[‪汪敦敬‬] 楼市“升灾”趁早上车减冲击 (2017/03/01)

汪敦敬

  提倡多年,人们日益认同“最影响楼价的因素其实是货币”,之后,我想探求环球量化货币的最终结局。 我们可探讨两个问题去掌握未来可能发生的事,(1)你认为欧洲是否会继续量化货币?(2)如果欧洲继续量化,其他国家会选择一起量化还是与美国共同进退一起被升值?我认为欧洲的经济如此疲弱,QE之路漫长,在过程中,很多的货币包括人民币都会以近乎同步把货币量化才是最大利益方案,也因此量化货币潮会长期持续,直至西方国家新经济模式稳健运作为止,因此楼价仍会有长远上升压力。   所以大家应忘记“楼市始终会泡沫爆破”这逻辑,既然量化出来的钱是真实的,而量化过程中很多国家亦会以“去杠杆化政策”去减低市场泡沫(包括香港的楼市辣招),借贷泡沫减少又如何会衍生泡沫爆破呢?在量化货币的新调节方式未生前,我们必须要先要面对资金泛滥引起的“升灾”,即因为楼价上升而引起的社会缺裂和冲击,想减少“升灾”其中一个方法就是尽早让更多人上车置业,“救得一个得一个”,所以笔者多年一直都鼓励年轻人早上车,及提倡“买有风险!不买也有风险!”。   既然“本来无泡沫,何以会爆破?”市场自然难以用泡沫爆破去作结局,那么,未来五至十年我们必面对更大的通胀和工资加幅,以抵销及化解过大的资产升值,未来十五年的通胀及工资加幅将远比过去十五年大得多。   如果笔者的“天真估计”是正确的话,香港的M3会持续破新高、楼价在资金继续泛滥下纵使中途波折重重价格仍浪比浪高!而香港和中国股市指数将在美国经济泡沫爆破下的第二波接收大量资金,价格升幅可能会比楼价更大!   楼价升是一个“升之灾”,但是很多人忽视了各国的量化货币其实是尽量只活跃在资产市场,是尽量避免流入民生市场,但是当资金继续泛滥挥之不去,下一步出现的就是民生及落后市场的价格追落后了。       *转载自2017年02月24日的经济日报

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[‪汪敦敬‬] 小心香港楼价大升 (2017/02/27)

汪敦敬

  我评论楼市从不转軚!而且会在楼价真正上升前,会撰文再发一次预喜(小心楼价上升),我这看法又来了!今年一月不少人期望在一手供应增加下,发展商会减价求售,难矣!我一直认为发展商在低息成本和资金泛滥下,有超强的持货能力!要发展商减价除非再增加多一倍的供应,否则楼价止升将遥遥无期!近月发展商买地更愈来愈难,除供应不足外,对手更日益强且愈来愈多,发展商在此情况下只会日益惜售,价格日益进取,这是因为香港这成功的大都会日益成为各地资金汇聚之地,各位,忘记“楼市始终会泡沫爆破”这逻辑,过去的所谓经济周期,正确来说应该是“以泡沫胀/爆循环为逻辑的经济周期”,其实是虚假和人为的,都是美国的剪羊毛循环生产的过程而已,世人却奉若神明,当了是一个天道的轮回,这是迷信,其实经济循环会不断以新的方式出现,而不是一定以过去的泡沫爆破为周期,而事实上,量化出来的钱是真实的,而量化过程中很多国家亦会以“去杠杆化政策”去减低市场泡沫(包括香港的楼市辣招),借贷泡沫减少又如何会衍生借贷泡沫的爆破呢?在量化货币的新调节年代及方式未来临前,我们必须要先面对资金泛滥引起的“升灾”,即因为楼价上升而引起的社会缺裂和冲击,想减少“升灾”其中一个方法就是尽早让更多人上车置业,“救得一个得一个”,所以笔者多年一直都鼓励年轻人早上车,及提倡“买有风险!不买也有风险!”。   既然量化货币的过程不断同时在去泡沫,市场自然难以用泡沫爆破去作结局,那么,未来五至十年我们必面对更大、远高于过去10多年的通胀和工资加幅,以抵销及化解过大的资产升值。在政治气候、政策将面临蜕变了!   如果笔者的“天真估计”是正确的话,香港的M3会持续破新高、楼价在资金继续泛滥下纵使中途波折重重价格仍浪比浪高!而香港和中国股市指数将在美国经济泡沫爆破下的第二波接收大量资金,价格升幅可能会比楼价更大!   预算今年楼价是有条件上升两至三成的!当然我一直认为美国在2017年经济有机会会泡沫爆破,这可能会减少香港10-20%的楼价上升幅度!但纵使再加上这个冲击,今年整体楼价上升仍比本年1月1日的时候要高!不过我要提醒看官,这些钱是风险钱,常人吃不到这口饭,当楼价下跌时你又够胆买吗?所以我仍然认为用家入市不应该“睇市”,储够钱便要买!量力而为吧!     *转载自2017年02月22日的大公报

