沽出現樓再買樓

Mr. Lucky 係一個殷實既香港仔，佢係2006年結婚，2009年生左個小朋友，到而家2012年小朋友開始返幼稚園。佢同太太係2006年買入大角咀港灣豪庭做佢地理想既安樂窩，有感而家層樓升下升下已經由250萬升到380萬，想睇下除左沽出現樓變租客之外仲有無其他選擇。

個案:
Mr. Lucky 35歲，太太同年出世
兩人都有大學學位，每人月入HK$24000
死慳死抵養大個仔，扣除家庭開支同供樓，每月仲有HK$15000淨，無其他貸款
無打算再生小朋友，Mr. Lucky父母居於沙田公屋
港灣豪庭於2006年做九成按揭買入，現尚欠銀行HK$1.85million，月供HK$8184

由於沽出自住樓，要往後樓市下跌或大幅加息先對Mr. Lucky有利。筆者提供另一個選擇是沽出自住樓，再買番兩間樓，一間收租一間自住。先用市價沽出港灣豪庭，還清按揭套回HKD(3.8-1.85)=1.95million。由於Mr. Lucky自住開兩房單位，佢亦暫無打算換大間的樓，所以佢可以考慮馬鞍山新港城一間兩房448呎單位，買入價為2.7million，比7成首期，要0.81million。「上會」分30年還每月HK$7081。

「揸」一件變「揸」兩件

有淨錢(1.95-0.81)=1.14million去沙田第一城買一間收租，貪屋苑流轉率高出貨快，睇一間最細既395呎成交2.05million。報稱買比爸爸自住做七成按揭(詳見Mr.Aggressive系列: 買樓收租再買樓)，「上會」分30年還每月HK$5300，租金收入HK$8600。

如比一來有幾個好處。首先Mr. Lucky會由「揸」一件貨變「揸」兩件貨。如果樓市上升，佢唔會失去賺價既能力，如果市跌，佢可以揸一間放一間，而佢之前就無呢個選擇，只可以諗放唔放間自住樓。

供樓供少左

之前供樓要HK$8184，而家第一城收租HK$8600可以cover到按揭之餘，仲有(8600-5300)=HK$3300淨。呢個淨錢可以補貼自住樓既供款，新港城供HK$7081其實只需自己攞HK$3781出黎就得! Mr. Lucky家庭月入約HK$48000可以應付供兩間樓。同埋大部份供按揭既錢係還緊本，變相有兩間樓同你儲錢!

咁樣做亦會增加風險。而家佢兩間樓加埋市值4.75 million，比之前一間大 (4.75 – 3.80) = 0.95million，樓價升當然無事，注意樓價下跌時會比次前輸得多些少，但Mr. Lucky仲有成 1.14-0.615=0.525million cash 淨低，二間樓都只做七成按揭，加埋手上現金可以守到下(守到約五成跌幅)。

Mr. Lucky買哂兩間樓住之後仲有成50萬cash淨，但係因為樓有兩間，要比兩次裝修費。所以奉勸唔好一下子「擴充」得太犀利。自住既兩房，裝修十零二十萬可以「落到樓」。租出去既更加唔好大搞，比幾萬蚊化妝算數，只要唔好選中間漏水樓，水電唔使大執，手尾都唔長。

馬鞍山有一個合適既居住環境，雖缺乏名學府但擁有不少優質學校。新港城用家多而令樓價波幅減低，有一定防守力，但同時區內新供應會令上升動力減少。由大角咀搬去馬鞍山雖然話要搬入新界，但亦唔見得大角咀寧舍方便。當然以上所提及屋苑只係芸芸中一個建議。如果你返工既地方唔配合或者要同小朋友搵名校網就要從長計議。