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[‪汪敦敬‬] 等待樓價微調不划算 (2017/06/26)

汪敦敬

    最近傳媒都報導我「下半年樓價跌10%然後再升」的觀點,多謝有關報導,但是我想在此作一點補充,其實我一直看樓市的觀點也沒有改變的,2017年的樓市,我在去年尾已經發表樓價繼續上升!而下半年應有「樓市HALLOWEEN」(即群眾負面情緒引起的樓價調節),我認為樓價仍可持續上升是因為市場結構從沒有改變,都是一個「X型」的樓市,即是資金量和價格不斷上升及借貸和放盤量不斷下跌!   現在的市場並沒有借貸泡沫!近期的樓價升幅快速,只是存在了一些情緒泡沫!這泡沫即使爆破,也不可能將上升結構作改變,只能修正過份快速膨脹的市場樂觀情緒!因此有關調節只會令樓價作5-10%的微調!這個調節出現之後,價格就有更清晰的上升動力了!不過我提醒看官,我雖說下半年會有價格上調整,但並不等於到調整後的價格會低過今天!亦不等於你等待的樓盤會有調整價格的結果,因為市場調節不是每個或者每類樓盤都會作出反應的!「等」的風險仍然是大過現在買入的!「等」這個調整期只是未準備好或者策略調整中的朋友被動之策而已。   政府最近出的「辣招」將2017 年 5 月 19 日後批出的新造按揭貸款風險權重下限,從 15%提高到 25%、將涉及一個或以上現有按揭貸款的借款人及/或擔保人的按揭成數上限下調一成及將主要收入來自香港以外地區借款人的「供款與入息比率」上限下調一成等;很多人都覺得無料到,嗤之以鼻,我不同意,因為這人們認為無料到的做法,是可以持續性的,加一成不可以便再提高多一成!最後結果會如何?這個才是宏觀調控的正宗版本,我覺得利害!當然這個樓市「辣招」最後反而會令到中產日益上不到車,即使儲到錢都會過不到嚴謹的銀行批核過程!最後政府要將更多的土地分配去做公屋及居屋,於是私樓的供應就將會更少或者不可能得到突破了。     *轉載自2017年06月02日的經濟日報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 地產代理「街霸」 損行業尊嚴 (2017/06/16)

汪敦敬

    一直以來,地產代理的形象是不高的,正因此代理同業要比其他行業更需加倍努力,這是一個現實,而街頭惡性銷售樓花(俗稱「街霸」)令代理形象長期受損,這也是一個現實,公道一點說,做街頭銷售的從業員,不少也是勤奮的一員,街頭銷售日曬雨淋,「水裡水裡去,火裡火裡去!」為的是生計!付出努力是應該得到尊重,他們也同樣被小部份破壞秩序的行動所傷害,其實,安排千軍萬馬在細小面積內的,並不是「街霸」本身,有誰想在「高風險」場合工作?是誰的安排?管理層下的軍令?還是發展商要交人?「形之,必從之」街頭銷售部隊只是棋子,是隨著棋盤上的形勢被驅使而已,而這就是管理問題了! 如果街頭銷售的部隊中,有人是有不良紀錄,容易和人發生爭執的話,是否會被處分?還是因為勇猛而得到重用?這也是管理上的問題。   地產代理監管局需對重覆犯例的公司及人都會作出較重的罰款,但罰款的金額對比樓花豐厚的佣金,實在是「濕濕碎」,樓花上的陋習,例如水票、佣金回贈的爭執及本文談論「街霸」的問題,幾乎完全沒有收歛,甚至在惡化,正確來說是在負面方向進化中。   我這樣說法可能一些監管部門未必高興,事實上,我認為市民應多給支持有關部門去執法,令他們可以有充分的支持下去移風易俗!希望各位明白,一個守法地產代理的尊嚴是徹底受損的,由十年前在招聘會已有學生問我:「我不懂功夫,是否不可以做地產代理?」不少同業的家人包括子女是不敢和同學說自己父親是做地產代理的,亦因此我在任何場合都以地產代理自居,因為我們大多數同業的工作其實是非常貢獻社會的,我們是有權利驕傲地站在人前的。   在深受傷害的處境下,面對「街霸」經營的惡化,六大商會最後只能發出嚴正聲明,去劃開界線及否定有關做法,這個是作為商會保障會員必須要做的行動。       *轉載自2017年05月26日的經濟日報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 街霸滋擾銷售必須取締 (2017/06/15)

