[‪汪敦敬‬] 放开胸怀迎接大时代

汪敦敬

    在伦敦留学的细仔回港过复活节,昨天突然女友带他回深圳“叹世界”,专诚去食一间出名的火锅,回来后赞不绝口,说服务远胜香港:“去到我觉得自己是乡下仔!”我听了后苦笑,慨叹时代在变,谁说年轻人抗拒内地?   今日小部份香港年轻人对内地的抗拒其实是源于“被教育”,新一代没有面对过战争!没有挨过饿!没有仇恨的体验!只是表面化的抗拒,并不深入!所以当湖南卫视播放“我是歌手”后,内地就成为年轻人的乐坛最大舞台!当电视剧集“瑯琊榜”出现后,香港年轻人就会认同内地的剧集水准了,同样,当更好服务又有更平价格的火锅店出现时,年轻人一样会北上享乐,这正正是市场的魅力了。   在时代巨轮下,不应该有必然的执著,应该放开胸怀,面对大时代,全世界的大都会也是这样:在资金汇聚下,物价包括房价上涨,于是市场就会默默去将人迁徙,我很奇怪很多人只将眼光放在狭窄的香港上,不断批评房价的上涨,而忽略了要争取时间去面对房价引起的大迁徙。   很多人以为嘉湖山庄是最后一个楼价大升的入市机会(09年曾出现1700元一呎成交,现在刚好出现过10000元一呎!),又再慨叹从此没有机会,却其实不单只现在买嘉湖山庄长远仍有可观性,类似的机会亦会不断发生,因为上帝并没有褫夺到任何人上进的机会,执著的只是人,不给机会的是你自己。   想一想,如果两年前你去买新界西或者内地楼,其实你都会收获丰富的,现在买屯门甚至内地的不少物业,其实一样未来会丰收,或者我们不应该对丰收有贪婪的要求,但是远高于打工收入的收获,在长远来说是应该合理地发生的。   不要说在香港买不起楼是一个世界末日,用十分钟越过边界,仍然是粤港澳大湾区黄金地段,可以给到足够的置业及创业机会你,今天香港的收入仍然高于内地,用香港的收入买内地楼仍然是一个幸福的处境。   至于香港楼价,仍然有很多人等爆煲,很多人评论说香港楼市充满泡沫,究竟什么是泡沫,论者有没有弄清楚?泡沫分多种,常见的是借贷泡沫和消费者情绪泡沫,我们总不能说楼价高就是泡沫,我认为量化货币印出来的钱是真的,我们可以说它是泛滥,但不可以说是泡沫,泡沫是虚假的,按揭过多之所以被定为泡沫,是同一笔钱可以在市场滚传多次的买卖和借贷,所以我们才叫这些为泡沫,现在有借贷的物业是超低比率的,成交亦少,根本没有一条数是引证到有借贷泡沫的。   而消费者情绪泡沫方面,即是说市场太多人看好楼市,但只要消费者情绪泡沫没有带来借贷结构上的改变,例如没有出现借贷过多,令到市场上资金大减的话,这些情绪泡沫只会令市场出现较深度的微调,但是不会出现楼价结构性的下调,即是说楼价不会因此而进入拾级而下的趋势。   这几年因为楼市“辣招”令成交量大减,于是很少的成交量就代表了整个市场,所以最近的楼价上升,正正是很少成交下而发生的,我们可以说是在价格巩固上是比较疏松的,在遇上楼价微调时,楼价调整的幅度是有机会比较大的,但我们不可以说这是泡沫,只可以说是巩固度较低而已,甚至楼价不一定会下跌,甚至可以继续向上,因为这些成交基础虽不扎实却是真实的,所以等的风险仍然是较大,等楼价跌去“执死鸡”仍然是不周全的策略。     *转载自2017年04月19日的大公报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 一约多伙与楼花销售秩序 (2017/04/19)

