[‪汪敦敬‬] “龙市”的理论基础 (2017/03/28)

汪敦敬

  上星期我在此发表有关“龙市”的文章,认为中国为主导的市场是“龙市模式”,期间只有龙市一期(宏观调控下调整完成后的重新起步,政府这时是进行放松限制的阶段,令到市场可以重新向上发展)、龙市二期(经济发展到开始出现泡沫的时候,于是政府就再出手宏调,抑制泡沫及投机气氛),故市场并不存在传统牛市三期,有关文章得到很好的回响,既然公众合用,本文我就进一步分享有关的理论基础,希望可给读者更深入的参考理据。   我认为龙市的一、二期必然会衍生两个特性,一是市场总存款量愈来愈多!二是市场借贷率愈来愈低!如果以上两点改变,就不算是龙市了!即是代表市场又再褪变去另一个模式,在以上的结构下借贷率泡沫既然不存在,又何来泡沫爆破?但当然,情绪泡沫一样会在市场出现,只是若乐观情绪如不能转化成为借贷过多的局面,社会也难受重创!   但笔者另一个发表很多年的理论就是“灾难必然论”!认为市场灾难总会出现,笔者撰写的文章只是提倡“不要活在过去的风险下,要学习认识新的局面衍生的新风险!”   上星期我用图表说明了09年之后的楼市走势是完全配合龙一、龙二的趋势!本文我再用香港的私楼总市值及借贷率去表现龙市特性的数据基础。   看图表显示香港的私楼总市值不断长足增长,但是按揭率却不断降低!这就是香港楼市不跌之谜!如果在量化货币之下,“楼价升幅低于量化货币率就等于财富被蒸发”的话,“楼价升幅高于量化货币率可能是等于财富增长跑赢环球大市”,这观点有别于传统概念“价格愈高愈危险”!关键其实正正在于存款量及按揭率的高低!这正正是龙市的伟大之处!从我这角度看,楼市“辣招”本质原来是“令楼价低泡沫、稳健上升的政策”!那么一些人等楼市辣招令楼价下跌,便在概念上错得太离谱了!   楼市“辣招”是在香港的重要宏调政策!实施几年之间,就将香港由“牛熊的奴隶”变为“龙的先锋”!不要再说低估中国经济的巧实力了!   龙市和牛熊市比较下的好处就是,没有泡沫爆破期间出现的大颠覆,受伤害的人较少,可以长期拥有利益的人多很多!当牛熊市场世界出现泡沫爆破颠覆的时候,有关的优势会被龙的市场世界所接收,从而进一步壮大,而市场周期进化,龙市亦比牛熊市更快更密,这个就是楼价升幅比量化货币率更高的原因,亦是中国包括香港在资产和得到市场利益上远胜西方国家的结构基础。   当然,香港楼市辣招是否在追随龙市上取足一百分?还有一个美中不足就是置业率在实施楼市辣招后,由52%下降到48.5%,进步率不及内地,原因是香港的楼市辣招在按揭方面对换楼自住的人收得太紧,自然令二手放盘量大减,令受惠龙市的人也有所折扣。   放寛一换一的换楼按揭,可增加二手市场的放盘量,更可增加社会的置业比率,从而减少社会的贫富悬殊。     *转载自2017年03月22日的大公报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 资金酿楼市“升灾”用家趁早上车 (2017/03/21)

