理財不想原地踏步,必須戒除此等習慣 #1723

諗Sir,你好!賜教!

小弟背景資料:

年齡:45,學歷:大學,職業:公務員

月薪:約HK$8.3萬(另房屋津貼約$1.8萬)

家庭狀況:太太,母親及一名弟弟

太太月薪:$2萬

每月儲蓄:本人及太太每人$6500, 聯名儲$1.3萬; 本人私人户口,扣除交稅,每月約儲$3萬

每月支出:供樓$2.6萬, 其他家庭開支約3.5萬

#不會計劃有下一代

 

本人自幼家窮, 自中六起便要開始半工讀,夜間及假期打幾份兼職以賺取生活費,大學幾年間又得到政府資助的full grant及full loan,才得以勉强完成學業。

由於本人是家中長子, 父親是一般工人階層,畢業前母親亦已退休,所以大專畢業後便旋即加入政府工作, 希望有到份高薪糧準的鐵飯碗,當時月薪約$27000。

唯本人年青時又渴望生活自由, 很快便搬了出來自已一個人住,加上每個月又要還政府的全額資助貸款,及給父母家用,令本人的首次置業夢想一直推遲到加入社會工作後的第11年,即2009年才能實現。

 

在2009年,本人以$425萬購入日出康城的一個3房樓花單位, 只俾了一成首期上車並自住至今,截至目前估價約值$960萬, 但仍欠銀行按揭約$210萬。

在2010年,本人與現時的太太,每人投資了$75萬作3成首期, 以$205萬購入了一個淘大花園的兩房單位作放租之用。惟其後睇淡後市,故持貨至2012年年初便以$418萬沽出,先獲利。

 

隨後等了一整年, 樓市仍然是繼續上調, 故在2013年2月實施雙倍印花税BSD之前再入市, 分別以$418萬購入港灣庭及以$328萬購入沙田第一城的兩房單位,兩個單位分別以本人及太太的名義全數持有。

因為爸爸去世的關係,想多照顧獨居的媽媽,便在2015年把父母的一層位於新界區的三房居屋賣掉,補了地價後把餘額全數$220萬作為5成首期,購入了另一個日出康城的兩房單位,購入價約$455萬, 截至目前估價約值$780萬, 但仍欠銀行按揭約$190萬。

 

去到2017年,本人有感持有4個單位作銀行按揭,在樓市下行時風險太高,便分別於2017年年初,以$408萬估出沙田第一城兩房單位,及在2017年年中,以$560萬沽出港灣豪庭兩房單位,幾次的物業投資計劃共套現了$500萬現金。

 

問題1

本人對投資没有專業知識,投資物業又過份保守, 過往雖有獲利, 但也只是順著時勢賺到了一點點,在兩次賣投資樓的决策中也未能觸及高位。諗Sir, 想請教你,我可以怎樣利用這500萬的現金資本作投資呢? 若風險不是太高, 可以升值之餘,還每年可為我帶來40萬(約每月$3.2萬), 有那些選擇?

問題2

在現在中美貿易戰的長期拉鋸下,相信樓市及股票市場都會持續向下調整,我目前只把500萬資金做一些外幣掛鉤的投資,大概收4厘息,而澳元,加元等貨幣都在相對的低位, 你覺得在現時的大環境下做這些外幣掛鉤投資算, 風險會相對其他投資較低及算一個可行的選項嗎?

問題3

由於本人身體出現了毛病,令我產生了退休的諗頭,我是長俸公務員,若現時退休而一毫子退休金也不取的話,那即時可領每月約$3萬的長俸, 一直領到死亡為止, 而到時媽媽也可搬過來我間3房一齊住,把間日出康城的兩房出租, 每月也大概有1.7萬的租金入息,我現在的現金只有200萬(其中的100萬是借了給弟弟,但相信都收唔返),及跟太太的520萬現金。另外,我雖然沒有做其他私人貸款,但兩層自住樓仍合共欠了銀行約$400萬的按揭, 退休後,建議把兩層樓的按揭先行清還嗎?! 想請教諗Sir, 我退休後想以香港作為基地,以短租1至3個月等方式在曼谷,台北等城市住,有時又可以去日本旅行吓…..但我對退休後作怎樣的投資才是最好, 真的完全沒在概念,令我對現在是否一個適合時候退休,仍然很糾結!

