【楼市数据分析】钟维杰:楼市要看大市 (2016/08/26)

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  楼股投资哪个较好?实在无需比较,因有如问食 水果还是吃菜好些一样,it all depends,况且各有所长亦各有不同。此外,亦视乎实质是买了什么,如其质素、买入价等。不过,当中有一个不同之处很重要,就是买股未必一定要睇“大 市”,尤其有眼光又有勇的可拣股不拣市,但买楼就不可以不理会大市,起码中长线不能。   为何?因为股市怎样兴旺,也有向下调 (即与其他大部份股票之 correlation 趋向-1) 或不多波动 (即 correlation 近0)之股票,如何差劲,也可有向上升或不波动之公司。这现象反映股市包含不同行业,不同地域经济、甚至不同之管理质素等。然而,若将不同楼宇屋苑当作不 同股票,基本上是没有屋苑不跟随大市走的,兴旺时最多升少些,下调时又跌少一点,但 correlation 仍倾向1。例如2003年有没有屋苑仍保持着97价格,又或现今有楼房依然停留在09水平?   据此,就算阁下购置了最好地点的物业,设计设备兼管理一流,甚至货源短缺,但若果遇上经济逆转,这些优点也阻止不了价格下降,最多比别的跌少些,且要视乎借贷情况。   但我买的楼房之对象群组不但富裕,资金又用不 尽,兼已退出商界(即不需再冒太多风险),且生活不多受经济情况影响,那是否我的楼价可较硬净,不会下跌?不会,就算真的有这么一个楼房市段和群组。因为 当你看见非你群组之物业市段明显下降时,假设没有急需,又纯从投资角度出发,你心理上很难在这一刻用以往价格买入多一个你群组之物业,会感觉不抵买,起码 也会探讨卖家有否降价之意思。要价格不变,表示会有价无市。噢,你没有上述倾向?失敬,笔者有好介绍给你。   那么大市去向又如何估算?没有百分之百的方 法,但市场是人的东西,大市又反映人心之取舍与取向,而这又受多个环节影响,包括经济、金融、社会、政策等层面。索罗斯的 theory of reflexivity 形容市场会有“自我实现”之倾向,即会循某投资信念进发,直至爆煲为止,且市场常存错判。根据上述,笔者建议留意市场(人们)对某投资信念之“坚信”程 度,越多人信又或越信念坚定时,就可能越近 the point of reflexivity,可随时掉头走,兼往另一极端进发。   所以,恳请读者帮个忙,回答以下问题,你同意“香港楼价只升不跌”之说吗?若是,有多坚信,from 1 very minimal to 10 without the slightest doubt?     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 […]

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【楼市数据分析】钟维杰:大数据可改变分析趋势 (2016/08/24)

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      对于“大数据”(Big8 Data)之具体细节,笔者并不太懂,但从有关网上文章及片段,它可说是互联网 + 各类通讯仪器 (如手机、电脑等)的副产品,将千万个别人士在网上的浏览行为集结起来,便有机会看到一些“纹路”(pattern)出来。   至于是些什么纹路,相信非常之包罗万有,要视乎用家的研究焦点,集中搜索和挑选有关的部份。此外,感觉大数据之运用还在初阶,未来多少要靠些碰碰撞撞,才能达致较成熟程度。现时涉及大数据运用之案例,有美国总统选举工程,或一些防范罪案发生的系统,又或购物习惯等。   笔者相信楼市分析会用得着大数据,无论是宏观 或微观层次,焦点或许不同,但只是用哪些大数据的差异而已。再者,相信部份发展商在推广物业楼盘时,亦已参考大数据,例如过往买家群之中有人亦常浏览某些 网站,下次开盘前便可先在这些网站卖广告或作引线,可事半功倍。上述是较直接使用大数据,但亦有较曲线的。   现时大部份(包括笔者的)房地产之宏观分析, 大致仍是使用传统方法,例如将价格和收入数字比较,又或测试利率之影响等。这些运算甚有用处,但亦甚“静态”,或许足够地反映市场理性的一面,但市场(人 群)并不只得理性。笔者亦曾撰文推论可加入行为经济学以及脑部科学的原素,目的就是弥补部份数字照明不到的地方。大数据之出现有可能协助加快弥补静态数字 之缺口,如下:   1) 发掘一些前所未有的现象 = 举例“随意”说,某种购物网站之兴旺,除可能代表东西抵买之外,亦可能代表某群人们正在积蓄,正在储日后置业之首期,不但发展商要留意,股票投资者亦可考虑买定一些地产公司了。   2) 有行动感觉,亦较即时 = 传统数据闲闲地有数月之久,亦不容易感受到动态,而大数据不但可较即时,亦有动感,因为可以不停地天天搜集着。   大数据反映某人群之行为,而这又包含了人群整体的性格、行事倾向、喜好、反应敏感度、情绪、定力等,至于哪些理性哪些感性,也未必很重要了。     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 香港大学建造理学士,香港大学建造学士, 美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员, 香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员, 加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员, 英国皇家特许测量师,英国皇家特许专案管理测量师, 香港注册测量师,香港注册房地产仲介人, 资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师, 美国房地产投资信托基金协会会员 个人著作《楼市转捩点》 粉丝专页:楼市数据分析 - 别人只描述,我们作分析

