[‪汪敦敬‬] 美国加息 港楼市更健康 (2017/01/20)

汪敦敬

  楼价高处不胜寒,每逢这些时刻总有人出来唱淡说楼价跌3至5成,但我仍然认为楼价会在2017年在波折重重下,仍继续向上,原因是我觉得楼市向上的格局并未作结构性改变。   其实读者只要问自己两条问题,就知道楼市走势的答案,(1)你是否相信令楼价上升最主要因素是量化货币?(2)你认为环球的量化货币是否会在2017年继续?如果你两条问题的答案都是“是”的话,代表了其实你是认知到我们仍然处身在“买有风险!不买也有风险!”的困局,我们这一代其实十分希望楼价下调,因为这个水平的楼价是会积聚怨气,令市场及社会都会作不健康发展,一向以来楼价大跌是一种经济灾难,但是到了现在,楼价上升其实都可以带来灾难,“升灾”!   如果美国真是加息,我欢迎!很希望加息!因为加息可以调整楼价,扑灭到“升灾”,但恐怕美国实际并没有这个力量,香港已经成为一个不愿做运动却过份痴肥的中年汉,美国加息可令这中年汉挨一挨饿,相信不会死,KEEP FIT一下亦对健康不错。   因此加息不是特朗普的真身,因为加息“抽水”“剪羊毛”,只会抽走美国原本量化货币涌来香港又借不出去的钱,会令我们更健康,减少“水浸”,甚至楼市“辣招”都可能松绑。   每次美国“剪羊毛”之所以可怕,是因为美资进入我们的市场后,普罗大众已经借了去投资,当抽走的时候就自然摧枯拉朽,金融爆破!美国加息“剪羊毛”必须要在伤害别人下才会令自己得益,但今时不同往日,很多国家已经定下“辣招”,而股票市场亦出现过爆破,在货币战场上其实已经“坚壁清野”了,如果美国加息抽走资金,只会帮有准备的地方,如中国或者香港作健康瘦身,当“剪羊毛”不可以伤害对手的时候,有关的资金回到美国只会制造资金泛滥及通胀,令我想起东南亚落蛊毒的巫师在施法失败之后,是要承受万毒归心的恶果。   我认为特朗普的真身是美债,未来国际上将会发生的风云变色,其实都是希望其他国家买美债,美债的虚弱已经是路人皆见知,这个既然是一个房地产的专栏,我们不花时间去序述有关的数据,相信大家都可以很容易在网上找到。   我想只作一个假设,如果一个国家想脱离美国货币的魔爪的话,会有三个心愿,(1)自己国家量化货币!以稀释美元.(2)希望有一只新加入货币是在短时间内大量流入国际市场!可以比自己国家与其兑换,以减少对美元依赖!最好这种货币是贬值令买入价平!(3)希望美元升值,让自己减持卖出美元时可以得到丰收!以上3种情况,其实最近都出现了,不过笔者只是房地产的评论员,我最关心的是:继续量化贬值是否大部分国家的最大利益,如果是的话,香港就要继续面对普天盖地的资金泛滥,楼价仍会继续上升。   香港人继续耽误开发土地,令到楼价的问题继续更难处理,香港正燃烧过去数十年增大住屋空间的成果,这个就是耽误政府施政的沉重代价,香港人住得愈来愈细,是令人痛心的结果(看图表),十分遗憾,作为负责任的评论员,我认为香港楼市暂仍无药可救,最佳的方案只有一个:“在量力而为下,早买楼为佳!”     *转载自2017年01月11日的大公报

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[‪汪敦敬‬] 上车置业,其实人人也做得到! (2017/01/17)