汪敦敬

    政府终于出手打击“一契多伙”了!为了杜绝投资者回避税率,政府决定即时收紧新住宅印花税的机制,如果买家以一份文书购入多于一个住宅物业,则有关交易须要按百分之十五的新税率来缴税。我支持政府这个修补行动的,亦体谅到政府因看清楚数据才略迟出手,事实上,官员不可轻率出手,但弄清楚全面数据后自然难免滞后了!我一直都支持政府出招去处理楼市过热的问题,只是我认为变阵要快,因为财团一定比小市民适应得更快!而小市民更加要明白,每一个政策也必然有人得益!亦必然有人牺牲!每个人也应要知道自己处身的位置和角色,究竟是得益者还是面对风险者,不要盲目跟风!   在销售层面来说,楼市辣招其实是将二手业主置于不公平的竞争环境下,因为按揭的限制制造了不对等的竞争力悬殊,小业主不能提供楼花的优惠按揭去争客,而想换楼的小业主在“600万高墙”(即超过600万单位,按揭首期由最少两成大增至四成)下难以换楼,换楼客的购买力不少改变成为“集邮者”即继续增购细单位,另一方面亦只有继续“揸货”!二手放盘量自然愈来愈少了。   当然,小买家在楼花市场亦面对不公,例如是水票,仍然横行无忌!所谓水票往往就是地产代理借款给买家以鼓励入票抽签,有关代理人固然是犯了地产代理条例!而买家及代理人亦可能为市场制造了错误讯息,有造市之嫌!另外,有地产代理以回佣去抢生意,先撇开回佣在市场是良性还是恶性,但是消费者在面对回佣是必须要在“洗湿头”(即入票前)之前要有代理白纸黑字的承诺确认,所谓确认不是一些等待批核的保留条文,很多买家在信任代理品牌情形之下没有书面承诺就入票抽签,或者只得到有保留未经上司批核条文下的书面,最后在买了单位后才被通知是不获批准的,蒙受损失。   我认为代理业和地监局在楼花秩序上也仍需努力。       *转载自2017年04月14日的经济日报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 二手沧海遗珠 最后上车机会 (2017/04/12)

汪敦敬

    近日,在不同场合也有和立法会议员及政治人物交流对楼市辣招的看法,我发觉香港人开始认命接受“香港人买不起香港楼的现实,的确,屯门300万或以下的私人楼单位只剩下47个,已经是我们认为的技术性绝迹的水平了,而400万或以下的私人单位只剩下200个,如果以现在的走势不变,去到2017年5月29日也会技术性绝迹,如果政府不肯修改“楼市辣招”政策的话,有关的按揭规定超过400万,就要付超过1成首期,再加上以现在两口子人均入息中位数字,超过383万就不可以通过压力测试及入息比率的门槛了,这等于年轻人已经不可以再以我们之前的建议(即两位人均入息中位数字的年轻人透过每月储蓄月薪的3成,不足4年就可以储蓄到首期)靠自己去置业了。 以现在香港政治的气氛,政府很难去为政策大破大立,年轻人的上车空间的确有机会在未来被扼杀,所以我在2月楼价急升前为楼市发预喜,正正是希望“救得一个得一个”,当时有人批评我这个说法有些大口气,到了今日,相信他们已明白了,我仍然认为二手市场上仍有不少沧海遗珠,例如400万以下的两房单位和600万以下的三房单位,仍然是很值得买的置业对象,希望年轻人掌握现在的上车置业良机,不要拘泥现在剩下来的单位,质素较逊一筹,我认为:“能量力而为上车,买到你就赢!”   当然,现在入市买楼风险很高,只是不买楼的风险更高而已。   环球的量化货币潮根本没有收敛的迹象,量化的风险仍大于一切。   如果有一天,年轻人真是到了买不到楼的地步,我建议年轻人不要放弃置业,香港买不到就应该去内地买,未来的粤港澳大湾区已融合11区,联系在1小时的交通圈内,绝对可以搬返内地住而在香港工作,这和伦敦及纽约的生活是一样,而有关的物业亦会出现合理的升值的,人,是要面对现实和适应环境的。     *转载自2017年04月05日的大公报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 候任特首的房策契机 (2017/04/11)