 

綜合以上資料, 請諗Sir幫幫我手令我早點退休,早點可以衝線,過著自已的理想生活!萬盡感激!

 

answer:

就算你有專業知識,賣樓賣股都無發觸及最高位。而讀者賣左幾次樓先賺成500萬算少,唔明買樓用途為何? 頻繁買賣樓宇,不明為何要買樓投資(本文第四段會解為何),才是讀者投資差勁原因。

 

過去兩月不少人認為市場向下,惟恆指不時由低位反彈,故睇者睇話市場向下,只好說佢應在大市場前謙卑。至於有些報紙講乜就信乜既人,既然愛看大眾閱物,那財富水平會漸同大眾平均走近。

 

可幸的是讀者唔係點買股票,如用佢此等知識加上經常想「賺些少就走」既心理,我地雖對人對市不亂先判,不過此等水平認實未夠在股市賺錢。留意各位讀到邊個honor既博士、又或幾高層次既打工仔,你對投資可以是一竅不通。除非你係出眾大老闆可以full time咁請些「食客」去出謀獻策,否則請咪搞到病同殘先用你半條命去學投資。

 

買樓投資是想利用通賬去貶走用供金額,即巴菲特講「30年按揭是世上最好投資工具」之原理。亦因此清還按揭對讀者更見是差念頭,讀者不妨先問自己:「如果唔要月月三萬長俸一筆過拎哂好唔好?」再問:「如果長俸係按通賬去升派出金額,咁究竟好唔好按而家派出金融當有30年命一次過拎哂?」而住宅投資筆者會話:「係一個可後生開始月月定額供既自製長俸,供完派出的租金是跟通賬升跌很大機會月月升,既可收到自己死,更可留埋比仔女(雖然讀者暫不打算有仔女)」咁情況下你會唔會提早還左呢個月月定額供既按揭呀?

 

由於讀者早年唔趁後生為自己產出現金流,所以今時好忌供樓,想提早清按揭,這個明白! 但買樓就是想利用通賬去貶走13k/月之供樓負擔,因銀紙的購買力會貶的,這效果在後生做先有。因要銀紙貶要十幾廿年,而人生沒幾個廿年大家都聽到爛啦。

 

讀者手上現金可50萬投入債基,另外特選一些10萬美金就可入場之直債,債基派息10%,而直債不槓桿做,只派6%,是香港知名機構出的。讀者將百餘萬投入睇下係咪收息真係準,之後再加碼未遲。債基本月買、下月派,月月派息,好快試到好唔好。股票對五十歲人只宜少注,而五十歲人再買樓買始難。另外如買到好的保險,對讀者都有用,因保險是小本入場但保本,但礙於政府管理的市場未夠監察,筆者只見到市面大部份保險plan是食水深的。其實讀者試好買債收息,佢根本唔需要避走香港去他國生活,500萬收10%都已50萬一年成四萬幾一個月,慳慳地都夠用,何況讀者有長俸。

 

為了唔想蘋果多單慘劇報導,筆者提提「外幣倒掛呢樣野唔好亂做」。好多人以為買下外幣同收4厘息冇問題,但外幣掛勾是期權衍生出之投資物,同近掛新聞講「買ELN大蝕200萬」係姊妹屬投資物,只不過股市先發作而外幣未見,讀者大可照為個4厘息開心roll落去。而大家認投資名既名(如ELN, Accumulator, 掛勾…)係冇用,不明原理者一陣銀行將件貨改個layout又可隔幾年再賣比你。至於點解同點避大家大可睇睇蘋果會唔會教你?

 

有用的內容只在收費課先講,否則對唔住過往60批花錢同時間黎上堂既學生。我們要令一般人遠離銀行如何大賺客戶佣金的知識、更要保持市面上有批唔想比訂明學費,但又利用銀行免費理財服務、或報紙免費貼士去將錢於銀行證券行出出入入既人,才能令公司交更多利得稅,去滴個月月三萬長俸比讀者。








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