將舊樓從負擔變為搖錢樹 #1434

諗sir你好!

 

早前上過你買樓001, 獲益不少! 謝謝您!

 

本人為會計師34歲 月入27,000, 丈夫任職IT 月入20,000, 未有小孩, 原本和家姐一家三口及母親同住一北角舊樓(44年), 近年因大維修問題, 出現釘契危機, 兼家姐因供樓後未能負擔家用, 自己又想置業未能全力負擔, 最後將北角樓放售套現580萬, 280萬將留母親收息做生活費並和我同住, 請問諗sir 有什麼建議風險相對低的7-8%收息工具?

 

置業方面, 母親資助150萬, 有留意將軍澳一帶新盤希望和母親住得舒適一點, 但本人在機場上班路途遙遠, 及始終多年來港島居住, 有想過租西環或南豐新村等, 並購買將軍澳或九龍灣樓收租, 請問是否可行? 也有考慮放租需要繳稅及按揭5成等問題, 亦記得諗sir講過將軍奧供應多等因素而不是最好區域? 或150萬有否機會買到兩層細價樓收租有更大回報?

 

敬希賜教!

 

answer:

香港人每晚住在建築物,但對<建築物條例>及<建築物管理條例>知得很少,致使有人利用漏洞從中在維修「圍標」賺錢,呢D事不時聽聞。更有人以此為因落藥,大講投資香港買樓的煩處,游說人買海外樓或買股票…等等。要知香港人以冷漠見稱,咁好心機唔收錢同你介紹「好野」! 看倌需要思考清楚。

 

讀者北角舊樓出現大維修問題,估計是業主傾唔掂未能夾錢,政府可因樓宇失修而對業權加入section 24的負擔,有些人稱之為釘契。要業主作出修葺或嚴重單位可由屋宇署強制修正及後追討業主費用,得到當局滿意才可撤銷「釘契」情況。有些人問被釘契既樓係咪唔可以賣呢? 答案是可以的,很多情況只消買家在合約註明已知悉產權有負擔,仍可賣走單位。當然賣家出價較低就肯定,買賣舊樓尋寶此遊戲各位要搞清楚才好入場。

 

另外買賣老舊樓常發生的,是單位由夫婦用「長命契」持有,其中一人過身而未搞好遺產承辦,土地查冊仲係聯名。此情下如先生已故不能簽名,究竟老伴能否將樓加按? 或賣走? 答案是可以的,只要出示埋先生死亡證,就當法庭未判亦有銀行願意將樓加按,仔女擔保。當然幾間大銀行未必願做,呢d case要有技巧。至於賣走亦有業主肯接,轉名手續可以搞到。當然disclaim一句,如閣下個案奇特,例如爭產或突然多左個細佬,你就要付費去問律師意見。

 

至於讀者,佢先要搞清楚自己認為咩投資係風險低。好似匯豐控股,價格波幅用Standard derivation去表達,過去3年10-15%左右。債基是5-10%左右。計得出債基風險是買匯豐是1/2或1/3。但究竟合唔合讀者心水? 筆者唔知。至於北角樓如讀者未有能力或時間處理,賣都係可行方法。但賣後必需補買回一間價碼較細的樓。由於買樓是長線沽空美金希望越供越輕鬆之行為,故不宜睇市況而入。一些人希望賺得大而又想等市跌用樓去cap盡升幅賺大錢,這些性格的人自成一角,亙相圍爐取暖而無實作。當然有30-40MIL港幣現金在手的,開始有本錢單向沽空樓市。不過若有已有3千萬係手,係咪真係為錢要咁煩去搞野呢?

 

賣樓後可去好的區份買樓,由於自己、老公、母親都已全甩名,其實佢地八至九成上會買兩間400萬的樓,首期亦只200萬之內。那580萬收益淨380萬,用收息101的穩妥方案(老豆之選),年收8%息一個月都有$25333落袋。400萬樓在九龍仍有些選擇、或荃灣、九龍灣再預多些少錢亦可入手。係兩樓在手而增加了$25k月入之下,讀者應可顧及佢又照顧阿媽而機場上班之疑難。

 

至於有d人話買債基或投資風險唔應該用Standard derivation去表達,筆者先尊重每人意見。惟本blog論證手法只不過大學教的risk modeling引述而成,什麼股票估值、分散風險,筆者只不過將大家學位課程的內容用較輕鬆的手法寫出,不敢扭曲或推翻先賢所述。但究竟是否可信或你希望聽出面sales好聽個套? 閣下先決。








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