施永青 – 樓市即將「爆煲」嗎?

有投資者認為:細價樓將會在三個月內爆煲,原因是財務公司做了過多的四按(合共約有12,000宗)。這表示:現時的樓價全靠瘋狂借貸所支持,承受不起些微的回落,一回落就會觸發財務公司追數,逼借貸過度的小業主賣樓還債,引發起拋售潮。 這個推論言之成理,只可惜,香港根本不存在著這麼多四按。令這個推論失去了客觀的基礎。 – 所謂四按,是指有小業主,把自己擁有的物業一再向銀行或財務公司做按揭貸款,同一個物業前後借了四次。 一般而言,銀行的資金成本比財務公司低,所提供的按揭條件比財務公司優惠。有條件的話,買樓的人會傾向先在銀行做按揭,以減少利息負擔;只有在首期不足,或個人遇到額外的資金需求時,才會向財務公司貸款。因此,一般的首次按揭生意大部分都給銀行接了,走投無路的,才會向財務公司求助。 由於一旦小業主出現財政困難,需要賣樓時,一按的銀主比二按三按的銀主有更高的優先權。拍賣物業所收到的錢,要先還給一按的銀主,有剩才輪到二、三、四按。愈排在後面的,收回貸款的機會愈小。因此,一般財務公司亦只肯做二按,不太肯做三按,做四按的例子更少之又少。 – 以去年的私人樓宇按揭市場為例,合共有69,182宗按揭契登記,涉及三按及四按的,合起來才1,065宗,由財務公司接做的,只有975宗,佔總體的1.4%,其中涉及四按的,更微不足道,即使連過去多年的積累加起來,也很難湊夠論者推論出來的12,000宗。因此,將來即使樓市爆煲,也與四按做得太多無關。 然而,正當香港樓市熾熱得令人迷信的時刻,極需要有人向市場潑點冷水,讓大家頭腦清醒一下,不要迷信樓市可以「長升長有」。 – 現時,香港的樓價之可以升完又升,主要是因為供應不足,令賣方可精挑細選那些最有購買力的買家來承接小量的貨源。這類買家在市場不多,但貨源更少,以至市場的承接力至今仍遊刃有餘。 不過,細價樓的價格延展度一向都不及高價樓。過去一年,細價樓已急升了近兩成,應很快會遇到阻力。因此,我亦認為,如果今年上半年細價樓依然升得這樣急,那下半年很有機會出現調整;但調整的幅度不會太大,約在5%至10%的水平,很難引發恐懼性拋售,不能看成是「爆煲」。 – 現時,大部分小業主的借貸都不多,即使美國加息,對他們的衝擊亦有限。因此,除非香港出現政治上的大動盪,上了車的小業主,都不肯輕率「下車」。不過,現時有條件上車的人亦在減少,投資者仍是謹慎一點好。 source: www.am730.com

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施永青-反貪腐怎樣才算成功

習近平上台後,積極打擊貪腐,整頓黨風。今次反腐,一改「刑不上大夫」的慣例,連中央領導人也不放過。這種雷厲風行的做法,的確予人耳目一新,凸顯習近平要依法治國的決心。老百姓對此當然喜聞樂見。他們被這批貪官欺負久了,覺得他們被收拾是活該。但他們很清楚,「依法治國」在中國仍只是領導人的治國手段,並未發展至人民都可普遍享受得到的法治。人們不難察覺,只有掌權者才知道那隻「老虎」可以打,該在甚麼時候打。對老百姓來說,「老虎」屁股仍是摸不得的。若是見到貪腐就去舉報,隨時足以惹禍上身。此之所以,雖然不斷聽到「老虎」被擒的消息,但貪腐在內地仍是隨處可見,只是部分高官比以前收斂吧了。要反腐取得真正的成效,不能光是針對人,更重要的是能在制度上作改革。有人說,中國必須先有民主制度,才能解決貪腐問題。兩者其實並無必然關係。印度、菲律賓等民主國家,一樣貪腐嚴重。港英年代,香港沒有民主,一樣可以有ICAC,相當徹底地清理了公務員系統的貪腐問題。中國要建立民主制度,相信還有一段時間,還得等歷史機遇。但在這個日子到來之前,仍應努力爭取讓人民享有廉政。港英搞廉政,是為了鞏固自己的管治權。中共也需要鞏固自己的管治權,他們也有做好廉政工作的需要。為了廣大中國人民的利益,我仍是希望在中國有民主之前,先讓人民享有廉政。ICAC的I來自英文Independent,是獨立的意思。即是說廉政公署獨立聽命於港督,不怕其他部門有權力的人干預。習近平把打「老虎」的工作直接交給王岐山負責,亦是想有這個作用。中國這麼大,要提升整個中國司法制度並不容易,可以先設立一個針對高級官員貪腐的獨立系統。凡涉及某級以上官員貪腐問題的,都一概由這個系統來處理。那就較有條件先在一個小範圍內做到有法必依,以及在法律面前人人平等。中央必須保護參與這個系統工作的成員(包括家人)的人身安全,保障他們在嚴格執法時不受威脅;並令這個系統有能力對舉報者保密,以及有能力保護證人。而更重要的是,不會對任何犯事者姑息。這樣,人們才會出來舉報及冒險作證。現時從新聞上看到內地處理貪腐案件的手法,往往只是針對人,達到把某人拉下馬就算。有時只看到指控貪官受賄,卻不見追查行賄的人,以至協助貪官一起輸送利益的其他官員。這會予人覺得是志在打人,而不是真正在處事,對某些貪腐的做法還在姑息。舉報可先集中在小部分高官範圍,但一經立案,就得把所有涉案人員繩之於法。只有這樣,反腐工作才能取得成效。 http://www.am730.com.hk/column-246030