汪敦敬

  解决年轻人置业的问题,除了可以靠政府政策及“父干”外,其实还可以透过改变思维去克服的,半杯水,你选择以“已有半杯水”还是“只得半杯水”的思维其实影响你的人生,当然,在置业上来说,我们首先要印证半杯水其实是存在的。   我是市场人士,看法完全基于数据和事实,市场事实是一众的上车人士中仍是以“靠自己”的为主流,纵使靠父母支持置业的人剧增也好,其实仍占较少数,这班市场上的大半杯水竟然被人忽视和欠缺鼓励,甚至乎被讥笑为楼奴,这个错的态度其实是损害了新一代的正面思维!在我身边充满靠自己上车的年轻人,他们宁愿用“OUT款”的手提电话,是值得新一代去尊重及学习的!   看看数字,两位合乎人均入息上限的中位数的年轻人只要每月将三成的收入作储蓄,其实就可以一起在3.8年内储到钱买到350万的单位了,数字铁证如山,这个份量当然会比我辈年轻的时候容易得多,面对数字年轻人往往有两个解释,一是不想买偏远地方,另外一个原因是觉得不值得牺牲挨苦去为了层楼,很好,这是个人的选择,是现在的社会风气的转变,买楼从来不是轻松的事情,从来买楼上车也是先买偏远地方和勒紧肚皮,我只可回应今天买楼比过去容易,现在上车仍绝对可以,起码在数字上来说是引证到的。   现实是,300多万永远也可以买到楼花,问题是买到的面积是多大而已,现实是,愈迟买愈细。   “不要做楼的奴隶”?“不要将青春消耗在买楼上”?很多学者也会这样建议年轻人,有不少长辈给类似建议是基于“楼价迟早跌!”,所以他们才安心忠告年轻人,因为他们会觉得这类建议对于年轻人来说“无得输”!却其实楼价始终有下跌的一日,但关键问题是到下跌时是否高于今天,也即是说基于“买有风险!不买也有风险!”的机会成本法则,有关学者的建议其实是同样推年轻人去作一场豪赌!   一些事情大家必须要了解清楚,楼市面对的是一场历史上最大的环球量化货币,如果大家将香港甚至世界各地大城市的M3,和楼价走势放在一起,你会发觉是出奇地吻合的,各地楼价上升的幅度,其实和M3增加的幅度是相若,对!资金过多才是楼价上升的元凶,如果我们不努力认真面对,反而用了狭义的阶级矛盾去斗争,输的只有下一代年轻人啊!   未来我会分享多一点年轻人能够掌握运用的平民财技!     *转载自2017年01月份的百本杂志

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[‪汪敦敬‬] 2017楼市预测 辣招遏抑不了外来购买力 (2017/01/09)

汪敦敬

  继续分享今年我对楼市作出的忠告: (6)发展商盈利流程的改变令楼市逻辑回异 发展商卖楼的订价,其实在乎盈利流程的长短、补充地皮的多少及快慢、和银根的松紧,近年以上各因素也作出了大改变,发展商将越来越惜货,囤积收益反愈来愈高,但太多人觉得“成交少发展商就会劈价或推出优惠吸客”,这太低估发展商的实力了!   (7)境外购买力水淹香江 全球一体化加上空前的量化货币潮,令各地资金也外溢,不要天真以为任何楼市辣招可以限制外来购买力,这只能短暂对付散户,只能buy time买时间,最主力且庞大的外来购买力,会透过股市、地皮及公司收购,间接令楼市价格上升,香港是自由港,未来空降香港的资金不单止中国,而是愈来愈多的不同国家!   (8)勿低估中国实力,勿迷信美国神话 09年后的投资要诀其实是“掌握美国弱势及中国优势”,到了今天,货币战争已波谲云诡,不可从表面数字看到强弱,笔者担心表面转强实际日益虚弱的美国及欧洲,在未来一年会引起金融大局的失衡甚至冲撃! (9)下一代已无“地”自容 房屋供应短缺日益严重,但是香港人不断容许政治混乱、错误的环保概念、及不同的既得利益者的阻碍,令发展土地愈来愈应付不到,加上业主的“持货能力”远高于准买家的购买力,楼价不下,有供应上车人士都买不起,香港将出现“有楼无人住,有人无楼住”的情况,随着大量的基建完成,将会愈来愈多香港年轻人迁往内地居住。   (10)扭曲市场衍生的入市板块 三房单位不少比两房呎价平两成左右,但是在全港181万的可售单位里面,其实三房是占少数,满足不到在上游的两房需要,所以三房来说,现在500万以下的三房单位是入市良机,另外,近期推出零房至一房的“纳米楼”,因为空间细小,应对家庭变迁的能耐较弱,所以三至五年后,大多数都会有换楼需要,这班强劲的购买力,将来会抢贵二手的两房单位,所以400万以下的两房单位亦是入市良机。     *转载自2017年01月06日的经济日报