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[‪汪敦敬‬] 新特首应更照顾中小企 (2017/02/20)

汪敦敬

    林郑月娥宣布了竞选特首的政纲,笔者作为楼市评论员,应在此分享我对其中置业及税务两个范畴的观点。我认为置业方面,林郑提出的方向是正确但不算有新意,正确除了土地供应是硬道理之外,增加绿置居让可负担的公屋住户购买并腾出公屋单位,算是包含了二手市场供应管理,我很同意,但是如何取得更多土地却没有突破性建议,不过,现任特首既然已有为地“做到尽”,会否下任特首反有条件无为地等待机会?   刚柔并济或可得到更好的收获!反而税务上林郑的建议我十分激赏,企业首200万元利润的税率降至10%,数以万计的企业可减税40%!她亦提出额外税务扣减,企业在研究和开发(R & D)创科方面的支出可获得相关金额更高,例如双倍的税务扣减宽免!而此额外税务扣减也适用于环保设备、设施、文化艺术及设计方面的投资!   这无疑是鼓励了商界做更多创意开发及创科上市! 更对中小企打了强心针,当然有关的德政是来迟了,中小企其实长期处于极不公平的处境,但我没有怪林郑的政务司工作,因为林郑在扶贫上的确是出了很大的努力,有目共睹,反而,曾俊华的理财的而且确是过份保守,守财奴是一条慢性死路!令社会死于竞争力慢性流失,而“Hea住做”的官场文化,所谓“之前时机未成熟”的讲法,更反映高官在坐享其成之余,其实不了解及忽略了民间疾苦!一个社会的中小企若竞争力不足,财团自然容易变为垄断者!而普罗大众市民的工资也在市场欠缺竞争之下会慢性低增长,过去十多年,香港加薪幅度处于不合理的时期,原因是政府及社会也忽略保护中小企,令他们日益处于弱势及被动状态!政府尤其是政客是有责任提高中小企的受重视、竞争力,甚至拥有足够尊严,香港才能算是一成功的自由经济社会,笔者的公司到了今天已经是一间中型的企业,但是仍不敢忘记初衷,保护小市民的上游空间–中小企。     *转载自2017年02月17日的经济日报

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[‪汪敦敬‬] 楼市国际化 港人忌坐井 (2017/02/17)

