[‪汪敦敬‬] 等待楼价微调不划算 (2017/06/26)

汪敦敬

    最近传媒都报导我“下半年楼价跌10%然后再升”的观点,多谢有关报导,但是我想在此作一点补充,其实我一直看楼市的观点也没有改变的,2017年的楼市,我在去年尾已经发表楼价继续上升!而下半年应有“楼市HALLOWEEN”(即群众负面情绪引起的楼价调节),我认为楼价仍可持续上升是因为市场结构从没有改变,都是一个“X型”的楼市,即是资金量和价格不断上升及借贷和放盘量不断下跌!   现在的市场并没有借贷泡沫!近期的楼价升幅快速,只是存在了一些情绪泡沫!这泡沫即使爆破,也不可能将上升结构作改变,只能修正过份快速膨胀的市场乐观情绪!因此有关调节只会令楼价作5-10%的微调!这个调节出现之后,价格就有更清晰的上升动力了!不过我提醒看官,我虽说下半年会有价格上调整,但并不等于到调整后的价格会低过今天!亦不等于你等待的楼盘会有调整价格的结果,因为市场调节不是每个或者每类楼盘都会作出反应的!“等”的风险仍然是大过现在买入的!“等”这个调整期只是未准备好或者策略调整中的朋友被动之策而已。   政府最近出的“辣招”将2017 年 5 月 19 日后批出的新造按揭贷款风险权重下限,从 15%提高到 25%、将涉及一个或以上现有按揭贷款的借款人及/或担保人的按揭成数上限下调一成及将主要收入来自香港以外地区借款人的“供款与入息比率”上限下调一成等;很多人都觉得无料到,嗤之以鼻,我不同意,因为这人们认为无料到的做法,是可以持续性的,加一成不可以便再提高多一成!最后结果会如何?这个才是宏观调控的正宗版本,我觉得利害!当然这个楼市“辣招”最后反而会令到中产日益上不到车,即使储到钱都会过不到严谨的银行批核过程!最后政府要将更多的土地分配去做公屋及居屋,于是私楼的供应就将会更少或者不可能得到突破了。     *转载自2017年06月02日的经济日报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 地产代理“街霸” 损行业尊严 (2017/06/16)

汪敦敬

    一直以来,地产代理的形象是不高的,正因此代理同业要比其他行业更需加倍努力,这是一个现实,而街头恶性销售楼花(俗称“街霸”)令代理形象长期受损,这也是一个现实,公道一点说,做街头销售的从业员,不少也是勤奋的一员,街头销售日晒雨淋,“水里水里去,火里火里去!”为的是生计!付出努力是应该得到尊重,他们也同样被小部份破坏秩序的行动所伤害,其实,安排千军万马在细小面积内的,并不是“街霸”本身,有谁想在“高风险”场合工作?是谁的安排?管理层下的军令?还是发展商要交人?“形之,必从之”街头销售部队只是棋子,是随着棋盘上的形势被驱使而已,而这就是管理问题了! 如果街头销售的部队中,有人是有不良纪录,容易和人发生争执的话,是否会被处分?还是因为勇猛而得到重用?这也是管理上的问题。   地产代理监管局需对重复犯例的公司及人都会作出较重的罚款,但罚款的金额对比楼花丰厚的佣金,实在是“湿湿碎”,楼花上的陋习,例如水票、佣金回赠的争执及本文谈论“街霸”的问题,几乎完全没有收歛,甚至在恶化,正确来说是在负面方向进化中。   我这样说法可能一些监管部门未必高兴,事实上,我认为市民应多给支持有关部门去执法,令他们可以有充分的支持下去移风易俗!希望各位明白,一个守法地产代理的尊严是彻底受损的,由十年前在招聘会已有学生问我:“我不懂功夫,是否不可以做地产代理?”不少同业的家人包括子女是不敢和同学说自己父亲是做地产代理的,亦因此我在任何场合都以地产代理自居,因为我们大多数同业的工作其实是非常贡献社会的,我们是有权利骄傲地站在人前的。   在深受伤害的处境下,面对“街霸”经营的恶化,六大商会最后只能发出严正声明,去划开界线及否定有关做法,这个是作为商会保障会员必须要做的行动。       *转载自2017年05月26日的经济日报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 街霸滋扰销售必须取缔 (2017/06/15)