汪敦敬

  自从2016年11月香港政府推出了楼市“新辣招”之后,楼价甚至租价仍清晰地向上,这个结果令不少人迷惘!不甘心!为何楼市竟可脱离经济周期,更在市场购买力被大量抑压下仍大幅上升多年!?未来的楼价走势会如何?我们又何去何从?起码人们应找回投资上的重心!笔者算是近年评论楼市比较准确的评论员,我想在此分享我的观点! 我认为大多数人用了一些过时的、不合适的、错的观点去了解及部署置业策略,所以才会失望和感到出人意表,笔者大胆认为,错了便应该改变及重整概念。   在复杂和纷乱的市场环境下,我的重心是:“影响楼价最大的因素是货币!”这个就是我近年评估楼市准确的核心价值,2009年之后的市场新常态为何会出现?是因为美国牵头作量化货币,2010年开始我就撰文批判西方国家其实在70年代开始已经放弃金本位并透过将货币量化向世人进行剥削,2011年我开始指出未来其实是“宏观调控大战量化货币宽松政策”,并预料“各国必大印银纸”!2012年我撰文结论“环球经济透过量化货币走向死亡”!对,2016年在国际金融上的波谲云诡,其实就是量化货币把旧常态经济推向灭亡前的互相践踏,数据,其实是为历史作出了见证。   当2016年10月人民币出现贬值的时候,一些人竟幸灾乐祸,发表了不少中国灾难论,但是,美国总统特朗普上场不久,竟随即指责中国、日本及德国通过“贬值货币在贸易上占美国便宜”,作为美国最高领导的特朗普觉得有关情况对美国极不利,虽然有关美元升值的结果,其实是美元量化到了极限而停止,但大多数国家仍继续量化之下的结果,而事实上,按人民币计价,本年1月份中国出口按年增长近一成六,高于市场预期的增长百分之五点二,增速是近两年来最快,相信美元升值在其中帮助不少,但是出口优势只是其中的小菜一碟,真真正正的主菜仍然在汇价及货币的量化数量上。   美国总统特朗普上任后,太平洋投资管理公司(PIMCO)全球经济顾问Joachim Fels表示:“虽然在2016下半年,欧央行、日央行,以及中国央行均采取了隐蔽行动,贬值该国货币,但美国联储局通过尝试限制利率预期进行反击,英国央行也采取类似手段,推动英镑下挫。”我同意以上观点,根据我公司研究部整理的数据,在2016年不少国家都在同步贬值,而步伐最一致的正是人民币及欧元,例如2016年3月中国及欧洲央行几乎同时宣布量化货币行动,去年美元的升值不是因为美国经济强劲,而是因为各盟友纷纷贬值而“被升值”,我在去年7月已经撰文“美元被升值”这新常态。   美国在2014年量化货币因到了尽头而停止,量化货币本质是抢掠,量化多了的钱就自己去用,但贬值的钱就由与美元挂勾的国家去承担,美国更透过“剪羊毛”即“透过加息等手段回收美元,令原本依赖量化资金的国家出现了经济崩溃,于是人为灾难下,人们又再被迫抢购相对稳定的美元了”去再从中获利,但是今次各国不单止不甘心再被剥削,更需要继续用量化去解决经济困境,美国剪羊毛失败引致环球量化潮覆水难收,直至现行体制崩溃为止,笔者正是因为这量化货币的格局,所以多年来认为楼价必升,如果这个格局不变,香港面对的资金只会愈来愈多,楼价只会有继续上升压力。   文章写到来这里,有两点有关楼市我要提出的,香港楼市问题其实很单纯,面对的是资金泛滥,更正确来说是面对资金泛滥引起的“升灾”,即因为楼价上升而引起的社会缺裂和冲击,想减少“升灾”其中一个方法就是尽早让更多人上车置业,“救得一个得一个”,所以笔者多年一直都鼓励年轻人早上车,及提倡“买有风险!不买也有风险!”