汪敦敬

  林郑月娥当选候任特首了,我之前的文章一直也是假设她当选下作评论的,直到现在我仍认为纵使任何人当选特首也好,在环球量化货币的巨浪下,也难挡楼价上升,我们不单不可能阻挡价格上涨,严格来说,阻挡亦未必是一件好事!当香港楼价升幅远低于量化货币量及周边其他城市的时候,可能也代表了我们财富蒸发及资本竞争力落后啊!   林郑当选后为“港人首置上车盘”补充了更详细的内容:“目标是在不影响政府十年建屋计划下,令土地兴建首置上车盘!”我认为如果在现在政府自己的土地供应下去实行有关计划就意义不大!在土地供应没有增加下将饼切多一两片出来可能会弄巧成拙,但如果候任特首是想打开与发展商和解之门,和私人发展商合作、释放发展商的土地储备的话,我认为这个做法绝对可行,而且可令社会矛盾突破僵局! 要增加土地供应,填海事实上太遥远的事了,本来最接近的是开发边陲的绿色土地,可是香港人环保意识未成熟,竟以为不开发土地就叫环保,而不是透过优秀发展及规划去缔造一个好像新加坡般的更好城乡环境局面,于是,最快成到事实的就是处理发展商手头上的土地库了!   地产权贵,原本就是香港这个城市的最强大既得利益者,因此梁振英政府在上场之后是很难可以达成协议合作的,这个是一个谈判必经的艰难阶段,于是大家进入了一个冷静期,供应量也不易大跃进,但来到候任特首却应该是一个谈判过程里面的协议期了,加上,本港发展商在近期根本是难以投地发展,在各种天时地利人和之下,林郑化解闷局是极有契机的。   何况,土地库过大,始终与社会主义抗拒的囤地有部份类似之处,香港发展商应未雨绸缪去掌握和解时机,将供应早日推出市场,成为市民、政府及发展商的三赢方案。   今天的中国,比五年前拥有更强大及更团结的领导班子,习近平主席掌权处政已约五年,无论是反贪腐或者各方凝聚力都比五年前更佳,这也是候任特首的另一优势。   当然,要解放供应不单止要在一手地皮上做功夫,更主要供应板块即二手市场,候任特首更加可解放因为楼市辣招下的按揭规限对换楼人士制做成的“入市高墙”,这高墙正在600万以上这条界线上,假设一个市值400万而又供满按揭的细单位业主,假设他卖出单位后去换楼,如果他买入600万楼价的单位,两成首期连印花税所需费用是138万(占卖楼套现的400万的34.5%),但是若他买601万楼价的单位,正因为超过600万要规定付出四成首期,连印花税所需费用258.5万(占400万的64.6%)(见附图),换楼门槛之高,已经可以用不近人情来形容。这个高墙令到大部份的小业主不能换楼,于是市场放盘量自然愈来愈少!   林郑月娥如果继续保持公务员的专业去投入工作,去诚恳交流及运用在竞选中磨练得来的更大同理心的话,柔情可化累气,真的可以女娲补天了!       *转载自2017年04月05日的大公报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 楼市迈龙二 入市做好预期管理 (2017/04/03)