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[‪汪敦敬‬] 2017楼市预测 楼价续升不乏假跌 (2017/01/04)

汪敦敬

  每年年初我也会为楼市作出忠告,今年看法如下….   (1) 楼价续升破顶:虽然楼价已升至连很多投资者也觉得太贵,而确实负面因素也不少,只是,楼价升跌不是由感觉去决定,楼价上升的最主因是量化货币及低息,因此量化货币潮、低息期(纵使加息后息口仍与低通胀率相若)仍未过,加上二手放盘量持续减少的数量远多于一手增加的数量,楼价最终会在各负面因素下颠覆向上,在2017年继续破顶。   (2) 人心悲情虚怯,楼价上升中不乏假跌!外围因素“波谲云诡”、香港政治风云变色,实体经济考验重重,群众总有绝望时,在楼价续升的中途,必会出现“楼市哈囉喂”(群众的负面情绪引起的价跌假象),市场已扭曲成“以少数成交来代表整个市场”,无论升势或跌势也容易短暂出现。   (3) 楼市辣招左右大局:楼价既然继续升,而“楼市哈囉喂”最终亦可能会聚积购买力引来之后价格急升,因此无论发生机会多大也好,置业人士应预算政府会再出新辣招,当然,政府及立法会的议员若可发挥智慧,降低换楼门槛及制约,释放二手供应,楼市可更健康发展,否则只能拖延升势,楼市继续价升量跌去发展。   (4) 购买力流动决定板块冷热:楼价虽然大势相同,但市场不同板块却表现不一,水向低流下,加上楼市辣招不同身分和项目税收不同、银行按揭对不同价位的按揭松紧程度不一,再配合“lump sum效应”(即消费者以平银码为入市先决,面积间格要求为较次要要求”,一些板块升幅仍骄人,一些板块价格却牛皮,入市必须多做功课,信自己!   (5) 租金回报影响大局:09年之后的楼价急升,背后其中一重要支持就是“租金不断上升”!在16年11月政府推出最新一轮楼市辣招后,屯门租赁的放盘量急增两成半,租金价格亦开始下调,这很可能只是周期性的巩固,但我们应留意之后数据给我们的讯息,已确定楼价会否少了一个重要支持。   <待续>     *转载自2016年12月30日的经济日报

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[‪汪敦敬‬] 特首候选人 应懂的楼市概念 (2017/01/03)