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施永青-中國大而不強 仍需韜光養晦

世界銀行的統計數字顯示:若用「購買力平價」的方式估量,中國已是全球總體GDP最大的經濟體系。美國經濟學家施蒂格斯茨更認為,世界已進入中國世紀。自鴉片戰爭以來,中國已積弱了一百多年。作為中國人,當然樂於看到自己的國家重新在國際舞台上建立自己的地位。但面對競爭對手的吹捧,中國人宜有自知之明;中國依然大而不強,切莫沾沾自喜,不再韜光養晦。按世界貨幣基金會的數字(計到2013年),中國的人均GDP,在全球180多個國家中排名82,只屬中間位置,距離領先位置甚遠。亦即是說,大部分中國人的生活仍過得不太好。中國政府自己訂的目標,亦不過是讓人民可以過小康之家的生活。一個小康之家,根本沒有條件感到驕傲。現實是中國經濟發展存在著不少隱憂,最近已出現GDP增長放緩,不知道這種放緩會持續多久?亦不知道會不會從此無法突破瓶頸,跌落中等入息的陷阱。中國人對此不能沒有危機感。中國的經濟發展正面對多個結構性的局限,如果沒法找到突破的方式,今後勢必放緩,甚至可能停頓。中國人的強國夢,很可能再也無法做下去。自改革開放以來,雖然大部分中國人的生活都有改善。但由於分配制度不公平,社會資源大量落入官員以及與官員勾結的商人手裏,一般老百姓分到的那杯羹其實不多,導致經濟無法依靠內需去拉動,變成相對依賴出口。金融海嘯後,西方經濟放緩,中國的出口市場萎縮,中國的經濟旋即失去動力。初期還可以靠政府去投資,及靠寬鬆的貨幣政策去帶動;但近期已因為內需跟不上而變成產能過剩,增加投資已不會再起作用。因此,中國第一個要解決的問題,是分配不公平的問題。如果不限制官僚與資本的權力,並讓廣大的老百姓也可以分享成果,中國的經濟發展只會從此停滯不前。第二個結構性問題,是過往的發展過度依賴房地產業。政府的財政收入靠地產,社會的投資亦靠地產拉動。但現在房價已貴到大部分人買不起,而房屋庫存亦多到要幾代人才能消化。開發商的投資將沒法收回,資金鏈會斷裂。如果房地產市場因而崩盤,中國的經濟發展今後還可以靠甚麼?第三個結構性問題是官僚系統的貪腐已日益影響政府的管治。低能失效的政府根本沒法支撐一個全球最大的經濟體系有序運作。經營者要靠違規運作,走私漏稅,以強凌弱,欺詐員工,訛騙消費者,以及靠官員庇護,才能在商場混日子。這樣的不公義的經營模式,只會助長奸商抬頭,殷實商人則難以立足。這樣發展下去,不會有好結果。這些結構性的問題不解決,中國很難真的強盛起來。 http://www.am730.com.hk/column-245634