汪敦敬

      配合了客观环境下,我在2月22日发文表示楼价仍有两至三成的升幅能力后,市场果然畅旺起来,大家也一下子由看淡改变为看好了!我当时作出这个预喜是因为见到楼市在去除泡沫后资金仍然大量涌入香港,已成“升灾”,也很配合我的“中国龙市形态”中的“龙市一期”(宏观调控下调整完成后的重新起步,市场价格可以重新向上发展),但到了现在,“龙一”已经行到下半场,我们的而且确要开始留意及倒数“龙市二期”的来临(经济发展到开始出现泡沫的时候,于是政府就再出手宏调,抑制泡沫及投机气氛)。 近期,每星期也有一些政府再出辣招的传闻,虽然有关传闻后来都证实是假的,却反映出民心所向!出招有市场!根据“龙二”市的概念,政府原则上是一定会出招为价格升速过急楼市作调控的,问题是出招不一定是全面强打购买力!其实还可以“分配”,例如让换楼人士有更多换楼的机会;亦可以用“引导”,即将炽热市场的购买力引导到二、三线城市;不过即使新任特首暂不出招,“楼市哈囉喂”(即因负面情绪引起的楼价被冲击)也有机会出现,笔者不算熟悉内地房地产,但起码香港近年已出现多次的“楼市哈囉喂”,所谓位高势危,市民对楼价不断上升累积了情意结,往往会在楼价升势稍缓之际,借个别新低成交与传媒及社交网站乘势唱淡,城中一下子便充斥价格下跌期望,是为“楼市哈囉喂”。   我认为投资应预算新辣招或“楼市哈囉喂”会在三个月内出现,我这预算是希望投资尤其自置物业做好足够心理质素去入市,但并不建议看官等跌去“执死鸡”!因为谁可保证到了跌下来那一天的价格会低过今天?“等”的风险仍是最大的。   最后,我想总结的是即使有“龙二”市的出现,楼价大势仍然向上,龙市下,楼价仍然是浪比浪高的,龙二之后,又是龙一了!   能量力而为者,上车仍以“快”和“先”为上策。       *转载自2017年03月31日的经济日报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 辣招下的换楼高墙 (2017/03/30)

汪敦敬

      3月28日我代表香港专业地产顾问商会到立法会发表对楼市辣招的看法,作为专业地产从业员的商会,我们是体会到政府是有需要透过不同推出“楼市辣招”去防止炒卖及在环球量化货币下借贷率维持在低的水平,但当一个应变措施因为新的土地供应量不足及资金愈来愈泛滥的时候,我们必须进一步关注如此运作之下会衍生什么负作用及后遗症?作为市场的证人的地产代理,是应该在此分享所见到的事实。 “辣招”最大副作用是令二手放盘量大减,以上车为主的屯门区二手放盘量,现时对比2010年11月推出“楼市辣招”的时候,总共减少了近七成,业界一众商会亦认同普遍各区住宅的放盘量减少幅度相若,在楼盘大减的情况下,楼价如何会有合理的发展?   二手市场放盘量大减的原因之一是因为楼市辣招下的按揭规限对换楼人士制做了“入市高墙”,这高墙正在600万以上这条界线上,假设一个市值400万而又供满按揭的细单位业主,假设他卖出单位后去换楼,如果他买入600万楼价的单位,两成首期连印花税所需费用是138万(占400万的34.5%),但是若他买601万楼价的单位,正因为超过400万要规定付出四成首期,连印花税所需费用258.5万(占400万的64.6%)(见附图),换楼门槛之高,已经可以用不近人情来形容。这个高墙令到大部份的小业主不能换楼,于是市场放盘量应该愈来愈少,楼价在资金过多,而放盘量更少下只会易升难跌,政府每年增加区区几千伙供应,又怎能弥补每年数以万计的放盘量和成交减少?   另一个二手放盘量减少的原因是很多人也忽略了一个事实,就是“在市场上,买家和业主本是一体!”大部份业主卖出单位之后,都会再买入新单位去投资,就有如一手楼盘一样,卖出楼花予小市民之后,也会买入新的地皮,当买入新地皮不顺利的时候,发展商便会选择“揸货”(即封盘不卖),就好像最近发生的事情一样,也因此,当“楼市辣招”为市场买家增加风险及成本的时候,亦等于为放盘业主增加风险及成本!但是一手发展商买地皮是不需面对“辣招”的,而二手业主若卖楼后再投资就要面对愈来愈多的“辣招”了,可以说是在制度下被迫“揸货”,这规划不改变的话,我相信楼市放盘量会不断减少,这是不正常的情况。   一个想换楼的业主,他不可以透过换楼去投资,他便很容易成为一个“集邮买家”,不断增加手头上持有的细单位数目,而有异于过去“愈换愈大”而改变为“愈换愈多”。   官员和政客们竟然都不关心二手放盘量的干塘,亦无人去弄清楚实际情况,我们只好尽我们的能耐去发表令到市民知多一点,然后自己去决定和判断了。     *转载自2017年03月29日的大公报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] “龙市”的理论基础 (2017/03/28)