汪敦敬

    08年之后楼市进入新常态,政府的政策方向正确之余却未能报捷,除了因为不少政治因素和角力外,不少市场持份者,包括政府,我认为仍未掌握楼市的新常态下的秩序和逻辑,如果新一任特首不可掌握到新的观念的话,相信楼市问题仍然解决无望,以下我分享我的看法。 (1) 一、二手总供应才是市场供应的全部,政府甚至很多学者看楼市都偏重于一手供应量,绝大部份的人都忽略了二手放盘量是更大及更重要的供应板块,08年之后,正正是二手放盘量的数量减少远远高于一手供应量的增加,这又如何能够做到供求平衡呢?   (2) 为何楼市辣招反令楼价上升?那么,我们必须要清楚市场是如何运作的,当高楼价下市场的成交运作是可以支持到的时候,业主当然不会割价求售,那么无论市场上有多少需要也好,必须要合乎能支付高价的合格购买力才能买到楼,合格购买力若多于供应,楼价仍继续升,不能支付高楼价的不合格购买力纵使占九成半,只要剩下那半成合格购买力能支持低成交量的市场,楼价便不会下跌。   楼市辣招虽可抑压楼市购买力,也一次又一次令市场成交进一步少于合格购买力,这个就是辣招方向正确,但是方法错误引起的。   (3) 发展商不会因供应过多而减价,如果在营商之道来说,发展商减价只有两个原因,a)“减价率”是永远低于“成本和风险损耗率”的,现在是低息期,而且市场资金泛滥,减价不是发展商一个合乎逻辑的选择,b)减价卖楼回笼的得益是大于不买“揸货”,现在易借钱!难买地!货如轮转的节奏减慢!   (4) 增加二手放盘量可扭转市场,辣招已经将市场成交缩到很少,政府只要鼓励二手放盘,令到二手新放盘量比成交更多,那么二手放盘量就会重新累积增加,楼价最快会在半年,最迟会在两年内形成下调压力,政府应放宽按揭门槛,解放换楼自住人士向上游,那么上车的供应自然增加了。       *转载自2016年12月23日的经济日报

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[‪汪敦敬‬] 启德高价地揭示市场变迁 (2016/12/23)

汪敦敬

  启德发展区第1L区3号地盘再以新高价54.12346亿元成交,很多人都质疑内地发展商出价如此高,如何能赚钱?对!任何财权也有判断错误的时候,只是,作为中标者投标竞争对手的香港商人,我认为更应由“若对手是对的”之角度去思考市场的变迁! 我想起2、30年前的温哥华,大都会本来就是要面对四方资金凝聚下出现过度泛滥!当时香港人纷纷移民到温哥华,当然令到温哥华楼价上升!温哥华人纷纷暗中取笑香港人出价如此高,却其实,当地的本土市场持份者只能掌握到当地的供求和购买力而已,至于外来购买力有多少?其实外来购买力本身才最清楚!即当时进入温哥华的香港人了,市场结构改变,市场逻辑也就改变!香港今天处境和当年的温哥华一样。   香港,既然是自由港,就要承受全球一体化的竞争和全球量化货币引起的资金巨浪!在2007年,曾荫权宣布香港将进入大都会时代开始,我已经不断提出将会“水淹香江”的预警了!在4、5年前,我亦在新界一些地区的协调机制提出香港社会对国内新加入的消费群准备不足!到了今天,香港人仍未好好面对这方面的现实!   最近,我撰写了鼓励年轻人上车的文章提供数据及储蓄首期的计划,得到不少赞好的回响,但当中我亦见到一些仇恨及揶揄的言论,认为我教年轻人上车是“嘥气”!但是,一些负面的看法“拗”赢了又如何?没有好处的结论可能对自己是一种伤害!   我举一个实例,2008年若一个原本租楼的租客决定去买楼的话,可以117.7万买到嘉湖山庄,当时首期连杂费只约14万(采用九成按揭保险制度),到了今天,现在若以396.1万卖出,就算当每月省回的租抵销了供楼,升值278.4万!回报率19.89倍!这个机会人人平等地放在眼前很多年,在楼市辣招下,其实上车人仕可以是最大利益者,你去不去掌握有你神圣的理由,但无人迫你的。   我以上的说法,不是想鼓励大家一定要现在置业,但事实上,任何时期,买不买楼都风险高!我只是想说,香港一直也有机会,现在仍然是有很多机会的,年轻人应该好好地掌握,我们要看清楚机会的源头!变!有变就会衍生机会!既然时代仍然继续改变,机会亦会继续出现!现在最大的改变源头是中国的崛起和欧美的衰退!我们好好地面对及掌握它!我们就可以得到改变命运的曙光!香港人,千万不要说感受,闹情绪,你如何大声疾呼也好,地球及时钟也会继续转,光阴亦会继续向前!加油!       *转载自2016年12月21日的大公报      

