樓市股市債市更新看法 #1715

(本個案在2018年6月初讀者提問,筆者在近半年後市況轉變後選出此一個案讓大家再睇,添加論點)


是這樣的,我是一名40歲的公務員,有兩名子女,月入十萬;太太是家庭主婦,但也有兼職,月入二萬。我們一家四口住在一個三房按揭物業,2010年購入,現估值約1,300萬,銀行按揭貸款尚欠400萬。我倆在港已無其他物業了。銀行現在說可以加按套現250萬給我(總按揭成數達物業估值的50%),我正在考慮是否應該先借了用來投資,不過卻還未能決定投資什麼資產。

我倆現手持80萬現金,並持有以下的投資:
1)250萬日本物業:東京/大阪物業,年租金回報約6%,沒按揭的
2)80萬股票:收息股佔大部份,包括電能、中信電訊、交行、越秀交通,還有神華
3)25萬美股基金,美股成份佔50%
4)30萬人民幣債券:今年年底到期

我的想法是,樓價現時處於一個頗瘋狂的水平,物業買家好像大都抱著一個「驚遲啲會貴」或「人買我唔買好執輸」,甚至乎是「有買貴冇買錯」的心態入市。這是一個危險訊號,樓市怎麼看也不似是處於應該投資之時。不過我從你的文章中也看到,45歲時(5年後)我的借貸力將會開始下降,現在若再不進場利用剩餘的借貸力買樓,如果樓價真的繼續升下去,我的一生三宅目標也沒希望達成。那我應否現在買第二宅呢?

 

answer:

選出此個案加添睇法,主因睇到讀者提過:「再唔買樓,驚遲D會貴」。相信不少人在2018年6月都曾有此想法,然而至今日近12月,很多人又想「遲下買樓可能仲平」。引此證實,人的想法很容易改變,報紙吹幾下又唔同諗法,勸君勿再依從自己睇法去作出入市決定,信數字比睇報再憑心更實際。起碼等「一樓自住兩間收租」做好之後,再用錢考眼光未遲。當然世上總會有批人是欠眷顧的,誠然最窮(加上冇公屋)一批要博,若你踏入中年仍搵15至20k又冇資格抽公屋人工再上唔到,不妨等樓市低位撈吧,雖失敗率高但nothing to lose。

 

另外睇返讀者的投資,經過市場8至10月之洗體後,港股電能0006 YTD跌左14%,仲差過油股,而息率2%都唔到。所以不要一成不變認為電能6號仲係公用股。越秀交通1052 升左,交通銀行3328 近無升跌,神話1088少輸,所以有時股票確真難估,一年前叫大家估下成個組合入面邊隻股將會最差,相信冇人選電能。

 

25萬美股基金,過去兩月已食驚風散吧! 趁今時美股指數2018年計仍是打和,希望讀者睇到快計數止賺。至於人仔債券,大家有冇留意過諗sir從不提人幣計價之債?只提美金計的,星紙計都有。時日至今睇埋人仔對美金價位,相信已證明了為何諗sir不提,當然收息101同學知道除兌換價跌外投資人幣不好的另兩個壞處。

 

至於日本樓,近日出了單新聞說日本有人願意將樓送出,其空置率之高加上地稅問題,令日本業主寧棄莫貪。筆者愚見是日本樓如在大阪,勉強可以的,另外買日本REITs其實都可從日本樓市向好獲取利潤,犯不得比高佣買樓收租。另一考慮是日本根本性死穴: 天災數目次位多國家加上出生率很低。上次311大地震及海嘯死了5000人,既是悲慘,又是慶幸。因近地震的仙台距海平面比較低,即係香港距海平面低的地方就是鯉魚門。而日本另一距海平面較低的地方,就是東京。你可以睇返國家地理頻道有條片講呢件事。筆者不時都看地理,探索加上歷史channel這些被港人遺棄了的科目,得出投資諗法。

如閣下投資債券,如債基這年只錄+5%至-5%的賺蝕幅,更有息收。為了打敗投資心魔,到期保本及月月有息收的債券有幫忙。至於股票唔係唔買,但只需少量及hit and run mode。買入後發現湧唔到個浪,就要拎返錢出黎再博下次,絕不長放。至於買樓? 筆者展望未來一季樓市仍要調整,但唔會跌七成。除非美國全盤取消香港關係法例,否則香港仍具內地資金進出重要位置,香港會被染紅但樓價不大跌,比下去的只是香港出世的一群。

 

買樓為何能賺?你見大部份能賺的都是長揸者。97年短炒樓很多人輸錢,當時有摸貨而家無。證明樓能賺,必須長揸,用其煩瑣買賣手續去令業主不輕言賣樓,變相令業主少理市場雜音,讓銀紙貶值去推高樓房價格。讀者已有一樓,可2019年前半年先不用買,等調整離前早位達25%才用至少20%首期入市。因此法可抵禦由頂至底跌45%的跌浪,此跌幅只在97年試過一次。

 

當然已持3間樓或更多的,可減磅。由於在第四間樓開始買樓已成淨投資動作,而今時至2019年首季都不宣投資樓的,但你未夠三間去儲,就可按借貸力不可用超6成,而要有45%buffer之原則入市。

 

最後香港股市點睇? 筆者睇升,當然長遠唔睇升但近月會有似樣的反彈升浪,因為恆指與OBV已背馳(見下圖),想知點解同個股點睇?筆者同Patrisk Tsoi會在下星期二講座現身講解,一個小小excel計到出黎。

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EXCEL炒股講座

時 間:2018-12-04(二)19:30-21:00

講者: Patrick Tsoi 及 諗sir

費 用:暫時免費

地 址:尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室

報   名:http://www.homeblogger.com.hk/APPLY

COURSE CODE:  YUEX08

 








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