汪敦敬

  上星期我在此发表有关“龙市”的文章,认为中国为主导的市场是“龙市模式”,期间只有龙市一期(宏观调控下调整完成后的重新起步,政府这时是进行放松限制的阶段,令到市场可以重新向上发展)、龙市二期(经济发展到开始出现泡沫的时候,于是政府就再出手宏调,抑制泡沫及投机气氛),故市场并不存在传统牛市三期,有关文章得到很好的回响,既然公众合用,本文我就进一步分享有关的理论基础,希望可给读者更深入的参考理据。   我认为龙市的一、二期必然会衍生两个特性,一是市场总存款量愈来愈多!二是市场借贷率愈来愈低!如果以上两点改变,就不算是龙市了!即是代表市场又再褪变去另一个模式,在以上的结构下借贷率泡沫既然不存在,又何来泡沫爆破?但当然,情绪泡沫一样会在市场出现,只是若乐观情绪如不能转化成为借贷过多的局面,社会也难受重创!   但笔者另一个发表很多年的理论就是“灾难必然论”!认为市场灾难总会出现,笔者撰写的文章只是提倡“不要活在过去的风险下,要学习认识新的局面衍生的新风险!”   上星期我用图表说明了09年之后的楼市走势是完全配合龙一、龙二的趋势!本文我再用香港的私楼总市值及借贷率去表现龙市特性的数据基础。   看图表显示香港的私楼总市值不断长足增长,但是按揭率却不断降低!这就是香港楼市不跌之谜!如果在量化货币之下,“楼价升幅低于量化货币率就等于财富被蒸发”的话,“楼价升幅高于量化货币率可能是等于财富增长跑赢环球大市”,这观点有别于传统概念“价格愈高愈危险”!关键其实正正在于存款量及按揭率的高低!这正正是龙市的伟大之处!从我这角度看,楼市“辣招”本质原来是“令楼价低泡沫、稳健上升的政策”!那么一些人等楼市辣招令楼价下跌,便在概念上错得太离谱了!   楼市“辣招”是在香港的重要宏调政策!实施几年之间,就将香港由“牛熊的奴隶”变为“龙的先锋”!不要再说低估中国经济的巧实力了!   龙市和牛熊市比较下的好处就是,没有泡沫爆破期间出现的大颠覆,受伤害的人较少,可以长期拥有利益的人多很多!当牛熊市场世界出现泡沫爆破颠覆的时候,有关的优势会被龙的市场世界所接收,从而进一步壮大,而市场周期进化,龙市亦比牛熊市更快更密,这个就是楼价升幅比量化货币率更高的原因,亦是中国包括香港在资产和得到市场利益上远胜西方国家的结构基础。   当然,香港楼市辣招是否在追随龙市上取足一百分?还有一个美中不足就是置业率在实施楼市辣招后,由52%下降到48.5%,进步率不及内地,原因是香港的楼市辣招在按揭方面对换楼自住的人收得太紧,自然令二手放盘量大减,令受惠龙市的人也有所折扣。   放寛一换一的换楼按揭,可增加二手市场的放盘量,更可增加社会的置业比率,从而减少社会的贫富悬殊。     *转载自2017年03月22日的大公报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 资金酿楼市“升灾”用家趁早上车 (2017/03/21)