汪敦敬

    又减息了!多间银行分别提供按揭减息优惠,能参与计划的新贷款人,“实质利率”(即以HIBOR加减计算)由2016年高峰2.0625%左右跌到最近约1.83%,市场不是进入加息期吗?美国在2014年美元量化货币停止之后,一直想透过加息“剪羊毛”(借回收资金令他国出现金融动荡,从而令美元增加需求从中获利),有些人当加息周期是一场灾劫!有一些人却是黑心的诅咒!很多人因此而不敢买楼!不少高官更在多年前已奉劝人不要心急上车置业,却很少人为“不买楼的风险”去做准备!   2015至16年,国际金融是充满暗涌,波谲云诡,见到不少众生相,一些人可能因为恐惧,甚至自悲,往往都会排斥中国的强大,尤其是在制度和法治上,甚至机会在前,也会因为偏见而错失!我想大家都有很多地方改进!但不要忽略中国在现实中是急速进步!在这个年头,最大的迷信就是迷恋美国的强大,最大的偏见就是低贬中国的实力,如果用投资市场去印证,09年之后,不少人不断错过入市良机,正正是认为美国一定能够继续拨弄风云,左右大局,所以才一直等待美国加息东山再起,重新鱼肉自己。   最近再次减息背后究竟代表了什么?看看数据我们可以了解得更多!   美国联储局在去年12月15日宣布加息,但是整个12月我们香港的M3(泛指香港总存款量)由原本的12.55万亿左右,总共只减少了167亿,技术上可以说是几乎等于没有流失,加息及加息预期并没有带走资金,“剪羊毛”的效应可以说是近乎零。   当然,纵使资金能带走,美国经济是否能承担得起也是问题!   另一应该想的问题是,资金若被带走香港是否能承担得起?现在的M3是09年第一次美国量化货币时的2倍左右,即是说纵使美国能带走三分一至一半的资金,香港都能承受得起。   不能不想的问题是,为何美元在2014年开始停止量化到现在,香港的M3及美国的M2都仍在不断增长?这可能有两个原因,一个就是其他国家继续量化,并持续流入香港,另外一个原因可能是,世人都减少了对美元的依赖,美国的QE已经产生了货币过盛的情况,数量之大,美国加息少收不回,加息多自己亦承担不来,滞留的资金会形成冗长的低息期。   作为楼市的评论员,我想强调就是资产的泛滥远高于大家所预算和理解的水平。   最近,本公司屯门码头分行的同事纷纷汇报,区内多了一群新买家出现是拖着行李箱的,这班不是内地人,是澳门人,而且是有香港身份证的澳门人,很大机会不少是“首置人士”,即是不需要缴交最新的15%印花税,只需要付旧的低税率,我与团队讨论这件事后,发觉区内多了一些韩国和日本人居住,市场更发现开始有菲律宾籍的业主,原来我们已不知不觉地国际化了,香港人不应该再坐井观天,抗拒内地人,应该好好努力强化自己,提高竞争力,勇敢面对变迁的大时代吧!       *转载自2017年02月15日的大公报

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[‪汪敦敬‬] 无论谁任特首 楼价仍会升 (2017/02/13)

汪敦敬

    作为近年楼市评论员,我想分享一下我认为几位特首候选人对楼市的认识情况,曾俊华先生近日因为“承诺香港人有6成人能住在公营房屋”,受到不少批评,我认为楼市问题其实归根究底都是土地供应问题,候选人提出新概念去解决土地供应,才是实际落地的政纲,我一直认为曾先生是君子,但是笔者作为近年不断提倡“不买楼风险”的论者,我不同意曾先生是懂得09年之后的新常态经济!   笔者曾参与商会与叶刘淑仪女士的会议,我不太觉得叶太对楼市有亮丽的认识,但她打算用政治的概念去和发展商协商,我觉得是高明的!她更提倡开设中小企支援署,我觉得正中香港问题的核心,不过,这个年代当特首显然是需要更高的EQ,这一方面林郑月娥女士是有更佳的表现,每个人都有缺点,在这个年头任何人上场,都会被包装成为“689第二”,因此,能“硬净”面对立法会的继续拉布下,仍能运作行政的,才是合适的对象。 我尊敬的老友蔡志忠在专栏上表示希望我解释,为何我认为“倘林郑当选,楼市会大升”,上次在酒会相逢未有时间说清楚我的观点,我看法其实是“若梁振英不续任,其他人去当特首,楼价都会更易上升!” 我认为,香港的楼市问题其实是资金泛滥问题,楼市的上落跌荡其实在乎能否抵挡无尽的资金涌入香港市场,其中当然包括来自中国的资金,当特首的当然得到中央信任,但信任其实都有很多不同的层次,董建华与国内领导层算是世交,而梁振英更参与了内地房地产的建设数十年,这种信任是超越了公务员的互信深度,当中港有矛盾的时候,往往可以化解于无形,现在参选特首的多位候选人,与中央信任层次亦只限于公务员的层面,未来中港矛盾再现时,相信不容易再做双非或限奶令类似快而有力的行政指令了,香港市场将日益以中资为主导,更强大的经济活力注入,又如何会有市场虚怯楼价跌的时候呢?     *转载自2017年02月10日的经济日报

