[‪汪敦敬‬] 「八萬五」房託基金 助青年上車 (2017/04/26)

汪敦敬

    新特首有何房屋對策?很多人也關心,我也來盡言責給一些意見! 梁振英當年上任接下房屋供應斷層的爛攤子,必須有為,否則供應鏈不會回復運作,但林鄭特首上任的時勢,供應斷層已經解決,面對的只是供應不足,我反而認為新特首有條件放開市場枷鎖,即與市場脫勾,只做好本份!不要再過問樓價的升跌!因為樓市問題的複雜,不單只面對國際金融的風浪,而且有一些政治和民粹問題夾雜其中,正確來說,有一些路是香港人自己選擇的!就好像日前西貢區議會表示不支持政府開發將軍澳五幅綠化土地改劃為可容納三萬一千多名居民的公營房屋單位,供應不足一定程度是香港人自己揀的路,行政又何必捲入這淌混水呢?   以現在樓市的情況,政府應該宣佈重推優化的八萬五政策,可能有人會問沒有地何來八萬五?我就會答:八萬五可以不是地,不是磚頭而是紙上磚頭,即房產信託基金,買不起樓的人如果買房產信託基金的話,之後樓價上升,信託基金的值就會升,當然買紙上磚頭,雖同樣可以得到樓價升的紅利,但同時要面對樓價跌的風險,香港單是未補地價的居屋就約25萬個,這些未補地價的居屋就可以成立房產信託基金,政府只批售給從未置業的年輕人,便可解除起碼25萬以上無資產者「現在不買未來更加貴」的風險和恐慌。   只要政府堅持有關磚頭或紙上磚頭每年供應認購的數字是八萬五,市民就知道有足夠的磚頭去確保將來的上車機會,只要紙上磚頭是和樓價同比例升值的話,有關的房產信託基金就等於將來置業的期票,市場上的剛需我認為可以減少一半。 政府只努力開發「熟地」,即使市道低迷仍繼續開發,至於說每年推出多少「熟地」到市場招標或者拍賣,其實政府應將有關行政自主及風險交回市民及立法會,以避免磨損。   不願去開發土地牽涉很多既得利益者的挑撥,民粹的宣洩,孤立的政府去輕舟強渡是吃力不討好的。     *轉載自2017年04月19日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 放開胸懷迎接大時代 (2017/04/25)