。   另一方面,过去的所谓经济周期,正确来说应该是“以泡沫胀/爆循环为逻辑的经济周期”,其实是虚假和人为的,都是美国的剪羊毛循环生产的过程而已,世人却奉若神明,当了是一个天道的轮回,这是迷信,其实经济循环会不断以新的方式出现,而不是一定以过去的泡沫爆破为周期,而事实上,量化出来的钱是真实的,而量化过程中很多国家亦会以“去杠杆化政策”去减低市场泡沫(包括香港的楼市辣招),借贷泡沫减少又如何会衍生借贷泡沫的爆破呢?   国际金融局面发展到这个地步,说到尾其实是西方旧式自由经济进入了没落,人性的进化已经挟持了旧常态经济,令市场及社会利益的分享已被垄断在小数人手上,而且出现入不敷支,欧洲及美国经济都已经千疮百孔,但是他们没有追求改革去增加生产力,反而用量化货币去互相抢掠低迷的残余果实。   这个时候在西方不同国家追求的是如何量化得来副作用最少而得益最大,而中国的一带一路及进入国际货币基金组织的特别提款权出现得正刚刚好,一个巨大的工程及一个强大而愿意同步贬值的货币,正正是欧洲借尸还魂的天机,只要人民币同步量化,欧元就可以“印银纸”来用之余却可贬值率大降,但当然这低贬值只是与贬值步伐相若的国家而言,对于和量化货币步伐暂停止的美国之间,当然是欧元贬值得来美元上升,因此,2016年美元就出现被升值的大势,而这个被升值的背后,其实是包括了不少国家也同时放出美债,从数据已看到美债正被有组织的抛售,而美债市场也结构性改变中,当然,自己量化得来不续期美债,回收升值的美元,才是很多国家一本万行的方案。   但如此一来,近数百年来是盟友的欧洲和美国,今次就放在绝对利益冲突的处境了,面对多国的经济崩溃,欧元不能不继续量化,欧元量化人民币相信亦会亦步亦趋,而愈量化就等同向美国剪羊毛,无论美国如何反击也好,显然我们看不到环球量化货币停止的一日!愈量化楼价上升就愈高压力,楼市辣招就要愈出得狠,市场泡沫却也愈少,我们又怎能等到泡沫爆破的周期呢?   香港楼市唯一可以出现的调整,就是美国的经济爆破,我认为美国无论债市、楼市,当然包括股市都有极高的泡沫,在这个情形之下,作为总统的特朗普竟然签署行政命令放宽金融业监管,倒行逆施,我极担心今年内美国的经济是出现爆破,我认为作任何的投资都应该准备这个风浪,不过,我要提醒一点任何经济体系出现动荡,包括美国和中国,虽然第一个回合是会冲击全球市场,但是资金都会在第二个回合流入香港,就好像英国脱欧事件一样。   香港即将出现新一任特首,但是谁人做也好,其实都要面对国际金融的滔天巨浪,在资金泛滥下,新特首是阻挡不到楼价的上升,投资者不应有过份的期望。   最后,我想忠告置业人士不应该等,因为在这时势等的风险很大,等楼价跌等同赌博,量力而为入市才是自己控制自己的命运,如果金钱不足以买最理想单位的,就应该及早退而求其次。   我们看看政府公布2016年最新的动工量及落成量,我们会发觉三房单位是愈来愈不足的,而零房及一房的楼花单位亦太多,这些零房及一房的小业主,将来会抢贵两房的单位,二手的两房及三房单位在未来十年甚至二十年,我都认为仍充满上升的压力的。 当然,我自己近年都有买入民生舖及甲级写字楼,我认为这些都是长远赢面极高的投资项目,希望本文可以给到读者更多观察市场的角度。       *转载自2017年03月份的信报财经月刊 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 地产年内有调整无跌市 (2017/03/16)

