最大機會成功的投資策略 #1454

諗SIR 你好! 小弟是26 歲未婚男子,修畢收息101及已報讀收息103和ETF班,希望未來可以讀埋買樓班,裝備好自己,完成一生三宅,財務自由。

本人月入約33K,收入穩定,月儲約20K,沒有欠債,與父母同住屯門公屋,女朋友兩年後才有收入,估計月入約20K

 

本人資產如下:

 

現金+IBOND 650K

股票       500K

本人應否採用諗SIR不時提及的策略,於樓市最高點回調10%入市(希望會發生),九成上會?

若市況回落,屯門市廣場/時代廣場於屯門區是否好選擇?

本人應該賣出股票,投入債基收息方案,以等待時機出現?

於等待的時期,債基,ETF,現金應如何配置?

希望諗SIR 能於百忙中抽空回覆,祝HOMEBLOGGER 業務蒸蒸日上

 

無殼蝸牛上

 

answer:

呢位年輕人收入不俗,基礎建議是先唔好急,咪結婚盡力提高收入,畢竟小女友連野都未做,讀者還算社會新鮮人。婚前是打併事業的好時機,婚後要為小朋友投放時間,父母年老要照顧,如果連結婚個刻都撈得唔係幾好,又或未在某一專業打好人脈基礎,往後要上流難度更增。筆者識得一些朋友是婚後才辭職創業或豬籠入水的,不過例子遠比「婚前已見眉目」的少。

 

至於買唔買樓? 先提出買樓係唔使同結婚一齊考慮,收住租再結婚然後收番租客間樓黎裝修比自己住,既可將原買入樓之裝修用盡,又可叫租客幫你「試住」看看有冇出入難或易漏水等問題,此舉遠比成世人只買一dream house的諗法精明。讀者借貸力為33000/10000*50%*2.59 = 4.27百萬。加埋個人資金1.1百萬,購買力最大為5.37百萬。在旺市不用超60%借貸力之下,讀者應放眼4.0百萬-4.5百萬的樓,在屯門確實可找到近似單位。眾所週知,屯門區大幅跑贏中西,灣仔區樓市。不時有人問諗sir對買上環樓收租如何? 租比外國人做apartment是否好選擇? 看法有二:

 

  1. 趁地鐵通車去買地鐵站附近既樓,一般只係接人地貨。而家政府有搵地小組及政策委員會,有班人係「無酬」咁向政府比意見既
  2. 地產要升起主要有人流,而人流在於該地為往來必經之地,上環西環不屬「往來必經」,相反屯門有「有來有往」。在良好規劃地區置業亦對樓價上升有益,例如西灣、旺角,長生店可以同住宅一齊,相反荃灣屯門沙田都少見此問題。惟規劃都係其次,最主要是該區會否有發展成交通樞紐的特質。

 

由於可以等,讀者可在樓市在最位最少跌10%之時九成上會買樓,跌10%之原因,係假設買樓者有預30%首期上會,鑑於1997年急跌都係一年跌40%(當然仍98年彈完再跌另外40%呢浪先「死」最多人),若有人在比市頂低10%買再加比三成首期,就當經歷多次1997年跌40%都頂得順。更何況負資產唔係末日,97-03年被call loan多數是押左層樓落公司應急的老闆。所以做老闆未必係好事,老闆只係付多d risk去買更大「回報」,同埋肯先付出(準時出糧比人)後得到。

 

有睇開文都知筆者在選樓盤: 間格<屋苑<區份<經濟。有關屯門,可以睇睇片,得知當區有何間格是稀有的。

 

用2-3年後買樓做主軸,努力事業提升入息水平,如自己人工有4萬而太太有2萬,婚後借貸力已達(60000*50%/10000)*2.59 = 7.77百萬。每人九成上會其實只70-80萬已可夫婦一人一間共擁兩宅,到33-37歲時首間樓已供了不少本金,到時再補些少錢就可將其出租及用租約谷大借貸力,計租是收15k/月,借貸力由由7.7百萬升至1千萬,加埋儲蓄夠買三間屋苑樓,就咁等時間過而搵租客供滿佢,就係最大機會成功的投資策略。當然供樓期間可用債收息,有淨可補貼自己租四房,改善生活。股票宜游擊小本地買,打得中等於行到快路,但緊記要保住打唔中都唔可以影響三宅部署。

 

不應將身家一半錢長放股票,有買股策略,10萬開始炒都可見好成績。無策略而投錢入股市,只係將辛苦賺得讓比上市公司使用,長時間將錢放在股市,市場風險全盤照食。至於債券可長放因保證有息收,同埋保證到期保本。如果有股票是可保證用原價定時為你贖回,加上年年做證派固定息率的,諗sir亦會棄債買股。緊記有現金才夠誠意,講什麼預計或者將來係點,就好似你老闆同你講將來公司發展,而唔加你人工….








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