汪敦敬

    在倫敦留學的細仔回港過復活節,昨天突然女友帶他回深圳「嘆世界」,專誠去食一間出名的火鍋,回來後讚不絕口,說服務遠勝香港:「去到我覺得自己是鄉下仔!」我聽了後苦笑,慨嘆時代在變,誰說年輕人抗拒內地?   今日小部份香港年輕人對內地的抗拒其實是源於「被教育」,新一代沒有面對過戰爭!沒有挨過餓!沒有仇恨的體驗!只是表面化的抗拒,並不深入!所以當湖南衞視播放「我是歌手」後,內地就成為年輕人的樂壇最大舞台!當電視劇集「瑯琊榜」出現後,香港年輕人就會認同內地的劇集水準了,同樣,當更好服務又有更平價格的火鍋店出現時,年輕人一樣會北上享樂,這正正是市場的魅力了。   在時代巨輪下,不應該有必然的執著,應該放開胸懷,面對大時代,全世界的大都會也是這樣:在資金匯聚下,物價包括房價上漲,於是市場就會默默去將人遷徙,我很奇怪很多人只將眼光放在狹窄的香港上,不斷批評房價的上漲,而忽略了要爭取時間去面對房價引起的大遷徙。   很多人以為嘉湖山莊是最後一個樓價大升的入市機會(09年曾出現1700元一呎成交,現在剛好出現過10000元一呎!),又再慨嘆從此沒有機會,卻其實不單只現在買嘉湖山莊長遠仍有可觀性,類似的機會亦會不斷發生,因為上帝並沒有褫奪到任何人上進的機會,執著的只是人,不給機會的是你自己。   想一想,如果兩年前你去買新界西或者內地樓,其實你都會收獲豐富的,現在買屯門甚至內地的不少物業,其實一樣未來會豐收,或者我們不應該對豐收有貪婪的要求,但是遠高於打工收入的收獲,在長遠來說是應該合理地發生的。   不要說在香港買不起樓是一個世界末日,用十分鐘越過邊界,仍然是粵港澳大灣區黃金地段,可以給到足夠的置業及創業機會你,今天香港的收入仍然高於內地,用香港的收入買內地樓仍然是一個幸福的處境。   至於香港樓價,仍然有很多人等爆煲,很多人評論說香港樓市充滿泡沫,究竟甚麼是泡沫,論者有沒有弄清楚?泡沫分多種,常見的是借貸泡沫和消費者情緒泡沫,我們總不能說樓價高就是泡沫,我認為量化貨幣印出來的錢是真的,我們可以說它是泛濫,但不可以說是泡沫,泡沫是虛假的,按揭過多之所以被定為泡沫,是同一筆錢可以在市場滾傳多次的買賣和借貸,所以我們才叫這些為泡沫,現在有借貸的物業是超低比率的,成交亦少,根本沒有一條數是引證到有借貸泡沫的。   而消費者情緒泡沫方面,即是說市場太多人看好樓市,但只要消費者情緒泡沫沒有帶來借貸結構上的改變,例如沒有出現借貸過多,令到市場上資金大減的話,這些情緒泡沫只會令市場出現較深度的微調,但是不會出現樓價結構性的下調,即是說樓價不會因此而進入拾級而下的趨勢。   這幾年因為樓市「辣招」令成交量大減,於是很少的成交量就代表了整個市場,所以最近的樓價上升,正正是很少成交下而發生的,我們可以說是在價格鞏固上是比較疏鬆的,在遇上樓價微調時,樓價調整的幅度是有機會比較大的,但我們不可以說這是泡沫,只可以說是鞏固度較低而已,甚至樓價不一定會下跌,甚至可以繼續向上,因為這些成交基礎雖不紮實卻是真實的,所以等的風險仍然是較大,等樓價跌去「執死雞」仍然是不周全的策略。     *轉載自2017年04月19日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 一約多伙與樓花銷售秩序 (2017/04/19)

汪敦敬

    政府終於出手打擊「一契多伙」了!為了杜絕投資者迴避稅率,政府決定即時收緊新住宅印花稅的機制,如果買家以一份文書購入多於一個住宅物業,則有關交易須要按百分之十五的新稅率來繳稅。我支持政府這個修補行動的,亦體諒到政府因看清楚數據才略遲出手,事實上,官員不可輕率出手,但弄清楚全面數據後自然難免滯後了!我一直都支持政府出招去處理樓市過熱的問題,只是我認爲變陣要快,因為財團一定比小市民適應得更快!而小市民更加要明白,每一個政策也必然有人得益!亦必然有人犧牲!每個人也應要知道自己處身的位置和角色,究竟是得益者還是面對風險者,不要盲目跟風!   在銷售層面來說,樓市辣招其實是將二手業主置於不公平的競爭環境下,因為按揭的限制製造了不對等的競爭力懸殊,小業主不能提供樓花的優惠按揭去爭客,而想換樓的小業主在「600萬高牆」(即超過600萬單位,按揭首期由最少兩成大增至四成)下難以換樓,換樓客的購買力不少改變成為「集郵者」即繼續增購細單位,另一方面亦只有繼續「揸貨」!二手放盤量自然愈來愈少了。   當然,小買家在樓花市場亦面對不公,例如是水票,仍然橫行無忌!所謂水票往往就是地產代理借款給買家以鼓勵入票抽籤,有關代理人固然是犯了地產代理條例!而買家及代理人亦可能為市場製造了錯誤訊息,有造市之嫌!另外,有地產代理以回佣去搶生意,先撇開回佣在市場是良性還是惡性,但是消費者在面對回佣是必須要在「洗濕頭」(即入票前)之前要有代理白紙黑字的承諾確認,所謂確認不是一些等待批核的保留條文,很多買家在信任代理品牌情形之下沒有書面承諾就入票抽籤,或者只得到有保留未經上司批核條文下的書面,最後在買了單位後才被通知是不獲批准的,蒙受損失。   我認為代理業和地監局在樓花秩序上也仍需努力。       *轉載自2017年04月14日的經濟日報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 二手滄海遺珠 最後上車機會 (2017/04/12)