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[‪汪敦敬‬] 我对楼市十大忠告回顾 (2016/12/22)

汪敦敬

    每年初我也撰写“我对楼市的十大忠告”,都得到读者的支持及重视,因此,一年的尾声,我应该就年头的忠告作出一些检讨、补充和修正。   今年估计“上半年卖价及租金也沉到谷底”总算准确!而“勿低估中国实力,勿迷信美国神话”、“新资讯常态颠覆时代”、“通缩下的市场调节方式”及“掌握经济转型”,也适时反映到现实。   我亦将上车置业得到的解决问题定位为a)楼花单位供应多过于成交量;b)二手市场能可以买到的300多万的两房细单位;c)足够的土地不断推出市场,亦算是在今年包括到现在也发生了;可能你会不满意我这个标准,但是这是一个踏实的目标,想供应大增而楼价大跌,太遥远了!   至于“政府应坚持楼市辣招原则下优化上车及换楼自住人士的按揭”、“中产尤其中小企无援愤慨”、“香港人应努力建设”,是对政府及市民的纯粹忠告,是我认为应该做的观点而已。   反而,有一点我是想修正的,就是货币方面,“最影响楼市因素其实是货币”,但是去到2016年,货币战争已发展到波谲云诡,在过去强的货币是会升值的,弱的货币就会贬值,但是近年却有了不同的演绎,能大幅量化货币的反而是强国,不能量化者只有“被升”!也即是弱势了,如果用这个新的标准便可解释到为何在过去一年,人民币在贬值下,香港楼价仍然向上。   另外,以前货币未量化到今天般严重的时候,汇价是最大的阻碍力,但是到了现在,资金的量已经很庞大,可以掩盖所有的影响力,以上的改变,我已经撰文发表了很多次,不过我应该正式在检讨十大忠告中再正式提出的。   加息可令环球经济增长减低,但对原本一支独秀有6.7%左右经济增长的中国反而更有利,另外,如果美国想振兴经济,实行庞大基建或者扩张式经济的话,美国更加需要有一个国家去支持买债,就是中国了!     *转载自2016年12月16日的经济日报

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[‪汪敦敬‬] 梁振英弃选后之房产格局 (2016/12/21)