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施永青-年輕人的最佳投資 鍛煉體魄增長知識

日前,有位年輕人託朋友約見我,想請我吃飯以表謝意。原來他創業初見成績,其中一個原因是以前聽了我一句話「年輕人不要一畢業,就只想著買樓、買車。這只會局限年輕人的發展。」這句話令他在畢業後,先做好自己份工,待打好一定的基礎後,就自行創業。之後他成家、置業,樣樣都水到渠成。- 有人可能會覺得,這位年輕人際遇好,找到份好工,才有這樣的機會。我同意,並非每個人都能起步就這麼順利,但我不認同那些把年輕人的前途描述得一片灰暗的說法。為甚麼要告訴年輕人努力也沒有用呢?難道不努力才有用? -這些年來,我身邊不時有年輕人步向成功。他們不一定都有一個富爸爸,他們一樣要交高租金,一樣要面對行內已建立勢力的巨頭的擠壓,一樣要忍受已經不合時宜的政府政策,唯一與時下年輕人有別的,是他們不會第一時間去換iPhone6,而是盡量增加自己的儲備。當人家放假去旅行的時候,他們就去報讀短期的進修課程。當別人放工去蒲吧的時候,他們去參加文藝沙龍,結交有品味,有上進心的朋友。大家有不同的選擇,行的是不一樣的路,結果當然不一樣。 -相比世上很多地方,香港社會其實已相對公平,年輕人不應埋怨自己沒有機會,即使在封建社會,富家子弟若是不思進取,一樣會家道中落;而「各領風騷數十年的才人」,很多時都是出自清貧家庭。人天生雖然不平等,但出生後,上天都會予以扭轉命運的機會;關鍵是機會來的時候有沒有作好準備。不相信會有機會的人,不會去準備,自暴自棄,怎會有好結果?只有那些珍惜自己生命,不想碌碌無成過一生的人,才會及早作好準備,不失機會來臨的一刻。 -要為機會作好準備,關鍵要有良好的體魄與豐富的知識。因此,最值得年輕人去投資的,就是自己的身體與智慧。需要投資進去的,是年輕人手上都有的時間,來日方長,全看你怎樣利用。 -年輕人處於發育時期,是長身體,增長知識的最佳時刻。錯過這一刻,往後就事倍功半。- 要鍛煉體魄,無需要去健身室找教練。我們年輕的時候沒有這樣的條件,我的理念很簡單,就是要令身體變得很捱得。怎樣叫做捱得,就是不怕冷、不怕熱、能捱餓、能捱夜,能負重上山,能游長途,能小病不下崗,聽來很不科學,對我卻十分受用。- 至於如何增長知識,最重要是要養成讀書的習慣,結交一些喜歡讀書的朋友,並勤於思考,不斷把學到的知識拿來應用,日子就會有功。知識一旦被掌握,就不愁被人奪去,所以比其他身外物更值得投資。 http://www.am730.com.hk/column-244575

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施永青 -年輕人該如何置業?

樓價高企,年輕人的置業問題成了社會關注的熱門題目,我在不同的場合都常被問及。我早年讀過哥德的《少年維特的煩惱》,印象中,令到維特煩惱的,從來都不是置業問題。香港的年輕人為何沒有沉醉於戀愛之中,竟有閒情去考慮這個非年輕人即時有條件去解決的問題。 看過不同地方的一些調查,發覺世上沒有一個地方有條件讓年輕人一離開學校就可以買樓;一般都要工作八至十二年左右才可以買樓。因此,我認為年輕人過早把注意力放在買樓上沒有意思。想得過多,只會引來挫折感,不如先把注意力放在工作與事業上。 年輕人出社會的第一件事,是要找一份好工。找不到好工,就甚麼工也「做住先」,堅拒變成隱蔽青年。有了工作,才有機會在工作中展現自己的才能;才有機會升職、加薪,建立自己的事業。屆時,買樓問題自然迎刃而解。相反,若是在經濟條件都未具備的時候,就整天嚷著要置業,只會是枉費心機。 我遇過一些自稱拒做樓奴的年輕人,口頭上雖然說堅拒為了買樓而局限了自己的發展,但心裏其實一樣被樓的問題所纏繞,他們把整個社會的問題都歸咎於高樓價,認為只要打倒地產霸權,就可以令整個社會都得到解放。這其實不是甚麼新思維,中共早年就是這樣告訴農民的:只要打倒地主,就可以翻身過幸福的生活,結果還不是讓「地主」回朝!社會問題遠比年輕人想像中複雜,並非會背幾條教條,高叫幾句口號,就會有轉變的。 表面上,這批年輕人很偉大,他們放棄個人生活上的追求,投身社會運動,以為可以改造社會。但現實上他們能做些甚麼呢?他們為了自己不做樓奴,讀大學的時候就去排隊輪候公屋,與基層市民爭資源。他們為了向地產霸權展開鬥爭,竟想出這樣的好方法:聯群結隊用低面值的零錢,去超級市場(地產霸權名下的機構)購物;以及叫納稅人分開多幾張支票來交稅(政府與地產霸權勾結)。結果被麻煩的只是前線職員與公務員。 很難想像這樣「小學雞」的社會改革方法可以為社會帶來甚麼實際的好處,反令這批年輕人成了社會的額外負荷。我擔心的是:這批年輕人,蹉跎歲月之後,仍得重回現實生活,屆時再重新起步,要追趕同輩會變得十分困難。我不相信大部分求上進的年輕人會願意一世住公屋。他們的學歷大都比上一代優勝,他們遲早有機會置業安居。我參加過多間大學的師友計劃,跟過我的大學生,今天大都已經置業,可見大學生置業並沒有想像中那麼困難。剛畢業時買不起樓,不等如以後都買不起樓。 樓市是有周期的,有時偏高,有時偏低;偏高的時候買不起,可留待偏低的時候買。不用在偏高的時候就把整個社會推倒重來,這樣工程太大,後果難料,不如等下次樓價偏低的時段重來吧!這樣的機會一生人總會有幾次,不用太過擔心。 SOURCE: http://www.am730.com.hk/