汪敦敬

    近日,在不同場合也有和立法會議員及政治人物交流對樓市辣招的看法,我發覺香港人開始認命接受「香港人買不起香港樓的現實,的確,屯門300萬或以下的私人樓單位只剩下47個,已經是我們認為的技術性絕跡的水平了,而400萬或以下的私人單位只剩下200個,如果以現在的走勢不變,去到2017年5月29日也會技術性絕跡,如果政府不肯修改「樓市辣招」政策的話,有關的按揭規定超過400萬,就要付超過1成首期,再加上以現在兩口子人均入息中位數字,超過383萬就不可以通過壓力測試及入息比率的門檻了,這等於年輕人已經不可以再以我們之前的建議(即兩位人均入息中位數字的年輕人透過每月儲蓄月薪的3成,不足4年就可以儲蓄到首期)靠自己去置業了。 以現在香港政治的氣氛,政府很難去為政策大破大立,年輕人的上車空間的確有機會在未來被扼殺,所以我在2月樓價急升前為樓市發預喜,正正是希望「救得一個得一個」,當時有人批評我這個說法有些大口氣,到了今日,相信他們已明白了,我仍然認為二手市場上仍有不少滄海遺珠,例如400萬以下的兩房單位和600萬以下的三房單位,仍然是很值得買的置業對象,希望年輕人掌握現在的上車置業良機,不要拘泥現在剩下來的單位,質素較遜一籌,我認為:「能量力而為上車,買到你就贏!」   當然,現在入市買樓風險很高,只是不買樓的風險更高而已。   環球的量化貨幣潮根本沒有收斂的跡象,量化的風險仍大於一切。   如果有一天,年輕人真是到了買不到樓的地步,我建議年輕人不要放棄置業,香港買不到就應該去內地買,未來的粵港澳大灣區已融合11區,聯繫在1小時的交通圈內,絕對可以搬返內地住而在香港工作,這和倫敦及紐約的生活是一樣,而有關的物業亦會出現合理的升值的,人,是要面對現實和適應環境的。     *轉載自2017年04月05日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 候任特首的房策契機 (2017/04/11)

汪敦敬

  林鄭月娥當選候任特首了,我之前的文章一直也是假設她當選下作評論的,直到現在我仍認為縱使任何人當選特首也好,在環球量化貨幣的巨浪下,也難擋樓價上升,我們不單不可能阻擋價格上漲,嚴格來說,阻擋亦未必是一件好事!當香港樓價升幅遠低於量化貨幣量及周邊其他城市的時候,可能也代表了我們財富蒸發及資本競爭力落後啊!   林鄭當選後為「港人首置上車盤」補充了更詳細的內容:「目標是在不影響政府十年建屋計劃下,令土地興建首置上車盤!」我認為如果在現在政府自己的土地供應下去實行有關計劃就意義不大!在土地供應沒有增加下將餅切多一兩片出來可能會弄巧成拙,但如果候任特首是想打開與發展商和解之門,和私人發展商合作、釋放發展商的土地儲備的話,我認為這個做法絕對可行,而且可令社會矛盾突破僵局! 要增加土地供應,填海事實上太遙遠的事了,本來最接近的是開發邊陲的綠色土地,可是香港人環保意識未成熟,竟以為不開發土地就叫環保,而不是透過優秀發展及規劃去締造一個好像新加坡般的更好城鄉環境局面,於是,最快成到事實的就是處理發展商手頭上的土地庫了!   地產權貴,原本就是香港這個城市的最強大既得利益者,因此梁振英政府在上場之後是很難可以達成協議合作的,這個是一個談判必經的艱難階段,於是大家進入了一個冷靜期,供應量也不易大躍進,但來到候任特首卻應該是一個談判過程裏面的協議期了,加上,本港發展商在近期根本是難以投地發展,在各種天時地利人和之下,林鄭化解悶局是極有契機的。   何況,土地庫過大,始終與社會主義抗拒的囤地有部份類似之處,香港發展商應未雨綢繆去掌握和解時機,將供應早日推出市場,成為市民、政府及發展商的三贏方案。   今天的中國,比五年前擁有更強大及更團結的領導班子,習近平主席掌權處政已約五年,無論是反貪腐或者各方凝聚力都比五年前更佳,這也是候任特首的另一優勢。   當然,要解放供應不單止要在一手地皮上做功夫,更主要供應板塊即二手市場,候任特首更加可解放因為樓市辣招下的按揭規限對換樓人士製做成的「入市高牆」,這高牆正在600萬以上這條界線上,假設一個市值400萬而又供滿按揭的細單位業主,假設他賣出單位後去換樓,如果他買入600萬樓價的單位,兩成首期連印花稅所需費用是138萬(佔賣樓套現的400萬的34.5%),但是若他買601萬樓價的單位,正因為超過600萬要規定付出四成首期,連印花稅所需費用258.5萬(佔400萬的64.6%)(見附圖),換樓門檻之高,已經可以用不近人情來形容。這個高牆令到大部份的小業主不能換樓,於是市場放盤量自然愈來愈少!   林鄭月娥如果繼續保持公務員的專業去投入工作,去誠懇交流及運用在競選中磨練得來的更大同理心的話,柔情可化累氣,真的可以女媧補天了!       *轉載自2017年04月05日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 樓市邁龍二 入市做好預期管理 (2017/04/03)