汪敦敬

  自从2016年11月香港政府推出了楼市“新辣招”之后,楼价甚至租价仍清晰地向上,这个结果令不少人迷惘!不甘心!为何楼市竟可脱离经济周期,更在市场购买力被大量抑压下仍大幅上升多年!?未来的楼价走势会如何?我们又何去何从?起码人们应找回投资上的重心!笔者算是近年评论楼市比较准确的评论员,我想在此分享我的观点! 我认为大多数人用了一些过时的、不合适的、错的观点去了解及部署置业策略,所以才会失望和感到出人意表,笔者大胆认为,错了便应该改变及重整概念。   在复杂和纷乱的市场环境下,我的重心是:“影响楼价最大的因素是货币!”这个就是我近年评估楼市准确的核心价值,2009年之后的市场新常态为何会出现?是因为美国牵头作量化货币,2010年开始我就撰文批判西方国家其实在70年代开始已经放弃金本位并透过将货币量化向世人进行剥削,2011年我开始指出未来其实是“宏观调控大战量化货币宽松政策”,并预料“各国必大印银纸”!2012年我撰文结论“环球经济透过量化货币走向死亡”!对,2016年在国际金融上的波谲云诡,其实就是量化货币把旧常态经济推向灭亡前的互相践踏,数据,其实是为历史作出了见证。   当2016年10月人民币出现贬值的时候,一些人竟幸灾乐祸,发表了不少中国灾难论,但是,美国总统特朗普上场不久,竟随即指责中国、日本及德国通过“贬值货币在贸易上占美国便宜”,作为美国最高领导的特朗普觉得有关情况对美国极不利,虽然有关美元升值的结果,其实是美元量化到了极限而停止,但大多数国家仍继续量化之下的结果,而事实上,按人民币计价,本年1月份中国出口按年增长近一成六,高于市场预期的增长百分之五点二,增速是近两年来最快,相信美元升值在其中帮助不少,但是出口优势只是其中的小菜一碟,真真正正的主菜仍然在汇价及货币的量化数量上。   美国总统特朗普上任后,太平洋投资管理公司(PIMCO)全球经济顾问Joachim Fels表示:“虽然在2016下半年,欧央行、日央行,以及中国央行均采取了隐蔽行动,贬值该国货币,但美国联储局通过尝试限制利率预期进行反击,英国央行也采取类似手段,推动英镑下挫。”我同意以上观点,根据我公司研究部整理的数据,在2016年不少国家都在同步贬值,而步伐最一致的正是人民币及欧元,例如2016年3月中国及欧洲央行几乎同时宣布量化货币行动,去年美元的升值不是因为美国经济强劲,而是因为各盟友纷纷贬值而“被升值”,我在去年7月已经撰文“美元被升值”这新常态。   美国在2014年量化货币因到了尽头而停止,量化货币本质是抢掠,量化多了的钱就自己去用,但贬值的钱就由与美元挂勾的国家去承担,美国更透过“剪羊毛”即“透过加息等手段回收美元,令原本依赖量化资金的国家出现了经济崩溃,于是人为灾难下,人们又再被迫抢购相对稳定的美元了”去再从中获利,但是今次各国不单止不甘心再被剥削,更需要继续用量化去解决经济困境,美国剪羊毛失败引致环球量化潮覆水难收,直至现行体制崩溃为止,笔者正是因为这量化货币的格局,所以多年来认为楼价必升,如果这个格局不变,香港面对的资金只会愈来愈多,楼价只会有继续上升压力。   文章写到来这里,有两点有关楼市我要提出的,香港楼市问题其实很单纯,面对的是资金泛滥,更正确来说是面对资金泛滥引起的“升灾”,即因为楼价上升而引起的社会缺裂和冲击,想减少“升灾”其中一个方法就是尽早让更多人上车置业,“救得一个得一个”,所以笔者多年一直都鼓励年轻人早上车,及提倡“买有风险!不买也有风险!”