汪敦敬

  到了今天,世人已不得不承认环球经济的重心其实在东方的中国!我们对市场的思维及逻辑也应作一定的改变,过去几年,西方社会的周期性经济概念可以说是完全不管用(起码在香港楼市上)!有些人因为市场的发展不合乎过去认识的逻辑及他们的估计,于是便评论现今市场为不正常!但是与其一年复一年不断用不正常去质疑市场,为何不找出市场上的“新正常”及新逻辑出来!?继周期理论后,现在仍有不少人用“波浪理论”的逻辑去等待楼市“牛三”的出现,我认为这个概念是充满了“不买的风险”的!   笔者在今年虽及早为楼市发出预喜认为楼价有超越大多数人的评估将会以两至三成为升幅,但我认为“楼市Halloween”(因悲观情绪造成的市场冲击)一样会在今年稍后时间出现!但希望到时大家不要以为这个就是“牛三”引起的跌市,这个可能其实是一个巩固期!笔者仍然认为可见的将来,香港楼价仍然是不断向上甚至在几年内倍增的!当然笔者的概念是充满了“买的风险”的!读者若入市必须做好风险预备及“买完就下跌”的期望预算,当然,笔者更负责任的做法,是深入谈论有关的理论基础,然后让读者参考正反两面观点后去由自己决定,我对时代的转变有以下的分析,希望与各位分享。   过去二百多年来,资本主义的历史其实就是繁荣与危机的交替!也是生产突飞猛进后再突破崩溃!熊彼德认为“资本主义的创造性及毁灭性是同源的,必然在周期性危机中发展,资本主义就是一种创造性破坏”,而中国式的经济就是主张将以上不稳定性的泡沫抑制、修改、甚至去除!所以中国特色的社会主义其实是不存在“牛三”,甚至乎性质是与熊市及牛市不同的,这种中国特色的经济,笔者就以“龙”来形容,龙的经济市场形态我认为只有两期,是“龙市一期”及“龙市二期”,“龙一”就是宏观调控下的调整完成后的重新起步,政府这时是进行放松限制的阶段,令到市场可以重新向上发展,“龙二期”就是经济发展到开始出现泡沫的时候,于是政府就再出手宏调,抑制泡沫及投机气氛,在“龙二”之后下一个阶段就会回复去“龙一”,如此类推,不断循环,所以中国式的经济只有龙一、龙二,没有牛三,我认为未来泡沫爆破只会继续在欧美经济范围里发生,如果中国是新常态的话,那么欧美就是OLD SCHOOL了!以中国式经济为体系轴心的城市,将来没有太大的泡沫风险,市场只会较多潮水涨退的风险,或有关政策的官员有可能判断犯错的风险。   当“龙二”资金流出及受管制的时候就是楼市调节期,香港人未来要习惯中国式的调节,即是因宏调及“收水”引起的市场冲击了!     *转载自2017年03月15日的大公报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 中资涌港抢地 反映经济新格局 (2017/03/14)

汪敦敬

    世事变得太快,无论思想还是局面!人们从“等跌”改变为恐慌性入市!香港亦由市场的主导,却因为欠缺对流互动的能力,在以中国为重心的新国际蓝图中,陷入了被动及竞争力不足!   3月5日,李克强总理在全国人大会议宣布了粤港澳大湾区的计划,有关计划其实是将广州配合港珠澳大桥及高铁等高效率基建将五、六个CBD联在一小时的生活圈中,这是远超伦敦、纽约等旧有大都会模式的超级经济引擎!屯门天水围成为了国际大都会的重镇,但香港人其实还未知宝,即使楼价最近有破顶之势,但是屯门楼价仍然是大幅落后于基建较逊一筹的新界东,显示基建的价值仍未在价格上反映!   在以一带一路为首的新基建格局下,世界将会由海权社会变化为陆权社会!而点对点的运输就会改为每一个车站都会有货上落的物流主导!有关的成本会大量减低,但是得益的面和人会大量扩大!更加重要的就是,这个物流主导会产生对流冲击,一切事物会在与世界联系接通下重组,对流能力强的地方和人就会得到大的优势!你认为香港准备好没有?在这个新的对流世界里面,更加会衍生了新的金融局面,既然水是流动,自然会水向低流!即是说实力强的对手会涌去实力弱的市场去占据,价格高的购买力会涌去价格低的购买力去占据,这个水流效应现在已经正改变香港了!   所谓三军未动,粮草先行,未通车资金已经涌来香港,最近香港地皮不断被内地发展商所夺得,背后不单是金钱多少的问题,还牵涉世界和经济模式的改变,当香港楼价停止上升的过去数年,如果另一个地方或者另一个社群,他们可以在楼价大升之余仍然可以减除泡沫的,就等于我们的竞争力被比了下来,那我们的资产会被人“买起”就是理所当然且会继续发生的事了。   在香港年轻人抱怨难以置业的时候,开始见到有南亚裔的人士刻苦储蓄买得私人住宅,各位,我们是否应该好好深思一下。     *转载自2017年03月10日的经济日报   汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 资金流向才是楼市关键 (2017/03/07)