汪敦敬

  樓花街霸在街頭和商場內滋擾途人已久,最近更出現準買家在被包圍下高呼非禮的事情,又有傳街霸與途人爭執發生肢體碰撞,街霸銷售的負面運作已經由滋擾公眾惡化成開始和市民發生衝突,情況已失控了!也夠了!這種個別代理主導的經營方式已經長期損害了整個代理業的聲譽了!無論地產代理監管局、市民及業界已經給了過份的包容,街霸的方式一向都不是專業的經營模式,近期更加有系統地成為個別代理的惡性經營手法,街霸先在街頭作滋擾群眾的銷售,當撈到客之後就進入第二個流程,客人往往被帶到售樓廠內,在人多氣氛緊迫的銷售環境下面對硬銷,這個不應該是專業代理走的路,亦有違反公眾利益!   近期部分代理的樓花銷售陋習更是慣常出現了多種陷阱給消費者墮入,水票(即是入票數量遠遠高於實際買家),不少代理為客人墊支金錢去令客人可以落多張票去抽籤,消費者以為這樣會得到了優勢,其實是自己製造了假象去打自己,自己配合代理製造了大量虛假票量,最後自己也以為很多人入票,結果只好接受高價錢的樓價了,另外,佣金回贈亦經常出現爭執,不少的客戶會投訴代理在承諾了佣金回贈之後反口,再加上街霸的推銷方式,情況已令人不可接受,其實內地的樓花已經開始用電商在網上拍賣,而香港人還用人海舖海戰術去作銷售方式,如此落後只是為了維護既得利益,最近發生的樓花銷售愈來愈亂,其實都是源於個別同業推行人海舖海戰術,互相挖角下的結果自然是以劣幣驅良幣,專業水準不斷下跌!現在的房地產每月只是數千宗買賣成交,但是地產代理持牌人數就不斷增加到3萬7千個左右,為何那麽多人「食白果」還要挖角請人?那麽再加的人手不是分薄了原本同事的開單資源嗎?請得多人最大傷害的其實就是現有的伙計。 一間強大公司的精英既然有本領又何必需要做街霸去滋擾市民呢?要被人用厭惡的眼光去歧視呢? 而地產代理業公司的毛利也因為人海舖海戰術是減少了,這種是「七傷拳」,傷人也傷己,人海舖海更加消耗了社會的人力資源去滿足企業的軍備競賽啊! 就有關街霸這令人失望的事情出現,我建議地產代理各商會應聯署作出聲明如下: (1)街霸不代表我,大部份地產代理是不同意街霸的經營方式。 (2)業界商會敦促一手住宅物業銷售監管局、地產代理監管局對樓花違規者重罰,全面嚴厲執法。 (3)經營樓花的代理行必須監控樓花銷售上的企業行為,確定沒有負面運作模式的空間,並為其承擔責任。 (4)發展商是有責任在售樓廠的銷售管理好地產代理公司的運作合理,更應該確保沒有高壓的銷售場合出現! (5)應全面取締代理作街頭銷售樓花,不應再以良莠不齊的模式發展下去。 希望各同業珍惜現在,莊敬自重。     *轉載自2017年05月19日的經濟日報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 賺了金錢可以輸掉機會 (2017/06/09)

