末期中佬的理財告白 #1647

諗Sir,

本人為收息101, 103及買樓001學生, 深感諗Sir理財哲學非常優勝, 可惜相逄恨晚。本人剛好50歲, 錯失不少投資時間, 自知太遲起步, 時間無多, 現希望盡量追趕, 煩請諗Sir指點迷津。

家庭 :

  1. 太太48歲, 家庭主婦
  2. 兒子17歲, 學生
  3. 女兒13歲, 學生

資產 :

  1. 紅磡土瓜灣區自住樓, 23年樓齡, 2008年240萬與妻子聯名買入, 現估值770萬, 年初加按, 現欠294萬
  2. 現金約200萬
  3. 公積金約220萬
  4. 家人保險現金值110萬
  5. 公司股票40萬

收支 :

  1. 本人收入約每月$10萬
  2. 自住樓月供$15400
  3. 保險費$6500
  4. 公積金供款$5000
  5. 兒女支出$20000
  6. 供養父母$5000
  7. 生活費及其他共$40000
  8. 稅款儲蓄$10000

本人年到50, 有被裁員危機, 想盡快達到一生三宅, 或最少有兩宅, 為將來準備。

本人已報讀買樓003學習一拆二方法, 請問我應該買第二層樓或是先買債基, 待多些現金才買第二層樓收租?如買債基, 應買那個餐較好? 近日5粒豆訊號顯示還未到買入時機, 應該再等嗎? 又或是諗Sir有更好提議?

萬分感謝諗Sir指教!

2018年8月

時間無多之人上

 

ANSWER:

第一件事留意: 如不幸被裁,將無得加按,請快結合借貸力去按現自住樓按盡後揸CASH在手。

第二件事,長揸股票,晚境可憐。股票就算買都要出出入入看時機的,而讀者勝在少買股,十萬月入到50歲人只剩40萬市值股票在手。相反住宅佢長揸,這就成就了讀者雖不至退休無憂,但起碼都有近600萬係手慢慢老黎搣之景象。

 

昨天上NOW TV <息賺>節目,監製用筆者提供而出自美林美銀的一篇文章,說明2004至2018年不同資產類別的升跌。下圖先講債基的:

見債基過去十四年之年計回報,雖2018未埋數,惟總括看只有三年下跌,最甘一次係金融海嘯跌27.9%一年,而下年09年即上升62%作彈。其餘兩年跌只係2014年(-0.1%)及2015年(-4.2%)。最近3年踏入加息週期,債基三年價是「升升升」。

 

相比你買香港盈富基金,根據morningstart網站,

2008年回報: -45.84%

2009: 55.35%

2010: 7.92%

2011: -17.46%

2012: 26.76%

2013: 5.87%

2014: 5.56%

2015: -4.40%

2016: 3.45%

2017: 40.54%

2018 YTD: -1.98%

 

買股票風險是高了,因計得出價格波幅是大了,惟回報無明顯改善。只知道在單邊市升跌幅明顯擴大,但在靜市如2013-16年,四年間只予單位數回報,咁既表現值得付出咁大(volatility)風險去博咩?

 

當然明白世上有不少股神,佢地買乜升乜,當然唔再愁錢啦。可惜股神全港數埋十個都難搵,而早上八點就著齊衫搭地鐵既人就好多….講返讀者,將樓一拆二再加按,保守計都可按多130萬出黎,更騰出夫婦是但一人可往後低稅買樓。現時現金200萬加上將按出130萬,不要全用作投資。留1/3即110萬做現金,淨低220萬分三注入市,由於資金少買直債不行,只可用債基。債基好處是入場十萬都得,加上可隨時出入,惟失去了直債之保本性。直債要160萬才可入場,一般少於400萬現金者不建議。五粒豆是收息103授予之睇市決定買賣時機之法,讀者現時可入一注,惟第二注應謹慎勿郁,始終中佬50歲人加上只一人工作,不如等多一陣再入第二注,而第三注的時機「五粒豆」會顯示。220萬投入債基收息12-15%,即增了月收入$-22000~27500。儲返佢兩年都夠首期再買第二間樓的首期吧。至於收筆前再張貼REITs之年回報率,見REITs今時係差2018年未完已跌14.6%,04-06年但息週期及2009-2012年四年間有三年都不俗回報,故大家要等2-3年才有另番光境。欲買香港REITs者不用急,而美國REITs好多種類,派3-25%年息都有,此為收息104的內容,做好債基直債再諗104的REITs同埋優先債未遲。









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