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【楼市数据分析】钟维杰:惯性思维的市场白老鼠 (2016/08/23)

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白老鼠是普遍被人类用来做实验的动物之一,有些在医药生化等试验上,另些则涉及行为或反应观察等环节,对人类福祉贡献不少,笔者觉得实在要感谢它们以致其他常被实验的动物。   记忆中,曾在媒体看过一个测度白老鼠学习能 力的试验,例如笼里有一扇门,凡亮起绿灯时,只要打开扇门便有食物,若亮起红灯或其他颜色灯,打开门也没有食物,久而久之,白老鼠便学识: 1) 只在绿灯亮起时才动身拿食物; 2) 但同时亦必定行动。简单说,白老鼠已被“定型”(conditioned),又或以时尚用词描述,被洗了脑。   近年环球经济金融市场也有类同“实验”,就是:每当减息或有新 QE 来源 (绿灯),市场共计就会买股买楼 (打开扇门),资产价格亦因而上扬(有食物)。同时,市场亦好像对其他(不太利好)讯息,不是当无到就是被低调处理,有如白老鼠不再理会其他没东西吃的颜色灯一样。   这样有问题吗?没有,只要“绿灯永远地带来 食物”便行。再者,投资有时亦可“趁势”。然而,绿灯不一定长期百分之百带来食物,一来实验人员可随时改变“常态”,令绿灯也没有食物,二来在实质市场 里,要绿灯代表有食物,就必须长期支援派食物,且可能需要越来越多支援才能令众多的白老鼠继续愿意玩下去。不过,凡事皆有顶点,而天下亦无不散之宴席,只 差远或近。   记忆里,实验人员的确改变白老鼠习惯了的规律,绿灯没有食物,反而红灯才有,但不是全部白老鼠皆能及时适应和“转軚”。   那么白老鼠指的是谁?你懂的,噢,又是时候笔者要去寻找干酪吃了。     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 香港大学建造理学士,香港大学建造学士, 美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员, 香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员, 加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员, 英国皇家特许测量师,英国皇家特许专案管理测量师, 香港注册测量师,香港注册房地产仲介人, 资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师, 美国房地产投资信托基金协会会员 个人著作《楼市转捩点》 粉丝专页:楼市数据分析 - 别人只描述,我们作分析

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【楼市数据分析】钟维杰:买旧楼博收购? (2016/08/22)

