窮工程師升lv換九龍樓 #1638

Lum Sir, 你好,一直有看您的文章,獲益良多。最近考慮換樓,十分愁脹,第一次發問,希望lum Sir 可以指點迷津。
本人34歲工程師月入35K+bonus, 太太33歲,做醫院月入24K,現有現金60萬,股票10萬,有一東涌350呎村屋2樓連天台,2015年買入205萬,按揭144萬,月供6200,放租可10000-11000,因為上班在九龍灣,交通十分不方便,希望搬出市區,最近留意麗晶,400呎2房約570萬,現有的村屋有買家出320萬,銀行估價270萬,我想加按村屋套現約70萬加手上現金可以勉強2成首期購買麗晶,月供18000,然後租出村屋11000,扣除供款還可以補貼5000,請問Lum sir我這樣是否正確,應該如何佈處?希望Lum sir指點,萬分感謝,謝謝.

窮工程師

 

answer:

村屋升左都唔易估到價,從讀者例可知,有人出320但銀行只估270萬,變相較難按哂升值部份,對等錢用既年輕人不利。另買村屋應假設只可五成上會,除非是錦鏽這類大型的,銀行更不想在年尾做村屋按揭,雖不能宣之以口。財務公司多能提供二按至七成上會惟利息較高,但還是零售銀行的低息按揭令買家放心,買村屋前好問清楚。

 

至於加按後拎到70萬出黎成疑問,由於銀行只估270萬,就當佢加按有七成,都只得270*70% – 144萬= 45萬。當然而家爭銀行肯定比144萬少,不過按到45萬實在太樂觀。另留意銀行對於加按,係取兩至三間估價行的估價而取其平均,不像新買用買入價或一間估價行說了算的。想來想去,都係將將轉名比太太再拆爆八成而從中自己set價最穩陣,但緊記價碼如訂得太高,銀行唔易借。總之一睇到村屋入紙申按揭,Approver已進入alert mode。所以後生都係唔好第一間樓買村屋好,何況讀者住左幾年都想搬返麗晶,始終年輕人又未賺夠的,居所要交通方便。

 

部署就肯定是盡留村屋再買另一間,因為窮,所以要買(住宅)樓。唔窮既,上星期「真。樓盤傳真」都講你可以收堆車位就炒起派貨又得,或者學一d收息101師兄去用直債保本收10%又得、或者利用私人銀行低息融資拉到一年收15%都得! 就係現金少加上預期未來加薪幅度唔大,你先要執好糧單利用自己借貸力去夾個租客同你供多幾間樓,利用長時間去儲多2-3間住宅黎養老。至於幾時先係入市時機? 緊記你的時機不屬他人時機,每人財務狀況不同,最緊要自己識計好數。唔想計唔睇樓但又要發達個批,先自省一下。筆者愚見,香港而家就係缺乏呢樣野 – 自省。

 

本文沒冒犯讀者話佢窮之意,筆者與各位素未謀面,實在未惡毒得「唔識都要鬧」。本blog已答個案千六個,收到提問數目倍計,相信各來信者想筆者認真將佢財務強弱道出,而唔係要堆客套門面話。你睇睇讀者現金只幾十萬,雖筆者都唔係幾認同仲要揸間東涌村屋(仲要2樓),但考慮讀者今日放而他日再買,就當唔使打15%印花重稅,用原稅率3%印花稅打落他日再買住宅,印花稅少都要15萬,對讀者構成重大支出。所以不妨將原居keep,再一拆二按爆,然後將錢拎去買麗晶。至於租出村屋再補貼供麗晶當然好,可利用現金之60%投入債基再疊增收息,行息月月派年息約12%,40萬投入有4000元月入補貼,可減輕供新樓之負擔。點都好呢對夫婦踏實買村屋或二手房,起碼可避到萬一樓市大跌,呢2-3年新樓買家補發展商二按call loan收樓之危機。








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