汪敦敬

    最近騰訊被稱為股王,騰訊是筆者「龍市理論」的靈感泉源,認為中國式的經濟是不斷宏調鞏固同時增大業務範圍,跟著股價自然更上一層樓!中國包括香港樓市正是如此!在2013年我撰寫一篇以騰訊來比喻香港樓市的文章(當年騰訊仍未一拆五),我認為有關理論仍然合用,分享如下:   「不少人也曾趁高價賣出自住的單位圖利,但不少最後也會感到後悔,從事30年地產代理行業的筆者見過無數這些例子,他們有些失去的竟然不單止是金錢,而可以是一世也難重拾的機會,此話怎說?   出發去倫敦前,太太以396買了騰訊這隻股票,事隔半月,股價上到了445!於是她打算訂目標價470等待沽出,然後想再次在低位買入,太太是女股神!無往而不利,只是我總覺得,如果連價位也不看,才可以賺得更多。很多人在騰訊4元多時買入,後來獲利一倍光榮售出,到了今天成功個案變為憾事,為甚麼?   買股票如是,買樓也如是,遺憾故事多的是,為甚麼?原來聰明人雖然掌握了眼前的盈利,卻沒有計算再買入時面對的機會成本(Opportunity Cost),任何機會也是兩個機會互相比較計算的,聰明人在好價時出售資產,卻沒有計算今次出售價錢愈好,也令將來再買入的心理關口愈大!這心理關口足以阻礙以後漫長的日子,甚至永遠不再買入該項投資,相反,如果沒有在高位賣出可能是錯失了獲利的機會,但在未來的日子正因為已手持平貨所以更加有條件再以較高價入市,在連續性的掌握機會的心理關口低得多,從而掌握更多機會。   更何況,人生際遇多的是,現在高價賣出投資,在再買入時機出現時你可能又要為其他事情操心時,同樣失去機會。   有人認為現在好價就掌握機會賣出,賺了錢先,很對,但這是在賺錢的角度來看;但如果在掌握機會來看,未賣就仍然掌握著機會,何況好的投資天天何嘗不是也賺著錢嗎?就是你睡覺也不會停止升值及回報。」         *轉載自2017年05月19日的經濟日報   汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 「一帶一路」的置業良機

汪敦敬

  「一帶一路」國際合作高峰論壇已經順利在北京舉行,看見29個國家的元首出席圓桌會,為沿途的發展中國家提供基建及經濟開發的支援,也為環球各國提供了共贏的新模式,顯示了中國真正大國崛起了!也即是說,香港在此新格局中的角色也正式啟動,並逐步走向成形。   在配合「一帶一路」下,從投資地產的角度來說,香港有兩個板塊是最受惠的,一是西鐵九龍站一帶,因為九龍站一帶正正是將來的高鐵總站,亦可以說是其中個一帶一路的源頭,透過高鐵將來在西九龍前往北京只需約10小時車程,在高鐵之下,世界變得細小,中國前往俄羅斯只需約30小時,前住歐美約2天,將來坐高鐵已經可以遨遊世界,高鐵沿線特別是總站,能夠匯聚到錢財及人才都眾多,因此九龍站未來樓價將遠遠跑贏大市很多。 另外一個受惠於一帶一路樓價的是新界西,新界西在港珠澳大橋通車後將透過粵港澳大灣區匯聚廣東省另外十個富裕城市,大灣區就會衍生大灣區的生活模式,同樣,九龍西亦會建立高鐵的生活模式,這種模式甚至生活節奏都會成為未來世界人們都追求的大都會生活。 筆者認為不出幾年,西九的樓價相信是世界數一數二的大社區,而屯門及天水圍的樓價相信亦會高於香港大多數的市區。 特別要補充的高鐵除了令香港融入整個一帶一路之外,其實亦更有利實現香港和珠江三角地區一小時生活圈的發展,從西九龍總站出發乘坐高鐵到廣州只不過是48分鐘,那種快捷、舒適、安全的乘車體驗,必定愈來愈服旅客歡迎。 香港人大多數人似乎都生在福中不知福,不是很察覺到自己的機遇,因為有關的機遇不單會帶來利益還會帶來衝擊。 當然,本人經營的地產正正在於新界西,而自己居住的地方亦在西九龍,所以我必須披露我個人撰寫本文產生的利益衝突,不過,各位要深思以上問題,無論你的答案與我的是不是一樣,我相信你分析完後一定對自己的投資有裨益的。   *轉載自2017年5月17日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 香港大富翁遊戲 地產霸權最有利 (2017/05/16)