汪敦敬

  梁振英不争取连任,谁人才是最大利益者?地产霸权!梁振英上场后的而且确令地产霸权大大收歛了,推行实用面积令楼花(住宅)再没有发水了!多项辣招税亦令发展商在旧区收楼的过程中,暗中落钉的成本大幅增加!因为收楼而被恐吓迫迁的争执亦大减,梁振英在收地上更加硬净,甚至用征地的方式令很多既得利益者赚少了!在市场学来说,所谓环保及复耕最后也令地产霸权成为最大得益者,开发不到新市镇自然令供应不足奇货可居,也令“眼中钉”梁振英施政进一步受阻。   和美国总统换人一样,无论什么人上场也要面对本来的大局,香港面对的是一个怎样的大局面?就是环球量化货币和与中国的融合!   在历史的洪流中,中港必须融合,这也是港人治港,50年不变的原意!给50年时间中国经济追及香港!以50年时间将中港经济融为一体!当然也是给香港50年时间及机会去继续进步领先中国!不过发展到现在变成了一场真真正正的龟兔赛跑!兔子追求安逸玩乐,自以为是!不需50年,只20年光景内地已远超了香港。   梁振英其实最是“本土”!限奶令!双非!楼市辣招其实都是一定程度抵御外来购买力的冲击!最新一次宣布楼市辣招之前2日是发生启德超高价投地事件,内地发展商宾力更雄厚!香港的大部份地产霸权随即变了“小朋友”!最新出的楼市辣招一定程度隐含坚壁清野的味道,是拖延境外购买力的滚滚洪流!特首一方面本土防卫,另一方面开发中港融合做好基建及一路一带!可是这场仗相当凶险,不单一些香港人支持不足,内地财团已经千帆并举!引而不发!单看地产业,不少仍未在香港投地的发展商,甚至地产代理商已在港开设分部,已经准备好对香港市场的接收了!   梁振英一淡出,下任特首纵使能表面强硬对付港独,亦没有梁振英的底气去面对内地的冲击,珠江三角洲将来会成为世界上最肥沃的经济土地!40分钟已经可以在多个CBD(中央商务区)之间穿梭!是大都会中的大都会,在这块肥沃的土地中,我们亦见到有三颗大树,一是深圳包括前海,一是香港,另一个就是澳门及珠海,这三颗大树在自然定律中,不进取的树木之养份就会被其他的大树吸收了去!这情况正发生中,这个才是香港人面对的问题!   香港人不能、不可、也不想和自己的祖国斗争,不是强弱的问题,是香港人无论在血缘、经济、文化,甚至斗争上最基本的敌我也分不开,港独是伪命题,香港和中国只能竞争,透过竞争得到优势才可在未来得到更多的互动、话语权及尊重。   至于说环球量化货币还未完!楼价自然要继续升!但香港人并没有打算面对“楼价若继续升,应该如果处理!”的问题,相反只懂不断期望楼价下跌!耽误时机!我等小商人只可做到一点,就是鼓励当下有能力上车的人尽快上车!“减少因等待楼价跌,由有能力上车变为了公屋轮候册的人士”,在最近几次演讲会完了之后,也会有读者上来向我致谢,因为我的观点概念鼓励了他们几年前置业或者没有将单位卖出!一界小市民,我只可以做到这里!事实上,香港能人其实不少!不谈CY!单是林奋强的概念已经可以救到香港!有问题的不是舞台上没有好的大老倌!而是台下观众不懂欣赏和容许其他人“搞乱档”而已!   昔日香港的光辉已过去,赶快去做个“珠三角新人类”吧!   前途迷茫吗?大时代的变,乐安天命去迎接吧,大家也知道中国湖南卫视的“我是歌手”节目,当大平台在市场产生威力后,人们会一朝突然对内地的进步趋之若鹜,人生无绝对,何必执著。   多谢梁特首的贡献!退下吧!在四面楚歌下,不值得牺牲家庭!就让香港人求仁得仁吧!       *转载自2016年12月14日的大公报

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[‪汪敦敬‬] 挺加辣 惟须正视二手盘量减 (2016/12/14)

汪敦敬

  自从政府在11月4日出了新的楼市辣招,将住宅从价印花税一律增加至15%之后,无论一、二手市场的成交也同样大跌!达到冷却楼市的作用!短暂阻碍了投资包括境外资金对香港楼市的冲击!但成交减少却令地产代理受苦,37,000个地产代理牌照中,生计及饭碗又再进一步受打击了!   地产代理一向都是非常支持政府施政的,包括在多次的楼市辣招上,特别是让上车、换楼自住人士优先买得单位的做法更加支持,而今次新辣招针对的资金过多流入香港的问题,业界也深明大义,知道不应因“小我”而影响大局!不少同业也是支持及体谅的。只是,地产代理想付出牺牲的同时,追求更有价值其实是合理的要求!我们最关心的其实是不断萎缩的二手放盘量。二手放盘量是民生重中之重!不单只是地产代理的生计—–货源!更加是公众利益!   以屯门二手放盘量为例,现在与2011年第一次出楼市辣招时,放盘量减少了66%!而成交量前后平均每年大减约4万多个,少了那么多成交,若放盘量不变,理应累积大量楼盘令总放盘量增加,楼价有下跌压力才对,但结果是总放盘量大幅减少,楼价不断上升!可见二手放盘量大减,大减的程度是仍高于一手楼花单位的供应增加,既然楼市供应是正本清源,我们亦不可以荒废二手放盘量这个更重要供应源头,令人担忧的无论是政府官员、学者及测量师行都忽略二手放盘量才是市场供应的主导。   我认为,全香港上下应集中目标去正视二手放盘量的减少,可恨的就是大部份地产同业已经太专注一手市场,二手放盘量只有笔者的公司才有不断准确发布。   我呼吁同业将话题集中在二手放盘量这关键问题上,面对传媒太多的不同吐苦水,会向公众发出错误的讯息,令公众有错觉以为地产代理不支持政府政策,事实上,政府房屋政策的方向是正确的,尤其是在增加土地供应和应付地产霸权上,更加对下一代是贡献的,不要因为眼前要优化二手放盘量而打扰了正确的大方向。   *转载自2016年12月09日的经济日报    