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[‪汪敦敬‬] 楼市最大风险来自美国 (2017/02/09)

汪敦敬

    我常说:“最影响楼价的因素就是货币!”货币的范围当然是包括汇价及资金流量。   曾几何时,人民币贬值,一些人竟幸灾乐祸,发表了不少中国灾难论,但是,美国总统特朗普上场不久,竟随即指责中国、日本及德国通过“贬值货币在贸易上占美国便宜”,不谈政治观点,但起码作为美国最高领导的特朗普觉得有关情况对美国极不利,虽然有关美元升值的结果,其实是美元量化到了极限而停止,但大多数国家仍继续量化之下的结果,无错,量化货币的问题不单只是小市民面对楼价及民生的问题,即使美国的总统同样严阵以待。   习近平主席在瑞士世界经济论坛的主题演讲中,明确表示中国不会打货币战争,这是王道而且相当精明的表态,我们中国不主动去卷入货币纷争,但纵使如此,在经济充满忧患的欧洲来说,却不能不量化,于是我们会看到欧洲央行行长德拉吉表示:“欧元区经济复苏正在提速,如有必要,欧央行做好准备加大量化宽松。”针锋相对背后其实是一个绝对性的利益冲突,欧元的量化和美元的升值已放在对立面,而世上没有免费午餐,美国量化货币数十年,总是要有“还”的时候,现在一面量化,一面从到期的美债收回“被升值”的美元,是各国的最大利益策略。   在评论楼市的角度来说,我们必须要深思一个问题,就是以欧洲为首却不包括美国的经济轴心国,会否继续量化下去?如果会,资金就继续会泛滥下去,楼价亦继续面对强大的上升压力。   美国带来环球的风险日益巨大,无论债市、楼市,当然包括股市都有极高的泡沫(见图),在这个情形之下,作为总统的特朗普竟然签署行政命令放宽金融业监管,倒行逆施,我极担心今年内美国的经济是出现爆破,我认为作任何的投资都应该准备这个风浪。   不过香港的房地产市场,甚至中国的房地产市场,因为长期受调控及监管,因此,是绝对有能力及准备去面对风浪的,而香港是福地,无论任何一个经济体系出现问题也好,资金都会流来香港,所以香港仍然避免不了资金泛滥的情况,期望楼价平只可以在一些楼市的“假跌势”中掌握机会了。   我们看到金融世界的虚假!亦看到现今虽然资讯日益发达,但正正是资讯过多,小市民日益掌握不到真相,连最基本美国是强是弱也分辨不到,因此,笔者建议小市民置业都是以量力而为为本,并在无常的世道中要知道“买有风险!不买也有风险!”这是在风险世道中的自处原则。     *转载自2017年02月08日的大公报

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[‪汪敦敬‬] 赌博心态等楼价跌 也算豪赌 (2017/02/07)

汪敦敬

    “买有风险!不买也有风险!”笔者这句话之所以得到认同,是因为它可反映到风险的本质!却其实风险和机会本为一体,就像一个硬币的两面,既然风险存在,亦即是代表机会也存在,读者投资或者决定不去投资之前,必须要明白风险和机会的本质。   从事地产代理三十多年了,期间不断听到有人和我说:“唉,错过了之前的良机,从此没有如此好的机会了!”在03年之后都会有很多人说错过了置业,但偏偏在09年之后的楼价升幅比03年之后又过之而无不及,甚至升得更快,息口更平,这已证明了只要风险存在,机会也自然存在,未来买楼投资是否合适?你可以问一下自己风险是否存在,如风险在,机会就微妙地存在!我们不可以说风险等于机会!但却不可以否定两者其实是如影随形!   今日入市的投资机会源于两大因素,一是环球量化货币仍未结束!在钱愈多“货”却日益不足情形下,价格续升是正常逻辑,另外看看近年的建屋量及落成量,我们会发觉零房至一房单位太多,三房或者大单位日益不足,加上三房单位购买力长期被抑压!这样亦会令到未来二手的两房及三房单位有漫长的上升压力。 在资源日益丰富,而选择日益多的现今社会,机会成本才是投资的最关键,当你做任何一个决定的背后,不单只可能错过及掌握著有关决定带来的机会,而且还承担有关决定带来的风险!错过了过去机会的人应该要更努力地去为将来做好功课及重整自己,但是近年香港出现了不少人在错过了机会后却用一种怨恨的心态去批判一些得益者,甚至怀有“揽炒”的心态!不少人希望别人投资“鸡毛鸭血”然后才去“执死鸡”!这是一种恶性的社会心态!近期有学者说:“卖了层楼去等楼价跌,其实都是一种炒!”十分对!我一早认为能量力而为上车的人,如果纯粹依赖自己的眼光,用赌博的心态去等楼价跌,也是进行一场豪赌啊!       *转载自2017年02月03日的经济日报

