給所有首次置業業主之建議(問)

你好!本人丈夫非常欣賞閣下之文章, 亦認同諗樣先生之觀點與角度, 現有一非常煩惱事, 希望諗樣兄賜教。本人丈夫於2010年中以130萬買入一最低層兩房單位(A), 現市值約250萬,

 

 

單位(A)背景: 上手為原裝, 我們購入後豪裝了, 因原打算長住的。 又因丈夫一向很喜歡村屋,所以間中有時間都會去睇村屋盤, 如是者, 於上月終於睇中一個地下連花園車位的村屋

 

(B), 最後決定購入, 以223萬成交。因最初計劃非常簡單, 先加按(A)付(B)之首期, 再放盤賣(A)套現。加按後, (A)做7成mortgage,月供約7200, P-3.1%, 分25年。(B) 做8成mortgage, 月供約7700, P-3.1%, 分25年。 由於一開始打算賣(A), 故此跟(B)業主商量後拖長交吉至明年3月底, 即4月開始要供兩邊…如果賣唔出的話。保守計算賣A後用該現金作大裝修, 應該仲可以淨返大約50萬(以250賣出計算), 待樓市下跌時才買多一個單位收租。(當然要加上一路努力儲啦), 但放售兩星期左右, 感覺比想像中困難, 而且很多經地產的客人未睇已壓價, 銀行估價亦非我放售之價錢, 因為我們是連傢私電器的, 但客人始終捉住唔到價為由……

 

..本人跟丈夫每人月入大約16000, 有一兒子, 明年K1。因看了不少有關樓市之文章, 其實處於賣與不賣之間, 目前有以下方案, 不知如何是好:

 

1)3個月內鐵定要賣出(A), 即再調低售價, (現開265, 估價一般由235-262不等),無論如何都要賣出, 那怕調至貼近23X-24X…..再用套現後之金錢裝修(B), 淨下之金錢先作其他小投資加一路儲錢, 待有可能跌市至30%左右時睇下是否有能力購入一單位收租。

2) 如3個月後都未能將(A)放售, 就將(B)放租熟人(因明白8成是不能放租的), 看看租金是否可剛好夠供(B), 自己一家繼續住(A), 一路放售…但價錢不會調低…..如(B)放租後, (A)又可以售出, 一家人居住沒有問題, 短時間可返娘家的。

3) 索性唔賣(A), 放租(B), 待兩至三年後看情況再加按(A)作(B)裝修之用, 事成後可放租(A)自住(B)自從買了(B)後由原先很開心的幾分鐘變了而家每日都很煩惱, 因為任何決定都涉及樓市升跌, 如果唔賣(A), 繼續住(B), 又好似唔明咁買(B)做咩…自己又冇得住。好似攪咁, 而且(A)屬最低層單位, 而家放售都可用豪裝連傢電作賣點, 如兩三年後裝修傢電不再新, 單位又屬最低層…..加上樓齡又多幾年, 深怕更難放。但其實我住耐好有感情, 亦可能因之前低價入, 所以對於低層又沒有太大感覺。

 

究竟而家我應該點做呢?我同丈夫計過要同時供兩邊一定冇可能, 一定係放租其中一邊, 加上加按(A)後供款比之前多了, 看似仲衰過之前咁……請問應如何是好?

 

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
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