你好，
我係諗sir嘅忠實讀者，很高興有機會問問題。
本人及老公80後，幸運地2009年聯名買了自住樓，現值$6m, 2010年行行吓街用自己名買咗一手樓收租(但係聯名按揭用了HKMC)，現值$8.5m. 現在貸款餘額$5.5m.
家庭總收入$10萬(已包括收租$20k), 按揭加私人貸款供款$57k, 你冇睇錯, 係超過50%, 因為冇父幹嘅關係，買樓的首期都係私人貸款得返嚟, 再加上供養父母,仔女, 交稅,保險，日常開支, 其實係負cashflow, 靠私人貸款無限roll及facility line以備不時之需。
因為貸款利息平嘅關係，冇勇氣賣樓, 雖然負cashflow, 一家人及爸爸媽媽生活安穩已好滿足。
睇了諗sir好多文章，我開始有一啲想法：
1）將聯名嗰層樓叫老公轉返佢嗰一半俾我，順便把兩個按揭轉其他銀行及只有我做借款人，計過數應該可以有180至200萬落袋, 60萬找私人貸款, 每月供款我大幅減少至$30k, 解決負cashflow 問題，老公再等機會九成上會400萬樓下物業。 但壞處是我自己不會再做買賣, 因為再買返就要比DSD.
2) 極度進取地賣晒兩層樓，找晒所有貸款約有$8.5m cash, 可以試吓申請私人銀行買債券收息，再等機會兩公婆各自九成上會。好處係收租又收息，但係又怕自己眼光唔好買錯左債券。
希望諗sir可以給我一些意見，非常感謝!
驚祝
商祺
忠實fans上
answer:
有幸運但無知既人，唔會一世都有運。筆者無意貶低讀者，不過係下次海嘯黎之前，希望本篇文章能令更多人懂得收割，有所戒備。讀者兩間樓現市值為8.5mil+6.0mil = 14.5mil。由於佢沒提供結欠金額或者想考下筆者，由所獲資料得知結欠為14.5-8.5 = 6百萬。亦即係咁講，假如樓市跌40%，呢對夫婦在樓市所賺近乎全蒸發(因14.5MIL*40% = 5.8百萬)，變食人到中年無儲錢兼欠下一屁的債。「負Cashflow」的意思，就如上市公司話自己錄得負盈利，不負責任地洗錢而靠樓市升幅及借貸維穩，呢個理財模式，中國及美國都有用，但絕不適用於個人。因國家有發鈔權，而個人的收入如是打工仔，薄弱得只要在海嘯時既一封信，就令家庭收入銳減及往後收入打大折扣。經濟差被裁後再搵工，搵到都要被大幅壓價。如長期搵唔到，往後人事部通常對其履作諸多懷疑。
請勿再用「負Cashflow」去美化個人失德，如果一家人生活美好建基在泥沙之上，只能再祝一世夠運。惟筆者感覺，現時社會上充斥了大批將「自住樓當ATM(提款機)既打工仔」，係2009年的海嘯根本唔算強勁，由印銀紙去掩飾制度缺憾下，很快會有更慘情的大清算。香港既居住成本確實高而打工仔所得為少。勞工保障比其他國家低而不少投資物如保險，窩輪，在對比他國下都是極食水深的，更有MPF將利益向不均處推。打工仔個人收入在top 1%，實情係仍無能力去享受作top 1%的享受。一眾現金少的「中產」宜再深思是否被商品宣傳者牽著鼻子走。
建議步驟是先賣出租樓，套回300萬去找哂所欠卡數及私人貸款。與其等下次風暴時要突然改變成家支出模式，不如由今時慢慢去減痛苦感覺會更少。由於連儲錢都未做到既人，理財不具紀律性及執行力，將兩間樓賣哂而自己大舊錢係手，呢種情況佢地唔識處理，故不考慮連賣兩樓。當然自住樓行一拆二是可取，將自住樓按爆至八成，得420-(6.0-5.5) ~ 370萬，連埋賣收租樓所得有670萬，比佢原本諗賣哂兩樓得800萬差無幾。而利用買樓003的一拆二之策既可慳稅亦可保自住地，一般人就咁落銀行問只會獲覆:「規定自住樓只能按六成。」
若果投資眼光差就要去學，沒人一出世就識買股票或做好理財。學校唔教理財不表示不重要，辛苦搵錢之餘請認真對待投資，唔投資政府亦會不斷印鈔攤薄你所得。由於資金對讀者而言數目龐大，請多做債券收息而些少股票即可。明白已有些同學留言話:「諗sir咪再長氣，係咪做左阿媽…」只好說一些個案連基本事都做唔好，未需放入計數或觀察風險環節，同意內容比較「長氣」。今天就此作結。 收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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