汪敦敬

      配合了客觀環境下,我在2月22日發文表示樓價仍有兩至三成的升幅能力後,市場果然暢旺起來,大家也一下子由看淡改變為看好了!我當時作出這個預喜是因為見到樓市在去除泡沫後資金仍然大量湧入香港,已成「升災」,也很配合我的「中國龍市形態」中的「龍市一期」(宏觀調控下調整完成後的重新起步,市場價格可以重新向上發展),但到了現在,「龍一」已經行到下半場,我們的而且確要開始留意及倒數「龍市二期」的來臨(經濟發展到開始出現泡沫的時候,於是政府就再出手宏調,抑制泡沫及投機氣氛)。 近期,每星期也有一些政府再出辣招的傳聞,雖然有關傳聞後來都證實是假的,卻反映出民心所向!出招有市場!根據「龍二」市的概念,政府原則上是一定會出招為價格升速過急樓市作調控的,問題是出招不一定是全面強打購買力!其實還可以「分配」,例如讓換樓人士有更多換樓的機會;亦可以用「引導」,即將熾熱市場的購買力引導到二、三線城市;不過即使新任特首暫不出招,「樓市哈囉喂」(即因負面情緒引起的樓價被衝擊)也有機會出現,筆者不算熟悉內地房地產,但起碼香港近年已出現多次的「樓市哈囉喂」,所謂位高勢危,市民對樓價不斷上升累積了情意結,往往會在樓價升勢稍緩之際,借個別新低成交與傳媒及社交網站乘勢唱淡,城中一下子便充斥價格下跌期望,是為「樓市哈囉喂」。   我認為投資應預算新辣招或「樓市哈囉喂」會在三個月內出現,我這預算是希望投資尤其自置物業做好足夠心理質素去入市,但並不建議看官等跌去「執死鷄」!因為誰可保證到了跌下來那一天的價格會低過今天?「等」的風險仍是最大的。   最後,我想總結的是即使有「龍二」市的出現,樓價大勢仍然向上,龍市下,樓價仍然是浪比浪高的,龍二之後,又是龍一了!   能量力而為者,上車仍以「快」和「先」為上策。       *轉載自2017年03月31日的經濟日報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 辣招下的換樓高牆 (2017/03/30)