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[‪汪敦敬‬] 时代的转变 (2017/02/06)

汪敦敬

  与一位尊敬的朋友讨论年轻人买楼困难的问题,他说:“我年轻时候买第一层楼是唔使钱的!”我心想“唔使钱”?怎会呢?原来他的意思是当年储钱买第一层楼是“不会出街用钱”的意思!结果他储了两年钱就买到楼了!对!这个是事实,现在的年轻人买不到楼是因为不可以做到“唔使钱!”,我记得我公司的董事年轻的时候储钱买楼,是每月将人工的一半储下!不及他们的前辈那么刻苦,但仍然足以买到楼!去到今天,人均入息中位数字收入的两位年轻人,只要将他们每月工资的3成作储蓄,不需要4年就可以储到买400万物业的一成首期了,那么以数字计,今天的年轻人其实买楼比我们当年容易!那为何这么多年轻人说买不到楼?我认为是“愿不愿意唔使钱的问题!”但本文检讨的却是年轻人的长辈即我们这班父母了!   我认为我们年长一辈不应该再说“年轻人买不起楼!”,这个好心说善话会令害到年轻人终生抱憾!即使我们心软由父母亲出钱资助年轻人买楼也好,我们也不应在咀上挂著“今天的年轻人买不起楼!”,我们年长一辈喜欢埋怨政府来开导自己对下一代的过份爱护!   对下一代过份溺爱的例子多的是,例如容许下一代不给家用,欲望是无穷无尽的,不给家用不等于年轻人会多了珍惜,相反,不单只不懂珍惜,更加是不满足现状!   在我们小的时候,我们都看到父母努力工作却未必得到成果,但我们反而会懂得世界艰难,懂得珍惜,但我们这一代做父母的,在努力之下大部份人都得到足够的金钱,但正因为足够,所以人们反而不懂珍惜,社会风气反过来会谴责OT!鄙视努力工作!却其实工作和私人时间最重要是争取平衡,但数十年来,以前不惜一切去奋斗,今天却不惜一切去“按章工作”!“开心先决”!在面对全球一体化之后,香港要面对全世界的竞争,香港的经济力愈来愈低,并不是香港人能力不及,而是社会文化坠入了误区,希望大家努力重新凝聚力量,不单回复对人生的希冀,更加要对置业抱满希望。     *转载自2017年02月份的百本生活BamBoos’Life杂志

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[‪汪敦敬‬] 为下一代 勿盲目冻结绿化地 (2017/02/02)

汪敦敬

    刘炳章先生建议将大榄郊野公园近大榄隧道收费亭附近有潜力用地作发展3万个单位,容纳9万人口,预计发展只需6至7年;这个是一个喜讯,我认为在交通网络附近开发郊野的边陲地,是现在唯一可拯救到香港年轻一代居住问题的可行方案,当然有环保团体作强烈反对,我绝对同意社会应更大力发展环保,但是因环保而不发展是极不合理的,现在年轻人上车还未够水深火热吗?还吝啬那0.3%-0.4%,而绝大部分香港人也从未享用过的郊野土地?   很多人会说为何不用破坏了的棕地?棕地很多都是违法,而且是近年才被人破坏的,如果破坏了的绿化地便有发展优先权的话,难怪棕地急速增加,我认为政府及传媒必须要弄清楚,大量棕地背后有没有人有系统地造地,如果有,就应彻底调查一下一些建议棕地优先的政客了,这些疑问必须要弄清楚。   新加坡的郊野地只占国土约23%,而香港有近7成的绿化地,如果你问全世界任何人觉得新加坡环保一些,还是香港绿化一点?相信答案很清楚,环保是管理的问题,不应该是盲目将绿化地冻结而来,不单只新加坡,欧美也有太多在环保发展之下的城市,说发展城市会绝对破坏环境,我不敢苟同,但环保人士的环保心我们应该支持的,改用另一角度去看,一个新开发的市镇可以改善风(空气)和水的流动,还可以有为地去种植和养饲一些稀少却对大自然有益的植物和昆虫,在城市中,蝴蝶飞舞,什么在马路中海鸥处处,在加拿大或者欧洲比比皆是,我真的不明白发展市镇和环保有任何冲突。 香港是自由港,在环球量化货币完全没有平息迹象的形势下,无论我们乐不乐意看到都应该预算资金继续进入香港,令楼价继续上升,为了下一代我们应狠狠开辟土地,否则,未来被迫搬往内地居住的香港人必日益增加,这个趋势尤其会在港珠澳大桥及港深广通车之后会日益严重。     *转载自2017年01月27日的经济日报