汪敦敬

  楼花街霸在街头和商场内滋扰途人已久,最近更出现准买家在被包围下高呼非礼的事情,又有传街霸与途人争执发生肢体碰撞,街霸销售的负面运作已经由滋扰公众恶化成开始和市民发生冲突,情况已失控了!也够了!这种个别代理主导的经营方式已经长期损害了整个代理业的声誉了!无论地产代理监管局、市民及业界已经给了过份的包容,街霸的方式一向都不是专业的经营模式,近期更加有系统地成为个别代理的恶性经营手法,街霸先在街头作滋扰群众的销售,当捞到客之后就进入第二个流程,客人往往被带到售楼厂内,在人多气氛紧迫的销售环境下面对硬销,这个不应该是专业代理走的路,亦有违反公众利益!   近期部分代理的楼花销售陋习更是惯常出现了多种陷阱给消费者堕入,水票(即是入票数量远远高于实际买家),不少代理为客人垫支金钱去令客人可以落多张票去抽签,消费者以为这样会得到了优势,其实是自己制造了假象去打自己,自己配合代理制造了大量虚假票量,最后自己也以为很多人入票,结果只好接受高价钱的楼价了,另外,佣金回赠亦经常出现争执,不少的客户会投诉代理在承诺了佣金回赠之后反口,再加上街霸的推销方式,情况已令人不可接受,其实内地的楼花已经开始用电商在网上拍卖,而香港人还用人海舖海战术去作销售方式,如此落后只是为了维护既得利益,最近发生的楼花销售愈来愈乱,其实都是源于个别同业推行人海舖海战术,互相挖角下的结果自然是以劣币驱良币,专业水准不断下跌!现在的房地产每月只是数千宗买卖成交,但是地产代理持牌人数就不断增加到3万7千个左右,为何那麽多人“食白果”还要挖角请人?那麽再加的人手不是分薄了原本同事的开单资源吗?请得多人最大伤害的其实就是现有的伙计。 一间强大公司的精英既然有本领又何必需要做街霸去滋扰市民呢?要被人用厌恶的眼光去歧视呢? 而地产代理业公司的毛利也因为人海舖海战术是减少了,这种是“七伤拳”,伤人也伤己,人海舖海更加消耗了社会的人力资源去满足企业的军备竞赛啊! 就有关街霸这令人失望的事情出现,我建议地产代理各商会应联署作出声明如下: (1)街霸不代表我,大部份地产代理是不同意街霸的经营方式。 (2)业界商会敦促一手住宅物业销售监管局、地产代理监管局对楼花违规者重罚,全面严厉执法。 (3)经营楼花的代理行必须监控楼花销售上的企业行为,确定没有负面运作模式的空间,并为其承担责任。 (4)发展商是有责任在售楼厂的销售管理好地产代理公司的运作合理,更应该确保没有高压的销售场合出现! (5)应全面取缔代理作街头销售楼花,不应再以良莠不齐的模式发展下去。 希望各同业珍惜现在,庄敬自重。     *转载自2017年05月19日的经济日报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 赚了金钱可以输掉机会 (2017/06/09)