。   另一方面,过去的所谓经济周期,正确来说应该是“以泡沫胀/爆循环为逻辑的经济周期”,其实是虚假和人为的,都是美国的剪羊毛循环生产的过程而已,世人却奉若神明,当了是一个天道的轮回,这是迷信,其实经济循环会不断以新的方式出现,而不是一定以过去的泡沫爆破为周期,而事实上,量化出来的钱是真实的,而量化过程中很多国家亦会以“去杠杆化政策”去减低市场泡沫(包括香港的楼市辣招),借贷泡沫减少又如何会衍生借贷泡沫的爆破呢?   国际金融局面发展到这个地步,说到尾其实是西方旧式自由经济进入了没落,人性的进化已经挟持了旧常态经济,令市场及社会利益的分享已被垄断在小数人手上,而且出现入不敷支,欧洲及美国经济都已经千疮百孔,但是他们没有追求改革去增加生产力,反而用量化货币去互相抢掠低迷的残余果实。   这个时候在西方不同国家追求的是如何量化得来副作用最少而得益最大,而中国的一带一路及进入国际货币基金组织的特别提款权出现得正刚刚好,一个巨大的工程及一个强大而愿意同步贬值的货币,正正是欧洲借尸还魂的天机,只要人民币同步量化,欧元就可以“印银纸”来用之余却可贬值率大降,但当然这低贬值只是与贬值步伐相若的国家而言,对于和量化货币步伐暂停止的美国之间,当然是欧元贬值得来美元上升,因此,2016年美元就出现被升值的大势,而这个被升值的背后,其实是包括了不少国家也同时放出美债,从数据已看到美债正被有组织的抛售,而美债市场也结构性改变中,当然,自己量化得来不续期美债,回收升值的美元,才是很多国家一本万行的方案。   但如此一来,近数百年来是盟友的欧洲和美国,今次就放在绝对利益冲突的处境了,面对多国的经济崩溃,欧元不能不继续量化,欧元量化人民币相信亦会亦步亦趋,而愈量化就等同向美国剪羊毛,无论美国如何反击也好,显然我们看不到环球量化货币停止的一日!愈量化楼价上升就愈高压力,楼市辣招就要愈出得狠,市场泡沫却也愈少,我们又怎能等到泡沫爆破的周期呢?   香港楼市唯一可以出现的调整,就是美国的经济爆破,我认为美国无论债市、楼市,当然包括股市都有极高的泡沫,在这个情形之下,作为总统的特朗普竟然签署行政命令放宽金融业监管,倒行逆施,我极担心今年内美国的经济是出现爆破,我认为作任何的投资都应该准备这个风浪,不过,我要提醒一点任何经济体系出现动荡,包括美国和中国,虽然第一个回合是会冲击全球市场,但是资金都会在第二个回合流入香港,就好像英国脱欧事件一样。   香港即将出现新一任特首,但是谁人做也好,其实都要面对国际金融的滔天巨浪,在资金泛滥下,新特首是阻挡不到楼价的上升,投资者不应有过份的期望。   最后,我想忠告置业人士不应该等,因为在这时势等的风险很大,等楼价跌等同赌博,量力而为入市才是自己控制自己的命运,如果金钱不足以买最理想单位的,就应该及早退而求其次。   我们看看政府公布2016年最新的动工量及落成量,我们会发觉三房单位是愈来愈不足的,而零房及一房的楼花单位亦太多,这些零房及一房的小业主,将来会抢贵两房的单位,二手的两房及三房单位在未来十年甚至二十年,我都认为仍充满上升的压力的。 当然,我自己近年都有买入民生舖及甲级写字楼,我认为这些都是长远赢面极高的投资项目,希望本文可以给到读者更多观察市场的角度。       *转载自2017年03月份的信报财经月刊 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 地产年内有调整无跌市 (2017/03/16)