汪敦敬

    近期出席很多塲合都有人问我:“汪生,楼价真是上升三成吗!?”可能我相对上早一步配合了市场的变化,我的一篇文章“小心楼价大升!”,得到了市场的热烈回响及传媒报导,同业之后亦陆续调整了对市场的预测。但我个人并不希望市民只是记得我文章中“楼价升三成”这个片面讯息,事实上,我文章是如此去描述的“预算今年楼价是有条件上升两至三成的!当然我一直认为美国在2017年经济有机会会泡沫爆破,这可能会减少香港10-20%的楼价上升幅度!但纵使再加上这个冲击,今年整体楼价上升仍比本年1月1日的时候要高!” 我在文章中这个讯息是希望当时主流看淡的市民是明白“升灾”的利害,“等”实质是沽空港楼。我更对美国经济有特别差的期望及预算,笔者不是金融专家,但作为楼市专家,在过去几年评估楼市能准确一定程度是因为抗拒美国的迷信和面对中国的兴起。如果撇开传媒的报导的标题去看,看回数据及图表,美国可能是人类历史以来最大的一个经济泡沫,我认为已经进入一个回光返照阶段,等待一个下跌爆破的契机!传音乐盒游戏其实已经开始!   未来我们要关心美国的资金流动,特朗普刚宣布了一万亿美元在全国发展及改善基建,更大手笔增加军费,请问财政紧绌的美国钱从何来?如果有关钱是由再量化货币而来的,楼价会无情的继续上升,不会因为你的感情而静止,但是如果特朗普他有办法将滞留各地M2及M3的美元调动回国作贷款去救险的话,那美国便有得救,当然这样做就会给予机会人民币及欧元进一步量化进占国际市场,从而沟淡美国在国际市场的影响力,但这个是收拾残局及面对现实的落地方案,特朗普行哪一个选择也会影响香港楼市,但我要认为两个选择都不会引来大幅加息,我们不需要等待结果,在过程中我们的M3数量增减的趋势会给了一个真相。   数风云!还看M3!   *转载自2017年03月03日的经济日报     汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 切勿寄望楼市泡沫爆破 (2017/03/03)

汪敦敬

      上星期,我在此发表“小心楼价大升!”一文,引来了市场及网上讨论区很大回响!再遇上鸭脷洲地皇的产生、中原楼价指数破历史的顶、再配合近期有关置业上车的电视真人騒节目“有楼万事足”带起的价值观冲击!原本看淡的人突然间要面对很多事实!于是楼市出现一次小型恐慌反弹,是我从事地产代理数几十年来第一次纯由用家、没有炒家情况之下的市场回弹!   借用真人骚中的术语,现在入市的人很多是中了“长期等跌伏”的用家”!很多也是承受着几年前“不买楼的风险”!令人唏嘘!   而数据在这个时候就出现异变,屯门区的300万或以下的放盘量由2月1日的100个去到执笔时候的2月28日只得88个,400万亦在这段时间由509个去到438个,各方面的数据看,大家的而且确是要面对一场“升灾”,令我想起电影《2012》中的末日场面,洪水浸到喜马拉雅山脚,仍在继续升高,你在山脚坐着等一样会被洪水吞噬,但你再向上爬努力前进置业,其实山势日益凶险,空气也日益稀薄了。   到了笔者现在55岁这个年纪已经开始老了,我们这一代是不想楼价急升的,我说楼价升其实是要效忠我的工作岗位,数据告诉我要升,我就写文章说升,我认为,能说实话是地产代理的骄傲也是专业和尊严!   我认为有能力置业的人是应该及早置业,如果无能力就退而求其次,买次一级的物业,上车的目的是“上车先决”!不是追求完美,完美的留待将来换楼时置第二层物业才去追求吧!上车最重要是满足量力而为及为人生做一个前进的起步,一般300几两房已得满足以上要求,如买私楼力有不逮应考虑居屋,屯门天水围仍有二、三百万(包地价)的楼盘(见图表),若真得未准备好还未有能力的人便不要勉强,应全力支持政府开发土地!我们看看屯门的置业比例,2009年以前外区客占3成,本区客约占7成左右,但到现在已经倒转了,7成人都是外区客,这个世界已经变了,屯门已全港化,香港已国际化,这个是全球一体化的新常态!我们要面对越来越多的外来购买力。   所谓“升灾”即是说量化货币太多而楼盘太少,既然量化货币这个过程,中国和香港都是同时进行中去杠杆减泡沫,那么我们就不可以期望楼市出现周期的泡沫爆破,市场是会用高通胀及高加薪比率去追回楼价的上胀了!即是说撇开买楼不谈,香港人要自强,尤其是中小型企业,否则在高楼价、却又高通胀及高加薪率的情形之下,中小企一样会被社会洪流吞噬,从此消失于市场。   不过很多人认为美国的强美元会消失,那么我认为首先要弄清楚什么才是强,如果升值或者“被升值”是美元强的话,那么美元仍会一段很长时期都继续“被强”!但如果以影响大局,即能令其他国家的货币能与她同一步伐来做定义的话,美元在2016年已经很弱了!人民币才强势呢!       *转载自2017年03月01日的大公报