汪敦敬

    最近腾讯被称为股王,腾讯是笔者“龙市理论”的灵感泉源,认为中国式的经济是不断宏调巩固同时增大业务范围,跟着股价自然更上一层楼!中国包括香港楼市正是如此!在2013年我撰写一篇以腾讯来比喻香港楼市的文章(当年腾讯仍未一拆五),我认为有关理论仍然合用,分享如下:   “不少人也曾趁高价卖出自住的单位图利,但不少最后也会感到后悔,从事30年地产代理行业的笔者见过无数这些例子,他们有些失去的竟然不单止是金钱,而可以是一世也难重拾的机会,此话怎说?   出发去伦敦前,太太以396买了腾讯这只股票,事隔半月,股价上到了445!于是她打算订目标价470等待沽出,然后想再次在低位买入,太太是女股神!无往而不利,只是我总觉得,如果连价位也不看,才可以赚得更多。很多人在腾讯4元多时买入,后来获利一倍光荣售出,到了今天成功个案变为憾事,为什么?   买股票如是,买楼也如是,遗憾故事多的是,为什么?原来聪明人虽然掌握了眼前的盈利,却没有计算再买入时面对的机会成本(Opportunity Cost),任何机会也是两个机会互相比较计算的,聪明人在好价时出售资产,却没有计算今次出售价钱愈好,也令将来再买入的心理关口愈大!这心理关口足以阻碍以后漫长的日子,甚至永远不再买入该项投资,相反,如果没有在高位卖出可能是错失了获利的机会,但在未来的日子正因为已手持平货所以更加有条件再以较高价入市,在连续性的掌握机会的心理关口低得多,从而掌握更多机会。   更何况,人生际遇多的是,现在高价卖出投资,在再买入时机出现时你可能又要为其他事情操心时,同样失去机会。   有人认为现在好价就掌握机会卖出,赚了钱先,很对,但这是在赚钱的角度来看;但如果在掌握机会来看,未卖就仍然掌握著机会,何况好的投资天天何尝不是也赚著钱吗?就是你睡觉也不会停止升值及回报。”         *转载自2017年05月19日的经济日报   汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] “一带一路”的置业良机

汪敦敬

  “一带一路”国际合作高峰论坛已经顺利在北京举行,看见29个国家的元首出席圆桌会,为沿途的发展中国家提供基建及经济开发的支援,也为环球各国提供了共赢的新模式,显示了中国真正大国崛起了!也即是说,香港在此新格局中的角色也正式启动,并逐步走向成形。   在配合“一带一路”下,从投资地产的角度来说,香港有两个板块是最受惠的,一是西铁九龙站一带,因为九龙站一带正正是将来的高铁总站,亦可以说是其中个一带一路的源头,透过高铁将来在西九龙前往北京只需约10小时车程,在高铁之下,世界变得细小,中国前往俄罗斯只需约30小时,前住欧美约2天,将来坐高铁已经可以遨游世界,高铁沿线特别是总站,能够汇聚到钱财及人才都众多,因此九龙站未来楼价将远远跑赢大市很多。 另外一个受惠于一带一路楼价的是新界西,新界西在港珠澳大桥通车后将透过粤港澳大湾区汇聚广东省另外十个富裕城市,大湾区就会衍生大湾区的生活模式,同样,九龙西亦会建立高铁的生活模式,这种模式甚至生活节奏都会成为未来世界人们都追求的大都会生活。 笔者认为不出几年,西九的楼价相信是世界数一数二的大社区,而屯门及天水围的楼价相信亦会高于香港大多数的市区。 特别要补充的高铁除了令香港融入整个一带一路之外,其实亦更有利实现香港和珠江三角地区一小时生活圈的发展,从西九龙总站出发乘坐高铁到广州只不过是48分钟,那种快捷、舒适、安全的乘车体验,必定愈来愈服旅客欢迎。 香港人大多数人似乎都生在福中不知福,不是很察觉到自己的机遇,因为有关的机遇不单会带来利益还会带来冲击。 当然,本人经营的地产正正在于新界西,而自己居住的地方亦在西九龙,所以我必须披露我个人撰写本文产生的利益冲突,不过,各位要深思以上问题,无论你的答案与我的是不是一样,我相信你分析完后一定对自己的投资有裨益的。   *转载自2017年5月17日的大公报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 香港大富翁游戏 地产霸权最有利 (2017/05/16)

