>>>按此看問題
此文主要為判定你是應現在收割還是「坐一坐」。
筆者其實唔係幾明「四方檯格局」係咩? 真係有用心上網翻查亦得不到解說。估計是格食格，角困角，不能動身之意思吧。讀者和妻子與父母同住，更在早前用40年按揭將物業三供款拉長，當中所付之耐心及部署捎抵佢三十出頭持有三間樓。唯物業一和二都是近期買入，水位每間約有百餘萬，係現時市況九成業主大賺下，不算得多。現擔心萬一樓市退潮而趕緊快把泳褲抽起，實為合理處理方法。
由於太太屬不穩定工作，筆者假設太太「自給自足」，即物業三由太太單名持有，而太太借貸力亦在支持該40年按揭中用盡。現時讀者35k月入持有兩收租物業，一個有簽租約(物業二)而另一物業沒有。此實在是假設，因為在網上溝通是單向的，要再和讀者詳談才能解決更多問題。如物業二真係未有租約，建議讀者「補水」，將借貸比率降至樓價五成再轉按，在申請時向銀行表明是出租用途，成功轉按後可將物業二租金收入納入為收入一部份。
物業二市值3.25mil，補水為2.34-(3.25*50%)mil=71萬。賣走物業一，可套現1.35mil，當中套回資金一半就夠補水。建議賣樓之原因，為讀者一人持有兩個物業，35k月薪之借貸力為35000*50%/10000*2.59=4.53mil。就當計埋租金收入，即物業二原本就報有出租用途，都只是盡計(35000+8000)*50%/10000*2.59=5.56mil，都比自己單名持有的物業一加二(即4.5+3.25=7.75)為少。讀者是正確地利用了槓桿，再加上睇準了2008-2013的樓市升浪，五年和太太累有千萬市值物業。唯市值和家庭月入(少於60k)極不相配。市旺時絕對係爽，完全展示出投資樓市加上槓桿的極大優勢，唯市跌只要20%就令人心感不安，35%左右就打回原形，由贏變輸只會令人心感不安。打亂下一次入市之部署。人確實是習慣直線思考動物，贏在第一次，第二之入市時都較有信心，一開始就輸，成日都以為下次買又係輸。所以實力易見底者，見好就收吧!
建議沽走物業一，再唔係叫朋友住入物業二，留住好租客，都唔好誤失收割之時，眼白白看錢流走。
就當沽走物業一，亦將物業二的租金納入借貸力計算，兩間樓「持貨」7.85mil，其實都大過自己最盡借貸力了，即5.56mil。所以減磅是應該，套出現金可放於收息基金，千祈唔好因要比利得稅而不獲利。建議收息基金之原因，是因為其沒有鎖定年期，及讀者本身後生，實有需要等多一個浪，市低出擊。如果是近退休之輩，可能沒價格風險及有鎖定年期的債券為佳。當然收息另有好選擇，沛富基金是一個ETF，投資亞洲區債券，唯近日南韓局勢不穩富有影響。當然等你賣出樓後，已是另一番景象了。請先套樓，投資物品可以日後再談。
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筆者(諗樣)正為五月舉辦交流會作準備。相信最實務是由買樓開始講起了。
當然會吸取此課堂之經驗，將來會試辦其他大家感與趣的課程。
由於是首辦所以課程長度只為兩講，收費亦因此調整了。但筆者保證內容是不會少掉的!
課題: 買樓心得交流課程
2013年5月7日及14日(星期二)
晚上7.30-9.00
尖沙咀金巴利道35號金巴利中心11樓
費用: 港幣$120
*有讀者問，特此說明是只用$120，就上哂兩堂了。全課程共兩堂
有意請電郵，不一定能全部人數成功留位，但結果如何都會收到電郵通知
如你在寄出後數天仍未有回覆，煩請你再send一次，我會在有新班時會先行知會已來郵的讀者
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