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[‪汪敦敬‬] 思维调整置业可成 (2017/03/02)

汪敦敬

    上车置业从来不是一件容易的事,却是每一代年轻人必须要克服(也一定程度也有不少人可以成功克服)的一个考验。   我经营的公司的员工有六成同事也最少有一个物业,对,今天年轻人很优秀,他们一定克服到置业的问题,如果他们愿意挨苦的话。   除了前文提过的“人均入息中位数字收入的两位年轻人,只要将他们每月工资的3成作储蓄,不需要4年就可以储到买400万物业的一成首期了。”在思想上,仍要有合适的调整在才成功置业的。   我认为要解决上车置业问题,首先要弄清楚: (1) 政府要做的合理范围 (2) 市场能追求的合理范围 (3) 一个年轻人应追求的合理范围   定下了以上几个合适的范畴,我们才可将梦想和理想分开,理想去中期争取,梦想去长期追求。   政府要做的合理范围,是不可能人人也满足到置业的理想,我们的资源仍是有限,我们在现实中仍需要分配。   至于市场能追求的合理范围,我们不可能在可见的10年甚至20年内能得到供求平衡,所以不要再花时间去盘算有几多供应或潜在供应,供求失衡的真相,可看我有关的楼市分析文章。   对,我们要面对可见将来,不可能人人买到楼,年轻只有“愈早买愈好”这个真理了。   我们必须要清楚市场是如何运作的,当高楼价下市场的成交运作是可以支持到的时候,业主当然不会割价求售,那么无论市场上有多少需要也好,必须要合乎能支付高价的“合格购买力”才能买到楼,合格购买力若多于供应,楼价仍继续升,不能支付高楼价的不合格购买力纵使占九成半,只要剩下那半成“合格购买力”只要能支持更低的成交量的市场,楼价便不会下跌。   楼市辣招虽可抑压楼市购买力,也一次又一次令市场成交少于合格购买力,每次在楼价上升之后政府又会再出新的楼市辣招,楼价仍会继续贵,“早买早著”是年轻人最佳的方案。   而一个年轻人应追求的合理范围是什么?是运用九成按揭保险制度,选择400万以下的二手两房,偏远地方,忘记市区、忘记最理想的追求,上车才是最重要的目的,最理想化只会稀释和模糊化“上车追求的合理范围”。   克服“高处不胜寒”等心理关口是必须经过的考验,人生永远是面对抉择,在坚持量力而为的原则下,年轻人应将人生花在决定和实践,不应花在犹疑上。   至于恐怕买残旧的楼令装修贵是不必要的担忧,买二手楼是先看楼的,太残旧的自然不买,又怎会存在昂贵的装修费。   世事的任何追求也是:想得太少不周全,想得太多一样顾忌太多最后可能实践不成。         *转载自2017年03月份的百本杂志

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[‪汪敦敬‬] 楼市“升灾”趁早上车减冲击 (2017/03/01)