汪敦敬

      3月28日我代表香港專業地產顧問商會到立法會發表對樓市辣招的看法,作為專業地產從業員的商會,我們是體會到政府是有需要透過不同推出「樓市辣招」去防止炒賣及在環球量化貨幣下借貸率維持在低的水平,但當一個應變措施因為新的土地供應量不足及資金愈來愈氾濫的時候,我們必須進一步關注如此運作之下會衍生什麼負作用及後遺症?作為市場的證人的地產代理,是應該在此分享所見到的事實。 「辣招」最大副作用是令二手放盤量大減,以上車為主的屯門區二手放盤量,現時對比2010年11月推出「樓市辣招」的時候,總共減少了近七成,業界一眾商會亦認同普遍各區住宅的放盤量減少幅度相若,在樓盤大減的情況下,樓價如何會有合理的發展?   二手市場放盤量大減的原因之一是因為樓市辣招下的按揭規限對換樓人士製做了「入市高牆」,這高牆正在600萬以上這條界線上,假設一個市值400萬而又供滿按揭的細單位業主,假設他賣出單位後去換樓,如果他買入600萬樓價的單位,兩成首期連印花稅所需費用是138萬(佔400萬的34.5%),但是若他買601萬樓價的單位,正因為超過400萬要規定付出四成首期,連印花稅所需費用258.5萬(佔400萬的64.6%)(見附圖),換樓門檻之高,已經可以用不近人情來形容。這個高牆令到大部份的小業主不能換樓,於是市場放盤量應該愈來愈少,樓價在資金過多,而放盤量更少下只會易升難跌,政府每年增加區區幾千伙供應,又怎能彌補每年數以萬計的放盤量和成交減少?   另一個二手放盤量減少的原因是很多人也忽略了一個事實,就是「在市場上,買家和業主本是一體!」大部份業主賣出單位之後,都會再買入新單位去投資,就有如一手樓盤一樣,賣出樓花予小市民之後,也會買入新的地皮,當買入新地皮不順利的時候,發展商便會選擇「揸貨」(即封盤不賣),就好像最近發生的事情一樣,也因此,當「樓市辣招」為市場買家增加風險及成本的時候,亦等於為放盤業主增加風險及成本!但是一手發展商買地皮是不需面對「辣招」的,而二手業主若賣樓後再投資就要面對愈來愈多的「辣招」了,可以說是在制度下被迫「揸貨」,這規劃不改變的話,我相信樓市放盤量會不斷減少,這是不正常的情況。   一個想換樓的業主,他不可以透過換樓去投資,他便很容易成為一個「集郵買家」,不斷增加手頭上持有的細單位數目,而有異於過去「愈換愈大」而改變為「愈換愈多」。   官員和政客們竟然都不關心二手放盤量的乾塘,亦無人去弄清楚實際情況,我們只好盡我們的能耐去發表令到市民知多一點,然後自己去決定和判斷了。     *轉載自2017年03月29日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 「龍市」的理論基礎 (2017/03/28)

汪敦敬

  上星期我在此發表有關「龍市」的文章,認為中國為主導的市場是「龍市模式」,期間只有龍市一期(宏觀調控下調整完成後的重新起步,政府這時是進行放鬆限制的階段,令到市場可以重新向上發展)、龍市二期(經濟發展到開始出現泡沫的時候,於是政府就再出手宏調,抑制泡沫及投機氣氛),故市場並不存在傳統牛市三期,有關文章得到很好的迴響,既然公眾合用,本文我就進一步分享有關的理論基礎,希望可給讀者更深入的參考理據。   我認為龍市的一、二期必然會衍生兩個特性,一是市場總存款量愈來愈多!二是市場借貸率愈來愈低!如果以上兩點改變,就不算是龍市了!即是代表市場又再褪變去另一個模式,在以上的結構下借貸率泡沫既然不存在,又何來泡沫爆破?但當然,情緒泡沫一樣會在市場出現,只是若樂觀情緒如不能轉化成為借貸過多的局面,社會也難受重創!   但筆者另一個發表很多年的理論就是「災難必然論」!認為市場災難總會出現,筆者撰寫的文章只是提倡「不要活在過去的風險下,要學習認識新的局面衍生的新風險!」   上星期我用圖表說明了09年之後的樓市走勢是完全配合龍一、龍二的趨勢!本文我再用香港的私樓總市值及借貸率去表現龍市特性的數據基礎。   看圖表顯示香港的私樓總市值不斷長足增長,但是按揭率卻不斷降低!這就是香港樓市不跌之謎!如果在量化貨幣之下,「樓價升幅低於量化貨幣率就等於財富被蒸發」的話,「樓價升幅高於量化貨幣率可能是等於財富增長跑贏環球大市」,這觀點有別於傳統概念「價格愈高愈危險」!關鍵其實正正在於存款量及按揭率的高低!這正正是龍市的偉大之處!從我這角度看,樓市「辣招」本質原來是「令樓價低泡沫、穩健上升的政策」!那麼一些人等樓市辣招令樓價下跌,便在概念上錯得太離譜了!   樓市「辣招」是在香港的重要宏調政策!實施幾年之間,就將香港由「牛熊的奴隸」變為「龍的先鋒」!不要再說低估中國經濟的巧實力了!   龍市和牛熊市比較下的好處就是,沒有泡沫爆破期間出現的大顛覆,受傷害的人較少,可以長期擁有利益的人多很多!當牛熊市場世界出現泡沫爆破顛覆的時候,有關的優勢會被龍的市場世界所接收,從而進一步壯大,而市場週期進化,龍市亦比牛熊市更快更密,這個就是樓價升幅比量化貨幣率更高的原因,亦是中國包括香港在資產和得到市場利益上遠勝西方國家的結構基礎。   當然,香港樓市辣招是否在追隨龍市上取足一百分?還有一個美中不足就是置業率在實施樓市辣招後,由52%下降到48.5%,進步率不及內地,原因是香港的樓市辣招在按揭方面對換樓自住的人收得太緊,自然令二手放盤量大減,令受惠龍市的人也有所折扣。   放寛一換一的換樓按揭,可增加二手市場的放盤量,更可增加社會的置業比率,從而減少社會的貧富懸殊。     *轉載自2017年03月22日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 資金釀樓市「升災」用家趁早上車 (2017/03/21)