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[‪汪敦敬‬] 泡沫周期论已不适用 (2017/02/01)

汪敦敬

  笔者多年也支持“楼市辣招”,但从来却不认同楼价会因“出招”而下跌,因为楼市辣招对市场是有巩固强化作用!当然,有人说楼市辣招愈出,楼价就愈升,这个说法未必完全合适,等于说消防员去救火之后火势升级,难道是消防员令火势更大吗?   我支持楼市辣招是因为有关政策可应付环球量化货币的资金巨浪,首先,我们要认清一个事实就是楼价上升是因为环球货币量化!但用QE出来的钱是有代价的,这不是依市场需求而额外衍生的每一分金钱,我们用了都会制造泡沫,这些钱到了最后都会被原来量化的国家收回,并因此而引起市场泡沫爆破!这就是所谓“剪羊毛”了!其实是经济抢掠!所以一开始量化货币就是一场货币战争!攻方QE!守方反QE!一场无烟硝的世界大战!防守一方若失败,股票、楼价必大起!然后便是泡沫爆破!防守成功者,虽然短期冰封了市场成交,但是QE的钱也会囤积在M3资金池上!结果楼价不单巩固不断!最终更上升不停!   QE是有关政府配合债券买卖,一方面可透过市场成交将本来近乎虚拟的钱变为现实中的资金!钱注入银行后银行自然低息借出,令市场购买力大增!但投资者借了钱获利后,亦会将钱放回银行,于是银行便再将这笔钱借出去,魔鬼来了!QE这份量只要能推动大市,资金便可以不断循环借贷,直至爆破为止!守方要找方法去破解这魔咒,必须破坏及打断QE循环增大的滚雪球借贷!对!只要令成交大减,借贷膨胀便中断,魔咒就会失效!楼市辣招正完全符合以上需要了!   市民认为楼市辣招会令楼价下跌,错得太严重了!无错,在会投资的投资者来说,楼市辣招其实是一个政府帮手降低风险的入市良机,起码以前是,以后虽然未必是,起码看官必须要知道“等”的风险其实愈来愈高!一个支持楼市辣招的人,却不断强调楼价会继续升,希望大家会明白这个道理!我更希望高官有责任地给市民讯息,令市民知道“买有风险,不买也有风险!”,不应该给一个错误的期望市民啊!   以上所说的“真杠杆泡沫”和“去杠杆泡沫”之战,大家理解了之后,就会明白传统以泡沫增减为依归的所谓经济周期,其实在未来会以不同形式的方式去演绎,甚至不会出现,我看到很多专家甚至消费者都用经济周期来盘算楼市谷底,结果都是评错楼市或者错过了入市时机!过往的经济周期其实是“剪羊毛”的表象,如“剪羊毛”不存在,人为的经济周期就未必会出现,泡沫形成的经济周期并不是市场的本质,其实是人为的陷阱!当然,未来的经济周期应该以量化货币为依归,量化货币始终会有完结的一日,掌握这个周期是务实得多。 用家请记住,国际局势波谲云诡,如果要买楼自住不应该再睇市了,应该量力而为,合乎目的及能量力而为就入市吧!     *转载自2017年01月25日的大公报

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