汪敦敬

  提倡多年,人们日益认同“最影响楼价的因素其实是货币”,之后,我想探求环球量化货币的最终结局。 我们可探讨两个问题去掌握未来可能发生的事,(1)你认为欧洲是否会继续量化货币?(2)如果欧洲继续量化,其他国家会选择一起量化还是与美国共同进退一起被升值?我认为欧洲的经济如此疲弱,QE之路漫长,在过程中,很多的货币包括人民币都会以近乎同步把货币量化才是最大利益方案,也因此量化货币潮会长期持续,直至西方国家新经济模式稳健运作为止,因此楼价仍会有长远上升压力。   所以大家应忘记“楼市始终会泡沫爆破”这逻辑,既然量化出来的钱是真实的,而量化过程中很多国家亦会以“去杠杆化政策”去减低市场泡沫(包括香港的楼市辣招),借贷泡沫减少又如何会衍生泡沫爆破呢?在量化货币的新调节方式未生前,我们必须要先要面对资金泛滥引起的“升灾”,即因为楼价上升而引起的社会缺裂和冲击,想减少“升灾”其中一个方法就是尽早让更多人上车置业,“救得一个得一个”,所以笔者多年一直都鼓励年轻人早上车,及提倡“买有风险!不买也有风险!”。   既然“本来无泡沫,何以会爆破?”市场自然难以用泡沫爆破去作结局,那么,未来五至十年我们必面对更大的通胀和工资加幅,以抵销及化解过大的资产升值,未来十五年的通胀及工资加幅将远比过去十五年大得多。   如果笔者的“天真估计”是正确的话,香港的M3会持续破新高、楼价在资金继续泛滥下纵使中途波折重重价格仍浪比浪高!而香港和中国股市指数将在美国经济泡沫爆破下的第二波接收大量资金,价格升幅可能会比楼价更大!   楼价升是一个“升之灾”,但是很多人忽视了各国的量化货币其实是尽量只活跃在资产市场,是尽量避免流入民生市场,但是当资金继续泛滥挥之不去,下一步出现的就是民生及落后市场的价格追落后了。       *转载自2017年02月24日的经济日报

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[‪汪敦敬‬] 小心香港楼价大升 (2017/02/27)

汪敦敬

  我评论楼市从不转軚!而且会在楼价真正上升前,会撰文再发一次预喜(小心楼价上升),我这看法又来了!今年一月不少人期望在一手供应增加下,发展商会减价求售,难矣!我一直认为发展商在低息成本和资金泛滥下,有超强的持货能力!要发展商减价除非再增加多一倍的供应,否则楼价止升将遥遥无期!近月发展商买地更愈来愈难,除供应不足外,对手更日益强且愈来愈多,发展商在此情况下只会日益惜售,价格日益进取,这是因为香港这成功的大都会日益成为各地资金汇聚之地,各位,忘记“楼市始终会泡沫爆破”这逻辑,过去的所谓经济周期,正确来说应该是“以泡沫胀/爆循环为逻辑的经济周期”,其实是虚假和人为的,都是美国的剪羊毛循环生产的过程而已,世人却奉若神明,当了是一个天道的轮回,这是迷信,其实经济循环会不断以新的方式出现,而不是一定以过去的泡沫爆破为周期,而事实上,量化出来的钱是真实的,而量化过程中很多国家亦会以“去杠杆化政策”去减低市场泡沫(包括香港的楼市辣招),借贷泡沫减少又如何会衍生借贷泡沫的爆破呢?在量化货币的新调节年代及方式未来临前,我们必须要先面对资金泛滥引起的“升灾”,即因为楼价上升而引起的社会缺裂和冲击,想减少“升灾”其中一个方法就是尽早让更多人上车置业,“救得一个得一个”,所以笔者多年一直都鼓励年轻人早上车,及提倡“买有风险!不买也有风险!”。   既然量化货币的过程不断同时在去泡沫,市场自然难以用泡沫爆破去作结局,那么,未来五至十年我们必面对更大、远高于过去10多年的通胀和工资加幅,以抵销及化解过大的资产升值。在政治气候、政策将面临蜕变了!   如果笔者的“天真估计”是正确的话,香港的M3会持续破新高、楼价在资金继续泛滥下纵使中途波折重重价格仍浪比浪高!而香港和中国股市指数将在美国经济泡沫爆破下的第二波接收大量资金,价格升幅可能会比楼价更大!   预算今年楼价是有条件上升两至三成的!当然我一直认为美国在2017年经济有机会会泡沫爆破,这可能会减少香港10-20%的楼价上升幅度!但纵使再加上这个冲击,今年整体楼价上升仍比本年1月1日的时候要高!不过我要提醒看官,这些钱是风险钱,常人吃不到这口饭,当楼价下跌时你又够胆买吗?所以我仍然认为用家入市不应该“睇市”,储够钱便要买!量力而为吧!     *转载自2017年02月22日的大公报