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  有朋友见到其亲戚拥有的旧居被物业开发商垂青,继而获得比“现货价”高得多之“收购价”,因此也想买旧楼博日后有人来收购,赚取丰厚利润。   真的这样简单?Yes and No。Yes 是因为当天时地利人和皆齐备时,借用前特首之言,想唔发都几难。No 是因为一般情况下,未必有齐上述因素。举例说,对旧楼业主而言,现在天时甚好 (价格高企),假设地利亦亨通 (如地区有重建潜力),但倘若迟迟没有开发商出价,或有开发商出价但“未到价”,又或到价但不少其他业主依然不肯卖出,均欠人和环节。这多少亦解释为何收 旧楼闲闲地要以年计,同时亦解释为何只有少数地产经纪能提供收购旧楼的服务,少点耐性的不行,今个月做不了交易下个月便“无饭开”的亦不行。   仍然要买旧楼博被收购置富?好吧,记得以下:   1) 入货出货时间更加重要 倘若买卖现货之回报已倚靠拿准入货出货时间,买卖旧楼博收购的更加倚重时间,因为买卖旧楼其实是买卖地皮,而地价波幅通常比现货价格更大。即是说,市旺时收购价通常比现货价大,但市淡时,收购价随时比现货价还低。   2) 现货旧楼的性质、级数以致功用越远离“重建后”之性质、级数和功用越好 即现货价与收购价的差异越大,亦增加了业主愿意被收购之诱因。哪些旧楼会有较大“现货价”和“收购价”之差距?例如地积比率大大未用尽的,如法例允许8倍而现货只 用了4倍,或用途更改(但要注意补地价),又或社区性质有所明显改进。   3) 用同样价钱于同一旧楼内,宁愿选择买入较 差但面积较大/最大之单位 因为许多时候,有兴趣收购的开发商只会提出一个收购尺价给所有业主(地舖等可例外有另一价格),现货单位状况、座向、景色、大细 等全不相干,技术上亦即拥有较好单位之业主补贴了拥有较逊单位的业主。但若收购时不是以单一尺价而是按现货价比例分摊总收购价呢?只要你是以市值买入旧楼 现货,这样计算其实也没有“蚀底”,而用单一尺价计时,则有些“着数”。   此外,若要放租,最好采用短期租约形式,收回单位“交货”会容易些。   钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 香港大学建造理学士,香港大学建造学士, 美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员, 香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员, 加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员, 英国皇家特许测量师,英国皇家特许专案管理测量师, 香港注册测量师,香港注册房地产仲介人, 资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师, 美国房地产投资信托基金协会会员 个人著作《楼市转捩点》 粉丝专页:楼市数据分析 - 别人只描述,我们作分析    

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【楼市数据分析】钟维杰:宏观、微观 (2016/08/09)

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旅行时在飞机上观赏了关于 Stephen Hawkins 的电影《The Theory of Everything》,算是好看,但要有耐性去看,且着墨于物理论述之部份不多。   不过,电影令笔者想起以下常见现象,就是不少“前线”房地产人士,包括从业员、投资者、自住用家、发展商等,皆认为宏观数据和分析不中用,甚至与其所见有出入,同样地,宏观看事情的亦觉得这类前线细微观察有偏颇。   笔者之想法就是上述的现象实质没有必要发生,一来宏微两者之用途有所不同,例如宏观分析用来拣市场,微观用来选个别项目,二来两者所采用的数据范围、角度和层次亦有不同,例如宏观分析不同市场的(长期)价格走势及波幅,微观计算项目的NPV 及 IRR。两者各有优点,亦各有盲点,基本上所用数据理应是同“一套”(假设搜集没有大误),例如房地产之宏观价格指数是由众多微观交易组成。据此,应有互补作用。   此外,笔者非 Day One 就作宏观分析,严格来说亦没有在大学正式或深入读过分析,是在从事微观房地产工作时领略了宏观大势发威一刻的力度;你的项目可以有最优秀之地点、一流设计、顶级用料、天巧手工、“劲揪”团队等,但时势不与你亦可赔本。再者,笔者现作宏观分析时,亦常询问微观人士之意见及观察,起码有些考核作用。   那么为何有不少人士对宏观分析抗拒?猜测如下:   1) 分不清宏微 曾听过售楼人士说买家群购买力惊人,不少居住公共房屋人士动辄便拿出数百万元替自己或儿女买楼,甚至不需要按揭,那些家庭入息数据反映不出购买力。上述观点有两个误会;一是将其所遇之项目买家群(微)当作代表全港(宏),二是搞不清购买力(相信数百千万等现金有部份是从财富及积蓄而来,而非收入)和家庭收入可以有别。   此外,当楼价越高,有足够财力的人士越少,但其人均财力也因此上升,很容易产生“普遍有惊人购买力”的感觉。虽不排除家庭收入可有偏低之现象,但相信差距不会是数十万和数百万之大。   2) 怕产生怀疑 假设有人微观分析了某投资项目,对物业亦“验尸咁验”了,且投资群组也赞成购入,突然有宏观分析员说他选错了城市,无论这是对或错,你估那人会多谢那分析员还是想咒骂他呢?   3) 懒 分析可以很沉闷,不是人人的那杯茶,尤其那些喜欢用直觉判断的 (直觉判断本身无问题,但要有经历和性格配合,况且和分析本身亦无必然冲突),而“garbage in, garbage out” 是常用来抗拒分析的借口。   话说回来,有些情况可不用(太多)分折,如现今的 QE 市,又或阁下有 built in 良好判断能力 (但估计人数不多),况且当有千万人参与投资时,总会有人买中赚大钱。   钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 香港大学建造理学士,香港大学建造学士, 美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员, […]

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【楼市数据分析】钟维杰:赢在起跑线未必赢 (2016/08/03)