汪敦敬

    我們自小便從大富翁遊戲中,學懂了在遊戲規則下貧者愈貧、富者愈富了,這可說是一個社會的縮影,現實生活何嘗不是在制度下進行了利益分配!?   令參與遊戲者貧富懸殊,這是宿命嗎?又不是!因為人是可以力爭上游去改變在遊戲中的角色的,但如果我們不去付出努力改變這個角色,命運在一定程度上是被規劃的,除了稅制、資產、學識、地位之外,社會中分配財富其實還有一個重要的機制,就是政府如何安排富者資助草根人士的方式和比例。   博客亮劍提出的「香港人養香港人」正正是認為香港政府長期規劃一個有資產者去支持一個草根人士的比例,事實上,香港的公屋及私樓的數字去到1986年兩者幾乎是一樣,這亦是香港地產神話的由來,當香港環境富裕之後,住公屋的人就成為私樓的強大購買力,即使去到2017年的今天,私樓的數字其實和公屋居屋相加的數字也相差不遠,不過今時不同往日,包括居屋到了今日大部份人已經供滿了樓,所以有資產者的比例佔了香港的大多數,如果這些大多數的資產是過份借貸的話,香港就會出現跌市,但是香港有60-70%的都是供滿了樓,所以香港容易出現「升災」。   所以當地產霸權成為香港大富翁遊戲的最大利益者的時候,如果我們要改變也必須明白有資產者正正是支持公屋資助人士的人,有政客提議將公屋大量增加,我同意的,但必須要尊重有關的分配平衡,公屋居民和租樓自住的租客也必須要明白,在香港的大富翁遊戲上,其實他們並不是一個有利的角色。 梁振英特首在任內的確是整頓了不少之前香港的地產霸權局面,但挑戰永遠在前面,未來龐大的粵港澳大灣區,又是一個完全不同遊戲規則的大富翁遊戲,作為香港的中型企業老闆,我嚴陣以待,作為香港年輕人的長輩,我多年都提倡新一代「愈早買樓愈好」,正正是因為香港人要面對走向大都會的變遷啊!       *轉載自2017年5月12日的經濟日報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 地產代理效率優先 (2017/05/12)

汪敦敬

    剛從歐洲回港,在旅途中見到兩件事是與人力資源和工商管理有關的,令我印象難忘,值得在此分享!   首先,我想分享倫敦地標之一The Shard大廈裡中的一間六星級酒店,有關員工的無微不至服務,細心程度能令到一般的VIP滿意到「不好意思」,但是其中最大的特色就是高水準的同時其實是有大量的「WELL PREPARE」去配合,例如你去到酒店的很多角落,你都會有免費的自助咖啡及檸檬水給你享用的,更加重要的特色就是,它只須用相對極少數的優質服務員就可以做到這個效果了!整個健身會所及室內泳池樓層只需要一個人打理就可以令客人稱心滿意了!   另一個故事,就是我們在沃野千里的波爾多見到很多剪草機械人,這些機械人與我們在家中的吸塵機機械人一樣都是很普遍,只是剪草機械人是在室外而且面對的環境複雜一點,很多時在一個小時看到的機械人是還比見到的真人還要多的,那即是說機械人的而且確取代著很多就業機會。   有人說,未來的世界是少量賺很多錢的人去養很多貧窮的人!我相信人類還有一個選擇,就是一個人工作很少時間去支持很好的生活及很長的休息時間!無論是以上那一個結果也好都有個共通點,就是人的工作必須要愈來愈高效率,這卻是真正的現實!也是十分清晰的趨勢,既然人將投資在很少的工作時間上,錯和低的質素將愈來愈沒有生存空間,這些不單只會被機械人所淘汰,更加重要的就是低效率會比以前製造了更大的團隊風險!   香港的地產代理現在的生態環境很奇怪,正與以上的大潮流行相反方向!本業的主流都是迷信人海舖海戰術,以搶人挖角為「GROUNDWORK」!大家都荒廢了正常服務客人的準備功夫上,甚至乎有些人為了滿足挖角的「GROUNDWORK」,聲稱不需要做服務客人的「GROUNDWORK」!成為以劣幣驅逐良幣!令我想起97年樓市爆煲前,有一些今日已經淘汰了的地產代理宣稱以「我們公司不用做GROUNDWORK」去作挖角的主打論點!追求高效及勤力工作已經是原罪!聞說內地最近正是肅清著違規的銷售工作,及網上促銷的年代即將來臨,從業員的水平相信要提高一倍,而人手將會減少一半,但香港反而要比正常人手還要加多起碼以倍計,將來香港面對電商平台的威脅及電子銷售的衝擊,相信行業在兩年內必面對大量人手的減少,希望行業及從業員三思,行一條符合大勢及對消費者更有利的路線。       *轉載自2017年5月10日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 樓價不升未必好事 (2017/05/10)