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[‪汪敦敬‬] 楼市国际化 港人忌坐井 (2017/02/17)

汪敦敬

    又减息了!多间银行分别提供按揭减息优惠,能参与计划的新贷款人,“实质利率”(即以HIBOR加减计算)由2016年高峰2.0625%左右跌到最近约1.83%,市场不是进入加息期吗?美国在2014年美元量化货币停止之后,一直想透过加息“剪羊毛”(借回收资金令他国出现金融动荡,从而令美元增加需求从中获利),有些人当加息周期是一场灾劫!有一些人却是黑心的诅咒!很多人因此而不敢买楼!不少高官更在多年前已奉劝人不要心急上车置业,却很少人为“不买楼的风险”去做准备!   2015至16年,国际金融是充满暗涌,波谲云诡,见到不少众生相,一些人可能因为恐惧,甚至自悲,往往都会排斥中国的强大,尤其是在制度和法治上,甚至机会在前,也会因为偏见而错失!我想大家都有很多地方改进!但不要忽略中国在现实中是急速进步!在这个年头,最大的迷信就是迷恋美国的强大,最大的偏见就是低贬中国的实力,如果用投资市场去印证,09年之后,不少人不断错过入市良机,正正是认为美国一定能够继续拨弄风云,左右大局,所以才一直等待美国加息东山再起,重新鱼肉自己。   最近再次减息背后究竟代表了什么?看看数据我们可以了解得更多!   美国联储局在去年12月15日宣布加息,但是整个12月我们香港的M3(泛指香港总存款量)由原本的12.55万亿左右,总共只减少了167亿,技术上可以说是几乎等于没有流失,加息及加息预期并没有带走资金,“剪羊毛”的效应可以说是近乎零。   当然,纵使资金能带走,美国经济是否能承担得起也是问题!   另一应该想的问题是,资金若被带走香港是否能承担得起?现在的M3是09年第一次美国量化货币时的2倍左右,即是说纵使美国能带走三分一至一半的资金,香港都能承受得起。   不能不想的问题是,为何美元在2014年开始停止量化到现在,香港的M3及美国的M2都仍在不断增长?这可能有两个原因,一个就是其他国家继续量化,并持续流入香港,另外一个原因可能是,世人都减少了对美元的依赖,美国的QE已经产生了货币过盛的情况,数量之大,美国加息少收不回,加息多自己亦承担不来,滞留的资金会形成冗长的低息期。   作为楼市的评论员,我想强调就是资产的泛滥远高于大家所预算和理解的水平。   最近,本公司屯门码头分行的同事纷纷汇报,区内多了一群新买家出现是拖着行李箱的,这班不是内地人,是澳门人,而且是有香港身份证的澳门人,很大机会不少是“首置人士”,即是不需要缴交最新的15%印花税,只需要付旧的低税率,我与团队讨论这件事后,发觉区内多了一些韩国和日本人居住,市场更发现开始有菲律宾籍的业主,原来我们已不知不觉地国际化了,香港人不应该再坐井观天,抗拒内地人,应该好好努力强化自己,提高竞争力,勇敢面对变迁的大时代吧!       *转载自2017年02月15日的大公报

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