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解答唔岩聽提問: 施永青先生及曾教授講座

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近日有不少查問曾淵滄教授講座的查詢,當然亦有本星期六施老闆在灣仔講座之提問。我們為兩位知名度高的人仕辦講座當然要說些正面的說話,這和你幫父母搞大壽一樣,當然要先說些好事情。惟有讀者在網上留了些「不合聽」提問,你都知筆者最喜愛解答,在年尾壓軸推出:     Q:對1月25日曾教授講座的提問:「曾生理論個個星期都唔同,點跟佢,轉得快過股票」 答: 曾生是香港其中一個最勤力寫專欄既作者兼教授,所謂言多必失。所以教授不只每星期有言論,是近乎每日都有。至於曾生的意見轉得快過股票,要問者提出證據及註明日子才可叫教授回覆。問者一句留言就令教授忙上加忙,諗sir實在不忍。   教授在2008年於城大講座提出了恆指未見底之說,當時恆指已由31900水平跌至23000附近。當大家都問教授幾時「再升番」? 教授答:「再等一下。」及引用自家曾氏通道指出恆指最底見13000點,令在場人仕嘩然! 試問恆指當時已跌了近一萬點,有誰能堅定指出恆指會再跌一萬點呢? 足見教授不是跟風轉勢之人,他講自己的理念,亦沒有100%保證準確。但有自己理念及肯堅持己見者,實在值得他人學習。   教授是新加坡人,筆者從事出版界,知道教授在近一年已出版了三本書藉,實在因和幾間出版社交情太深不便推卻。所謂「有麝自然香,何須迎風立」,太多人冒名找教授出書,而著作由1998年至今超過20本,在界別屹立如此之久實在不容易。這也是筆者誠邀教授出席講座之原因。   Q:對1月4日施永青先生講座之提問:「聽賣樓的人講樓市,有用麼?」   大家身邊有不少人都賣緊樓,每個人都有自身利益,因而有不同說話,這不只是施老闆的專利。施老闆有別於sell緊你買瓏門的經紀,原因如下:   施老闆的聲譽和中原商譽比一單半單生意更重要。建立商譽之難度及價值,做過生意既人定知。   施老闆雖退出了中原管理層,由於是中原創辦人更是標誌性人物,其言行定要顧及當年一手創辦的公司   現在的二手樓買賣制度是施生有份確立,此人對業界了解之深恐怕無人能及,在未來幾十年不知有沒有下一個。賣樓容易,創建艱難。就如其中一位讀者來電報名時提及:「施生在業界這麼成功定有其過人之處。」   醫生都醫緊人收緊錢,但因為醫生領牌所付成本十分重大,所以就算想賺錢都不敢太亂來,賺多你一萬幾千叫你check左check右就是必然。那如賣過樓者之言就不可信,那下次有病唔通唔去睇醫生?   新一年祝大家龍精虎猛、馬到龔成! 講座資料見下:

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