汪敦敬

  大仔生日,老婆安排去波爾波旅行「順便」到倫敦和他慶祝一下,我每年也有多次倫敦深度行,算是熟悉這個大都會,那一個下午,我住在The Shard這個倫敦地標的酒店看著泰晤士河的美景,想起香港正即將成為年青的超級大都會,心內既興奮卻也擔憂!撰此文希望以面對香港成長的角度去分享我認為的香港人自處之道。   香港一直以來也給一大都會的感覺,卻其實從未合乎大都會的規模,根據前特首曾蔭權先生在2007年接受《金融時報》的訪問時表示,香港人口應增加逾4成,至1000萬,才能追得上國際金融中心紐約及倫敦的實力。   這象徵了單在人口上香港已經必須以內地人融合(圖表所見,香港不可能不融合內地成為規模充分合格的金融中心及大都會)!融合除包括加上境外人士,也代表與境外對流互相遷徙!   除人口未準備好之外,香港的基建也欠缺和周邊地方的無縫融合!看香港人仍當新界是偏遠地方,欠缺一小時圈生活的追求,便知道仍是傳統市區為中心,殖民地時代的新界郊野幾乎被環保人士及政客禁止了發展,令香港欠缺足夠的建設去銜接周邊的經濟區,「天要下雨,娘要嫁人」當香港成為大都會是大勢所趨的時候,我們仍不思進取,結果只會令周邊地區有更強勁有力的發展,並且接收甚至取代了我們不少優勢。   當然,香港人思想上的退步,近年民間追求安逸,認為低效率和慢活才是人生真諦,連立法會也以拉布為鬥爭手段,整個社會也來「鬥慢」,但地球又怎樣轉慢一點等你?「生於憂患、死於安樂」這句說話果然十分有道理。   對!地球仍然繼續地轉!變遷會在你慢下腳步的時候無情地離棄你,近年當香港官民也共同追求「樓價升幅慢一點」的時候,當香港樓市辣招成功地令香港樓價跑慢內地一線城市的時候,香港人亦嫌樓價升幅太高的時候,卻不察覺香港樓價升幅比人低,其實亦等於購買力增長比人少!去到一個程度,周邊地方一樣會覺得香港樓日益「抵買」,而香港財富增長落後的購買力根本不夠力去和別人競爭,看地皮買賣,香港發展商幾乎無一爭之力,可見一斑,香港人甚至富豪一味說別人出價瘋癲,顯然仍活在昔日的世界中!   「期望樓價下跌」的人很可能已踏入了經濟學的錯誤區間,首先,市場並沒有借貸泡沫,量化的貨幣是真的過多,不是假的泡沫,另外,「若樓價升幅少過量化貨幣的增幅」很可能代表香港的財富蒸發!起碼代表購買力會低於樓價升幅合乎量化貨幣比例的城市!   市場是戰場,是殘酷的森林定律,幸福非必然!不珍惜的後果是「無機會珍惜」!香港人珍重!         *轉載自2017年5月3日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 有自住需要卻不買樓 有如豪賭 (2017/05/09)