汪敦敬

    我们自小便从大富翁游戏中,学懂了在游戏规则下贫者愈贫、富者愈富了,这可说是一个社会的缩影,现实生活何尝不是在制度下进行了利益分配!?   令参与游戏者贫富悬殊,这是宿命吗?又不是!因为人是可以力争上游去改变在游戏中的角色的,但如果我们不去付出努力改变这个角色,命运在一定程度上是被规划的,除了税制、资产、学识、地位之外,社会中分配财富其实还有一个重要的机制,就是政府如何安排富者资助草根人士的方式和比例。   博客亮剑提出的“香港人养香港人”正正是认为香港政府长期规划一个有资产者去支持一个草根人士的比例,事实上,香港的公屋及私楼的数字去到1986年两者几乎是一样,这亦是香港地产神话的由来,当香港环境富裕之后,住公屋的人就成为私楼的强大购买力,即使去到2017年的今天,私楼的数字其实和公屋居屋相加的数字也相差不远,不过今时不同往日,包括居屋到了今日大部份人已经供满了楼,所以有资产者的比例占了香港的大多数,如果这些大多数的资产是过份借贷的话,香港就会出现跌市,但是香港有60-70%的都是供满了楼,所以香港容易出现“升灾”。   所以当地产霸权成为香港大富翁游戏的最大利益者的时候,如果我们要改变也必须明白有资产者正正是支持公屋资助人士的人,有政客提议将公屋大量增加,我同意的,但必须要尊重有关的分配平衡,公屋居民和租楼自住的租客也必须要明白,在香港的大富翁游戏上,其实他们并不是一个有利的角色。 梁振英特首在任内的确是整顿了不少之前香港的地产霸权局面,但挑战永远在前面,未来庞大的粤港澳大湾区,又是一个完全不同游戏规则的大富翁游戏,作为香港的中型企业老板,我严阵以待,作为香港年轻人的长辈,我多年都提倡新一代“愈早买楼愈好”,正正是因为香港人要面对走向大都会的变迁啊!       *转载自2017年5月12日的经济日报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 地产代理效率优先 (2017/05/12)

汪敦敬

    刚从欧洲回港,在旅途中见到两件事是与人力资源和工商管理有关的,令我印象难忘,值得在此分享!   首先,我想分享伦敦地标之一The Shard大厦里中的一间六星级酒店,有关员工的无微不至服务,细心程度能令到一般的VIP满意到“不好意思”,但是其中最大的特色就是高水准的同时其实是有大量的“WELL PREPARE”去配合,例如你去到酒店的很多角落,你都会有免费的自助咖啡及柠檬水给你享用的,更加重要的特色就是,它只须用相对极少数的优质服务员就可以做到这个效果了!整个健身会所及室内泳池楼层只需要一个人打理就可以令客人称心满意了!   另一个故事,就是我们在沃野千里的波尔多见到很多剪草机器人,这些机器人与我们在家中的吸尘机机器人一样都是很普遍,只是剪草机器人是在室外而且面对的环境复杂一点,很多时在一个小时看到的机器人是还比见到的真人还要多的,那即是说机器人的而且确取代著很多就业机会。   有人说,未来的世界是少量赚很多钱的人去养很多贫穷的人!我相信人类还有一个选择,就是一个人工作很少时间去支持很好的生活及很长的休息时间!无论是以上那一个结果也好都有个共通点,就是人的工作必须要愈来愈高效率,这却是真正的现实!也是十分清晰的趋势,既然人将投资在很少的工作时间上,错和低的质素将愈来愈没有生存空间,这些不单只会被机器人所淘汰,更加重要的就是低效率会比以前制造了更大的团队风险!   香港的地产代理现在的生态环境很奇怪,正与以上的大潮流行相反方向!本业的主流都是迷信人海舖海战术,以抢人挖角为“GROUNDWORK”!大家都荒废了正常服务客人的准备功夫上,甚至乎有些人为了满足挖角的“GROUNDWORK”,声称不需要做服务客人的“GROUNDWORK”!成为以劣币驱逐良币!令我想起97年楼市爆煲前,有一些今日已经淘汰了的地产代理宣称以“我们公司不用做GROUNDWORK”去作挖角的主打论点!追求高效及勤力工作已经是原罪!闻说内地最近正是肃清著违规的销售工作,及网上促销的年代即将来临,从业员的水平相信要提高一倍,而人手将会减少一半,但香港反而要比正常人手还要加多起码以倍计,将来香港面对电商平台的威胁及电子销售的冲击,相信行业在两年内必面对大量人手的减少,希望行业及从业员三思,行一条符合大势及对消费者更有利的路线。       *转载自2017年5月10日的大公报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 楼价不升未必好事 (2017/05/10)

