飄泊20年買返原來兩房的人#1661

諗sir您好,

 

8月剛剛上完收息101(TEDV55),有幸成為你學生,課後如打通任督二脈,頓時開竅。相逢恨晚,人到中年,有感錯過了之前10年穩定薪金收入帶來借貸力的黃金機會。現望有心不怕遲,請諗Sir指教指教,期望改變下半生,獲得財富自由,退休後與家人安居樂業。

 

本人43歲,穩定職業,月入 15萬人民幣(~17萬港幣),扣除每月開支和國內入息稅(頗重),每月可儲蓄約8萬港幣。家庭背景簡單,太太為家庭主婦,還有一兒子。自2008年,公司調任我到中國工作和居住,太太兒子一起前往,公司提供內地住房到今。 2010年由於租客麻煩,我們做錯決定把海逸豪園兩房473万賣掉,獲利僅80萬,後悔莫及,自此成為無殼蝸牛。可幸2006年以44萬買入青衣灝景灣車位放租(現市值約200萬),過去12年租金已蓋過購買成本(現租金扣除管理費地租每月實收4000),這車位計劃繼續持有。

 

無負債,現有約1400萬港幣現金和約200萬債券收息基金,現金利息回報僅1-2%,基金回報約4%。這筆錢是我們所有積蓄,課後打算作更好回報的投資或買樓用。去年開始,太太和我一直想在港置業,準備未來10年退休後回港自住。可惜樓價持續上升,心儀3房單位已越來越貴,又越來越細。

 

請問:

 

1) 我應該及早買樓上車,還是用現有1600萬資金做直債或債基收幾年8-10%息,buy time等樓價稍稍回落時再入市買樓?

  1. 如買樓,我們的心儀地區為海逸豪園,火炭御龍山或大埔逸瓏灣(或白石角附近新樓盤)3房單位,請問諗sir這些地區覺得怎樣?
  2. 如做直債或債基收息,諗sir有什麼好建議?

 

2) 我們有想過買樓和直債一起做。但買樓目標估計不足買到心儀單位退休後自住。

 

太太和兒子為了我離港長期漂泊,兒子也換了不少學校,我只想有天退休回港後能衣錦還鄉,有瓦遮頭。不求奢侈生活,但也不想漂泊二十年後也只能用積蓄買回曾經擁有的逸豪兩房單位,或者在那個青衣車位露營。

 

先多謝諗sir,請賜教。祝身體健康。

 

ANSWER:

一個北上的奮鬥故事,換來是工資大增也敵不過港樓上升,今時的海逸豪園比佢當時賣走貴近600萬,真係打工賺埋都唔夠買返原本間樓。「無負債」一詞聽落是優點,惟在讀者身上就屬缺點。負債如有經計算,就當遇上金融風暴大多可安然無恙。利用負債反成不少人致富之決定點,誠然巴菲特在2017年CNBC訪問都指出「30年按揭」是最好的投資工具。主因是有通賬及供樓可儲本,一陣會解釋。

 

 

最困擾筆者比意見的是讀者唔係香港,即係如果佢係香港買樓,個租客有事想搵佢都難。咁不如開個直債加REITs加債基的投資組合。2018年先買直債入手,另些少債基試一試水溫,收番半年利息覺得穩當才加碼。債基無論買多或少,派息及槓桿後效果大致一樣,故可以慢慢添上去。利豐直債賣緊75蚊而年回報近7%,明白利豐近年負面消息不絕,買佢股票真係好很慘情,低債券有定期債及永續債之分,不少選項提供到期保本的特色,在此前設下同學學好買債風險管理後入市,總比在股市磋跎歲月的好! 上星期恆指最盡跌成1200點,唔少人的財富已蒸發(見蟹貨區),但很有可能最差的情況都仲未到。

 

不少香港或外地之銀行債都有選擇,圖見大華銀行與瑞信都有5-6%選擇,而不少香港本地銀行都有發債,在前文或課上都有講。不少人認為息低的債都冇咩肉食,但留意息低的債不少由高評級的機構發出,而銀行肯為此提供高槓桿。所以利息高不表示好,息低亦可變返息高,大家要明其原理。至於債基為過千隻直債所組成的組合,免除單一公司例閉而影響基金之價格及派息,與直債不同債基係唔保本的。故讀者可抽200萬買直債收8-10%/年,而債基可行套餐B收15-18%吧! 直債之200萬年派息16萬,債基年派30萬。九月買入,十月就知派息準唔準了。佢將1400萬當中拎400萬出黎試好債基+直債是否合自己,一年收住46萬息,收番1年再看看到時市況決定加碼在債基? 或REITs? 或買樓未遲。

買樓選區份在買樓003有數理化分析,請參加。至於有人問點解諗SIR你由2018年初已在NOW TV講過睇REITs跌,但就冇係2018年初就睇樓跌呢? 主因是REITs在香港零售銀行層面不提供槓桿,所以100萬買REITs收3-4%,而100萬做定期而家都有2-2.5%,咁緊係唔博放棄REITs。因此領展(0823)個價2018年首半年唔係點升,輸比大市。至於買樓不只考慮租務回報,更要考慮有低息及長年期融資(按揭)方案提供,就當500萬樓收租15k而供樓16k,業主因低息而月月可在供按揭去清還大部份本金,即供成16k樓但有11k是清本的,那槓桿後之回報是一年有負1k現金流,但本金按月少11k,來回仍是儲到10k在樓! 這是樓同REITs之分別。明白加息會令清本金之數字降低(因供息部份多了),惟加息多因經濟向上,租金亦可以加! 所以加息除非好急,或實際息率(名義息率-CPI)升至較高水平,否則住在香港的人,買樓收租仍是穩及長遠見效之法。如似鄘美人同早兒,傳媒已披露其樓房數目,咁既資產就無需要復出再撈啦(歡樂滿東華另計)!

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV100)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:5-6月待定
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:5-6月待定

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
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買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
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學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
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兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
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真人課

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

使用諗Sir獨家按揭進階計算機,Powerteam成交實例請到:https://buyhouse.com.hk

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