窮人換樓就在今時 #1428

homeblogger-20170927

(節錄) 家庭:我、先生、兩歲小孩、工人姐姐

住:自置居所,九龍灣得寶花園,一房282實呎,買時310萬,現網上估價有413萬,按揭尚欠260萬,每月月供大約$11000內,先生單人名

二手本來想買屯門錦華花園兩房,約460萬左右,但如果以我個人名就會過唔到壓測,若加先生做擔保人,喺新辣招下就要比多一成首期。

到最新全城匯開賣,見到有600萬樓下兩房,加上發展商個備用一按,我地可以兩成首期就可以上到會,就入票抽,當然係抽唔到啦,得嗰幾個平單位!

到現在輪到晉海開賣,好似好多個單位都做到600萬兩房,我地又心思思。不過下決定之前都好矛盾,所以想請教諗sir既意見:

 

1)買新樓兩房,搵先生做擔保人.

2)我單人名3成首期買錦華,唔洗先生做擔保,平平地兩房,可以即住.

3)買新樓一房放租,反正而家二手都係差唔多價

4)一動不如一靜,專心等宿舍

5)假如我今次真係買咗新樓用先生做擔保人,到佢賣咗得寶而再買,借貸力係咪要先減新樓嗰部分先(即使新樓係我單名買)?

百幾萬現金之中,係我賣出我之前係長沙灣的單棟樓的利潤,所以我地d現金好難儲到,對於我呢個窮人換樓,我正處於迷失之中(節錄-完)

 

ANSWER:

 

本文是昨天文章的續集,解構公務員家庭,手上現金有170萬。究竟抽唔中全城匯而家再抽晉海好唔好? 亦有買二手樓或等宿舍之選項。讀者自己冇樓係手,老公單名持有自住樓在九龍灣。

 

家庭借貸力為74000/10000*50%*2.59 = 9.58百萬,儲蓄能力較低,有錢主要係賣樓而黎。

 

昨天已用480萬放盤解釋叻的二手業主點去趁勢食發展商水尾,自己再賺。昨天貼文後已收到不少心急讀者,問荃灣究竟好唔好? 荃灣67年開始多人住至今,已分7大區,荃灣正站(綠楊),荃灣西,熊貓酒店附近、路德圍附近、荃景圍、麗城區、三寶至舊區(即爵悅庭至沙咀道一帶)。而筆者早年看好荃灣之中的荃灣西,由當地荃灣廣場大排車龍,及附近工廠區的沙咀道經常塞車開始。

 

其他區份都有其特點,好似遠至大廈街,都無話唔好,有佢好處。

 

同埋最後比480萬盤的業主一個叻,就係筆者知佢幢樓就黎要夾錢整LIFT,可能有些好冒失既買家,睇樓連睇地下立案法圍既公告版都唔做。當然,有錢人冒失無幾萬就唔係問題。

 

筆者常做是用舊樓租金貼自己再租新樓,此句已解讀者部份問題。另外對已有1-2樓在手者,現金可拎去收息,等市跌是正道。再重申無樓既人而年近成家,細細地都應買住一間樓收租。加上讀者有樓外更有宿舍支援,可抵樓市再升風險。係錢唔多之下,佢有條件食住花生等樓市跌。

 

或許不少香港人都同讀者一樣,又抽全城匯又抽晉海,即係荃灣又抽將軍澳又抽下。筆者已在免費文章分析過區份而言將軍澳是18區倒數第三,而荃灣排前。買樓選區是一門學問,買之前計好做唔做到按揭又可助免撻訂。買樓係買業權,識自己查冊去搞清楚賣家業權是否清晰亦很重要。最後是了解所簽買賣合約細節,權益。由於一生人買樓幾次的小市民基本是赤裸上陣,未搞清楚除時引致白花多幾十萬常見。

綜合如要買樓,五件事請學好: 選區,按揭,睇樓,查清業權,合約權益

 

讀者在等市跌期間,可用170萬現金攤分數次,入手債基再疊增。其實投資要賺不在搞好去咩銀行買咩債基,而是怎因應市況去配置多少資金落投資物。市面上很多人免費教你選投資物、又或宣稱佢既投資物是最好,原因是佢要賣佢那種投資物,例如先引你去佢證券公司開戶口然後引你做孖展收貴息。相反筆者的資產配置很少人提,作為取佣者如見到個客有200萬,莫非叫佢攤薄慢慢遂20萬買? 可能你都覺得逐少買好煩,不過投資從不是一件貪方便既事。讀者用債基疊增170萬收12-15%年息,一個月多 了$17K-21K利息,已即幫佢完成「窮人換樓」又不用支出印花稅。就當讀者未有樓,都可儲好錢等於第時先用免稅名額。

 

至於買海外樓要留意一個點:「施老闆賺大錢主因是幫香港引入雙邊代理制。」即一個經紀代理哂兩邊客,業主同買家都要係同一合約上確定交易銀碼,避免了早年代理買樓時常食價之情況(即業主叫80萬既樓經紀叫你100萬買而佢自己食20萬)。惟現時不少海外樓在港推銷,此等事項是排除在地監局監管之外,客人亦用了單邊代理行事。同學在不習慣或不清楚模式已轉下,買一百幾十萬大陸樓易被人食價,由於買得比市面貴所以一買就做了「負資產」。基於天下無免費午餐原理下,請各位清楚了解各種商業模式才行事。








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