汪敦敬

  自從2016年11月香港政府推出了樓市「新辣招」之後,樓價甚至租價仍清晰地向上,這個結果令不少人迷惘!不甘心!為何樓市竟可脫離經濟週期,更在市場購買力被大量抑壓下仍大幅上升多年!?未來的樓價走勢會如何?我們又何去何從?起碼人們應找回投資上的重心!筆者算是近年評論樓市比較準確的評論員,我想在此分享我的觀點! 我認為大多數人用了一些過時的、不合適的、錯的觀點去了解及部署置業策略,所以才會失望和感到出人意表,筆者大膽認為,錯了便應該改變及重整概念。   在複雜和紛亂的市場環境下,我的重心是:「影響樓價最大的因素是貨幣!」這個就是我近年評估樓市準確的核心價值,2009年之後的市場新常態為何會出現?是因為美國牽頭作量化貨幣,2010年開始我就撰文批判西方國家其實在70年代開始已經放棄金本位並透過將貨幣量化向世人進行剝削,2011年我開始指出未來其實是「宏觀調控大戰量化貨幣寬鬆政策」,並預料「各國必大印銀紙」!2012年我撰文結論「環球經濟透過量化貨幣走向死亡」!對,2016年在國際金融上的波譎雲詭,其實就是量化貨幣把舊常態經濟推向滅亡前的互相踐踏,數據,其實是為歷史作出了見證。   當2016年10月人民幣出現貶值的時候,一些人竟幸災樂禍,發表了不少中國災難論,但是,美國總統特朗普上場不久,竟隨即指責中國、日本及德國通過「貶值貨幣在貿易上佔美國便宜」,作為美國最高領導的特朗普覺得有關情況對美國極不利,雖然有關美元升值的結果,其實是美元量化到了極限而停止,但大多數國家仍繼續量化之下的結果,而事實上,按人民幣計價,本年1月份中國出口按年增長近一成六,高於市場預期的增長百分之五點二,增速是近兩年來最快,相信美元升值在其中幫助不少,但是出口優勢只是其中的小菜一碟,真真正正的主菜仍然在匯價及貨幣的量化數量上。   美國總統特朗普上任後,太平洋投資管理公司(PIMCO)全球經濟顧問Joachim Fels表示:「雖然在2016下半年,歐央行、日央行,以及中國央行均採取了隱蔽行動,貶值該國貨幣,但美國聯儲局通過嘗試限制利率預期進行反擊,英國央行也採取類似手段,推動英鎊下挫。」我同意以上觀點,根據我公司研究部整理的數據,在2016年不少國家都在同步貶值,而步伐最一致的正是人民幣及歐元,例如2016年3月中國及歐洲央行幾乎同時宣佈量化貨幣行動,去年美元的升值不是因為美國經濟強勁,而是因為各盟友紛紛貶值而「被升值」,我在去年7月已經撰文「美元被升值」這新常態。   美國在2014年量化貨幣因到了盡頭而停止,量化貨幣本質是搶掠,量化多了的錢就自己去用,但貶值的錢就由與美元掛勾的國家去承擔,美國更透過「剪羊毛」即「透過加息等手段回收美元,令原本依賴量化資金的國家出現了經濟崩潰,於是人為災難下,人們又再被迫搶購相對穩定的美元了」去再從中獲利,但是今次各國不單止不甘心再被剝削,更需要繼續用量化去解決經濟困境,美國剪羊毛失敗引致環球量化潮覆水難收,直至現行體制崩潰為止,筆者正是因為這量化貨幣的格局,所以多年來認為樓價必升,如果這個格局不變,香港面對的資金只會愈來愈多,樓價只會有繼續上升壓力。   文章寫到來這裏,有兩點有關樓市我要提出的,香港樓市問題其實很單純,面對的是資金泛濫,更正確來說是面對資金泛濫引起的「升災」,即因為樓價上升而引起的社會缺裂和衝擊,想減少「升災」其中一個方法就是盡早讓更多人上車置業,「救得一個得一個」,所以筆者多年一直都鼓勵年輕人早上車,及提倡「買有風險!不買也有風險!」