汪敦敬

  大仔生日,老婆安排去波尔波旅行“顺便”到伦敦和他庆祝一下,我每年也有多次伦敦深度行,算是熟悉这个大都会,那一个下午,我住在The Shard这个伦敦地标的酒店看着泰晤士河的美景,想起香港正即将成为年青的超级大都会,心内既兴奋却也担忧!撰此文希望以面对香港成长的角度去分享我认为的香港人自处之道。   香港一直以来也给一大都会的感觉,却其实从未合乎大都会的规模,根据前特首曾荫权先生在2007年接受《金融时报》的访问时表示,香港人口应增加逾4成,至1000万,才能追得上国际金融中心纽约及伦敦的实力。   这象征了单在人口上香港已经必须以内地人融合(图表所见,香港不可能不融合内地成为规模充分合格的金融中心及大都会)!融合除包括加上境外人士,也代表与境外对流互相迁徙!   除人口未准备好之外,香港的基建也欠缺和周边地方的无缝融合!看香港人仍当新界是偏远地方,欠缺一小时圈生活的追求,便知道仍是传统市区为中心,殖民地时代的新界郊野几乎被环保人士及政客禁止了发展,令香港欠缺足够的建设去衔接周边的经济区,“天要下雨,娘要嫁人”当香港成为大都会是大势所趋的时候,我们仍不思进取,结果只会令周边地区有更强劲有力的发展,并且接收甚至取代了我们不少优势。   当然,香港人思想上的退步,近年民间追求安逸,认为低效率和慢活才是人生真谛,连立法会也以拉布为斗争手段,整个社会也来“斗慢”,但地球又怎样转慢一点等你?“生于忧患、死于安乐”这句说话果然十分有道理。   对!地球仍然继续地转!变迁会在你慢下脚步的时候无情地离弃你,近年当香港官民也共同追求“楼价升幅慢一点”的时候,当香港楼市辣招成功地令香港楼价跑慢内地一线城市的时候,香港人亦嫌楼价升幅太高的时候,却不察觉香港楼价升幅比人低,其实亦等于购买力增长比人少!去到一个程度,周边地方一样会觉得香港楼日益“抵买”,而香港财富增长落后的购买力根本不够力去和别人竞争,看地皮买卖,香港发展商几乎无一争之力,可见一斑,香港人甚至富豪一味说别人出价疯癫,显然仍活在昔日的世界中!   “期望楼价下跌”的人很可能已踏入了经济学的错误区间,首先,市场并没有借贷泡沫,量化的货币是真的过多,不是假的泡沫,另外,“若楼价升幅少过量化货币的增幅”很可能代表香港的财富蒸发!起码代表购买力会低于楼价升幅合乎量化货币比例的城市!   市场是战场,是残酷的森林定律,幸福非必然!不珍惜的后果是“无机会珍惜”!香港人珍重!         *转载自2017年5月3日的大公报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 有自住需要却不买楼 有如豪赌 (2017/05/09)

