【金SIR】 稳中有攻的房托(REITs)首选

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各位亲爱读者们,大家好。无惊无险又过了十月。现时市况于高位横行,已知的消息已经消化得七七八八。最近市场气氛跟一年前有一个大转变,就是市场不论本地内地以至海外,都对中国改观,由接近金融风暴爆破边缘,变为可以慢慢崛起,成为全球有绝对话话权的大国,成功“和平”崛起。当然,美国应会用尽方式不让中国得逞(部份解释了香港政府正在积极稳定住香港的中产作中流砥柱,以求政治稳定),一方面用硬功应该会于能力范围内收水,要么一方面就用软功会再让大量资金再捧中国热吹爆这个泡沫。2018年的金融市场,应该会有好戏看的。

 

不少读者也有留意本网站的REITs资讯,包括洪龙荃导师的文章或课程。REITs的好处就是以较为便宜的交易成本去投资房地产(当然还有其它特点,篇幅有限不能尽录)。于本港,大家很多时候都只会留意几只本港REITs,包括领展(823)、置富(778)或者冠君(2778)之类。其实印象中香港的上市房托,应该有12只。但笔者一向都会留意能攻能守的目标。最近有一只纳入射程范围,就是大部份投资者都没有留意的REITs – 春泉产业信托(1426)。

 

春泉产业信托其下物业主要有两幢高端甲级的写字楼,中国中央广场第一及第二座,里面的租客均是国际性或本地的大型企业,包括德银、SAP,Conde Nast 等。当初投资者都是看中内地写字楼物业的前景。不过,此公司的管治或许未算完善,主要原因,就是架构与领展有不一样的地方,房托资产管理人,并非于房托上市公司之内,所以少不免出现利益冲突,即是管理者与房托单位持有人,利益并未达成一致,前者以收取最多管理费为目的,后者则当然希望能够为资产增值。根据网站资料,管理人收费过高,去年管理物业楼面面积近120,000平方米,收取了5,700万港元的管理费。春泉产业信托每平方米管理费为470港元,显著高于大部份房托!也难怪春泉产业信托是恒生房地产基金指数中,表现第二差的成分股。今年初,房托更于英国购置汽车服务站,已偏离原意。

 

房托单位投资者也不乏猛人,包括全球管理6,500个房地产项目,投资总额过210亿美元之太盟投资。于八月底,太盟地产建议召开特别股东大会,几天前公布的EGM只有两项决议,一是罢免现时的管理人,二是最重要的,就是将产业信托的管理人内部化,利益一致化,跟领展(823)之类的领先房托看齐。

 

当然,这类换投资管理人的情况,是会为产业信托带来不稳定因素。但这招一出,对单位持有人是一定有好处,如果能成功换上管理人,价值更能够体现(PAG估计至10月9日止,每单位资产值为5.87港元,与现股价有大折让);倘若未能成功,相信现时管理人也有一把刀在颈边不敢再次乱来,并必须要积极改善管理。

 

春泉产业信托已于港交所发布公告,EGM将于2017年11月10日于香港夏悫道18号海富中心一期2401-2室举行。现时春泉产业信托股价与资产值,出现超过42%折让,一旦成功通过决议案,将利益达成一致,资产折让不排除能大幅缩减。而预期派息率为6-7%,仍是有险可守。

 

如想获得更多资料,可到 www.savespring.hk(全部均是公开资讯),以及及到港交所披露易网站 (www.hkexnews.hk) 参阅通告。通告显示于11月6日前能成为股东者,应该都可以参与投票。如果阁下已经是单位持有人,亦应该积极联系相关股票行安排以参与相关投票。很多时候,投资者都未能完全掌握投资单位的前景,要靠管理层的良好质素协助,这次或许是少有的机会,加上现价或许并没有反映可能更换架构所带来的利好因素,值得爱好稳中有攻而爱好投资房托的朋友留意。

 

(利益申报:笔者乃持牌人士,于执笔时,笔者或相关人士,持有春泉产业信托(1426),领展(823)和置富(778),并有可能于短期内继续增持春泉产业信托权益)

 

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