。   另一方面,過去的所謂經濟週期,正確來說應該是「以泡沫脹/爆循環為邏輯的經濟週期」,其實是虛假和人為的,都是美國的剪羊毛循環生產的過程而已,世人卻奉若神明,當了是一個天道的輪迴,這是迷信,其實經濟循環會不斷以新的方式出現,而不是一定以過去的泡沫爆破為週期,而事實上,量化出來的錢是真實的,而量化過程中很多國家亦會以「去槓桿化政策」去減低市場泡沫(包括香港的樓市辣招),借貸泡沫減少又如何會衍生借貸泡沫的爆破呢?   國際金融局面發展到這個地步,說到尾其實是西方舊式自由經濟進入了沒落,人性的進化已經挾持了舊常態經濟,令市場及社會利益的分享已被壟斷在小數人手上,而且出現入不敷支,歐洲及美國經濟都已經千瘡百孔,但是他們沒有追求改革去增加生產力,反而用量化貨幣去互相搶掠低迷的殘餘果實。   這個時候在西方不同國家追求的是如何量化得來副作用最少而得益最大,而中國的一帶一路及進入國際貨幣基金組織的特別提款權出現得正剛剛好,一個巨大的工程及一個強大而願意同步貶值的貨幣,正正是歐洲借屍還魂的天機,只要人民幣同步量化,歐元就可以「印銀紙」來用之餘卻可貶值率大降,但當然這低貶值只是與貶值步伐相若的國家而言,對於和量化貨幣步伐暫停止的美國之間,當然是歐元貶值得來美元上升,因此,2016年美元就出現被升值的大勢,而這個被升值的背後,其實是包括了不少國家也同時放出美債,從數據已看到美債正被有組織的拋售,而美債市場也結構性改變中,當然,自己量化得來不續期美債,回收升值的美元,才是很多國家一本萬行的方案。   但如此一來,近數百年來是盟友的歐洲和美國,今次就放在絕對利益衝突的處境了,面對多國的經濟崩潰,歐元不能不繼續量化,歐元量化人民幣相信亦會亦步亦趨,而愈量化就等同向美國剪羊毛,無論美國如何反擊也好,顯然我們看不到環球量化貨幣停止的一日!愈量化樓價上升就愈高壓力,樓市辣招就要愈出得狠,市場泡沫卻也愈少,我們又怎能等到泡沫爆破的週期呢?   香港樓市唯一可以出現的調整,就是美國的經濟爆破,我認為美國無論債市、樓市,當然包括股市都有極高的泡沫,在這個情形之下,作為總統的特朗普竟然簽署行政命令放寬金融業監管,倒行逆施,我極擔心今年內美國的經濟是出現爆破,我認為作任何的投資都應該準備這個風浪,不過,我要提醒一點任何經濟體系出現動盪,包括美國和中國,雖然第一個回合是會衝擊全球市場,但是資金都會在第二個回合流入香港,就好像英國脫歐事件一樣。   香港即將出現新一任特首,但是誰人做也好,其實都要面對國際金融的滔天巨浪,在資金泛濫下,新特首是阻擋不到樓價的上升,投資者不應有過份的期望。   最後,我想忠告置業人士不應該等,因為在這時勢等的風險很大,等樓價跌等同賭博,量力而為入市才是自己控制自己的命運,如果金錢不足以買最理想單位的,就應該及早退而求其次。   我們看看政府公佈2016年最新的動工量及落成量,我們會發覺三房單位是愈來愈不足的,而零房及一房的樓花單位亦太多,這些零房及一房的小業主,將來會搶貴兩房的單位,二手的兩房及三房單位在未來十年甚至二十年,我都認為仍充滿上升的壓力的。 當然,我自己近年都有買入民生舖及甲級寫字樓,我認為這些都是長遠贏面極高的投資項目,希望本文可以給到讀者更多觀察市場的角度。       *轉載自2017年03月份的信報財經月刊 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 地產年內有調整無跌市 (2017/03/16)

