日的大公报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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