汪敦敬

  到了今天,世人已不得不承认环球经济的重心其实在东方的中国!我们对市场的思维及逻辑也应作一定的改变,过去几年,西方社会的周期性经济概念可以说是完全不管用(起码在香港楼市上)!有些人因为市场的发展不合乎过去认识的逻辑及他们的估计,于是便评论现今市场为不正常!但是与其一年复一年不断用不正常去质疑市场,为何不找出市场上的“新正常”及新逻辑出来!?继周期理论后,现在仍有不少人用“波浪理论”的逻辑去等待楼市“牛三”的出现,我认为这个概念是充满了“不买的风险”的!   笔者在今年虽及早为楼市发出预喜认为楼价有超越大多数人的评估将会以两至三成为升幅,但我认为“楼市Halloween”(因悲观情绪造成的市场冲击)一样会在今年稍后时间出现!但希望到时大家不要以为这个就是“牛三”引起的跌市,这个可能其实是一个巩固期!笔者仍然认为可见的将来,香港楼价仍然是不断向上甚至在几年内倍增的!当然笔者的概念是充满了“买的风险”的!读者若入市必须做好风险预备及“买完就下跌”的期望预算,当然,笔者更负责任的做法,是深入谈论有关的理论基础,然后让读者参考正反两面观点后去由自己决定,我对时代的转变有以下的分析,希望与各位分享。   过去二百多年来,资本主义的历史其实就是繁荣与危机的交替!也是生产突飞猛进后再突破崩溃!熊彼德认为“资本主义的创造性及毁灭性是同源的,必然在周期性危机中发展,资本主义就是一种创造性破坏”,而中国式的经济就是主张将以上不稳定性的泡沫抑制、修改、甚至去除!所以中国特色的社会主义其实是不存在“牛三”,甚至乎性质是与熊市及牛市不同的,这种中国特色的经济,笔者就以“龙”来形容,龙的经济市场形态我认为只有两期,是“龙市一期”及“龙市二期”,“龙一”就是宏观调控下的调整完成后的重新起步,政府这时是进行放松限制的阶段,令到市场可以重新向上发展,“龙二期”就是经济发展到开始出现泡沫的时候,于是政府就再出手宏调,抑制泡沫及投机气氛,在“龙二”之后下一个阶段就会回复去“龙一”,如此类推,不断循环,所以中国式的经济只有龙一、龙二,没有牛三,我认为未来泡沫爆破只会继续在欧美经济范围里发生,如果中国是新常态的话,那么欧美就是OLD SCHOOL了!以中国式经济为体系轴心的城市,将来没有太大的泡沫风险,市场只会较多潮水涨退的风险,或有关政策的官员有可能判断犯错的风险。   当“龙二”资金流出及受管制的时候就是楼市调节期,香港人未来要习惯中国式的调节,即是因宏调及“收水”引起的市场冲击了!     *转载自2017年03月15日的大公报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 中资涌港抢地 反映经济新格局 (2017/03/14)

汪敦敬

    世事变得太快,无论思想还是局面!人们从“等跌”改变为恐慌性入市!香港亦由市场的主导,却因为欠缺对流互动的能力,在以中国为重心的新国际蓝图中,陷入了被动及竞争力不足!   3月5日,李克强总理在全国人大会议宣布了粤港澳大湾区的计划,有关计划其实是将广州配合港珠澳大桥及高铁等高效率基建将五、六个CBD联在一小时的生活圈中,这是远超伦敦、纽约等旧有大都会模式的超级经济引擎!屯门天水围成为了国际大都会的重镇,但香港人其实还未知宝,即使楼价最近有破顶之势,但是屯门楼价仍然是大幅落后于基建较逊一筹的新界东,显示基建的价值仍未在价格上反映!   在以一带一路为首的新基建格局下,世界将会由海权社会变化为陆权社会!而点对点的运输就会改为每一个车站都会有货上落的物流主导!有关的成本会大量减低,但是得益的面和人会大量扩大!更加重要的就是,这个物流主导会产生对流冲击,一切事物会在与世界联系接通下重组,对流能力强的地方和人就会得到大的优势!你认为香港准备好没有?在这个新的对流世界里面,更加会衍生了新的金融局面,既然水是流动,自然会水向低流!即是说实力强的对手会涌去实力弱的市场去占据,价格高的购买力会涌去价格低的购买力去占据,这个水流效应现在已经正改变香港了!   所谓三军未动,粮草先行,未通车资金已经涌来香港,最近香港地皮不断被内地发展商所夺得,背后不单是金钱多少的问题,还牵涉世界和经济模式的改变,当香港楼价停止上升的过去数年,如果另一个地方或者另一个社群,他们可以在楼价大升之余仍然可以减除泡沫的,就等于我们的竞争力被比了下来,那我们的资产会被人“买起”就是理所当然且会继续发生的事了。   在香港年轻人抱怨难以置业的时候,开始见到有南亚裔的人士刻苦储蓄买得私人住宅,各位,我们是否应该好好深思一下。     *转载自2017年03月10日的经济日报   汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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