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[‪汪敦敬‬] 香港的落后危机 (2016/12/12)

汪敦敬

  香港专业地产顾问商会于12月5日应珠海华发地产邀请参观横琴区,看后感触良多,在香港我算是评论港珠澳大桥发展较多的评论员,对内地基建的庞大及力度有一定程度的心理准备,但是此行我仍感震撼,在大布局上和民间的心理质素上,其实我们已经输了,最起码我们要用败阵的心去发奋图强,争取后来居上。   笔者是几乎每个月都外游旅行的半退休一族,去过不同的地方见识过,我一直有一个看法,就是要知道一个国家或者城市的兴衰,其实看过关时和民间张贴的标题口号,已经可以充分反映出来。   09年金融海啸之后,我去首尔见到到处都是“联系全世界”等类似的标题,当我在日本干线上见到“世界最强”,再在新加坡富丽敦酒店(The Fullerton Hotel)见到当时用LG牌子Plasma 电视的时候,我就深信韩国即将超越日本了.   昨天当我入境珠海过关的时候,我见到标语写着“和谐沟通世界,亲情不分国界!”,可见中国在大国崛起的同时知道共融、和谐、不分你我的重要,单凭口号标语就可以作准吗?对!以前还可以保留多一点,到了今天,全球一体化也令到各地本土利益群起抗拒,一个地方的标题其实可反映政府和民间的共识及互相协调程度,起码香港已经抗拒了很多有关的标语,政治的不谈,单是谈影响房地产民生的价值观已经相当令人费解及莫名其妙了。   香港年轻人住的地方愈来愈细小了,最近有发展商更声称会推出61平方呎的单位出售,下一代住61平方呎是一个悲哀,但是香港很多人仍不肯同意去开发绿化土地,环保其实是资源管理上的问题,不应该在资源是否开发的问题,今天的环保已经是成为神圣不可侵犯的宗教了,人,就变得迷信,大多数人不敢出声,是因为认为及害怕“大多数都迷信”,这个是一个反智的民情。   横琴的基建有多伟大?我不在此擦鞋了,但不能不提的就是我在横琴所见,他们对港珠澳大桥的投入程度的而且确远胜于香港人,那一份融合其他城市力量的追求是远胜香港人的,即使不谈政治,单在竞争力上我们也在吃亏!   相信香港人输得最惨重的,应该是输掉了我们的下一代,在全球一体化之下,普遍香港下一代融合周边的意识不足,起码大多数年轻人未打算上内地工作,我们亦没有将我们的奋斗精神要求下一代继承,我们也是骄纵着他们可做少人点,负责任少一些。   融合能力不足!财力也不够内地人!奋斗精神虚弱!我们下一代用什么和别人竞争?   和内地,我们不能斗争!只可竞争!香港虽无优势,却仍有优点,应该好好和前海和珠海等等的珠江三角洲城市多融合,选取不同城市在合作下,来创造更多的共同优势!   未来世事变化并不是现在大家感受那样的,看看湖南卫视的《我是歌手》节目,当大平台发生效应之后,年轻人不是趋之若鹜去参与吗,珠江三角洲将会是全球最璀璨繁荣的大平台,当10年后的年轻人都追求着这40分钟游走6、7个CBD多姿多采生活的时候,你可能正后悔10年前的今天错过的机会了!       *转载自2016年12月07日的大公报

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