【金SIR】 穩中有攻的房託(REITs)首選

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各位親愛讀者們,大家好。無驚無險又過了十月。現時市況於高位橫行,已知的消息已經消化得七七八八。最近市場氣氛跟一年前有一個大轉變,就是市場不論本地內地以至海外,都對中國改觀,由接近金融風暴爆破邊緣,變為可以慢慢崛起,成為全球有絕對話話權的大國,成功「和平」崛起。當然,美國應會用盡方式不讓中國得逞(部份解釋了香港政府正在積極穩定住香港的中產作中流砥柱,以求政治穩定),一方面用硬功應該會於能力範圍內收水,要麼一方面就用軟功會再讓大量資金再捧中國熱吹爆這個泡沫。2018年的金融市場,應該會有好戲看的。

 

不少讀者也有留意本網站的REITs資訊,包括洪龍荃導師的文章或課程。REITs的好處就是以較為便宜的交易成本去投資房地產(當然還有其它特點,篇幅有限不能盡錄)。於本港,大家很多時候都只會留意幾只本港REITs,包括領展(823)、置富(778)或者冠君(2778)之類。其實印象中香港的上市房託,應該有12隻。但筆者一向都會留意能攻能守的目標。最近有一只納入射程範圍,就是大部份投資者都沒有留意的REITs – 春泉產業信託(1426)。

 

春泉產業信託其下物業主要有兩幢高端甲級的寫字樓,中國中央廣場第一及第二座,裡面的租客均是國際性或本地的大型企業,包括德銀、SAP,Conde Nast 等。當初投資者都是看中內地寫字樓物業的前景。不過,此公司的管治或許未算完善,主要原因,就是架構與領展有不一樣的地方,房託資產管理人,並非於房託上市公司之內,所以少不免出現利益衝突,即是管理者與房託單位持有人,利益並未達成一致,前者以收取最多管理費為目的,後者則當然希望能夠為資產增值。根據網站資料,管理人收費過高,去年管理物業樓面面積近120,000平方米,收取了5,700萬港元的管理費。春泉產業信託每平方米管理費為470港元,顯著高於大部份房託!也難怪春泉產業信託是恒生房地產基金指數中,表現第二差的成分股。今年初,房託更於英國購置汽車服務站,已偏離原意。

 

房託單位投資者也不乏猛人,包括全球管理6,500個房地產項目,投資總額過210億美元之太盟投資。於八月底,太盟地產建議召開特別股東大會,幾天前公佈的EGM只有兩項決議,一是罷免現時的管理人,二是最重要的,就是將產業信託的管理人內部化,利益一致化,跟領展(823)之類的領先房託看齊。

 

當然,這類換投資管理人的情況,是會為產業信託帶來不穩定因素。但這招一出,對單位持有人是一定有好處,如果能成功換上管理人,價值更能夠體現(PAG估計至10月9日止,每單位資產值為5.87港元,與現股價有大折讓);倘若未能成功,相信現時管理人也有一把刀在頸邊不敢再次亂來,並必須要積極改善管理。

 

春泉產業信託已於港交所發佈公告,EGM將於2017年11月10日於香港夏慤道18號海富中心一期2401-2室舉行。現時春泉產業信託股價與資產值,出現超過42%折讓,一旦成功通過決議案,將利益達成一致,資產折讓不排除能大幅縮減。而預期派息率為6-7%,仍是有險可守。

 

如想獲得更多資料,可到 www.savespring.hk(全部均是公開資訊),以及及到港交所披露易網站 (www.hkexnews.hk) 參閱通告。通告顯示於11月6日前能成為股東者,應該都可以參與投票。如果閣下已經是單位持有人,亦應該積極聯繫相關股票行安排以參與相關投票。很多時候,投資者都未能完全掌握投資單位的前景,要靠管理層的良好質素協助,這次或許是少有的機會,加上現價或許並沒有反映可能更換架構所帶來的利好因素,值得愛好穩中有攻而愛好投資房託的朋友留意。

 

(利益申報:筆者乃持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士,持有春泉產業信託(1426),領展(823)和置富(778),並有可能於短期內繼續增持春泉產業信託權益)

 

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