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近几年流行“起跑线”的概念,通常与教育及职场有关,大意是不但不要比人家(在学习、学嘢、甚至人脉等事情上)起步迟,更要比别人快及多,继而增加竞争力,日后能争取较好之工作和职位。除有关教授和服务机构鼓吹外,家长们亦看似 buy in 的多。   据此,亦部份解释了近年一些现象,例如直升机家长、老虎爸妈等之出现,或考入不到首选小学继而哭泣(是家长,不是学童),又或就算放暑假也要上补习课、兴趣班、以致游学。想到这些,笔者庆幸早几十年出世,起码暑假只有少许习作,其余时间大多用来“玩”,有美好童年回忆,才是“真”暑假也!   然而,笔者虽然理解起跑线的由来,亦非完全反对参与各样学习、兴趣或甚至“亲子”之课外活动,但相信有个“美好童年”亦很重要,尤其在身心方面,否则可能只是制造了一个“甚识嘢”之机器人而已。   哗!笔者你就讲得轻松,但万一起跑真的比别人慢时可惨了。答: 1) 要心定;2) 亦不表示会输。实例包括在小、中、大学里“考第一”的同学,也非皆能日后保持优势继而做出成绩或名堂,有些亦只是平平无奇。   此外,二次世界大战由 1939 年打到 1945 年,前后共六年左右,头三年“轴心国”(主要为德、日、意)赢在起跑线兼呼风唤雨至 1942 年中,之后出现转捩点,盟国 (主要包括英、美、法、苏、中、英联邦国家) 开始反攻兼最后反败为胜,虽然他们早期的确输在起跑线上,即战争初期军备、战术、士气等都比轴心国的差。为方便读者,附上二战简单过程表作参考。       不过,现今世界亦的确和上世纪五六十年代不同,一来全球人数多了几十亿,二来运作效率随着科技的进步及普遍化亦大大提升,若慢一点,真的又可能被别人捷足先登。然而,就算要做虎爸虎妈,纯偏见说仍需睇情况:   A) 聪明及勤奋子女 = 根本不需太“虎”,过多只会累事。 B) 聪明但懒的子女 = 虎可有些用。 C) 不聪明但勤奋子女 = 虎未必有用,鼓励好些。 D) 不聪明既懒的子女 = 虎可会事倍功半,过多可以连关系也变差。   上述又与房地产有何关连? 当然有;倘若因太信起跑线继而乱虎一轮,那些虎出来的后一代,真的能“接货”吗?就算虎父母留下层楼给他们,他们又真的能“保价”吗?     Weekly Web︰ http://www.nytimes.com/interactive/2014/06/05/upshot/how-the-recession-reshaped-the-economy-in-255-charts.html  

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【楼市数据分析】钟维杰:住美加楼与住香港楼之分别 (2016/06/19)

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有读者曾问及有关美国和加拿大楼市的概况,主要围绕着价格、税务、以致哪个城市有较有投资潜质、又或哪些社区较安全等。   以北美洲地方之广濶,加上大大细细数以百计城市之多,笔者对其整体市场的认识实在皮毛,顶多只是对当中数个城市之宏观层面有点观察而已。   然而,正如美加生活方式与香港生活习惯有别,美加住宅与香港住宅也有差距,部份如下:   1) 美加“差饷”税率贵几倍 = 美加称作“城市税”(municipal taxes),是用物业的估值作基础(香港是以租值计算),乘以某百分比,例如物业估值是一百万美元,倘若百分比是1%,那该年这个百万美元物业的业主便要交一万美元 – 即近八万港元 – 的城市税给市政府。这个百分比由各城镇的市政系统自行订定,少则可低于1%,高的可超越3%,视乎市政需要多少费用来(有效地)运作城镇。   那又与香港差距多少?一百万美元大约近八百万港元,假设香港平均收租有3%回报,租值便约二十四万港元,乘以5%来计算“差饷”,会得出该年需缴交一万二千港元左右作差饷,即差距是美加的八万相对香港的万二(注意美加城市税税率不一定是1%,可高可低)。   A) 美加多层大厦之分契单位   2) 外窗一般是不容许个别单位业主自行改动或安装的 = 因外窗是“公共”的,正如外墙一样。倘若有损坏,要由管理公司处理。     钟维杰【买楼选区分析教学】( 详情CLICK 入 )     3) 窗帘向外的一面只许“净色” = 例如红色、绿色、黄色、米色等,不可以有“花样”或明显“花纹”,更不能有标语或招牌,为的是保持大厦外观整洁。   4) 管理费可能包括了单位的水电煤 = 要仔细查证,而通常管理公司或地产经纪会有资料,因有些大厦是没有“分表”的,每户所花的 utilities 由全部人分担。不过,有些较新的单位可局部有独立单位的咪表。   5) 管理费亦可能包含缴纳日后所需维修费用 = 例如10%之管理费会拨备至“大厦维修基金”里,继而减低突然要各业主“夹大钱”维修。   但倘若还未维修我便搬出了,是否蚀底?不是,因买家通常会查证这些环节,维修基金不太足够的,会令买家却步或要求减价。   6) 储物间(locker ) […]