汪敦敬

    最近多了人甚至新聞標題引用我的概念「買有風險,不買也有風險」,當年我提出這以「機會成本」(Opportunity Cost)為基礎的觀點,是想提醒等樓價跌的人,「等」本身也存在風險及成本(包括樓價升,等待期的租金,不可補償的時機),且往往比入市買樓更高,正確的觀念往往是很簡單的,卻往往不被大多數人接受甚至取笑,問題複雜的也往往不是事情的本身而是人的偏見。   很欣慰,不少人聽了以上這句說話醒覺去買樓,驚醒未買樓正是和家人作一場豪賭,是賭著「淡倉」,若樓價不跌就輸錢了。 市場其實是迷信及偏見的人去賠錢的,太多人看錯的時候,看得對的人就賺得更多,我不屑賺錢在別人的無知上,所以撰文分享樓市,我賺錢一定要賺得心安理得,我文章只說真話,也從不轉軚,我唱好向樓市發預喜的同時我也同時有買樓的,我是地產代理,是幫人上車置業的,是十分有意義的工作,我的同事有六成也已經置業,擁有一個或更多的物業了。   「買有風險,不買也有風險」不是兩邊落注的評市策略,因此我的文章永遠有清楚的起跌(這裡是指龍市二期的調節階段)時序的,也有不同時段的價格比較預測,貨真價實。   2007年開始我已撰文表示擔憂:大都會的宿命是遷徙,說得赤裸裸一點即是「資金匯聚令本地人負擔不起樓價要向外遷徙」,我說的也是倫敦、紐約、溫哥華已發生的歷史,而行使這大遷徙的機制其實是樓價,未買物業的可能因租金不斷上升而要搬去外圍,而買了樓的一樣最後不少也會在樓價大升的吸引力下賣出單位搬去外圍,對,這件事本來是平常事,也可以很高興地正面進行,我只想維護的是知情權和一個人的選擇權而已。   香港樓價已高了不少,入市已是高風險,只是入市風險人是可以自己管理得到的,而不買風險卻更強勁的急升,且不易控制,有自住需要而不買,早已是參與一場豪賭了。       *轉載自2017年4月26日的大公報   汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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[‪汪敦敬‬] 香港有能者「居」之 (2017/05/08)

汪敦敬

    2007年,當時特首曾蔭權提倡大都會概念的時候,我就提出擔心香港會步其他大都會的後麈出現大遷徙!對!大遷徙正是大都會的宿命!日前,陳荗波司長推介恩平溫泉,並認為「港人長遠可考慮到大灣區居住或退休!」這正正是反映到有關的轉變已經到了分水嶺了!其實本專欄亦在近期提出不少有關的轉變,希望香港人專注去正面迎接及準備!   「貨幣才是影響樓市最大的因素」,因此在大都會來說,樓價上升也是宿命,我們不值得花時間去期望樓價下跌,不花時間去適應和掌握機遇!   資金決定樓價,但樓價就決定人民的遷徙方向!如果「有一層樓是平倉!買超過一層才是好倉!沒有買樓是淡倉」的話,淡倉就要向大都會以外遷徙,但好倉就有條件向大都會以內遷徙。歴史上由唐朝白居易的長安,至近代的紐約、倫敦和香港人一手造成的溫哥華,原居民向外圍遷徙也是在宿命下發生。   電影《北非諜影》有句名言「一入一出」,我不知道在電影內這句說話的原意是甚麼,但是與今天不一様的大時代裡,就令我想起大都會匯聚人才和資金,有人湧入,就總會有一些人要淡出,誰人流入流出的機制就是決定於樓價和物價!   我們看看溫哥華的故事,香港人正正是將本土溫哥華人遷徙,用的機制其實亦是樓價,我有一位親友,是溫哥華的老華僑,他20年前就是被樓價遷徙到溫哥華以外,後來可以返回溫哥華的內圍,原因亦正正是買樓!樓價後來不斷上升,令他又可憑樓換樓遷回溫哥華市中心。   可恨的是,近年不少人踐踏置業者為「樓奴」!不少學者更高調表態「年輕人不要將時間花在買樓上」,在掌握大都會時機的角度上,是一個超錯的建議,如果在人生的哲理來說,人生總要由自己去嚐盡甜酸苦辣的,年輕人早計劃「先苦後甜」不見得比先玩十幾年才擔心置業的「先甜後苦」愚蠢。   過去幾年,以人均入息中位數字去計算,一對年輕夫婦相加的收入是可以買到300多萬的物業,每人每月儲起收入3成,儲3.8年作首期(已計壓測),在今年二月前年輕人入市仍可靠自己,但隨著樓價不斷再上升,這些機會也逐漸渺茫!   叫人不要上車置業去等跌和玩樂的人,慚愧嗎?       *轉載自2017年4月26日的大公報 汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界屯門的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被傳媒廣泛應用。

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