汪敦敬

  到了今天,世人已不得不承認環球經濟的重心其實在東方的中國!我們對市場的思維及邏輯也應作一定的改變,過去幾年,西方社會的週期性經濟概念可以說是完全不管用(起碼在香港樓市上)!有些人因為市場的發展不合乎過去認識的邏輯及他們的估計,於是便評論現今市場為不正常!但是與其一年復一年不斷用不正常去質疑市場,為何不找出市場上的「新正常」及新邏輯出來!?繼週期理論後,現在仍有不少人用「波浪理論」的邏輯去等待樓市「牛三」的出現,我認為這個概念是充滿了「不買的風險」的!   筆者在今年雖及早為樓市發出預喜認為樓價有超越大多數人的評估將會以兩至三成為升幅,但我認為「樓市Halloween」(因悲觀情緒造成的市場衝擊)一樣會在今年稍後時間出現!但希望到時大家不要以為這個就是「牛三」引起的跌市,這個可能其實是一個鞏固期!筆者仍然認為可見的將來,香港樓價仍然是不斷向上甚至在幾年內倍增的!當然筆者的概念是充滿了「買的風險」的!讀者若入市必須做好風險預備及「買完就下跌」的期望預算,當然,筆者更負責任的做法,是深入談論有關的理論基礎,然後讓讀者參考正反兩面觀點後去由自己決定,我對時代的轉變有以下的分析,希望與各位分享。   過去二百多年來,資本主義的歷史其實就是繁榮與危機的交替!也是生產突飛猛進後再突破崩潰!熊彼德認為「資本主義的創造性及毀滅性是同源的,必然在週期性危機中發展,資本主義就是一種創造性破壞」,而中國式的經濟就是主張將以上不穩定性的泡沫抑制、修改、甚至去除!所以中國特色的社會主義其實是不存在「牛三」,甚至乎性質是與熊市及牛市不同的,這種中國特色的經濟,筆者就以「龍」來形容,龍的經濟市場形態我認為只有兩期,是「龍市一期」及「龍市二期」,「龍一」就是宏觀調控下的調整完成後的重新起步,政府這時是進行放鬆限制的階段,令到市場可以重新向上發展,「龍二期」就是經濟發展到開始出現泡沫的時候,於是政府就再出手宏調,抑制泡沫及投機氣氛,在「龍二」之後下一個階段就會回復去「龍一」,如此類推,不斷循環,所以中國式的經濟只有龍一、龍二,沒有牛三,我認為未來泡沫爆破只會繼續在歐美經濟範圍裡發生,如果中國是新常態的話,那麼歐美就是OLD SCHOOL了!以中國式經濟為體系軸心的城市,將來沒有太大的泡沫風險,市場只會較多潮水漲退的風險,或有關政策的官員有可能判斷犯錯的風險。   當「龍二」資金流出及受管制的時候就是樓市調節期,香港人未來要習慣中國式的調節,即是因宏調及「收水」引起的市場衝擊了!     *轉載自2017年03月15日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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