26歲未婚搵13萬個案 #1586

Hi諗Sir,

    小弟財疏學淺,一直都希望參加諗Sir的收息課程,可惜暫時工作較忙,希望今年有時間可以上你堂,清楚了解一下債基收息方法。現希望諗Sir簡單教一教小弟,如何更有效處理財務問題,製造多一些被動收入。

 

  小弟今年26歲(未婚),出身於公屋家庭。我一直努力儲錢,終於上年成功上車。本人現月入約13萬左右(做小本生意),每月約儲11萬左右,收入穩定。現在與家人繼續居住於公屋,自己層私樓放租,每月約收$15000左右,供樓成本約每月約$17000。

但未來2年將結婚,但有感自己層樓唔近工作地點,所以結婚後都會以租養租方式於市區租樓住。

 

本人資產如下:

私樓銀行估值650萬(買入價$540萬,借8成,利用擔保人上會)

一間甲級工廈市值560萬,買入價460萬(同朋友夾50%,利用朋友名上會借7成,每月供$20000左右,收租$15000,租金同供樓與朋友每人佔50%)

股票約$80萬左右  

 

備注:

我無其他外債,有公司户口,公司登記人唔係我(名義上我係員工),另公司可以做到自動轉賬薪金紀錄。

 

本人想盡快完成一生三宅及製造多些被動收入,有感即將結婚,想為未來打算。以下有一些投資方案,但我唔清楚先後次序如何,或希望諗Sir有一些更好的建議。

 

1)現在居住的公屋係母親名(已退休),現打算用綠表換番居屋,但我已買樓唔知銀行點計我借貸能力?另假設幸運用綠表抽中居屋,按揭方面如何計算? (因為我會負責出首期同供樓)

 

2)朋友一直建議我買香港上市公司債(年回報8%),請問上市公司債同你經常提及的債基有何分別?上市公司債基就咁聽好似無咩風險,但實則有咩細節要留意?

 

3)預計1-2年打算用未婚妻名義(首置)再買一間私樓,但可能會抽新樓,因為可以較易上會。假抽順利抽到,我會幫未婚妻做好條數,銀行應該就唔難批,我會負責出首期及供樓。

 

4)投資車位,因為覺得升值潛力好大

 

懇請諗Sir指點迷津,幫一幫小弟,謝謝!

 

ANSWER:

如果用綠表身份買居屋,可保證做到25年上會而讀者需擔保已退休母親供樓,至於讀者月入13萬,借貸力理應是130000/10000*50%*2.59 = 1680萬,在已購一房借了540萬*80%=432萬之下,應可夠力再擔保母親買居屋。惟筆者估計讀者只有一些想法,未有想清執行上步驟及支出。我們就講洗費吧,首先13萬月入做autopay,意味僱主要將條數落IR56表格將收入報比稅局,打薪俸稅估計21萬,亦即依讀者現時planning去為自己構建收入去易借按揭,成本超廿萬! 那究竟點就到銀行又信服讀者收入到某一水平,而又盡量將稅用公司名義「食左佢」,就屬要考量地方。

 

債基是一堆上市公司債券,呢「堆」公司不一定係香港,組合更有達千條債券,好處是千條債券組合有效對應買發債公司倒閉此死門。另外債基每月派息加上可槓桿(客人自己選擇)去倍大收息,上述幾個好處是直債(公司債券)沒有的。當然直債有張皇牌可彌補佢成半年先收息一次,及入場門檻大多20萬美金開始的缺失,就係直債持有人只要將債揸到到期就可保本,除非公司倒閉吧。不過讀者年紀廿六,其實不要將理財重心放債,雖然筆者經常在BLOG提直債、債基,但不表示係人都要用「呢兩味」的。

 

年輕人如讀者,理財宜用股票及樓,因買樓要穩賺需用長時間去拉死當初借下的債,銀行亦很現實對45歲之上人仕每年逐步調低可借額。至於後生買股票很贊成,反而中年儲到一大筆錢先學人買股票,咁做真係睇到都覺「牙煙」。買股票要技術,這些可以學。但買股票要贏及大贏需要高質心理,這些需時間浸淫的。相反買債者只能中度運用槓桿,而爆炸力又無股票咁好,債券只宜一批求穩而願意放棄槓桿及倍升的人,呢類人就係快要考慮退休的40後。另留意,買股唔係好似讀者咁80萬流動資金咁全部坐哂落股票咁去買…

 

債券及債基亦有另一不好處,就係派息雖好但長遠不可跟通賬同升跌。即係今日係上完收息101攪左債基收15%好開心,但10年後你睇返今日的15%,會發現金額開始唔夠用。而買樓收租可享租金同通賬大致同升之優勢,故住宅同享有高抵押力,產出收入與通賬掛勾,加上流通性好與出租率高三大優點的,睇得通自己明點解樓係咁貴。(當然政府開始樓房類稅項亦有助燃)

 

車位同住宅比抵押力較低(單買車位一般只可做15年按揭息率亦比供樓貴1%),產出收入可同通賬掛勾,流通性比住宅低而出租率都比住宅低,讀者可審視筆者指出數項再作深思。








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