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【楼市数据分析】钟维杰:楼价若能跌五成应进取入市 (2016/06/15)

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    上年有论调认为本港楼价有机会跌五成(四叔亦曾发表意见,认为楼价可由高位跌三份一;而最近他认为楼价已跌两成,尚有一成空间回落),纯从个人利益出发,承他贵言,因除笨有精,仍持有的资产固然价值下跌,但持有的 cash 亦同时变得更具购买力,以往一百元一件,现在可买两件。   “跌五成”骤听起来很吓人,然而,当真的出现五成(或更大)之跌幅,经济 状况必然逆转变得更差,包括经营环境、就业、收入、楼房空置率等。即是说,在淡市里,连租金收入亦会减少,不过只要其跌幅细于楼价的变动,便等同租金回报 率上扬,且减少了之租金收入的购买力或许也可上升,因到时连茶餐厅的早餐,亦可能由$31变$13。不过:   1)买入后要有“守”的心境 因估计需时三至五年才能回复过来,况且不单只顾及香港情况,更涉及国内以致亚洲和环球状况,简单说就是本地楼价已非(全)由本地基础因素,如就业、收入等驱使,更何况这些所谓基础因素本身亦甚受外来的事情影响。   2)要有“胆”买 跌得五成或以上表示大部份人都倾向出售或不买,买是逆潮流而行,且周围之好友和亲戚甚至会好言相劝阁下不要进场,你少点意志(入市)也不行。   跌五成之现象也可能反映: A) QE 之功力正在失效 即量宽措施如减息、政府买贷、甚至真的印钱,功效似越来越细,莫说对整体环球实质经济层面没有显著改善,就算受惠的资产市场亦像有些疲态; 其实也不出奇;举例,如要由100升至200, 只要“印”200买入100之资产便可将价格升倍。但若要保持同样升幅,由200变400,便要动用400,再要由400增加到800,则要印800,如 此类推。即是说,若由400至800过程里只印得600,价格升幅便会跌半至50%,达到600而已。上述当然过简,but you get the idea.   B) 国内经济(需要)“转型” 例如生产高端价值产品,又或多些靠消费等,会否成功,则要请教经济专家了。无论如何,转型多少涉及淘汰,而这又带来痛楚,但不痛就未来不快。     钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 香港大学建造理学士,香港大学建造学士, 美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员, 香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员, 加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员, 英国皇家特许测量师,英国皇家特许专案管理测量师, 香港注册测量师,香港注册房地产仲介人, 资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师, 美国房地产投资信托基金协会会员 粉丝专页:楼市数据分析 - 别人只描述,我们作分析 钟维杰【买楼选区分析教学】SC01 点揾出跑赢大市的住宅?点知面前呢间楼抵唔抵买?参加此课程可帮到你! 第一课:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00 费 用:一人$500//二人同行$800 […]

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【楼市数据分析】钟维杰:“迟买会贵”不是入市理由! (2016/06/14)

