買樓的心急人: 我信諗sir 多過agent! #1438

諗sir, 你好

 

本人已報收息101,103及買樓001的堂, 但未等到上堂就遇上看似合適的樓,請幫忙分析一下。謝謝。

 

樓:

元朗市中心洋樓

樓齡:約30年

樓價:約315萬

境觀一般,要俾錢裝修

(請不要公開:????7樓X室)

 

個人資料

本人35歲人工:33k, 老公:25k

無樓,現金120 萬

同家人住,無住屋需要

 

買樓目標

本人九成上會,出租收8.5k.

每月按揭還11k, 負現金流2.5k

怕現在不上車,日後上唔到車

 

問題:

由於未上堂,不知如何查兇宅,幾時要維修?

負現金流值得買嗎?

有乜要留意,要問agent?

定係唔買樓,做債基,日後平d先買樓?

 

Agent 好想快d完成交易,話多人爭。我信諗sir 多過agent!

 

第一次買樓人的心急人上

 

ANSWER:

雖然讀者有屋企人提供住所,但仍建議細細地先買樓一間。主因是樓屬規劃人生的必需品,其高抵押性之九成、同買股票比更易明白,及租金收入與通賬同升跌,是香港其他投資物做唔到的。觀乎股票要籃籌先可抵五至七成而息口支出貴,債券一般亦只五至七成而在抵押品市價稍一不及已借款項時即觸發CALL LOAN,只有住宅可以沙士咁多年負極資產銀行都死忍班客唔出手REVIEW LOAN ACCOUNT,當然如生意人借錢就唔同玩法。

 

當然有「人生不應只為一層樓死供」的睇法,筆者看法是若香港後生仔肯將眼光放離買樓,及把時間專心投放在事業,那一個人的事業成就實不為區區樓價一千幾百萬所限。可惜世上成功的人佔得比20%更少,而80%既人一係就努力咁用錯方法,又或者知道正確方法而懶做。當然讀者將到堂上課,一些買樓的概念可先生糾正,減少損失。大部份人買樓都從賺錢或搬大屋的良好意願出發,可惜賣家與「第一次買樓人的心急人」之利益屬exclude的,即買家之得一般為業主所失,若然連兇宅 根本無法律定義而一味只識搵兇宅網,是將對唔住自己辛苦儲返黎既首期呢。

 

維修有兩睇,買之前有維修傾緊,定係已進行修葺工程。若傾緊而未落成,可在成交合約做工夫。若已展開工作但未見沙塵,可以透過些資訊去得知樓宇是否自願或被逼進行維修中。由於讀者買樓只要想趁後生借入港元作沽空,因此負現金流2-3千可接受。亦不見得讀者有能力可對「負現金流」不妥協,去單邊賭樓市將跌而唔買樓。

 

由於現金有120萬而自己可九成上會,預計買樓只用40-50萬。留意筆者自己都喜愛買無裝修既樓,不過元朗的洋樓筆者不喜愛,因區份唔好,而區內很多鐵皮屋、更屬菲傭愛租套房聚集之地。唔係話國藉歧視,而係當今時市好洋樓個租都只1-2千菲傭肯夾份比個隻,他日跌市租客可能真會用$6000租尚城、或勁窮者$1000租鐵皮,都唔肯掂係間洋樓。讀者洋樓估計就算做劏都只能1開3,每間要收$3300先回本。係荃灣租$5000、而大圍$7200下,加上人工易升唔易跌,萬一跌市元朗樓房將被遺棄。

 

至於買樓後淨約80萬,同意可用收息101授的債基疊增方案收息,80萬可收$8000-$10000/月,已令讀者產出不少新現金流。但不應將全數唔買樓而入債基,因為債基無長線沽空美金的效果,只宜作中線投資。








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