汪敦敬

    最近多了人甚至新闻标题引用我的概念“买有风险,不买也有风险”,当年我提出这以“机会成本”(Opportunity Cost)为基础的观点,是想提醒等楼价跌的人,“等”本身也存在风险及成本(包括楼价升,等待期的租金,不可补偿的时机),且往往比入市买楼更高,正确的观念往往是很简单的,却往往不被大多数人接受甚至取笑,问题复杂的也往往不是事情的本身而是人的偏见。   很欣慰,不少人听了以上这句说话醒觉去买楼,惊醒未买楼正是和家人作一场豪赌,是赌著“淡仓”,若楼价不跌就输钱了。 市场其实是迷信及偏见的人去赔钱的,太多人看错的时候,看得对的人就赚得更多,我不屑赚钱在别人的无知上,所以撰文分享楼市,我赚钱一定要赚得心安理得,我文章只说真话,也从不转軚,我唱好向楼市发预喜的同时我也同时有买楼的,我是地产代理,是帮人上车置业的,是十分有意义的工作,我的同事有六成也已经置业,拥有一个或更多的物业了。   “买有风险,不买也有风险”不是两边落注的评市策略,因此我的文章永远有清楚的起跌(这里是指龙市二期的调节阶段)时序的,也有不同时段的价格比较预测,货真价实。   2007年开始我已撰文表示担忧:大都会的宿命是迁徙,说得赤裸裸一点即是“资金汇聚令本地人负担不起楼价要向外迁徙”,我说的也是伦敦、纽约、温哥华已发生的历史,而行使这大迁徙的机制其实是楼价,未买物业的可能因租金不断上升而要搬去外围,而买了楼的一样最后不少也会在楼价大升的吸引力下卖出单位搬去外围,对,这件事本来是平常事,也可以很高兴地正面进行,我只想维护的是知情权和一个人的选择权而已。   香港楼价已高了不少,入市已是高风险,只是入市风险人是可以自己管理得到的,而不买风险却更强劲的急升,且不易控制,有自住需要而不买,早已是参与一场豪赌了。       *转载自2017年4月26日的大公报   汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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[‪汪敦敬‬] 香港有能者“居”之 (2017/05/08)

汪敦敬

    2007年,当时特首曾荫权提倡大都会概念的时候,我就提出担心香港会步其他大都会的后麈出现大迁徙!对!大迁徙正是大都会的宿命!日前,陈荗波司长推介恩平温泉,并认为“港人长远可考虑到大湾区居住或退休!”这正正是反映到有关的转变已经到了分水岭了!其实本专栏亦在近期提出不少有关的转变,希望香港人专注去正面迎接及准备!   “货币才是影响楼市最大的因素”,因此在大都会来说,楼价上升也是宿命,我们不值得花时间去期望楼价下跌,不花时间去适应和掌握机遇!   资金决定楼价,但楼价就决定人民的迁徙方向!如果“有一层楼是平仓!买超过一层才是好仓!没有买楼是淡仓”的话,淡仓就要向大都会以外迁徙,但好仓就有条件向大都会以内迁徙。歴史上由唐朝白居易的长安,至近代的纽约、伦敦和香港人一手造成的温哥华,原居民向外围迁徙也是在宿命下发生。   电影《北非谍影》有句名言“一入一出”,我不知道在电影内这句说话的原意是什么,但是与今天不一様的大时代里,就令我想起大都会汇聚人才和资金,有人涌入,就总会有一些人要淡出,谁人流入流出的机制就是决定于楼价和物价!   我们看看温哥华的故事,香港人正正是将本土温哥华人迁徙,用的机制其实亦是楼价,我有一位亲友,是温哥华的老华侨,他20年前就是被楼价迁徙到温哥华以外,后来可以返回温哥华的内围,原因亦正正是买楼!楼价后来不断上升,令他又可凭楼换楼迁回温哥华市中心。   可恨的是,近年不少人践踏置业者为“楼奴”!不少学者更高调表态“年轻人不要将时间花在买楼上”,在掌握大都会时机的角度上,是一个超错的建议,如果在人生的哲理来说,人生总要由自己去尝尽甜酸苦辣的,年轻人早计划“先苦后甜”不见得比先玩十几年才担心置业的“先甜后苦”愚蠢。   过去几年,以人均入息中位数字去计算,一对年轻夫妇相加的收入是可以买到300多万的物业,每人每月储起收入3成,储3.8年作首期(已计压测),在今年二月前年轻人入市仍可靠自己,但随着楼价不断再上升,这些机会也逐渐渺茫!   叫人不要上车置业去等跌和玩乐的人,惭愧吗?       *转载自2017年4月26日的大公报 汪敦敬 祥益地产总裁,2009年金融海啸之后集中撰写新常态,多次在楼市淡静的时候大胆预测楼价会不断上升,强调“买楼有风险,不买楼更有风险”。2014年初更发表楼市“先跌后升”评论,是香港传媒都认同的最准确楼市评论家。汪总创办的祥益地产为本港新界屯门的最大一家代理,祥益地产楼价指数更被传媒广泛应用。

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