钟维杰【买楼选区分析教学】SC01 承昨日文章,买楼(所指的不限于买本地楼)的过程中,可有以下考虑环节: 1) 选择投资时空 = 笔者觉得倘若在入市出市的时间上,不要说百发百中,只要中大半,也不得了,而我们亦曾经利用香港住宅楼市数,假设不同的投资方法,如高出低入、定期买卖市等,发现高出低入的回报表现不但最好,且赢“整条街”。 问题是,时控不易掌握,高市低市大致可领悟,但高峯及低谷不易知。 2) 选择投资城市 = 房地产“投资哪个城市”之意义大于“投资哪个国家”,例如美国,其本土房地产机构也不会在全国逾百城市作投资,更遑论外资房产机构;除非那涉及面积细小的国家,如新加坡就是“城”“邦”合一。 当然,各城市所处的国家也要认识和分析,因一些环节上如土地制度、法律、税务等皆由该国制定,而这些通常会在其城市执行。然而,各城市亦有各自的“揾食”优势,人口规模、经济结构、营运效率,甚或气候等等,继而可分类以至分等级,投资就是“选择哪个类别”或“哪些合适类别”的“尖子”城市。 可以这样想,全球有几百个大大小小“打得吓”之城市,当然无可能亦不需要全部下注,且买中其中三几个好可能已不俗。 3) 选择市段 = 即应投资住宅、写字楼、商舖、工业物业、还是酒店、学生宿舍呢?发展项目还是现货呢? 简单答案就是做你熟悉的,包括技术和人脉层面。有时甚至明知另一市段更具潜质,但倘若阁下没有那种经验和网络,最好还是不参与,或顶多只跟懂的边做边学。 至于如何分配资金,其一就是所选的城市之间,在经济上并没有太大的关连,例如不是一齐兴衰,这可令整体投资组合的风险降低,不至“七年肥羊七年饿羊”。 总括而言,“迟些买就会贵咗”,不是充足入市理由。   钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 香港大学建造理学士,香港大学建造学士, 美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员, 香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员, 加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员, 英国皇家特许测量师,英国皇家特许专案管理测量师, 香港注册测量师,香港注册房地产仲介人, 资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师, 美国房地产投资信托基金协会会员 粉丝专页:楼市数据分析 - 别人只描述,我们作分析 钟维杰【买楼选区分析教学】SC01 点揾出跑赢大市的住宅?点知面前呢间楼抵唔抵买?参加此课程可帮到你! 第一课:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00 费 用:一人$500//二人同行$800 地 点:尖沙咀金巴利道35号金巴利中心5 楼 502室 地 图:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2 网上报名:http://bit.ly/1hWrFPS 短信报名:WhatsApp 63832145 电邮报名:[email protected] 留“1.姓名”“2.电话”“3.电邮”“4.课程编号=SC01” 我们会向阁下发出“缴款指示” 本课程内容: 1) “屋苑价格打擂台” […]

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【楼市数据分析】钟维杰:论投资,资金分配是否比赚钱重要 (2016/06/13)

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钟维杰【买楼选区分析教学】SC01 投资许多时是个“资金分配”(capital allocation) 问题,而不只是“有没有钱赚”。 就算只看可赚多少,不但要顾及风险,即蚀起来又会蚀多少,更要考虑“赚”的机会率,相比蚀的机会率,粗略赚蚀比例的方程式如下: (赚多少 ×  机会率)/(蚀多少 ×  机会率) 好明显,前者(资金分配)要大于后者(有没有钱赚),才可有1.00以上的比例,低于1.00的投资通常可以不要了。至于是否大过1.00就表示可投资,也未必,例如1.10只是比蚀数多一点,吸引力不大,若是2.00或以上,诱因会大些。 房地产的投资亦大致一样,而当总投资额有一定规模时,就不只是哪里有着数就去哪里,要有资金分配概念。为何?目的是减少风险,或以可以及愿意承受的风险程度内,寻找和制造最大相应回报的投资组合,个别项目是否大赚未必最重要。 钟维杰‬Steven 卓凌地产分析有限公司行政总裁 < 地产“得”> 创办人 香港大学建造理学士,香港大学建造学士, 美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员, 香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员, 加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员, 英国皇家特许测量师,英国皇家特许专案管理测量师, 香港注册测量师,香港注册房地产仲介人, 资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师, 美国房地产投资信托基金协会会员 粉丝专页:楼市数据分析 - 别人只描述,我们作分析 钟维杰【买楼选区分析教学】SC01 点揾出跑赢大市的住宅?点知面前呢间楼抵唔抵买?参加此课程可帮到你! 第一课:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00 费 用:一人$500//二人同行$800 地 点:尖沙咀金巴利道35号金巴利中心5 楼 502室 地 图:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2 网上报名:http://bit.ly/1hWrFPS 短信报名:WhatsApp 63832145 电邮报名:[email protected] 留“1.姓名”“2.电话”“3.电邮”“4.课程编号=SC01” 我们会向阁下发出“缴款指示” 本课程内容: 1) “屋苑价格打擂台” a) 其基础及计算方式 b) 如何利用“屋苑价格打擂台”来拣选屋苑和协助买入、卖出或换楼的决定 c) 免费提供部份主要私人住宅屋苑的价格擂台资讯– 2)Discounted Cash Flow (DCF, 折现现金流程式) […]

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