劏房小鴛鴦應否今時買樓?#1578

諗Sir :

您好,我們以往在股票方面交了不少學費,直到發現Homeblogger,一直留意您出嘅片,不盲目投資,獲益良多。夫婦二人租劏房刻苦儲錢,不搞婚禮減低開銷,希望先上車。先介紹我們背景:

男:33歲,月入32k,做滿一年約滿酬金36k,銀行contract,已扣老強,有機會轉perm,無物業

女:30歳,月入30k,已扣老強,contract每年續不穩定,無物業

二人儲蓄:60萬

每月開資:5.5k租、12k其他支出

每月儲蓄:44.5k

男讀master中,學費每年60k

女已讀master,短期唔會用大,筆錢進修

久不久會去不同區睇樓,3年前睇過得寶及荃灣中心一房,當時分別360萬及330萬,不過以前人工較低,付父母家用開資大,未有足夠首期。

近期睇過大角咀單幢二百尺起338萬、屯門三寶二百尺起39x萬,另地産介紹屯門單幢凶宅同層400萬350尺。我們心儀350尺那個單位,不介意同層,但怕按揭出現問題,次選大角咀。

請問諗Sir:

1)以我們手上60萬資金流,應該在這時候置業嗎?還是應儲更多才研究上車方案?

2)應否待男的先轉銀行perm,有按揭優惠才上車?但樓市升勢急,怕得不償失

3)地產聲稱如果銀行估到價,凶宅同層都可按9成,唯上網自動估價估不到該層,HKMC又會否有問題?

4)諗Sir怎麼比較大角咀21x尺及屯門凶宅同層35x尺兩盤?樓齡一樣3x年,兩房,高層。記得諗Sir講過由內到外,考慮這兩單位及我們的情況,應該選,或再儲錢以後應該選哪一個?

5) 應否待首置上車盤抽獎?但感覺很不靠譜。

 

我們也明白兩房屋苑較好,但樓價一直升,過400萬已經要9x萬首期雜費,實在令人擔心。

喜歡看您上鏡錄影的

一對小fans上

(如有幸被抽中,得諗Sir拍片回覆,會非常雀躍)

 

ANSWER:

今天抽時回應呢對刻苦既小情侶,祝願佢早日上車。近年社會不少聲音表示居住乃為人基本所需,為何要攬到咁辛苦先在港覓得一處依歸? 看法是香港治安好、效率高、具誠信而被某些周邊人仕看好,看倌要留低係香港必需身有錢。至於我們的祖先同樣面對迫遷之苦,能力低及財勢少就住係山腳,族長一般係山腰免水災,故人類社會自有規則作利益分配,而貨幣作為分配工具於近40年作了不少改革,睇通貨幣規則自然令生活更易。當然離開香港亦未必是差選項,同父母分隔兩地固然是不孝,但香港過份發展及以金錢掛帥,城市的主流價值觀漸漸被扭轉,若想通一世人的意義唔係為錢,及早離去或可獲「真。解脫」! 當然離去若是為了懶散生活,此出發點基本上去到邊都無運行。

 

講返讀者,不應貪平去買兇宅同層,就當比佢估到價可上會,層樓再賣的困難亦高,即係下手買家亦會考慮今天讀者所想吧? 變相令此項投資的流通性降低,犯下投資大忌。誠如不少工廈劏房講到每個單位好似好抵。 98萬一個又有租金保證云云,惟二手市場不流通下萬一要錢想搵人接貨難度好高,咁98萬究竟可以拎返就好成疑問了….變相令原本投資變成了消費。

 

香港賣樓只消簽了臨約經紀佣金大致穩陣,就當買家發現上唔到會都好難將責任推到經紀上。筆者早前亦解答過網上一買唐樓的個案,買家竟然落銀行口頭問呢間樓上會有冇問題,然後依仗銀行職員口頭答覆「應該可以」就草草落訂簽約。要知銀行一日未出offer letter,一日都未叫應承借錢。就當真已簽offer letter,筆者告知你只係九成肯定,銀行可以臨尾「放客飛機」都可以。咁不平等既條款在於個客要求銀行借一千幾百萬比佢,而家香港人消費慣以為次次做上家,一旦買樓借錢轉為下家就好易中伏。至少你好難投訴到銀行點解唔借錢比你! 所以買樓要預先做好BUDGETING才落訂,否則幾十萬儲蓄可因一個簽名而被殺。

 

由於兩人都未有樓,九成上會加低稅皇牌仍在手,筆者建議細一點的樓都應照上。讀者夫婦借貸力為62000/10000*50%*2.59 = 8百萬。在旺市動用借貸力一半為安全線下target 400萬的樓為合適。明白讀者因為只獲合約工所以九成會上不到,盡只八成。不過30出頭搵份長工應唔算難吧。加上月儲40000,一年後現金水平應可達100萬附近,可到時睇睇荃灣不少洋樓、或新界區較偏遠的單幢樓都有400-450萬選擇。雖未知讀者睇中的二百幾呎大角咀係咩開則,不過於近深水埗區的地區買一房/STUDIO/200呎單位一般不建議,因為會同劏房成直接競爭者。即劏房業主係市差時減到收2000蚊一間一個月都可以仲有近10000蚊收夠供樓可以守,但如你真金白銀3-4百萬買間蚊型單位黎自住/收租,當劏房大減租值然後同時拖低你租出價,那就….

 

至於如轉到長工,係做滿半年後應可1%息問銀行借到人工100倍的,如屬獅子行更可十成上會,更不用計什麼50%借貸比率(其實要計的,DTL係60%,不過自己人加上報員工福利計得好鬆手),銀行同業好應利用。當年筆者都是先付10%首期,十成上會後原本首期可退返出黎,至於其他銀行一般有九成低息。唔好處係一旦被炒即CALL LOAN,因此用staff plan都要留夠現金。

 

補充一下,不少兇宅係網上可估到價,但落去銀行當要求一份正式估價行報告之情下,就「即現形」未能估價。好似讀者咁連網上估價「呢關」都過唔到,實在對此單位不要抱僥倖之心。同時說上網上估價大家當初初步咨詢就夠,銀行對客戶提供的網上估價,只不過係扮聽而批loan係要用錢買出黎既正式估價報告。讀者努力儲蓄及刻苦生活很不俗,但今次買樓咪好似之前買股票咁,再傻一次用輸錢及賠訂的方式交學費。買樓唔係因為之後估升,而係管理一旦再升自己再買唔起的風險,呢個blog很少談升跌預測的。








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